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[转载] 中国房地产业的本质及预后

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发表于 2011-9-22 16:30:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
为保持经济增长,08年一度低迷的房地产业在大幅增长的信贷刺激和政策导引下开始了新一轮的快速增长,很多踏入鬼门关的开发商起死回生,又开始蘸着唾沫数钞票了;与此同时,房子越来越成为大多数中国人的心病--“蜗居”正在热播,征地拆迁引发的冲突屡见不鲜,大街小巷到处是房产中介,报纸网页充斥着整版的卖房广告。京沪深等一级城市已经把房子垒到了逼近两万每平米,二线中小城市和县城也步步紧跟,中国人祖孙三代供一个房子,年青人从一开始工作就要为一个自己没有所有权的劣质鸽笼卖二三十年的命。如果你稍微深入地想一想我们面对的现实,就会感到一种无助的惊恐,这种惊恐是社会性的,是一种大厦将倾前的绝望预感。
  
  (一)房价何去何从?
  
  所有人都在问这样的问题:房价会一直涨上去吗?关于这一设问的答丨案将直接影响投资和消费取向:试想如果房子一直涨下去,那它就是最好的投资品,而消费型购买力也不会再执币观望。问题是,不可能有一种商品的价格会无限制地上涨,最终结果有三种,一是周期性回归,二是达到稳定平台期,三是暴发性崩盘。土地的政丨府垄断属性和政丨府的强力干预能力使周期性市场变得不可能,暴发性崩盘也不符合政丨府和开发商的长远利益,所以权力机关最希望看到的是房价最后达到一个稳定平台期。这个稳定平台期并不是说价格不变,而是通过稳定的价格增长达到最大可能地攫取社会财富的目的。所以说政丨府控制房价的最终目的是形成一种稳态,这种稳态是政丨府尝试出来的人民能容忍的底线;在这一稳态下房价会持续增长,增长来源于整个社会生产力的进步。  
新浪网友2010-06-18 21:10:13 [举报]

  然而这种稳态只是一种理想状态,事实上正是这种稳态中蕴含着极大的不稳:当社会盘剥处于临界状态的时候,系统中的任何扰动都可能扩展到全局:比如公民抗风险能力丧失带来的负债能力下降很容易扩展到金融领域形成坏帐,比如中央政丨府事实上无法控制地方官员对利益的过度追求所带来的系统风险,比如国际市场上原材料价格的变动极易形成国内价格风险,进而引发社会风险。总之,当公民的经济基础被房地产业破坏之后,这个社会的经济基础事实上也就破坏了;当公民的抗风险能力丧失之后,这个国家缓冲危机和抵抗风险的能力也就丧失了。没有公民个体经济的缓冲,任何风吹草动都可能引发不可预知的后果,而一旦突发事件出现,投资过盈的房地产业必然如惊弓走兽,最后暴发式崩溃几乎不可避勉,而这一暴发将是社会经济崩溃的引线。                 

                                       
(二)房地产是高通胀的罪魁  为了防止房地产业带来的系统风险,国家会采用各种行政、财政和货币政策来平衡各方利益,比如规定土地使用方式,调整信贷政策,调节货币供应量。不论如何调整,政丨府的最终的目的都是为了平稳地取得社会财富,这一过程中我们感受最明鲜的就是通货膨胀。归因于去年年底的大规模投资,中国上半年的信贷巨幅增长,而彼时的CPI还处于负数,这正是本轮房价疯涨的大背景。信贷增长增强了房地产商的信心,世界经济的低迷和“保8”的行政号召让地方政丨府明正言顺地改调控为鼓吹,放信贷和抬地价并举,形成供给型通胀。同时,信贷政策放宽也刺激了消费和投资需求,这部分需求催生的购买力把房屋成交量和价格再次拉高,进一步形成价格上涨预期,吸引更多投资和消费进
新浪网友2010-06-18 21:10:46 [举报]
入。最后,为了防止公务员们受到冲击,政丨府部门工资再次调整,这些增发的工资和各种福利卡最终回流到社会从而加速了贷币贬值 (这就是为什么老百姓越来越穷,但高档商场里依然人头攒动的原因)。地价和腐败成本上涨的供给型通胀和投资/消费上扬的需求型通胀配合公务员带来的增加贷币,最终完成了刺激经济的全过程。于是我们又看到了售楼处前的长队和满街重新开张的中介公司。
  
  早有专家称“适度通胀”是有好处的,这话在中国真的很“真理”。通胀让老百姓感到存钱贬值的切肤之痛,不得不掏出钱来买房,哪怕几十年节衣缩食;通胀让房价时刻处在名义价格上涨中,即使真实价格低迷也会形成追涨的心理预期;通胀由政丨府部门开始却归利于政丨府部门,同时隐性地降低工人工资,悄悄攫取社会财富;通胀可以消弥人民币上涨的压力,保持出口,宁与外鬼,不予家奴。
  
  然而,这些专家的“真理”又是如此卑鄙,他们的理论赖以成立的基础就是不顾底层老百姓的生活困窘,就是全国80%的老百姓不得不做房奴,就是公务人员和权势人群的高人一等,暗渡陈仓。他们用“通胀”逼着老百姓买他的地,买他的房,活跃他的市场,玩他的GDP,保他的8。
  
  可悲的是,这种通胀是政丨府为了维护自身利益的必然选择。他必须保持经济的高增长以维护社会稳定,必须时刻取得剥削利润以维护庞大的官僚机构,必须依靠增发货币来冲抵银行坏账和腐败渎职的亏空。这种通胀在资源高度集中于房地产业的背景下显得更加必要:因为你已经为这个食利行业筑起了那么高的坝,你就不得不往上接着填土--可怕的是,这些土正是从坝基上挖起来的。
 楼主| 发表于 2011-9-22 16:31:10 | 显示全部楼层
房价高启引发了通胀,房地产业的一枝独秀使通胀效果锐化,加速了通胀的传导,恶化了通胀后果。更可怕的是,当这种通胀成为惯性的时候,它就会超出政丨府控制的范围,最终会演变成经济危机和社会危机。

                                               
三)房地产是中国经济的毒瘤


  有一个值得思考的问题是:房地产业究竟是一个什么行业?是加工业吗?不是,水泥,钢筋,空心砖这些都有专业厂家生产,而且是高度竞争地生产,从没听说哪个生产水泥钢筋的工厂暴富的;建筑行业吗?也不是,那些真正从事建筑业的公司和工人不但没有因为房价上涨而分得利润,反而经常被拖欠薪水,求告无门;是设计单位吗?也不是,随便找一家建筑设计院给个三瓜俩枣图纸就出来了;是高科技行业吗?也不是,别说高科技,就是把墙垒合格,房顶别漏水,挖个坑别倒掉大家就心满意足了。左也不是右也不是,那这个被各级政丨府当作支柱产业,被任志强潘石屹之流说成是“极为复杂”的房地产业究竟是一种什么行业?我告诉你,这个行业是建立在厚黑经济学之上,依赖于强权体制,从老百姓手里抢夺劳动果实,在各利益相关部门间进行价值再分配的 “高级的”“形而上学的”的神秘行业。这个行业确实非常复杂,因为里边有太多利益关系要协调考虑(唯一不用虑的就是老百姓),哪尊佛都不好惹,稍有不慎就可能鸡飞蛋打;这个行业只需把地拿过来交给建筑公司就算完成了全部表面工作,而真正的实质工作则在于联络、协调、打通、吹嘘、收买、威胁和出卖。这个行业对国民财富只有挥霍而没有贡献,却号称创造了最大份额的GDP,被当成了救市明星;这个行业把权力之手戴上商品的手套,堂而皇之地把老百姓口袋里血汗钱抢的一干二净,却
新浪网友2010-06-18 21:11:42 [举报]
挥动着抢来的钞票说是拉动了内需。


  有开发商说,“看看吧,98年房改之前城市居民住房条件怎样,现在连刚毕业的学生都可以买房了,这都是房地产业的功劳!” 听起来有理,但他的逻辑是虚假的。房改之前当然有问题,依靠单位分房当然会造成供应短缺,这是计划体制的弊端,是必然要改的,但改的方向是把原来单位控制的集体土地使用权变成公共土地使用权,用市场方式把土地还给人民,而不是卖地生财。事实上98年的23号文件明确规定,只有高收入家庭才购买商品房,中低收入家庭可以购买经济适用房和享受廉租房。如果依照这一思路,不仅大家可以买的起房子,房价也涨不起来,这是2003年的现实,那时政丨府和开发商也没有挨骂,也没有象今天这样民怨沸腾。问题是各级政丨府追求利益的渴望是无穷的,为了攫取更大利益,他们悄悄改变了房改的方向,把房屋建设市场化偷换成卖地赚钱,把高收入阶层购买商品房偷换成绝大多数老百姓购买商品房。于是,从2003年的18号文件开始,房价开始窜升。所以说,我们从来没说房改错了,但不同的改革方向后果却完全不同,同样是老百姓能住上房子,一种是用适当的价革购买,一种是让人民倾尽祖孙三代积蓄购买,而我们恰恰选择的是后者,讽刺的是,这还是土地归全体人民所有的社会主义中国!


  “让中国人能买房”不是任志强的功劳,“让中国人花三代人的积蓄买房”却一定是任志强抹不掉的债。即便是“让中国人买房”这件事,恐怕也不能算在任志强头上:真正让中国人买上房子的不是开发商,而是各级政丨府和政丨府手下的银行,开发商只不过是一个马仔-- 而他们真正的目的也不是为了中国人买上房子,而是为了中国人买他们独一家的天价房。这时,房子的商品属性已经不重要了,它已经抽象成了一种抢钱工具,而且几年以后可以重复使用。  
新浪网友2010-06-18 21:12:05 [举报]


  我们看到,中国的房产业根本就不是一种“行业”,只能算是一个匪帮,是政丨府用来取利工具。这一本质使它成为中国经济的毒瘤。一方向,它把大量资金吸纳到这个既不具有创造性,也不具有先进性,连社会财富也不创造的部门,使其它行业失去资本支持,萎缩衰败,最终使中国经济走向死亡;另一方面,这些进入权贵手里的社会财富极少能形成再投资,大多数流向国外银行或进入奢侈品市场,成为巨大的经济漏斗,使中国经济血脉耗竭;最后,这些权贵和腐败资金形成投机热钱,和权力结合在一起后形成继续掠夺人民资产的黑洞(比如内幕交易的股市),破坏经济秩序,伤害公民经济基础,形成社会危机。当经济漏洞大到无法弥补,中国经济的血液循环失效,金融系统失灵时,国家必然再次使出通胀手段弥补亏空,于是物价再次疯涨,社会再次动荡,由此引发的危机必将无可补救。


(四)房地产刺丨激内需:荒谬和无丨耻的嫁接


  现在流行一种谬论,说振兴房地产就是振兴经济,保护房地产就是保护经济全局,老百姓买房就是爱国。这种说法很有迷惑性,特别是在当前全球经济低迷,内需不足的大背景下,依靠房地产带动上游产业,促进消费拉动内需的思路很有市场。


  然而,这是彻彻底底的逻辑欺骗,是居心叵测的蛊惑。  
新浪网友2010-06-18 21:12:46 [举报]
  首先,这种言论因果倒置。我们之所以受全球经济滑坡影响巨大,是因为内需长期停滞,而内需不足起因于垄断性商品的长期高价,特别是房价高悬,让老百姓买了房子就没有消费能力。所以,恰恰是高房价导致了内需不足,现在反而鼓吹依靠发展房地产拉动内需,不是南辕北辙吗?


  第二,这种言论偷换概念。它把“内需”偷换成“花钱”,好象只要老百姓花了钱,内需就起来了,但他故意忽略了老百姓是不是心甘情愿地花这个钱,花这个钱是不是值得。本来就没有那么高价值的房子却要老百姓花高价购买,这不是市场经济下的正常需求,也是不是正常需求该有的价格,这不是“内需”,而是垄断力量下的抢劫。


  第三,这种言论只论局部,不论整体,犯了局部论的大忌。它只看到房地产的交易总额扩大了,就认为内需提高了,却没看到其它行业因此失去了需求,导致整体需求下滑,这是一种饮鸩止渴。 第四,这种言论忽略了必要条件和充分条件的关系。它认为只要房地产火了,上游产业就会被带动,但他忽略了房地产的火爆并不必然导至上游产业的繁荣。认为房地产会拉动上游经济本身并没有什么大错,但在中国其效果要大打折扣。举个例子,如果房子供应量不变,房价涨了一倍,则房地产业的“内需”总量增加了一倍,但上游产业完全没有受益。事实上,就象我们已经讨论过的,房地产业并不是个创造利润的产业,而是个黑帮,进入这个龌龊行业的资金大部分被开发商和贪官截留,很难传导到上游形成资本。因此,上游产业的资本依然不足,工人生活依然困难,企业依然不堪重负。
 楼主| 发表于 2011-9-22 16:31:37 | 显示全部楼层
第五,这种言论割裂了事物发展过程,缺乏发展眼光。以高价抢掠为特征的房地产业越繁荣,老百姓在未来就越没有消费能力,用房子“刺丨激”出来的内需越多,我们未来的内需就越衰竭,我们现在越是表现的“内需”,我们将来就越是“内虚”。
  除了逻辑上的荒谬,“房地产刺激内需,拉动经济”这种说法更显出无丨耻。
  
  内需是什么呢?其实就是老百姓的生活需求,这本来是一个政丨府该为之服务的根本,现在却需要“刺激”,为什么?是社会财富过多,老百姓需求满足了吗?不是,多少人连基本住房条件还没有满足,怎么会没有需求?小区里的垃圾桶每天都要被人翻上无数遍,怎么会没有需求?可是,因为财富都集中到少数人手里,我们手里没钱,我们得自己赚钱看病,养老,上学,我们就是再有“内需”,也不敢花钱,也只能忍着。因为贫富分化导致相对需求不足,这正是马克思预言资本主义必然崩溃的理论基础,却是中国活生生的现实;打着社会主义旗号的国家却走的比资本主义还要资本主义,这本来就是政丨府的严重失职,是要深刻检讨的重大失误。可是那些地方政丨府呢?他们从没想过增加老百姓的收入来提振需求,相反,他们认为我们“有钱不花”,影响了他们的“经济全局”--好,你不是不花钱吗?我把房子涨价,逼得你非把祖宗八辈的钱都掏出来,再背一辈子的债,你要是不忿,那就是破坏经济建设,就是不爱国!


  多无丨耻啊,把老百姓的保命钱硬抢过来吹嘘成“刺激内需”,他们真的是为了老百姓的“内需”吗?不是,老百姓的需求是质量合格住房,可楼脆脆,楼倒倒随处可见,连住房安全
新浪网友2010-06-18 21:13:42 [举报]

这一最最基本的需求都不想满足,他们刺激的是什么“内需”?我看,“刺激内需”的全称应该是“刺激你花钱,满足我的内需”。


  如果有关部门真有诚意刺激内需,其实办法多的很,比如对老百姓减税,对企业减负,减少官员贪污浪费,取消地方壁垒,减少经济运行成本,构造社会福利体系,保障低收入家庭生活,等等。只要公民和企业的负担减轻了,老百姓的生活有保障了,收入提高了,当然就敢花钱了,还用得着你用爱国来说教?可是,这帮人,放着这些真正刺激内需的正途不用,想到的竟然是涨房价,竟然是见缝插针增加契税和出让金! 用涨价和加税来刺激内需,恐怕地球上也只有这个神奇的国度才可以宣传的如颜无丨耻,理直气壮。没办法,谁让那些对老百姓有好处的办法对官老爷们有损无利呢?
   可是,拜托你别再拿“买房爱国”来玩弄穷老百姓了,行吗?


    (五)房地产业本质上是掘墓业


  马克思说过,“资本主义的高速发展最终培养出了自己的掘墓人”,他指的是工人阶级。这一论断其实是普遍的,任何社会在对受压迫阶级疯狂压榨的时候都在培养自己的掘墓人,但真正掘统治阶级墓的不是别人,恰恰是他们自己。在中国,掘这个国家坟墓的正是那些对老百姓疯狂勒索的官僚阶级,而房地产正是最火爆的掘墓业。
新浪网友2010-06-18 21:14:18 [举报]

  我们已经讨论过,由于对社会经济资源无节制地抢掠,浪费和转移,房地产业不仅挤占了其它行业的生存空间,也耗尽了这个国家公民经济的基础,透支了未来几代人的生存资源。我们可以想一想,十三亿缺少社会保障,被榨干了血汗的中国老百姓,他们有了病没钱治,老了无人赡养,上学掏不起学费,找工作没有岗位...这是多么可怕的事。一个十三亿人口的大国,在房地产业的鲸吞蚕食下,百业萧条,科技停滞,创新无力,资源匮乏,经济萧薄,这样的国家怎样抵抗突发的天灾人祸?再加上环境恶化,竞争过度,道德破败,官丨匪横行,我们还有什么幸福可言,我们还有什么明天可以期待?这样的国家,又怎么可能维持的长久,这样的国民,有又什么资格奢谈“二十一世纪是中国人的世纪”?


  没有任何一个国家可以靠盖房子走向繁荣富强的。当社会发生动荡的时候,最不值钱的就是房子。当初满清破败的时候,王公贵胄的豪宅府第全都一钱不值:因为房子就是房子,对国家而言它不具有生产力上的先进性,不代表任何国家竞争力,对老百姓而言,当失去政治标签的时候它是最累赘最没用的资产。把一个国家的经济基础搭在房子上,轻则说这个国家缺乏进取心和竞争力,重一点说,就是在挖这个国家的坟墓,在摧毁这个国家的未来。
 楼主| 发表于 2011-9-22 16:32:51 | 显示全部楼层
可是,难道那些官员不知道以房地产为纲的恶劣后果吗?不知道这是在埋葬这个国家吗?就算他们愚蠢,那么多智囊,智库,就不会给他们提个醒吗?为什么他们还这么干呢?
  我想他们是知道的,而且比知道的非常清楚,非常明白,但他们有自己的小算盘。他们在位时就算没人送房子,也可以以集资、补贴等形式买便宜房,所以他们对高房价并没有抵触,相反,他们可以在高房价中可以赚个钵满盆盈;等退了位,没能耐的可以找个地儿安心养老,有点儿能耐的可以旅居海外。他们对这个国家只有有限责任,只要在位时捞足了,退位后不再承担任何责任,哪管它是不是洪水涛天?


  这让我想起一位叫“水土水坝”的网友,此公极力宣扬帝制的好处。我虽然对其主张不以为然,但他有一点可能是对的,即权力的一惯性会使帝王对自己的国家更负责任。历史上绝大多数君主为了维护其家族的长远利益,会不自觉地对过盘剥百姓的官吏做出限制,特别是在土地问题上,有远见的君主都明白“安居才能乐业”的道理,为了子孙后代的长远统治,他们不会容忍百姓流离失所,这是私权力的无限性带来的一个好处。而我们现在的政丨府是一种有限私权力,这就跟私人骑公家自行车一样,会拼了命地掠夺和破坏,而不必顾及后来人还能不能骑这个车。在国家建制上,最没有社会责任感的就是这种有限私权力,最不爱国的也是这种有限私权力,但这种权力却最喜欢张扬爱国主义,打扮成国家代言人,因为除此他们的权力没有来源。不信你可以问问那些呼悠我们“买房爱国”的官儿们,哪个不是在想着吸干这个国家经济血脉?他们何尝对这个国家爱过一丝一毫?  

  要改变这种状况,显然不可能回到帝王那一套把私权力无限化,但我们可以把私权力变成公权力,这也是世界各国的通行做法。只有权力变成公有的,权力的行使得到授权和监督,官员们卖地生财的恶行才能得到控制,房价才能降下来,这个国家才能摆脱崩溃的噩运。这不仅是在拯救这个国家的十三亿人民,对那些权势者也是有好处的,否则这些瞎眼的掘墓官员们在埋葬这个国家的同时,最先埋葬的就是他们自己。


  可悲的是,到目前为止我还看不到明显向好的希望。官员们的贪婪无法遏制,老百姓依然愚昧,环境依然持续恶化,这个国家的经济基础在房价高起的同时一步步被掏空。我能预期的依然是个崩溃的远景,而崩溃后那些把几代人的希望都压在一个房子上的老百姓凄惨的生活让人尤为不忍目睹。我只建议那些还在房子上面沉迷的人们,如果不是特别需要,可以把投向房产的资金转一部分向黄金或外币,为自己保存一些生存的希望;那些不得不承受高价的人们,也要有面对坍塌的心理准备。  
  最后,我要说的是,所谓“中国必然崩溃”其实是个伪命题:作为一个政治形态的中国是必然要崩溃的,历史上还没有哪个政丨府可以永远生存下去。这种政治形态上的崩溃没什么大不了的,反而会有一个更先进的政治形态从废墟中站立起来--在这一点上,我们要感谢掘墓先进分子任志强和潘石屹先生。然而,作为地域、种族和文化上的中国是不会崩溃的--中华民族已经在这片土地上生息了上百万年,未来也必将在这里生息下去,并最终走向光明和希望。真正的爱国者,应该以民族的根本利益为己任,向那些伪爱国说教宣战,并为这个民族的未来而努力奋斗。
 楼主| 发表于 2011-9-22 16:53:09 | 显示全部楼层
近来,又一轮房地产涨价浪潮袭来,原已高踞骇人听闻价位的住房价格在经历一段短暂踌躇之后,以痉挛的动作全方位地展开了提价攻势,官方支吾,媒体沉默,公众错愕,实有摧枯拉朽之盛。这是在经济危机背景之下,民生艰难之际对整个社会,特别是作为社会主体构成的广大弱势者的公然劫掠,其损害程度和延伸后果难以估量。
1、 这是公然的犯罪。达到荒谬程度的暴利,以及暴利背后人所尽知的公权出卖、价格联盟、信息欺诈,已形成互相支援、严密互洽,铁桶也似的犯罪行为体系。
2、 由于分配的制度性缺陷已经脆弱不堪的社会合作将于此番打击下滑向彻底瓦解的危局。住房的生存要素性质使整体性绑架成为可能,高额借贷制造了债务阶级,复活了古老而悲惨的一代债务奴隶。
3、 宪法承诺的公民自由权遭受可耻的亵渎。自由唯一重要的基础是资源,经由不法房价剥夺导致的生活资源剥夺,直接剥夺了公民尊严和自由权基础。
4、 这不是市场经济现象,甚至不是不正常的市场经济现象,而是借市场经济之名嫁祸于市场经济的整体剥夺故智之重演。市场经济是社会分配基本正义平台之上的有序和开放的竞争,意在促进效率,增加社会福祉的能量供应,不是一部分人对另部分人通过资源控制实施的人身控制。
5、 在房地产劫掠过程中侥幸搭车者,其反应与公义无干,他们的态度只是表达情有可原的自私和被胁迫的无奈;其他既得利益者的支持行为则应判定为绑架、欺诈的共同实施人;沉默的大多数,口不能言,足不得行,并不表达对处境的任何接受。
 楼主| 发表于 2011-9-26 17:40:16 | 显示全部楼层
4200亿元去哪了?疯狂的高利贷!

大陆媒体2011年9月22日报道,中国工行、农行、中行和建行四大国有商业银行存款九月份头半个月和8月底存款比较,减少了4200亿元人民币。有专家指出,这4200亿很有可能流入民间借贷市场。这种高利贷如果吸引国有银行卷入,则无法计算资金总数。一旦金融泡沫崩溃,将带来社会动荡。

美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院教授谢田博士分析指出,4200亿元人民币可能进入了民间借贷市场,现在这个民间借贷市场非常疯狂。利息达到现在月息三分到六分到一毛五。年利率就得180%,就是高利贷了,超高利贷了。即借100块钱,要还280多块钱。现在开始在温州和珠江三角洲很多企业现在这样,有人专门以这个为生。对于出现高利贷的原因,谢田分析说,它从政府的银行借不到钱,需要资金周转,它就借高利贷。温州那些民间借贷地下市场,现在据说,未偿贷款总量已经达到8千到1万亿。而现在还有更糟糕的问题是国有银行的那些很多存款,国有银行的那个资金也流入这里边。现在中国大陆国有银行,一方面资金不足,业务员到处去拉存款;一方面很多国有银行资金就又看高利贷利息这么高,也卷入了:“这个最终卷入数字有多大?我想连中共自己可能都不清楚,他也不敢报。”谢田认为,高利贷不仅对不能获得银行信贷的中小企业来说是一杯毒酒,而且对社会的伤害更大。要是卷进的钱的越多的话,泡沫滚得越大,就非常危险,会把中国金融给摧毁掉。越滚越大的时候,后面的钱跟不上,不能归还前面借的钱的话,整个体系一下子就会垮掉。金融这个炸弹爆掉以后,下面的影响就可能要多大有多大,政府也控制不了了。

据媒体报道,江苏省贫困县  泗洪县的大街小巷遍布宝马、宾士、英菲尼迪、凯迪拉克、悍马等各种豪车,其辖下的石集乡被称为“宝马乡”。出现这一现象的原因是高利贷。泗洪县并非孤例,全国各地到处泛滥着各种集资或套取中小商业银行贷款的高利贷公司  各种地下钱庄,以及以担保公司或投资公司为名的变相高利贷公司。据媒体曝光,在利益的驱使下,浙江温州已出现了全民参与民间借贷的现象,而2011年9月初的珠三角,高利贷现象比想象得严重和可怕。珠三角高利贷的典型是,无数的中小企业出现资金链断裂,需要靠借高利贷来维系。利息高到离谱的程度,5分月利息算低的,8分的已经很普遍了。不仅是企业主借高利贷,个体户、小商小贩也要借高利贷维持生意运转。

清华大学孙立平教授曾指出,中国最大的问题不是社会动荡,而是社会溃败。所谓“社会动荡是指严重的社会冲突会威胁政权和制度的基本框架,而社会溃败则是社会肌体的细胞坏死,机能失效。”高利贷泛滥与此有莫大的关系。

至于高利贷中的高利息率,和美国高利率的垃圾债券一样,风险越高,利息率越高。这是因为利息率取决于企业的经营风险与金融风险。因此,在一个社会溃败的国家,秩序混乱,信用匮乏,风险极高,利息率必然随之高涨。那些经营高利贷的人也非凡人,要保证欠账能收到,要么以高利息率借钱给信得过的亲戚朋友,要么通过黑白两道联手对借钱者进行各种或文或武的威慑,一般来说武的威慑才是追讨欠债的主要保证与手段。

对于个别企业来说,高利贷也许会是企业的救星。假设一个一文不名的私企老板借2千万高利贷,年利息率50%,即每年付给利息1千万,2年后归还本金。该企业所从事行业的销售利润率为20%,看起来企业似乎永远都还不上钱。但只要资金周转率高,1块钱当10块钱用,举借高利贷的企业仍能赚取暴利。如果企业年资金周转次数为10,也就是2千万的资金在一年中可以当成2亿资金使用,此时资本回报率将达到200%,两年净利达8千万,企业还本付息后,在这种空手套白狼式的净资本为零的财务高槓杆作用下还能净赚4千万。因此,资金周转率与财富槓杆的高低决定了企业与企业老板的生死。

但在实际的市场上,狼多肉少,竞争极为激烈,上面所举例子纯粹是理想状况。对于绝大多数举借高利贷的中小企业,企业经营变成在赌场掷骰子了,企业与个人都成为试图一搏的敢死队。中国大陆相关经济法规规定,民间借贷利率超过同期法定贷款利率4倍以上不受法律保护。除黄赌毒等涉黑行为与稳赚不赔的各种与政府、国企有关的不正当交易行为外,绝大部分正常经营的企业根本无法承担如此高的利息,除非企业老板本身就准备赖账不还或席款跑路,比如那些举借高利贷的中小房地产开发商。相信在目前的形势下全国95%的开发商都在担惊受怕,晚上绝对睡不好觉。因此,全国性的高利贷泡沫迟早要破灭。

前几年,浙江丽水全民参与的房地产集资就是高利贷泡沫破灭的典例。当时丽水价格高涨的房地产完全靠民间集资的高利贷维持。但最终因当年的房产调控与货币紧缩政策,房地产开发商资金链纷纷断裂,那些信息通畅的权势者均提前退出,但那些将全部身家都押上去的普通家庭甚至是将养老钱都押上的社会最底层则血本无归。就在最近几天,泗洪县的高利贷活动也遭到了经济规律的惩罚,当地由高利贷支撑起来的经济繁荣一夜之间崩溃。当地村民形容“就像一个胀满气的气球,针一扎就破了”。那个所谓的“宝马乡”  石集乡则成为损失最为惨重的地方,穷困群体上亿的血汗钱瞬间全都打了水漂。

目前,有证据显示温州投资者从房地产撤资,投向高利贷市场。央行温州市中心支行今年上半年的《温州民间借贷市场报告》显示,温州民间借贷规模约为1100亿元,而2010年同期该行的数字显示为800亿元,这意味着过去1年间温州有300亿元资金涌入民间借贷领域。今年1-3月,温州民间借贷综合利率分别为23.01%、24.14%和24.81%,其中3月的利率水平创历史新高。5月利率达24.6%,6月则为24.4%,“利率水平处于阶段性高位”。另据该行调查显示,温州有89%的家庭个人和59.67%的企业参与民间借贷。而所谓新兴城市鄂尔多斯几乎全民放贷,自从2011年上半年因为资金链断裂出现多起金融案件,民间资本紧张无比,有报道称,鄂尔多斯每一个房地产项目都会找民间资本借钱,一般是50%的资金来自民间资本,有些企业甚至一个楼盘的所有资金都来自民间资本。利率越高,刀口舔血以求一逞的人越多。

风险已经降临,高利贷冰山岌岌可危,庞氏骗局出现崩塌前兆。

目前的高利贷市场大致存在两种状况:一是风险较小的短期资金头寸调动,许多企业通过几天的高利贷资金搭桥,继续获得银行的信贷,这是较为安全的部分,但能够获得银行贷款的企业数量越来越少;二是风险较大的高利贷长期融资,借贷的企业抱着最后一线希望,认为货币和财政政策将趋于宽松,或者政府将放松房地产调控,到时以房地产的溢价能够偿还高利贷利率。显然,这是极端不靠谱的赌徒心态。可笑的是,有人将资金从房地产市场撤出转入房地产金融,视作房地产健康发展的标志  皮之不存,毛将焉附?

高利贷盛行是中国实体经济与金融结构恶化的象征。任何一个有理智的人都可以轻易得出结论,没有一个传统制造产业可以支撑30%以上的利率,更不必说百分之百的年化利率,即使贩毒也不行。一些实体企业或者房地产企业不惜饮鸩止渴,原因在于病急乱投医。这些企业并非不懂常识,而是在进行一场豪赌。在经济扩张周期的投资,由于资金链断裂而成为烂尾工程,一些企业主不甘束手就擒,通过高利贷打通资金链。

高利贷盛行说明资金链出现断绝,在高速增长期所作实体投资,已经无法获得金融支撑,宏观调控时紧时松让企业在无所适从之下,走上高利贷绝路。高利贷盛行同样说明社会资金在通胀背景下,不愿意进入实体投资领域,转向通过“玩钱”的方式,赚取暴利;高利贷如此盛行,更说明目前的管理体制出现极大的失衡,有关方面只关注正规金融机构的资本充足率,对于近在眼前的民间金融火山视而不见。一方面是高利贷狂欢陷入集体疯狂,另一方面是正常的民间金融被刻意忽视,民间资金在歧视之下走上不归路。中国财富生成之地50%以上的人从事高利贷,风险不容忽视,中国的高利贷是影响金融稳定的可怕堰塞湖。
 楼主| 发表于 2011-9-26 17:40:35 | 显示全部楼层
福建泉州农商行董事长黄斌先生说,只有放开,才能治理高利贷乱象;只有纳入管理,才能为民间金融正名。一味的打压,即便用吴英血祭,中国的民间金融堰塞湖只能越来越高,为了应对政策风险,所要求的利率也会越来越高。民间金融兴,则中小企业兴;民间金融衰,则中小企业衰。一旦民间金融崩溃,中小企业将遭遇一场浩劫。

中国著名学者、天则经济研究所理事长茅于轼日前撰文说,“因为没有理出问题的头绪,是非没搞清楚。以我看来,民间借贷肯定是利大于弊,非常值得推广的事。”因为近来整个金融业资金供应紧张,中小企业纷纷求告于民间借贷解决急需资金的供应,造成借贷利息率高涨,企业负担加重,极不利于它们的生存和成长。茅于轼称,对民间借贷非议的第一个理由是利息率这么高导致许多企业破产;利息率高是不好,但难道企业借不到钱倒能不破产?事实上民间借贷避免了许多中小企业的破产,而不是相反。由于银行体制僵化,无法给中小企业融资,能眼看它们不幸倒闭而最后拖累银行吗?所以银行很希望民间借贷能够帮助中小企业走出困境。说因为民间借贷造成更多企业破产是毫无根据的。第二个理由是民间借贷充满风险,一旦爆发后果不堪设想;这种说法完全是想当然。事实上民间借贷是最没有风险的金融业务,因为他们都是一对一的借贷关系,如果发生毁约只涉及两个人,绝不可能波及他人。不像大的金融机构,涉及面广,一旦倒闭会发生连锁反应,造成大面积破产,而且经验证明,民间借贷的毁约率远没有大家所设想的那么高。如果谨慎从事,毁约率只有百分之一二,大大低于国营银行过去的坏账率。道理很简单,个人借贷无不谨慎从事,因为借出去的是自己的钱,要不回来是自己受损,哪能不谨慎小心。第三是对利息率的错误描述,不恰当地夸大高利贷的危害性;利息率高达180%(年息),这是极为个别的例子,不足为凭。当今的利息率一般约为30%上下,这种借款都是短期的,它们用于在边际上十分紧迫的用场。所以民间借贷的利息率和企业的利润率是不同的两种性质的资金,没有可比性。而且民间借贷多半是高质量的借贷,没有抵押或担保,手续简便,很快就能拿到钱,没有回扣中介等费用,还款自由,就相当于活期存款,万一延期归还,惩罚条款比较宽松。这些条件有利于借入方,所以贷款利息率就应该高一点。

茅于轼称,民间借贷唯一的坏处是利息率太高,成了高利贷。造成此种现象的原因有三:首先是信息沟通不够;明明有低利息的资金可用,但是供需不能沟通,借了高利息的资金。这一现象现在利用互联网可以得到解决。比如出借方可以在网上发帖,说明自己有多少钱,可出借多久,期待的利息率是多少,征求借入方;借入方也可发帖,说明自己需要多少钱,借多久,愿意支付多少利息率。双方的信息透明谁也欺骗不了谁,网上能找出大体上的供需均衡利息率。高利息第二个原因是出借方的供给太少,有限的资金供给不能满足借入方的需求,供不应求就会涨价;解决的办法是鼓励更多的人参与民间借贷。中国大陆银行有二十多万亿的居民储蓄,他们只能享受不到4%的存款利息,如果有合理的利息率,他们都会参与放款,利息率肯定会降下来。第三个原因是放款方不放心借贷的安全性;这一点是很难解决,本来金融业就是有风险的,不可能万无一失。

认为民间借贷是剥削,这是妨碍民间借贷事业发展的一个很重要的障碍。认为它是剥削的理由是“不劳而获”。但是要知道,整个金融业就是不劳而获,金融业的人不从事生产劳动,但他们赚了很多钱。如果金融业赚的钱是剥削,就应该把金融业关闭。以现代经济学的理论来看,金融业所赚的钱是财富的创造,因为它把钱调动到了最有效的地方去使用。整个金融业,不管是银行、证券、保险、股票,都是为了提高钱的使用价值。茅于轼称,一个有效的金融业能够避免把钱用错了地方,去支持亏损的项目,去搞政绩工程,搞重复建设或低效建设;民间借贷恰好能够满足这些条件,是大大值得提倡的事。它帮助企业促进生产,自己也增加了收入,是财富的创造,对全社会都有利无害。而中国大陆执行超低的存款利息,允忍资金的低效使用,既不利于泡沫经济的治理,又剥削了存款人的应得利益。有人计算过因此而损失的财富创造每年可达几千亿元。至于民间借贷是否合法的问题,茅于轼认为个人之间的借贷往来政府无权干涉,只有保护的义务。现在规定的“超过法定利息率四倍算是高利贷,不受法律保护”,不明白这个四倍的规定是如何计算出来的。为什么四倍以内是好事,一旦超出就变坏了?有理由怀疑这个规定完全是拍脑袋定出来的,是毫无根据的。只要资金供给充足,利息率自然会降下来。总之,要扫除一切不利于发展民间借贷的各种障碍,从根本上提高中国大陆金融业的整体效率。

茅于轼称,现有的金融风险是货币政策大开大合的客观结果,而金融政策又是要配合增长、刺激以及抑制通胀等政策目标。但潘多拉盒子一旦打开就覆水难收,而且情势日趋复杂艰险。因为货币政策的“大开”造成了地产泡沫和通胀基础,而快速收紧则吹起民间兴盛的借贷之风。现在若要降低民间借贷成本以杜绝高利贷蔓延,需要货币政策放松,如降低存款准备金率,放宽信贷规模限制等。中国通胀压力挥之不去,食品价格仍在走高,房地产市场也无松动,一旦放松货币,通胀与地产泡沫或继续膨胀。这是一种两难境地。

但若刹不住民间借贷的风潮,大规模的资金链断裂与坏账可能成为首个攻破中国金融安全堡垒的地方。这是因为国际环境日趋恶化,中国制造业成本又居高不下,实体经济的利润逐渐被侵蚀,现有的企业借贷不过是维持脆弱的资金链条,如果宏观经济形势稍有恶化,企业盈利有了问题,信贷链条首被冲击,形成坏账。业界趁机要求民间金融合法化的呼声更高,就是因为此前金融业门槛过于严格,导致中小企业贷款困难以及民间合法金融机构极度缺乏,才会挤压出不正常的民间资金需求与供给,并且冒着缺乏法律保护的风险。

大力发展民间金融是必要的制度建设,但现在高利贷大有金融传销、扩大放贷的态势,必须优先制止高利贷的蔓延;货币政策进退两难的现状又让相关部门无可奈何。放松必会刺激通胀,而紧缩则鼓励高利贷蔓延,两种前景都存在极大的风险。茅于轼建议,央行应该放松数量控制而提高利率,这样既可满足真正的信贷需求,降低民间借贷收益,又会防止地产与通胀反弹,只是可能会降低增长速度而已。政府需要大幅削减投资性开支,将更多的财政资源转移到公共领域以及用于平台还款,进一步为企业减轻税负,并及时有效的改革金融体系。……

民间借贷市场乃至高利贷问题,是一个复杂的经济问题,笔者囿于知识浅薄,置喙余地不多。但所有的问题,都最终指向中国大陆陈旧腐败的体制,却是毋庸置疑的。笔者倒是对茅于轼于2011年7月份在该研究所在北京举办的一场研讨会上,提出中国要避免和以民主、法制、平等、自由为内容的普适价值发生冲突的观点,表示无条件的赞赏和支持。是时,茅于轼表示,曾被当作普适价值的共产主义已经失败了,公有制、计划经济也不行了,现在即使是高层也不见得相信共产主义。对此番言论,人们注意到他用的是“普适”即普遍适应或普遍适用的普适,而不是人们一般讲的“普世”,即全球的、全人类的共同价值观念。关于普遍适用的价值还是普遍世界的价值的争论一直存在,这是因为大陆官方总灌输说,共产主义在很多国家适用,而把其引申为普遍被世界接受的价值。但是茅于轼明确表示:曾被当作普适价值的共产主义已经失败了!共产主义从出现的时候开始就受到很多国家和人民,正义人民的抵制,并且实际上共产主义流行的地方,前俄罗斯也好,中国大陆也好,越南、柬埔寨、朝鲜这些国家恰恰是最贫穷落后的国度才会有这种思潮的泛滥,今天,共产主义意识形态正在全世界迅速的消亡。

所以,茅于轼说“曾被当作普适价值的共产主义已经失败了”,也即表明“普世价值”就是全人类、全世界应该奉行的价值。茅于轼提出,中国人要回归普世价值,也就是回归道德。作为经济学家,他提出了普世价值对经济的保护作用,比如那些自由和平等的理念,由于有了自由和平等的理念,所以人们制定经济政策和法律规章的时候,才会保证公平的竞争,公平的市场,没有欺诈现象的发生,也不会出现垄断,这样这个社会才处于真正比较和谐的状态。而发达国家则通过教会、家庭伦理观念、及政治权力制衡制度来把普世价值,也就是道德保持在一个比较高的水平上。但中国大陆,普世价值和社会经济发展是冲突的,人民的价值观念承载都被摧毁了,也造成经济并不能按照一个正常社会的经济一样公平的发展。中国社科院人口与劳动经济研究所研究员张翼曾指出,“文革”时期对儒家思想、佛教、道教等的过分批判和否定,导致中国年轻人的思想文化传统被完全打破。中国社科院经济研究所研究员王诚表示,如果没有道德或规范的约束,弱肉强食,追求野蛮的经济形态,将不利于经济的平稳有序发展。也正是因为道德的缺失,使这个社会出现了这样多的有害的食品,就是不计一切的去赚钱,完全不顾对社会的危害,也不顾对环境的危害,看这些人过起来完全不知道有明天,不在乎明天会怎么样。但从历史到现代,各个国家人民普遍奉行的价值有真诚,善良,忍让等,这些真正的普世价值和中华传统文化是一致的。中国传统的思想认为,高尚的人在个人利益面前,首先要考虑这是否符合全社会的道德准则。……

回到民间借贷市场乃至高利贷问题,毋庸置疑,在社会大面积溃败的局面下,中国已成为投机泛滥的高利贷之国。那种单一的货币政策,只是一刀切的极为粗糙的调控工具。人们更应该从微观视角出发,通过一定的方法来甄别各种性质不同的中小企业,同时降低金融机构与中小企业之间的信息不对称,以便于扶持一些有前景、做实事的中小企业。至于那些一门心思盼着投机暴发甚至因在楼市上火上浇油而资金短缺的企业老板们,相关的主管部门该放手时还是放手吧!
 楼主| 发表于 2011-10-9 14:18:14 | 显示全部楼层
 一、中国高房价的秘密

  首先,决定房价高低的是人口经济聚集结构。说到房价,多数专家和评论员都忽略一个决定房价高低的最基本因素,那就是人口经济聚集结构问题。有人说中国人口多,耕地少,所以房价高。其实这是非常错误的。如果13亿中国人都居住在农村,或者说哪怕是有26亿中国人但都居住在农村,无论如何房价也高不起来。相反,哪怕中国只有一亿人,若80%以上都聚集在北京上海两大城市,那中国房价一定很高。俄罗斯人口稀少,人均耕地很多,且人口数量从1992年就一直在减少,那莫斯科为什么房价也高呢?一个最基本原因就是俄罗斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。中国人均耕地面积1.4亩,农业出口大国荷兰人均耕地面积仅为0.84亩,那荷兰为什么不疯狂的高房价呢?原因就在于荷兰等欧美国家中小城市和小城镇发展的很好,人口没有过于向少数大城市拥挤。在一个区域内,如果用于居住的房子相对较少而用于工商业的地产很多,那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小,如日本东京。相反,如果在一个区域内,用于居住的房子相对过剩,那房价就不会一直很高。所以,笔者认为,人口经济的聚集结构是决定房价高低的基础性因素。

  其实,中国的土地是充足的。中国耕地18亿多亩,按照人均0.8亩地就可以实现粮食自给的国际标准,中国仅需要10.7亿亩耕地即可实现粮食自给,还有7亿多亩耕地可以用来做其他用途。另外城市化的发展,占有的不一定全部是耕地,还有许多非耕地可以使用。况且在城市的过程中,是节约土地的,按照农村住房与宅院用地面积1:3计算,如果城市化之后变成10高的居民楼,则可以节约39倍的土地,这样就有更多的土地可以建居住房。所以,中国人口多导致高房价是站不住脚的。

  房子的价格,像其他商品或资产一样,是由供给和需求决定的。从供给方面来说,要建房子,首先要有土地,土地就成了房子供给的源头。所以,中国高房价的第二个因素是中国土地制度。由于中国规定城市土地必须国有化,地方政府就垄断了城市的土地供给。为了获得最大利益,作为垄断者的政府,于是就限制土地供给以保持垄断高价。这种土地制度的结果,一是大大限制了房子的供给数量,因为供给房子首先要供给土地;二是增加了房子的成本,同时缩减了房地产商继续开发的资金;三是人为制造稀缺,物以稀为贵,土地供给的短缺就会让房子有升值机会和囤积的价值,从而引起大量投机和囤积。结果可想而知,这种土地制度必然会制造高房价和住房难。

  仅有供给还形成不了价格,高房价还必须有需求。但是,无论对绝大多数要城市化的农民,还是对多数城市民众,或者是绝大多数准备结婚买房的年轻人,尤其是在大城市,这种房价已经高的让他们买不起。显然,推高房价的只有富人了,但高房价就是富人惹的祸的吗?除个别国家外,每个国家都有富人,但并不是每个国家都高房价,所以把中国的高房价仅仅怪罪给富人也是不对的。



  二、那是什么推动了这个的高房价呢?

  笔者认为,中国高房价的第三个因素就是贫富差距过大、低工资和低社会保障。由于贫富差距过大,富人集中了过多财富,他们就有钱买贵房子,况且他们可以不在乎房价,所以只有他们才可以把房价拉的那么高。另外,由于贫富差距过大和低工资,占人口绝大多数的普通民众购买力就低,加之社会保障不足,他们更不敢消费,由此导致中国内需不足、产能过剩和产业利润低(除房地产外),继而导致富人不想投资实业;富人不想投资实业,股票、期货风险太大,城市化发展的机缘让房子具有很大的投资或投机价值,于是他们就集群的投资或者说投机房地产,导致房价过高,普通民众又被高房价剥削一次。胡润(胡润新闻,胡润说吧)研究院和群邑智库4月12日联合发布的2011胡润财富报告显示,中国千万富豪已达96万人,相比去年增长9.7%,其中包括6万多个亿万富豪,比去年增长9.1%。在富豪个人投资方向上,房地产占据主导地位,超过1/3的受访富豪选择了投资房地产。在缺乏官方统计资料的情况下,《财经(相关:理财证券)》杂志引用其他人的判断估计,2007年到2010年出售的新房当中,高达50%到70%的比例都是由投机客购买的,目前处于空置状态。2010年商品房销售10.4亿平方米,按照每套100平方米计算则2010年新增空房500-700万套。

  由于贫富差距过大、低工资和低社会保障导致中国内需不足,产能相对过剩,就会产生过多净出口,使外汇储备不断增长并面临很大的人民币升值压力,而人民币升值的预期,又导致过多资本流入,尤其是热钱,增加房地产泡沫,并进一步加剧外汇储备的增长和人民币升值预期与资本流入、外汇储备增长的互动循环。在资本流入过程中,央行通过在外汇市场上购买外汇而形成外汇储备,因此外汇流入的过程就是央行向市场释放基础货币的过程。1999年12月底至2011年3月底,中国金融机构外汇占款增量为22.22万亿元人民币,是同期内中国狭义货币M1增量的1.01倍。这意味着,过去11年内的大部分时间内,外汇占款已成为中国央行发行基础货币的最重要甚至唯一渠道。由外汇增加导致的基础货币投放增长,又导致通货膨胀和货币流动性泛滥。通货膨胀导致负利率,货币流动性泛滥推高物价和资产价格,在城市化的机缘下,处于价格上升势头的房子就成了保值增值和投机的对象。

  第四,中国政府和美国政府的财政货币政策所导致的流动性泛滥和通货膨胀。无论是美国在2001年网络泡沫破灭后实施宽松的货币政策和积极的财政政策,还是次贷危机后大量印刷美元挽救经济,都迫使大量美元流入中国,导致中国的流动性过剩和通货膨胀,推动中国房价上涨。面对2008年全球经济危机,中国政府开启4万亿经济刺激计划,经济的货币政策加积极的财政政策,又为后续的高房价注入货币动力。

  第五,出口政策和外汇政策。美元流入中国,中国外汇储备快速增长,导致国内基础货币投放过多,为房价上涨推波助澜。这不得不引起我们思考引起中国高房价的第五个因素:出口政策和外汇政策。中国居民和企业的外汇,基本都被中央银行购买,变成基础货币发行。在中国外汇储备快速膨胀的今天,过去的政策早已不符合事宜了。由于曾经的外汇短缺,中国一直比较强的鼓励出口倾向,如对出口退税,一边减少了国内货物,另一边刺激净出口增加导致外汇储备不断增长和被迫投放基础货币,因而加剧通货膨胀和负利率。其实这还不如停止出口退税直接印刷人民币发给居民购买这些出口货物呢,出口退税换来的是外国“画纸”和通货膨胀,而印刷人民币发给国内居民消费,虽然也通货膨胀但国内居民毕竟还获得了消费增加。央行购买外汇防止或减缓人民币升值,其实这样是得不偿失。央行购买了外汇,可能阻止了人民币升值,但引发了通货膨胀,对出口企业来说可能是一样的,但对非出口企业和多数国民来说又是一个坏结果。再说,由于购买外汇引发通货膨胀,可能由此导致紧缩货币政策,反而对包括出口企业在内的所有企业都不利,更阻碍经济发展和人民生活水平提高。央行购买外汇干预汇率的结果,可能就是“滞涨”或类似于“滞涨”的坏结果。而这三个方面的旧政策,无疑都在加剧流动性过剩和通货膨胀,因而推动中国房价上涨。



 
 楼主| 发表于 2011-10-9 14:18:39 | 显示全部楼层
 第六,对民营企业投资和发展的限制。国内富人扎堆投资房地产,为此我们需要思考为什么他们扎堆投资房地产而不是别的?所以,推动中国高房价的第六个因素就是对民营资本投资和发展限制的各种政策,如国企垄断领域对民企的实际限制,对民间金融发展的限制,及其他一切危害民营资本投资经营的各种限制和不合理的税收设计等。如果放开民间金融发展,一方面让这些除投机房产外几乎无处可去的资金找到出路,另一方面还可以通过金融支持民营企业的发展,降低民营企业的困难,让更多资本乐于投资实体经济,而不是去投机房地产。民营企业的发展,让更多的人获得就业,增加普通民众收入,就会提高内需,改善国内实体经济发展环境,减少因外汇储备增加带来的流动性过剩和通货膨胀,就可以减少投机房地产的资金,改变这种不健康的发展模式。

  第七,腐败。说过了富人推高房价,那我们也该讨论讨论官员的问题了。官员在土地供给中腐败,就会增加土地成本,进而就会提高房子成本和价格。官员给自己建别墅或被受贿后允许房地产商盖别墅,就会减少商品楼房的土地供给。官员受贿收了房子,或者拿受贿的钱买房子,就会减少市场房源。更重要的是,各地官员出于自己的利益,不顾民生而把城市当成私产经营获取土地暴利,对维护自身利益的房价调控和保障房建设消极应对或暗中抵制,相对于其职责来说,这也是变相的腐败。

  第八,中小城市及城镇基础设施发展滞后导致年轻人口涌向少数大城市。在东亚国家,特别是中国,其民族文化似乎让人们很喜欢向少数大城市聚集,这在中国年轻人中表现的尤为明显。不仅如此,中国的年轻人不仅喜欢往大城市里挤,甚至还非要往大城市的中心区域挤,连大城市的郊区和卫星城都瞧不上。但同时,如果我们透过表象继续深入反思,我们就会发现更重要的是生活的环境和发展的机遇,民族文化作用其实是次要的。中国中小城市尤其是小城镇发展不足,基础设施尤其是人文设施匮乏,经济要素集聚能力不强,而大城市又为自己GDP和税收等利益考虑过多集中了产业、就业岗位和个人发展机会,城市群也未得到充分发展利用,导致人口和经济主体过度向少数大城市尤其是大城市中心集中。而在大城市,住房用地又安排不足。相对于居民,企业有更强的经济实力购买或租赁房屋,导致城市中心区域过多用于工商服务业,留给居住的土地和房子相对不足,就拉高了房价。

  第九,廉租房供给不足导致商品房需求刚性。有人认为,过于追求自有住房的国民性格提高商品房刚性需求。的确,国际统计表明,房价和住房自有率呈反比。在同样需求下,如果租房子的比例很大,房子需求就比较有弹性,无论房地产商还是投机者都不敢随便拿刚性需求提高房价。但是,如果有比较好的廉租房,且适合结婚居住,年轻人会傻到背负沉重负担去高价购买房子吗?无论从经济上还是生活质量上,这都是不划算的。中国保障房不足10%,而商品房占九成以上。中国自有住房率高,说白了就是缺乏廉租房,老百姓不得不自己买房子住,而不是什么追求自有住房的国民性格问题。如果有大量廉租房,普通民众有多少不理性的去购买那些无论从经济上还是从精神上来说都不划算的高价商品房?如果有大量廉租房,有多少投资者会高价买房然后高价出租?无论是中国住房自有率高,还是高房价或住房难,根本的还是廉租房供应不足。

  第十,高房价的首要责任是政府调控房价不力。控制房价上涨,降低过高房价,改善民生,这是政府的责任。但政府为什么没有控制住房价上涨呢?这还是因为政府控制房价的力度不足。除了土地政策导致高房价外,政府不能控制房价上涨的两个根本因素就是对投机囤积房子的打击力度不足和保障房尤其是廉租房的供给不足。如果征收较高的二手房增值税、对多套房子征收较高房产税、强制空房出租,房地产投机很快就会大幅减少。如果政府大量增加保障房,尤其是廉租房,就会大幅降低对商品房的刚性需求,降低市场租金,让房地产投机或投资价值大幅缩水。



  第十一,小户型拉高房价。在高房价的情况下,买大房子需要有相当的财力,但对多数实际需求的购房者来说这显然是不现实的,他们只有选择小户型,如两室一厅或一室一厅。如果房子都在三室一厅或以上,对于许多购房者来说,只有降低房价他们才能买得起,所以中等户型和大户型会迫使房价降低。而小户型,则就会提高平方米的价格。更重要的是,小户型会导致人口特别密集,在一个区域内,过于密度的人口必然导致房价过高。如果这些原来住小户型的人更有钱了,或因赡养父母需要和父母同住,或生了孩子没地方住,他们可能选择购买更大一些的房子。如此一来,在这个区域内,小户型会导致换房增加和未来竞争购买中等户型或大户型房子,但由于人口密集,无法再增加房子,购房竞争将提高房价或使房价维持在高位。相反,在欧美国家,房子大,人口密度低,房价也比较低。

  第十二,独生子女政策拉高房价。首先独生子女政策导致性别比失衡,在高房价和物质主义的今天,男性娶老婆,房子就是重要甚至是最重要的资本。性别比失衡,导致结婚买房更加刚性。同时,由于是独生子女,两个父母供养一个孩子,甚至是双方父母出资帮新婚夫妇买一套房子,这就提高了对高房价的支付能力。根据链家地产交易中心统计,北京首套房贷者的平均年龄只有27岁,而日本及德国首次购房人平均年龄42岁、我国台湾地区首次购房人平均年龄36岁、美国首次购房年龄亦达30岁以上,北京首套房贷者如此年轻,这说明中国很多购房者是依靠父母财力购房。如果没有独生子女政策,一家养两个孩子,再加上两个孩子的上学等花费又比一个孩子多,那么许多家长就没有那么多财力帮孩子买房子。由于是独生子女,父母把全部的期待都放在这一个孩子身上,更希望他们在城市尤其是大城市获得更好的发展,这无疑就增加了大城市房价的推力。

  第十三,城市化发展和经济发展推高房价预期。对房地产投机者来说,他们敢炒房子,是因为他们认为有人会接手他们的房子。这个预期支撑,就是城市化和经济发展。城市化,会有越来越多的人进入城市,让炒房子的人有了发财的机遇。经济的发展,就会使未来人均收入提高,就提高了未来房子的购买力,亦增强了投机者对房价上升的信心。另外,就像经济发展对于股市的预期一样,经济发展宏观状况亦影响房价的信心。如果经济增长速度比较快,投资者就比较有信心,银行对其也有信心;相反,如果经济发展放缓或低迷,房地产投资者或投机者就会失去信心,银行也失去对房地产的信心,此时虚高的房价就难以维持。

  三、再分析中国房价的真相

  任何物品的市场价格,都是由供给和需求的博弈形成,房地产也不例外。分析房价的真相,就要分析供给和需求。

  从供给上讲,有房子首先要有土地,而政府垄断土地供应,一是减少了土地供给,二是提高了房子的土地成本,必然减少房子的供应。全国工商联房地产商会就全国9城市“房地产企业开发费用”的调查显示,在总费用支出中,流入政府的共有二部分,一是土地成本,二是总税收,合计占到了49.42%。房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高,达到58.2%。据悉,一些小产权房,价格只有市场的三分之一左右,但由于触动了土地财政而被打压。可见,土地制度对中国房价的影响是多么高。所以,中国高房价的第一个根本因素是中国的土地制。

  其次,供给分为公共供给和市场供给,也即保障房和商品房。如果有足够的廉租房,大多数实际需求的公民是不会购买高价的商品房的,那房价必然无法长期维持高位,或至少不会有很大的住房难问题。1997年,香港推出每年85000套廉租房计划,从此香港房地产市场一直跌了整整五年,房价跌掉了60%。在新加坡,80%的人口住在保障房中。中国能够享受到保障房的家庭不足10%,如果中国有足够的廉租房,高价的商品房必然失去大量需求,高房价必然无法维持。所以,中国高房价的第二个根本因素是廉租房严重不足。

  无论是说货币发行过多导致流动性过剩和通货膨胀,还是说其他因素导致富人或民营企业去投机房地产,那都有一个前提,就是房地产具有资产投资功能,可以获取保值升值收益。如果对购买二套及以上房屋设置高首付高利息、对房屋买卖征收较高增值税、对多套房子征收较高房产税,显然就会使房屋失去资产投资功能,房价也会大跌。但在现在制度下,政府为了地方财政和经济增长,是不会这样做的。

  综合分析,中国高房价的最核心因素有三条:土地制度,廉租房不足和政府打击高房价不力。
 楼主| 发表于 2011-10-9 14:19:43 | 显示全部楼层
四、中国房价的未来走势

  决定房价变化的,还是供应和需求。在供给方面,包括商品房的开工与竣工面积,保障房的开工与竣工面积,空房数量和迁居卖房数量,还有土地政策和对房地产开发的金融政策。在需求方面,包括要城市化的人口,年轻人结婚住房需求,换房需求,拆迁需求,还有投机或投资需求。

  在近期内,决定房价走势的是房屋竣工待售面积、市场需求能力和限制投机购房的力度。在中期内,决定房价走势的是城市化发展态势、土地政策、保障房供应能力、空房数量、经济发展和居民收入增长。在远期内,是城市化发展阶段、保障房供应占需求比例、人口状况和经济发展阶段。

  我们先看近期情况。据国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据:2010年,全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米,比上年增长26.6%;房屋新开工面积16.38亿平方米,增长40.7%;房屋竣工面积7.60亿平方米,增长4.5%,其中,住宅竣工面积6.12亿平方米,增长2.7%。再看新数据:1-4月,全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米,同比增长31.7%;房屋新开工面积4.57亿平方米,同比增长64.1%;房屋竣工面积15020万平方米,同比增长13.5%。可以看出潜在房屋供给快速增加,竣工面积也呈加速增长。综合统计局2010年与2011年数据,估计2011年将形成约33亿平方米的供给量。在2011年1-4月,全国商品房销售面积2.34亿平方米。按此进度,2011年大约可销售7亿平方米。按2011年卖7亿平方米计算,要近5年才可以卖完。另外,今年新国八条规定,各地要完成1000万套保障房,按每套90平米,有9亿平方米的施工面积。2011年1-4月,全国商品房销售均价约为每平米5300元人民币。那么33亿平方米,如果按5300元均价,需要17.5万亿元人民币,才能买卖完毕。问题是:钱从哪里来?如果不降价,谁有17.5万亿元人民币来买开发商的商品房?根据供大于求的规律,价格会有一定的下降。但由于对城市化和年轻人的结婚购房预期,经济的较快增长,政府在近期内不敢让房价过快下跌,富人投资渠道也不能近期解决,在通货膨胀和流动性过剩的情况下,下跌幅度不会太大。当然,非常重要的是购房投资者的心态和心理作用,因为投机玩的就是信心。

  再看中期情况。按照2011年33亿平方米左右的供应速度,按100平方米每套计算,年供应量3300万套,五年供应1.65亿套。如果每套住房住3人,可以容纳4.95亿人,超过目前城市户籍人口总数,也超过80后90后的总和,更超过2.5亿流动人口农民工的总和。但对要城市化的农民,还有年轻人,有多少能支付现在的房价呢?按照供应速度,房价有很大的下跌压力。

  在十二五期间,政府规划建设3600万套保障房。但2011年就要开工建设1000万套,余下每年仅剩650套。如果房价继续维持高位,民生问题便难以解决,考虑到近年来社会问题日益突出,稳定形势面临考验,以房安之是必备选择,加之通过城市化加快经济转型升级、创造就业岗位和应对劳动力短缺的需要,中央政府会进一步通过保障房建设维护稳定和发展,估计3600万套的规划要突破,预计达到5000万套左右,这又形成一种房价下跌的压力。考虑到稳定与发展的需要,如果中央政府感到需要进一步加强房价调控,加上以往调控房价的经验和舆论反应,估计会出台更有效果的措施。

  中国的土地政策,也可能在十二五期间改变。其原因在于,现在的土地政策备受争议,城市化和经济发展的需要也要求改变土地政策,地方政府继续获得土地垄断地位或保持垄断价格的可能性在降低。如果改变土地政策,或加大供应降低价格,预计对房价有一定的冲击。

  一般来说,商品房空置率在5%至10%之间为合理区,空置率在10%至20%之间为空置危险区,空置率在20%以上为商品房严重积压区。北京联合大学教授张景秋与孟斌带领的课题组对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行的调查表明,电表几乎不走的比例高达27.16%。而电表不走的比例还在陆续上升,2007年时达到29%。并且越往外环空置率越高,市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右,四环至五环就上升到30%左右。2010年河南财经政法大学12名大学生历时两个月,学生们从郑州市中心六个区29家大型楼盘抽取了约1.1万套商住房为样本[最新消息价格户型点评][最新消息价格户型点评],运用查验水、电、气表,点算“黑灯率”等方法,测算空置率。结果表明,郑东新区商住房空置率超过55%,其他五区也不低于20%。而这些空置房屋是需要成本的,如果房价不能保持继续上升或上升幅度低于资金成本,或者出租也不划算,那么投资者就不能长期坚持,一旦形成逃离房地产的形势,价格将迅速下跌。

  综合考虑,房价在中期会有较大幅度的下跌,或有中等幅度的下跌。但考虑到城市化的发展、经济的增长、年轻人结婚购房需求,房价仍有一定的心理支持和需求支持,加之房价大幅下跌对金融系统与经济发展的影响,政府也会阻止房价过度下跌。但可以肯定,在中期内,尤其在2015到2020年,希望投机房地产或依靠房地产保值增值必然会受到损失。如果你现在手中持有房子,建议不要再持有太久。

 
 楼主| 发表于 2011-10-9 14:20:02 | 显示全部楼层
 最后我们考虑远期情况,也即2020-2030年的房价情况。据2010年人口普查数据,中国城市化率达49.68%,预计2020年超过60%,接近发达国家水平。但中国由于独生子女政策,导致年轻人口将快速减少,预计2020年后城市化发展速度将大为放缓。有人说日本1990年后房价暴跌及其经济一蹶不振是由房价过度调控造成的,其实即使没有房价调控,日本房价也一定会大幅下跌且经济一蹶不振。1990年日本25至34岁人口组数量比1980年25至34岁人口组数量下降了20%,这就意味着真实需求下降了20%,房地产的高价位已经失去了实际的需求支撑,是坚持不多久的。

  尽管解释日本失去十年再失去十年的理由有很多很多,但有一条永远是最根本的,那就是低生育率。早在20世纪六七十年代,日本总和生育率就低于世代更替水平(也即维持人口不增加也不减少的水平,在发达国家为2.1),随后生育率持续下滑,导致未来年轻不断萎缩。决定宏观经济总量GDP变化的是总需求与总供给的变化,低生育率决定未来经济增长一定会低迷不振,尤其是超低生育率更加如此。从需求方面来说,低生育率会使未来消费最旺盛的年轻人口大幅减少且消费疲弱的老年人口比例很大,必然导致最终消费不振。投资需求是最终消费需求的引致需求,最终消费的低迷不振必然导致投资的低迷不振。这时,无论日本是刺激消费还是刺激投资,都不能撬动总需求。同时,从总供给角度来说,年轻人口减少,劳动力更新换代断层,最富创造力的年轻人口萎缩;人口老化,经济创造活力降低,不工作的老年人口比例增加而工作的劳动人口比例减少,人均GDP增长必然放缓,甚至可能面临萎缩。而GDP增长率,取决于人口增长率和人均GDP增长率。低生育率的结果,最终必然导致人口增长的放缓或萎缩和人均GDP增长率的放缓,因而经济陷入长期低迷,失去10年再失去10年。

  据第六次人口普查公布数据显示,中国0-14人口已经降低到16.6%,这比美国、英国、法国、荷兰等发达国家还要低。事实上,如果中国人均寿命和这些发达国家相同,中国的0-14岁儿童比例会更低,列入最低国家之列。为了更好的比较,我们可以仅适用65岁以下人口数据,以消除老龄化不同的影响,从而利用最新人口普查数据来估计中国的生育率水平。美国15-64岁成年人口与0-14岁儿童之比为3.2,属于成人与儿童比例均衡水平,而中国竞高达4.5,属于危险的倒金字塔结构。日本这个比例为4.8,韩国为4.2,德国和意大利为4.7,西班牙为4.5,这些国家总和生育率在1.2-1.4之间,且考虑到1945二战结束和战后婴儿潮,而中国1949年底才基本结束内战,导致2010年时中国59-64岁组人口数量相对这些国家偏低,从而使中国成人与儿童之比也相对偏低,故中国近年来的总和生育率应在1.3左右。在国际上,总和生育率在1.5以下称为“超低生育率”,0-14岁人口占比在15%-18%之间称为“严重少子化”,这说明中国已经进入危险的超低生育率和严重少子化时代,这意味者未来中国将面临重老龄化和人口的崩溃式减少,未来经济也为此陷入长期低迷。

  在2025年,中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%,这决定中国的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右,第二次婴儿潮人口大规模退休,而此时年轻劳动人口又急剧减少时,未城市化的农村年轻人口也将所剩无几,此时中国经济必然陷入长期的低迷。所以,在2020-2030之间,中国房价必然有一次大跌,而且是跌到底。当然,不同地方的房价下跌不同。由于年轻口的快速减少,大城市和东部地区为了维持发展,且本身他们的吸引力就比较高,年轻人口会进一步向这些地区流动。与此同时,人口流出地区的房价将降得更低,尤其是农村空房就更不值钱了。这时候,中国房价将进入合理水平,边缘地区房价很低,房地产利润也将被压的很低。

  对于现在准备“以房养老”的人,千万别相信“以房养老”。“以房养老”的存在,必须有一个前提,那就是老人去世后留下的房子有人买且价格不能大幅下跌,否则“以房养老”就失去可能性。到2025年以后,中国城市化发展到一定程度,新买房子的绝对主体就是结婚买房的年轻人。但中国近十几年来一直处于超低生育率,这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。况且由于独生子女政策,许多家庭变成二合一,这些年轻不需要再买房子,甚至许多独生子女家庭因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。与此同时,新中国第一次婴儿潮人口开始大规模步入死亡年龄,老年人的房子开始大量推向市场。这时,一边是急剧减少的房子需求,另一方面是快速增加的房子供给,故至少中国房价在2025年前后必大跌。而现在,中国房价正处在泡沫期的高位运行阶段,必然购房成本很高。现在买房子预备未来养老,而未来房价大跌,不仅不能依靠房子养老,反而白白养了房子。
 楼主| 发表于 2011-10-31 17:33:49 | 显示全部楼层

开征房产税是唯一正确选择

中国楼市泡沫是中国经济的毒瘤,这已经取得了共识,泡沫使得中国的科技创新和产业升级推后了十年。现在才刚刚开始把产业升级提上正式的议事日程。而今年以来的种种迹象表明,中国已经铁了心要刺破泡沫,大规模建设保障性住房成了既定国策。要刺破泡沫,地方财政如果没有新来源,破产是铁板钉钉的事情。必须开源取代卖地财政,全面开征房产税是唯一正确、可取的选择,中国只有均富、打击资产泡沫,才能真正步入发达国家行列!

2011年10月27日,关于保障性住房建设,住建部与财政部在与人大的沟通过程中,给大众提供了以下一些信息:

第一,根据住建部的数据,“十一五”期间开工的1630万套,到2010年年末基本建成1100万套, 2010年开工590万套,基本建成330万套。2011年实际在建1500万套左右,竣工投入使用的不低于300万套。

一般来说,房地产建设周期为1-2年。由此看来,由此推断,到2013年,保障房至少可以建成3000万套。从2005-2010年全国销售的住宅房也就才区区3000多万套。因此,目前保障房建设的力度将在未来几年严重冲击商品房市场。住建部给出这一数据必然严重打击了一些死不悔改的房价看涨预期者的信心。当然,我们相信总会有人跳出来说神马数据都是伪造的或者地方政府是敷衍的,是的,凡是有利于房产利好的数据就是真实的、确定的,反之则是虚构的、不切实际的。真会让人想起来2000年前司马迁讲过的那句话  天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往啊!连大脑都由屁股所坐位置来决定,司马迁诚不我(们)欺。

其实,国家支持建设住宅房在历史上发生过多次了,根本就不是什么新鲜事物。号称自由市场经济模板的美国早在20世纪4、50年代就已做过类似的事情。天津社会科学院出版社2011年版的《世界金融五百年》一书就讲到,二战之后美国有1500多万军人归国复员,如果不能妥善安顿好这些年轻人,像现在北非地区一样的社会动荡不是不可能发生的事情。而美国当时刚与苏联开始冷战对峙,美苏争霸鹿死谁手还真难说结果如何。有鉴于此,美国政府专门设立机构为上千万军人建造住宅房,解决他们的安居乐业问题。今天的美国的房产管理机构都由此演化而来。

第二,鼓励企业建设集资房。允许企业用自用土地建保障房,不同于以往的集资建房目的是为解决职工无房住的问题,不是解决某个级别的人住房没达标问题,同时将其纳入城市保障房年度计划,建设执行统一标准,以免造成更大的不平衡。

可想而知,有能力建设集资房的企事业单位,其员工的收入必然不会太低。原本这些人都是商品房销售的主要客户群体。集资房建设必然将商品房市场上很大一部分客源吸收掉,这对楼市将造成进一步的严重冲击。

第三,个人住房公积金可以用来租房。个人住房公积金是较为稳定的个人可支配收入之一。显而易见,这与鼓励企业建设集资房的目的相同,将让原本愿意成为房奴的家庭放弃购房,但对房产市场的冲击力度较弱。

第四,最为重要的对房价起到决定性作用的一条信息是房产税在未来几年将要落实。财政部表示,要抓紧总结重庆和上海的房产税试点经验,下一阶段,有关部门将针对房地产市场发展的实际情况,完善税制,加快税收政策的制定,抓紧总结两个城市的房产税试点经验,加快推进房产税的实施。

真正要治理好严重阻碍中国经济转型的高烧不退的房地产市场,只有房产税、遗产税等财产税才是治本之策。我们在前面的一系列文章中已经谈到,房产不是按照供需平衡的市场均衡(所谓的边际价格)来定价的,而是在虚拟经济条件下以金融资产方式来定价的。因此,在房产泡沫的形成过程中,房价不仅严重与社会经济的发展水平相背离,还会对社会贫富差距造成雪上加霜的恶劣影响。

贫富差距过大会导致什么样的结果?很多人总是说,只要蛋糕做大了,即便贫富差距拉大,穷人也一样得到的实惠。这便是所谓的“涓滴效应”。但历史的事实与逻辑的论证却将这一谬论击为齑粉。自里根、撒切尔时代以来,发达国家的经济增长并未停滞,但经济合作与发展组织(OECD)17个国家实际劳动收入也就是社会中下层的实际收入却由占1980年占GDP的75%下降到2005年的65%,实际收入的绝对值也同样下降。20世纪50年代美国钢铁厂的普通工人可以养活一大家人,而且还是有房有车的中产阶级生活。但到了现在即便一家人都去工作都无法保证正常的小康生活。看看“占领华尔街”的大规模抗议活动就明白此言不虚了。

基尼系数是衡量贫富差距的重要指标,基尼系数越大则贫富差距越大。统计数据表明,基尼系数与经济增长率即实际GDP增长率之间在长期来看呈负相关,而最高累进税与扣除通胀因素的实际GDP增长率之间呈正相关,相关系数约为0.23,最高累进税与名义GDP增长率之间呈正相关,相关系数约为0.27。所谓累进税指的是收入越高或资产越多,税率则越高。比如,遗产税在美国罗斯福总统时代最高曾达到90%,经过里根总统的改革目前降到了35%。累进税可以缩小贫富差距,累进税越高缩小贫富差距的力度则越大。换而言之,公平与效率从来都是像某些经济学教科书或某些经济学家鼓吹得那样是相互冲突的。恰恰相反,公平是效率的基础,没有公平就没有效率。任何社会的不公平程度达到一定的临界点,可持续的经济增长将会幻灭。

房产税,尤其是累进税制的房产税也起到了同样的作用。拥有房产越多的人或家庭,税率则越高。只要房产税具体落实,有点类似于封建社会地主阶层的吃房租的食利阶层将会受到严重打击。众所周知,越是富人,房产越多,越能吃房租。因此,房产税将有效地降低贫富差距的扩大。

其实,因为房产具有非常强的金融品属性,我们不仅应该征收房产税,在条件适合时,还应该像股市一样征收资本利得税。资本利得税也可以采用累进税制。打个比方,一套房子买来100万,卖出150万,毛利50万,如果资本利得税率是80%,这50万有40万将上缴国家,另一套房子买来150万,卖出300万,毛利150万,如果资本利得税率是90%,将只能赚取15万。通过这种方式,除去资本利得税后,两套房产的投机利润都仅为10%。这样,资本利得税可以有效遏制房产投机,结果,100万的房子不可能上涨到150万,150万的房子也不可能上涨到300万。房产泡沫必然不可能形成,而已经形成房产泡沫必将迅速破灭。
 楼主| 发表于 2011-10-31 17:34:00 | 显示全部楼层
讲到这里不得不谈谈关于最近喧嚣尘上的移民说。就目前来说,即便中国大力征收奢侈品税、遗产税、房产税之类的财产税,也无法达到西方发达国家的程度。官人与富人们为了逃避均贫富而离开中国,仍然逃脱了发达国家的税收制度,无论跑到天涯海角,都只能被强制性地剥夺部分甚至绝大部分财富。独自生活的鲁滨逊即便他智商高达300强国爱因斯坦,体格胜过乔丹,也过不了现在富人们的生活。富人的财富本来就来源于社会,不是自愿回馈于社会则必然被强迫回馈于社会。这个世界从来没有任何人有资格拥有数亿甚至数百亿的资产。变化是永恒的,不变是暂时的。因此古人讲,君子之泽,五世而斩。妄图财富永固,千秋万代,只是做梦!

如果贫富差距继续扩大,不排除最终引起社会动荡的可能性。那便是所有的历史周期律,中国古代是这样,西方古代也是这样。国人自古血液中就渗透了“王侯将相宁有种乎”、“皇帝轮流做明年到我家”的平等思想,那种印度人的种姓制度与“老爷”、“太太”、“小姐”、“丫鬟”、“老妈子”的社会严重不平等的逆来顺受思想早在2000多年就被大泽乡的英雄们扔进历史垃圾堆了。如果有谁企图固化阶层,必将受到历史规律的惩罚。就连富人出身的罗斯福都清楚地理解这一点。天津社会科学院出版社2011年版的《世界金融五百年》一书中就曾谈到,罗斯福通过禁止民间拥有黄金的法令收缴了富人们的黄金,接着便贬值美元,让富人阶层的财富转移给国家,再通过国家再分配给穷人。

但有些人偏偏逆历史之流而动。比如陈宝存、吴晓灵之流。其实也很好理解,让我们看看人大代表的构成就十分明白了!人大代表非贵即富,而极少数社会中下层出身的人大代表简直就是豪华宴席上免费赠送的不值钱的小配菜。这太像美国的金权统治的味道了,就怕没有美国统治精英们的远虑与谋略。他们中的一部分人总以为,财富可以被带进棺材或传给后代。甚至有些人希望引入美国的金权统治(请参考云南人民出版社2010年版《巴菲特阴谋》一书),用程序正义这块遮羞布来替代是事实正义。难道不知道穷人过不好富人也甭想过好的道理,难道也想让中国发生“占领华尔街”或英伦三岛打砸抢的大规模抗议或骚乱吗?其心可诛啊!

再让我们看看社会中下层的观点吧:“历史证明,富人总是被穷人推翻的。因为穷人比富人多。我住的小城市,6年前房子600元一平米。个人工资800元。现在4000一平米,个人工资1000元。在我们那能买到好地区,好房子的人都是公务员。银行的人。他们和地产商一起搞房地产。把我们那个小城开发的又脏又混乱。公务员,银行的人房子多多。小百姓买不起房子,小城市又不限购,房子还在涨涨涨。贫富差距越来越大,政府官员越来越腐败。房子再不下降,如果政府再救楼市或银行。我们穷人就去革富人的命,那些富人一哭穷,国家就去给我们百姓的血汗钱让富人花,穷人买不起房,哭了这么多年,房价也没降下来。让这些剥削者都破产去死吧,就算是他们破了产,他们也比穷人活的好,起码有房住,有钱吃饭。只不过没钱挥霍罢了。” 这是一个网名叫“梦影”的朋友对我们文章所做的评论。

几千年的人类文明史告诉我们,如果没有决策者力挽狂澜采取劫富济贫的财产税政策,财富的高度集中与社会的不公平、不公正走到一个极端,社会的长治久安必然在历史周期律的作用下蒸发成残砖片瓦之上的空气。桌子掀翻了,谁都没好果子吃。

高善文博士的研究证明,刘易斯拐点早已到来,城市化的主要过程已经结束。最近,全国人大通过兵役法修正案,规定实行兵役登记制度。每年12月31日以前年满18周岁的男性公民都应当进行兵役登记。征集期间,应征公民被征集服现役,同时被机关、团体、企业事业单位招收录用或者聘用的,应当优先履行服兵役义务。这意味着,高资本回报率的房地产与低工资的血汗工厂的经济发展模式再也不能成为主流了!

古人讲,不谋万世者不足谋一时,不谋全局者不足谋一域。2010年,国家发改委有报告指出,以其目的在于投资,投机,出租,保值,度假,学区等的家庭定义非自住购房者。一个户口拥有3或3套以上住房的非自住购房者占购房者40%左右,其中当地户口15%左右,外地25%左右。一个户口拥有3或3套以上住房的非自住购房者占购房者70%左右,其中当地户口35%左右,外地35%左右。就在同年,国家发改委出了一本《中国重点制造业行业10年发展规划》的书,对我们未来产业升级与技术进步进行了战略规划,基本上都是瞄准世界顶尖水平的。放弃房地产,未来国家战略的目标只有产业升级与技术进步,并以此方式缩小贫富差距。

目标有了就要有手段与决心。首要的手段是治国先治吏。在明太祖朱元璋时代,政府规定县级以及县级以上的官员禁止下乡,否则按扰民罪一律斩首,那真是一个官不聊生的时代啊!连封建王朝时代的政府都能做到的事情,我们的当代决策者完全也能做到清理吏治腐败与官商勾结。苏联军队曾经是世界第一流可以与美军相媲美的军队。苏军经典教材《战役学》指出,贯彻战役目的要以坚决性。战役目的的坚决是战役组织的前提。决策者总会有谨慎和冒险、犹豫和果敢之间的心理差别。但势在必得、破釜沉舟的勇气才是最后胜利的关键。

要么以房产税为开端,缩小贫富差距,转变经济发展方式;要么玉石俱焚,像英国、欧洲大陆或北非一样迎接大规模的社会动荡吧!
 楼主| 发表于 2011-11-4 11:48:56 | 显示全部楼层
上海市政府马上出台限降令,降价超过20%就要备案。大家很清楚,房价下降,受冲击最大的是政府。一是政府官员手里的房子贬值了,二是财政收入减少了,没钱“三公”了,三是以土地作为抵押的地方债还不上了,金融危机了,四是地方政府没钱投资了。今年上海的鸡屁股增长就排到了全国倒数第一位。
  人大吴委员立即提议,限购太严厉了,阻碍了“老百姓”的投资,有悖于市场经济根本原则。
  开发商潘先生立即呼应:“房地产市场最基本的驱动力量是市场的力量”。 “限购政策会造成房地产市场大混乱”。
  房地产专家陈宝存抛出一篇文章《误读的楼市危机》。他说:中国城市化进程,带来的东部城市人口的高速增长,是欧美日本市场不具备的。以北京为例,官方数据年均50万以上的人口增长,给北京市场的供应压力很难释放掉。而全国年均1500万左右的新增城市人口,东西部严重不均匀。以致中国城市的房价东西部差距巨大!平衡发展东中西部的设想,要靠市场实现。所以,不能用欧美日本发展的规律分析中国市场。况且,中国市场还有两个重要特点是欧美日本不具备的。第一:49年开始的土地改革,分房分地,有房有地的占100%;第二,直至98年房地产市场化改革,之前50年福利分房的历史。当然还有一条是中国的城市化进程,仅仅是刚开始!官方数据的45.6%,在我们看来,过于宽泛,真实的城市化数据,专家估计不过35%左右。达到欧美日本70%以上的水平,还有几十年的路要走。
  我认为,这些人都没有资格谈房地产市场化,也没有理由指责限购是政府干预。
  比如陈宝存说:“不能用欧美日本发展的规律分析中国市场”,是因为中国根本就没有实现欧美日那样的房地产市场化,如果实施那样的市场化,中国的房地产绝不是现在这个样子。房价应该会下降70%。
  市场化是什么样子?美国是不是市场化的典型?美国经济是不是全世界最好?即使美国遇到了经济危机,它也是经济竞争力最强的国家。一个苹果公司就让全球傻傻的。
  那么美国是怎么样搞房地产的?
  第一,征收物业税,对一套房免征,对多套房越多征税越高,一般为1.1%,最高征到6%;
  第二,对二套房交易征收50 80%的所得税。也就是说,如果你有两套房子,第二套房子出售时,比购买时多出来的所得,要交50 80%的所得税。如果购买时房价100万元,出售时房价200万元,多出来的100万元,要交50万到80万元的所得税。
  第三,征收房屋空置费。如果买了房子不住,要交空置费。
  有人对我讲出美国的房地产市场化非常反感,骂我是崇洋媚外。说到底,是他们最害怕这样的市场化。他们说美国不是市场化,而政府干预,也根本是无稽之谈。市场是一个大市场,必须考虑多个产业,多个领域、多种因素。因此才有了美国的房地产市场化。
  美国的房地产制度达到了六个目的:
  一是,限制炒房。如此高额的二套房交易税让炒房者赚不到钱。
  二是,保证了住房的公平,你有钱可以住豪宅,可以买很多房子,但你不能炒卖赚钱,持有太多的房产要交很多税,也是沉重的经济负担。这就阻止了有钱人垄断和操纵房地产。如此,就能保障更多的人能买得起房,住得上房。
  三是,保持了房价的合适与平稳。富人不敢垄断房子,不去炒卖操纵房子,房价就保持在一个合理的价位,并且能够稳定。美国一年房价增长5%就很大了,德国10年房价稳定不变。
  四是,限制资本、资源流入房地产,逼使资本、资源进入高科技和制造业,保持了美国经济的强大竞争力。
  五是,保障了政府的稳定税收。税率不高,但每年都收,是政府一块稳定的税源。
  六是,低碳环保。房子使用钢材水泥,都是高耗能高污染的东西,房子要占土地。房子盖得多了,不利于环保,也不利于低碳。美国虽然人少地多,但少占土地,还是有好处的。没有人炒房,房子就是满足人居住的消费品,就不会闲置浪费。
  以上六点,都是中国房地产调控、福利民生和调整经济结构所需要的。
  如果实施美国这样的房地产市场化,中国房价会大幅度下跌70%以上。大家都普遍认可,中国的房价是美国房的两倍。而中国人普遍的收入只有美国的7分之1,也就是说,以收入而比,中国房价比美国高出10几倍。
  如果中国房地产回归到市场化,房价下降70%是梦想吗?
  有人说,房价再降,一般人也买不起房。这也是胡说。按照国际通行价格,一般人工作6年半就能买上房。中国房地产为什么就不能国际化?
 楼主| 发表于 2011-11-9 11:58:08 | 显示全部楼层
思进,加拿大皇家银行风险管理资深顾问,央视大型纪录片《华尔街》顾问,曾任瑞信证券部助理副总裁,美银证券公司副总裁。著有《金融让谁富有》、长篇小说《绝情华尔街》和《华尔街大骗局》等。
  【访谈对象】陈思进,加拿大皇家银行风险管理资深顾问,央视大型纪录片《华尔街》顾问,曾任瑞信证券部助理副总裁,美银证券公司副总裁。著有《金融让谁富有》、长篇小说《绝情华尔街》和《华尔街大骗局》等。财经金融普及新著《看懂财经新闻第一本书》即将出版。

  【访谈动机】华尔街,这条还不到五百米的狭窄的街道,掌控着全球金融的命脉;它经历了战火的洗礼,恐怖的袭击,却依然站立在世界金融的最高峰不断地缔造“神话”。

  这条离中国人很遥远的街道,如今却越来越多地影响着中国人的生活,从石油、房子、粮食、股市、期货等等,总是闪烁着华尔街的身影,它如何影响着我们?

  华尔街的财富游戏到底怎么玩?陈思进曾很直白地说:“在华尔街,以道德标准游走其间是无法生存的。华尔街就是吃你钱的地方,而且是冠冕堂皇地掠夺财富。”

  【先驱语录】

  ★金融霸权是这样一套体系,以华尔街为战舰,用强大的金融资本为武器,以股市和房地产市场泡沫为暗器,对中国进行全面进攻,他们的目的就是为了最大的掠夺中国的财富。

  ★既然中国要与国际接轨,你必须认清,资本市场好似丛林,华尔街不是慈善机构,投行来中国,不是与你友好,而是看上你的钱。

  ★金融业要严格限制,应该回归到传统的融资那部分,给高科技、新兴产业融资,鼓励发明创造,这才是合理的资源调配。不能说去玩次贷、玩衍生这些虚的东西。

  【作者】《国际先驱导报(微博)》记者 金微 发自北京

  “一杯充满泡沫的啤酒”

  《国际先驱导报》:你个人有华尔街投行的经历,现在又来揭露华尔街的真相,有媒体甚至把你称为“华尔街的中国卧底”,能否谈谈你的个人经历及对华尔街的认识过程?

  陈思进:我1994年进入华尔街,最初我是作一种衍生证券的软件系统,那时刚好赶上金融衍生化,而金融衍生化只有通过电脑软件才能成为现实。我做这些产品可以清楚地看到衍生证券是如何玩的。金融衍生化实际不会产生任何财富,只能做财富的再分配,因为这时蛋糕已经定了,衍生化就是切蛋糕,有人分多了就有人得少了,华尔街总是切下最大的蛋糕。在金融第一阶的时候,股票上市、企业融资、重组兼并,那时华尔街虽然并不会直接产生财富,但是它至少进行金融配置,还是有积极意义。而衍生化只是在玩游戏,通过衍生化实现利益最大化。

  举个例子,美国2007年次贷总额是1万亿美元,这是没有衍生过的。而美国房市自金融危机来共蒸发掉7万亿,早就把次货1万亿消耗掉了。次贷变次债是第一阶衍生,第二阶衍生就是CDO、CDS等,然后不断地衍生,最后次贷变成了68万亿。但纸面上的价值,实际上只有1万亿,华尔街通过杠杆不断地放大这个泡沫。这个泡沫虽然非常大,但没有产生更多的财富,这是虚的东西。华尔街在最高点的时候可以赚钱,而且拿的钱是真的,泡沫从1万亿到60多万亿,华尔街拿了两万亿,他们已经赚了,却形成了巨大的窟窿。

  这就好似啤酒泡沫一般,一杯啤酒刚倒出来时,看着是满满的一杯,只要你喝掉一口,泡沫化去,剩下的啤酒就快没了。金融衍生化,就好似啤酒泡沫化的过程,而投行喝去的是去啤酒,剩下就是泡沫了。

  华尔街现在不是靠“低进高出”赚钱,而是通过金融产品把资产泡沫吹大,这样他们可以捞钱,泡沫越大越容易捞钱。华尔街的本质就是原始丛林,就是赚钱,没有道德可言的,就是胜者为王败者为寇。

  中国楼市泡沫背后有华尔街影子

  Q:在中国人看来,华尔街离我们的生活还远,而您认为华尔街与中国楼市泡沫有关?能否以中国楼市为例,谈谈华尔街是如何洗劫中国财富的?

  A:我们要知道,资本是要逐利的,华尔街是全球资本的集散地,有各种基金、投行。他们寻找的是最赚钱的东西,这种东西又是人人能参与的东西,因为人人需要,杠杆的比例就越大,比如房子,每个人都会参与,每个人都会借贷,只有借贷,才会产生泡沫,房地产是掠夺财富的最佳工具。一般人买电视、电脑不可能贷款,而购买房产绝大多数人都会贷款,这个泡沫可以吹大,杠杆的比例也越高,资本的利润也最大。从南美到日本再到台湾香港,所走过的路都一样。中国城市化建设需要造房子,华尔街看中了这个。

  中国房地产真正全面的泡沫化是2005年开始的,当时有声音说中国有泡沫,这是华尔街发出的。为什么他们说有泡沫?这时他们准备进场了,让价格先候着,这叫唱空做多。2005年之后泡沫迅速膨胀,中国政府2008年准备调控,但因为金融危机,中央四万亿救市,这些钱大多数进入了房地产及相关产业。这个时候摩根、高盛几乎全进场了,泡沫迅速膨胀。

  2008年中国房价还有望软着陆,但现在已经相当难了。现在华尔街投行已经开始撤了,因为他们已经赚了很多,而且他们觉得房地产升值的空间已经小了,加上人民币大幅升值的可能性不大,所以撤离。这是一个明确的信号,房地产已经不是利润最大的产品。他们可能留在中国,继续去炒作其他商品,也有可能做空房产。

  
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