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楼主: cplanning

[转载] 中国房地产业的本质及预后

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 楼主| 发表于 2019-9-12 16:23:44 | 显示全部楼层
   

  香港房价从上个世纪50年代至今上涨二百倍,房价已经达到平均30万人民币每平方米。房价收入比达到全球最高城市之一:50倍左右。
   房价高推升房租高,推升劳动者生活成本高,推升劳动者生产出来的每一件商品价格高。高成本使香港制造业早已经逃离,剩下金融、房地产业和旅游业来支撑香港经济。香港越来越高的物价,越抑制消费,香港广大老百姓时刻出于巨大的生存压力之中。
   现在香港膛房只有10几平米,平均租金也要每月5000港币租金,笼屋环境很恶略,估计大陆人没看到过,只是一个床位,就要2500港币每月租金。公屋申请现在越来越难,平均轮后要等8年,还不能超过入息,一超过就取消申请资格。

   在香港一个包子要10港币;一碗稀粥25港币;在香港吃个快餐盒饭一般需要60港币左右。。。

   香港电信盈科工人,在上个世纪的80年代月入一万五千港币左右,减降到现在一万左右,现在许多工种的月工资还不到一万。而物价天天涨:房价30万人民币每平方米,一个包子十元,一碗粥25元,一斤肉一百元。所以,香港经济增长的都是泡沫,经济增长的都是物价。物价天天上涨,而收入依旧徘徊在30年前的水平,香港居民生活水平30年来,实际上不断下降中。



 楼主| 发表于 2019-9-12 16:28:40 | 显示全部楼层
日本“失去的二十年”


      中国经营报
2004年到2005年期间,我作为斯坦福大学客座教授,在加利福尼亚州的帕罗奥多居住了一年。这里就是IT革命的中心,人所熟知的“硅谷”地区。

    那一年间,我从未见过一座冒着黑烟的工厂,该地区过去并非一直如此。加利福尼亚州是美国制造业的核心区之一,特别是军需产业曾经在美国排名第一。当地曾经建有福特公司的汽车工厂,如今却变成了购物中心。我回到日本之后乘坐新干线,看到从东京到大阪沿途都是工厂,不禁感叹差距之大。这就是世界范围内的水平分工带来的改变。

    说到世界范围内的分工,在硅谷我还切实感受到了美国与印度的分工。在圣何塞有一家思科系统公司,其路由器产量位居世界第一,公司附近住着很多印度人。

    如果拨打这家公司的电话,一定是印度接线员来接听的,并且接电话的不是身居美国的印度人,而是在印度的印度人。如今美国人对此已经习以为常,每天都会向印度拨打很多电话。

    日本沦为“其他”

    我在斯坦福大学教授日本经济课程,有一名来自中国的女同学也参加了我的研习班。她属于被称为“80后”的一代人。

    “80后”指1980年以后出生的年轻一代。他们是中国历史上第一批能够普遍接受高等教育的一代人。我的这名学生也非常优秀。

    环顾斯坦福大学的校园,我发现增加了许多中国留学生,日本人却踪影全无。回想起20世纪80年代日本留学生曾经作为一大势力活跃在校园里的情形,让人觉得恍若隔世。

    我查了一下斯坦福大学留学生处提供的统计资料,结果发现一个令人吃惊的事实:

    20世纪80年代,来自日本、中国、韩国的硕士及博士留学生大致都是100~150人。但从那以后,日本留学生开始减少,而中国留学生则迅速增加。2003年,中国留学生超过400人,而日本留学生却不到100人。虽然说中国人口众多,留学生人数多于日本也不足为奇,但使我感到震惊的是,韩国总人口还不到日本的40%,留学生人数也超过了300人。

    几年之后,我再次查看同一项统计资料。来自中国、韩国的留学生人数仍在不断上升。那么日本呢?日本竟然被分类到“其他”当中,无法掌握准确数字。日本沦为“其他”了!这比2003年的统计数字更让我震惊。

    以上例子都说明,“大发展已经开始,日本被抛在了后面”。而在日本国内,人们没有什么机会能感受到这一点。

    现在的世界不同于日本高速发展的时代。在当今的环境里,“1940年体制”再也无法发挥作用了。所谓“1940年体制”,是指日本在对外战争期间形成的,以举国之力来支持战争的国家总动员体制,这套体制二战后毫发无损地留存了下来,构成了20世纪下半叶日本经济体制的基础。不摆脱“1940年体制”,日本就不可能在新的世界经济环境中取得发展。

    日本经济正在走向下坡路,这个事实可以通过各种数据得到证明。日本的实际GDP年增长率在20世纪80年代是年均4%左右,而90年代的很多年份只有2%或者更低。

    日本制造业销售利润率的变化,也显示了同样的倾向。在80年代,利润率为4%左右,90年代以后则降到3%左右。只有2004~2007年以及最近的日元贬值期间,利润率才会高于这个水平。日本企业只能在日元贬值时期,由于用日元统计的销售额增加,使利润率看上去有所增加,此外就很难提高利润率了。

    日本的工资水平也是在90年代中期达到顶点,以后一直呈下降趋势。

    再看日本矿业生产指数的长期变化。该指数在90年代初之前一直保持上升趋势,之后则基本在一定水平停滞不前。在日元贬值的2005年及2006年前后,曾经暂时有所增加,但2008年世界经济危机之后再度下降。

    另外一个值得关注的是汇率。通过考察各国物价上涨差距并进行调整之后得出的实际汇率指数,可以发现,日元汇率在90年代中期达到约140的顶点之后,一直呈下降趋势(实际汇率指数数值越大,表示日元价格越高)。也就是说,以20世纪90年代中期为分界点,之前的日元升值倾向开始逆转为日元贬值倾向。

    “战后50年”大转折

    我在调查日本的出版统计数据时吃惊地发现,图书的销售额也是在1996年达到了最高点。现在的图书销售额仅为1996年的三分之二左右。这意味着,除了我们通常所说的经济活动领域之外,连知识文化领域也是在90年代中期达到了顶点。

    准确地说,知识文化领域销售额“减至三分之二”的缩减程度,要比GDP等经济活动的衰退更加严重。我们需要认真地思考,这个事实意味着什么。

    20世纪80年代我从国外回来,感到日本的年轻人很多。可是现在,我的感受却恰恰相反。

    2013年,日本65岁以上人口占总人口的比例增至25.1%,多达总人口的四分之一。现在去度假场所,到处都能看到高龄的老人。而酒店等设施都还是经济高速增长时期的原样,由于缺乏修缮早已变得破旧。20世纪80年代,邀请国外学者来日本参加研讨会时,我们经常使用箱根或者伊豆(编按:均为东京周边休闲旅游胜地)的酒店里的国际会议室。如今看到这些设施被孤零零地闲置起来,我总会感到非常失落。

    综上所述,日本的各种经济指标都在1995年前后到达顶点,之后开始下滑,直到现在。日本经济长期维持下跌趋势,这是在1995年,也就是“战后50年”的时点上,谁都不曾预料到的。在那之后,也就是战后50年到战后70年的20年期间,才产生了上述显著现象。

    这20年期间,许多日本人都有一种危机感,担心“90年代中期以后,日本经济似乎状态不佳”“莫非日本经济正在衰退”。问题是,为什么会出现这种情况?

   一般的观点是:“原因在于通货紧缩。”人们认为,由于股价与地价下跌,引发了不良债权问题,导致金融系统瘫痪,使日本经济陷入衰竭。消费物价指数不断下降,大家都认为“以后再买更划算”,企业制造出产品也无法高价出售,利润率因而降低。因此,日本衰退的原因在于通货紧缩,只要实施金融缓和政策,提高物价,日本就能走出困境。

   但这种观点是错误的。日本经济萧条的根本原因,不在于地价下跌导致不良债权迟迟未能偿清,也不在于居民消费物价指数下降,而在于日本的产业结构和经济体制不再适应新时代的要求。

    经济学中有“要素价格均等化定理”。也就是说,“在进行贸易往来的世界,如果两个国家采用同样的技术进行生产,即使劳动力等生产要素不跨越国境往来交流,两国之间的工资水平也会趋向均等”。依照这个理论,如果中国推动工业化,与日本开展同样的生产活动,那么从长期来看,日本的工资将不断下降到与中国相当的水平。这正是20世纪90年代以后,现实世界发生的各种困扰的本质所在。想要避开这个工资水平不断降低的过程,唯一方法是开展中国所没有的经济活动。换句话说,只有高生产率的新兴产业才能重新焕发活力。

    令人遗憾的是,至今仍然有许多人认为,日本经济的难题可以通过金融缓和政策得以消解——而这才是日本无法摆脱长期停滞的死结所在。

    “有路必有丰田车”

    20世纪90年代以后,美国在经济活动中积极引进IT革命,构建起以先进服务产业为中心的新型经济结构。不过也有过度的一面,美国的住宅价格产生了泡沫。

    如前所述,2004年起,我曾在美国加利福尼亚生活了一年。这里既是IT革命的中心,也是住宅价格泡沫的中心区域之一。因此,我有机会亲眼见证美国住宅价格不断上涨的实际过程。

    那时每天送到家里的报纸中,总夹有大量宣传图册,多是色彩鲜艳的售房广告,上面登着待售住宅和经纪的照片,以及楼价。我的住所附近随处可见新房拔地而起,从斯坦福大学所在的帕罗奥多,到著名的海滨文艺小镇卡梅尔的路上,旧金山远郊这片过去荒无人烟的地方,也建起了崭新的住宅。

    全美国上下都沉浸在房地产的狂欢气氛之中,但只要看看那难以置信的价格以及房价急剧上涨的速度,就能明显地发现这只是一场泡沫而已。不过,硅谷的IT产业正在迅速成长,其显著成绩使大多数人无法清醒认识到泡沫的存在。

    虽然房价足够高了,但人们以为,“反正会涨价,买多贵的住宅都没事儿”,卖掉买来的房子就可以赚到差价。从银行也能轻易获得住房贷款。甚至出现了下面的奇妙现象,即通过住房贷款拿到手的钱比实际房款还要多,买房人又用多余的钱买了汽车,汽车的销售台数更加水涨船高。

    那一时期美国市场上销量最好的是丰田汽车。加利福尼亚的路上行驶的,大有全是丰田汽车之势头。我也买了一辆丰田,因为回日本时,这个牌子的车更容易卖出去。

    美国房价上涨拉动了丰田汽车的销量,日本的出口增加了。所以,日本的贸易盈余上升与美国的房地产泡沫有着紧密联系。

    不仅如此。日本出口赚来的利润,还会以资本输出的形式再度流向美国。我们无法通过统计来查明这些流回美国的资金的具体用途,但毫无疑问,其中的一部分是用于购买住宅。

    美国经常收支陷入赤字,并非完全源自日本的资本输出。从中国和中东产油国等流向美国的资本金额也十分庞大。换句话说,美国向全世界借钱,用来购买房产和汽车等,维持着舒适富足的生活水平。这样的生活接下来又增加了美国的进口,导致世界各地的资金源源不断地流向美国,又从美国回到各国。这个循环,就是房地产泡沫时期美国经济和世界经济的基本结构。

   
 楼主| 发表于 2019-9-12 16:30:19 | 显示全部楼层
日元贬值饮鸩止渴?

    还有一点值得注意,尽管当时日本的丰田汽车畅销,占据了美国的大街小巷,但日美之间却并未发生贸易摩擦。这与20年前“广场协议”签订时的情形截然不同。

    所谓“广场协议”,指的是1985年9月22日,美国、日本、联邦德国、法国以及英国(简称G5)的财政部长和中央银行行长在纽约广场饭店举行会议,达成五国政府联合干预外汇市场的协议,其主旨是诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值,以削减美国的巨额贸易赤字。

    日本汽车席卷美国市场,是促使“广场协议”签订的一个重要原因。但到了2004年和2005年,丰田汽车在美国销量的增加却未引发任何麻烦。

    这是因为与20年前相比,美国的产业结构发生了很大变化。当然美国仍拥有汽车产业,但与从前不同的是,如今该产业在美国经济中不再占据重要地位了。苹果公司等水平分工式制造业、谷歌等新兴IT服务产业,以及持续发展的金融业,成了美国的核心产业。汽车产业的衰退,不再是左右美国政治的重要因素了。

    2004年,日本进行了大规模的外汇干预,其结果就是日元不断贬值。日本国内的制造业借此得以暂时好转,恢复了盈利能力。甚至公认难以为继的“重厚长大型”产业的经营状况也出现好转,奄奄一息的新日铁公司更奇迹般地复活了过来。日本钢铁企业以前大致徘徊在年均1亿吨水平的产量,在这一时期有了显著增长。

    机电产业也有了将工厂迁回日本的倾向。夏普公司分别于2006年在三重县龟山市、2009年在大阪府堺市启动大型液晶电视机工厂。松下电器公司于2007年和2009年在兵库县尼崎市增设了等离子电视机的生产工厂。

    对于这个趋势,我强烈地意识到不对劲儿,有一种“不可思议”的感觉。日本出口产业的利润情况好转完全是日元贬值带来的,当看到工厂回归日本的现象时,我相信,“这是错误决策,是与从长期来看的时代变化趋势背道而驰的”。

    2005年和2006年日元贬值时期,日本的企业经营者心里都藏着一个愿望,“只要日元贬值,日本就能重拾往日辉煌”。这成了麻醉人们神经的毒品。不去追究衰退的真正原因,只追求短期的利润好转,这种治标不治本的敷衍做法如今变得极为普遍,我对此感到十分不理解,更加怀疑“日本企业的高层管理者们是不是从来不关心世界经济潮流的重大变化”。我将上述观点写进了2006年和2007年出版的《日本经济真的复活了吗》、《制造业幻想将会毁掉日本经济》这两本书里。

    正如我所担心的,几年之后,无论是夏普公司还是松下电器公司的电视机部门都惊现巨大亏损,陷入危及企业存续的不利态势之中。日本机电生产厂家回流国内增建工厂的做法,一败涂地。

    不过,我也是到了更后来2008年秋季,日本因世界经济危机的影响出口锐减,才确信自己的判断没有错。2011年日本的贸易收支转为赤字,直到今日仍然是贸易赤字状态。对此,一般的解释是:“东日本大地震以后,日本停止核电业务,导致能源方面的进口增加。”

    不可否认,这的确是原因之一,但最关键的还是:日本的制造业未能适应世界经济环境的变化。

    美国“咳嗽”世界“感冒”

    美国的房地产泡沫于2007年破灭。其原因是房产价格下降,不能按期偿还房贷的情况急剧增加,导致以房贷为基础的证券化产品市场价格暴跌。这次危机又称为“次贷危机”,因为引发问题的房屋贷款,多为面向低收入人群的次级抵押贷款。

    2008年9月,美国老牌投资银行之一的雷曼兄弟公司宣告破产,信用危机笼罩了整个美国金融市场,并迅速蔓延到全世界的金融市场。这就是触发了世界金融危机的“雷曼冲击”。

    此时美国政府迅速投入相当于70万亿日元的巨额资金来救市,表明了阻止金融机构连锁破产的决心,以此来安抚市场的恐慌。政府救助以贷款的方式进行,各主要金融机构几乎只用1年时间就全部还清了欠账。到5年之后的2013年底,美国基本上消除了2008年金融危机的影响。

    此次风暴基本上没有对日本的金融机构带来什么影响,因为日本没有对金融衍生品进行投资。但日本的出口产业却因此受到巨大冲击。

    2004年到2007年,即金融危机爆发前数年,日元一直不断贬值。于是出现了大量利用日元的低利息进行贷款,再将日元换成美元投资的“日元套息交易”。为了促进日本的资金流入美国,日元被人为地推进贬值。

    然而金融危机之后,投向金融衍生商品的资金大量收回,重新流向日本,日元自此急剧升值,加上美国市场缩小,日本的出口产业受到了毁灭性的打击。同时日本股票价格暴跌,丰田汽车公司的股价走势,甚至陷入了垂直下降的自由落体状态。

    金融危机波及制造业,日本厂家纷纷公开要求政府给予补助。例如节能环保汽车制度就是对汽车产业的补助;传统电视播放方式被强制转为地面数字播放方式,也是为了辅助机电产业,促进电视机的换代消费。还有,提高就业调整补贴的支付上限,是为了帮助企业继续雇用过剩的员工。对此,几乎没有任何反对意见,因为日本人普遍认为:“政府理应补贴陷入困境的产业部门。”

    金融危机之后,原本投向美国房地产的资金转而投向英国等欧洲各国,导致这些国家也产生了房地产泡沫。待泡沫破灭之后,各国金融机构陷入经营危机,政府不得不投入公共资金救市。如此一来,又引发了普遍财政危机,使整个欧元圈陷入恐慌。

    与此同时,中国为了防止金融危机引发经济萧条,连续5次降息,实施了总额高达4万亿元人民币的大型经济刺激政策。这导致中国国内发生了房地产泡沫的膨胀,以及其后的房价下跌(编按:此处指2014年中国国内出现的短期房价下跌现象)。我认为,对房价下跌造成的金融机构及地方政府的不良债权问题,中国政府至今仍未能有效处理。

    换言之,到目前为止,世界经济还是没有找到金融危机之后的新的平衡状态。

 楼主| 发表于 2019-9-12 16:55:32 | 显示全部楼层
美国独立战争为何拖垮法国而非英国




  18世纪末期,英国的掌上明珠——北美十三州发生了独立战争,美国人也称这段历史进程为“美国革命”。

    北美十三州能够独立成功,并不在于他们的旗号与理想有多么高大上,也不在于美国开国精英们的能力有多么强悍,最终的结果取决于英国三大宿敌“法国、荷兰、西班牙”对美国独立战争的支持力度。英国甚至感到,若北美“平叛战争”继续下去,不仅其他殖民地可能被宿敌侵吞,本土也可能遭到入侵,所以无心再战。

    法国在七年战争中败给英国,一直心怀怨愤,而在美国独立战争中找到报仇机会。法国倾尽国力对北美十三州施予经济和军事援助,耗尽国库,为后来爆发法国大革命埋下伏笔。

    英法两国在美国独立战争期间耗资数量相当,法国国土面积是英国两倍,人口数量也比英国多出一半,美国独立战争后英国安然无恙,法国却被拖垮。个中到底有何奥秘?真相是,英国在财税、金融体制的先进性上已经远远把法国甩在后面。

    财税体系有优劣

    无论古代还是现代,战争都是最消耗金钱的项目,这还没把间接损失计算在内。就算是经济发达,财政状况良好的国家,一旦参与大规模战争,花钱就如流水,财政入不敷出,导致债台高筑,恶性通胀。

    14世纪30年代,英国国王爱德华三世挑起英法百年战争,开战后头两年,就花去约80万英镑,但当时国王的财政收入平均每年只有5万多英镑。每当战争爆发,国王的财政都捉襟见肘,为钱发愁。

    再看一个现代案例,就可以理解战争到底有多么烧钱。根据1945年的1英镑兑换4美元的汇率,二战期间(1939 -1945年),英国岁入约为705亿美元,但战费开支却达到1200亿美元。老牌工业强国的“大英帝国”二战结束时财政也濒临困境。

    话题转回18世纪末美国革命对英法两国财政影响,还得先从英法的财税体系说起。

    英法财税体系的区别,根植于政体的区别。英国自光荣革命后,“立宪君主制”日益巩固成熟。中世纪就已形成的征税要经过议会批准、政府用钱要接受议会监督的惯例得以制度化。

    如要提升财政收入,在不能随意征税、用钱又受监管的情况下,政府就需要为工商业发展保驾护航,成为市场秩序的守卫者,经济增长了,税基自然拓展,同时也有努力打造廉洁高效公共财税体制的动力,尽量减少浪费和贪腐。

    英式经济模式的特点是:一、国内基本不收捐税,“直接税”少且低,更多通过“间接税”征收。根据西欧各国过去几百年的经验,间接税使大众不易感到税务负担,直接税征增加易导致社会动荡;二、相较欧陆国家,政府管制少,民间勇于创新,企业和个人的收入在欧洲领先,民间投资活跃。

    政府权限得到规范,对经济干预很少,英式经济体系更接近“法治的自由市场经济”。

    与英国相反,法国当时是官本位社会,经济模式偏向“中央集权统制经济”。这看起来也有它的优点,决策速度快,征税比较容易,用钱也无须受到监督,法国政府的财政收入平时令各国羡慕。

    法国的税收体制比较粗糙,由省议会、市政府、教会以及包税人层层分包,它们征收税款,对王室的专卖权实施监督,根据预期收入,提前向政府缴纳预付金。

    各级包税组织中F·B成风,烟草专卖和食盐专卖的包税人,利用特权收受贿赂。下层机构将收取的税款截留一部分,自己吃饱后再交给上一级机构,而且还要收取5%的利息。税款在层层向上递交的过程中,很大一部分流入了私人腰包,并未进入国库。

    法国的税收以直接税为主,苛捐杂税多,民间感到负担沉重。各行业中又被拥有特权的垄断性公司占据,严重抑制了民营企业的发展。这些都导致民间消费水平低,投资不活跃,影响法国工商业的发展。

    英国平民的收入和企业的利润远高过法国,民众勇于消费,商人踊跃投资,使得工商业更加繁荣,政府税收又得以提升。法国人有钱后,竞相去购买官职,或用钱去贿赂官员得到特殊庇护,获得特权后再横征暴敛加倍补偿回来。

    金融模式与信用拉开差距

    英国藏富于民的模式,使得它在战争爆发之后若遇困难则拥有更多可挖掘的财政资源。但不管国民多么富有,财政收入多么巨大,一旦参与战争,军费可以耗掉80%-90%的岁入,钱都是不够用的,政府的首要责任就是筹钱。

    以往战时筹钱的方式无非有几种:一、征收更多苛捐杂税;二、大量卖官鬻爵;三、向国内外的商人或银行家借钱。

    第一种方式通常明智的统治者不到万不得已不愿过度采用,因为容易引起社会动荡;第二种方式也不能发掘太多财政资源,因为官职的数量不是无限的,同样容易造成社会矛盾的激化。

    第三种方式来钱多,是交战各方最喜欢的筹钱渠道,但需要支付利息,而且数目多少和利息高低受以往信誉的影响。英王爱德华三世曾因为赖账,致使后来的英国国王战时举债频频受阻。

    在第三种方式基础上,后来演化出“公债制度”。虽然早在14和15世纪,意大利的城邦就开始发行政府债券,但把这一筹钱模式发扬光大并制度化的当属荷兰。

    荷兰以商贸立国,建立强大海军可为其海上商贸保驾护航,但海军的扩充和战事需要巨额资本,荷兰开始大举发行公债,从市场中向大众募资,使得政府的财政支出的能力急剧扩充,可以支撑远超收入能力的战争。

    举个例说,公债制度之于政府,就好像一个人,月收入1000元,原本只能在千元以内进行消费,但有了公债制度,使其能支撑月耗5000元的消费活动。这一模式的优点令各国趋之若鹜,荷兰很快成为欧洲的公债发行中心。

    英国光荣革命之后,迎来奥兰治亲王,荷兰的金融技术被大力引入英国。英国可谓后来居上,逐渐替代荷兰成为欧洲的公债发行中心,募集到的巨资使英国大规模扩充海军,支撑远超过自身财政收入水平的海上争霸战,成就了大英帝国。

    但记住一点,公债发行能否成功、是否得到市场认可,一方面跟公债回报率有关,另一方面也与政府金融信用紧密关联。金融信誉又基于财税体系的完善程度,因为具备公正高效透明的公共财政,政府更容易以低利息举债。

    美国独立战争之后,英国的国债大约有2.2亿英镑,但它却以仅仅3%的利息借到,每年偿还的利息数额高达660万英镑。

    法国对战争的投入没有英国多,但也是一笔不菲的支出,加上其他开支,18世纪80年代末,法国的国债与英国不相上下,约有2.15亿英镑,但法国的贷款利息要比英国高得多,它每年要付息1400万英镑。这是英法两国的财税体系和金融信用决定的,法国只能借到高利息的国债,在国库亏空的情况下债务变成巨大负担。

    此后的历届法国财政大臣试图征收新税,但又遭到各方势力抵制,作为交换条件,贵族和精英们提出政治改革的建议。国王被迫召开三级会议协商解决财政危机的办法,自此打开通向法国大革命之门。
 楼主| 发表于 2019-10-9 10:12:41 | 显示全部楼层
中国架在房地产泡沫上的货币政策将让WTO瓦解

gewenwei 于 2016/2/7 23:24:11 发布在 凯迪社区 > 经济风云
    人民币长期看贬,这个预测可以无视美元指数的波动,因为人民币贬值的基础是人民币远远超越美元的货币供应速度和货币存量,低信用货币谋取置换高信用货币是经济人的抉择。

    中国央行外储减少,并非源于贸易逆差,其实2015年我国外贸顺差扩大56.7%,以经常项目来看,人民币汇率确实应该升值,以平衡国际贸易和就业岗位分布,引发人民币汇率贬值的是资本项目之下的逆差和人民币贬值预期之下的居民换汇,两者合力对外汇储备的消耗超越了贸易顺差之下的外汇盈余。有一种声音认为过去几年人民币升值是错误的,其实这种思维是根据表象来组织逻辑关系,没有看到不同时期的人民币货币供应量对外储的影响是不同的,过去升值是因为外汇盈余能冲销宽松货币政策影响,而今人民币增量和存量已经世界第一并远远超过国际通货美元,对汇率的负面影响已超越国际贸易盈余,贬值是市场的要求。

    中国政府肯定是乐见这种贬值,因为这可以从国际贸易中获得更加多的就业岗位来消化自身的产能过剩和弥补房地产泡沫对就业的打击,但陷于全球性经济衰退的贸易对手肯定不能容忍,尽管人民币贬值是基于外汇市场的真实供需,但其他国家没有任何理由来替中国架在房地产泡沫之上的货币政策买单,总不见得你中国养了个房地产泡沫,反而要欧美贡献出就业岗位?

    那么中国能否控制自己的货币政策呢?未来人民币是贬值还是升值?首先,中国房地产泡沫已经达到人类经济史仅见的水平,从世界上几个案例看,刺破房地产泡沫之后,央行几乎无一例外都要注入大量流动性来应对银行资本金损失和市场流动性消失,人民币货币供应量增速在房地产泡沫刺破后的几年内必然比目前13%水平更加宽松,所以毫无疑问人民币在刺破房地产泡沫后会贬值;而养护房地产泡沫,货币政策也将失去自主性而被动释放,人民币依然是走贬值通道不会回头,一饮一啄莫非前定。中国的贸易对手肯定无法承受这种贬值,即便在现在的汇率水平下,欧美也已开始对中国重启反倾销调查,将来如果在WTO框架内无法抵抗这种既定的人民币贬值趋势,唯一符合逻辑的结局就是美日欧先后退出WTO,WTO将因丧失主要贸易成员而自行瓦解。

    最近网暴德银和美银抛出的新广场协议,美银支持人民币一次性贬值,要求美联储与其他国家央行展开货币互换来稳定新兴市场金融;而德银则要求干预目前人民币贬值和美元强势的态势。美银的提议完全和1985年版本的广场协议相反,德银更接近于旧版广场协议,但是他们都忽略了重要一点,中国房地产泡沫已经是一颗世界级别的金融炸弹,2013年北京土地总市值已经超过美国GDP(16万亿美元),2015年上海的房地产总市值已经和全国GDP相当(67万亿人民币,约10万亿美元),以第一太平戴维斯发布的数据计算,中国房地产总市值达到40万亿美元是GDP的4倍,世界平均水平是2.7倍,但是对于涉身处地的中国人真实感受来说,这个数据依然保守,即使以中国房价收入比是世界平均水平的翻倍来算,中国房地产总市值至少也应该是GDP的5.4倍,超350万亿人民币(约54万亿美元)。

    当今经济社会最匪夷所思的就是,金融界对人类社会贡献甚少,有时候更是危机的导火线,但借助他们所鼓吹的宽松政策,而能赢利颇多,金融界根本不可能有严肃的经济学家,因为他们任何经济分析都会导出同一个结论:宽松,一招鲜,毫无悬念可言,真如此金融货币学书籍也不需要这么厚了。

    美银推出的人民币一次性贬值、美联储和新兴市场货币互换的新广场协议,言外之音:中国是最大的新兴市场,美联储需要替中国货币政策背书,其结局无非就是美联储引领全球宽松。但和过去不同的是,美元已经不是世界上发行量最大的货币,美国的经济总量已经不足以去稳定全球经济,更不用说去稳定中国房地产泡沫的巨大规模,通过美日欧和人民币互换来稳定中国金融体系,最终全球主要央行都掉进中国房地产泡沫的黑洞,其货币政策完全被中国泡沫牵引而失控。

    1985年版本广场协议推出的前提是日本房地产泡沫尚未成型,能够吸引和容纳博取汇差的投资资本流入,否则无法吸引持续的日元买盘来维持日元升值,同时日本以核心技术和互补产品为主体的出口贸易结构,能抵冲日元升值对国际市场份额的消极影响。这两点前提条件目前的中国根本不具备,中国的房地产泡沫之大世界上已无先例可以参考,与其配套的货币政策也已经完全失控,而以京沪深为驱动核心的北、东、南泡沫三角地带依然在当地政府引领下扩张,对外储冲击明显,即便是全球范围内货币互换也救不了人民币贬值,在外汇市场联手抛售美元无法引发市场跟风盘来推高人民币汇率;同时中国出口缺乏核心技术和差异化竞争,就是纯粹的价格战,根本抵御不了人民币升值。最为重要的一点,美日是政治和军事同盟,因此美日有极高的配合度,即便是韩国强硬的军人政治也能在美国影响下转向,中国完全不同,最大的可能就是在获取背书情况下继续自己既定的有利既得利益集团的货币扩张政策。德银强人民币弱美元的复制版广场协议,忽略了中国和日本本质的不同。

    WTO框架和世界贸易已经走向没落,几乎没有一个国家敢于正视这点,为了解决国内自身问题,全球一起构筑了一个中国经济不败的神话来提振信心,对中国的政治体制和房地产困境选择性失忆,对中国经济拉动效应有超出常理的寄托,在这种自我麻醉的状态下,新广场协议出台也不足为怪,但是一个老牌的专制国家是否能充当国际贸易的永动机?区别于朝鲜“先军体制”,中国十年经济和政治本质是一种“先房体制”,房地产每年引导中国10万亿人民币级别的非正常分配,现在的改革最多影响几百亿的规模,和房地产的负效用根本不在一个数量级,那是国务院觉得没啥动作不好交代,怎么也得搞个改革姿态,给世界一个表面华丽实质空洞易破的肥皂泡迎合一下,其实中国核心改革根本没官僚层共识,而人民意志分文不值,经济恶化处于惯性运行,看一下降不下来的货币供应量就知道了。现在官方极力用来鼓吹和遮羞的就是消费增长和服务业潜力,其实中国消费增长只是货币超常规供应的副产品再加上了统计局的数据修饰,货币供应一旦减速消费也会打回原形;服务业大部分属于面向国内市场的不可贸易部门,如何能替代面向全球市场以制造业为主的可贸易部门,这种替代其实代表的是经济萎缩,而且服务和金融都是依附于制造业而发展的。

    未来人民币走势是走逐步加速的渐贬并在某一刻悬崖式坠落的非线性过程,这客观上对应于人民币货币供应量和外汇储备越来越加速扩大的离差,主观上对应于中国政府稳定汇率初期幻想和幻想最终破灭的过程,在人民币汇率失控来临之际,拘泥于人民币挂钩一篮子货币还是挂钩美元纯属末节,这是人为可操控的技术问题,不可操控的是货币政策,套利行为之下人民币最终会无差别对全部强势货币贬值。G20即便各国能和中国达到汇率共识,中国政府也无法把G20的承诺传导到操作层面,规律就是规律,人民币贬值没有任何势力能够阻挡也没有任何政策能够挽救,离岸市场人民币趁隙突袭这种操纵手段无法改变中长期贬值趋势,而接下来WTO瓦解也是水到渠成。任何忽视中国房地产现状的经济分析,都是毫无价值的思维劳动,如果还有点经济学家的尊严,闭嘴沉默更好,对于各国政府而言,对中国以现实主义姿态评判比浪漫主义更重要,未雨绸缪总是不错的。
 楼主| 发表于 2019-10-9 15:30:02 | 显示全部楼层
从房地产数据看中国楼市所存在的问题 (2019-10-08 12:18:10)转载▼
标签: 房产       

最近,政府职能部门发布的三大数据是十分引入注目的。这三大数据是我国已基本解决近14亿人口的大国城乡居民住房问题。城镇人均住房建筑面积由1949年的8.3平方米提高到2018年的39平方米,农村人均住房建筑面积提高到47.3平方米。1987年至2018年,全国房地产开发投资累计完成99万亿元,年均增长24.8%。2018年,全国房地产开发企业数量达97938个,比1987年增加95432个;房屋施工面积达822300万平方米,比1997年增长17.3倍。
根据这三大数据,有分析就认为,中国城镇人均住房,39平方米,接近西方发达国家水平。但实际上,其中存在的问题有许多。城镇居民人均39平方米的住房,是否达到以西方发展国家的水平,这可能是一个十分模糊的概念。一是住房人均平均数高,只能是说与1949年相比,国内居民的居住条件有改善,并不等于这种改善会有多好,也不意味国内城镇居民的居住条件基本解决。
因为,住房与其他商品是有一个本质上的差别,住房不仅是不动产,是不可贸易产品,也是一个价值比较高的长久耐用品。如果中国的住房保障制度不完善,如果居民居住完全通过商品化的市场来解决,那么对于绝大多数中低收入居民来说,是一个不可完成的任务,他们的居住条件并不会随着住房人均面积增长而改善。比如按照2018年城镇人口计算,城市的存量住房有(39乘以8亿2千万人口)319.8亿平方米,而2014年至2018年,全国城镇棚户区住房改造共开工2912万套,假定每套80平方米,估算只有23亿平方米,占整个城镇存量住房的比重不足7%,而中国的保障性住房建设也只是从2009年才真正开始。估计中国的保障性住房占整个城镇存量住房的比重不会超过10%。
中国的房地产市场是学习香港的房地产市场开发模式,但是目前香港的保障性住房所占的比重50%,80%的住房都是在60平方米以下,这样的情况都让香港的中低收入者的居住都面临严重的问题。而中国的保障性住房占比肯定不足香港的五分之一,中国城镇许多住房面积基本上都在120平方米以上。在这种情况下,除非是三四线城市房价低的地方,对于高房价的二线以上的城市特别是一线城市,对于绝大多数中低收入居民来说,居住不是说基本得以解决,而是存在着严重的问题。可以说,对于高房价的二线一线城市,如果住房保障制度不健全,如果保障性住房比重没有达到50%以上,那么这些城市居民的居住条件肯定是没有得到解决,而且问题十分严重。在北京,为何地铁每天上下班那样拥挤?就在于许多居民在城里工作,下班后要挤到边远地方租房居住。他们租的住房基本上都是农民的自建住房。房间小,居住条件与卫生环境十分恶劣。
如果再加上城镇住房持有在结构上严重不合理,即少数人持有大量的住房,绝大多数人根本就没有支付能力购买所在工作的城市的住房,这就使得高房价的城市的绝大多数中低收入居民的居住条件更是恶劣。我们只要到这些中低收入居民居住的地方去看看,就会知道中国城镇居民人均居住面积39平方米对他们没有一点意义。更不要与发达国家居民的居住条件相比了。在这些国家,不仅住房价格水平不高(无论是绝对价格还是相对价格都低于中国这些城市),而且中低收入居民的居住基本是通过保障性住房来解决。
还有,1987年至2018年,全国房地产开发投资累计完成99万亿元,年均增长24.8%。可以说,这样高的投资额及增长速度同样是世界历史上绝无仅有的事情。哪一个国家的房地产投资会投入如此巨大。而房地产投资如此巨大,也是中国这个期间拉动GDP增长最大动力。如果其投资乘数达到3,在此期间只是房地产开发投资就可拉动经济增长近300万亿,这就是这个期间中国经济快速增长秘密。中国经济的“房地产化”名至实归。如果一国的经济完全房地产化,并且是以价格推高及银行信贷扩张过度的“房地产化”,那么这种经济潜在的风险肯定会越积越大及不可持续。
而且投资增加99万亿这个数据说明了中国经济的“房地产化”的严重性,另一个数据即房地产开发企业增长则说明房地产来暴利。已有的数据表示2018年,全国房地产开发企业数量达97938个,比1987年增加95432个,2018年全国房地产开发企业比1987年增长近40倍。由于房地产高利润甚至于暴利,所以中国无论是有钱的还是有权的人及企业都涌入房地产市场,他们在这个期间尽管建造不少住房,一定程度改善城镇居民的居住条件,但中国的房地产市场也成了这些房地产开发企业及政府权力者短期内席卷社会财富的工具,中国这个期间的巨额财富短期内都聚集在他们手上。所以,通过这个工具造成目前中国社会严重的财富分析不公。所以,这些数据透露出中国房地产市场一系列的重大问题。

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 楼主| 发表于 2019-10-9 16:10:48 | 显示全部楼层
国务院办公厅:《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》纯属民生保障领域的形式主义,现在中国土地、房价、房租已经全部处于市场失灵状态,价格上涨已经完全脱离生产力发展水平、甚至是货币供应量增长水平,地价、房价、房租全部被居住需求的民生属性所绑架操纵,国务院还在幻想市场能够解决民生保障问题。租房问题,无非两条,可承受的居住成本和稳定的居住状态。我们来看看以下六条能否解决这个问题:

  一是培育市场供应主体。发展住房租赁企业,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务,规范住房租赁中介机构,支持和规范个人出租住房。
  ==============================
  这段空洞,说和没说一样。国务院的很多政策,完全是从行文出发,不是从现实博弈角度出发,喊几句口号,好像市场运作就会跟着国务院口号来追一样,除了辞藻,没啥实质的东西。


  二是鼓励住房租赁消费。完善住房租赁支持政策,保障承租人依法享受基本公共服务,引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策。
  ==============================
  政策没有细则,政府也不会配合人事任免的惩罚机制,说了等于没说,以中国居住残酷现状,各个省市一把手在民主国家早就被赶下来了。

  三是完善公共租赁住房。推进公租房货币化,提高公租房运营保障能力。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员,凡符合条件的应纳入公租房保障范围。鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。
  ===============================
  公租房货币化是倒退,因为等于把民生交给市场,但是市场已经失灵,土地、房价、房租市场已经全面失灵,三大领域正在成为高效地制造贫富差距的工具。而且只要国家推进居住保障货币化和市场化,就会进一步激励民生保障资源的价格扭曲。


  四是支持租赁住房建设。各地应结合住房供需状况等因素,将新建租赁住房纳入住房发展规划。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。
  ==============================
  空话,房地产市场中现在整栋整栋居住楼空置多了,根本不是供需问题,是价格绑架问题,根本不是经济问题,是政治问题。为何现在住房大量空置却不降价?因为土地财政需要房价只涨不跌,作为应对措施,政府允许房地产企业把从土地到商品房的整条资产链都抵押进银行,而为了保证抵押物的价值不跌,房价才会脱离实际供需年年涨。房租和房价有替代性,所以任何一个精明的开发商,都不可能让房租下跌去砸自己的房价。事实上,政府把住房保障货币化和市场化,目的也基本是这样,就是为了保证房租上涨,和房价上涨土地上涨保持行动一致性,避免房地产市场价格(土地、房价、房租)出现破坏利益一致性的趋势。


  五是加大政策支持力度。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。
  ==============================
  国务院的住房保障政策,搞着搞着就会变成利益输送,政府自己搞公租房根本不需要这些政策支持,而搞出的这些优惠政策,在中国会造成什么后果,房地产公司会把这些政策变成自己资金融通的工具,促使金融体系出现更大的脆弱性,但是会降房租吗?参照上面观点。


  六是加强住房租赁监管。完善住房租赁法律法规。城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责,要建立多部门联合监管体制,明确职责分工。
  ==============================
  你国务院先严厉处理近期的几宗地王给我看看,连地王都处理不了,凭什么下面人听你的一二三四五?


所以国务院这个条文,对房地产市场的运作逻辑莫名的幼稚,强调把保障推给已经失灵的市场,本质如同过去一样,明里是号称民生保障,暗地里是为维护土地和房价泡沫,同时在执行层面,条文对房地产市场输送利益要比对地方政府的美好期望来得更实际。这条文就是国务院内部房地产利益集团起草的名进实退的阳谋。
 楼主| 发表于 2019-10-28 11:03:44 | 显示全部楼层
从“稳妥推进”到“稳步推进”,房地产税改革正在提速。作为国际通行的税种,发达经济体是如何征收房地产税的?房地产税改革涉及面广、影响深远,待论证的问题较多。为此,我们深入研究比较典型经济体房地产税的征收方式、减免政策、税收功能等,以期对我国房地产税制度改革有所借鉴。

    一、征收房地产税的目的和用途

    房地产税的征税目的主要是筹措地方财政收入和市场调控。按征税目的,房地产税可以分为欧美模式和东亚模式。欧美模式是主流,房地产税用于筹措地方政府财政收入。税制设定上“宽税基、低税率、以支定收”,税率设定一般采用比例税率、不具有惩罚性,如美国、加拿大、英国等。在少数经济体,除了将房地产税用于筹措地方财政收入,也用于打击房地产投机、调控房价。典型案例是日本、韩国、新加坡等东亚经济体。政府希望利用房地产税引导市场资源分配,调控房地产市场,对于土地囤积、房产炒作等行为征收较高的惩罚性税率。

    美国房地产税可追溯自殖民地时期,目前是地方政府主力税种,学区政府96%的收入、郡政府45%的收入和市政府40%的收入均来自于房地产税;英国市政税最早可追溯至1601年,经过长期发展,其征收目的由原先用于救济贫民转变为社会公共服务,英格兰2016年市政税占地方政府本级财政收入的43%,占地方政府全部财政收入的16%;日本固定资产税起源于明治时期的地租,1950年为充实地方财政设立固定资产税,目前固定资产税(土地与房屋部分)和都市计划税占市町村税收收入比重稳定在40%左右。

    房地产税收入主要用于地方政府公共服务和基础建设。不同经济体的房地产税用途不尽相同,大多包括民生、教育、公共安全、城市规划等。美国、英国超过50%的房地产税支出用于教育;日本固定资产税纳入财政用于市町村财政支出,65%左右的市町村财政支出用于民生费、教育费、公债费以及土木费,都市计划税是目的税,用途明确,主要用于都市规划项目和土地整备开发项目。

    二、房地产税征税基础的确定

    以评估价值为征税基础的经济体有美国、日本、德国和英国。美国房地产评估价值参考市场价值,有些州并不对评估价值进行全额征收,而是设置评估率,各州评估率有差异,如加利福利亚州评估率为40%,新泽西州为100%;日本固定资产税和都市计划税税基为固定资产评价额,土地部分约为上一年土地公示价格的70%,设置“负担率”调节机制,避免地价大幅波动带来额外的税收负担,房屋部分参照重建成本,同时考虑房屋折旧等情况;德国土地税税基参照历史估值标准,西德估值标准1964年出台,东德是1935年,由于估值标准出台较早,计税价值一般远低于市场价值;英国市政税按照房屋价值作为计税依据,房产评估基于1991年市场价值(威尔士采取2003年),根据房屋价值分为八个等级(威尔士分为九个等级)。

    以虚拟租金为征税基础的经济体有新加坡和中国香港。新加坡征收财产税,房屋税基为虚拟租金,按可比物业出租一年的市场租金(去除家居、装修折旧及维护费用)。中国香港征收差饷和土地租金,差饷税基为截止到指定估价日期时按可比物业出租的租金,土地租金分地租与地税两种,其中,地租税基为应课差饷租值,地税税基是续期当日物业差饷租值。

    三、房地产税税率的确定

    从税率形式看,房地产税税率主要分为比例税率和累进税率。实行比例税率的经济体有日本、德国、美国和中国香港。日本固定资产税统一基准税率1.4%,都市计划税税率上限0.3%,市町村政府可自行调节;德国***统一规定土地税基准税率,西德0.31%-0.6%,东德0.5%-1%,各市政府自行确定稽征率调节实际税率;美国地方政府“以支定收”自主确定房地产税税率,2018年各州实际税率介于0.27%-2.4%;中国香港差饷税率1999年以后保持为5%,土地租金固定税率3%。实行累进税率的经济体有新加坡。新加坡实行超额累进制税率,自住型住宅适用4%-16%七级累进税率,非自住型住宅适用10%-20%五级累进税率。

    从税率决定权看,根据地方自主权可分为三种类型。一是中央政府统一决定,一般是用于面积较小或中央政府和地方政府的权限分配有所限制的经济体,如新加坡、韩国;二是中央政府设置基准税率,地方政府在基准税率上进行调节,如日本、德国;三是中央政府不设基准税率,地方政府自主决定税率,如美国、加拿大。

    从税率水平看,大多数经济体实行“宽税基、低税率”税制,实际税率不高,2015年19个样本OECD国家平均房地产税实际税率仅0.54%。

    四、房地产税的优惠政策

    税收优惠主要采取减免税额、设置起征点、税额抵扣、延迟纳税等方式。居民自住房普遍享受税收优惠。新加坡采取超额累进制税率,与非自住房税率不同,自住房税率更低,且设置8000新元起征点;美国居民为自住房缴纳的州和地方房地产税可在计征联邦个人所得税时从应税收入中扣除,租赁房、商业营用房、境外房产等不扣除;德国首套自住房不收房地产税,只有在使用第二套及以上住房时缴纳二套住房税。多数经济体对低收入群体、残疾人、退休人群等特殊群体,以及政府、军队、医院、学校等公共用途房地产实施税收减免政策。

    文章来源:观点地产网
 楼主| 发表于 2019-10-29 10:38:29 | 显示全部楼层
今年截至10月21日为止,全中国已有近400家房地产开发公司宣布破产。
    这些宣布破产的房企,大部分为集中在三四线城市的中小型房企。面临资金流断裂、宣布破产的知名房企也有几家,如五洲国际、新光集团、银亿集团等。
    这些破产的地产商基本分布在中国的三四线城市,资产规模普遍是5亿到30亿之间,破产原因主要在于负债高企、融资困难等。

    2018年中国52家大型房企的资产负债率升高,有半数资产负债率超过80%警戒线,47家房企的资产负债率超过70%。其中,中南置地的资产负债率高达91.69%,建业地产、万科、恒大、融创中国、碧桂园等大型房企也都超过85%。

    恒大研究院发布的2019年中国住房市值报告,在2000至2018年间中国住房市值从23兆元爆增至321兆元(47兆美元),平均每年增加15.7%。

    从住房市值来看,2018年中国住房市值达47兆美元,远高于美国的26兆美元、日本的10兆美元,以及英法德3国合计的28兆美元。从住房市值占GDP比来看,2018年中国为356%,高于美国的126%、日本的208%、德国的238%、英国的320%、法国的341%。
 楼主| 发表于 2019-11-6 14:20:44 | 显示全部楼层

 楼主| 发表于 2019-11-11 14:23:08 | 显示全部楼层
高房价之利与弊的英国样本


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    在英国,房价已摆脱了信贷紧缩和史上持续时间最长的衰退。在经历了2007-08年的短暂波动后,在2018年房价达到了创纪录的水平。

    这意味着英国的房价相对非常昂贵,英国的房价收入比在发达国家中名列前茅。不幸的是,昂贵的房价有很多问题,它在拥有房子的人和租房的人之间造成了一个赢家和输家的局面。财富/收入不平等急剧加剧——无房者面临着更高的住房成本和生活水平的下降。高房价还威胁到地域流动性,导致伦敦等住房热点地区出现劳动力短缺。

   


    关键的是,当债务不断升高,房价总有一天会面临下跌的风险。

    比如,今年伦敦一处住宅物业的平均价格从一月份的二月份开始下跌了2%,是自2008年11月伦敦金融城正努力应对雷曼兄弟破产的后果以来的最大单月跌幅。在过去的12个月中,平均价格下跌了3.8%,是自2009年8月全球金融危机以来的最大同比跌幅。伦敦的平均房价现在为459,800英镑(600,000美元),比2017年7月的峰值下降5.9%。

   


    这仍然是英国房价中位数(225,000英镑)的两倍多。换句话说,尽管价格有所下降,但仍远远超出普通人的承受能力。随着价格上涨和负担的加大,英国房屋平均销售时间达到12周,这是三年以来的新高,而要价折扣则平均提高了3.8%。英国房地产市场面临风险。

    高房价对整体经济有什么好处和坏处?

    房价上涨的问题

    房价正以不可持续的速度上涨。根据《经济学人》对全球房价的调查,英国房价仍被高估了31%。房价与租金的比率仍比长期平均水平高出近三分之一。

  


    房价与首次购房者收入的比率:

   

    洛伦茨曲线显示了财富的不平等。最穷的36%的家庭没有财产。最富有的10%的人拥有将近50%的财产。


    1、财富/收入不平等

    房价上涨对那些有房的人(通常是老一代)来说是好事,但对那些想要买房的人来说则是坏消息。这意味着首次购房者必须将收入的很高比例用于存款和支付抵押贷款。另外,那些买不起房子的人只能租房。但是,由于供应短缺,租金往往非常昂贵。此外,这意味着那些租房的人,在他们退休后不得不继续支付房租时,将面临更大的贫困。

    2、房价上涨加剧了代际财富不平等

    房主们看到了财富的增长。那些买不起房子的人会面临更高的租房成本。高房价意味着更大的财富不平等,将国家分为从父母那里继承房子的人和不从父母那里继承房子的人。拥有房产的回报率高于经济增长率,这意味着这种不平还等会扩大。

    3、社会变革

    高房价的一个问题是它正在促成社会变革。许多人在自己成长的地方难以买到房子;因此,他们需要搬到负担得起的地方。住房成本正在改变伦敦各区的构成。

    4、供应缺乏弹性

    在英国,房价的上涨并没有反映出强劲、可持续的需求。它反映的是市场供应不足,因此它被误导为住房市场和经济潜在实力的标志。正常的供求经济原理并不适用。高房价应该成为建筑商增加供应的动力。但是,由于规划限制和缺乏可用土地,供应非常缺乏弹性。

    5、不断上涨的房价意味着首次购房者不得不承担越来越大的买房风险

    房屋债务的规模意味着,房主很容易受到未来利率上升的影响。政府最近帮助购房者获得信贷的举措促使个人借贷水平回归高位,但这很可能导致经济更加失衡,储蓄率下降,债务升高。

    6、利率上升的风险

    由于0.5%的基准利率和不断下降的银行贷款利率,抵押贷款的可承受性有所提高。然而,尽管利率可能在相当长一段时间内保持在低位,但它们仍将在某个时点上升。即使利率小幅上升,也会逆转抵押贷款负担能力的改善。许多为应付不断上涨的房价而竭尽所能的房主会发现,按揭付款占他们可支配收入的比例很高,从而增加了房贷违约的风险。

    有证据表明,房地产市场特别容易受到房价涨跌的影响。不断上涨的房价会导致财富导致的消费增加,但当房价下跌时,它会引发经济衰退。当前高房价的问题在于,随着市场纠正过度定价,房价总有下跌的风险。

    7、妨碍劳动力流动

    昂贵的房价使人们在全国范围内流动更加困难。尤其是在伦敦,房价的上涨最为剧烈,是收入的7.5倍。这可能会让首都出现劳动力短缺,因为人们更喜欢住在经济负担得起的地方。

    房价上涨的潜在好处

    1、不断上涨的房价鼓励房主消费,增强了他们对经济的信心。在经济衰退时期,这种对消费者信心和消费支出的提振将有助于经济复苏。房价下跌将延长经济衰退。

    2、银行的资产负债表。不断上涨的房价有助于限制负资产,从而限制银行因收回房屋而可能遭受的损失。房价的这一改善可能会鼓励银行恢复更正常的放贷行为。

    3、从理论上讲,高房价应该成为住宅建筑商增加供应、满足不断增长的需求的动力。高房价使得建造新房子更有利可图;房屋所有者可以将抵押贷款再抵押并获得股权,用于经济的其他领域。

   


    总结

    总的来说,从短期来看,房价的适度上涨将促进经济复苏。这是很重要的。然而,从更长期的角度来看,房价与盈利比率的持续上升令人担忧。这意味着人们买房子需要寻求获得更多的抵押贷款,这意味着英国经济将被削弱,对未来的利率变动非常敏感。这也留下了未来房价下跌的可能性。这对生活水平也有很大影响,许多年轻人难以支付住房费用。

    房价与收入之比是一个重要的经济问题。住房成本抵消了平均收入增长的大部分。解决根本的供应短缺是政府/社会面临的挑战。但是,过去的尝试被证明是不够的。如果英国人口继续增长(预计家庭数量每年增长25万),而房屋建设停留在目前的1亿至15万的水平,那么在可预见的未来,英国房价被高估的情况可能会持续下去。这对那些不能依靠遗产的人来说绝对是个坏消息。

    凤凰网房产


 楼主| 发表于 2019-11-12 11:33:38 | 显示全部楼层
我国商品房期房库存规模数倍于现房库存

上海易居房地产研究院公布了2019年全国百城商品住宅库存规模连续7个月保持同比增长态势,呼吁业界“重提去库存很有必要!”

究其由,自2015年中央提出“化解房地产库存”起,房地产库存问题被社会各界高度关注。2016、2017年全国商品住宅库存去化显著,于是房地产库存问题逐渐淡出公众关注。但是,对于房地产库存问题,实际上一直存在着概念界定不清晰、基本状况反映不全面等问题。2017年10月,受相关国家政府部门委托,上海易居房地产研究院组织院内外专家成立专门课题组,对我国房地产库存问题进行了专题研究。此后,持续跟踪相关数据变化进行更新。

实际库存包含现房库存与期房库存

目前,国家统计局公布的直接反映商品房库存的指标是“商品房待售面积”,指已达到销售、出租条件但未完成销售、出租的新建商品房(不包括报告期内已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积),它反映了商品房现房库存的状况。但是,在我国现有商品房预售制度下,可预售但尚未完成预售的新建商品房,虽然是尚未竣工的期房,但也是实际存在的新建商品房库存,可称之为商品房期房库存。

上海易居房地产研究院流通研究所所长崔裴表示,目前国家统计局和相关其他部门尚未设立直接反映商品房期房库存的统计指标,量化反映期房库存需要根据现有相关统计指标进行推算。商品房现房库存与商品房期房库存之和,可称为商品房实际库存,它反映了现实存在的商品房库存总体状况。

期房库存规模数倍于现房库存而超出合理区间
易居研究院课题组依据国家统计局公布的相关指标数据和上海易居房地产研究院自身积累的市场数据对我国商品房期房库存推算后发现:商品房期房库存规模数倍于现房库存。

2009年年末,全国商品房期房、现房库存面积分别为3.1亿平方米和1.9亿平方米,2011-至2015年,期房库存规模年复合增速高达46%,大大超出现房库存规模的年复合增速(24%)。2016年,期房库存和现房库存均出现5年来首次负增长。2017年期房库存继续下行,但同比降幅收窄;现房库存加速下降;2018年,期房库存同比降幅进一步收窄;现房库存同比降幅缩小。截至2018年年末,全国商品房期房库存是现房库存的5.0倍,比2017年的4.5倍有所增加。

从35个主要城市看,2009 年期房和现房库存总量分别为2.8亿平方米和0.9亿平方米。2011—2015年,期房库存年复合增速高达25%,大于现房库存年复合增速(20%)。至2018年年末,35个主要城市商品房期房库存是商品房现房库存的4.8倍。

2018年年末,全国商品房期房存销比为22个月,超出18个月的合理规模区间,35个主要城市中有23个城市的期房存销比超出18个月的合理规模区间。可见,商品房期房库存已成为商品房库存的主体且状况不容乐观。

商业和办公用房库存压力更为严峻

2016、2017年是房地产去库存大幅推进的两年,但直至2018年12月末,全国办公楼、商业营业用房现房库存相比于各自2017年1季度的峰值仅分别下降了5%和14%,去库存效果并不明显,导致两者在商品房现房库存中的比例明显增大。2009年以来,全国办公楼和商业营业用房现房库存存销比始终远远大于商品住宅现房库存销比,截至2018年12月末,全国办公楼和商业营业用房现房存销比分别为36.3个月和42.5个月,同期商品住宅现房库存存销比为13个月。

2018年,全国商品房期房库存中,住宅与非住宅(主要是商办用房)的占比基本持平,但非住宅商品房期房的存销比(157个月)远远大于住宅期房的存销比(18个月)。这与商办用房销售去化困难有密切关系。从2005年—2018年全国不同类型商品房期房销售面积来看,期房销售的绝对主力是住宅。
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