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[转载] 中国房地产业的本质及预后

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 楼主| 发表于 2012-2-15 14:40:35 | 显示全部楼层
--,   世界上没有任何一个国家承认,房产税是压制炒房的工具。因为,世界上没有任何一个市场经济国家会压制炒房行为。第二,房产税只局限于发达国家。而在所有发展中国家都不收。
在世界上任何一个市场经济国家,都没有因为投机炒房而导致房价如此恶涨。而中国的房价恶涨原因根本不是因为投机炒房。而是经济增长方式所导致。这就是由于内需乏力而政府靠投资拉动经济增长的方式。特别是,当政府把各级官员考核与人均GDP挂钩时,从而导致地方政府产生不顾一切招商引资的冲动,最终因为投资恶涨从而推动地价恶涨。也就是说,是政府的政策间接推动了房价恶涨。

显然,在正常的市场经济条件下,由于人民消费的增长,从而推动了投资增长。结果,人民的财富与投资同步增长,并且整体经济同步增长。这样也就限制了投机行为。而如果在人民的财富没有增长,从而内需严重乏力的情况下,靠政府行政驱动投资拉动经济增长,其直接的结果是,与投资相关的领域经济过热,而整体经济过冷。特别是我国,由于几十年计划经济体制下,人民的消费需求被压到最低的程度,人民的收入和财富极少。而改革开放这些年过于热衷于进入国际市场,忽视了开发本国市场。没有人注意增加人民的消费和财富。
市场经济条件下,任何经济投机行为都是产生于物价恶涨。而不是相反。显然,投机炒房只能是房价主要是地价恶涨的结果,而不可能是房价恶涨的原因。说投机炒房推动房价上涨,这是完全不懂得市场经济的表现。收房产税只能证明中国政府在破坏市场经济体制。并且将政府财政抽水机直接对准老百性 的钱袋。这样只能导致人民急剧贫困化和难民化。从而直接导致社会动乱!!
世界上没有任何一个市场经济体制的国家通过人均GDP考核官员政绩的行为。中国在这一点上是世界唯一。因为,所有市场经济体制的国家,由于实行多党制,因此他们对政府官员的考核,都实行政务官事务官分开的作法。对政务官实行选举产生。而不是任命产生。对事务官则实行专业考核,根据其专业水平和能力进行考核。而中国是世界上唯一不分政务官事务官的国家。

我们中国有好些个世界唯一落后的例子。不搞政务官事务官分开,不实行公务员制度,这是世界唯一。靠经济手段压制投机炒房,这也是世界唯一。



++,  别说那么好听,福利的本质就是把钱从富人的腰包里拿出来,放进穷人的腰包里,世界上根本没有不增加社会负担的福利。

不管是中国还是外国,税收的主要来源都是一般家庭,大富翁虽然个人缴税多,但在整个税收中的比例不值一提。以中国的平均工资水平,买得起天价房屋的当然算是富人。其实这跟贫富,以及房东的多寡没有关系,房地产税就是为了限制资本增值率,降低融资成本,鼓励实体经济。 特别是世界经济衰退的形势下,房价崩盘不会死人,失业率上升是要死人的。 为了经济,就算是多数人的利益,也必须损害。举个例子,希腊为了获得经济援助,就算是损害多数人的福利,也必须照欧盟的意思办。
如果房东们属于解决了基本住房问题的人,那么广大无房户就属于连基本住房都没解决的人。那么收点房东的税,降低一下无房户的住房成本,有什么不可以的呢? 全家动员购房者明显属于对自己的财务状况作假,否则银行是不会发出这种次贷的。这些人不但害自己,害无房户,最终还将把国家推入次贷危机的深渊。所以全家动员购房者既可怜,更可恨,征收房产税不但有利无房户,有利于国家经济,更是给这些人一个悬崖勒马的机会。
 楼主| 发表于 2012-2-17 14:22:46 | 显示全部楼层
郎咸平:楼市打压成功中国就完了
转发直播 http://www.cjzg.cn2011年12月07日 14:09 来源:郎咸平



  近日著名经济学家郎咸平教授在一场高端讲座上围绕当前社会的热点问题,对2011年我国经济何去何从,作出了独特的见解。

  郎咸平讲,我们过去的一个重大失误,在于将中国定位于一个制造业大国,由此,将与制造环节无关的产品设计、原料采购、物流运输、订单处理、批发经营、终端零售六大环节拱手让给欧美。这样做的一个恶果,是我们的企业丧失了定价权,而一件产品90%多的利润都被这个环节掌控,制造这个环节只有不到10%的利润可拿。中美之间关于人民币汇率的争议,实际上也是一种定价权之争。美国希望能够控制人民币的价值。近来,随着高盛进入中国,美国甚至启动了对于中国的第三场定价权战争:他们希望能够控制中国的股市。去年,高盛曾牛刀小试,导致中国的H股大跌。这给中国的投资者带来更大的风险。现行劳工政策未能追求企业和劳工双赢。

  郎咸平认为,正因为企业缺乏定价权,作为制造商品的加工企业员工薪水“10年维持不变”。不是企业不想给自己的员工加薪,而是因为他们没有更多的利润拿出来提高员工的福利。而政府作出的应对方案也欠周全。比如普遍提高最低工资标准,使得湖北的最低工资标准只比江苏低5%,一个湖北的工人愿意为了这5%而跑到江苏打工吗?现行劳工政策的一个误判在于,不是追求企业和劳工的双赢,而是打击企业。比如劳动合同法规定员工可以炒老板,老板炒员工不行,让企业负担政府所有错误决策的成本,这使1/3的制造业陷入困境。现在推行的“工资协商制度”,规定只要有20%的工人有协商意图,资方必须与其协商,否则当场罚款20万元。土地出让金拿出1/3可以解决老百姓“三座大山”。

  名家观察

  郎咸平称,今天中国绝大部分产能严重过剩,只剩下最后一个产业还有强劲需求,那就是房地产业。房地产业是中国最后一个支柱产业。近年政府出台了一系列政策打压楼价。许多人关心这种打压是否有效果。如果换一个角度考虑:要是打压成功了,房价降下来了,会是什么样的情况?那就是中国完了!中国的房地产业现在好比是一座火山,政府的打压即是试图把这个火山压住。如果强制压住了,熔岩不会自动消失,一定会从岩层中更为薄弱的环节漏出来,其后果是:恶性通货膨胀、经济再次探底,甚至引发火山爆发,最后一个支柱产业画上句号。让房价上涨,老百姓住房怎么办?新加坡的做法是一个样板,即政府加强保障房的建设,以一个繁荣的商品房市场来构建保障房的基础。2010年政府土地出让金2.7万亿,拿出10%建保障性住房,2700亿可以建设2亿平方米,10年20亿平方米足足够2亿人居住,如果从土地出让金拿出6000亿可人人看病不要钱,再拿出1000亿可人人上学不要钱,所以从土地出让金拿出1/3,可以解决老百姓住房、看病、上学“三座大山”。企业拥有更大的弹性才能应对危机。

  郎咸平指出,要想成功应对危机,必须具备两个条件:其一是比其他人更早意识到危机的到来;其二,也是更重要的,是企业要拥有更大的弹性。

  比如李嘉诚。他在2008年金融危机到来之前就清偿了自己的债务,降低负债比例,然后出售了一些股权,让手中保有大量的现金。在金融危机到来后,他又宣布停止所有的投资。这样下来,李嘉诚大概持有220亿美元的现金,那么这220亿美元当中,70%左右是以现金形式所保有,另外30%是以国债方式所保有,所以非常具有流动性。此后,在所有人都无力投资时,李嘉诚抓住机会,在上海做了一笔投资,赚了一大笔钱。郎咸平语录:·只要你在中国看到泡沫,那一定是一个更大危机的先兆。

  名家观察

  ·政府的政策一定是根据表面现象作出的,往往是头痛医头脚痛医脚,不能解决本质问题。·品牌并不是每一个企业都能够做得到的。那些认为通过几个名人打广告就能够推出一个世界一流品牌,根本是不可能的。

  ·中国是一个最喜欢谈判而又最不会谈判的国家。出口价格往往是越谈越低,进口价格往往是越谈越高。

  ·所有央企国企只上缴了1.2万亿元的税,而所有的个体户的小企业,居然上缴了1.1万亿元的税。

  ·当政府遇到处理不了的情况时,通常的做法是加税。控制股价,提出印花税;控制楼价,提出房产税;汽车多了,提出车船税。

  ·收费已成为地方政府的财政来源。广东河源一个收费站的收费期限居然达到756年!如果你觉得走高速公路交费很正常,那就证明你不正常。

  ·北京取消对运菜进城的车辆收费,导致菜价降了一半。

  ·中国有重蹈日本覆辙的危险,而且比日本输得更惨。

  ·浑然不知危机将至,一个民族将为这种自大无知付出代价。
 楼主| 发表于 2012-2-20 11:44:06 | 显示全部楼层
中国房地产行业浅析

经过了十余年的发展,中国的房地产行为终于今天这种进退两难的地步,面对着远远超过自己购买能力的房价,越来越多的国人被房子所抛弃,房子对于多数中国人而言,成为了一个空中楼阁,成为了个遥不可及的梦想。自从成为了中国的GDP增长的主要动力以来,中国的房地产行业就从某种程度上绑架了中国的 地方政府,并挟持了中国的经济。这从中国多年来对于房地产调控上如履薄冰的态度就可以看出来,在历次的调控政策中,中央政府用的最多的词,并不是诸如“降低房价”或“打压房价”一类的词,而是总是说“限制房价过快上涨”,其言外之意就是说房价是可以上涨的,只是其上涨的幅度要在一个合适的范围内。政府对于房地产的这种暧昧态度,事实上纵容了房地产的疯狂,也正是政府的这种纵容,才致使中国的房地产一路狂奔到今天,到了这种进退维谷的境地。

如今,中国的政府已经处在了一个相当尬尴的境地,对于房地产的调控也越来越投鼠忌器,如果打压房地产,使房子降价, 中国的GDP的增长就会失速,依赖于高速增长的GDP的中国的政府合法性就会受到冲击,在未能找到一个新的政权合法性来源之前,这种合法性的丧失极有可能导致整个政权的崩溃。另一方面,中国的房地产已经挟持了中国的地方政府,在某些城市,政府的财政收入很大一方面得益于房地产,一旦房地产出现问题,失去了这个主要的财政来源,很多地方政府的财政就会陷入困境,一个没有足够的财政收入的政府,其行政能力是会大打折扣的。没有金钱作为依托,不仅政府的执政能力会被削弱,其自身的凝聚力也会慢慢地丧失,毕竟,政府的工作人员也是人,他们不可能饿着肚子干活。如果政府自身的凝聚力降至冰点,其自身的崩溃足以引起整个社会的解体。

对中央而言,让地方政府在财政方面陷入困境,相当于自断羽翼,况且,地方政府的解体,足以让中央政府也随之消亡。从这方面讲,中央政府对于房地产的调控只能点到为止,出重手的可能性不大。另一方面,越来越高的房价把越来越多的中国人抛出了房地产行业,不管到什么时候,即使政府再腐败,它对其治下的民众都负有一份责任,也就是说,它不能把其治下的民众逼到走投无路,一无所有的地步。

让人担忧的是,中国超高的房价正在把人民逼到一个相当危险的地步。政府的合法性来源于人们对于政权的认可,当一个政府已经失去了民心,其所有的作为都得不到人民的支持的时候,那么这个政权的寿命就也终结了。中国现在的局面是,中国对于房地产的调控不利,正在慢慢地失去民心,这种对于政权合法性的侵蚀,虽然是一个慢性过程,但总有一天,会达到一个临界点,一旦越过这个临界点,中国现任政权面对的同样是一个急速崩溃的过程。从这个角度来讲,中国的政权在房地产的政策上必须向人民做出一个交待,否则,其合法性就会慢慢丧失殆尽,为了保证其合法性,中国的政权也必须在高房价面前有一个明显的作为,这也是形势所逼。今天以来,中国中央政府越来越严厉的调控措施或许正是出于这机关报一种考虑。但遗憾的是,中央严厉的调控措施并未起到明显的作用,虽然措施较以前更加严厉,其充其量仍然像以前的调控措施一样,只在“防止房价过快上涨”上做文章。问题是,对于原本已经远远超出人们购买能力的房价,这种“限制房价过快上涨”的调控,对于大多数人而言,是没有任何现实意义的。现在越来越多的人开始注意到这点,也就是说,政府如果再用这种暧昧的态度来调整房价,其原本所能起到的安抚民心的效果正在悄悄失去,取而代之后是其合法性的更快流失。因此,面对日渐心冷的人民,政府迫切需要以实际的行动来给人民一个交待,这也是形势所逼,其不得不为之事。

从以上分析可以看出,不管是纵容房价还是打压房价,中央政府都是投鼠忌器,如果打压房价,则相当于置地方政府于破产的边缘,不仅如此,中央政府的财政收入也会收到影响,这无异于是自剪羽翼,以中国目前有局势来看,现任政权能否经受住这样的冲击还很难说。另外,打压房地产必然会导致中国经济的失速,中国的GDP引擎一旦失速,隐藏在高速增长的GDP背后的一系列社会问题极有可能大白于天下,这对于政权的合法性又是一个冲击。

如果放任房价飙升,那么越来越高的房价极可能把一部分人逼到生死的边缘,如果由于政府的责任缺失而让人们对其失去信心,那么中国又会重蹈历代以来“官逼民反,民不得不反”的覆辙。所以,中国的房地产行业已经把政府带到了一个进退维谷的尬尴境地,不管政府朝哪个方向走,都会面对一个惨痛的结局,而以中国政府目前相当脆弱的合法性来说,不管出现什么结局,其能否承受都有值得商榷。所以,目前中国政府做的是小心翼翼的维持着现在这种微妙平衡,小心权衡着高房价与人心之间的利益,但无可回避的事,这种平衡仅仅是一个暂时的衡,这是一对不可调和的矛盾,他们的冲突早晚一天会爆发,而这种冲突一旦爆发,其对整个中国政权乃致整个中国社会的冲动都是相当巨大的。而对于一手导致这两种矛盾的政府而言,则无异于是一次严峻的考试。
 楼主| 发表于 2012-2-20 11:47:37 | 显示全部楼层
天涯好贴:论房价持久战(住房供过于求之后降价普及的论证) - 房市大讨论
      ljgfirst
      楼主 发表于: 2010-08-26 10:53:01
            原帖地址:http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/472419.shtml
            房市多空双方对房价的讨论是持久战。房市空军必败论是错误的,房市空军速胜论也是错误的。有效供给已经远远大于有效刚需。客观规律比人强,物极必反,房价泡沫一定会破裂。相信价值规律和销售规律,2012年后房市一定会像各种“新特产品”(青霉素、手机、电视机、电脑、汽车等)那样走降价普及之路。消费者最终是上帝。

       1.静态地看,目前有效自住刚需可能只占自住刚需总量的百分之4。
              
            一只木桶的装水量取决于木桶中最短的那一块木板的长度。有效自住刚需的支付能力”就是“最短的一块木板的长度”。房价的高度,归根到底取决于有效自住刚需的发展状况和数量。在二线的E市,目前的一手房的价格是1.5万元。有效自住刚需是指支付能力超过每平米1.5万元的。
              
            1.2007年,起征点变成2000元后,有一个报道说应该纳税的人达到20%。2010年初,一位财政部官员说:“如果起征点上调到3000或5000元,个人所得税纳税人将减少到三五千万人。”
            中国的富人有什么标准?个人年收入12万元以上就需要申报。因为富人囤积投资投机房的行为太普遍了,气氛浓烈,所以,在二线的E市,夫妻2人年收入在12万元以上却没有自住房的极少。35岁以上的“白骨精”,基本上都有自己的房子了。
              
            2.电视、报刊、互联网等轰炸式的宣传造势。左邻右舍,亲朋好友,异口同声唱多。你不买房就会钞票变薄,你不买房就会错过了很好的投资机会,你不买房就是穷人,你不买房就在社会上抬不起头,你不买房就娶不到老婆,你不买房孩子就上不了好学校,你不买房就最终要回老家。于是,刚需的购买力被逼空了。在现实中,自住刚需在钱够首付并且有能力月供20年的,基本上都会不由自主地迫不及待地抄底或追涨买入。
              
            3.在现实中,原来是有效自住刚需,因为犹豫不决、动作迟缓或者做其他投资而落伍为无效自住刚需的,可能占自住刚需总量的百分之10。已经交不起首付,或交得起首付却无能力月供20年。
              
            4.有效自住刚需中,主要是近几年的大学毕业生。2003年,有100名同校同专业的大学毕业生。7年过去了,其中有80位已经拥有自己的住房,除了无效自住刚需外,如果属于有效自住刚需却迟迟不买房的有4个人,那么这4个人在同学中必然是四面楚歌,无地自容。请“看君你”看看身旁,属于有效自住刚需却迟迟不买房的是不是很少了?是不是经常被众人冷嘲热讽和调侃?
              
            5.有效自住刚需中,除了近几年的大学毕业生,还有文化较低的。他们“抗忽悠能力”更低,所以,属于有效自住刚需却迟迟不买房的更不会高于百分4。在房价物价不断上涨,股票下跌,收入增加不多,每年剩钱减少的情况下,目前仍然交得起首付和有能力月供20年的,可能只占自住刚需总量的百分之4以下。
              
            6.在现实中,面对100多个铺天盖地的轰炸性的忽悠言论,理论上能够独具慧眼、识破骗局,思想上能够立场坚定、坐怀不乱,行动上敢于持币观望、我行我素,不到中低位不买入的“铁石心肠”的极少,就像文革十年浩劫中能够反潮流的人极少一样,几乎可以忽略不计。
              
            7.根据调查研究,目前有效自住刚需可能只占自住刚需总量的百分之4。由此得知,大牛顶即将到来,大牛顶的价格难以超过2万元。外来的有效自住刚需,总要有一个融入、适应和抉择的过程,初来乍到就买房的很少,所以已经包括在内。
        观察刚需剩几人,可知房价何时跌,多"幼儿用"口来炒房,身边空军梦中买
            2.动态地看,有效自住刚需即将由百分之4减少到百分之2。
              
            1.在二线的E市,有效自住刚需占百分之4这些人,大多数春心荡漾,蠢蠢欲动,犹豫彷徨,最终,要么“买拐”,要么在不断上涨中踏空,沦落为无效自住刚需。
              
            2.2009年,印钞票使得M2增长百分27.7,GDP增长百分9。对老百姓来说是亏本生意,例如,2009年,张三的工资收入增长0.3万元,银行存款被稀释3万元,总体是收入的负增长。钱到哪里去了?GDP增长百分10,明的税收增长百分30,暗的铸币税增长百分27。2009年中国工资总额只占了GDP的8%。这样的GDP和印钞票,是让老百姓吃“鸡的屁”,是让越来越多的有效自住刚需在等待中变成无效自住刚需。
              
            3.大学毕业生在开头2年,许多人每月工资低于3000元,一分钱也节余不了。第5年,助理工程师张三积攒7万元,而房价上涨50万元,资金缺口被拉大7年。除非房价下跌,这些无效自住刚需无法靠劳动积累在7年内变成有效自住刚需。加印的钞票多数流进有钱人口袋里。在自住刚需里,基本是普通百姓,他们不但没有“灰色收入”和“隐性收入”,反而在办事时处处要付出“红包支出”和“隐性支出”。
        4.不要指望农民工买房,他们中大多数连租金上涨都受不了,靠劳动积累一辈子也不会成长为有效自住刚需。
              
            5.砍树的故事。因为“上山砍树”容易赚钱,砍树的人(炒房客)越来越多。现有的有效自住刚需是山上的“大树”,砍掉一棵就永远少掉一棵,“大树”越来越少。在房价保持不变的情况下,无效自住刚需成长为有效自住刚需是“十年树人”。在房价不断上涨的情况下,无效自住刚需发展成长为有效自住刚需是“50年树人”。非富人中的“速生树”毕竟是很少的。当大树被砍光,山洪暴发和泥石流必然到来。
              
            6.如果再次上涨后,有效自住刚需占百分之4会变成百分2。不久的未来,从动态上看,有效自住刚需前仆后继,吐故纳新,总是只有百分2。这百分2,有的因为钱途亨通或获得不义之财、意外之财而由无效自住刚需变成有效自住刚需的,有的总是有效自住刚需的不倒翁,有的是做其他投资而迟到,有的是从一线屈尊到二线来买,有的是小地方的富人来买。
              
            7.真是一场群众性的“吵房”运动。利益集团的筹划和炒作是很成功的,宣传舆论铺天盖地,街头巷议老太高论,炒房能赚大钱的事家喻户晓,人人动心。但是,“机关算尽太聪明,反误了卿卿性命。”最终,买得起都买了,个别的不跌不买,就像传销下线枯竭,就像击鼓传花的最后一棒大量产生,多杀多的熊市就不期而至了。
              
            8.财政开支越来越多和长期的外贸顺差→导致实行土地财政和钞票越印越多→导致房价上涨→导致钞票为了适应按揭需要而大印特印→导致炒房客怕纸币贬值而越来越多→导致房价进一步上涨→导致商店租价上涨和商人购房压力增大→导致物价上涨,住房租价跟涨→导致企业原材料成本增大而利润下降→导致企业无力加工资→导致自住刚需无力抗拒铸币税增多、物价上涨和租价上涨的侵蚀,每年节余越来越少→导致有效自住刚需变成无效,无效变成无关→导致投资投机住房有50而有效自住刚需剩余2→再次上涨就是50比1,住房供不应求的谎言终于不攻自破,房价终于大跌。
            3.静态地看,投资投机房的数量大约是有效自住刚需的12倍,供过于求已经非常明显。
         【有效自住刚需的首付能力】= 二线的E市总房价150万元 * 首付百分30 = 首付需要45万元。
        【有效自住刚需的年供能力】= 二线的E市总房价150万元 * 按揭百分70 * 每年还按揭百分7 = 按揭105元 * 0.07 = 年供需要7.35万元。相当于家庭年收入达到14万元。
          二线的E市,总房价150万元,则首付能力45万元而且年供能力7.35万元的家庭才买得起。自住刚需们绝大多数达不到。
              
            在二线的E市,表面上目前“副市长”靠工资也买不起,实际上连“清洁工”、“10年以内进城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。
               总人口400万(包括流动人口),睡在室外的犀利哥小于4000人,说明99.9%的人住在房子里。租房寄宿的有210万人 / 6人 = 出租房寄宿房有35万套。在建的待售的6万套。闲置10万套。合计投资投机房大约50万套。
              
            【炒房刚需比】是指投资投机房套数与有效自住刚需户数之比,从实质上反映供过于求的程度。2010年夏,在二线的E市,房价1.5万,炒房刚需比已经达到50万套:4万户,即投资投机房的数量大约是有效自住刚需的12倍。供过于求已经非常明显。就像王石已闯入【海拔6000米的高原人稀地区】。海拔6000米,空气已经很稀薄,难以久留。
               除非下跌百分30以上,在今后20年的任何一天,我都可以一字不改地大声地说出这句话:“待售的投资投机房总数大于40万套。”
            由此得知:大城市里的住房,不管是静态还是动态都是严重过剩,毫无疑问的过剩,几十年都过剩!
              
            我们来一个【供过于求状况的沙盘作业】。在二线的E市,总人口400万,投资投机房,即出租房、闲置房、在建在售房大约有50万套。将家庭月供能力低于1500元、拿不出首付15万元的无效自住刚需全部安排回家过年,高于这种能力的无房户(未婚的100男100女计算为100家),每家以1元的价格买一套后,一定会剩余30万套以上。
            也就是说,即使下跌百分50以上,仍然剩余30万套以上。
              
            就像鱼塘的渔夫越来越多,已经来了50个,还在与日俱增。鱼钩的尺寸越来越大。于是,大鱼中鱼越来越少,只剩余4条。虽然小鱼小虾不计其数,即使15寸的“鱼钩”缩小一半(房价下跌一半),仍然有超过一半的渔夫将空手而归。
            4.动态地看,如果房价继续上涨,投资投机房的数量是有效自住刚需的25倍,房价天花板必然出现。
              
            二线的E市,房价每年以加价20万、30万、40万……的速度上涨。投资投机房总数每年以40万套、42万套、44万套、47万套、50万套……的速度增多。“有效自住刚需的总户数”呈现60万、30万、15万、10万、4万、2万……的速度减少。继续上涨,投资投机性供给是50万套,有效自住需求是2万户,有效供给是有效需求的25倍。
              
            如果2011年房价再上涨到2万,【炒房刚需比】就会达到50:2,即投资投机房的数量是有效自住刚需的25倍。就像王石将闯入【海拔8000米的高原无人区】,空气稀薄,高处不胜寒,久留必死,不得不拐头下山。他到达3500米宿营地之时,就是空军的柳暗花明又一村。
              
 楼主| 发表于 2012-2-20 11:48:04 | 显示全部楼层
住房击鼓传花游戏,玩的就是人的贪心,玩的就是钞票。一张门票上涨到2万元,有50个富人进场玩,可是有效自住刚需就只有2人进了场。鼓一停,48人拿着最后一棒!于是,不得不降低门票,以吸引围在门口的无效自住刚需进场,于是,住房降价普及运动就开始了。门票降低到1.5万元,李四进了场。门票降低到1.2万元,王二进了场。
              
            如果“有效自住刚需”4万人是错误的估计,而是20万人,因为百分20的人拥有百分80的钱,一以当十,钱袋子大大的富人也会提前囤积多几倍的投资投机房,趋势仍然是严重供过于求。
         因为百分80的人拥有百分20的钱,非富人小小的钱袋子,决定了富人不能囤积过多的房子。继续上涨,有效供给是有效需求的25倍,炒房客的失败是必然的,只是迟早的事。
              
            房价上涨需要“衣食父母”去奉献,商家炒家却天天在大量地消灭“上帝”。涨到2万元时,中鱼基本都变成小鱼,小鱼越来越小。张三木在2005年是有效自住刚需,资金缺口呈现2万元、20万元、50万元、90万元......的增多的态势,成为无关自住刚需。难道炒房客今后能在春运回乡的二线的E市火车站汽车里找到几十万户具有200万支付能力的接棒人?
              
            各行各业争先恐后加入开发商队伍,具备强大的生产能力。二线的E市2009年新竣工的住房有4万套,足够新增人口20万人来使用,实际新增人口小于10万人,闲置总量呈现逐年增多的态势。
              
            熊市到来时,挂牌卖出量就会放大10倍,买入量就会缩小10倍。严重供过于求的真相就彻底暴露出来了。长期熊市里,不卖跳楼价,就会吃不了兜着走。

      5.从结果看,对“有效自住刚需”的10年围歼战后,炒房客即将解甲归田10年。
              
            新华社一篇时评中讲:“不仅投资客规模越做越大,而且越来越多的人加入炒房大军,成为我国房地产市场一道独特风景”。《人民日报》一篇文章说:“‘国十条’正在试图推动房地产从投资品特性主导,逐步恢复到消费品特性主导”。显然,两家权威媒体都认为投机和投资性需求已主导房地产市场。
              
            炒房客属于“菜贩子”、“二盘商”、“批发商”、“囤大蒜的”、“炒火车票的”。揭开投资投机房的“供给本质”,将其归类于“隐形的供给”、“间接的供给”、“未来的供给”、“超量的供给”,那么有效供给大于有效需求就很明显了。
              
            目前全国在建的大约1250万套,待售房200万套,空置房大于5000万套,城市里出租房寄宿房大约5000万套,合计全国可能有1.1亿套【投资投机房】。如果继续上涨,每年就会继续增多,房价必跌。
              
            2009年底的迪拜危机提醒我们,迪拜吸引了全球富人到此投资,却依然无法躲过泡沫的破裂。难道房地产泡沫破裂的日本、香港、美国的富人比大陆人少?
              
            炒房客“不差钱”,但是越高就风险越大,大炒家会提前停步。有效自住刚需“差钱”,越高就越买不起。当大炒家只是用嘴巴在炒房的时候,当自住刚需只是在睡梦中买房的时候,住房泡沫就像“西边的太阳就要落山了”。
              
            炒房团像蝗虫,正在进行一次对“有效自住刚需”的围歼战。三大战役已经结束,已经“百万雄师过大江”,正在“宜将剩勇追穷寇”,南下广东广西福建追剿奄奄一息的“有效自住刚需”的残余。

            夹道欢迎蝗虫的大量到来吧,越多越好,吃庄稼(有效自住刚需)吃得越快越好啊。2012年前,如果蝗虫来得越多,将导致有效自住刚需的队伍越是兵败如山倒,越快速地全军覆没。
              
            歼灭战后,百万裁军(开征物业税)就要拉开序幕。炒房客即将刀"木棍"入库,马放南山,解甲归田。一片田地里,蝗虫(开发商炒房客)已经吃掉百分96的庄稼(有效自住刚需),当庄稼被吃尽之时,蝗虫将被农夫(税务局)当作盘中餐。
          物质决定思想。房价不是由需求决定的,是由需求(思想)背后的钱袋子(物质)决定的。
              
            市场价格最终不是商人决定的,是由终端消费者的口袋决定的。为了大家好理解,夸张地说,如果你开快餐店,一顿1000元,你的衣食父母吃不起,价格就会下来。火车票的价格最终不是黄牛决定的,手里100张票,乘车者是你的上帝,因涨价过多,每天成交的只有1人,价格就会下来。房子的价格最终是由有效自住刚需决定的,在二线的E市,一套卖200万元,基本上都是无效自住刚需,价格还能上涨吗?

            炒房客的房子不是自己住的。最终,必须把房子卖给有效自住刚需,才能真正赚到钱。卖不出去,就会亏钱。炒房客的食物是有效自住刚需。目前,房价不断上涨,已经导致炒房客的房子总数远远多于有效自住刚需的需求总数,接棒人匮乏的时候,炒房客就会竞相杀价,熊市就来了。
              
 楼主| 发表于 2012-2-20 11:48:37 | 显示全部楼层
开发商炒房客的软肋在哪里?许多是三五倍的杠杆投资,银行贷款一大堆,遇到房熊市,开发商炒房客大多跑不了和尚也跑不了庙。拖久了就会资金链断裂,先当温水锅里的青蛙,最后无力再哇哇。
              
            价值规律的威力无处不在:一种生意特别赚钱,大家都来竞争,不久就玩完。百分之几百的利润降到保本,降到亏本。猪肉供不应求导致涨价,高利润导致养猪的增多,供过于求导致价格下跌。水果、蔬菜、普洱茶、钢铁......无不如此。就像从千军万马制造家电到降价比赛,从千村万山种果树到挥泪砍果树,从千厂万坊生产出口玩具服装到大量倒闭。房市更疯狂,下场更可悲。

               6.批驳“刚需多加上市场垄断,所以房价会不断上涨”的谬论。
               住房对全人类都刚性需求,各国正俯也有能力搞土地垄断。为何各国正俯最终都不允许“炒房”?
            因为炒民生占小便宜吃大亏,得不偿失,后患无穷。
              
            饮用水比住房更是刚性需求,一周没有享用,就会死亡,但正俯不允许“炒水”。食物比住房更是刚性需求,几周没有享用,就会死亡,但正俯不允许“炒米”。石油比住房更是刚性需求,工业和交通一小时没有享用,就会全社会瘫痪,但仍然从147美元跌到34美元。
              
            不是刚需多,是正俯在支持炒房。2010年1月底,海南省三亚市采取限购措施,规定一个身份证只能买5套房。这就是"正俯"对炒房假打击真鼓动的铁证,也是炒房猖獗的铁证。
            炒房客过分相信凯恩斯所发现的"正俯"这只看不见的手,忽视了亚当斯发现的市场这只看不见的手。
          土地垄断就可以把价格拉到天上去吗? 微软的产品够垄断了吧,它还是考虑到用户的承受力了,他知道竭泽而渔会鱼死网破。
              
            正俯垄断土地,如果把房价拉到天上去,3600行就没有积极性了,民工租房租不起就回家了。炒作成风后,蒜你狠、豆你玩、辣死你......就出现了。
              
            中国正俯垄断土地,可以把价格拉到天上去。你不能垄断西方国家的土地。西方的房价低,美国150万元人民币就买1套别墅。当你把价格拉到每套450万元之后,1套占地15平米的100米建筑面积的只有土地使用权的住房可以换购到3套合计占地450平米的900米建筑面积的具有土地所有权的别墅,许多人才和财富就出国了。中国不就完蛋了。
           东东家每月收入3000元,有购买3套大别墅的刚性需求,炒房客能指望这样的无效自住需求来接棒吗?
              
            排队里的人,不是刚需多,而是炒房客多。王小广说:“过去5年里国内10%的最富人口买去了50%的房子,40%的富人买了85%的房子,剩下60%的普通百姓只买了15%的房子。”
            在牛市初期,开发商卖出去的100套房子,有70套被自住刚需买走,30套落入富人的手里。在牛市后期,开发商卖出去的100套房子,有80套被炒房客买走。再次上涨,因为价格超过绝大多数自住刚需的承受能力,而炒房客已经疯狂,所以开发商卖出去的房子,基本上落入富人的手里。调控一来,灵敏者进入观望,成交量大减。在高位久盘必跌,价格终于见顶大跌。
              
            【住房生产相对过剩】后不得不降价。20年前,老师说:“西方国家的市场经济,具有无计划性,存在激烈的市场竞争,必然造成生产相对过剩。产品堆满仓库,穷人却买不起。资本家宁可将牛奶罐头倒进大海里,也不低价卖给穷人。生产相对过剩必然导致经济危机。”房子不能倒进大海里,开发商也舍不得,只有降价销售一条路可走。
              
            当白菜供不应求时,价格升高到4元。大家少买了,ZF调控了,种植量增多了,就被价值规律拉回到合理价格2元。市场竞争的结果是,房地产业的利润逐步接近社会平均利润。开发商在吃了“苛利烂库”、“有价无市”和“后跑被套”的三大苦果后,最终就会懂得“谁才是真正的上帝”,就会走“薄利多销”(如各行各业)和“先卖为君”(如万科)之路。

          7.五年工资倍增计划,不但不会提高刚需的买房能力,不会使房价收入比降低,反而可能印钞票进一步吹大住房泡沫
              
            多军说,再过几年,无效自住刚需的钱会增多,会变成有效自住刚需。这是忽悠。2010年6月,人保部苏海南透露,收入分配改革方案年内应该会出来,5年工资可能倍增。这个对房市不是利好。
              
            1.炒房造成了“辛苦劳动的人赚不了多少钱,囤积房子的人可以赚大钱”的局面,这不是加工资可以解决的问题。2005年,游手好闲的张三宝有1000万元房产,打工仔李四娃有劳动积蓄20万元,差距980万元。到2010年,张三宝资产增多到3000万元,李四娃辛苦劳动和加工资增多到50万元,差距2950万元。马太效应,强者恒强,弱者恒弱。
        2.可能因此再大印钞票。2010年底,地方正俯可能有8万亿的负债。2010年"我们单位"正俯可能有1万亿元的赤字。不印钞,而是用富人的血,输入到穷人的身上吗?
            谁信? 私企外企打工仔5年添鱼加肉,让公仆和国企公人不加菜吗? 谁信? 百分80几的人为私企外企打工。印钞后发给老板,再发给打工仔吗?
            行不通。印钞后越过老板,直接发给打工仔吗? 行不通。留守农村的几亿人能涨百分100的工资吗?
            食品必然随之“豆你玩”。甚至由食品中间商“蒜你狠”地提前闻风而动。工资未加物价先涨。老板的生产资料成本和工资成本增高,倒闭的可能增多,失业降薪的增多。所以,工资倍增计划并非福音,还是少印钞为好。
       3.意在化解住房泡沫。多军说多印钞票和加工资会提高刚需的买房能力,会使房价收入比降低。其实会相反。
           2009年二线的E市平均家庭收入6万 * “40%的家庭年收入用于还按揭” = 【平均家庭年供能力】为2.4万元。总房价150万 / 【平均年供能力】2.4万元 = 二线的E市的二等地段的【房价年供比】63。其含义是处于平均收入水平的家庭63年的节余才可以买到一套没有装修、平均占地15平米、没有土地使用权的一手房。
              
            如果加工资了,但在汇率压力导致出口企业经营困难可能减员降薪的情况下,在物价上涨的情况下,在房产税开征导致租价上涨的的情况下,刚需的实际支付能力下降了。2011年,全市平均家庭收入7万 * “30%的家庭年收入用于还按揭” = 【平均家庭年供能力】下降为2.1万元。总房价150万 / 【平均年供能力】2.1万元 = 二线的E市的二等地段的【房价年供比】可能因为实际支付能力下降到71(本来是63)。其含义是处于平均收入水平的家庭71年的节余才可以买到一套没有装修、平均占地15平米、没有土地使用权的一手房。
              
            如果房价上涨导致总房价这个分子增大,物价上涨和租金上涨导致【平均年供能力】这个分母减小,于是,【房价年供比】就越来越高,即一家人为买房需要积攒的年限越来越多,有效自住刚需越来越少。
              
            2010年,张小三被房价涨成无效自住刚需。5年后,所加的工资大部分被官方印钞票引起的物价上涨和租房客的租金上涨抵销掉了,如果利益集团乘机再拉高房价,张小三将成为无关自住刚需。
              
            如果房价暴涨导致总房价这个分子增多到300万元,物价暴涨、降薪和租金暴涨导致【平均年供能力】这个分母减少到1.5万元,那么,【房价年供比】就达到200年。那么,请炒房客200年后再卖出吧。
 楼主| 发表于 2012-2-20 14:05:55 | 显示全部楼层
8.城市空置房很多,请看网友怎么说的
         1.网友游客李小二说:“去威海乳山的银滩看看吧,入住率连5%都没有。旅游旺季能有10%,到了冬天就是个鬼城。”
              
            2.网友神仙哦007说:“沈阳40%左右,数据不全面,但是周围的10几个小区媒体都路过,花了一个月查开灯数,入住率绝对不超过50%。”
              
            3.网友单衣人说:“在长沙的河西,恒大华府在一大片气派的建筑物中,却见不到多少灯光,称它为“鬼府”并不过分。总建筑面积达400万平方米,号称长沙最大的高档综合住宅小区的湘江世纪城,数十栋高层建筑“亭亭玉立”,但亮灯率似乎不到三成,本应是灯火阑珊的时候却只见稀稀散散的几盏灯,它同样是一个超大的“鬼城””。
              
            4.网友王雁北说:“我所在西部第一大城市,2004年交房的某知名楼盘,现在入住率50%左右。三环内2007年交房的某名盘,入住率30%左右。三环外的楼盘,更低,"我们公司"全力打造的城南,2008年底交付的名盘,现在入住率10%。这些都是我在小区物业处用烟换来的数据。
          5.网友天涯是爱说:“我所在城市(省会)稍偏的楼盘入住率不到10%。我一直没看到入住率超过50%的楼盘(5年内的新盘)。”
              
            6.网友游任由鱼说:“我在一个海滨小城,我们着周围四年内开发的楼盘入住率都不到20%这一点我是肯定的,我住的对面的小区冬天就四五家亮灯的,夏天来海边度假的还多一般能有个一二十户亮灯的。”
              
            7.网友ipCNL说:“我在佛山,住在千灯湖旁边,这里有三个高档小区,中海万景豪园,暴利花园,暴利公馆,这里空置率保守估计有50%吧!!也许还不止!!我是做室内设计的还算比较清楚的!”
              
            8.网友qiuhf031说:“我是成都的,二环内的房子空置率不高,二环至三环的空置率高,城西,城南沿线空置率特别特别高,我同事有中华名园买房的,有在中海国际社区买房的,中华名园目测空置率40%,中海国际社区空置率目测空置率80%以上....城南沿线的大组团楼盘空置率普遍在80%以上...城北,城东一般是刚需买的,空置率要稍微低一些。”
         9.网友牛刃说:“我在深圳。建了几年十几年至今荒草凄凄,住者寥寥的小区比比皆是。不信你们到深圳东部几个楼盘看看,御海湾山庄、华侨海景山庄和东丽观海山庄等,小区里草比人还高,偶有几乎人家居住,都养着凶猛的狼狗看护着,80%以上房子至今还是毛坯,我看过好多房子屋顶和墙壁都已经漏水了。这些房子除了用于炒作,是没人居住的。”
              
       10.网友黄黄127说:“我们租的房子,前面是一栋二十来层的高层,可以说不管晚上什么时间,房子的亮灯率从没超过10%,我想入住率应该不至于那么低,但是入住率还是没有50%的,因为很多的房子都还是毛坯来着,虽说这栋楼已经交付了有两年了。”
      11.网友斯文的咆哮说:“江西九江,就我所见:金泰港湾临街一面晚上只有不到8家亮灯,8-9点的时候。柴桑春天一期,二期看起来亮灯比金泰多,但一栋楼不超过10家,是整栋有好几个单元的。。其他几个小区我打的路过看着都是黑乎乎的。”
     
            12.网友书法临摹说:“你可以去包括2007之后推出的楼盘小区去实地考察一下实际入住率,青岛这边的情况是闲置率大部分在50%以上,很多达到70%以上。”
              
            13.网友民_族团结说:“去年在外面住的时候,对面是塘沽杭州道上的“5栋楼”,4栋30来层的,1栋10来层的,每天晚上都看对面亮灯,一年下来差不多1/6的房子亮灯。小区门口一个有机蔬菜超市开垮了。”
               14.网友兰州房贵说:“兰州空置率也相当高,我住的附近,御景东方《开盘2年多了》 良志嘉年华《开盘1年多》应该说没几家入住,主要的是因为高房价,捂盘。”
               面对天量的闲置房数字,开发商傻眼了,供不应求的忽悠被识破了,捂盘惜售困难了。
               面对天量的闲置房数字,炒房客睡不着了,住房原来是严重过剩啊,炒作困难了。
               面对天量的闲置房数字,自住刚需宽慰了,物极必反的客观规律最终比人强,今后买房不会困难的。
               面对天量的闲置房数字,税务局长高兴了,新的税源找到了,完成任务不再困难了。
 楼主| 发表于 2012-2-20 14:07:12 | 显示全部楼层
9.如果空置房6540万套是谣言,至少有4人要被起诉。不但不可能被起诉,今后正俯反而应该发给牛刀一个大奖杯。

            1.最早披露空置房6540万套这个数字的是牛刀。2010年3月到8月,牛刀面对“追查谣言的散布者”的呼声毫无惧色,有恃无恐,我行我素,在博客文章中坚持不懈地不止10次地提到这个数字。利益集团,就是没有胆量起诉牛刀造谣,因为那样必然轰动全国,必然使得准确的数据暴露在全世界面前。家丑不可外扬啊。稳定压倒一切。2013年,大家会恍然大悟。正俯醉翁之意不在酒,意在物业税。有的部门唱红脸,有的部门唱白脸。一二流的许多媒体介入讨论,家喻户晓,最终为物业税的开征打下坚实的舆论基础。2014年,正俯应该发给牛刀一个大奖杯,因为他客观上在帮助正俯。
              
            2.2010年7月9日,中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容在《人珉日报海外版》发表文章说:“据国家电网公司的调查显示,中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套,足够2亿人居住。而这仅是房地产开发商已经交易了的居民持有的住房数据。如果加上房地产商已经盖好没有交易出去的住房,当前国内住房的空置率之高更是惊人。”《人民日报海外版》是D"我们单位"机关报,而且是对国际发的。30年前高层发表重要社论是“两报一刊”(人民日报、军报,红旗杂志)。如果6540万套这个已经家喻户晓的数字很荒唐,很不靠谱,肯定过不了责任编辑和总编辑的审核关。如果把“谣言”不负责任地随便地向海外发布,他们3个人都应该掉乌纱帽。如果连中国第一报登载公务员的文章都不能相信,让人家外国人信谁的?

            3.关于闲置6500万套的讨论十分激烈,中国包括新华社、"我们单位"2套、《人民日报海外版》等一二流的许多媒体介入讨论,新华社刊发署名文章指出“空置房的大量存在已经是不争的事实”。如果张三总分只有200分,不可能引起是否录取到清华大学的讨论。这说明,实际闲置数离6540万套比较接近,即使没有6500万套,也可能有5000万套。这样的数字同样是打破供不应求的谎言,同样是泡沫巨大。
              
            4.批驳“住建部陈淮关于中国过去十年在城镇中只盖7000万套房子,90%的空置率断无可能。”的谬论。陈淮作为公务员,多次唱多房价,官商不分。空置房并没有区分十年前还是十年后,为什么只说“过去十年”,难道十年以前盖的房子就不是房子?难道十年以前的房子空置就不是空置?过去十年在城镇中盖7000万套房子,统计的基本上是开发商和建筑商建造的数量。以此推知,过去30年在城市里仅开发商、建筑商盖了大于1亿套房子。"我们单位"2台称全国小产权房有60亿平米 / 100平米 = 大约0.6亿套,其中大多是提供给在城市就业的人居住的。加上郊区农民房“农转非”的、城中村自建房、经济适用房、廉租房、单位工厂学校自建房、安置房、商住两用房、公寓等合计全国城市的住房可能有2亿套。验证如下:谢国忠说:“中国的城市住房总量大约是170亿平方米。”如果平均85平米,就是2亿套。城市大约7亿人 / 包括闲置房每套平均住3.5人 = 2亿套。
              
            5.批驳“智能电网没有全面覆盖,国家电网公司统计不了”的谬论。即使不是智能电网,抄表工也要每月抄表,也要上交月报表。各城市电力部门的月报表、半年报表和年度报表有“零电费”的数据。《武汉晚报》曾报道:“2008年武汉供电公司对“零电费”住户的调研显示,该市7月份单月零度户数达到46万余户,占总户数的18%。”合肥的媒体报道:“根据合肥供电公司专业人士的最新统计,今年1-6月份,合肥地区连续6个月用电量为零的用户数达到了14.3726万户。”南京和哈尔滨的电力部门也向媒体披露过此类统计数据。国家电网公司当然会有各城市报表的汇总表,数据库的总计一目了然。即使只有330个城市的“零电费”数据,根据统计学抽样调查对样本数量的要求,也可以推知出总户数和其中“零电费”的户数。现在的人口普查是抽样调查,样本才百分1。
              
            6.批驳“国家电网公司已经辟谣”和“统计局难以统计”的言论。如果大倌W来视察,国家电网公司的统计师打开数据库,在5分钟以内一定会准确回答出全国城市有多少“用户”,其中有多少“零电费”。同理,各城市供水部门的月报表、半年报表和年度报表也有“零水费”的数据。现成的数据库,信手拾来的总计,不费吹灰之力。内外有别嘛。就像老任说的“老婆的胸围不能公开”一样,老任当然知道,你凭什么也要知道?这是“国家机密”,怎能随便承认有这样的数字,怎能随便让普通老百姓都知道。
              
            7.官方文过饰非,隐瞒真实数据,难道是新闻?2010年8月,统计局对6540万套的数据回避不谈,却顾左右而言他,不谈西瓜论芝麻。只针对易宪容的“如果加上房地产商已经盖好没有交易出去的住房”发布“待售房1.9亿平米”的数字,即待售房大约200万套。如果统计局哪天公布了全国城市闲置房总量,但愿不是2009年70个城市房价上涨百分1.5和全国失业率百分4.3这样的数据。阿门,相信别人不如相信自己的脑袋。

            10.全国在建的1250万套,待售的200万套,空置房大于5000万套,出租房寄宿房大约5000万套,合计全国可能有1.1亿套【投资投机房】。出租是亏本生意,大多需要转手获利了结,可是,有效自住刚需已经很少了一口否认“660多个城市现有空置房6540万套”这个数字是消极的态度,应该积极探求“可信的数量”。少说为佳,空置房大于5000万套是可能的。学习“曹冲称象”,另辟蹊径来证实:
               1.“二八定律”说明,中国4亿多户中,富人不少于0.5亿户,平均每户空置一套,就有5000万套。全国城市的住房可能有2亿套 * 空置率25% = 空置5000万套。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%-10%之间为合理区。在全民炒房的情况下,空置率25%这个比例你奇怪吗?
               2. 2010年3月,梁季阳在全国政协大会发言时掌声不断,他说:“1998年-2008年十年间全国用于房地产开发的土地,目前仍有近40%囤积在开发商手中。除了民间资本的炒房团推波助澜外,许多富裕家庭也投资炒房获利,由此导致住宅空置,一些一线城市的增量住宅空置率达到50%。”
            发言稿需要秘书处审查,委员掌声不断,加上信息向全世界发布,说明这个信息是绝对可信的。
              
            3.北京青年报2010年3月4日讯,经济学者赖伟民,以普通购房者的身份在半年内走访全国逾百楼盘。他说:“掏钱的购房者八成以上做投资。”有一位回答赖伟民说:我原来办厂,现在生意太难做。我把厂关了,几年积蓄总不能放到银行里贬值吧,所以就投资几套房子了。像我这种情况我们那里多得很。
              
            4.2010年5月19日"我们单位"2台的《空置我心》节目,几位记者在北京6个次新楼盘用15天蹲守调查。入住时间从2005至2009年,空置率最低的一个楼盘在30%,大多在50%-60%,最多的一个在70%以上(2005年就可以入住)。
              
            5.2010年7月31日"我们单位"2台的节目称:“中介公司店长从林向记者介绍,燕郊开发区2008年交房的社区中,像星河皓月、纳丹堡、美林湾等社区的入住率都不到三分之一。”
            “永定河孔雀城一期的入住时间为2007年10月31日,二期的入住时间为2008年10月31日。记者问:这儿有多少套?保安答:大概有个八九十套,八十套左右。住个有十多户,一二十户。”
              
 楼主| 发表于 2012-2-20 14:07:36 | 显示全部楼层
6.2009年,北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对记者表示:“北京绝大部分的新楼盘在交房前就已经全部售出了。但即使到了交房后的第二年,其入住率也往往只有30% 40%,能达到50%入住率的已经是比较不错的比例了。”
          7.企业家严介和说:“城乡结合部的利润最高,天黑以后去拍楼房照片,亮灯的不足25%。”
              
            8.北京联合大学张景秋和孟斌带领课题组,对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行了调查,结论是,电表几乎不走的比例高达27.16%。而电表不走的比例还在陆续上升,2007年时达到29%。并且越往外空置率越高,市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右,四环至五环就上升到30%左右。  
              
            9.2010年,南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示:“目前南京物业缴费比例比较低,平均下来的比例为70%。导致物业缴费比例低的原因是,一是入住率低,二是已经入住的不交物业管理费。新小区2-3年内入住率一般不到50%,远郊的楼盘入住率更低。”
          10.2010年,石家庄物业管理协会秘书长刘明指出,石家庄主城区内新盘销售后在2-3年内,入住率也就40%-60%。
              
            11.2009年4月,在一个银行内部会议上,领导举了两个例子:北京出现了一个人名下77套房的事情,而且全部用的银行贷款;上海一个人买了364套。
              
            12.上海的"干坏事"区长康慧军有69套房子。重庆污吏文强有16处房产。山西某县原煤炭局长郝鹏俊有35套房子。江西某县国土资源局落马的科长有52套房产。
              
            13.2010年8月1日"我们单位"2台的节目称:“从2007年到现在,天津建起了不少新城,一手房已经基本卖光了。天津红磡领世郡,相当于8个天安门广场的面积。天津东丽湖万科城,相当于6个天安门广场大小。京津新城,总规划面积有25000亩,相当于33个天安门广场,5个颐和园。夜幕下难以找到一丝光亮,上演着空城计。记者问:四十几户,真正住户就一户?维修工答:对。那边三百六七十套,常住的可能也就一二十户吧。”
         14.据媒体报道,近几年,海南省超七成商品住房销往岛外,部分住宅小区空置率高达90%。
              
           15.2010年6月"我们单位"2台的节目称:“内蒙古鄂尔多斯城有一个新建的“鬼城”。有被访者认为,这个空城,可容纳100万人,只是为了满足"我们公司"的增长目标。”
              
            土地使用权只有70年。房子平均寿命只有30年。今后,人少房多,加上超过20年不能办按揭抵押,所以超过20年就难以卖出去。某市,【细算的租售比】是出租83年只收回本金,说明出租是亏本生意,只有卖出获得差价才能赚钱。所以出租房和空置房基本上都存在“女大不中留”、择时出手、待价而沽的问题。
              
            以上说的是已经销售仍闲置的大于5000万套,另外,加上全国在建的1250万套,全国待售的200万套。30年来进城的大约5亿人,他们住在哪里?
            百分99.9的人没有住在马路上。城市里大约有2.5亿人租房或寄宿 / 5人 =
            出租房寄宿房大约5000万套。合计全国可能有1.1亿套【投资投机房】。
          这些房子卖给谁?
喊价以百万元为单位,连小白领都买不起,就不要用放大镜去寻找农民工来接手了,更不要用望远镜去遥望仍在乡镇里的农哥们。
          只要相信共1.1亿套这个数字差不多,就让开发商去折腾好了,物极必反的客观规律迟早会说话的。
              
          目前的高价格,是用轰炸性舆论和忽悠,制造供不应求、排队抢购的假象来定价的,但是假的就是假的,纸包不住火,最终,严重供过于求和住房含水量比纸币高几倍的事实,必然大白于天下,那时价值规律就苏醒了。价值中枢在哪里?打6折都高估了。
      “剩房”要嫁出去,含水量大于百分60的“灌水猪肉”要卖出去,买方、卖方和正俯要达到三盈,必然要走降价普及之路。

          11.目前的【投资投机房】可能有1.1亿套。十年后的【投资投机房】可能增多到1.4亿套。
              
            一.十年后,城市总人口可能只比目前净增0.45亿人。
              
            1.2010年,复旦大学人口学教授王丰说:“日本近二十年的经济停滞,在相当程度上便是受到人口老化的制约。而中国正在步它们的后尘。””在未来十年左右的时间内,20-24岁的新加入劳动力队伍的人数将大幅萎缩,其占全部劳动力人口的比例将由目前的约15%降至约8%。”
              
            2.1979年开始实行独生正策。1990年全国出生人口2621万人,1997年1445万人,2000年1379万人,呈现减少趋势,1990年后的十年里下降了52.6%。2010年全国高考报名人数为946万人,比去年减少74万人。这已经是高考考生连续第二年出现大幅度下降。1991到2000年的十年里,全国出生人数为1.59亿。今后十年里全国长成大人的不超过1.59亿人 * 可能由农村进660个城市的不超过60% = “未来十年新生代后备军的农进城者”不超过0.95亿人。
              
            3.2010年3月25日,联合国发布的报告说:“中国的城市化率从1980年的19%跃升至2010年的47%。”2010年,中国社科院尹中立说:“因为人口数量增加会降低人均GDP等指标,因此很多进入城市的农民并没有纳入城市人口的统计。如果按照日本的统计口径,中国当前的城市化水平应该是65%左右。”2010年1月,台湾半导体教父张忠谋透露:8月会打造一座无人化工厂。十年里,产业升级、企业内迁和机器人的逐步推广,将驱赶一些中年农民工离开660个城市。许多农村进城市者是低收入者,年纪大后,身体差,就业难,生活困,看不起病,买不起房,租不起房,最终是侯鸟。农民工受到职业病危害的人数超过1亿。所以,在未来十年内,非新生代有许多人将从城市回乡,或退到小城镇,或到郊区去,或亡故。在未来十年内,尚未进城的非新生代有一些人将进入660个城市。合计后,在660个城市,目前的成年人即非新生代的农民工总数至少净减少0.2亿人。
              
            十年里,新生代后备军进城市接班不超过0.95亿人,非新生代至少净减少0.2亿人,说明十年后城市里的农进城者比目前可能只净增0.75亿人。
 楼主| 发表于 2012-2-20 14:08:07 | 显示全部楼层
4.老居民里目前4个家族32人最终可能只剩下3人的故事。目前,普通老居民,典型的家庭结构是一个家族8人3套房,独生蔚然成风。2岁的“10后”是陈三代,父母是“80后”,爷爷奶奶和外公外婆都是60岁上下,都是只有一个子女。还有1个80来岁的老祖宗。25年后,陈三代和张三代结婚。陈张这2个家族目前16人6套房,陈三代夫妻最终继承了这6套住房(或拆迁价值)。如果是官商家庭可能有10几套。第四代夫妻即“80后”的孙子辈是目前4个家族的后代 * 8人 = 目前32人。最终只剩下3个人。4个家族 * 3套住房 = 第四代夫妻最终继承了12套住房(或拆迁价值)。如果是官商家庭可能有20几套。他们不一定会保留12套,但是对城市而言,12套的土地不会消失。现在闲置房就随处可见,那时是满目疮痍。
              
            按此趋势,十年后,老居民人口因计生至少减少0.3亿人。农村进城市者可能只净增0.75亿人,老居民至少减0.3亿人,说明十年后城市总人口可能只比目前净增0.45亿人。
        5.城市里新增农进城者大部分是租房,所以,十年后,城市人口可能只比目前净增0.45亿人 / 4人 = 新增性自住需求(包括结婚性自住需求)的需求量不超过1100万套。除非住房大降价。
              
            6.CCTV2说,据说全国有60亿平米的小产权房。折合6000万套。许多农进城者已购买了小产权房。说明农进城者不一定要买商品房,说明未购房的没有一般人想象的那么多。
              
            7.现有城市660个,有许多是30年来发展起来的,例如“韶山村变成小城市”,深圳小渔村变成大城市。30年来,城市不断往郊区扩张,例如浦东崛起。30年来,农村进城市者中有许多是郊区农民原地进城,大量农民房“农转非”,是“自带几套住房进城”。说明农进城者未购房的没有一般人想象的那么多。
 楼主| 发表于 2012-2-20 14:09:04 | 显示全部楼层
二.未来十年,租改买自住需求量、改善性自住需求量不是特别多
              
            1.张三家是自住改善性需求,卖出1套80平米的自住的二手房,买入1套120平米的一手房。李四家是租改买的需求,买入这个二手房,搬出0.5套的出租房。平均每家只增多0.25套的消费。需求量不是特别多。
          2.拆迁100户,可盖出200户,对鸡蛋市场是母鸡增多,供给增多。
              
        三. 十年内,城市住房新增量可能大于9000万套。
              
            1.2009年底在建的有1250万套。2010年初住建部陈淮说,1999年以来的10年中国城镇建了7000万套住房。开发商囤积了大量的土地。地方正俯到2010年底可能欠债8万亿,必然大量卖地。推知今后十年里,扣除回迁的,开发商新建可能大于4000万套。
              
            2.住房民生问题严重和公务员吃小灶,导致社会保障房大量建造。2009年建好待售的和在建的有几百万套。2010年计划建造580万套。新的住房改革,可能是30%的低收入群体由"我们公司"提供公共租赁房予以保障。推知今后十年里合计建造量可能大于3000万套。

            3.八仙过海,各显神通。30年来小产权房建造6000万套。单位自建房、单位职工宿舍也在暗度陈仓。推知,今后十年里,这方面估计增加量可能大于900万套。
              
            4.今后十年里,660个城市以外的许多小县城还要变成城市,城市还要不断往郊区扩张,许多郊区农民会原地进城,大量农民房会“农转非”。汽车的普及,地铁和轨道交通的发展,农民房“农转非”大量增多。新的火车站,新的汽车站,新的工厂建在郊区,10年后就变成一座新城。这样的住房增量可能大于1000万套。
          5.十年里,人才、富人移民,可能腾出100多万套住房。

         四.十年后,闲置房将更多。

            全国到处是盖房的工地。截止2010年6月,符合填报要求的房地产开发企业(单位)为80522家。2010年上半年,海南房地产开发投资完成205.33亿元,同比增长78.9%,其中商品住房投资占房地产开发投资总额的90%。
              
            目前城市住房闲置至少5000万套,加上十年内城市住房新增量,减去十年后新增性自住需求量、租改买自住需求量、改善性自住需求量,等于十年后闲置房将更多。
              
         五.如果不大幅降价,十年后的【投资投机房】可能增多到1.4亿套。严重过剩的弊端即将显现,房价必然回归理性。
          1.目前,城市里大于2.5亿人在租房在寄宿 / 5人 = 出租房寄宿房大约5000万套,全国在建的1250万套,待售的200万套,闲置房大于5000万套,合计全国可能有1.1亿套【投资投机房】。出租空置是亏本生意,只有卖出获得差价才能赚钱,这些投资投机房存在“女大不中留”、择时出手、待价而沽的问题。
              
            2.目前1.1亿套【投资投机房】,十年后不但没有消化掉一些过剩量,反而在增多,如果不大幅降价,十年后的【投资投机房】可能增多到1.4亿套。
              
            3.从大多数发达国家城市化率的历史来看,城市化率达到70%后,增长率就非常缓慢了。十年后,中国经过40年的城市化,增长率就非常缓慢了。姗姗来迟的基本上是无效自住刚需。那时,即使降低到单价4000元,可能仍有0.7亿套“城市剩女”。不抢先卖出,潜在的客户是“蚊子”。
           4.2012年后,严重过剩的弊端就会显现,房价必然回归理性。

        12.投资投机房存量有1.1亿套,每年各种住房的建造超过1000万套,主力军每年才消化不到150万户。不降价普及是不可能的。
            横杠以上为“80后”,以下是“90后”,数据说明:

            1.1990年出生的人是新增人口的峰值,1991年后出生的人逐年减少。说明“90后”的刚需需求数比“80后”减少。说明未来对住房的需求在大幅减少。

            2.在有效供给大于有效需求和有效自住刚需力不从心后,每年的销售必然是均衡销售。平均每年出生数取2200万人,折合户数小于1500万户,因为每户是一男一女的结合。扣除父母已经代买的,扣除无效自住刚需,1500万户 * 有效自住刚需小于百分10 = 未来的10年,全国关于青年人(主力军)的每年的可能的销售套数小于150万户。投资投机房存量有1.1亿套,每年各种住房的建造超过1000万套,主力军每年才消化不到150万户。不降价普及是不可能的。

            出生年份 / 总人数万 / 2010年的岁数
            1980年 / 1839.3809万人 / 30岁
            1981年 / 1912.2938万人 / 29岁
            1982年 / 2310.0427万人 / 28岁
              1983年 / 2006.5048万人 / 27岁
            1984年 / 2031.3426万人 / 26岁
            1985年 / 2042.9326万人 / 25岁
            1986年 / 2319.0076万人 / 24岁
            1987年 / 2528.2644万人 / 23岁
            1988年 / 2457.6191万人 / 22岁
            1989年 / 2513.7678万人 / 21岁
               ===========================
             出生年份 / 总人数万 / 2010年的岁数
            1990年 / 2621.0044万人 / 20岁
            1991年 / 2008.2026万人 / 19岁
            1992年 / 1875.2106万人 / 18岁
            1993年 / 1791.4756万人 / 17岁
              1994年 / 1647.0140万人 / 16岁
            1995年 / 1693.3559万人 / 15岁
            1996年 / 1522.4282万人 / 14岁
             1997年 / 1445.4335万人 / 13岁
              1998年 / 1401.0711万人 / 12岁
              1999年 / 1149.5247万人 / 11岁。
 楼主| 发表于 2012-2-20 14:09:47 | 显示全部楼层
13.炒房客寄希望于城市化快速发展,刚需源源不断,但是,需要担心的却是随着三驾马车中的出口和投资减少,可能引发城市化倒退,农民工回流。
         一。炒房客寄希望于城市化快速发展,可是农民进城的后来者不多了。请看“农二代”的帖子。
          1.网友稚媛说:“村子里的现状:80岁以上的老人6个,60多岁的夫妇2对,一对50多岁的哑巴夫妇,因打工染上无法治愈的职业病的中年夫妇一对,然后就是周末从学校寄宿回来的孩子也就5,6个吧,都是小学生,加起来不到20人,我跟我妈算了下我们村加起来有200多人,但没有一个正常的劳动力在家务农。”
              
            2.网友l"不聪明"j2009说:“从我出生地说起,我们小队(类似全国其他地方的组),约27户人,总人口约150人,和我差不多同年纪的,算80-90年的吧,太小的不知道情况,约25人,独生的少,两个的多......。现在没有一个人是在家务农的,大都在外面建筑工地、工厂普工、初级服务行业等。大都结婚生子了。也有很多举家都在外面打工,现在家里长住总人口约30人。”
          3.网友无一魔头说:“现在我们那边的年轻人都外出了,读书的人也少了。地荒了一片又一片。空荡的村子,冷清的街道,孤独的老人。”
          4.网友497198678说:“差不多我们这都这样年轻的也都走了只剩下老人孩子因为确实浪费不起一个壮年,在外面干点啥都比在家强。”
          5.网友如梦_空空说:“我母亲的五个兄弟姐妹,没有一个务农的,我父亲的三个兄弟姐妹,也没有一个务农的。这就是现在农村的现状。”

            6.网友lxq00803说:“那种劳动强度现在的年轻人再也承受不了,都出来打工。......因为种田不划算,还可能亏本,现在城里能找到工作的人都出来打工了,在家里种地的只有60岁以上的老人和几岁的小孩。”

            7.网友Ove520说:“我家也是农村的,现在家乡种地的都是五十岁以上的老人(年龄大了,打工没人要)种些粮自给自足,年轻人大多出门打工,初中毕业就出去的很多。”
          8.网友wangxinya860612说:“我们那里,十六岁以上,六十岁以下的青壮年,农村几乎找不到。”

            9.网友殇曳说:“都外出打工去了,基本过了16就没有在家的,在老家的几乎都是老年人(朋友笑说来个贼都没有人栏的住),那些土地都荒芜了。”

            10.一位网友说:我1978年生,85年读小学一年级的时候,一个班有65个人,一个年级有两个班。现在我读书的那个小学,一年级只有6个人,全校五个年级加起来也只有23个学生。有人认为城里的学生增加了,可是认真统计一下就知道,城里增加的,远不及农村减少的。以前100年可产生5代人,现在却4代人都没有;以前一家最少两个小孩,现在一般最多两个小孩。人口衰减的速度其实会比那些个专家学者估计得快得多!专家们总是说,要转移农村剩余劳动力。可是现在的农村还有多少剩余劳动力可解放?去农村看看就知道,非老即少,能出去的都出去了。
         二.随着三驾马车中的出口和投资减少,可能引发城市化倒退,农民工回流。
              
            30年来,是经济大发展时期,兴办大量出口企业,增加信贷,高额投资,大搞工程,随着农村富余劳动力向非农产业的逐步转移,城市化步伐很快。表面看,再发展下去,会出现刘易斯拐点,即劳动力过剩向短缺的转折点,实际上,需要担心的是,随着三驾马车中的出口和投资减少,可能引发城市化倒退,农民工回流。
              
            出口即将减少是共识。投资减少呢?大搞正绩工程面子工程和寅吃卯粮的地方正俯,到2009年底,地方"我们公司"融资平台贷款余额为7.38万亿元,到2011年底可能增至9万亿元。贷款主要以土地作为抵押。正绩工程面子工程大多难以盈利,例如铁公机。还贷资金的大部分来源是卖地资金。房熊市将使得土地经常流拍。每年发出天量信贷,会产生数字不小的坏帐。正俯即将变穷,投资即将减少。
          出口和投资都会减少,将导致大量的农民工回乡或退到四五线,到时租价房价必然大跌。

       14.人多地少是个大忽悠。是官商勾结在炒地皮,不是正俯供应土地不足。拆迁100套,建造出200套,拆迁越多则闲置房越多。
 楼主| 发表于 2012-2-20 14:36:55 | 显示全部楼层
就目前中国的产业结构以及资源而言,政府在短时间内找到另一个经济的增长点的确不易,在没有找到新的增长点的情况下,政府在短时间内离不开房地产也是一个事实,各级政府与房地产之间依然会存在一种若即叵离的关系。不过,政府与房地产商之间的联盟是有前提的那,那就是房地产必须为政府创造海量的GDP数据及为各级官带来不菲的个人收益,而这一切的前提,又是建立在房价不断攀升的基础之上。只有在房价不断攀升的前提下,政府、银行、房地产商之才会有一种默契:政府可以收获越来越多的GDP,各级官员的个人财富也会进一步得到膨胀;银行会得到越来越多的账面数据,用以维持自身的生存;房地产商则在此过程中收获利润。
    但现如今,房价只升不降的神话已被打破,现在的人们所关注的焦点是房价能跌多少,而不是房价能升多少。这样一来,原来的联盟存在的基础已不复存在。有句话叫“大难临头各自飞”,如果把政府、银行、房地产商看作是合法做生意的三人,那么他们之间有关系可能会清晰的多。房价下跌,首当其冲的当然是房地产商,房地产商会陷入资金困难的境地,房地产商的资金困境会致使银行的贷款难以按时偿还,此时,银行为了“独善其身”,首先会掐紧贷款出口,其次会向房地产商逼债。掐紧贷款出口,会让房地产商的资金运做更加困难,逼房地产商偿还债务则更是让房地产商雪上加霜,此时,房地产商要么以其现有资金死撑,要么尽快出售手中的商品房,以期换得足够的资金,以便偿还银行债务,但在现在商品房销售持续低靡的情况下,促进商品房销售谈何容易,被逼之下,房地产商只有降价一条路可走,这会进一步促使房价下跌。如果房价持续下跌,银行与房地产商之间的这种循环很可能无休止的进行下去,直到房地商全部偿还了银行债务或房地产商破产。以目前中国房地产商普遍的高负债率来看,全部偿还银行贷款的可能性不大,所以,房地产商最后陷入破产的可能性极大。如果,房地产商限入困境,其新建房屋也好,现房销售也好,都可能限入停滞,一旦陷入停滞状态,其制造GDP的能力就会大打折扣,一旦房地产行业制造的GDP数据低于政府的需求,那么对各级政府而言,房地产行业也就失去了其利用的价值。更何况,如果房地产商一旦大量破产,地么,房地产行业就可能转化为各级政府沉重的债务包袱,政府在国企改革中,可以“抓大放小”甩包袱,在“三聚氢氨”事件可以以三鹿为替罪羊,那么靠GDP数据为合法性来源的政府在自身合法性受到威协时,又何偿不可用一个行业做为挡箭牌呢?

    或许政府在调控房地产之间希望达到如此一种效果:控制房价过快上涨(这从历次调控的目标中可以看来),另一方面提高居民收入,最终达到一种房价与居民收放相契合的效果,最近也有人持这样一种观点,那就是,政府只想让房价稍降一下,缓解一下国内的不满情绪,另一方面,启动“国民收入倍增计划”,大幅度提高居民收入,用“软着陆”的方式把中国的房地产问题消于无形。我本人并不反对看法,只是我怀疑,以目前中国企业的低利润率和高税负而言,能否承担的起人工费用的大幅度上升?要知道,近三十年来,中国所谓的“奇迹”在很大程度上是靠“廉价劳动力”来换取的,如果,在不改变产业结构并大幅度提高企业利润的前提下而强行提高人工成本,那么对于用人企业来说,无疑是一条自毁之路。中国原本可以有大幅度提高居民收入的机会,但我们却在三十年的“廉价劳动力”的春梦中错失了机会,如今,当一切都时过境迁的时候再谈提高居民收入,恐怕又是当政者给人们开的一张空头支票。

   个人分析,继房地产之后,政府有可能依然靠GDP增长作为自己合法性的来源,但就目前情形来看,这种做法已走到尽头,更何况,这种做法会把政府引入死胡同,最后无法自拔,另一种可能是,政府会寻求其新的合法性的来源,比如居民生活改善情况等,以更加现实的利益来换得民众的支持,借以维持自己的合法性。
 楼主| 发表于 2012-2-29 11:42:00 | 显示全部楼层
地产泡沫是一条不归路



    早春二月的中国楼市,许多“信号”和探测风向的氢气球值得玩味。



  春节上班伊始,先是芜湖市推出“免税、补钱、送户口”的刺激楼市新政,奈何新政“短路”,2月1日人大通过,9日发文,10日批准生效,12日即被叫停。这是继广东佛山之后,第二个筹划楼市“再调控”而被紧急叫停的城市。



  芜湖市释放的这个试探楼市风向的气球刚一松手即被戳破,但仍有不罢休的继续跟进。上周,宁波市象山县又悄然变通“限购令”,只要一次性付款便可购买多套房。



  从各地忽明忽暗对房地产调控的“明紧暗松”、“变相松绑”情况看,在持续两年多的“史上最严厉”房地产调控继续深化的背景下,过度依赖土地财政的地方政府的承压能力已到极限,深度博弈还在继续。



  据统计,2010年的我国土地收入近3万亿元,而2011年不足2万亿元,今年元月,全国300个城市土地出让金收入比同期下降67%,其中住宅类用地下降74%。土地收入锐减,而政府对资金“刚需”的路径依赖已欲罢不能,特别是信贷狂飙的年景,盲目举债“刚需”今年面临第一轮还债高峰。



  经过去年的清理规范和压缩,全国一万多个地方融资平台的贷款余额尚有9万多亿元,今年1/3要到期还本付息。发达地区的一家省级平台公司的老总说,公司现在一天的利息就要360万元,一年光利息要12亿元,而现金流只能维持公司日常运行。一些地方开始以高利息向机关事业单位职工集资,新一轮的展期、借新还旧的债务循环再次开始。土地和房地产市场的冷却对地方财政收入的影响相对滞后,但最迟不过今年二季度,这个“深坑”将会清晰呈现。



  过度依赖土地财政暴饮暴食的地方政府,如今面对的是债务集中到期,清汤寡水的日子当然难熬。于是一个个寄希望于对限控政策“适度预调微调”,半遮半挡,边调边看。中央政府则一再强调坚定正确的调控方向不动摇,促使房价回归合理。

  

  杂音和小动作混淆了市场预期,使人无所适从。而更大的风险在于,一些地方的“放气球”将很快得到“左邻右舍”的响应,让当下房地产调控来之不易的既有局势失控。用一位财政局长的话说“地方政府做梦都渴望房地产调控能松绑”。一粒小火星很快就会形成燎原之势,如果后续者密集跟进,倒逼调控政策改弦更张,重蹈过往数轮调控的覆辙,那么不仅政府的公信力会受损,整个房地产市场也将出现报复性反抽,历时数载的调控成果将毁于一旦。



  美国财政部驻华经济与金融特使David Dollar最近在一篇《关于美国房地产市场泡沫破灭对中国的借鉴意义》的文章中说,从1998年到2006年的8年间,美国的房价翻了一番,8年内住房按揭贷款增长了150%,而同期国民收入和GDP的增长却没有那么迅速,这比GDP的增长速度快得多,房价的上涨超过了基本面,所以回过头来看,是很糟糕的泡沫状态。相比而言,中国的许多城市在过去十年中,房价出现了十倍以上的涨幅,以至于连巴菲特都说“中国的房地产市场就是在赌博,而且赌得很大,有一群人在大面积地豪赌”。



  当房地产泡沫极度膨胀、市场机制全面失灵时,管理者必须对经济安全和社会稳定承担责任,并果断而及时地进行调控。如果一味暧昧纵容,任由利益集团张目,悲剧性的教训俯拾皆是。



  上世纪80年代,在日元升值狂潮中,日本财团买光国内的土地物业,炒得沸反盈天后再“买世界”,最著名的案例是三菱地产购买了美国的洛克菲勒环球中心,但进入90年代后,随着信贷紧缩和地价回落,日本泡沫经济破灭,日本人在最高价买入的洛克菲勒环球中心5年后在付出了逾6亿美元的亏损后,再以半价转让给原房产所有人洛克菲勒财团。一场游戏一场梦,日本全国为这种疯狂付出了代价,日本时代随之结束。



  从1997年的亚洲金融危机到2007年的美国次贷危机,从上世纪80年代的日本到眼下的美国和欧洲,历史上很多金融危机的一个共同教训就是绊倒在房地产这个“硬石头”上。政府过度举债且债务的高度不透明、大批公共工程盲目上马刺激地价上涨、房价追着地铁轻轨跑,加之金融系统对房地产领域的过度放纵和煽风点火,烈火烹油,助长泡沫膨胀和破灭。



  发达市场经济国家泡沫经济破灭的教训说明,泡沫经济是一条不归路。泡沫吹大了,所有的利益相关者都不希望泡沫破灭。这种全民非理性的“羊群效应”和从众心理,只会让管理者左右摇摆、首鼠两端,纵容继续吹大泡沫直至最后的破灭。我们,能够摆脱宿命吗?
 楼主| 发表于 2012-3-1 14:01:07 | 显示全部楼层
任志强:楼市政策毫不动摇的基础已不存在http://www.sina.com.cn  2012年03月01日 01:31  第一财经日报微博
  阴雪

   [ 因为深层次症结在于:土地供给制度持续约束住房供给增长,而宽松的货币环境和低利率管制则持续激励住房需求 ]

  “所有的调控政策似乎都没有抓住病根。”昨日,有“地产大炮”之称的华远地产(3.90,0.07,1.83%)董事长任志强(微博)再度语出惊人。

  当天,全国工商联房地产商会旗下REICO工作室发布了“2003年以来房地产市场宏观调控政策研究”报告。

  该报告指出,“房价上涨过快”,是2003年以来政府最主要的调控对象。到了2011年,调控目的被进一步明确为要使房价回落到符合经济规律的经济水平和民众满意的政治水平。

  “我国房地产市场的确存在‘房价上涨过快’的问题,特别是2007年以后。”报告认为,房地产价格合理的上涨趋势是“房价涨幅与人均收入增长保持同步”,而2003年~2010年我国房价涨幅高于趋势线,因此存在上涨过快的问题。

  REICO工作室岳国强博士分析,这其中既有正常的成分,如我国正处于快速城市化阶段,房价收入弹性会大于1;也有不正常的成分,如持续的供不应求市场格局。因此,“对‘房价过快上涨’进行调控是必要的”。

  但实际上,在持续近10年的房地产调控过程中,行业内有关“越调控房价越高”的质疑声一直不绝于耳。

  对此,岳国强认为,“调控政策始终未能针对要害症结,对症下药。”他指出,房价过快上涨的直接原因是持续供不应求的市场格局,打击投资、投机性需求短期或许有效,但长期则于事无补。因为其深层次症结在于:土地供给制度持续约束住房供给增长,而宽松的货币环境和低利率管制则持续激励住房需求。

  “2003年~2011年的房地产宏观调控政策始终未能触及这个要害症结,使我们不得不反复地面对房价过快上涨和反复调控的窘境。”岳国强认为,“如果我们始终不愿去面对并认真解决‘土地供给管制’和‘低利率管制’这种症结性问题,那么,我们将不得不面对‘房价反复高涨,政府反复调控’的局面,而且最终走向一直想避免的房地产泡沫。”

  最近一段时期,芜湖、佛山、上海等城市纷纷经历了房地产调控政策微调随即便被叫停的过程。各地方政府试图突破或改变现状的做法,引起了行业内外对本轮调控是否还将继续的猜想。

  “原有政策毫不动摇的基础已经不存在了。”任志强直言,原来出台调控政策是因为房价高涨,现在这一状况已经不存在了。“按照逻辑上说,这个政策不管怎样都应该做出调整,但这个政策是微调还是怎么样就不知道了。”
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