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楼主: cplanning

[转载] 中国房地产业的本质及预后

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 楼主| 发表于 2011-11-9 11:59:10 | 显示全部楼层
华尔街正在给中国下套

  Q:有人说中国经济已经被华尔街下套,这是一场阴谋?中国是如何走上这条路的?你如何看国内盛行的阴谋论?

  A:被下套这是中国参与全球化的必然结果,只要进入这个体系一定会是这样,华尔街不是针对中国,而是因为中国有这样的可趁之机。中国经济发展速度最快,只有这些地方机会才是最多,才有吹泡沫的机会。

  像北欧是全球最富的,但是华尔街从来不会去那,因为他们不玩金融衍生,除了冰岛外华尔街不可能到北欧那去掀起风浪。而冰岛恰恰学华尔街玩金融,最后垮了。既然中国要与国际接轨,你必须认清,资本市场好似丛林,华尔街不是慈善机构,投行来中国,不是与你友好,而是看上你的钱。

  华尔街投行说帮中国几大银行注资,提升国际影响力。他们以低价格注入,到了高位的时候再卖出,赚得盆满钵满。这不是阴谋,不是恨你中国,也不是爱你中国。对资本家来说,他们没有爱与恨,他们只是爱钱。但客观上,这是掠夺了中国人的财富,这是客观产生的事实。但华尔街不觉得,他们是希望钱生钱,从股市到房子再到粮食都这样。这不是阴谋,而是阳谋,他们赚钱是公开并似乎“合法”的,因为游戏规则是他们制定的。

  对于中国来说,应该看到金融霸权是这样一套体系,以华尔街为战舰,用强大的金融资本为武器,以股市和房地产市场泡沫为暗器,对中国进行全面进攻,他们的目的就是为了最大的掠夺中国的财富。

  美国政府也被华尔街挟持利用

  Q:华尔街进行财富掠夺时有没有一套配套的体系,它是如何自我包装的?

  A:华尔街主要是利用媒体,媒体帮他们唱空或唱多,具体分几类:1,唱多做多。这是他们在建好仓后要做多,于是通过媒体唱多;2,唱空做空。这时他们要做空,他们希望价格向下跌,他就利用传媒唱空。3,唱空做多。他还没买进的时候,希望跌一阵以便做多。就像2005年华尔街说中国房市有泡沫,这时他们准备要进入,所以要唱空,等于把房价往下先压一下,掩护自己进来做多。4,唱多做空。现在美国投行说中国房市不会跌,这时他准备撤了,这是胜利大逃亡。

  Q:美国政府是不是也在主动配合华尔街的“洗劫阴谋”?

  A:美国政府还不能说主动参与他们配合,而是他们玩砸了,逼政府来救市。美国政府主要是被华尔街挟持利用,他们会逼中国政府走一条路,比如人民币升值。金融霸权实际有一套老的伎俩:逼迫人民币升值,进而整垮中国出口业,以及吹大股市和房市泡沫,促使人民币自由兑换。

  中国没必要走华尔街这条路

  Q:中国是否需要走出这样一条与华尔街相同的道路?

  A:华尔街的发展已经越来越明显地表明,其单纯的融资功能越来越少,尤其是到了金融衍生阶段后,积极意义越来越少,负面的东西越来越多,他不仅洗劫中国和世界各地的财富,美国本土也不放过,正因为这样,才会有今天的占领华尔街运动。我个人认为,中国没必要走华尔街这条路。占领华尔街运动已经引起全球的反思,这可能会成为这个世纪初的一个转折点,经济需要回归到实体,金融业要严格限制,应该回归到传统的融资那部分,给高科技、新兴产业融资,鼓励发明创造,这才是合理的资源调配。不能说去玩次贷、玩衍生,德国和北欧一些国家就不玩这些虚的东西,他们的经济发展就好,而且也没有金融危机。

  Q:在资本市场上还是新手的中国,如何才能避免改革开放二十多年来创造积累的财富被国际金融资本洗劫?

  A:我们自身内部首先要有一个健康的机制,比如楼市该迅速降温,回归住房租住的本来面目,而不是炒作的工具,还有对股市应更加大监管力度,使其更加规范,只要我们自身内部有一个健康的机制,外部的病毒就没有侵袭的机会。

  现在中国的问题是外因通过内因起作用,对于全球化资本的逐利,中国需要有清醒的认识,第一要知道华尔街是狼,要学会与狼共舞。尽管华尔街是微笑来的,他说要帮你重组、帮你融资,但他不是慈善家。中国要尽快招募爱国的金融人才,而不是洋买办,不能让那些人帮着外国人欺负中国人。我们不要老是用阴谋论思维,那个思维会阻碍中国的进步。阴谋是弱者的思维,中国要成为强国要成大国,需要大国的金融谋略。
 楼主| 发表于 2011-12-2 14:38:41 | 显示全部楼层
和谐年号快十年了,主政者在房地产上给自己,给社会,给历史做了一个“死结”。
由政府倡导,银行、房地产商、炒家三方联手,为了利润最大化,竭尽推高房价之能是,吸干和套牢了天量社会财富,最终做成了“死结”  变成了与政改类似的“死结”。
如果房价大跌,银行大面积坏账,而被套牢阶层的怒火仇恨将一致指向谁人?!如果房价不跌,民生艰困,社会怨声载道,大有星火燎原之势。
用没有产权的“廉租房”根本无法填平因体制内自肥的有产权“经适房”,以及纵容扩大各种毫无社会公平正义可言的超国民“双轨制福利”,所产生的社会鸿沟。
六十年前,执政党主要得胜于得民心的“土地政策”;历史轮回,社会是否再次分裂于执政者的“土地政策”,执政者是否亡于不得人心的“土地政策”,历史将会说明。
试问:这些贪得无厌者会吐出自己鲸吞的利益吗?如果不吐,就根本谈不上纠错,就无法重新取信于民。历史似乎走进死胡同,最后只有崩溃一途!
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纵观中外历史,一个国家乃至民族,遭逢危机,如若真诚反躬自省,果断革新,则意味着在更高的层面上重新崛起,如19世纪的日本、德国,20世纪30年代的美国,都是如此。反之,如若抱存幻想,为保一党一己之私利而不惜顽固抗拒潮流,置国家利益于不顾,则百分之百迅即被抛弃,中国历史近3000年的王朝更替、苏联东欧以及近期中东北非独裁政权的瓦解即为明证,无一例外。
历史已经进入21世纪的第二个十年,他们还在妄想着阻止信息和言论的自由流动,已经无法仅用愚蠢和腐朽来形容这帮人的脑子。中国目前的社会和政治顽疾,路人皆知,现在看来,他们已经没有意愿或者能力去解决其中任何一个。
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中央为了政权合法性的需要,地方政策则为了自己的财政不致限入崩溃,两者在房地产调控上必然会出现利益博弈的情况。对于中央政府来说,政权合法性完全丧失是灾难,失去了地方政府的认可与支持同样是灾难,这也就决定了中央在对于房地产调控方面难免投鼠忌器、两头为难。但是有一点可以确定,那就是房地产一旦不能为地方政府带来足够多的GDP数据和个级官员的个人收益,那么地方政府的态度还是会转向与中央一致的。成交量的下降,房企资金链的日趋紧张、很多地笔的房价趋于下降,这一切都在表明,房地产行业在拉动GDP数据增长方面已经略显乏力。如果房价一旦降到地方政府无法忍受的地步,当房地产无法继续创造足量的GDP的时候、难以继续为个级官员带来大量个人收益的时候,那么房地产行业极有可以成为地方政府的一个债务包袱,到时“甩包袱”就会成为一种主流……

中国的市场经济并不是一个完全的市场经济,如果非要说中国是市场经济的话,那么也只能说是一个在政府行政权力控制下的市场经济,中国政府自开始搞“市场经济”之时,就未曾放弃对于市场的控制,做为一个全能型的政府,在中国,任何一个行业的发展,都取决于政府的在资源和资金上的输送,房地产行业便是如此。我在文中也曾提到过,房地产行业是政府的选择,为了创造足够多的GDP,2003年新上任的一届政府需要有一个行业起到龙头作用,最终新一届政府选择了房地产行业,接下来便是政府在土地和金融方面对于房地产商的利益输送,所以才有了房地产行业的今天。
    如今,政府对于房地产进行调控是发现如果任由房地产这样“发展”下去,那么政府极有可能被房地产拖入泥潭,为了保住自身,政府不得不对房地产行业进行调控,从调控的手段和效果上来看,只要政府掐住了银行,房地产商便会立刻限入困境,这也说明了,在中国,房地产商的存活,完全得益于政府的利益输入,一旦政府改变风向,也就意味着房地产商的死期。

中央允许地方政府发行债券,这或许是应对政府破产的最后一招,不过此种做法,极有可能把地方政府拖入更深的泥潭,要知道,所借的债务是需要还的,除本金外,还有利息,以中国政府目前这种浪费资金的能力来看,恐怕中国政府已经不具备这种债务的偿还能力。即使地方政府发生债券,恐怕也仅仅是用来填补各级政府在以前的执政中所产生的资金黑洞,而不是产生经济效益。
一般来说,如果借的钱进入投资生产领域,才可能产生出更大的效益,从而实现财富的增长,但是,像房地产这样的高投资低回报的投资方式,其实并不能产生什么效益,尤其是房价呈现下跌趋势后,以提升房价来实现资金聚集的做法已不可行,如果政府把所借来的钱投向这类纯建设行业,那么,只会把更多的钱用来打水漂。更为可悲的是,以中国的腐败,借来的钱极可能为各级政府官员中饱私囊,要知道,中国官员的分脏能力世上无人能及,他们可以通过“正常”的渠道,把一切财富划为个人所有,如果地方政府发行债务,极可能成为腐败的又一个重灾区。总之,地方政府发行债务,可能在一定程度上拖延地方政府财政体系的崩溃,但它所带一负面效应远远大于前者,只会为中国社会带来更大的灾难。
如果出现大面积断供,那么银行极有可能成为商品房最大的拥有者,当然,这些房子对于银行来说是没有什么用的,毕竟,房子不能像货币一样进行流通,银行是不会等着这些房子升值的,他们会在尽短的时间内,将这些房子换成货币,这样只有一种方法可用  对房子进行拍卖。当然,拍卖的价格远不像断供者买房时那么高,拍卖的价格应该接近于银行收房子断供者还欠银行数额,因为银行毕竟不是开发商,对银行来说,此时,只要不要因为房贷出现亏损即可,赢利则是放在第二位考虑的,如果房价持续呈下跌趋势,银行也有可以把到手的房子以低于断供者所欠金额的价格出售,以避免更大的损失。

如果上面的分析成立的话,那么一旦大量断供房投入市场,将成为推动房价下跌的又一强劲力量……
 楼主| 发表于 2011-12-5 17:02:23 | 显示全部楼层
宋鸿兵:房地产究竟是泡沫还是支柱?



        靠土地升值和房地产开发来拉动经济链条的整套思路,都是值得怀疑的。土地升值和房地产开发,是生产率提高的自然结果,而不是其初始原因。颠倒了这一逻辑,就会产生错乱的经济效果



  要回答这个问题,还是从最简单的猎人的故事来分析,会看的更清楚。



  猎人用传统的方式打猎,从而形成了猎物的“储蓄”,当他用这些储蓄进行“投资”弓箭制造,他就在提高自己的生产率。而更高的生产率带来了更多的猎物,使他能够将这些剩余“储蓄”在市场上进行交换。如果他需要一件衣服,那么制衣人就会受到生产“刺激”,加快衣服制作,满足猎人需求,从而提高制衣的生产率。当猎人和制衣人都产生了越来越多的储蓄剩余后,他们的增量储蓄在市场交换中,又会刺激更多行业加速生产,结果带来更大范围的生产率提升。



  因此,经济增长从率先提高生产率的部门开始向周边行业“扩散”,从而带来社会生产率的普遍提升。在这一过程中,高生产率的部门扮演着“经济火车头”的角色,低生产率的部门则是受其需求刺激而产生增长的动力,然后逐步提高自身的生产率。



  如果猎人是“经济增长火车头”,那么制衣和其它行业的发展就是“被拉动”的部门。整个社会生产率普遍提升后,创造出大量的过剩财富,因而产生了“财富窖藏”的需求。在猎人制造弓箭之前,社会并无剩余财富,整个部落的土地并不值钱,如果连肚子都填不饱,谁还会在意土地开发呢?只有当社会出现“财富窖藏”需求后,黄金、财宝、首饰,也包括土地,才起到了盛装财富溢出的容器作用。于是,土地开始升值。越来越富裕的猎人和制衣者们渐渐有了住房需求,房地产开发商被“刺激”起来,他们在建造房屋的过程中,再“刺激”了砖瓦、木料、家具等行业。



    在这个产业链上,猎人是需求的源头,动力是弓箭制造。只有生产率的革命,才是财富创造的真正源泉。



  靠土地升值和房地产开发来拉动经济链条的整套思路,都是值得怀疑的。土地升值和房地产开发,是生产率提高的自然结果,而不是其初始原因。颠倒了这一逻辑,就会产生错乱的经济效果。



  如果没有生产率的革命性突破,片面追求土地升值,将会造成实业部门的成本提高。土地和房地产的货币化,则导致了货币供应量的增加超过生产率的提高,结果就是普遍的通货膨胀,土地成本、原材料、能源和人工的抬升,伴随着市场价格的激烈竞争,将挤压尚未取得生产率突破的整个实业部门的利润。其最终的恶果就是,缺乏利润的实业部门,由于没有必要的“储蓄”积累,丧失了改进“弓箭制造”的能力,弱化了生产率提升的潜力。



  土地财政刺激着高地价政策,高地价又刺激着房地产暴利,这种畸形发展模式最终将瓦解实业生产率提升的基础,遏制社会财富创造。GDP总量的增长,并非是经济发展的真正目的,健康的经济增长必须以提高生产率为最终导向。房地产及其产业链带来的GDP,本该是生产率提升的结果,现在却变成了压制生产率的原因。上亿吨的钢铁、水泥、原材料被冻结在充满投机而空置率奇高的“鬼楼”中,这与20世纪50年代大炼钢铁和70年代的“洋跃进”一样,都是在浪费宝贵的经济资源,相当于剥夺了猎人用以制造弓箭的积累,而将其置于闲置和浪费的状态之下。



  土地和房地产的货币化,刺激了信用创造的狂潮,日益贬值的货币购买力,扭曲了社会财富的合理分配。它将储蓄者的财富大规模转移到少数人口袋里,并树立了一个“快速致富”的恶劣样板。在财富流向的巨变中,土地增值轻易超过了实业生产的微薄利润,迅速瓦解了实业家们艰苦创业的意志,动摇了实业持续改进“弓箭制造”的决心。既然买一块地坐等升值比枯燥、痛苦、绞尽脑汁和充满风险的技术创新,来钱更快、赚钱更多的话,谁还愿意继续踏踏实实、勤勤恳恳地做实业呢?这种短视和浮躁的社会氛围,使“中国制造”的根基越来越浅,抗风浪能力变得脆弱。



    土地快速升值和房地产业的畸形发展,从物质和精神两个方面同时摧残着实业生产率增长的潜力。它们所创造的GDP中,毒素含量高、副作用大、泡沫成分重,属于经济发展中的“高污染”行业。



  正常的房地产发展,有利于全社会的生活品质改善,带来了经济的健康成长,促进了社会消费,扩大了国内市场规模,应该受到鼓励。但是,畸形的房地产繁荣绝非中国之福。



  
 楼主| 发表于 2011-12-5 17:02:38 | 显示全部楼层
2001年“911”以后,美国信息技术革命被资本过度投机所断送,生产率爆发的进程戛然而止。在缺乏新技术突破的困境中,美国走上了以刺激房地产繁荣来拉动经济增长的“资产泡沫型”模式。过度的信用扩张和金融创新,最终导致了20世纪30年代大萧条以来最为严重经济危机;日本上世纪80年代中期之后的房地产畸形繁荣,引发了20年的经济停滞;亚洲四小龙的房地产泡沫,受到了1997年亚洲金融风暴的严厉惩罚。前车之鉴历历在目,挤压房地产泡沫的手不能软下来!



  对于房地产泡沫破裂将引发中国金融危机的西方“高论”,其实不必过虑。所有的金融危机都是债务违约所造成的流动性枯竭,进而摧毁金融机构的资产所引发的链式反应。注入足够的流动性,救助金融机构,制止违约蔓延并不难,美国已经做到,欧洲正在准备做。难是难在高负债的长期存在,压制了消费者信用扩张的愿望和能力。没有信用扩张,就不会有经济复苏的持久动力,也就难以产生就业与生产的良性循环。而政府无权强行调整社会中的债务债权关系,这才是问题的症结!



  在美国“金权天下”的制度下,华盛顿执行的是华尔街的政策,而债权对于银行而言就是最核心的资产。所以债权是“神圣不可侵犯”的!因此,美国政府用了最不合理,也是最浪费的方式去拯救金融危机。



    银行坏账的根源是贷款人不堪债务重负而发生违约所造成,本来最简单和效率最高的方式应该是,美国政府用救援资金直接冲销坏账,债务债权关系一笔勾销,这样一来,没有负债压力的消费者将能够轻装上阵,经济复苏很快就能重上轨道。但银行家不同意,减免消费者的负债,银行还怎么赚钱?银行家坚持拿政府的钱来充实银行的资本金,让负债沉重的消费者们继续做债务的奴隶,甚至债务负担更重,还不上就让政府用财政持续贴补,两房就是明显的例子。这样做的结果是,政府的钱补了银行的亏损窟窿,负债人继续承受高负债的压力,还不上时政府进行补贴,而政府的钱全部来自于透支未来的国债,国债飙升的压力最终由纳税人承受。经济体的总负债与GDP的比例非但没有下降,反而越来越高。消费者在更大的债务负担之下,丧失了扩大消费的能力,经济复苏陷入泥潭,就业复苏则希望渺茫。



  中国与西方的根本区别在于,债务债权关系可以由政府强制重新调整。早在井冈山根据地时期,由于农民负债沉重,经济发展凋敝。红军提出的政策是“工人农民该欠田东债务,一律废止,不要归还”。当农民债务的沉重枷锁被解除之后,根据地的经济很快就繁荣起来。



  废除债务债权关系,意味着社会财富的重新分配,这事实上就是一场社会革命!西方社会的统治基石就是金融集团的利益,改变债务债权关系,等于“革他们的命”,当然是行不通的。



  在中国,政府是社会权力的中心,在危急时刻,一切皆可变!包括债务债权关系,可以随时调整,从而使西方的金融危机在中国难以出现。而这种制度上的差异,却很难被西方学者所理解。如果房地产泡沫破裂,政府可以直接抄底收购房产,再廉价租给低收入人群,不仅可以为资产价格筑底,而且还省去建设大批廉租房的成本。随着经济的恢复,房地产价格将健康复苏,银行体系的坏账会大大缓解。
 楼主| 发表于 2011-12-5 17:04:47 | 显示全部楼层
解码小产权房

文/本刊记者 江舟  若言  


小产权房价格低廉的秘密到底何在?中国土地制度二元结构当初设计的背景和目的究竟是什么?

近日,国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》,明确了相关工作的重大政策问题。11月9日,国土资源部召开通气会表示,将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作,并明确表示,小产权房不得登记发证。



来自国土部门的统计数据显示,截至2007年上半年,全国小产权房面积已经达到66亿平方米。据北京天则经济研究所所长盛洪测算,如果按人均30平方米计算,66亿平方米的小产权房面积能住下2.2亿人,相当于当年城市人口的37%;如果考虑到小产权房多是低收入迁徙工人和刚毕业的大学生居住,人均面积较低  比如20平方米  则可住下3.3亿人,相当于当年城市人口的56%。几乎可以完全解决全国城市的住房问题。



小产权房一般是指由村集体组织或开发商在农村集体土地上建造并出售的房屋,未按规定走经县级以上政府将集体土地收归国有,转变土地性质后再转让出售的流程,亦即,未向政府交纳土地出让金和交易过程中的税费。



《中国经贸聚焦》记者近日深入全国小产权房最集中的深圳宝安区沙井镇,发现这里90%以上的房屋都是小产权房,而正规的商品房只有四五个居民小区。据悉,在整个深圳,小产权房的数量大约占到全市商品房总量的一半以上。



小产权房价格低廉的秘密到底何在?中国土地制度二元结构当初设计的背景和目的究竟是什么?



限购限贷导致交易红火



在沙井镇中心路与新沙路路口,正在马路上向来来往往的人群发放传单的房屋中介宋晓冰得知记者要购房,显得非常热情。他向记者介绍,现在所处的位置属于万丰村,这里人流量大、配套比较完善,是沙井的商业文化中心,片区正在建设一条地铁线,加上原有的广深高速和107国道,交通非常便利。



据宋晓冰介绍,沙井这个地方的小产权房分为两种类型  一种是村委为村民建的,村民可以向外出售;另外一种是开发商向村委买地,然后自己在上面盖房子并向外销售。“相对来说,村委的集资房要比开发商自己买地盖的房子有保障,因为村委盖的房子的产权是经过村委认证和盖章的。”



宋晓冰带记者看的一个居民小区即为开发商自己向村委买地建造的房产,共由4幢20层的高楼组成,4幢高楼在四楼通过一个大型的空中花园相连通,底层一圈是商铺。目前,该小区除A幢已在去年造好并已对外销售外,其余3幢还都未完全造好。宋晓冰带记者要看的是A幢一套面积约79平方米的住房。据悉,此套住房去年由一个四川人买下,而且这个四川人在该小区一出手就是十几套。



在沙井镇另外一个由村委集资建设的小区,由多幢18层的高楼组成。记者看到小区内有游泳池、健身房等设施,小区内环境较佳,绿树成阴,不过楼间距较小。房屋中介张进达对记者说,这些高楼基本都是最近3年左右建的,这些房子当时计划是分给村民的,每户每人分42平方米,面积超出部分村民需以3600元/平方米的价格补差价,不过很多村民都将房子卖给了外地人。张进达说,该小区的房价现在大约在5000多元/平方米,不过由于没有产权证无法向银行办理抵押贷款,因此一般需一次性付清房款,当然也可以协商房款分两次付清,不过分批需向卖房人支付一定的利息。他同时告诉记者,买卖一套房屋,他们收取的中介费一般是房屋成交总价的3%,另外到村委会过户,购房者也需要支付成交价款2%的过户费,当然过户费的金额也可以商议。



在沙井做了七八年小产权房销售**的邹春成告诉《中国经贸聚焦》记者,沙井的小产权房之所以红火跟国家的限购限贷政策有一定关系。“很多有钱人,他不愿把钱放在银行里,要流转起来。最近这一年间,小产权房的价格基本上涨了1000元/平方米,这是比较疯狂的。三五年前,国家一直说要解决小产权房的问题,但一直拖到现在也没有解决,导致大家都认可了小产权房。”



邹春成说,2008年金融危机,国家放松银根,很多中小企业主从银行贷了款之后都去买房子了,大量的资金就流入到了小产权房市场,“买得越多,建得也就越多。”



小产权房便宜的秘密



据记者了解,沙井镇上小产权房的价格平均在5000多元/平方米,而周边商品房的价格却在1.5万元/平方米以上,即,小产权房的价格只有商品房的1/3。



在高房价的背景下,小产权房的价格低廉,加上政府经济适用房、廉租房的建设和分配始终无法满足中低收入阶层的住房需求,因而,小产权房存在着大量现实的购买和租住群体。



小产权房的价格何以如此低廉?中大国际投资集团总裁周海敏博士对《中国经贸聚焦》记者表示,在中国目前的商品房房价结构里,土地出让金大约占1/3,供水、供电等配套以及税收和银行利息大约占1/3,开发商的企业管理费和利润大约占剩下的1/3。



在2009年3月召开的全国“两会”上,全国工商联房地产商会的一项调查显示,在房地产开发中,土地成本占直接成本比例最高达58.2%。不过随后,在国务院新闻办举办的发布会上,时任国土资源部副部长鹿心社表示,根据该部一项相关的专题调查,中国地价占房价的比重在15%-30%,平均为23.2%。

全国房地产经理人联合会研究院副院长陈宝存认为,国土资源部的数据是不对的,“它用的是当初拿地到整个销售阶段的数据,而这中间是有土地增值的,否则政府为何要收土地增值税呢?”陈宝存对《中国经贸聚焦》记者说道。



中国政法大学法学院副教授王建勋指出,其实中国房价高的根本原因就是因为政府,表面上看老百姓和政府对准的目标都是开发商,说开发商太黑、太贪婪,这个是完全错误的。他对《中国经贸聚焦》记者表示:“现在拍卖一块土地都几十亿上百亿的,上面盖的房子不贵才怪呢!拍卖土地出让金在过去十年间涨了多少倍?!其次,有关房地产的各种税费在过去10年间也翻了很多番,加起来你就知道现在的房价为什么会这么贵。”



王建勋指出,要想改变房价高的问题,土地制度必须改变,决不能只有政府一家可以卖地,只有在国有土地上才可以盖房。



在京衡律师集团董事长陈有西看来,由于中国土地的二元结构,国有土地卖给居民最多70年,70年后国家还可以再卖一次,这样国家永远就可以剥夺人民的财产。“所以,所谓的小产权房说到底其实很简单,国家所有的土地国家卖钱了,集体所有的土地国家没有卖钱,(商品房的价格之所以贵)是因为国家用它的行政权力把土地价格抬上去了。”



陈有西对《中国经贸聚焦》记者指出,房价虚高的问题很清楚,房价里面百分之六七十都是国家拿走的。“实际上,国家拿走每个国民是有份的,而政府拿走,人民是没份的。我们国家在土地制度里面的掠夺是非常严重的。”陈有西指出,土地资源应该是国家所有,而非政府所有,“我们现在是把政府理解为国家,把人民所有理解为国家所有,把国家所有理解为政府所有。”



国务院发展研究中心调研课题组曾做过一项调查,在目前“合法的”房地产开发过程中,土地增值部分的收益分配,只有 20%到 30%留在乡以下,其中,农民的补偿款仅占 5%到 10%;地方政府拿走土地增值的 20%到 30%;开发商则拿走土地增值收益的大头,占 40%到 50%。



土地制度变迁折射时代背景



王建勋表示,中国的土地制度实行的是双轨制,城市土地归国家所有,农村土地归集体所有。“但同时又存在一种制度性的歧视,国家所有权和集体所有权是不平等的。”他指出,表面上看,中国的土地分为国家所有和集体所有,但事实上都是国家所有,“它事实上是一种单轨制,只有国家才可以卖地。”
 楼主| 发表于 2011-12-5 17:05:01 | 显示全部楼层
那么,当年中国城乡土地二元结构制度设计的背景和目的是什么?在接受《中国经贸聚焦》记者采访时,全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明教授表示,中国的土地制度曾发生过几次大的变革。“新中国成立之初进行的土地改革,把农村的土地分给了农民,归农户个人所有,亦即私有。之所以做这种改革,因为中国共产党领导农民闹革命时曾向农民许了愿  打土豪、分田地,耕者有其田。新中国成立之后,执政党全面地兑现了当初所做的承诺。这种土地变革结束了几千年的封建土地所有制,极大地调动了农民从事农业生产的积极性。所以,建国初期我们的粮食产量一下子就达到了历史最高水平。”



蔡继明指出,当时农民获得了土地的全部产权,政务院为农民颁发了土地权证。1954年的中华人民共和国第一部宪法确认了这场土地变革的结果,宣布农村的土地归农民个人所有。当时的中国共产党曾预期新中国成立之后要经过几年的国民经济恢复时期才会进入新民主主义社会,而新民主主义社会至少要实行二三十年的多种所有制并存。但从1954年以后就开始了三大改造而且原先预期要经过相当长时间才能完成的三大改造只用了两三年就完成了,以至于1956年党中央就宣布进入社会主义时期了。这一指导思想和路线的变化自然就涉及到农村土地制度的变革,据说当时党内也有人主张一次革命到位,把农民分到手里的土地一次性变成国有,即全民所有。这似乎更符合革命的思想,因为既然是搞社会主义,那就公有制越大越好,全民所有制肯定比集体所有制优越。但党内占主流的意见考虑到当年党是向农民许过愿的,一下子把农民刚刚到手的土地收归国有,恐怕会引起农民的不满和农村的不稳定,所以就采取了一个折中的所谓集体所有制作为过渡,名义上还是农民所有,只不过不是农民个人所有了。”



蔡继明指出,真正确立中国二元土地制度的还是1982年的宪法。该宪法修正案把1954年以后这么长时间农村土地集体所有制这种现实确认了下来。“此前,农村土地实行集体所有是没有宪法根据的,最多只是以人民公社工作条例为依据。”



王建勋也对记者指出,1982年宪法第一次明确规定城市的土地归国家所有,以前的宪法还承认在城市里有一些继承下来的宅基地,属于私人所有。“这是一个根本性的改变。现在城市里有一些私房仍然是有房地产证的  而我们现在买房只有房产证  并且1949年后发的房地产证也有,上世纪50年代还曾换发过国民党时期甚至更早时期的地契。我们从来没有制定过任何法律和政策宣布这些房地产证无效。但1982年的宪法却规定城市的土地归国家所有。这些问题现在没法处理,政府也不给说法。”



根源在于土地未变性



既然宪法规定农村土地实行集体所有制,而集体是以村为单位的,那么理论上只要经村集体同意且符合城乡建设规划就可以进行建设,又为何必须经由政府把土地收归国有后才能转让拍卖呢?

蔡继明指出,这里涉及到一个更深层次的问题,就是农村土地的集体所有权并不是一个完整的产权,虽然宪法规定农村的土地归集体所有,城市的土地归国家所有,但这两种土地公有权是不对等的。城市的国有土地只要纳入城市规划,政府通过招拍挂,无论是国有企业、私营企业还是外资企业,只要拿到国有土地的使用权,符合规划,就可以转让、抵押及从事各种建设,包括城市居民的宅基地也是国有的,买房子的时候得到了70年的土地使用权,在这期间居民转卖、出租、抵押,也有完全的自由。



“而农村既然是集体所有制,农业机械等各种生产资料,农民也是可以随便处置的,但唯独土地例外。宪法和土地管理法规定,农村集体的土地不能够买卖,不仅土地所有权不能买卖,土地使用权的转让受到严格限制。农村的土地即使实行农户承包,也只有本村的居民才有资格直接获得土地承包权,后来的土地流转最初也仅限于村内流转,农民进城务工可以把土地转包给村里的其他人,本村的土地要转让给外村人多多少少要受到限制。”



蔡继明表示,国家对农村集体建设用地就做了更加严格的限制。农村集体建设用地有三种用途:第一种是用于农民的住房,也就是宅基地;第二种是用于乡镇企业、村办企业;第三种是用于道路和各种公共设施建设。“既然有关规划部门和行政管理部门已经确认了农村集体建设用地的用途,按理说这些集体建设用地建什么,村里应该有完全的自主权。但事实上很多村甚至乡都没有规划,原有的建设部也并不管农村建设(上一次国务院机构改革才把建设部改名为住房和城乡建设部),城市规划最多延伸到县以及个别乡镇,广大农村事实上是处于没有规划的状态。”



蔡继明说,既然没有规划,建房似乎就可以由农民自己决定了,但事实上国家对农村集体建设用地作了非常严格的限制。土地管理法规定,任何个人和单位要从事建设  如建厂房、建住宅、进行商业开发  必须使用国有建设用地,这就意味着城市建设和工业化进程不能直接占用农民的土地,必须先把农村的土地收归国有,即先变性,然后再转变用途,否则就是违法用地。



同样,农民在自己的建设用地上建的房子,可以出租或出售给本村的村民,但不能出租或出售给外来的居民特别是城市居民。“严格意义上说,并没有法律这样规定,可能是国务院和国土资源部的有关文件做了这样规定的。”农民自己的住宅可以自由买卖,但是因为宅基地是集体的财产,就不能转让和出租甚至不能抵押。“政府认为,一旦把房子卖给城市居民,这个房子就是小产权房。其实,农民的房子之所以是小产权并不是因为房子本身是小产权,而是因为其宅基地是集体的,没有经过国有土地的变性,因此县以上国土部门不给房子发产权证。”



蔡继明指出,事实上,农民卖房转让的只是宅基地使用权,正如城市的房产交易转让的也只是国有宅基地使用权一样,这其中并不存在对集体所有权的侵害,“所以说小产权房交易理应受法律保护的,更何况宪法规定农村的土地归农民集体所有,农民在自己的土地上建的房子按照物权法就应该享有全部产权或物权。”



蔡继明质疑,中共十六大以来一直强调要增加居民的财产性收入,“农民除了土地和宅基地住房之外,没有什么其他财产。允许农民的房子作为商品房开发、转让、出租、出售甚至抵押,这不就是要增加农民的财产性收入吗?从这个角度来讲,限制农村集体土地和小产权房进入市场,是不符合中共十六大、十七大精神的。”
 楼主| 发表于 2011-12-5 17:24:17 | 显示全部楼层
[转贴]有意思!惊人相似的日本住房心理走势图




 楼主| 发表于 2011-12-6 17:15:36 | 显示全部楼层
牛刀:这一轮泡沫破灭后十年无人敢炒楼

现在看起来,我是非常感到中国政府的伟大,伟大到了把全球楼市炒家全部套了进来。小到P民,大到全国闻名的所谓的经济学家郎咸平教授也被套了进来,弄的郎教授十分不开心,走到哪里都骂中国政府,并且,把我骂中国政府的观点嫁接到他的演讲里。不过,开心的是,他在房价最高时,花了一千万在上海买了一套房子,现在,起码缩水200万,相当于郎教授14场演讲费白拿了。明年这个时候,那种伪豪宅还会缩水更多。



经济学家在炒股炒楼上,从来就没有成功的先例。我常常想经济学家、世界银行副行长林毅夫当年苦劝自己的堂弟,不要去日本炒楼。他堂弟不听,坐飞机从台北赶到东京,买了一套房子,花了5亿日元,结果一年后,卖出去只值1亿日元。这样的笑话,在明年这个时候在中国到处都是。香港著名楼市炒家罗生今年初自杀于东莞一家酒店,就因为炒楼资金链断裂,生前曾经与多位影视明星有染,可见炒楼发财确有其事,只是不能善终。



上海的天气也渐渐的冷了。尽管上海市政府有意托市,想在冬天烧一把火,但是,心有余而力不足。上海市嘉定新城原来卖25000元的房子,开始降至17000元马上放大成交量,上海市政府说不行,降20%要报政府备案,结果价格跑到20000元上方,可惜的是,房子也没有人买了。温州人在上海抛盘,很多650万的豪宅,挂牌500万往外卖,也没有人接盘。



在海南三亚,曾经被炒到6万元一平方米的海边公寓,现在2万元也无人问津。温州、义务、长沙、南京、成都、合肥,鄂尔多斯的康巴什、天津的滨海新区、南昌的红谷滩,曾经炙手可热,现在冷僻朝阳。更有全国许多县城,把农民赶上楼,强行拆迁,毁坏耕田,破坏山林,一股脑的来开发房地产,现在工地已经停工。



人们很奇怪,中国人那么有钱,那么现在的钱去了哪里?一个主要原因,原来大量楼市资金来自银行贷款,不是城市居民购买力形成的市场,现在银行支持不住,不敢给房地产贷款了,整个资金链一下断裂。楼市是资金十分密集的市场,缺少真实购买力的楼市,总有一天会出问题。每次到上海、北京、深圳等地,我都会去看看那么多大楼的亮灯率,即使五年的豪宅社区,亮灯率也不足40%;两三年的社区亮灯率鲜有超过30%。我就在看看房价到底能够炒到什么时候?看他能否大涨20年。



无论是何种资产,只要是资产,价格都是有周期性的,从来没有一种资产价格可以一直往天上涨。越是长得快的资产,跌起来也是惊人的。这是市场的规律。很多人把希望寄托在贪官污吏身上,说他们依赖土地财政,肯定会一直会推动房价上涨。可是,这些从来不了解中国的历史,贪官污吏一多,就有很多人会为土地问题买单。



再看看全球,金砖四国财富效应消耗殆尽,中国也不例外。2009年刺激经济只是财富的最后的盛宴,尽管是一顿饕餮大餐,但是,盛宴散尽,杯盘狼藉。政府债务问题,全球爆发。欧债率先,中国债务问题将紧随其后,最后是美国债务泡沫将要破灭。政府行为,受到全球的质疑。这种行为,更多的是助涨全民疯狂。



意大利债务收益率已经突破8%,预期在明年6月债务危机爆发是,意大利债务收益率将会突破10%。中国资金疯狂奔向欧洲。仅仅是10月份一个月,1800亿美元出逃中国。11月数据还没有出来,预期将超过10月份。跨国公司在中国拼命生产,推高库存,一旦风吹草动,他们采取的措施是,以库存产品抵消在中国商业银行的贷款,然后一走了之。



人民币到今天为止,盘中连续4个交易日天天跌停。央行拼命买入美元,进行护盘。但是,基本没用。待国家财力无法支持人民币贬值时,人民币只有两条出路,一是一次贬值到底,将会彻底散失国际市场出口份额,经济步入衰退,像日本一样,失去20年;一是疯狂印钞,像津巴布韦一样,货币彻底崩溃。



无论如何,都将影响到房价。2009年,我们可以采取4加9模式刺激经济,4万亿财政投入加9万亿信贷投放,还可以支撑于一时,现在的国际环境完全变了。用货币来刺激经济的方法,已然不灵。中国只有像印度一样,扩大内需,才能寻求经济新的动力。现在的问题是,我们还有多少内需?



中国最近几年,税收增涨的幅度远远大于经济增长的幅度。税收却大量用于腐败高发的投资建设,而不是主要用于调节贫富悬殊。在民营企业利润不断下滑的情况下,垄断企业利润却大幅增加。这些不仅增加了社会通胀的压力,而且导致了社会分配的严重失衡。进而削弱整个社会的需求增长。



中国已经面临全面的产能过剩,而产能过剩必将引起民间投资的大量减少。投资在投入期间,实际也是一种需求,等于投资需求减少。产能过剩还将引起以前投资项目的投资回报大幅下滑,而投资利润的下滑还将引起金融坏账的增加,并阻止金融贷款的增加,这会对经济产生不利的影响,阻碍需求的增加。



由于资金过剩、需求不足和负利率,导致的投机需求大增,而投机实际也等于变相囤积产品。这也等于透支未来需求,因为这些囤积将来会变成供应,将来可以提供部分需求。比如:现在投机房地产,就是把其他人将来的需求囤积在自己手中,实际等于暂时把别人的需求囤积在自己手中。对整个社会来说,实际也是透支了未来的需求,只是这个需求暂时没有到需要人的手中,而是由投机者暂时保管了别人未来的需求。



中小企业面临生产成本和生活成本大幅提高的双重压力,很多已经无法生存;股市从年初的2808点单边下跌到现在的2300点上方,1.3亿散户财富散尽。农村大拆迁,赶农民上楼,家电下乡,早已透支了农民的多年的积蓄,家家负债累累。我们所作的一切,都是不考虑长远,只顾眼前的短期行为。



房地产经济靠不住啊!这是朱镕基深刻的体会。在全球各国,只要是靠房地产拉动经济增长的经济体,无一例外,全部遭遇泡沫破灭。中国也一样。这一轮泡沫其实正在破灭,因为没有选择。大家都没有退路,政府不敢去取消限购,取消对房地产的信贷管制。开发商降价没人会出手,除非一次降到与当地居民收入相均衡的状态,才可能放大成交。



未来中国各大城市房价将进入普跌状态。至少将下跌三年。三年后,房价将会走稳,随后两年温和上涨,但是,此时,中国房产税开始开征,随后,人口结构发生作用,无人会去买房子,像现在的欧美一样。经此泡沫破灭,中国未来十年之内无人会去炒卖住宅,因为无利可图。
 楼主| 发表于 2011-12-9 11:52:04 | 显示全部楼层
中国富人人均房产3.3套 房产税扩大试点成趋势


         2011-12-08 09:07:55   来源:南方日报   作者:


         

                    就在舆论热议房产税试点明年会否扩大之际,日前,中德安联人寿在上海发布《中国富裕人士财富报告》(下称《报告》)称,在富裕人士的总资产中,人均拥有房产3.3套,价值568万元,占全部资产的近75%。




    分析人士指出,管中窥豹,可见一斑,中国试点房产税的税基十分雄厚。据《中国证券报》报道,财政部财政科学研究所所长贾康透露,今年年底将会对房产税试点情况进行总结,届时会出台下一步扩大试点的方案。




    不过,亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为,地方政府对房产税并不欢迎,且扩大试点不合时宜。“北京、广州、深圳明年或有一个试点,但一线城市全面推开至少需要3-5年。”




    18城500位富裕人士人均拥有房产3.3套




    据悉,《报告》以家庭流动资产50万至600万的富裕人士为调研对象,涉及全国18个城市逾500位富裕人士,家庭平均流动资产为169万元。




    值得注意的是,在富裕人士的总资产中,房产价值占比突出,高达60%至80%.人均拥有房产3.3套,价值568万元,占全部资产的近75%。房产价值在资产规模相对较小的富裕人士占比甚至超过80%,但随着资产的上升而下降。




    按照不同收入来源,如工资及奖金、经营性收入、投资收益、房地产投资收益等,人均持有房产数量有所波动,分别为2.9套、3.5套、3.0套、5.3套,相应房产价值占总资产的比例为72%、72%、67%、77%。




    从报告揭示的冰山一角来看,中国试点房产税的土壤似乎很肥沃。事实上,为响应政府调控房地产市场的呼吁,今年1月28日,重庆、上海在国内率先对部分个人住房试点征收房产税。随后,重庆又于10月1日起将征收范围扩大至主城区内符合要求的存量独栋商品住宅。




    房产税试点受到地方抵制




    谢逸枫表示,房产税试点近一年,效果并不明显。“由于税率很低,加之富裕人士千方百计规避新政,试点未能遏止炒房投机的蔓延,没有起到杀富济贫的作用;亦无法改变地方政府对土地财政的过度依赖;此外,由于房产税额度很小,又引起了地产商的抵触,地方政府缺乏积极性。”




    虽然国外的经验暗示中国推行房产税已是大势所趋,但中国的土地市场仍属政府控制,计划经济色彩浓厚,商品房市场又是政策市,这些都与国外的情况迥异。谢逸枫指出,其实,广州、深圳等城市早就研究过开征房产税的问题,但迟迟没有开征,正是因为不想伤及房地产市场,进而连累地方经济。




    “目前正值楼市寒冬,扩大房产税试点无疑加剧开发商的抵触情绪,对地方政府的经济发展也有较大的影响。”谢逸枫认为,眼下不是推广房产税试点的最佳良机,明年北京、广州、深圳或有一个展开试点,但一线城市的全面推开至少需要3-5年。




    贾康亦坦言,未来房产税进一步推开扩大的大方向已经明确,但短期内未到全面推开的地步。




    今明两年是扩大试点的观察期




    总体而言,重庆、上海房产税影响的人群较窄,对当地的税收贡献也将较为有限,政策性试点的含义更为突出。按照重庆市长黄奇帆估计,今年重庆房产税收入约在1.5亿元左右。上海市税收收入统计则显示,截至三季度末,征收房产税55.1488亿元。




    天相投顾亦指出,房产税在收入分配和财税体制改革方面的含义要大于房地产调控的含义,政府部门又增加了一个新的税收来源。从收入分配改革的角度来看,应当适当的减税(包括个人所得税、企业所得税方面的降低),以使税收体制更加合理,使收入分配结构更加合理。




    在中金公司看来,今明两年是房产税效果的观察期,全国推广可能性不大。现行试点主要针对高端住房且新老划断,上海侧重新增需求,重庆兼顾存量别墅,但税率都不高且两市都规定了较为宽松的免征面积,其中对非本地家庭购房的征税条件较为严格。




    尽管全面推广房产税尚不具备条件,但政策预期却不断发酵。日前,贾康撰文呼吁房产税试点在“十二五”期间应向全国推广。“它可以成为地方税体系中的一个主力、支柱型的财源,使地方政府的内在动机和市场经济所要求的政府职能合理化内在契合。”财政部部长助理王保安10月末也强调,下一阶段要抓紧总结重庆、上海的房产税试点经验,加快推进房产税的实施。


      

http://www.ctax.org.cn/news/csyw/t20111208_650163.shtml
 楼主| 发表于 2011-12-9 13:45:37 | 显示全部楼层
专家称出路在提高税率全国铺开

  房产税在上海、重庆启动至今已满4个月。虽然近几月来沪渝两市成交量出现萎缩,但房价依然坚挺。同时,两市入库税款仅百万左右,尚不足上海一套房的房价。

  业内人士分析,重庆房产税纳税期限为每年的10月,上海则为每年12月31日前,因此严格来说还不到评价房产税效果的时候。但是,两市试点方案税率低、税基窄是导致效果不理想的先天不足。据业内人士透露,明年起房产税可能会在全国铺开。

  数据 沪渝开征4月入库百万不及一套房

  房产税试点实行4个月,在重庆市市长黄奇帆(专栏)看来已有比较明显的作用。他说,重庆版的房产税试点以来,重庆楼市目前已出现三大变化。一是开发商造高档房的积极性明显下降,以前开发商一拿到地就想建150平方米以上的大房子,而今年重庆90平方米以下房屋开发量增加20%,高档房、大房子的建设量下降;二是高档房的销售量下降30%;三是高档房销售价格下降10%。

  不过数据也显示,4月沪渝房价环比均上涨0.3%。而截至5月6日,重庆市已经入库的房产税试点征收税款有79万;截至4月27日,上海市税务机关认定的应征税的住房2306套,上海约20笔应征房产税已经缴纳,收入总共仅100多万元,两市的房产税收入不足上海一套房的价格。

  不过,住建部政策研究中心副主任秦虹在接受媒体采访时表示,按目前试点城市的方案来看,房产税收得越少说明房产税试点越成功。如果上海和重庆房产税收得少,只能说明价格高的住房卖得少,这意味着高价房的需求低,那么高价房的价格上涨的概率就小;如果高价房的价格不涨,低价房的价格上涨空间就不大。

  言论一出立即遭到反驳。知名房产评论员蔡为民表示,“开征房产税是一项长久之计,怎么能以短期内能否降房价作为成功与否的标志呢”?蔡为民说,房产税从本质上说是要让拥有过多房产这种社会资源的持有人付出更高的持有成本,从而起到打压炒房行为。

  而有业内人士更表示,尽管我们并不奢望“房产税一出,房价就大跌”,但此次房产税试点的力度似乎是太轻了。还有互联网调查显示,相比开征之初的乐观,现在更多人选择房产税不能降房价。

  析因 税率太低力度太“温柔”

  曾被寄予厚望的房产税为何效果不明显?国家税务总局科研所副所长靳东升如此解释,目前房产税税收收入少是正常现象,征收期限未到是影响其税收规模的原因之一。“房产税是按年征收的,纳税时间为每年的10月份;上海为每年12月31日前。一般来说,纳税人会在临近截止期时申报纳税,因此仅看3个多月的税收规模并不具有代表性。”靳东升说。

  从两市试点方案看,重庆主要针对高档住房,上海主要针对新增住房,因此真正涉及的人并不多。按照重庆市市长黄奇帆估算,重庆应征高档房只占10%,九成百姓与房税试点无关。因此房产税改革对楼市的影响并不会太大。

  不过有分析人士认为,“把房产税变成了针对某一特定区间高价房的惩罚性税种,这与国际上通行的房产税意义完全不同。”蔡为民指出,上海只对增量收不对存量收,增量交易少,税率又那么低,税收自然就少。对重庆来说,只对高端住房征收,大量普通住房都不用征收,自然也收不到多少税,“房产税本就是用来调节贫富差距,让多占有房产资源的人多交税。现在几乎等于没有收。”

  同时,房产税税率太低,一些投资者虽然在购房时问到了房产税,但并不是他们考虑的主要因素。沪置房产市场部经理付琦介绍,“可能有人一听被征房产税的房子有二千多套比较多,但实际上它所占的比例还不到今年一季度整个房产交易的5%。也就是说,目前购房的人群中只有不到5%的人群受到房产税的影响,这个量还不算大。”

  另外,地方政府在推进房产税改革的过程中积极性并不高。中央财经大学税务学院副院长刘桓表示,由于政策相对宽松而且征管难题尚未解决,在行政限购等政策之下,现有的房产税税源并不多,相对于土地带来的收入,开征税收的吸引力并不大。

  业内人士分析,无论是重庆还是上海,房产税都过于温柔、弹性极大,既是对已有利益格局的妥协,也是对既往鼓励房地产投资政策的绥靖。要实现期望的效果,就必须提高税率,扩大规模。

  预测 明年全国铺开可能性大

  尽管房产税的实际征收道路十分艰难,但关于房产税在全国范围内推广的声音从未因此减弱。中国社科院近日发布的2011年《房地产蓝皮书》就建议,房产税试点在“十二五”期间应加快向全国推广。蓝皮书的建议是基于开征房产税不仅可增加地方财政收入,也可抑制房价过快上涨。

  对于何时是房产税在全国推广的时机?专家表示这将是个长期过程。靳东升表示,房产税改革是世界各国的普遍做法,作为一项长期制度建设,房产税试点意味着改革才刚刚起步,目前房产税征收面比较窄,将来要是在全国推广,发挥作用可能会大一些。税收政策和货币政策不一样,不能马上显现其成效,而是像中药一样需要一个逐步显效的过程。当前我国全面开征房产税还存在阻力,需要随着试点的探索和改革的完善,在将来时机成熟时推向全国。

  广州市社会科学院研究员彭澎认为,中国人均住房面积偏大,依照收入水平已经超过国际标准。“不收房产税导致保有环节税负较低,这是中国人均住房面积偏大的主要原因。因此,房产税应该全国推广。”中国社科院日前发布的蓝皮书也建议,房产税试点应加快向全国推广,以增加地方财政收入,抑制房价过快上涨,调节收入分配差距。

  重庆市市长黄奇帆上月30日表示,个人住房房产税改革将在1年至2年试点的基础上总结完善,两地试点后的“修改版”可能在全国推广房产税改革。

  有专家也表示,明年房产税增加试点城市是很有可能的。但如果只是照搬沪渝的做法,这项政策既起不到增加地方税收的作用,也达不到抑制房价的效果,意义不大。

  而不久前,知名财经评论员叶檀(专栏)在博文中判断,下半年土地财政很快捉襟见肘,到时候房产税必定会向全国推广。

  据了解,目前有关部门正抓紧推进房产税的相关配套工作。有报道称,国家重点监控的40个大中城市本月底前将基本完成居民住房信息系统建设,按照住建部的部署,10月前,这些大中城市的个人住房信息系统要实现全国联网,存量房交易将全部登记备案。

  中国指数研究院副院长陈晟认为,上述信息系统建成后房产税全国铺开的可能性将大大增加。目前,受中央压力影响,许多地方已经把个人住房信息系统建设进度纳入了当年考核表,完不成任务的相关负责人将被问责,这无疑加快了该信息系统的建设进度,同时也意味着房产税全国铺开的时间表很可能提前。

  业内人士透露,今年第一批40个城市的信息系统建成后,第二批乃至第三批城市的信息系统有望在2012年完成,所以“房产税全国铺开的时间可能是2012年”。

  链接 美国房产税占地方财政大头

  放眼世界,从发达国家征收房产税的历史经验来看,房产税作为一种地方税种,占地方政府财政收入的比例都相当高。如过去30年间,美国房产税占地方财政收入的比例均在70%以上,连肯尼亚也占到69%左右。

  据介绍,美国50个州的Propertytax(房产税)征收标准各不相同,但税率一般为1%~3%。理论上说,住房价格上涨就意味着资产价值增加,个人税款也应增加。据美国国家统计局显示,从2000年到2007年,美国的个人收入增长了28%,中等价位房的房价增长了48%,而美国房产税的同期增幅是62%。

  南方日报记者 卢轶

  实习生 常仙鹤

http://finance.sina.com.cn/g/20110604/08319947298.shtml
 楼主| 发表于 2011-12-9 13:55:46 | 显示全部楼层
叶檀:中国资本货币市场维权的大悲剧


    投资者需要有“买者自负”的契约意识,但前提是,政策与契约相对公平。否则,投资者将变成行政管制的拥趸,将变成践踏法律的暴民。

    截至10月14日,上证指数最低到2431.38点,距离2001年6月14日的最高点2245.43点仅一步之遥,十年一觉扬州梦,证券市场回到“原点”。A股市场并非一无可取,投资者虽然未获利,但股市大扩容、水池做大,上市A股总量增长了近一倍,总市值增长近5倍,股民数量增加了一倍有余。证券市场规模增加,却未能让投资者的财富增加。



  普通投资者的眼泪汇聚成伤心太平洋(601099),绝大多数投资者亏损累累。证券市场赢少亏多,投资者是为上市公司输送廉价资金的活雷锋,由于缺少被剥夺的证据,投资者可以从货币政策、上市程序等方面提出种种责难,就是没有权利向索赔。



  无论是购买股票还是购买基金,一句“投资有风险、投资需谨慎”规避了所有责任,投资创业板的签字仪式让他们只能自吞苦果。没有人能够确保投资赢利,但天量融资等预设的陷阱,是普通投资者血本无归的根源。正如痛恨华尔街肥猫的抗议者们,不可能直接问责美联储,虽然美联储维持十年的低利率与宽松的货币政策,才是华尔街肥猫的食物来源。



  只有上市公司造假、虚假陈述,违反《公司法》与《证券法》,投资者才能进入维权程度。但就是在这方面,程序制订者们制造了高昂的维权成本,让普通投资者维权无门。



  对上市公司虚假陈述进行诉讼,诉讼时效一般为2年,前提是受到证监会公开处罚的公司,证监会的处理结果成为维权的前置条件。并且,我国不支持集团诉讼制度,上市公司、中介机构违法违规成本很小。证券行业知名律师严义明表示,最高人民法院发布的《关于受理证券市场因虚假陈述引发的民事侵权纠纷案件有关问题的通知》、《关于审理证券市场因虚假陈述引发的民事赔偿案件的若干规定》明确排除了提起人数不确定的代表人诉讼的可能性。现在按照民诉法进行证券诉讼,法院都不会受理,司法与立法脱节。



  我国对证券违法的民事赔偿有相当详尽的法律。关于证券市场民事赔偿及责任制度的立法体系已基本具备,并已体系化,《民法通则》、《公司法》与《证券法》为民事赔偿打开了大门。



  在实际操作中,法律难以实施。2001年9月24日,最高人民法院曾向全国法院发布一纸通知,宣布对于股民针对上市公司内幕交易、虚假陈述、操纵市场等行为提起的民事赔偿案件暂不受理。因为“证券民事责任制度十分薄弱,加上司法人员素质有局限,法院尚不具备审理条件”。2003年1月15日最高法发布《关于审理证券市场因虚假陈述引发的民事赔偿案件的若干规定》,该司法解释为证券民事赔偿放开了一个口子,2007年再开民事赔偿口子。有一个案例可以证明维权之难。中国首例证券民事赔偿案  11位股民诉原红光虚假证券信息纠纷,结束长达近4年的马拉松式进程,成为同类案件中惟一一例法院审结的案例。2002年11月,11位股民从ST红光、国泰君安获赔22.4096万元,



  将本地公司上市比例当作政绩,地方政府保护主义盛行,加之索赔时间长、标的少、担心民事诉讼层出不穷,证券市场诉讼成为公平的花瓶。监管层可以自己捕鼠,却不放心放手让投资者维权,以免局面难以控制。



  有源于欧美资本市场较为完善的法律,却没有与之配套的执行力,没有民事赔偿传统,更有无数的维权前置条件,时间长、维权成本高而赔偿低,迫使很多中小投资者走上另类维权之路。比如到监管部门前于权利维护渠道挥舞大旗,比如写匿名告状信,比如串连威胁公司。当正常的权利维护渠道被堵塞时,非常规的、充满诉清官与暴力的特色维权方法便层出不穷。



  缺乏法律维以渠道,必然滋生出对监管权力的迷信;对监管者的失望必然滋生自我维权行为;自我维权行为很有可能产生暴力。



  房地产行业的维权则显示出投资者的不成熟,对于打砸抢的迷恋。今年9月底,景瑞地产在江苏太仓的楼盘促销,降价23%,遭遇前期业主抗议。这让人联想到2008年9月5日,万科老业主聚集在杭州万科位于世贸的办公处,抗议万科降价,现场打砸了售楼办公室。房地产价格一旦大挫,打砸售楼处的行为将出不穷。



  购房者没有遭遇无良商家的有意欺诈,契约不清、虚假宣传、产品质量低劣,仅仅因为价格下降就打出维权的旗号,无异于对维权的亵渎。规则对任何人都应该是公平的,既不能保护资金强势一方,也不能出于民粹一味袒护相对弱势一方。消费者有公平消费权,投资者有公平投资权,商人也有市场定价权  这才是公平的市场。



  此轮房地产价格下降与2008年下半年相同,都是在紧缩政策下,房地产市场的弱势表现。对维权的一些消费而非投资类业主,我们应抱持同情之了解态度,有人倾半生心血买一套房,却成为最后一棒接盘者,但每个人都不能以自己不成熟、房价下降为由,向社会要求赔偿。如是所有购房后遭遇房价下降者都找银行或者开发商维权,而银行与开发商找金融管理机构、房地产管理机构维权,管理机构都可以找央行与财政部维权,必然导致天下大乱,法律沦丧。



  从证券市场与房地产市场的维权行为上,我们看到两种倾向,一是法律不保护情况下的自我维权,是投资者弱势地位下以特殊方式重新寻找建立新秩序的反映;二是在房地产市场的打砸抢式维权,则出于对暴力与暴利的迷恋,是不尊重规则的反映。



  制订规则者与执行规则者都不尊重规则,上下形成恶性互动,刁民与贪官,清官与非法,必然如影随行,相伴而生。这是中国资本货币市场维权的大悲剧。
 楼主| 发表于 2011-12-13 14:21:21 | 显示全部楼层
第一个问题,中国房市是如何绑架地方经济的?
  94年,面对窘迫的中央财政,老朱弄了个分税制。何为分税制?就把税收分为国税与地税,这可不是简单的多挂了个牌子的问题  它孕育的深刻变化至今还在影响着我们的生活。那么,分税制是怎么切割这个税收蛋糕的?税收大致分为4块:所得税、关税、流转税、营业税,国税拿走前3块(大致占总税收的80%以上),地方就只留下可怜的营业税了。这个分税制一下子让中央富得流油,全国80%以上的地方政府立刻就变成吃饭财政  所谓吃饭财政,就是每年为吃饭而奋斗的财政。好吧,中央为了安抚地方95年又出台了个政策:地方出让土地时,土地出让金90%归地方所有  文盲们学习这段历史有点领悟没有?
  但是,在商品房市场没有启动的时期,地方政府就是卖地也 没几个买家啊,吃饭财政还是吃不起饭。与是98 年国务院又取消了福利分房,同时又启动银行按揭  商品房市场正式启动。当时,老朱很清楚在分税制下这个商品房盒子打开会有什么后果,所以,还在这个盒子上设置了一道保险  当时设计的住房改革方案是这样的,低端人群用廉租房解决,普通老百姓政府建设经济适用房解决,高端人群才是用商品房解决居住问题。必须承认从98年 2003年,中央投入好几百个亿,大致解决了700万人口的经济适用房的问题。到了2003年,住建部出台了一个文件:核心是用“带保障性质的商品房“替代了经济适用房,这下就是把盒子上的保险拆掉了,把所有的人都推向了商品房市场,人为制造了规模巨大的刚性需求  房地产一下子就火了起来。
  房地产就这样绑架了地方政府,所以,每每中央一调控房市,地方第一反应就是抵制,能不抵制吗?税收大头你都拿走了,地方就靠点卖地收入来吃饭了,你调控房市不就是调控机关干部职工的饭碗吗  这还真的一点不夸张,每次调控房市,只要房市一低迷,很多经济不发达的地方政府真的连公务员工资都发不出来了。
  第二个问题,为什么中央宏观调控房市无用,反而是每一次调控房市后都迎来房价的迅猛上涨?
  这个问题文盲们一定会抢着回答:因为房地产绑架了地方政府,地方抵制所以没用。那你们就又错了,兄弟可以很负责的告诉你,地方抵制对宏观调控影响很有限。原因很简单,不仅地方的帽子在中央拎着,更重要的是所有的货币政策金融工具都掌握在中央手中,这些才是对房市有决定性影响的砝码。比如,现在房市低迷是什么原因?不仅仅是限购  那只是对那么几十个一线城市有影响,真正对全国绝大多数城市有影响的是限贷!
  好了,那么中央宏观调控房市为什么无用呢?
  请看下面一组数据。2001年我国货币供应量为15.28万亿,2002年为18.32万亿,2003年为21.92万亿,2004年为25.01万亿,2005年为29.6万亿,2006年为34.55万亿,2007年为40.34万亿,2008年为47.51万亿,2009年为60.62万亿,2010年为72.58万亿。对比期间房价增长趋势,与货币增长趋势惊人一致。
  文盲们现在明白了吧,调控房市为什么无用?因为印钞机太厉害了,而且房市又要发挥货币蓄水池的作用  一方面超量发行货币,超量发行货币又要赶到房地产这个蓄水池里,一方面又要宏观调控房市  抱薪救火,火不越烧越旺那才是怪事呢。
  第三个问题最有意思,既然中央宏观调控房市无用,那为什么中央还要经常坚持调控房市呢?
  首先,必须得承认,管理层一定比兄弟聪明10倍,那么,为什么连兄弟都知道中央宏观调控房市无用,还要坚持调控呢?这个原因兄弟琢磨了很久才算明白。
  宏观调控的深层原因:增加房地产市场政策变数,抑制制造业资金过快流进房市。这个问题目前已经非常严重了,我们制造业的领头羊比如海尔、联想、首纲等等最近纷纷介入房地产,这在西方是不可想象的。大家都热衷参与财富分配而不是财富创造,大量制造业资金流入房地产,不仅推高了地产泡沫而且使产业空心化越来越严重,产业空心化后果是什么?是经济沙漠化!后果可能比经济硬着陆更可怕。
  第四个问题:房地产在天朝经济中扮演什么样的角色?
  这是一块硬币的2面,发展房地产好处是明显的,弊端也很明显。好处当然很多,首先是消费的主力,去年全国社会消费额是12万亿,房地产就占了6万亿,半壁江山啊,然后它可以直接带动50几个行业,保8中至少有2个点是房地产贡献的,最后房地产发展可以带动大量资源性产品9比如铁矿石)的进口,一定程度上可以缓解目前进出口不平衡的现状。
  弊端也很明显。高房价吞噬了老百姓那点可怜的财富,房市火爆的背后是消费愈加低迷,过去我们的消费在GDP比例好歹也有个35%(美国是70%),去年已经跌到27%。拉动经济越来越依赖投资和出口,形成经济上的恶性循环。

好了,第二个阶段(2000  2011)的货币蓄水池先就说这么多了,下面,我将谈谈文盲们最感兴趣的未来10年天朝经济发展趋势的问题。哈,给点奖赏吧,兄弟熬夜打字也很不容易啊。
  首先,严重鄙视一下论坛中那些打着所谓高手招牌的文盲,他们所谓预测天朝经济走势不仅不靠谱,而且基本都是胡说八道。现在让老师教你们一个简单的常识,在天朝,要研究经济首先要研究政治,要研究政治首先要学习中央文件,连起码的中央文件都没读过,奢谈什么未来经济走势  什么黄金啊、美元、股市什么的,不是胡扯吗?我承认,国际经济形势对我们的经济走势有影响,但是,决定性的因素,特别是决定我们经济中长期的因素在我们内部,在管理层思路里,具体就是在中央各种文件中。
 楼主| 发表于 2011-12-20 17:20:00 | 显示全部楼层
一个问题,中国房市是如何绑架地方经济的?
  94年,面对窘迫的中央财政,老朱弄了个分税制。何为分税制?就把税收分为国税与地税,这可不是简单的多挂了个牌子的问题  它孕育的深刻变化至今还在影响着我们的生活。那么,分税制是怎么切割这个税收蛋糕的?税收大致分为4块:所得税、关税、流转税、营业税,国税拿走前3块(大致占总税收的80%以上),地方就只留下可怜的营业税了。这个分税制一下子让中央富得流油,全国80%以上的地方政府立刻就变成吃饭财政  所谓吃饭财政,就是每年为吃饭而奋斗的财政。好吧,中央为了安抚地方95年又出台了个政策:地方出让土地时,土地出让金90%归地方所有  文盲们学习这段历史有点领悟没有?
  但是,在商品房市场没有启动的时期,地方政府就是卖地也 没几个买家啊,吃饭财政还是吃不起饭。与是98 年国务院又取消了福利分房,同时又启动银行按揭  商品房市场正式启动。当时,老朱很清楚在分税制下这个商品房盒子打开会有什么后果,所以,还在这个盒子上设置了一道保险  当时设计的住房改革方案是这样的,低端人群用廉租房解决,普通老百姓政府建设经济适用房解决,高端人群才是用商品房解决居住问题。必须承认从98年 2003年,中央投入好几百个亿,大致解决了700万人口的经济适用房的问题。到了2003年,住建部出台了一个文件:核心是用“带保障性质的商品房“替代了经济适用房,这下就是把盒子上的保险拆掉了,把所有的人都推向了商品房市场,人为制造了规模巨大的刚性需求  房地产一下子就火了起来。
  房地产就这样绑架了地方政府,所以,每每中央一调控房市,地方第一反应就是抵制,能不抵制吗?税收大头你都拿走了,地方就靠点卖地收入来吃饭了,你调控房市不就是调控机关干部职工的饭碗吗  这还真的一点不夸张,每次调控房市,只要房市一低迷,很多经济不发达的地方政府真的连公务员工资都发不出来了。
  第二个问题,为什么中央宏观调控房市无用,反而是每一次调控房市后都迎来房价的迅猛上涨?
  这个问题文盲们一定会抢着回答:因为房地产绑架了地方政府,地方抵制所以没用。那你们就又错了,兄弟可以很负责的告诉你,地方抵制对宏观调控影响很有限。原因很简单,不仅地方的帽子在中央拎着,更重要的是所有的货币政策金融工具都掌握在中央手中,这些才是对房市有决定性影响的砝码。比如,现在房市低迷是什么原因?不仅仅是限购  那只是对那么几十个一线城市有影响,真正对全国绝大多数城市有影响的是限贷!
  好了,那么中央宏观调控房市为什么无用呢?
  请看下面一组数据。2001年我国货币供应量为15.28万亿,2002年为18.32万亿,2003年为21.92万亿,2004年为25.01万亿,2005年为29.6万亿,2006年为34.55万亿,2007年为40.34万亿,2008年为47.51万亿,2009年为60.62万亿,2010年为72.58万亿。对比期间房价增长趋势,与货币增长趋势惊人一致。
  文盲们现在明白了吧,调控房市为什么无用?因为印钞机太厉害了,而且房市又要发挥货币蓄水池的作用  一方面超量发行货币,超量发行货币又要赶到房地产这个蓄水池里,一方面又要宏观调控房市  抱薪救火,火不越烧越旺那才是怪事呢。
  第三个问题最有意思,既然中央宏观调控房市无用,那为什么中央还要经常坚持调控房市呢?
  首先,必须得承认,管理层一定比兄弟聪明10倍,那么,为什么连兄弟都知道中央宏观调控房市无用,还要坚持调控呢?这个原因兄弟琢磨了很久才算明白。
  宏观调控的深层原因:增加房地产市场政策变数,抑制制造业资金过快流进房市。这个问题目前已经非常严重了,我们制造业的领头羊比如海尔、联想、首纲等等最近纷纷介入房地产,这在西方是不可想象的。大家都热衷参与财富分配而不是财富创造,大量制造业资金流入房地产,不仅推高了地产泡沫而且使产业空心化越来越严重,产业空心化后果是什么?是经济沙漠化!后果可能比经济硬着陆更可怕。
  第四个问题:房地产在天朝经济中扮演什么样的角色?
  这是一块硬币的2面,发展房地产好处是明显的,弊端也很明显。好处当然很多,首先是消费的主力,去年全国社会消费额是12万亿,房地产就占了6万亿,半壁江山啊,然后它可以直接带动50几个行业,保8中至少有2个点是房地产贡献的,最后房地产发展可以带动大量资源性产品9比如铁矿石)的进口,一定程度上可以缓解目前进出口不平衡的现状。
  弊端也很明显。高房价吞噬了老百姓那点可怜的财富,房市火爆的背后是消费愈加低迷,过去我们的消费在GDP比例好歹也有个35%(美国是70%),去年已经跌到27%。拉动经济越来越依赖投资和出口,形成经济上的恶性循环。

好了,第二个阶段(2000  2011)的货币蓄水池先就说这么多了,下面,我将谈谈文盲们最感兴趣的未来10年天朝经济发展趋势的问题。哈,给点奖赏吧,兄弟熬夜打字也很不容易啊。
  首先,严重鄙视一下论坛中那些打着所谓高手招牌的文盲,他们所谓预测天朝经济走势不仅不靠谱,而且基本都是胡说八道。现在让老师教你们一个简单的常识,在天朝,要研究经济首先要研究政治,要研究政治首先要学习中央文件,连起码的中央文件都没读过,奢谈什么未来经济走势  什么黄金啊、美元、股市什么的,不是胡扯吗?我承认,国际经济形势对我们的经济走势有影响,但是,决定性的因素,特别是决定我们经济中长期的因素在我们内部,在管理层思路里,具体就是在中央各种文件中。
 楼主| 发表于 2011-12-21 14:12:40 | 显示全部楼层
谢国忠:房价跌幅可能很快达到25%



    中国房价跌幅可能很快会达到25%,未来两到三年内,可能还要继续同样跌幅。这是中国经济重新找回平衡的必要前提。房价下跌的过程,会让财富从政府转向居民,并为未来十年实现内需拉动的增长打下基础。短期内的经济阵痛可以承受,为了获取一个更好的未来。如果政府屈从于外界压力,通过大规模增发货币来复活房地产泡沫,就有可能会引发超级通货膨胀,人民币贬值,经济动荡。



    今年中国人均国民收入首次超过5000美元。但这只是全球平均水平的一半,跟发达国家相比差距更大。中国人民受过相对良好的教育,又特别勤奋,国内的一些基础设施世界领先。尽管世界经济形势堪忧,但只要中国自己不犯什么大错,人均国民收入还是可能会逐步增长到15000美元。而中国可能犯下的最大错误,就是放任房地产泡沫继续扩大。



  中国商品出口肯定会受到全球经济疲软的负面影响,可行的策略是提高出口产品的附加值。这方面可以向日本和德国学习。这样的转变足以维持中国的进出口平衡。过去十年间,中国的人均国民收入水平取得了大幅度的提升。成功的关键是民众勤勉工作,中国的建筑工地运作效率比发达国家的基础设施建设项目高四倍。中国工厂每天开工时间,经常是世界其他地区的两倍。然而中国工人的工资水平只有发达国家同行的十分之一。



  但是地产泡沫和腐败行为,却给中国经济的未来蒙上了一层阴影。而这两者又存在共生关系。中国各级政府控制着土地供应,也掌握着各大银行。在为了增加财政收入而制造房地产泡沫方面,政府负有不可推卸的责任。



  这次,中央政府在抑制房地产投机方面,显示出了少有的决心。很多人都说,当前房地产市场的低迷,纯粹就是政策打压的结果。但如果政府不干预,房价的确还可以继续上涨,但只要是泡沫,就会有破裂的那一天。经过政府的干预,把投机推高房价的最高点,可能是削掉了三分之一,也就相应地减轻了泡沫破裂会造成调整之痛。



  有些地方政府和房地产开发商警告说,房地产泡沫的破裂会造成大范围的公司破产、裁员,经济陷入混乱。这套说辞本质上是一种绑架策略,意图以此胁迫中央政府,让泡沫得以持续。这种招数曾经奏效过,但这次恐怕不灵了。



  现在是最后的机会让泡沫破裂,同时还可以保证社会不陷入动荡。中国的劳动力市场供给很紧张,房产市场调整造成一些破产和裁员,被裁掉的工人很快就可以找到其他工作岗位。另外,泡沫破裂带来的只是房产单位价格下降,却不一定是销售额的下行。恰恰相反,低房价可能反倒会提高房产销售额。因此导致建设项目数量增加,而不是减少。



  房价降低,地方政府的财政收入肯定会下降,这可能会导致基础设施建设方面的投资下滑。但这种对产品需求的负面影响,会被居民消费能力的上升抵消掉。房价低了,也就意味着普通家庭可以在其他产品消费上更多投入。房地产公司破产可能造成的市场动荡,可以通过鼓励行业整合降低到最低限度。中国的房地产行业还可以借此做大做强。



  就算想要重新吹起房地产行业的泡沫,需要资金规模也过于巨大。而且还需要在2009年银行信贷扩张达到前所未有高度的背景下进行。中国的货币供应量已经非常巨大,如此高基数上大规模增加货币供应,会导致超级通货膨胀。未来的十至二十年里,中国可以面临一个光明美好的未来。房地产泡沫就是挡在美好前程路途上的破坏性力量,我们必须控制它,别无选择。
 楼主| 发表于 2011-12-22 14:14:32 | 显示全部楼层
叶檀:房价大幅下跌很可怕

   希望房地产市场与中国实体经济脱钩的人,会盼望两件事,第一,软着陆;第二,推出房产税。恰恰是这两点,让许多希望房价下跌的急性子痛苦不已。他们希望房价急速下跌,这将毁灭中国房地产已有的调控成果。


    房价下跌50%很可怕,笔者已经一再论述,那意味着实体经济崩溃与信用市场冻结。不要说房价同比下降30%,哪怕是下跌20%,包含通胀因素在内,意味着房价下跌25%以上。到那时,恐怕我们等来的不是房地产继续调控,而是政府再次放松房地产调控,房价迎来报复性反弹,到那时,拉加德放松房地产的调控就会成真。



    原因很简单:放松调控,丧失信用;继续紧缩,失去经济。违法广告显而易见。



    目前中国经济进入困难期。虽然在全球经济的审丑大赛中,排名不会靠后,却因为全球经济疲软、债务危机层出不穷、国内经济结构调整,而陷入内忧外患。



    国内经济构成的各个部分,都处于缓慢下跌的过程中。出口对GDP的贡献可以忽略不计,从2008年出口骤降以来,出口不振就是主旋律。海关公布的数据显示,10月份中国出口有所下滑。数据显示,1-10月全国出口增长22.0%,但10月当月的出口增速仅有15.9%,自8月份以来,已连续第2个月出现同比增幅下降的情况。在后金融危机时代,汇率争端、成本上升与全球就业,都约束了中国出口的增长,WTO时代的出口红利一去不复返。



    投资与消费同样不容乐观。工业增加值10月同比增长13.2%,低于9月和市场预期。而社会消费品零售总额也远低于市场预期,仅增长了17.2%,如果刨去通胀与政府采购部分,恐怕消费更低,与3月份以来房地产与汽车消费的下降基本同步。唯一与市场预期接近的,是固定资产投资总额,但勉力而行的房地产投资已经穷途末路。此时,最好的办法是通胀下行、收入平稳增长、投资市场进行向民资开放、提高效率的改革。



    再看采购经理人指数。10月制造业采购经理指数为50.4%,虽然在临界点50%以上,连续32个月位于经济扩张区间,但比上月回落0.8个百分点,降至2009年3月以来最低点,在构成制造业PMI的5个分类指数中,除供应商配送时间指数有所提升,其他指数都回落。



    面对上述数据,我们必须要有清醒认识。经济增速回落,银行坏帐风险增加,消费并未有质的飞跃,出口不可能占据主导,拉动GDP暂时只能靠投资。此时,如果房地产下挫50%,意味着与房地产相关的消费如建材、纺织、家电等都将大幅下降,按揭率不高不等于风险不高,因为银行的房地产抵押品很快就会成为银行的负资产,此时银行不得不启动新一轮的资本金补充计划,而此时,他们无法从信心低迷的股市与债市融资。不要以为地方债受到追捧,就以为社会不缺资金,那是货币定向宽松之下的产物,而不是常态。



    笔者一直坚定地支持房地产调控,正因为如此,才支持推出房产税,才支持房价缓慢下行软着陆,前者是为了让地方财政与土地脱钩,后者是为了防止房地产调控政策反复。房价下跌50%很可怕,这并非只针对房地产市场而言,而是针对中国实体经济与金融体系而言。



    房地产一步下挫是祸,价格同比稳中略降是福。
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