都市世界论坛

 找回密码
 注册
搜索
热搜: 规划
楼主: cplanning

[转载] 中国房地产业的本质及预后

[复制链接]
 楼主| 发表于 2011-12-22 16:50:45 | 显示全部楼层
近日楼市降价消息不断,杭城一处地段还算不错的楼盘,开盘时打出了起价1万5,均价1万7千多的“震撼”价,据说把该地块的楼价生生揿下了15个百分点以上。尽管这个价格对于普通市民来说仍然“漫步云端”,但开发商似乎已经拿出了足够的诚意相比拿地时1万2的楼面价,现在的开盘价确实近乎成本价。



  这么一看,开发商似乎可以理直气壮地宣称:房价已经降到位了,前几天潘石屹就是这么认为的。但房价真的算是回归了吗?众所周知房价的构成中,建筑成本及各项税费算是固定成本降无可降,在严酷的市场现实下越来越多的开发商也在无奈地褪去了重重暴利,利润率趋向合理(现阶段甚至只求有微利或保本经营),甚至不得不亏本甩卖,但地价呢?要知道,地价是房价中的大头,在一些城市,地价在房价中已占了半壁江山甚至更高。



  地价不回归,房价怎么可能实现真正意义上的回归?如果楼面价就达到12000,要让房价“平易近人”除非让开发商破产。最近关于土地流拍或底价拍卖的新闻不断,如济南11块地流拍了9处,成都5块地流拍两处,地价比之“地王”频出最疯狂的时候确实降了不少,但另一方面,这一现象本身也透出了这样一个疑问:这个底价就是真正的底价吗,由地方政府相关部门制定的这个底价合理吗?频频流拍其实已是市场给出的最清晰不过的违法广告,显然,在开发商大呼过冬时,一些地方政府是把底价当成心理底线的,低了不卖,爱咋咋滴,对市场视而不见。



  这并不奇怪。中国的土地拍卖制度,从诞生伊始即有着行政和垄断的双重属性。这两者中居其一,就有足够的资本傲慢了,两者兼具更可无畏无惧笑傲江湖。号称市场化的土地拍卖制度,其实是纯粹的卖方市场,把握着土地资源的垄断经营,市场哪有资本和他讨价还价?大家顶多一拍两散,于我又有何损?



  或许还有更可怕的一种思维既然流拍频频,那么我自然可以放缓推地速度,造成供给不足,从而出现“以量换价”的实际效应。限购令限住了“需求”,但地方政府同样可以掐住供给的命门,在土地供给不足的前提下,有限的房源也会造成成交火爆的繁荣假象欲望的大门一旦开启从来就不是能轻易合上的,品尝了这么多年土地财政的甘美,一些人或部门会舍得放弃唾手可得的利益主动降低身价吗?肯定很难。



  于是,房价回归在现实语境下就成了一个很意味深长的词汇。国际标准的家庭年收入6-10倍可买一套房,本来可以做为中国房价是否回归合理的一根标尺,却被诸多的“国情”给否定了,更有人荒诞地提出,计算房价应该把所有的房源都放上去,比如经适房、保障房、自建房等等,这么一算我们的房价真是低的可以,房价绝对合理,根本不存在需要回归的问题。而成都、佛山前段时间都尝试了“松限令”,理由也是房价已经回归了。真的回归了吗?回归到何处了?不知道接下去还会不会有更多的地方政府跳出来,嚷着回归了回归了然后理直气壮地与中央政策对着干。



  仅靠一份限购令,未必能让房价回归。当开发商已经放下身段时,谁来接过房价回归的下一棒?地方政府责无旁贷吧。怕就怕一些地方政府不仅不发力,还变着法子想保住高地价,把轰轰烈烈的调控演变成一场暴利盛宴的中场休息。
 楼主| 发表于 2012-1-5 11:42:10 | 显示全部楼层
秦首:听老同学侃房地产利润

元旦放假回老家,我遇到老同学万毅(化名)从南方某市回来探亲。他是我从小学到初中和高中的同学,从小就在一起玩耍,感情很深。他现在是个体房地产老板,有自己的公司。他的父亲退休后还在本地养老,80多岁了,故他特地回来看看。

在聊天时,我问了一些他目前的经营情况。他说现在资金链很紧,除了特别大的房地产公司,一般的小公司资金都很紧。银行对房地产贷款限制较严,但也可以想其他办法,如开个酒店,就可以贷个几百万甚至上千万。

“听说房地产的利润很高,至少有30%吧?”我还想多了解一些。“只30%肯定要亏。要到100%以上甚至是200%才能赚钱。因为我们的资金来源多半是高利贷,有的资金年息高达5%。利润不高怎么还得起”----这么高的利息?难怪房价这么高的。我对他话深信不疑,因为我们毕竟是同学。

“你们那里也搞限购吗?”我真像不知足的记者一样。

“搞。地方政府肯定是不情愿的,我们房地产的税费对政府的贡献接近我们利润的一半。所以房地产一紧,现在有些地方政府就感到资金很紧,发工资都比较困难。但限购也不是绝对的,哪怕你是外地人,只要按我的价格买房子,你只出钱,其他的什么手续专门会有人给你办好。”接着他还说,这个楼盘卖出去后他就洗手不干了,因为随着国家的调控加紧,今后也许会越来越困难。

他原来是干国营建筑公司的,后来才下海自己开公司,虽然起步较晚,但收手后应该不差钱用。

我以前写过一些关于房产的博文,也访问过一些专业人士,但他们毕竟不如老同学这样坦白真诚,有些属于商业机密的关键东西还是有所隐晦和顾忌的。可是,老同学万毅说房地产利润高达200%,我还是有些半信半疑。
 楼主| 发表于 2012-1-12 10:44:06 | 显示全部楼层
冰火两重天的香港:万众瞩目的香港房产富豪与笼屋中的百万贫民

本文作者简介:

叶楚华,财经专栏作家,兼营家具实体与网购,著有《郎咸平说对了吗》等畅销书,为《东方早报》《理财一周》、《环球时报》、《万科周刊》等媒体专栏作者或特约撰稿人。

余治国,经济学者,副教授,同时是财经畅销书作者,出版有《巴菲特阴谋》等畅销书,欢迎关注其最新巨著:《世界金融五百年》(上下册)。  


内地人一谈到香港,脑海中立刻就涌现出民主、自由、繁荣、发达等字眼。经济学人们眼中的香港则是自由经济的典范,如弗里德曼、张五常等。在美国传统基金会每年发布的《全球经济自由度指数报告》中,香港连续 16 年获选为全球最自由经济体系。

李嘉诚、包玉刚等人在大陆简直被视作神,自由经济市场诞生的资本之神。正如我在《巴菲特阴谋》一书中所言,他们与巴菲特一样,成为万众瞩目的偶像,是财富与成功的象征。去年在深圳特区建立 30 周年庆祝大会上,香港特首曾荫权和李嘉诚都前捧场,李嘉诚的风头却远盖过曾荫权。

但遗憾的是,无论是港英政府时代还是现在,香港既不民主也不自由  以前是英国政府现在是地产商决定一切香港事务,香港人只能靠边站(参见香港电影《金钱帝国》、《跛豪》、《五亿探长雷诺传》与《世界金融五百年》一书)。而那些以香港为典范的经济学人们要么是先天不具备后天也无法培养出经济分析的能力,要么是以服从某些经济学派教条来为自己辩护实质上是因为其论据、论证与观点跟某些实业界利益相一致,他们的观点不具有实践与应用的价值,所谓国无恒敌则亡,仅从研究规范角度来看具有某些从侧面推动其他经济学派学术进步的价值。

2010 年,《福布斯》全球富豪排行榜,李嘉诚居全球第 14 位,李兆基次之,排第 22 位,郭氏兄弟排名 28 。与此同时,香港基尼系数高达 0.433 ,仅次于中非共和国,比中国大陆的贫富差距还要大。 2009 年上半年,约有 17.9% 市民,即在 700 万香港人中有近 124 万香港人属于低收入或贫穷家庭。低收入家庭中有 10% 的人居住在环境恶劣的笼屋。笼屋就是在香港一些老街区的旧楼,一些房间隔成一个个像火车硬卧般的床铺,每层床铺用铁丝网围起来,然后就当作一个房子一样租出去的所谓住宅。在笼屋中不到 3 平方米 的狭小空间内最多要塞下 3 张出租床。一张床大小的空间,人们在里面吃、住、睡,这就是他们的家了。

为什么香港会变成这样?《地产霸权》一书为我们找到了违法广告。该书作者潘慧娴曾任新鸿基地产集团创办人郭得胜的私人助理达 8 年,后又加入马来西亚糖王郭鹤年的地产企业嘉里建设,担任高管负责土地及物业的估价与收购,并参与规划及契约修订的工作。潘女士 2003 年移民加拿大后,还曾于加拿大卡加利市任职于石油土地收购**公司,并负责宣誓专员工作,及于多伦多从事地产发展业务。她用两年时间写就并自费出版本书英文原版《土地和香港的统治阶级》( Land and the Ruling Class in Hong Kong ),被《加拿大书评年鉴》选为 2007 年度学术书籍评选奖。

潘 女士在书中指出,香港房产业的畸形发达是造成香港现状的罪魁祸首。香港居住成本为亚洲第三,置业成本在全球大城市中高居第四,零售商铺租金更排名全球第二。比如在香港,餐饮行业有 50%-60% 的成本是房租。而香港“六大家族”   李嘉诚家族、郭氏家族、李兆基家族、郑裕彤家族、包玉刚、吴光正家族以及嘉道理家族代表的地产财团“透过把持没有竞争的各种经济命脉,有效操控全港市民需要的商品及服务的供应及价格”。六大地产商才是香港的控制者。根据港交所的数据, 2010 年 5 月,由这些经济巨头操控的主要上市公司,占香港股市总市值的 14.7 % 。几大地产商之间互相厘定协议,形成卡特尔联盟,共同提高行业进入门槛和行业集中度,打击外来竞争者。香港已经成为六大家族控制的寡头市场。

有了经济控制力的地产商家族逐渐渗透入政治领域。这些大地产商及与其关系密切的包括许多来自银行、法律、建筑、工程和建造业的合作伙伴,在由 800 人组成的行政长官选举委员会中占有很席位。截至 2010 年 3 月底,六大地产商的董事在各个法定及咨询组织担任共 54 个职位。地产界的卡特尔将其魔爪延伸至政治体制,以巩固其经济影响力。权力集中在少数精英阶层之手。因此地产商通过对政治权利的掌控左右公共政策,提升自己的利益或惩罚性对待他人,损害竞争对手,对雇员采取高压手段。

潘 女士与我们的观点不谋而合。她在书中指出认为现在的香港实行的是新封建制度:“土地也等同于权力。大企业从物业发展和投资中获利,之后运用这些财力去收购其他的经济资产。大企业最初的收购目标,往往是公用及公共服务企业,因为这有助于财团以最低风险提升经济实力。而这些行业与民生息息相关,于是民众便要为衣食住行等日常生活所需向这些垄断的大财团支付很高的成本。在此过程中政府为虎作伥,不是主动协助大企业,就是采取被动的不干预政策助长大财团的优势。而一旦经济形势不好,企业就会以削减开支为由,采取高压手段,裁员或迫使员工接受减薪。此时,政府不是向中产及劳动阶层增加税款,就是开始征收新的税项……从历史可见,中世纪的统治者往往靠拢强大的地主,而不论回归前后,香港政府都有这种倾向……从统治者与经济财阀互相勾结来看,目前的统治者与封建时代大同小异。” 香港六大地产商家族俨如领主贵族般高悬于社会顶层,中下阶层相当于奴隶阶级,而所谓中产阶级也只不过是一群不断向地产商进贡并提供服务的属地农民。因此,我们可与说,这些大地产商家族主宰着香港人的命运。

由香港再联系到我们中国大陆的房地产业,不禁令人惊出一身冷汗。一些大陆城市的房产业与地方政府是步香港之后尘,还是另辟蹊径,走出一条健康的可持续发展之路,值得我们翘首以待。

如果走上的是香港那样的不归路,结局会不会是革命与社会大动乱?就在昨天,《人民日报》刊文指出,暴力革命无法解决社会问题。但正如《地产霸权》所指出的:“这种极端的社会不公平现象,不容于现代社会的文明。历史告诉我们,当贫富悬殊达到高峰时,受压迫者终会奋起革命,与特权阶级抗争。”恩格斯也曾讲过:“ 至少在欧洲,英国是唯一可以完全通过和平的和合法的手段来实现不可避免的社会革命的国家。当然,他从来没有忘记附上一句话:他并不指望英国的统治阶级会不经过‘维护奴隶制的叛乱’而屈服在这种和平的和合法的革命面前。 ”

最后给出一个最近的关于移民的信息。美国政府已经开始警告在海外藏匿资产的美国人,不要心存侥幸,他们将加紧追查国人海外帐户和海外资产的真实性,一旦被查出在海外藏有资产,户主将被施以重罚,严重的还会被判刑入监。按照美国通过的海外帐户税收遵从法的要求,所有想在美国经营的外国银行从 2013 年 1 月 1 号开始都必须向美国财政部提供客户信息,否则就被视为与美国政府不合作。美方有权拒绝其在美国开展业务,这样美国公民和绿卡持有者想隐匿海外资产将会变得更为困难。而且根据美国税法的规定,即便放弃美国国籍,美国政府也可追溯 5 年,要你补交放弃国籍前五年拥有的海外资产隐匿不报而逃避的税收和罚金。靠移民来逃脱惩罚纯属幻想,但愿利益集团能够做出妥协,能让香港与中国大陆避免最坏的结局,即所谓的暴力革命。
 楼主| 发表于 2012-1-12 14:27:19 | 显示全部楼层
德国:

空置房甚至会被推倒

据介绍,西方国家对空置房均有严格的控制举措。在德国,业主被要求须在短期内让空置房屋得到重新利用。在房屋空置率超过10%的市镇,地方政府甚至会推倒无法出租的住房。在法国部分城市,在房屋空置的第一年,业主须缴纳房屋市值10%的罚金;第二年为12.5%,第三年则为15%。而丹麦早在50多年前就开始对闲置6周以上的房屋所有者进行罚款。综合


美国:

空置房统计法有代表性

目前,各国在统计方法上虽有所差异,但比较公认的是以美国为代表的做法,即以调查时点是否有人居住和使用为标准,临时性外出不计入。

美国统计署对空置住房的定义很简单:在调查这个时点上没有人居住的房子,即使调查时发现有人对该住宅占有和居住,但居住者在另外一个地方已经登记了常用的居住地址,那么这栋房子仍然被视为空置。

在确定何谓空置住宅后,空置率就可以很容易计算出来:分子是空置住宅,分母是所有住宅。

数据覆盖面达到全美75个最大的都市圈;调查以抽样方式进行,抽样样本量达到每月7.1万个家庭地址,数据采集方式通过电话和人工上门调查结合。
 楼主| 发表于 2012-1-13 09:39:01 | 显示全部楼层
房子合理价位是多少(之一)


     全国“量价齐跌”的房市不尽人意,受其拖累的2011年股市和车市也不尽人意。北京元旦二手房只成交29套,今天“房市新政”又提出了把房价回归到合理位置之后,很多人都意识到:若不把“房市回归到合理价位”的问题弄清楚,那么未来中国“房市新政”哪天是个头就永远没有明确的违法广告。
      一旦“房市新政”进入马拉松长跑以后,那么中国尚不明朗让人猜不透的经济迷局更会变成“无厘头”的模糊指标。
     2010年7月我在中央台经济半小时和北大光华学院合办的房地产论坛现场会上指出:百日维新房市新政已经在全国遏制了房价高增长势头。这样已经实现了中央提出坚决遏制房价过快增长和保持“经济平稳较快增长”的奋斗目标。但是,一些闹房价的伪专家硬是纠缠不放,非要说房价大降50%后才能买房,结果闹到今天“量价齐跌”和股市车市变熊不可收场之后,也没看到更多人出来支持政府买房。因此对于这种“降价才能买得起房”的伪命题,各级政府不必再陷入“水军和网上暴民”的圈套。一些没有责任心和没有父母型心理的人,一些爱拿民意压政府的人,一些本身有房住却又爱 “闹吃闹喝闹房价”的同情学者们,他们根本不管国家经济死活,他们虽然七老八十,但仍然是批需要人呵护的“儿童性心理”的人群。
今天“房市新政”到了搁浅期,如果不早日把房价回归到合理价位的准确数字搞清楚,那么将来以房地产为龙头的中国经济就很难稳定发展。总而言之,等待是最大的成本,不做是最大的风险。
      过去老有专家喊:中国房地产泡沫和经济过热论调。其实中国许多有争议的话题,都是因为没有及时把99度加1度才算开水的定义说明白。如果今后合理价位的参考数据出不来,将来中国的“房事”还是难有出头之日。为此,笔者想多花点笔墨,分两期把这个疑难问题说清楚:
    一、中国房地产合理价位决不能走回头路参照1998年标准
     近日来,经常会在网上和报刊上见到专家们呼吁把房价回归到15年前的1:4购买力价位上来。这种走回头路,拿过去的500元房价回归到合理价位上说事。显然是一种异想天开不切实际的想法。
    在1998年房改的“顶层设计”中,有过对房价和“个人承受能力”进行了具体的规定,即:在停止住房实物分配后,如果一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房,它的平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上,“可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴”。也就是说,1998年房改明确,城市居民只要拿出家庭4年的收入,就可以买得到一套60平米的住房。这也是最早的“中国特色的房价收入比”。
     但是,在房价多年暴涨累积出的高房价的今天,不要说房价收入比4,就是要以房价收入比6的“合理水平”来作为调控的目标,显然也是不现实的。目前,中国大中城市的房价收入比平均在12-15左右。所以,当下的现实状况难以让中国重新回到1998年。

二、中国房价不能老盯着北京、上海

许多同情学派专家们总喜爱拿北京、上海高价房来作为话题攻击政府房价失控。其实我到过的新疆塔城和西藏的那曲地区,许多房价只有几百元1平方米。可是赖在大城市里的大学生却不愿意去欠发达地区创业。还有许多农舍的房价200多元/平方就卖了。可是各级政府只喜欢拿成叠的红头文件压房价,却很少愿意让两亿多套农舍享受公平的市场竞争待遇,并且把它作为“核武器”真正有效拿出来平遏核心城市的高房价。这种可以充当最廉价的保障房,却又不用花各级政府财政一分钱,到最后还能获得数万亿元宅基地扭转出让金的好事就是没人做。这种另类“房市新政”确实能够富裕更多农民,并且能彻底根决许多农民因贫困分配不公而频繁上访的事,却很少有国家智慧团出来为政府出谋划策十分令人不解。反到是中国社科院几个大腕专家整天不干正事,总喜欢拿民意压政府,不停的逼迫政府用计划经济手段出台一批批打压房地产文件。

三、中国房子合理价位决不能参照工资标准误导大众

占有世界五分之一人口的中国,每年要造富几千万人以上,这和每年生产几千万套新房子大致相差无几。

现在许多中国人的经济来源都不是靠工资吃饭的。例如有许多艺术家张开口就能进账几十万,许多书画家笔一挥甚至几百万,另外一批曾经在双轨制中靠下个文件挣几百万的官商大有人在。

又如7000万海外华人华侨回祖国买房子,其本身挣得钱投资到中国各地应该得到鼓励,多买几套房子也是对祖国的投资支持。另一种人就是全国800多万民营企业家们需要在全国各地开办连锁店买房子,如果限制他们购房置业也不合情理。还有20%左右国企老板们每年工资奖金加在一起购买力都是很强的,例如像任志强那样年薪数百万的,每年皆可以买几套房子。

总而言之,在中国除了玩邮票的、卖古董的、挖虫草的、卖人参的和日进斗金的煤老板之外,能够买房子像买白菜那样的新富新贵的人多得是。如果政府把房价压低了靠工薪阶层买房子,只能会出现今天量价齐跌的尴尬境地,反之低房价真便宜了那些买楼像买白菜一样的富人家了。

四、中国合理房价应站在全球化角度上审时度势

用计划经济手段搞限购令的结局,就是让那些有闲钱花不出去的人们外流到美加澳等地买房子。这也是西方国家媒体专爱发表那几个社科专家们文章的用心所在。其实,稍懂得全球经济一体化常识的人们都知道:作为世界第二经济强国的中国富人多,房价卖高一点才能够有效阻截更多人涌入车满为患的堵城。同时,房价递增也能够早日追赶上俄罗斯、印度、越南、韩国、日本等周边国家。除了用全球化视角的横向比较,还可以拿港澳台与京沪纵向比较,这样一来中国合理价位就有了坐标系。

如果拿香港周星驰110万港元与北京钓鱼台东园30万1平方米比较,当然在未来世界之都北京城买高价房,更加物超所值了。即使拿印度、孟买均价1万美元与上海3000美元相比也还有很大一块上升空间。总而言之,中国房子的合理价位要用全球视角来统筹。

五、恢复到合理价位决不能空泛没有执行标准

99度加1度是开水。现在,中国很多问题执行难,主要出现在具体解决方案不能够细化。还有一个大漏洞就是做国家智囊团的专家们不务正业,该研究合理价位时不去用心研究比对,反而到处不着边际写文章骂大街,争取更多民意压政府。到头来使中国许多好政策被人操纵的歪七扭八。由此可见,中国房地产回归到合理价位,还需要出台一系列可供操作执行的附件参考数据。
 楼主| 发表于 2012-1-17 14:20:58 | 显示全部楼层
王小鲁:房价居高不下因有大量隐性收入http://www.sina.com.cn  2012年01月12日 07:52  深圳新闻网-晶报微博
中国改革基金会国民经济研究所副所长 王小鲁
  晶报讯 “通常国际经验认为,房价和居民家庭收入之比3-5倍之间是一个可承受的房价。而若以中国去年数据来看,这一比例远远不止10倍。但为什么此前房地产市场火爆,房价居高不下?”日前,在上海交大海外教育学院举办的高端论坛上,中国改革基金会国民经济研究所副所长王小鲁抛出这样一个问题。

  “这说明我们国家的实际收入差距显著大于统计反映出来的收入差距,原因是一部分高收入居民有大量的隐性收入。”王小鲁解释称,除房地产外,隐性收入也可在奢侈品消费及居民储蓄上得以验证。

  王小鲁表示,如果完全按照国家统计局的统计数据,其中的居民储蓄一项是,2008年城乡居民的储蓄总额只有3.5万亿元,但银行的数据显示当年的居民储蓄存款增加额是4.5万亿元,比居民储蓄的总额还多。“除了银行存款增加,当年推算各人购买商品住宅资金有1.8万亿元;自建房估算大概有7000亿元,私人对实体经济的投资,扣除贷款以后大概在2.5万亿-3万亿元。股市和其他金融市场吸纳的个人储蓄估计是1.5万亿元。”

  王小鲁说,将上述项目总加之后,可以发现2008年居民储蓄总额大致为11万亿-11.5万亿,而不是按照国家统计局以住户调查数据显示的3.5万亿元,“其中这大致差了3倍”,如果把消费的遗漏也加起来,则2008年遗漏的收入规模大概是9.5万亿元-10万亿元,这部分资金即隐性收入,规模为9.3万亿元。

  王小鲁认为,居民收入差距根据国家统计局城乡居民住户调查来计算,而在住户调查进行的时候常常会发生两个问题:其一是一部分高收入居民报给统计局的收入往往偏低。其二则是常被高收入居民拒绝,造成最后抽样丢失了相当数量高收入居民的样本。这样一来从统计数据上来看到的居民收入差距就比实际上存在的居民收入差距明显要小。

  为此,王小鲁重新设计了统计方案。据他自建的模型推算出,2008年,全国居民隐性收入总规模为9.3万亿元。其中,隐性收入的80%集中在收入最高的那20%的家庭里面,其中最高端的10%就占了隐性收入的62%。全国居民最高收入的10%家庭和最低10%家庭的人均收入之比是65倍,而非统计数据显示23倍左右。 (人民网)
 楼主| 发表于 2012-1-17 17:05:30 | 显示全部楼层
楼市调控消灭了多少幸福感?

一路子 于 2012/1/15 9:01:30 发布在 凯迪社区 > 经济风云


     幸福是什么?是一个人的欲望都被满足?是两个人的两情相悦?是三口之家的美满生活?是大家庭父慈子孝兄友弟恭?这些如果没有一个小康的经济基础,也许会被打上一定的折扣。



  对多数中国人来说,幸福感不仅仅是日常生活消费掏得起腰包,更重要的是还需要有一定的资产作为家底,掏腰包的时候不担心寅吃卯粮。



  中国人的家庭资产原来集中在银行储蓄,随着各种要素的资本化,现在房产无疑是家庭资产的主体。根据“清华-花旗中国消费金融与投资者教育调研”发布的结果,2010年中国城镇家庭中85%的受访者拥有自家房产,房产占家庭总资产比重高达73.44%。



  当你接近3/4的资产配置在房产上,即便这是你唯一的房产,只用于居住没想过将其投入市场,但楼市波动带来的房产市值的变动,你无法不关心。这种变化不仅是你资产负债表上数字的变化,更会直接影响你的消费行为,乃至你的幸福感甚至安全感。



  一位杭州从事装饰行业的朋友,在2009年的低谷将自己的公寓卖掉趁低换成了别墅,贷款500万元,每月还款4万多元。虽然这占到他收入的一半,但他丝毫不担心,因为一年后这套房子的市值就增长了40%。于是一家人还是会很开心去香港购物,去马尔代夫度假。



     但最近碰到他的时候,他已经开心不起来了。受楼市调控影响,装饰行业订单锐减,他的收入开始下降;而还贷的月供随着加息2012年已经增长到5万。更重要的是,他的别墅市价大跌,已经回到他2年多前购入时的价格。用他的话说,“现在出去用餐从吃鱼翅改成吃粉丝,出差从住五星级酒店改成住如家,一家人度假从去香港变成农家乐,工资从每月花光变成精打细算争取能存一点。”



  对个人来说,资产价格大幅下降,财富净值大幅缩水,带来的必然是收回投资减少消费增加储蓄。



  对企业来说,房地产及相关的装饰、建筑、建材乃至钢铁、运输等等100多个行业会受到重大冲击,企业利润下降,投资大幅缩水,减薪裁员。这些行业吸纳的就业人口数非常庞大,他们失去工作,又会缩减消费,更谈不上幸福感与安全感了。



  对地方政府来说,楼市冷清之后,土地卖不出去,楼市建设和交易过程中的巨额税费大幅下降,两笔非常重要的收入下降之后,投入基本建设拉动地方经济增长的动力大减,用于社会保障的支出无法增长,这又直接或间接减少了居民的安全感和幸福感。



  肥皂泡膨胀时,阳光下总是五彩缤纷非常美丽;当泡沫破灭,才发现不过就是几滴肥皂水。虽然现代经济就是这样,在不断催生泡沫又戳破泡沫间循环前进。泡沫破灭虽然让人很痛苦,但也让每个人、每家企业甚至地方政府,都可以安静下来思考自己的安身立命之本,也许你的天赋不在炒房炒地,也许你会发明一种专利,发现一种新的商业模式,甚至也许就是种菜、养猪,也能通过努力让自己更有安全感地幸福起来。
 楼主| 发表于 2012-1-20 15:00:08 | 显示全部楼层
2012年中国楼市会崩溃吗

作者汪涛为瑞银集团特约首席经济学家



    2011年中国经济成功实现了软着陆。2011年四季度GDP同比增长8.9%,强于预期,2011全年GDP增速为9.2%。在季节性调整之后,我们估算四季度GDP环比增速稳定在8.5%左右。12月,出口增速仅小幅放缓(同比增长13.4%),社会消费品零售总额表现强劲(同比增长18.1%,部分由于节日需求),而房地产投资走弱则带动固定资产投资进一步放缓(同比增长18.3%)。12月工业生产同比增长12.8%。

  回顾过去一年,政府的宏观政策基调大体上是适度的。政府并未过度收紧政策,经济也并未大幅放缓,房地产行业没有崩溃、地方政府债务相关的债务危机并未爆发,通货膨胀也未失控。2011年的大部分时间里,人们最大的担忧包括经济放缓、流动性收紧以及政策不确定性,这些忧虑使得中国的股票市场成为全世界表现最糟的市场之一。年内,受益于美国消费者需求复苏以及欧元区核心经济体表现坚挺,出口逐步且小幅放缓。最令人惊讶的可能是,2011年房地产投资和建设活动在大部分时间里保持强劲比我们预期的更久,主要受益于二三线城市的房地产建设活动以及保障房建设。

  展望2012,多数担忧仍然继续:出口会放缓多少?房地产市场会崩溃吗?政府会不会反应太慢以至于经济增长过度下滑?房地产市场和地方政府债务会不会导致金融行业的危机?关于这些问题,我们已经在此前的报告给出我们的观点(参见2011年12月1日的报告《2012中国宏观经济展望》,2011年11月28日的报告《保障房能帮助中国经济避免硬着陆吗?》,以及2011年10月24日的报告《所有人关心的中国经济十问》):我们认为出口增速将大幅放缓,我们认为房地产建设活动将进一步走弱但不会崩溃,我们认为政策将支持经济增长,并且认为房地产市场下行以及地方政府债务并不会令银行业在近期产生系统性风险。我们想指出今年与2011年相比最大的两个不同。

  首先,我们认为出口和房地产放缓趋势将比2011年更加明显。虽然目前看起来美国的消费者需求有所改善、欧元区核心经济体也表现坚挺,但我们预计,持续的金融去杠杆以及多轮财政紧缩将削弱欧元区经济增长,而美国经济增长是否能持续保持强劲也具有不确定性。中国政府预计2012年出口增速将放缓至10%,虽然目前为止美国和欧洲的领先指标并未表明出口将大幅下滑,但我们并不这么乐观。要判断出口增速的底部大概是什么水平十分困难,不过我们预计出口增速将在2012年一季度的某个时段触底。

  关于房地产,我们认为持续的商品房紧缩政策将导致2012年房屋销售和新开工面积下跌,房地产行业将全面走弱。虽然我们认为保障房将有助于支撑整体房地产投资(即便政府下调了今年的保障房新开工目标),但我们预计整体房地产建设活动和投资增速将仅能达到2011年的一半左右。

  第二,政策已经明显转向保增长。随着通胀下行、增长放缓,政府已经温和但清晰地将宏观政策取向从收紧转变为某种程度的保增长。政府微调政策语调;银行贷款于年末反弹(伴随着存款准备金率的下调);并且财政支出进度加快。2012年,我们预计政府将继续这一政策走向,新增银行贷款总额至少达到8万亿(可能伴随着2-3次存款准备金率下调),增加社保支出以及保障房和基建的投资。我们认为政策放松的幅度将取决于出口和房地产建设活动的疲弱程度。

  目前为止,政策支持的力度可能令市场失望,但政府正在(1)出口走弱的情况下保经济增长和(2)地方政府层面强烈的投资冲动和上一轮(过度)刺激政策遗留下来的负面作用之间寻找平衡。

  预测出口增速将在什么时候、以什么水平触底十分困难这取决于欧元区债务危机何时爆发、以什么形式爆发,因此,预测政策将会多大幅度放松、什么时候放松也十分困难。我们目前预计更大幅度的政策放松将发生在3月份的全国人大会议之后,因为我们预计出口增速将在一季度大幅下跌、并且到时所有层面的地方政府新一届领导人都已就位。

  我们最近常被问到的一个问题是:认为2012年会有多少次存款准备金率下调。事实上,这取决于我们对2012年外汇流入的预期有多少。就如我们反复强调的,最重要的货币政策指标是银行贷款我们预计今年银行贷款余额增长14-15%,或者说新增银行贷款总额至少为8万亿。2012年,我们预计新增外汇储备大幅放缓至1500亿美元左右,因此我们预计央行将下调存款准备金率2-3次为银行贷款增长提供资金。如果2012年外汇储备下降(就如2011年四季度那样),那么央行可能需要更多地下调存款准备金率。

  人民币是否会在2012年贬值?基于目前的资本流出现象以及经常项目顺差的下降,人们可能会预计政府将允许人民币贬值以提振出口。不过,人民币汇率是一个高度政治性的问题尤其在欧洲可能进入到另一轮衰退并且美国正进入新一轮大选模式的时候。更重要的是,由于中国出口的疲弱主要由于外需走弱而非竞争力不足,我们认为小幅的贬值对出口的影响十分有限。因此,假设欧元不会大幅贬值,我们预计2012年人民币对美元将升值2-3%。

  以下为我们对12月份宏观经济数据更详尽的分析

  出口增速逐步放缓,前景不乐观且不确定性较高

  2011年里出口逐步放缓,但在年末得到一定支撑,主要由于美国消费者需求复苏以及欧元区经济增长好于预期。12月出口额同比增长13.4%,对欧洲出口额同比增长7.2%,对美国出口额则同比增长12%。欧元区和美国的需求似乎保持坚挺,而提前到来的春节可能也令出口交货有所提前。基于同样的原因,我们认为1月份出口可能会进一步走弱,因此我们需要合并观测1-2月的出口数据。我们认为出口将在2012年初出现同比下跌,但实际结果可能会好于我们预期最大的不确定性来自于欧元区债务危机将持续多久、会在何时以什么形式爆发、以及贸易融资是否会受到显著的影响。

  12月进口额同比增长11.8%,大幅低于预期。2010年同期的高基数(大宗商品相关产品库存开始积累)是部分原因。此外,进口价格有所下跌。一般贸易进口增速较加工贸易进口的放缓更为明显,与12月房地产和投资活动的疲弱走势相符。非食品类大宗商品进口量(如铁矿石和铜)则十分强劲,可能反映了信贷放松和新库存周期启动的影响。不过,生产资料进口量(如机械)继续下跌。

  房地产市场或将继续走弱

  现行的房地产紧缩政策已令房屋销售面积和新开工面积全面走弱。房屋销售面积继11月同比下跌1.7%之后12月继续同比下跌6.7%。房屋新开工面积下滑更为剧烈,同比下跌19%,可能受到了2011年保障房新开工目标于11月提前完成的影响。随后整体房地产建设活动的放缓和土地购买的下降带动12月房地产投资大幅放缓房地产固定资产投资同比增速从11月的20%下降至12.3%,再之前的几个月则接近30%。

  我们认为12月新开工和房地产投资的走弱可能被保障房建设活动的影响夸大了(1000万套保障房新开工任务已于11月全部完成,因此我们此前已预计12月保障房建设活动几乎陷入停顿)。不过,我们认为2012年房屋新开工面积将进一步走弱我们预计2012年商品房新开工将下跌10-15%,并且政府已经宣布将2012年保障房新开工目标从2011年的1000万套下调至700万套。

  基于房地产建设活动对整体经济的额重要性(尤其是工业需求),政府可能会或者(1)推动保障房建设快速增长,中央政府和银行将提供资金支持;或者(2)允许地方政府放松现行房地产紧缩政策。我们认为政府会选择前者(参见我们2011年11月28日的报告《保障房能帮助中国经济避免硬着陆吗?》),但也可能会开始允许地方层面进行一些政策微调,尤其如果房地产建设活动在一季度进一步走弱。

  因此,我们将坚持我们的观点,即2012年房地产投资将大幅放缓但不会崩溃。我们重申保障房将帮助房地产行业和经济避免硬着陆(见图3)。同样重要的是,我们认为任何房地产行业的政策放松将取决于房地产建设活动和经济增长有多么疲弱,而非房地产开发商的财务状况有多么糟糕。

  房地产投资带动固定资产投资走弱

  12月名义固定资产投资同比增速降至18.3%。固定资产投资的疲弱主要来自房地产开发投资(增速从11月的20%放缓至12月的12.3%)。此外,基建投资在10月和11月的回升之后再度回落。12月份铁路投资下跌了31%,水力资源保护则下跌28%,除此之外我们对整体基建投资情况没有更多信息。另一方面,12月制造业固定资产投资同比增速升至34.5%。这与关于企业更易获取贷款以及大宗商品领域启动再库存的传言相符,但与出口和房地产需求走弱的前景相悖。

  未来,我们预计一季度固定资产投资增速将保持疲弱,但在二季度随着信贷放松和财政政策推动基建投资和保障房投资,固定资产投资增速应有所回升。

  节日效应推动社会消费品零售总额增长

  12月社会消费品零售总额同比增长18.1%(11月为17.3%),超出预期。我们认为下列两个重要因素可能推动了社会消费品零售总额强劲增长:(1)春节的提前到来可能令人们提前进行节假日消费;(2)一些消费刺激政策在12月到期,导致年末集中购买。其中,居民家电用品销量同比增速从11月的25%升至33.4%。

  轻工业和重工业生产均有所反弹

  12月工业增加值同比增长12.8%,较11月有所反弹,且强于预期。这与12月采购经理人指数(PMI)的反弹、尤其是订单的反弹趋势相符。重工业增加值明显回升,可能的带动因素是上游行业的季节性再库存需求(可能因为信贷较易获取而增加)强劲的国内零售加上仍然坚挺的海外需求帮助推动轻工业增加值增长。

  此外,我们的确看到一些再库存周期再次启动的信号。四季度数据显示,较相对疲弱的需求(投资和出口)来说,生产/供给则相对强劲,表明库存的作用较小。另外,12月铜以及铁矿石的强劲进口数据(虽然房地产活动明显走弱)也印证了这一点。
 楼主| 发表于 2012-1-20 15:31:55 | 显示全部楼层
从房地产经济支柱论破产看泡沫破裂

    房地产经济不是中国的经济支柱,房地产经济的总量是受到其使用量限制的,因此它对国民经济的增长和国民收入的增加是有限的,房地产经济拉动的是低端产品生产而缺乏对社会科技发明创造的促进作用,无助于社会生产率的提高,房地产经济也没有可以发挥本国的优势和实行大量生产出口的特点,在国民经济再生产中不处于支配地位.它不同于过去的四大支柱:机械、冶金、纺织和轻工,也区别于今天的制造业、电子信息业、文化产业、服务业及其它高新技术产业等等可作为经济支柱的产业,而且住房产品由于是生活必须品而受到必须满足人民的居住这个社会属性的限制,使到产品的价格和适用性都不能与社会大众的要求相背离,因此房地产产业只能是基础产业而不能作为经济支柱.房地产经济主要是消费而不是社会财富创造,主要是社会经济发展了财富增长了才能够扩大住房消费,而不是主要从扩大住房消费中去得到财富。
    因此国内外的经济建设所提供的经验,以及各种经济理论无论什么主义和流派的都没有能够支持中国是特殊的、需要把房地产经济作为经济支柱的东西,中国把房地产经济当作经济支柱来折腾纯粹是钱字作怪,就因为住房是生活必需品,亦是特殊的稀缺资源,无法通过充分的自由竞争来实现价格适合社会的正常需求,反而极易于垄断,垄断了住房就等于扼住需求者的喉咙而迫使其就范,令其必须把所有的钱拿出来换取苟存,而且住房通常是大众一生最大的一综消费,这个毒辣的手段可迫使大众付出一生的积蓄,甚至付出老少三代人的积蓄来付首期,年轻人则还要一生当房奴来还贷款,这个手段不逊于限制工人自已组织工会集体议薪所受的剥削。
    房地产经济支柱论掩盖了丑恶的掠夺,学术骗子和奸商在官商利益一体的政策中,得以利用其话语权去大肆宣扬其房地产经济支柱论来鸣锣开道,而权贵商人以及整个既得利益共同体则跟在后面浩浩荡荡同赴房地产经济的盛宴,而实质上却是一场摧毁中国经济的一支送葬队。
我们不妨回顾一下他们祸害人间的一点伎俩,他们扼咽喉的手段就是推高房地产的价格,奸商们自导自演了中国有史以来最大规模的售房大戏,动用商人的亲朋和员工的亲朋作演员来假装踊跃购房,这就跟风行全国各地的骗子拍卖会相似,用自己人扮客人参加拍卖会来抬托拍卖品,来任意拍高其目标物品的价格多少倍都可以,人有多大胆价格就有多高,其它客人不敢跟价则自己人买回物品时也不过是付出一点拍卖费而已,而这个拍卖品的价格已经立即起了社会价格的标杆作用,房地产的价格也就是以这样类似的各种方法来推高个别房地产的价格,全城市的房地产价格马上就升了价,这样来反复推升房地产价格可令其暴涨几倍到十几倍,在大城市原本楼价每平方米二、三千元的可升至几万元,房价之最在财阀政治影响巨大的香港,那个恒基房地产巨头在卖房演戏中将某楼价推高至每平方米近八十万元,后来被揭发其二十四户购房的竟有二十户“放弃”没买,而所谓四户购房的也是遮遮掩掩以及成交延期,行为可疑已被追查,官商推动的房地产经济都是不择手段的,其疯狂炒作、虚假信息、坑蒙拐骗、违法经营和暴力拆迁等等已严重危害社会。
    所谓房地产拉动经济去拉动的主要是钢筋水泥砖石等等低端建材产品,当作支柱经济来超额投资热炒已制造了大量投资品而不是适用居住的产品在空置屯积,产量严重地透支了未来,房地产价格猛涨拉动了原材料价格飞涨进而带动了严重的社会性通货膨胀,劳动大众的收入跟不上通胀而仅够餬口,比过去更无力买房,另一方面房地产价格太高反而又压缩了真正使用的需求量,进一步增加了房地产空置的浪费,现在占人口大多数的中低收入者根本不能买房,早已跟买房绝了缘,什么恩格尔系数和房价收入比等等衡量对于他们已毫无意义,住房困难更恶化了社会民生.同时房地产经济恶性膨胀挤占了社会经济建设其它方面的资金,使经济资源配置失衡而使经济发展失衡加剧,投机者把暴涨的房地产抵押给银行取得更多的贷款,更多的贷款再投入房地产投资和炒作推高价格,把更多的更高价的房地产再抵押得到更多的银行贷款,这样滚雪球吹泡沫将风险转嫁了给银行,成了现在国家商业银行巨大的信用危机隐患中最主要的因素。
    在房地产经济支柱论早已彻底破产,在房地产经济恶性膨胀造成损害社会的过程中,政府也有阶段性的抑制措施,但是由于是权贵资本主义制度的原因,社会权力配置不当而缺乏公平正义,社会利益必然地向少数人倾斜,而社会权力割居成各个势力范围而政令更不畅,所以什么国八条、国六条和新国八条等等措施作用甚微,所谓经济适用房价格高到只有中等收入以上的人可以说是有钱人才买得起,而且不是质量差就是建房缺乏后续资金,连同各种的什么廉租房对于解困作用和压抑房价都只是杯水车薪,结果是长期以来的什么发展经济兼顾民生成为空话,房地产经济形成的畸形发展要依靠出口拉动经济来缓和矛盾,但是在现在受到世界经济不景气而影响了出口,社会经济转型又无法成功,房地产恶性膨胀引发的危机成了社会发展最大障碍的矛盾更加尖锐,挤泡沫成了目前迫切的需要,因此现在问题只是房地产泡沫是急剧的爆破还是缓慢的破裂,是现在破裂还是拖延至以后破裂而已。
       但是现在的形势是政府的财政收入、权贵富人私人的部分财产和国家的商业银行的经营风险已经捆绑在一起,成为房地产经济利益共同体,挤泡沫则挤掉他们的钱财,如果不能够将其中政府财政收入和以权谋私的介入跟房地产经济剥离,挤房地产泡沫必然遇到难以克服的阻力,正是这个最大的阻力只许制造泡沫而不许挤泡沫,因此在这个以计划经济为主市场经济作补充的制度下进行经济调控,去消除房地产泡沫就不能象自由经济制度的社会那样容易作出预测,其不确定因素太多而情况太易变,无法以常理去估计,例如以前毛泽东时期左倾造成损失惨重而人人忧心,卢山会议本来是准备反左倾的却突然变成反右倾,去继续增加危害,又如开放改革之后产权没改革又实行物价双轨制,使到企业经营中资产严重流失和贪污严重使人民生活困难,这样本来应该开展改革让人民大众参与政治经济的改革来正确处置产权的,但是却突然转向改革为将公有资产改进权贵们的私囊之中,使大众失去政治权利进一步扩大了相对贫困,使人民大众以后无法享受社会财富增加的成果,所以现在随时逆转继续增加房地产泡沫的做法亦是不能排除的。
    现在较有效的挤泡沫方法是紧缩货币政策,但是现在这样做而货币流动性显得不足又使中小企业难以得到信贷,其实现在广义货币M2已达到80多万亿实际上就不是正常的流动性不足,而是房地产经济的“黑洞”将资金都吸了过去,货币更宽松却难以控制资金流向而不奏效,银行也不愿意承担贷款给中小企业的风险,现在信贷危机和通货膨胀的危害却已日益显现,造成这样左右为难的种种问题不单是经济问题,更关系到政治,其根源在社会政治制度,实际是这种政治制度的演绎而必然地以某种方式表现出来的现象,这个问题已越来越无法回避了。
 楼主| 发表于 2012-1-30 11:29:34 | 显示全部楼层
陈勇:房地产并未绑架中国实体经济http://www.sina.com.cn  2012年01月30日 01:27  第一财经日报微博
  陈勇

  [ 认为房地产绑架中国实体经济的“常识”,错在哪里呢?第一,房地产行业有太多的“水分”,包括土地、税费和开发商利润等;第二,房地产总被认为是经济周期的先导性行业,问题是,中国的房地产周期(如果有的话),并不能直接套用正常商业周期逻辑来解释 ]

  无论是中短期经济调整,还是长期经济增长模式,房地产都是不容许回避的问题。几乎所有的人都认为,作为支柱产业的房地产,如果出现下滑,将给中国经济带来深度影响。

  但这一结论将表现在两个层面上,即金融层面和实体经济层面。在实体经济层面上,实际上严谨的数据显示,房地产并未绑架中国实体经济。房地产对实体经济直接影响不大,无论是基建投资还是消费,即便是水泥、钢筋和挖掘机等具有一定的相关性,这种相关性在极端情况下才明显。

  认为房地产绑架中国实体经济的“常识”,错在哪里呢?第一,房地产行业有太多的“水分”,包括土地、税费和开发商利润等;第二,房地产总被认为是经济周期的先导性行业,问题是,中国的房地产周期(如果有的话),并不能直接套用正常商业周期逻辑来解释。

  2008年的房地产冲击

  在有数据统计以来,房地产冲击最大的一次是2008年。2008年房地产市场的表现是:商品房销售面积从年初开始负增长,2008年6月份同比降低36%,2008年6月房地产开发投资开始大幅下滑,到9月份,从38%下滑至12%,下滑达26个百分点,到2009年初下滑至1%的水平。

  在这样一种冲击下,2008年从6月到9月,城镇固定资产投资增速下滑不到2个百分点,9月份以后下滑8个百分点。2008年第三季度的GDP增速为9.7%,比第二季度低1.1个百分点,第三季度以后快速下滑至7%以下。

  也就是说,2008年的房地产市场调整从年初就已经开始,如果没有雷曼兄弟破产的冲击,房地产市场调整对固定资产投资和GDP增长的冲击并没有想象的那么大。

  房地产冲击与固定资产投资

  房地产与基建投资。通常的逻辑是,当房地产投资出现大幅下滑时,基建活动会大幅萎缩。这一说法得不到数据的支撑。从数据上看,房地产开发投资与基本建设投资基本上没有相关性。

  解释这种现象可以从两方面入手:第一,两者的交集不够大  2010年,建安工程投资占总投资比重为62%,房地产开发投资占比20%,而房地产开发投资中的建安工程比重为60%~70%。

  第二,房地产开发投资和其他费用投资更关联。这反映了一个很有意思的现象:从资金投入角度,中国的房地产开发与其说是基建活动,倒不如说是土地及纷繁复杂费用的交易活动。根据统计部门解释,固定资产投资中其他费用,包括土地出让金、土地征用、购置及迁移补偿费,政府收费、大市政费、四源费(煤、热、自来水、污水)、不可预见费、旧房屋购置、城市绿化等细项。

  如果房地产不行,相关的周期性行业投资也不行,这个逻辑经得起考验吗?

  违法广告也是否。从图表看来,一些与房地产在逻辑上直接关联的行业,如交通运输设备制造业、通用设备制造业、化学原料和化学品制造业以及建材行业,其投资增速与房地产投资几乎没有关联。

  这种现象也可以得到解释。房地产投资中存在大量的土地和税费等交易活动,其中的基建活动只占全部投资中的一小部分。而且,上述大型制造业中,都是国企或与地方政府有关,其决策主体更加注重规模,而不是需求或利润。

  房地产与生产和消费

  当房地产出现调整时,向上的关联是钢筋、水泥、挖掘机、混凝土机械等。

  从数据上看,房地产开发投资与水泥、钢筋和挖掘机生产具有一定的相关性,这种相关性在极端情况下才表现明显(如2008年)。只有在房地产开发活动大幅减速时,水泥和钢铁行业才会受到影响。但是,我们很难观察到房地产投资对混凝土机械的显著影响。

  房地产行业向下关联就是消费。以彩电为例,我们在数据中看不到与房地产销售很强的相关性。即便其中存在滞后关系,其滞后期也是不稳定的。2008年,房地产市场大幅向下调整时,彩电生产却大幅增加。而在2009年,如果没有家电下乡政策,家电销售也不一定跟随房地产销售大幅增长。

  房地产对实体经济直接影响不大

  从逻辑上讲,房地产由于其体量之大、产业链之长,其重要性之大,一直被认为“绑架”了中国经济。对于其可能的调整,无论是民众、管理层,还是资本市场,都感觉如临大敌。但简单直观的数据分析并不支持这种看法。

  首先,从总量效应看,2008年房地产销售和投资的下滑并没有造成固定资产投资和经济增长的显著下滑,2008年底的经济减速不是因为房地产市场调整,而是海外冲击(雷曼兄弟破产)所致。

  其次,从结构效应看,第一,房地产开发投资对中国基建活动的影响不显著,相反,它与固定资产投资中的其他费用具有较高关联。房地产行业的基建活动并不是总投资的最主要部分。

  第二个方面,房地产行业只对一些产品和行业的生产有影响,包括水泥、挖掘机和钢筋,其影响在极端情况下才显著。一些逻辑上有影响的产品或行业,如家电、混凝土机械等,数据上几乎没有相关性。

  结构效应的第三个方面,房地产开发对交运、机械等重型制造业投资和建材、化工业投资几乎没有影响。

  房地产与建筑业

  为什么房地产对实体经济的影响在逻辑上较大,但其在数据上重要性却小很多?我们认为,从实体经济角度,要对房地产市场做两个减法:

  第一,房地产市值要减去开发商利润和炒房者收益;第二,开发成本要减去土地转让金和各项税费。

  这样,把房地产开发看成是以建筑施工为主的经济活动,其经济规模就大为减小。再把房地产行业和建筑业对比分析,我们可以得出了不同寻常的结论。

  估算一个行业对其他行业的拉动作用,投入产出表给了一个精确的依据。在最新的2007年的投入产出表中,我们发现,就对行业额的拉动作用而言,房地产与建筑业不可同日而语。

  在产业关联最大的两个行业中,建筑业对金属冶炼及延压加工业和非金属矿物制品业的消耗系数高达0.4和0.28,而房地产行业对化工行业和金融业的消耗系数仅为0.09和0.08。两者不在一个数量级。

  紧接着的问题是:房地产业是不是对建筑业有直接带动作用?数据给出的违法广告还是否。实际上,建筑业产值波动与房地产并不同步(如2008和2009年的极端情况),而且,建筑业产值显著高于房地产业产值。月度数据上,建筑业扩张与房地产行业几乎没有关系。

  我们现在基本上可以放心地下个结论:房地产对实体经济直接影响不大。房地产的直接影响主要体现在对钢筋、水泥、挖掘机等建筑产品上,对GDP和投资的影响远没有想象的那么大。房地产产值及其对其他行业的拉动作用远远小于建筑业,房地产对建筑业的影响也不显著。

  调房地产就是调结构

  正因为房地产对实体经济影响不大,对其他方面的影响就显得更大。在我们看来,房地产市场发展极大改变了中国的经济结构。

  房地产改变了中国的资源配置和收入分配。2003年以来,中国房地产市场开始火爆,固定资产投资增速显著快于资本形成速度,非生产性投资快速增加,到2010年,35%的固定资产投资竟然没有形成固定资本,非生产性投资的规模之大令人咋舌。

  2010年,全社会固定资产投资占GDP比重高达70.5%,而固定资产形成占GDP比重仅占46.2%,两者偏差达9.6万亿元。虽然内涵上有区别,但两者的偏差在2002年以后才迅速扩大。

  造成如此大偏差的原因是什么?主要是房地产。根据统计局官员解释,两者偏差有四:1.土地购置费、旧建筑和旧设备购置费;2.城镇和农村非农户50万元以下项目的固定资产投资;3.矿藏勘探、计算机软件等无形生产资产支出;4.房地产开发商的房屋销售收入和房屋建造投资成本之间的差额。第一项和第四项与房地产有关,第二项和第三项占比很小,其增速和比重在2002年以后不大可能有急剧的变化。

  我们大概可以这么认为,由于房地产这个工具,投资领域中占GDP约1/4的资金没有直接进入后续生产领域,而是参与了财富再分配。

  其中一个后果是,中国的储蓄率在2003年以后大幅上升,这主要归功于企业储蓄的快速上升。从1997年到2007年,居民储蓄率下降2个百分点,政府储蓄率上升3个百分点,而企业储蓄率大约上升14个百分点。储蓄率上升不仅反映了财富在各部门间的转移,也导致了贸易顺差和投资增速居高不下,这是中国经济失衡的一个集中体现。在这个意义上,调房地产就是最大的调结构。

  调房地产就是调结构,对房地产市场的调控增加了我们对长期中国经济转型的信心。

  房地产不仅影响商务成本、生活成本,甚至有关粮食和蔬菜的种植成本,成本的下滑使得总供给曲线右移。另一方面,房地产调整将改善收入分配,降低总储蓄率,释放居民购买力,增加工资性收入者的消费倾向。也就是说,房地产调控有利于中国长期经济增长。

  进一步地说,如果一系列减税政策取得实效,中国过去十年中房地产部门和出口部门吸收的资源重新被利用,一个以实体经济发展带动就业和消费,从而带动投资的繁荣周期将更加值得期待。(第一财经首席经济学家调研项目调研专家、华泰联合证券研究所首席宏观分析师)
 楼主| 发表于 2012-1-30 11:37:46 | 显示全部楼层
Re:砸锅卖铁也要买房的五大原因
1、城市化进程的加速,使住房需求升温

我国正处于城市化加速阶段,大量的农村人口向城市转移。预计2011年或2012年左右中国将城市化率将达到50%,这会使越来越多的人口流进像北京、上海等经济实力强、发展水平高的大城市。城市中常住人口和户籍人口的快速增长,就还加大人们对于住房的需求。户口制度使房子与人们的教育、医疗、社会保险捆绑在一起,没有户口到了城市还得遭受警察的盘问,并且还要花钱办暂住证。这些都迫使人们不得不买房子来应对和解决这些问题,尤其是北京这样的城市。拿学区房来说,如果有一套学区房,那孩子可以上很好的小学,上了很好的小学就意味着可以上好的中学,上好的中学就意味着可以考上好的大学,上了好的大学就意味着可以找到好工作有一个好的未来,这样一个良性循环是每个人向往的,因此虽然学区房的价格越来越高,但是买的人还以热情不减。

2、“成家立业”的催生作用
目前,80后已成为住宅消费的主要力量。80后是我国的主力军,而他们正处于结婚或生子的人生重大转折阶段,而中国人的传统观念是结婚需要房子、有小孩后需要属于自己的房子。“成家立业”是中国人的五千年文化积淀下来的传统思想,家的概念比任何国家都重,因而拥有一套属于自己的房子,成为不少老百姓的理想和目标。正如目前流行话“丈母娘推高了中国房价”,丈母娘点头答应将女儿嫁给你的首要条件就是有房子。


3、思维观念的作祟
现在,在中国有权的或没权的、有钱的或没钱的,都把房子作为财富的主要象征,作为奋斗、追求的目标,自己有了房子,还要为子孙准备房子。想到拥有几套房后就成了百万千万富翁了,还可以给子孙留意一笔财富。另一方面,随着我国现代化进程发展,人们觉得闪婚和离婚是很正常的事。因此,闪婚率和离婚率越来越高,这无疑会增加住房需求。还有,我国正在进入老龄化阶段,由于年轻人和老年人生活方式和思维方式的差异,使年轻人希望拥有自己的空间,所以我国原来的那种大家庭开始向小家庭转变,住房也就越来越多。

4、中国人买的不是房子,买的是面子

从这个方面我们就可以看到中西方思维范式的巨大差异。在西方,租房是很正常的事情。西方人喜欢自由和随遇而安的生活,即使他们结婚或是有了孩子,租房的也不在少数。西方人不以租房为耻,他们更希望根据自身的发展,选择合适的地方。他们不会单独为了结婚而买房,对他们来说,买房一般是作为一种财富的积累或是家庭理财的手段。
.    在我国,租房是很没面子的一件事,而我们中国人又把面子看得非常重要。中国人爱面子,相互攀比心强,朋友、同事、邻居,有房没有房还大不一样,这也使得人搭肿脸充胖子,为了自己能很有“面子”,没有房子想买房子,有房子的想多买几套房子。


5、投资投机需求

近些年房地产市场的快速发展,使部分人从中受“益”良多。投资投机客炒房暴富的羊群效应,使得很多人趋之若骛,也想分得一杯羹,毕竟这钱来得轻松,助长了人性中不劳而获的心理。当其他人看到这些炒房客的暴富,而自己辛辛苦苦工作收益和他们的相比确是少得可怜,因此,在几年一些生产企业把资金都投入房地产市场。另一方面,物价不断高涨,如可才能确保自己口袋里的钱不贬值,成了老百姓考虑的问题。在中国,老百姓投资的渠道是非常有限的,所以在高房价的带动下,买房成了我们老百姓首选方式。
其不然我也自惭我也是购房中的一个,那时候家里还算富裕,爸妈就买了新房了,我刚刚留学回国在京城三环方庄那里买了一套商住两用房,其房价是也是攀升不减。当然,人的心理是很难猜测的,以上是现在人们买房的主要方面,也包括本人我在内,可能存在一些其他的方面,但不管原因是什么,我们老百姓都应该认清房地产市场不要盲目投资。
没有安全感啊,中国人安土重迁,还是得有个家。不像外国,一辈子租房子也很正常。
 楼主| 发表于 2012-1-30 15:56:02 | 显示全部楼层
叶檀:房产市场低谷后暴涨 未来5年将翻一番

于 2012-1-30 10:36:52 发布在 凯迪社区 > 经济风云


    房地产低谷后或将暴涨

  中国房产行业的黄金十年已经过去,以后将是白银三十年,三十年过后才会是铜铁时期。但我认为房产市场低谷后将会暴涨,迎来一个前所未有的景象,在未来五年将会翻一番。

  整体的中国楼市,还有三十年的高速增长时期,还有白银三十年。我一直有一句话,房地产黄金十年结束了,我说从白银三十年开始,还有青铜五十年、黑铁一百二十年,只要有人类就会有对房地产的需求。

  从房价构成来看,组成房价总成的诸多因素,建安成本、人工工资、土地成本和税费,哪个能降?理论上还有活动余地的就是土地的价格,而近期出台和即将出台的土地管理法规和拆迁法规,都会导致拆迁成本更高,拿地更贵。

  税费能减少吗?现在看来没有迹象,即使减免部分,也不足以导致房价的根本变化,而建材、人工等费用都是一路看涨,降价又从何而来呢?

  1998年房地产市场化改革,但真正开始是在2003年,不到十年的发展历程,补的是50年的欠债。再就是前期有过大规模的福利分房,还有土地改革,实际上大部分老百姓都有了住房。自有居住率农村93%多,城市88.2%,水平相对比较低。

  房地产的发展是城市化大规模拆迁,给居民回迁房、拆迁房,给现金或房子的补偿,城市居民并不缺房,而且很多居民都有三四套房。

  实际上真正消费商品房市场的、通过市场渠道买房的就是富裕人群。原来给的房子太小,出现了改善性住房需求。这些富裕人群为城市建设作了很大的贡献,这部分人绝对应该是中国城市建设的功臣,直接推动了中国城市住房水平的提高。而只有通过商品房的热卖,才能保证棚户区、旧城改造的顺利进行,真正保证保障房的实现。

  有人说普通北京市民买不起房,但是我认为从最初开始,商品房就跟普通人的工资脱钩。每年大规模的城市建设,老市民得到的拆迁改造、补偿收入,根本就没有算到居民总收入里面去。有的人可能工资一千块钱,住的房子价值上千万,不是还有开着奥迪扫大街的案例吗?工薪阶层可以先从市区中心的二手旧房买起,有条件了,二手房出租,替你还大房的月供,或者35岁以后去买房。

  现在是不理性需求造成了供需的严重失衡,四亿80后、90后都想买房,而且都想到京沪买房,本身就是痴人说梦。按自己的能力拥有安心的家就够了,所谓安居才能乐业。
发表于 2012-2-1 18:18:30 | 显示全部楼层

大龄全职学生的尴尬境地

       硕士毕业,工作余年,攒钱些许,返校全职读博,户口入校。年纪偏高,便有购房之愿,而学生集体户不可购房,继转向家乡,然其依旧不易,仍需户口,且可购房,此必要条件决定购房之路唯艰而不可得也,只得悔己当初未能将此重要之户口转入家乡。
       无奈学校户口,不得转出而遭拒之,购房之愿只好作罢。
       租房价且高,只得乡下住,进城尚不易,更待好时机。

 楼主| 发表于 2012-2-7 09:27:52 | 显示全部楼层
郎咸平:中小房企消失后 老百姓将永远成为房奴

 如果房企整合之后最后真的成为几家,因为它们有足够的资金能扛得住风险,将支撑房价居高不下,结果就是会让我们老百姓永远成为房奴。
如果大型地产商的高度集中,很可能就会像香港一样出现“四大天王”(恒基兆业、新鸿基、新世界和长江实业)的情况。香港老百姓在这几个“四大天王”开发商的压力之下,终生得背负着房贷的压力,他们终生为“四大天王”而打工。所以如果房企整合之后最后真的成为几家,因为它们有足够的资金能扛得住风险,将支撑房价居高不下,结果就是会让我们老百姓永远成为房奴。
 楼主| 发表于 2012-2-7 11:55:23 | 显示全部楼层
去除投资需求中国房价将降70%
徐明天


最近,放松房地产调控,房价再涨的声音再起。叶檀也说房价不能下跌20%,下跌太大,实体经济和政府都过不下去,就会放绑调控。朱大鸣也是这个观点,说消灭了开发商不能解决中国高房价。等等。
不过日前温总理的一番话,给这些人泼了一盆冷水。在讨论今年的政府工作报告时,温总理说:“巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作”。
什么是抑制投机投资性需求的政策措施?
我认为就是房地产市场化。经济最强的美国房地产市场化应该成为中国借鉴的模式。
   那么美国是怎么样搞房地产的?
  第一,征收物业税,对一套房免征,对多套房越多征税越高,一般为1.1%,最高征到6%;
  第二,对二套房交易征收50 80%的所得税。也就是说,如果你有两套房子,第二套房子出售时,比购买时多出来的所得,要交50 80%的所得税。如果购买时房价100万元,出售时房价200万元,多出来的100万元,要交50万到80万元的所得税。
  第三,征收房屋空置费。如果买了房子不住,要交空置费。
  有人对我讲出美国的房地产市场化非常反感,骂我是崇洋媚外。说到底,是他们最害怕这样的市场化。他们说美国不是市场化,是政府干预,也根本是无稽之谈。市场是一个大市场,必须考虑多个产业,多个领域、多种因素。因此才有了美国的房地产市场化。
  美国的房地产制度达到了六个目的:
  一是,限制炒房。如此高额的二套房交易税让炒房者赚不到钱。
  二是,保证了住房的公平,你有钱可以住豪宅,可以买很多房子,但你不能炒卖赚钱,持有太多的房产要交很多税,也是沉重的经济负担。这就阻止了有钱人垄断和操纵房地产。如此,就能保障更多的人能买得起房,住得上房。
  三是,保持了房价的合适与平稳。富人不敢垄断房子,不去炒卖操纵房子,房价就保持在一个合理的价位,并且能够稳定。美国一年房价增长5%就很大了,德国10年房价稳定不变。
  四是,限制资本、资源流入房地产,逼使资本、资源进入高科技和制造业,保持了美国经济的强大竞争力。
  五是,保障了政府的稳定税收。税率不高,但每年都收,是政府一块稳定的税源。
  六是,低碳环保。房子使用钢材水泥,都是高耗能高污染的东西,房子要占土地。房子盖得多了,不利于环保,也不利于低碳。美国虽然人少地多,但少占土地,还是有好处的。没有人炒房,房子就是满足人居住的消费品,就不会闲置浪费。
  以上六点,都是中国房地产调控、福利民生和调整经济结构所需要的。
合理的房价是多少?
国际通行的标准是一般人工作6.5年就能买得起房。如果两个人结婚都有工作3年多就能买得起房。一般若人就是城市的工薪阶层,包括工厂打工的。买得起就是付完首付,按25年或30年贷款时间,每月工资收入能付得起银行本息。
  如果实施美国这样的房地产市场化,中国房价会大幅度下跌70%以上。大家都普遍认可,如果按面积计算,中国的房价是美国房的两倍。而中国人普遍的收入只有美国的7分之1,也就是说,以收入而比,中国房价比美国高出10几倍。
  如果中国房地产回归到市场化,房价将下降70%。
如此,就没有了房地产调控,不用房地产调控,房价就会稳定。你也别愁经济会受打击,美国房价那么低,经济不是世界最强?
有人说,中国国情不同人多地少,房价非高不行。中国是人多,但中国人的住房面积要求可比美国减一半,人家普通人家二三百平方,还带前后花园,咱一个家庭一百多平方米就行,打工的五六十平方也满意。人家住别墅,再住高楼,增加容积率。中国绝不是土地问题,现在盖得房子并不少,房价是炒房炒高的。人家美国人少地多尚限制炒房,中国人多地少为什么要鼓励炒房?
世界上有先进完善的东西就摆在那里,我们用得着争来争去,还要摸着石头过河?
说到底,是中国的房地投机让政府和一部分人暴利,让大多数人受穷,让经济受损。但是要完美房地产市场化,这些人的利益就要丢失,他们不愿意。
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

小黑屋|手机版|Archiver|都市世界-城市规划与交通网 ( 京ICP备12048982号

GMT+8, 2019-11-12 19:02 , Processed in 0.080837 second(s), 20 queries .

Powered by Discuz! X3.2

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表