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楼主: cplanning

[转载] 中国房地产业的本质及预后

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 楼主| 发表于 2012-3-1 14:02:16 | 显示全部楼层
REICO报告称房价调控未能对症下药

  新浪财经讯 2月29日晚间消息 REICO工作室今日发布《2003年以来房地产市场宏观调控政策研究报告》,称关于房价上涨过快的政策调控始终未能对症下药,其直接原因是持续供不应求的市场格局,但深层次症结则在于土地供给制度。华远地产(3.91,0.08,2.09%)董事长任志强(微博)则直言,现有的房地产调控政策都是错的。

  上述报告从房地产市场调控政策的主要对象,即房价上涨过快、投资增长过快、住宅供给结构、投机性购房和保障房建设等五个方面进行分析。华远地产董事长任志强进一步评论称,现在所有的房地产调控政策都是错的,都没有抓住病根。“这五方面的行政措施无法解决根本问题而只解决表象。有些发展阶段房价必然高,有些阶段是不合理因素造成房价高,而我国的现实是两者叠加。”

  具体而言,报告称,房地产价格合理的上涨趋势是“房价涨幅与人均收入增长保持同步”,房价收入弹性约等于1。而2003至2010年我国房价涨幅高于趋势线,房价收入弹性已经达到1.38,存在上涨过快的问题,对“房价过快上涨”进行调控是必要的。

  但房价过快上涨的直接原因是持续供不应求的市场格局,深层次症结则在于土地供给制度。而关于“投资增长过快”,而宽松的货币环境和低利率管制则持续激励住房需求。

  “2003年至2011年的房地产宏观调控政策始终未能触及这个要害症结,使得我们不得不反复面对房价过快上涨和反复调控的窘境”,《报告》给出如是结论。

  关于“投资增长过快”的调控,REICO报告认为,对“房地产投资过热”的担忧,导致政府对房地产市场的调控,始终从控制价格和控制投资两方面同时入手。即使在2007年以后,虽然认同了“供不应求”的现实,并开始强调加大供给,但在措施中依然包含着某些防范和抑制“投资过热”的措施,例如“继续严格执行房地产投资资本金比率”、“严格控制房地产开发贷款”等。

  报告提出,要正确认识住宅投资增长变动的规律性,提高调控的预见性。从国际经验看,在快速城镇化进程(达到70%)完成之前,住房建设投资规模呈持续快速增长的态势。参照国际经验,我国住宅投资的增长速度并不快。

  报告认为不宜频频产生投资“过热”的忧虑、恐慌。  宏观调控者尤其要注意剔除“房地产名义投资中土地价格变动的影响”,把握真实的房地产投资增速。

  对于投机购房的调控,报告称投机是市场不均衡的表象,是后果而不是原因,一味的指责、打击投机行为,对于解决经济问题是舍本逐末。相反,以出租为目的投资性购房,应予鼓励。

  此外,针对保障房建设的评价,报告认为现行住房保障政策体系设计缺乏内在逻辑和清晰的目标,长期稳定的制度目标与短期调控的临时性需求混在一起,如此的执行效果及可持续性冷人忧虑,有将“基本保障”泛化为普遍社会福利的倾向。

  “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中城联盟、万通、华远等共同资助建立。据任志强介绍,上述报告已经向国务院参事办进行了汇报,以供其在两会期间进行讨论。(丁蕊 发自北京)
 楼主| 发表于 2012-3-7 12:35:37 | 显示全部楼层
古人云:“生财有大道,生之者众,食之者寡,为之者疾,用之者舒,则财恒足矣”。古人都知道劳动创造财富,创造的财富多而消费得少,国家就富强,而我们现在的国度特别是大城市则完全颠倒过来了,变成“生之者寡,而食之者众”。很多人不用工作,有的年轻人啃老,富二代、官二代及炒炒一族更是不用付出任何劳动而成为食利一族,消耗了巨大的社会财富。鄙人所在的上海远郊,大多数原住民们更是不用工作,收收租米就可以过上优越的生活,平时主要的活动事项就是打牌泡妞旅游,而当地的很多工厂却因招工困难而开工不足。诚然现代文明解放了生产力,人们不用像以前那样卖命地、高强度但低效率地工作了,但社会不是养老院,必须依靠足够的生产才能得以维系正常运转。奇怪的是经过了这几十年的发展,从古至今秉承的多劳多得不劳不得或少得的理念在我们特色国反而遭到了颠覆,年轻一代们都在疑惑,干嘛要拼死地工作?打工一辈子还没有倒卖一套房子赚的钱多呢。

    问题是等大家都不劳动,都等着投机收租米、想过人上人生活的时候,社会就失去了生财的大道,而市场积累的财富总有衰竭的时候,等财富消耗得差不多了,大崩溃是可以预期的。这一天会远吗?让我们一起拭目!
 楼主| 发表于 2012-3-15 18:00:01 | 显示全部楼层
茅于轼:缓解不了多少。
  普遍看法是,今年整个经济情况并不太好,国内、国外都有很多问题,政府要保持经济还有适当增长,只能发钞票。当然,发钞票也很危险。中央政府有一个提法:“谨慎的货币政策”  钞票不能发得太多。但增长慢也造成很多问题。在通胀和经济增长之间,政府怎么选择?还是不得不迁就后者。通胀的实质是政府收了大家的税。一年5%的通胀率,就征了你5%的税。税跑哪去了?政府手里。你的购买力变成政府的购买力了。问题是,政府拿这个购买力去干什么?如果干了好事,没啥问题。它拿去随便乱花,公款旅游,公款吃喝,那就糟了。这是关键。

中国经济的第一大危险就是房地产市场。空房那么多,我估计30%都不止,恐怕有50%,这太危险,也是极大的浪费,空房消化不了,最后就是泡沫破灭。

  我估计将来房价不止降30%,再降一半,甚至降60%都有可能。要想办法消化空房。有个办法是收空房税,房子空一年就开始收,租出去就不收。结果就是租价大幅下降,给租房的人带来很大方便。我觉得这是一个非常必要的措施。房地产泡沫肯定要破灭,没有第二条出路。但是不知道哪一天破,可能今年,也可能明年。地方政府阻止不了,这是经济规律。
 楼主| 发表于 2012-3-16 16:43:37 | 显示全部楼层

叶楚华:让房地产崩盘才能救中国经济.只能如此了

各位注意,我这里使用卖地财政一词,而不是使用土地财政一词,土地财政有高级低级之分,卖地财政属于低级且极为有害的土地财政。更高级的土地财政就是美国那样的土地财政,全面开征房产税,本质上房产税也是基于土地而征收,所以不妨把它看做高级土地财政,之所以说它是高级,在于它是良性的。中国必须果断拔除房地产泡沫这个大毒瘤,否则中国经济将走入万劫不复的境地,到时候没有任何一方不受残害,包括卖地的政府。郎咸平教授强调美国征收房产税并非为了防止房产泡沫,而是相当于物业费,政府会提供相应的物业服务。这种说法不足道,不管美国政府初衷是什么,它客观上就是起到了遏制房产泡沫的作用。我还可以给郎教授举出反例,韩国就是用大幅征房产税的办法打掉了楼市泡沫。


  为什么必须打掉房产泡沫?很简单,克鲁格曼已经告诉我们违法广告:任何资产泡沫,都是无人操纵、自发形成的庞氏骗局。在这种骗局的过程中,参与者都很过瘾,因为过程中的每个参与者都获利,直到最后一批接盘者,最后这批接盘者将血本无归。它从头到尾是一场金钱数字游戏,以极大的成本制造了大量用不着的房子。中国的房子已经成为一个吸金黑洞,所有实体经济的资金都能被他吸干,到最后中国的产能将遭到极大破坏,没有了产能的中国,必将成为世界数一数二的穷国,如果再不果断打掉房产泡沫,中国经济的未来五年的轨迹就是:通胀-滞涨-大萧条。

    全面开征房产税,连县城也不要放过,用这税收来代替卖地财政,不用管这些买了房子的人的死活,救中国经济比他们更重要,这些投机者自作孽不可活。即便楼市硬着陆也没什么,房地产蹦了,就是中国经济的福音,只有这个东西崩盘了,才会有中国技术创新、创立国际品牌的可能,才会有中国实体经济的第二春。


  以下摘自我的新书《郎咸平说对了吗》,签名本获取方式为http://item.taobao.com/item.htm?id=10591378186&
  


  去年房价的新一轮猛涨再次引起关注,而年底龙永图先生揭示了一个惊人的秘密:高房价是可以控制的,关键在于地方政府愿不愿意去控制。他直言“政府做得不够”、“政府不是穷得丁当响,是有钱”、“应该2/3房子由政府提供;1/3开发商去做,这部分房价越高越好,让富人去买,税收给政府”、“可以将高档房放在郊区,富人不是有汽车吗?让他们开着奔驰宝马去”。

事实上,这不算什么秘密,甚至于可以说,龙永图先生充当的是喊出皇帝没穿衣服的那个小孩子。

      诚然,房地产价格迅猛增长,居高不下的重要原因之一是地方政府的推动。地方政府在市场监管、公共品提供、保障社会公正上严重失职。

     1994年分税制改革造成财政“联邦化”现象出现,即绝大部分财政收入集中于中央政府,地方政府的财政收入则急剧下降,而其开支却未降低,因此基层政府普遍处于入不敷出的状态。这样就导致了地方政府寻求开源渠道增加财政收入,土地公产是地方政府的可支配资源,土地资源在很多地方成为重要的财政收入来源。
      另一个原因是,许多地方政府将房产列为推动经济增长的支柱性产业。在许多地方,房产已经成为地方政府GDP上升的重要支柱。
      表面上看,房地产繁荣推动经济增长,增加地方财政,然而以土地换取GDP的暂时增长完全是短视的行为。
      更严重的是,房产过度繁荣正是抑制内需的重要原因之一。房地产及房地产相关行业需求的拉动,是以更大范围、更多行业的消费需求被压抑为代价的。房价越高,其对内需拉动的破坏性就越大。我国最终消费占GDP的比重已从上世纪80年代62%强下降到2005年的52.1%,居民消费率也从1991年的48.8%下降到2005年的38.2%,可世界平均消费率却高达78%~79%。高房价将民间财富洗劫一空,严重影响了普通民众的消费信心与消费能力。
      房地产泡沫将导致通货膨胀,通货膨胀将可能引发经济危机。纵观世界各国或一些地区所发生的金融危机,绝大多数都是从房地产泡沫开始的,比如中国香港、日本和美国都发生过这种事情。
      同时我们可以观察到,中国建筑质量普遍比较低劣,建筑寿命仅为30年而已,而英国平均为132年,这使得使资源贫乏的中国成为全球最大的房产建设浪费国。
      总的说来,房地产泡沫必须要严肃对待,地方政府更不能将房地产行业视作拉动经济增长的支柱产业与引擎。这就要求对地方政府官员政绩考评要从单纯的GDP指标增加为包含地方民生与长期经济增长潜力的综合指标,防止地方政府的短期行为,使得中央政府的房产调控政策达到应有的效果,从而改善民生并提高经济发展质量。

事实上,高房价和房地产拉动经济增长本身就是个伪命题。我只说两点,第一,所谓房地产可以拉动近百个关联行业的增长,这是错的,不是房地产会拉动,而是只要盖房子就会拉动,只要稍微有头脑就懂得房地产和盖房子是两个概念。比如允许百姓集资建房,这照样可以拉动那些行业,什么水泥、钢筋、装修通通都需要。高房价的房地产更不是拉动这些行业的原因,房价再高,好处主要被开发商和炒房者拿掉了,至于钢筋水泥、装修工人的收入等等上涨非常有限,房价翻四倍,钢筋水泥涨修材料工人工资总体装百分之五十就不错。用巨大的房价泡沫去拉动这些建筑材料的虚假涨价,有何意义?出来混是要还的,中国根本用不了这么多房子,今天多建了,十年之后就不用建了,今天多用的材料、多聘用了工人,十年之后就少用了。

第二,大量资金涌入楼市投机导致的虚假繁荣说成是拉动经济增长更是大错特错。社会的资金总量是有限的,投入到房地产行业的资金多了,也就意味着投入其他行业的资金少了,新涌入的资金带来房地产带来的所谓经济增长,并非不可替代,它们投到其他行业同样可以带来经济增长。
 楼主| 发表于 2012-3-16 16:52:46 | 显示全部楼层
现在很多人都在议论中国房价会怎么样跌,跌多久,跌幅多大?由于政府把房地产作为中国的支柱产业,中国这几年一直实行以货币投资拉动GDP的增长模式,而投资大部分都进入了房地产相关行业,所以房价对中国的影响之大难以预料。
         从前几天发布的中美房价数据对比来看,中国的房价已经超过美国房价几倍,这样的价格显然不是中国的普通老百姓能买得起,甚至所谓的中产也不可能,这样离谱的房价是政府,银行,房地产商,炒房族十年共同奋斗的结果,中国的房价10年来已经被炒高了4-5倍。

        地方政府的大部分财政收入都来自卖地,所以政府是舍不得让房价大幅下跌的,这样也不利于稳定,银行,房地产商,炒房族也是处在被迫割肉状态,所以说中国的房价在一年内降副超过50%基本是在忽悠,连超过30%都不太可能,但积压的房源对炒房族和房地产商的压力主要在于偿还银行贷款的压力,房子卖不出去可银行贷款和私人的借款不能不还,财富越少压力越大,不得不减价卖房,这样一来房价的降价趋势将很类似中国现阶段的股市行情,与股市中悲催的众多小股民不同,房地产套牢的都是大户,可现在大户里也要分穷富,谁的现金越多,谁挺的越久,谁压住的资金多,谁先破产或跑路,这一次温州又走到全国前面。对地方政府来说,房子卖不出去代表土地财政的终结,没人买地了,很快地方政府的财政危机就会出现,中国能解决的老办法只有银行买单,加印钞票,然后推高通货膨胀。。。。。



未来中国的房价走势将像中国股市一样注定进入大熊市,但房地产庞大的规模和对中国的特殊地位,使房价不能像股市一样大起大落,由于房价的过度扭曲没人敢接盘,房价在大部分时间里将一路阴跌,三年内跌幅超过50%很正常,而正常情况下每年的跌幅不会超过20%。



◆第六次熊市  2001年6月14日 2005年6月6日

  沪指: 2245-998 跌幅:56%  

  行情特点:在国有股市价减持的消息冲击下,2000点很快成为中国股票市场的险峰,从此之后,我们经历了长达4年多的调整,股市跌破千点。

  ◆第七次牛市  2005年6月6日 2007年10月16日

  沪指:998.23-6124.04点 涨幅: 513.5%  

  行情特点:自2005年5月股权分置改革启动展开,开放式基金大量发行,人民币升值预期,带来的境内资金流动性过剩,资金全面杀入市场,进入全民炒股的时代。

  ◆第七次熊市  2007年10月16日-2008年10月28

  沪指:6124-1664 跌幅:73%   

  行情特点:随着市场的亢奋,监管部门不断提示风险,在中国的通胀持续升温、基金暂停发行、美国次贷危机和大小非的减持等利空影响下,引发了第七轮熊市。

  ◆第八次牛市  2008年10月28 2009年7月29日

  沪指:1664.93-3478.01点 涨幅:108.9%  

  行情特点:伴随着四万亿投资政策和十大产业振兴规划,A股市场掀起了新一轮大牛市,直到2009年7月29日第一只大盘股上市和紧缩的宏观政策才结束。

  ◆第八次熊市 2009年7月29日 至今2431.74

  行情特点:跌幅不高,箱体震荡,致使许多股市高手误判,大多数股民都赔钱。
 楼主| 发表于 2012-3-20 15:13:42 | 显示全部楼层
党报:高房价危及经济运行 调控不会致经济滑坡http://www.sina.com.cn  2012年03月20日 07:26  人民网 人民日报海外版
  降价才能启动刚性需求

  本报记者 周小苑

  近日,国家统计局公布2月份房价统计数据显示,全国多数热点城市的房价还在持续回落中,尤其是北上广深等一线城市的新房、二手房价格出现全面下调,而实行限购政策的城市房价领跌迹象尤其明显。专家认为,房地产调控与保经济增长不存在政策“撞车”,应当继续坚持房地产调控政策不动摇,这不仅是当前调整经济结构、转变经济增长方式的需要,也有利于进一步扩大内需、稳定经济增长。

  高房价危及经济运行

  在实施近两年严厉的调控政策下,从去年下半年开始一直居高不下的房价终于低下高昂的头颅,直到今年初,房价全面下调的趋势才得以确立。在高房价的背景下,地方财政对房地产市场的过度依赖所蕴含的风险越来越大。作为地方财政收入重要来源的土地出让金,2011年已经升至3.15万亿元,而2009年这一数字为1.59万亿元,两年内卖地收入就实现了翻番。

  高房价所导致的不合理投资冲动,也使得消费者的刚性需求受到抑制,严重阻碍了房地产市场的健康发展。中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海对记者表示,由于房价的高进高出导致很多人只是把房屋作为投资工具,房子多的人不居住,没房的人又买不起,大量的房屋空置实际上是社会资源的浪费,也让围绕住房的消费启动不起来。

  事实上,由高房价所支撑的经济增长带来的负面影响正逐步显现。过去10年,旧的经济增长模式过度依赖了出口拉动,及以政府为主导的投资驱动。中国社科院中国经济评价中心主任刘煜辉对记者表示,中国经济的过度房地产化所造成的产业结构的扭曲非常严重,很多产能都与房地产有关。产能过剩的现象促使未来会有一个激烈的产能整合过程,而如今美欧陷入债务危机,我国出口明显减少,外部对冲力量逐渐消除,这种产能过剩就更加严重。

  降房价有利于调结构

  在刘煜辉看来,过去中国经济增长所具备的因素正在发生变化,当前中国所面临的资源和能源瓶颈以及环境压力,都将促使未来5-10年,经济结构必定经历一个调整,而在旧模式放缓的过程中,必然带来经济增长的放缓。让中国经济增长慢下来,腾出手来调整经济结构,是非常明智的选择。

  对房地产市场实施调控正是要达到调整经济结构的目的。中国社科院经济研究所副所长张平表示,目前坚持房地产市场调控方向不变是正确的。从战略上讲,中国已不敢放任房地产泡沫炒来炒去,那会炒出事情来。虽然本轮房地产市场调控对于地方政府再扩张投资的资金影响较大,但对于宏观经济下滑的影响并不会很大。

  “只有降房价才能促消费稳增长、保增长。”曹建海表示,未来扩大内需,不是依靠扩大投资,而是靠扩大消费;未来扩大消费,不是靠扩大奢侈品消费和政府消费,主要是靠扩大围绕衣食住行的居民消费,以及围绕着住房的一系列消费活动。所以只有降房价,把空置房逼出来,为低收入群体提供居住条件,才会引起后续的一系列消费活动,经济才能繁荣。

  有压有保并不矛盾

  “控制房价和保经济增长并不矛盾。” 国务院参事任玉岭认为,因为抑制投资、投机购房,虽然减少了商品房建、售,但保障性住房的大量增加,并没有使房地产总量和投入减少。去年是调控最严格的一年,但房地产投入还比2010年增加了1万亿元。如此不会影响对钢铁水泥等建筑材料的需求,不会影响经济的正常发展。

  任玉岭指出,政府工作报告特别强调房地产调控一定不能松懈,要促进房价的回归。去年严格控制投机、投资购房问题,现在已经见到了调控的效果。但是,这只是开始,调控绝不能松懈,一定要坚持下去。

  “过去只要经济速度往下一掉,我们马上就会去运用政策刺激,保增长。今年增长目标调整到7.5%已把信息传达得很明白了,未来工作重点是调结构,而不是不断加以刺激了。”刘煜辉表示,中国房地产总体的金融杠杆率相对来说不高,而且政府政策空间相对很大,它随时可以调整政策松紧的节奏,这些都可能改变中国房地产调整的进程。从目前看,政府调控决心绝不是短期的,比以前任何时候都要坚决,房价软着陆的可能性大。软着陆的理性状态就是经济发展从投资转向消费,同时,中国家庭收入比经济总量更快更显著地增长,收入增长支付能力上升,和房价下行最后会形成一个均衡点。
 楼主| 发表于 2012-3-23 18:26:19 | 显示全部楼层
王国培:中国,下一个日本?

来源:经济观察网

  中国会不会成为下一个日本,是个老话题。

  这里的“日本”,指的不是“作为成熟发达经济体的日本”,而是“泡沫经济破灭后深陷通缩、经济停滞不前的日本”。

  大概从十年左右前中国股市和楼市开始飙涨以来,关于这一问题的讨论便不绝于耳。讨论的热度大致与股市楼市的热度相当。后来虽然股市中途夭折并至今一蹶不振,但楼市的继续疯狂让对这一话题的讨论得以持续。人们纷纷担心,中国会不会发生20年前日本式的泡沫崩溃,因为当前中国与泡沫经济时期的日本有太多相似的地方。

  1985年“广场协议”签署、日元开始急速升值,到20世纪90年代初日本股市、楼市相继开始暴跌,这一时期是我们通常所说的日本泡沫经济时期。这个时期发生的最有标志性意义的事情就是股市、楼市的暴涨与暴跌。

  关于这几年的中国与那一时期日本的相似性,我的校友、知名经济学家许小年先生去年底曾发过这样一条微博:“当中国取代日本成为世界第二大经济体时,当中国的银行贷款/GDP比率超过了泡沫高峰期的日本时,当脱鞋晾脚的中国游客在伦敦、巴黎取代了摇小旗的日本人时,当中国买家在艺术和奢侈品上的风头盖过日本人时,我就祷告,中国不要成为第二个日本。”

  微博不能细言,许小年主要是感性的说出一些表象。就如人类体内出了什么毛病,会有流鼻血、脱发等外在表现一样。除了这些表象的相似点外,当前中国与彼时日本的相似点还包括:在对美贸易方面,两国出口都很强劲,拥有巨额贸易顺差;两国货币都面临对美元升值压力;两者都拥有庞大美元外汇储备;在内部,两国政府都执行了大规模经济刺激计划,具体体现为宽松的财政和货币政策,这直接使得国内包括地价、房价在内的资产价格疯狂上涨,投资投机现象泛滥……

  这些被单独拎出的直观相似点的比较当然是有意义的,可以有效引起人们的警惕和思考。但真正的比较,需要进行更理性的思考:剔除无用的信息,整合有用的信息,理顺这些有用信息的因果关系,形成一套自圆其说的逻辑系统,最终给出推理结果。

  为此,我请教了许多日本经济学家,其中包括日本前经济财政大臣竹中平藏、“日元先生”榊原英姿、泡沫经济学专家野口悠纪雄等极富洞见之士。实际上,泡沫崩溃虽已过20多年,但日本国内对于那段泡沫历史仍然没有定论,对于泡沫形成原因、膨胀原因、崩溃原因,这些日本经济学家都有一套自己的说法。同时,又由于中国的情况还是进行时,因此他们对于“中国是否会成为下一个日本”这一设问的回答也存在极大分歧,大致占据了这一设问可以有的所有回答:1.会成为;2.不会成为;3.处理得好不会成为,处理不好会成为。

  但社会科学比自然科学的好处在于,除了“人是自私的”之外,大概是没有类似万有引力定律那样的真理的。因此,在这个世界里,逻辑比结论重要。基于对这些日本经济学家逻辑与论证方法的思考与整合,我倾向认为,中国泡沫经济主要基于两个主要原因:1.城市化;2.贫富差距。

  如今,中国泡沫经济的核心问题是房地产问题,泡沫也主要存在于房地产领域。因此,搞清楚房地产问题,大致就能搞清楚中国泡沫经济。关于中国房地产问题,国内的分析很多,读来眼花缭乱,其中不乏故意放烟雾弹者。在我看来,问题似乎并没有那么复杂。在中国,房地产的价格大体由市场决定,因此,是可以用供求理论来解释的。

  房地产价格之所以居高不下,是因为供小于求。问题在于,到底是供给过少,还是需求太多。在供给方面,房地产的供给大致由土地供给决定,误差仅在于盖高与盖矮、盖疏与盖密之间。由于中国的土地供给由政府垄断,因此许多人将问题归结为政府土地供给太少。但更多的人倾向认为,问题出在需求方面。基于对未来城市化及房价上涨的预期,国民把大部分资产都投入了房地产。在这当中,购买的主力是拥有社会大部分财富的一小部分富人。他们扮演了主要需求方,房价由他们的财富水平决定,商品房真正成了奢侈品。同时,另一部分并非富足但也不穷的国民出于对“住有其屋”的强烈渴望勉强购入,这些人称为被卷入该金钱游戏中的“房奴”。而其他更穷的渴望拥有住房的人只有望洋兴叹。这便是贫富差距造成的需求的基本构造。

  就这样,富人创造了繁荣的“虚假”而“高价”的需求,这些“虚火”使得房地产“旺盛”。富人瞄准的是那些已经在城市的、渴望拥有住房的人们以及将来城市化带来的更多的这样的人们的住房需求。

  这种逻辑是没有错的,但量并不好掌握。在这种简单逻辑的如永动机般的驱使下,富人们容易陷入一种集体的狂欢,如滚雪球般的玩着倒买倒卖房子的游戏,而无暇思考他们现在投资的房子到最后有没有那么多人住。

  这种心理与泡沫经济时期的日本人是极其相似的,只不过日本人与中国富人等待的需求种类不一样。当时的日本人认为,伴随日本的发展,越来越多的跨国公司会进驻日本,他们需要办公楼,他们的外国员工需要宿舍,因此建在日本的房子将大有市场。这种逻辑也是没有错的,后来也确实有许多跨国公司进驻日本。但可惜的是,量并没有他们想象的那么多。

  所以那些投资房产的中国富人们现在面临的问题是,当人心冷淡、游戏玩不下去、没有其他富人下家来接盘的时候(在此轮调控下,这一氛围正在形成),当他成为最后一棒、需要面对真正的“穷”刚性需求的时候,怎么办?对他们来说,不好的消息是,有一部分刚性需求将在廉租房、经济适用房等保障性住房中消耗掉。而期待那些稍微富裕点的中产们的收入短期内有可观的增长,以适应现在的房价显然是不可能的。在一阵僵持之后,等待富人们的将是降价的无奈选择。而降价的幅度和速度以及因此给银行带来的损失将决定中国是否会发生日本那样的泡沫崩溃和金融危机。
 楼主| 发表于 2012-4-9 17:04:34 | 显示全部楼层
〖天涯头条〗你所不知道的冰冷的经济真相

作者:flp713  【最新:论房地产调控必然失败】  

发表日期:2012-3-31 13:27:00         

                                            

   虽然在2011年12月中央经济会议与今年政府工作报告都一再强调:要坚持房地产调控不动摇,促进房价合理回归。但是,所谓形势比人强  这个人可不仅仅只是我等生斗小民,也要包括手握大权的执政者。在越来越严峻的形势面前,房地产调控还能坚持多久,非常值得人怀疑。甚至可以断言  不超过6个月,房地产调控将必然崩溃。
严峻的形势主要在3个方面对房地产调控带来越来越沉重的压力。
  其一,地方政府财政危机。

   去年我们银监会有个数据,地方政府负债是16万亿,虽然这个数据已经让外界一片哗然,但是境外的金融机构(好象是著名的标普)还指出,这个数据少算了3万亿,实际地方政府负债是19万亿。不管是16万亿还是19万亿,我们地方政府仅仅要支付的利息每个月怎么也得1千多亿,在面临最严厉的房地产调控背景下,目前我们地方政府每个月卖地收入仅仅300  400亿,已经连利息都付不出来。
  那么税收呢?今年两会广东有个税务局长公开说:分税制中央把税收大头都拿走了,这是逼着地方犯错误。以前还可以靠卖地维持(土地收入占地方总收入2/3),现在这块收入连负债的利息都还不上,地方政府怎么维持?豪不夸张的说,目前绝大多数地方财政已经到了快破产的地步。
  内幕一:某地方政府最近高息集资,以9.5%的年利率向公务员集资,居然弄到了几个亿,勉强还能撑几个月,嗯,消息传出,各个地方政府纷纷效仿  请问,地方政府已经要靠向公务员集资才能维持财政不破产的局面,这又能撑几天?
  地方的财政危机还不仅仅是地方财政破产这么简单,还涉及一系列的民生问题。今年政府工作报告庄严承诺,今年要完成保障性住房若干套、要实现教育投入占GDP4%  那么,钱从那里来?
  管理层的算盘是盯上了地方卖地收入这块大蛋糕  现在地方卖地,就得立刻在收入中提取34%的比例分别进入教育与保障房基金。试想,如果房地产市场如果持续低迷,地方政府无法卖地  那就意味着保障房大面积停工、教育投入无法到位,这可不仅仅是管理层的面子,连里子都要丢光了。
  内幕二:现在地方政府都在想办法逾越国土部的红线,给买地的投资者这样的优惠政策。某地方政府书记公然宣称:买地者只要交纳一半的土地款就给办国土证,剩余一半款可以在一年内付清。即使这样,买地者也寥寥无几。
  第一个结论:地方债务危机、财政危机、保障房停工危机、教育投入无法到位的尴尬等等,这是压向“坚持房地产调控不动摇”的第一批筹码。
  其二,金融的压力。
  在前几年房市特别火爆的时候,地产开发企业为了拿地向金融机构贷了不少款。这些金融机构包括银行、信托、基金等等,渠道虽然不一样,但是资金源头却基本一致  都是银行的钱,或者说都是老百姓的钱。现在房市低迷,这些贷款立刻就出现很大的问题。比如信托,当初可是以年息10  13%的承诺回报吸引的投资者,现在别说回报了,连本金能否兑现都有很大问题,如果信托兑付出现问题,一旦蔓延开去,那就不得了了(银行也会出现大量的房地产坏帐)  想想08年美国次贷危机,不就2个金融机构出事,连累一大批金融机构倒闭吗?所以,最近最紧张的估计就是银监会的头头了,一些头头甚至一竿子插到底,直接盯一些金额巨大的项目,怕出事,是真怕出事。
  内幕三:据传银监会已经给信托下了死命令:不惜一切代价保兑付,如果信托自己的股本金都填完了还不能保兑付,银监会甚至会卖信托的牌照也要保兑付!
  同学们,你们知道信托牌照是个什么概念吗?这可是有钱都弄不来的第二银行资格啊。没有与高层相当过硬的关系,你就是抱着几十个亿,也未必能弄一个信托的牌照。好吧,现在已经到了银监会不惜要动这些“与高层相当过硬关系”的奶酪也要保兑付的地步,可见金融压力有多么巨大。
  巨大的金融压力是压向“坚持房地产调控不动摇”的第二批筹码。
  其三:经济下行的压力。
  在两会上我们的温总理公开承认:“今年经济下行压力很大”,即便这样,我们今年GDP增速还得定个7.5%  没办法,就业压力太大,GDP增长速度下调空间实在有限(详见我的新书《你所不知道的冰冷经济真相》,呵呵做个广告),那么,我们拿什么来保这个7.5%?
  第一架马车出口。在人民币持续升值以及人力资源成本持续上升的背景下,外贸出口形势那是相当严峻  没办法,这也是还我们过去扭曲汇率的债,出来混是一定要还的,这架马车不下滑就谢天谢谢地了,对GDP增长的贡献是指望不上了。
  第二架马车投资。再来个4万亿?09年我们投了个4万亿,结果导致CPI几十个月居高不下,政府7次降低存款准备金率,3次降息,大量铁公基投资强行停工,发改委象街道老太太一样四处约谈  不管你是洗发水还是儿童奶粉,只要你想涨价  好吧,发改委立刻就要请你喝茶。就这样才算勉强抑制了通货膨胀凶猛的势头。再来个4万亿  估计天朝就要变成津巴布维第二了。
  所以,投资今年肯定还得做一些,但是规模肯定要控制,对GDP增速贡献非常有限。
  第三架马车消费。过去,我们消费是靠房产+汽车这两大主力来支撑。嗯,现在汽油破8,汽车消费遭遇重创(2桶油真坏啊),房地产消费又要“坚持房地产调控不动摇”。消费也难以指望。
  三架马车全部停摆,我们拿什么保7.5%,如果保不住7.5%,那就不得了了不得了。
  通过上面的分析,我想任何人都可以得出同样的结论:房地产调控很快就要放开,房地产调控必然失败。
  如果你还不明白,好吧,请你找一架天平,在天平的左边请你放上一个筹码:要坚持房地产调控不动摇,管理层要兑现承诺,在天平的右边,请你先放4个筹码,分别是:地方债务危机、财政危机、保障房停工危机、教育投入无法到位,再放一个筹码:金融压力与危机;再放2个筹码:经济下行压力、就业压力,好了,现在你是决策者,你觉得是左边那个筹码重,还是右边那7个筹码重呢?
  如果你做出了结论,那么,一旦房地产调控放开会有什么结果呢?很显然,肯定是迎来房地产报复性上涨。没办法,这就是以行政干预市场,企图以人为意志去扭曲市场规律的必然结果。那些等着房价“合理回归”的人就去哭吧。

   房价总理说了算还是总经理说了算  归结到实质就是政府说了算还是市场说了算。最简单的经济规律是,房价过去、现在一直到未来只能是市场说了算,或者说总经理说了算。




  这就是冰冷的经济真相。
  立贴为证。
 楼主| 发表于 2012-4-20 15:09:44 | 显示全部楼层
草根论者:中国房地产五大悖论
东门吹牛 于 2012/4/20 12:19:12 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人

       今年的两会及其此后的国务院常务会议,一再重申“坚持房地产调控政策不动摇”,这已经不知道是多少次的重申了。之所以需要不断的重申,大概因为市场总是不那么听话,板子把屁股都打肿了还要调皮捣蛋,这个板子就需要高高悬在那里,以儆效尤。只是几年的调控下来,不只房地产,中国制造也被打了个七零八落,民营中小企业叫苦连天,中国经济的下行趋势眼看就要出现,搞不好一场经济萧条就会到来。在这个节骨眼上,还不检讨过往经济政策,政府的面子就那么值钱?


       前几天闲来无事,写了个微博,历数房地产调控五大悖论:1、打坏那只健康的腿,让它看起来和那只残缺的腿一样;2、把市场性投资变成财政性投资;3、降价的最好办法就是不准造更多的房子;4、解决住房问题就是限制人们买房子;5、把支柱产业搞成非支柱产业。微博字数有限,没法细说,这里意犹未尽,再一一道来,看看这些号称为了人民大众排忧解难的政策,到底有多么的荒唐和荒谬,也就知道有没有“不动摇”的必要了。



        悖论一,打坏那只健康的腿,让它和那只残缺的腿一样。中国的中医治病讲究辨证法,叫做辨证施治,虚补实泻。98年房改的时候,国务院文件说得很明白,中国的住房问题应当两条腿走路,一条腿是培育商品房地产市场,通过市场力量解决住房问题,一条腿是做好廉租房公租房建设,满足中低收入人群住房需要。政策定是定了,但实行起来却走了样。一个初开的市场,当然会有较高的利润,因为竞争还没那么充分,而长期压抑的需求十分庞大,加之政府发现卖地是个好事儿,把捉襟见肘的财政搞活了。这几股劲往一起使,商品房地产市场就如火如荼般发展起来,房好卖,地好卖,财政和房产商都赚个盘满钵满,很多老百姓也住上了从来没见过的漂亮房子,大家皆大欢喜。市场这条腿发达起来了,政府以为从此天下太平,中国住房问题不再是问题,忘记了另一条腿的存在。千军万马都上市场这个独木桥,价格自然涨得快,连白领中产们也忽然发现自己只能望房兴叹了。于是群情汹涌,先把房产商骂个狗血喷头,接着把矛头指向了政府。政府成了众矢之的,自然无路可退,于是就“顺应民意”,推出了房地产调控政策,说要把房价“控制在合理水平”。先是沿海,再到全国;先是限贷,接着限购,总之就是非把房地产市场打压下来不可。虽然也来了个福利住房大跃进,算是记起了还有那么一条腿,但这条腿萎缩了十几年,岂是立即能够强壮起来的?这条腿强壮不起来,把那条强壮的腿打折了,也算两条腿取得了平衡,于是就有了“不动摇”这回事。商品房地产市场也是市场,市场讲究的就是自由买卖平等交易。一场调控过后,房地产市场还是市场吗?早已残破不堪哀鸿遍野一地鸡毛了。



        悖论二,把市场性投资变成财政性投资。商品房地产一条腿走路,走的是市场配置资源的路子。十几年发展下来,从钢铁建材建筑工程装饰材料中介服务,上上下下发展出了几十个产业领域,基本都是劳动密集型产业,在这些行业就业的有上亿人。不用政府花一分钱,就盖起了这么多的房子,解决了相当于一个中等国家的就业,还积累了巨大社会财富,促进了经济的发展,上哪找这种好事去?政府非但不花钱,还用土地垄断赚了天文数字的钱,各级财政就凭这玩意撑着,才有了市政的大建设,积极财政上项目,在赚取政绩的同时,中国城市面貌大改观。说商品房地产十恶不赦,这不是良性循环是恶性循环,中国不需要这种发展,不是吃饱了撑的就是昏了头。这下好了,房地产调控一折腾,市场不准你搞,财政投资的福利房才能大搞,市场配置资源变成了政府配置资源,效率化变成了铺摊子浪费,多快好省变成了少慢差费,我们这是搞的哪门子经济?市场不会为人民服务,政府才会为人民服务,我们的逻辑就是这么荒谬。政府要是能够解决中国住房问题,过去上海滩的居民就不会十几个人挤狭小昏暗的阁楼了,更不会有筒子楼的烟熏火燎了。当靠房地产市场吃饭的上亿人没了饭碗的那一天,看你还怎么“不动摇”!



        悖论三,降价的最好办法就是不准造更多的房子。房价高了,这是坏事也是好事。坏事是价格脱离了中产阶级的购买力,助长了市场的投机性,好事是价格上升是繁荣的标志,奥巴马盼着房价上升盼得望眼都快欲穿了,那房价还是动也不动。欧洲诸国,要是统计说房价上升了,看不把全世界都乐死才怪。要抑制房价,药方其实很简单,一是适当抑制过度投机,把炒风降下来,一是鼓励房地产商做更多投资造更多房子,再就是开放土地市场,实行地权平等,使房地产市场真的变成一个市场。还有别的办法吗?没有了。靠政府强权,限建限贷限买,除了打垮这个市场,不会有什么别的作用。我们现在做的事情,最多就是延缓刚性需求,推迟现有购买力,等市场欠帐越来越多,供需越来越失衡,产业凋零失业遍地的时候,哪一天政府Hold不住了,不动摇不得不动摇了,你就等着好戏看吧。文武之道一张一弛,客观规律也。我们就是要一条道儿走到黑,再不来高房价的鬼敲门,那太阳真的要从西边出来了。现在拉不下来面子,不知那时情何以堪?



        悖论四,解决住房问题就是限制人们买房子。解决中低收入阶层,特别是流动人口的住房问题,本来是房地产调控的基本目标。不过这主要得靠政府福利房的那一条腿,辅之以商品房地产市场。等到各地的调控政策细则出来,人们不禁大吃一惊。首套房贷款优惠取消了,福利房首先面对本市居民,农民工要买你得有连续五年纳税记录,还要有暂住证居住证蓝印户口一大堆,少了一个都不行。放眼全国各大都市,城市居民哪家没有房子住?住建部统计的数据就说89%的居民家庭拥有自主产权住房。真正没房子的有钱你也买不得,有大把房子的可以首先享受政策福利,我们就是这样狠狠幽了中低收入阶层一默。等到公租房建成了,租金是个半市场价,比城中村的租金高多了,也就只能望房兴叹。福利房建设大跃进,城中村一大片地消失了,商品房断了出租房源,工薪阶层只能眼看着房屋租金一天天地往上涨,兜里的银子越来越少。房价没下来租金上去了,这就是调控折腾出来的第一成果。到底是解决住房问题呢,还是增加住房问题呢?政府说这是解决住房问题,这不是悖论是什么?



        悖论五,把支柱产业搞成非支柱产业。房地产业十几年发展,成了国民经济的支柱产业,这本没有什么好奇怪的。哪个国家在发展过程中房地产业都曾经是支柱产业,至今发达经济国家离了这个产业也不行。支柱产业不是哪个人规定出来的,支柱产业是一个事实。奇怪的是我们从上到下从左到右从官员到媒体从学者到屁民都说这个支柱产业要不得,没有哪个国家是靠房地产业发展起来的,房地产害了中国经济,只有高科技创意品牌营销渠道才是好东西,要搞不能搞房地产,只能搞绿色环保风电太阳能生物电子,房地产这个支柱一夜间成了中国的耻辱。不知道哪国的经济学家发明了这套经济理论,也不知道这套理论怎么风行起来的,中国人反正信这个。三十年来,中国经济就那么几根柱子,中国制造这根柱子在一片喊打声中被淘汰得差不多了,房地产这根柱子也被掏空了一大半。这几根柱子一倒,中国经济还有好果子吃?都说美国“阴谋论”,成天算计着搞垮中国经济,其实哪有我们自己稳准狠,拳拳击中经济要害。奥巴马如果是个中国通,早就在椭圆形办公室里乐翻了天,开八瓶香槟庆祝了。有哪个国家的政府和人民,与自己的房子和饭碗过不去?你还别不相信,中国就是这么的傻逼。把这个支柱产业搞成非支柱产业,新的支柱在哪里?我们的哲学就是管他娘的,反正看不顺眼搞垮了再说。御用学者无聊媒体网络混混站着说话不腰痛,政府连这个庞大的产业和就业市场也舍得?这真是奇了八辈子怪了!



        房地产悖论一大堆,这不过是中国近年来发展谬论的一个而已,类似的悖论满眼都是。中国经济学真是一个垃圾堆,什么奇怪装什么,全不管那是多么荒堂多么混账多么害人误国。产业升级是这样,结构调整是这样,房地产市场也是这样。哪个好听说哪个,哪个来劲做哪个,哪个赚吆喝来哪个,严肃的经济问题成了表演场,民生被挂着羊头卖了狗肉,经济被那一根根绳子勒紧了脖子。不知台下那一阵阵的叫好声,什么时候变得惨不忍睹?
 楼主| 发表于 2012-4-20 15:55:59 | 显示全部楼层
中国房地产业恢复健康租售比,也许需要5年以上时间。

  房地产租金价格指数,能够反映消费、收入与通胀的影响。通常而言,房租上升反映消费品价格压力上升。买不起房,可以租房住;租不起房,只有离开工作地寻找消费成本更低的地区。因此,租房市场的变化显示了一个地区的收入、消费临界点。而商品房价格不同,常常反映货币泡沫与投资预期收益,在2011年以前,作为投资品横行于世,反映的是投资品价格,与消费有关,但关系远不如租赁价格密切。

  从国家统计局的数据看,中国的房屋租赁指数经历了一个缓慢上升的过程。从房地产走向市场化的1998年开始到2009年,以上年基数为100计算,房屋租赁价格总指数分别为1998年的102.40,1999年的98.50,2000年的102.40,其中较高的是2001年的102.80,2007年的102.60,在100以下的为1999年的98.50,2009年的99.40。由于以上年基数100进行计算,因此房租价格让人感觉上涨较为温和。

  就具体类别而言,住宅租赁价格较高,而办公用房、商品用房相对较低。住宅租赁价格涨幅超过办公用房与商品用房,说明与居民住房切实相关的租赁热度超过了商业与办公热度,商业工业空心化,这是租赁市场市场价格难以继续上升的表现。

  与租赁价格相反,无论是商品房、住宅还是非住宅,房屋销售价格指数明显高于租赁价格指数,总指数分别为2003年104.80,2004年109.70,2005年为107.60,2006年为105.51,2007年为107.60,2008年为106.50,2009年为101.50。上述数据由下逐级上报,未必准确,2009年指数低到不可思议的程度,受到市场人士的猛烈抨击。但由此可以大致看出,在此期间,中国房屋销售价格迅猛上升,既超出了人均可支配收入的增速,也脱离了经济发展的速度,在货币的疯狂辅佐下,一骑绝尘成为最耀眼的投资品种。这一阶段中国房价上升之猛烈,恰与同期中国土地交易价格指数的迅猛上升互相印证。

  近两年,情况出现逆转,房屋销售价格受到抑制,而租金开始迅猛上升。这说明在金融去杠杆化背景下,房地产逐渐褪去投资品的光环,恢复消费品的真身。消费品价格猛涨,则说明实际上的通胀压力大幅上升,一旦超过工资增速,将成为普通工薪阶层的不可承受之重。

  据链家地产市场研究部发布的《2011年北京租赁市场年度报告》,2011年一线城市的住宅类租金水平整体均呈现上涨态势,其中北京租赁市场增长最高,成交月平均租金3280元,年度(同比2010年)涨幅为13%。

  在房地产调控的2010年,房地产市场出现明显变化,房地产价格受到抑制,而租赁价格快速上升。在货币收缩之下,房地产作为投资品的价值被市场打上了一个问号,但由于此前货币发放过多,从最低工资到原材料的普遍上升,通胀压力增加,导致租赁价格大幅反弹。如果一线城市的房地产租赁价格继续维持2010年、2011年的态势,那么这些城市将继续出现消费价格上升的空心化现象,直到煤气水电、房屋租赁等消费品价格的龙头被强有力的手拉住。

  租售比与房价收入比一样,是衡量房价是否健康的重要体温计。在2010年以前,由于房价疯狂上升,而租金温和上升,导致中国楼市的租售比越来越离谱,大城市甚至在500以上,意味着靠租金要42年左右才能收回成本,房价脱离了地球引力扶摇直上。人们买房子不是为了出租获利,靠微薄的租金也无法获利,唯一的可能性就是捂盘等待资产升值,而后转手套现。这是典型的货币泡沫与房地产泡沫。

  现在房价回稳,在近几年的时间内没有大涨的空间,而房租上升,则租售比逐渐回落到正常范围内。不考虑其他因素,设想一座购价100万元的住宅,如果租售比在200,不考虑利率成本,则17年左右可以收回成本,月租金将高达5000元。如果计入通胀,以每年4%的CPI增速,则需要26年,如果房租每年上升覆盖通胀,仍然可用17年收回成本。

  考虑到中国的收入与市场现金拥有量可能被低估,租售比200到300都在可以接受的范围之内。以2010年、2011年的租金涨幅,而房屋销售价不涨,不计入其他变量,那么,多数城市在未来五到十年可以恢复正常的租售比。

  如意算盘虽然好,但别忘记租金上涨,租房者心惊,物价与工资是民生生命线,重要性不亚于房地产销售价格。再次强调,租金上涨有临界点,那就是有当地的工商业发展、人均可支配收入上升为支撑,否则租金上升就是以通胀的方式让租售比健康,其实更不健康。
 楼主| 发表于 2012-4-23 11:35:36 | 显示全部楼层
任志强:一年半到两年后房价将暴涨http://www.sina.com.cn  2012年04月23日 04:20  中国经济网微博
华远地产股份有限公司董事长任志强。转自新快报
  任志强(微博)认为下降趋势就意味着下一轮的高涨

   综合东方财富(14.210,-0.60,-4.05%)网、《新文化报(微博)》报道,华远地产(4.18,-0.03,-0.71%)股份有限公司董事长任志强4月22日在“2012中欧私人投资高峰论坛”中表示,一年半到两年房价将暴涨。另外,任志强日前在2012年长吉地产春季发布会上再次开炮,称负利率时代不买房就是傻瓜。

  ●关键词·房价暴涨

  土地价格越是下降越需要买房

  自去年下半年开始,我国土地价格并没出现明显的上涨,同时许多地方出现了土地流拍现象,地方财政不好过。针对土地价格下降,是否应该购房的问题,任志强表示,土地价格越是下降越需要买房。“因为房价下一轮一定是高涨,我们的规律是,下降趋势就意味着下一轮的高涨。”任志强说:“土地供应高的时候,价格就会下降。”

  任志强表示,一般市场规律是1年半到两年时间为一周期,而现在预期土地价格较低会持续到明年中下半期。“一年半到两年之后,房价不会一般的涨,而是暴涨。”任志强说。

  ●关键词·高房价

  宽松货币环境和低利率是推手

  “房价过快上涨,跟持续供不应求的市场有关。”对于目前高房价,任志强表示,土地供给制度持续约束住房供给增长,而宽松的货币环境和低利率则持续激励住房需求,这才是真正的推手。而针对此问题任志强给出的解药是:房地产建设主要投入的是土地,必须逐渐改变现有的土地政策和土地供给形势。

  此外,住宅购置是资产购置,不要把住房问题与市场割裂看,这样只会违背市场基本规律。

  ●关键词·开发商

  开发商没钱了那是个例

  “说是开发商没钱了,那是因为他开发过度,属于个例。”任志强在发布会现场主题发言中,对于人们热议的房地产开发商“生存现状”给予解析,认为目前市场的开发商日子过得很好,并没有外界想象中的那么困难。在他看来,目前的情况,至少比2008年要好得多,“大家说开发商没有钱了,2008年的时候,我们到位资金,完成投资比大概是1:1.32,相比之下现在情况要好得多,大概是1:1.37,开发商现金流情况并不比2008年差。”

  ●关键词·何时买房

  有条件不投资买房的是傻瓜

  “手里面有100元,是存银行还是买房?”任志强再谈到目前的投资时机时举例说明,100元如果存20年利息也就200多,但如果买房子,兴许会升值600多,这是什么?这就是投资时机。何况现在还是负利率时代,有条件不做房产投资那才是傻瓜。他预计到2015年或者2020年才会出现老龄化,因此从现在起到这段时间内,房价绝对不会有跌的趋势。

  ●关键词·房价走势

  城市化不停房价就有上涨可能

  针对房价的发展及走势,任志强也表达了自己的观点,从国际比较来看,在城市化低于30%时,增长速度较慢,但是城市化高于30%以后,就会加速发展期,这个过程一直到城市化达到70%以上时,才有可能减缓。也就是说,城市化不停,房价就有上涨可能。“一线城市城市化率已经接近59%,已经进入平稳阶段,而二线城市只有48%,低于全国目前城镇化率的平均数,更差的是三、四线城市刚刚进入29%的城市化率,还有发展空间。”他说,城市化率较低的时候,百姓对住房需求占主导地位,因此对于三、四线城市,正处在成长加速期,房价还会持续上升。

  ●关键词·房产税

  全国推广有困难

  2011年1月28日,重庆和上海作为全国首批试点城市,开始征收房产税。一年来,房产税的政策效应在重庆已开始逐步显现,投资群体大大减少,商品住房供应结构得以优化,居民住房消费观念开始转变。有业内人士表示,这样的做法有全国推广的价值,是楼市调控的方向。

  这样的说法,在任志强看来不成立,2003年提出该机制跟调控房价没有任何关系。房产税也是地租的一种形式,全国推广有困难。实际上,让房价上涨的主要原因是土地出让金,开发商提高房价基本都是因为拿地成本增加。(媒体来源:新快报)
 楼主| 发表于 2012-5-9 17:08:25 | 显示全部楼层

牛刀:现在房地产就是中国经济30年来的一场灾难

中国房价高,房价收入比高过西方发达国家。中国房价涨,世界性的金融危机也打压不下其疯涨的势头。中国房地产犹如一个怪胎,越长越大,越来越诡异,并且还有人编造出各种理由为这个怪胎辩护,完全违背了常识。



  疯狂的楼市,荒谬的理由



  现在的房地产可以说是中国经济30年来的一场灾难,它完全背离了“居者有其屋”的基本理念,成为一个不折不扣的资本炒作的市场。房价泡沫比人类有史以来最大的拉美泡沫和日本泡沫都大,房子已经完全异化成一种只涨不跌的资产,而不是供人居住的住宅。



  房地产疯狂的背后离不开媒体与开发商的“狼狈为奸”,有关中国房地产的舆论一直被开发商变相控制。不管哪个城市,媒体都必须依赖房地产广告生存,所以各个媒体都有房地产版:报纸有房产版块,电视有房产频道,网络更是如此。大家一起吆喝房价万年涨,什么城市化、刚需、通胀、人民币升值,被吹得天花乱坠。



  那么,我们来看看刚需是什么?刚需,这是一个缺乏经济学常识的概念,在传统经济学上根本就没这个名词。经济学家易宪容认为,即使在房价很高时,也有一些消费者进入市场,但这并不能改变楼市的根本性质,“刚性需求”是房地产开发商虚拟出来、鼓励消费者进入高房价市场的一个概念。他解释道,居民的住房需求不是“刚性”的,而是有条件的,它取决于住房市场的价格水平以及居民对这种价格水平的支付能力。如果居民没有支付能力进入这种价格水平市场,居民的住房需求是不存在的。



  还有一种观念,GDP涨房价就要涨?这更是糊弄人。房价只对应城市居民的实际购买力,与其他任何经济数据都不对应,所有违背城市居民购买力的房价,必然会导致经济大萧条。更何况很多地方政府的GDP数据伪造假结果,可信度值得怀疑。种种违背常识的谬论在中国房地产极为盛行,何故?就因为开发商几乎控制了媒体。



  中国房地产的税制也存在很大的问题。中国这么大,人口13亿,而住宅的税收主要集中在交易环节,在持有环节没有税收。这样产生的导向就是鼓励市场进行交易,更直接地说,就是鼓励投机行为。当初实行这种税制和开发体制,主要是借鉴香港模式,但是香港只是一个城市,英国当时管理也只有100年,实行这种税制情有可原;但是中国这么大,一旦房地产投机猖獗,就无法收场。所以,未来一定要对住宅持有环节课以重税。



  这两种原因导致整个市场把房子不当住宅,而当作家庭的主要资产。一步一步放大了的泡沫,现在已经开始破灭。后果,无疑是严重的。



    有关房地产的四个基本常识



  衡量一个城市的住宅价格,有四个指标,这四个指标是关于房价的基本常识。



  一个是房价收入比,也是住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际惯例,目前比较通行的说法是,房价收入比在3~6倍为合理区间,如考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。但是在我国很多城市,房价收入比已超过10乃至20。房价收入比这个指标非常重要,它关系到中国经济的健康运行。其意义在于,一个健康的经济体,有赖于生产和消费有效健康地运行,而城乡居民的消费力直接关系到生产力和生产关系的水平。如果房价过高,必然会影响城乡居民的消费,消费的急剧萎缩将会导致中小企业一排排倒闭。



  第二个是租售比。租金和售价应该有一个合理的比值,也就是说,30年至50年的租金能够收回投资。而我们一线城市,却要80年至100年才能收回投资。这种投资还有价值吗?而且,有的三四线城市,连一个租赁市场都没有,那根本就不是一个成熟的市场,却无限炒高房价。这是很可笑的事。



  第三,空置率。空置率的国际标准是6%~10%。而中国绝大多数城市的住宅空置率起码在30%以上,有的城市部分地区甚至超过了50%。住宅空置,不仅影响土地资源的合理配置,更加引起相关产业的产能过剩。房地产热的最后结局,一定是泡沫破灭,不管是哪个国家,都不可避免。



  第四,住宅总值和GDP总量的比值,不能高过200%。也就是说,这个城市的住宅价值总量不能高过该城市现有GDP的2倍。仅就以二线城市来说,住宅总值已经达到GDP的3.6倍,甚至4倍。日本东京房地产泡沫破灭时,住宅总值仅为GDP的3.1倍。



  还有人说,房地产拉动消费、拉动就业,这是一个误区。房价泡沫只会蚕食大部分企业的利润,影响绝大多数中小企业甚至大型企业,而拉动的只有水泥、钢材、建材、家居等几十个有限的行业。



    回归之一:土地出让金服务于民



  一个城市的土地出让金,多少比例用于社会保障性住房的建设,住建部没有制定统一的标准,这是我国土地制度最大的一个缺陷,也是住房困境的主要原因。目前,这个标准由各个地方城市自行订立,向住建部备案即可,这就造成地方政府在认识上严重分歧,也是导致政府保障性住房严重短缺而商品住房严重过剩的主要原因。



  广东省前几年土地出让金根本就没有标准,2011年在土地出让金急剧减少后,才制定一个标准,将土地出让金的20%用于社会保障性住房建设。这个标准低于国际标准的30%,低于新加坡的50%。一般国际标准是50%,最高的达到90%,比方说西班牙。



  中国各大城市土地出让金比例与中国住房制度建设关系重大。一方面,土地出让金已成为很多地方政府财政收入的主要来源,地方政府大量挤占土地出让金推高GDP谋求政绩,而不愿拿出更多的土地出让金用于保障性住房建设;另一方面,利益集团主张取消政府保障性住房,全部实行住宅商品化,以谋求更大利益。结合我国实际,土地出让金的50%应该用于当年的保障性住房建设,应该由全国人大立法,各大城市严格执行,这样才能真正保障民生居住问题。



  回归常识,那就是将土地出让金的50%用于建设普通住宅,特别是保障性住房,以改善和满足人们的居住需求。城市市政工程和公益设施,应该由地方政府财政支出,而不是从土地出让金中获取,挤占保障性住房的建设资金。



  在保障性住房上也问题多多。首先,涵盖的群体存在诸多争议。很多国家是以纳税人在所在城市连续纳税5年以上为标准,我国大部分城市实行以户籍人口为标准,更有甚者,只为公务员解决住宅问题,其他群体一概实行商品住宅;其次是保障性住房的户型问题。很多城市公租房只有一种户型,保障性住房的主流户型应该分为两种,一种是90平方米两房,一种是120平方米三房。两房适于刚刚成家立业的年轻家庭,三房适于长期居住于一个城市、三代同居的家庭。



  利益集团强调住宅商品化,是无视居住权的行为,必然会引起社会混乱,更会引发社会的严重不公,这是我们这十年诱发高房价的重要原因。



    回归之二:实行土地金融差别化政策



  我们目前的土地金融政策存在巨大的系统性风险,泡沫破灭几乎难以避免。其主要原因就是金融政策完全鼓励投机,而不是真正为民生服务。1980年,深圳开始出现我国第一批商品房,当时深圳对住宅和商业物业、工业物业进行了严格区分,这符合当时深圳的特殊情况,但是现在应改变这一切。



  比方说,在住宅上,当时实行三成首付利率七折的优惠政策,住宅年限实行70年产权制度,这样便于刺激购买,更有利于解决绝大多数工薪阶层的居住问题,是一种积极行为;对商业物业实行的是40~50年的土地使用权制度,在金融上实行的是五成首付政策,利率不予优惠;工业用地放得更开,深圳很多村里不需经过批准就可以建工业厂房用于出租。



  后来其他很多城市模仿深圳,但是对高级公寓、酒店式物业、产权式商铺、旅游地产等商业性物业全部采用住宅式金融,一下放大了房地产的金融杠杆效应,鼓励了投机炒作。在土地上先是交纳保证金就可以办理土地使用证,后来又允许将土地使用权用于抵押向银行贷款。这是一种空手套白狼的行为,用的都是银行的贷款。在上世纪沿海房地产泡沫破灭时,海南发展银行被迫破产,一个主要原因就是,在圈地运动中产生大量的债务都是以土地为抵押物品,土地价格一下降,银行坏账就大量产生,最后只得关闭。



  所以,土地金融政策应该有所区别,住宅的归住宅,继续实行三成首付和利率优惠政策,只限于第一套房;而商业物业和高级公寓、别墅等一律不得使用金融杠杆效应,不得采取首付几成的方式,才能阻止投机行为,也才能够遏制开发商打擦边球的行为。



  因此,我们回归常识,那就是三成首付只能适用于首套居民住宅,房贷利率应该和国际接轨,其他房地产开发贷款必须按时足量地缴纳。



    回归之三:远离投机



  在中国各大城市买房子有四种形态:



  第一种形态是,绝大多数人买房子为了自住,他们是有真实购房需求的群体。他们自己赚钱交首付,三成或者五成,然后依靠每月收入交月供,所以月供和房价之间应有个合理的比例。如果房价过高,绝大多数人就会感到不堪重负。



  第二种形态是,一部分有一定财富的人买房为了出租。用一个首付款做杠杆,在银行融来一倍的资金,然后将整套房子出租。2006年以前,这种买房形态绝大多数是买商铺,只能做五成按揭。后来开发商开发出投资性小户型公寓,国家的金融政策是住宅可以二成或者三成首付,投资人在银行的杠杆效应是5倍,从商铺1倍放大到住宅3至5倍,是开发商钻了金融政策的空子。就这样,开发商一步一步把中国房地产变成了一个赌场。



  第三种形态是,买房子是为了卖出去赚取差价,这叫投机。他们仅支付二成或者三成首付,利用银行贷款购房,然后伙同媒体和开发商一起,炒买炒卖哄抬房价,牟取暴利。



  第四种形态更加荒谬,交很少首付款买来房子后,找评估机构评估成两倍甚至三倍的价格,转手倒卖,从银行套取大量的资金。上海的姚康达,买了一套200万元的房子,评估成2600万元,只用200多万元在不到半年的时间赚了银行将近2000万,还有什么比这个更赚钱?这种买房形态,叫做“庞氏骗局”。这就是房价成倍上涨的主要原因。



  住宅市场的常识是,而且只能是,改善和满足人们的居住环境,而不是用来投机炒作。只有遏制疯狂的投机炒作行为,房地产市场才有公平可言,才能做到“居者有其屋”。否则,房地产泡沫破灭,将危及整个金融体系,破坏国家经济稳定。
 楼主| 发表于 2012-5-15 14:27:18 | 显示全部楼层
《报告称九成中国家庭拥有住房 首套房收益超300% 》http://url.cn/0PprX6




北京晨报讯 (记者 姜樊) 人人都关心房价涨跌,是因为大家都有房或渴望有房。昨日西南财经大学和人民银行共同发布《中国家庭金融调查报告》,中国自有住房拥有率高达89.68%,远超世界60%左右的水平,而城市第一套房平均收益率在300%以上。

报告显示,城市户籍受访者3996个家庭中,有3412.36个家庭拥有各种类型的自有住房,自有住房拥有率为85.39%;这一比率在农村显然更高一些,为94.60%。“我国的自有住房拥有率,农村高于城市,中西部地区高于东部地区”。

而2011年中国城市户均拥有住房已经超过1套,为1.22套。这一数值比2010年中金公司发布的数据0.74套住房相比有大幅提高。

清华大学“长江学者”特聘教授李稻葵(微博)对此表示,实际上这并不与旺盛的刚性需求存在矛盾。“很多年轻人可能远离已有房产的家乡,在外地工作或生活,这也是房产刚性需求的另一个表现。”不过,他表示,目前住房已经阻碍了劳动力的流动,“虽然有些青年志在四方,不过房子买在那,可能就不会再流向其他城市,这就阻碍了劳动力的配置。”

此外,报告显示,在城市中,第一套住房平均收益率均值为340.31%,第二套为143.25%,第三套为96.70%。但这也并没有改变中国人保守的风险偏好。在这份报告中显示,中国家庭无风险的银行存款所占比例,远高于其他金融产品类型所占比例,达到60.91%。

中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁表示,中国家庭金融资产量不大,这里面大多数是无风险的金融资产,美国的银行存款占美国人总金融资产只有12.7%,所以中国风险偏好偏低,金融参与率也很低,表明中国金融市场 发展还不完善,还有发展的空间。
 楼主| 发表于 2012-5-16 10:11:55 | 显示全部楼层
报告称城市家庭资产平均247万 网友大呼拖后腿http://www.sina.com.cn  2012年05月16日02:59  中国网
样本数量

平均数

家庭有房率

家庭平均负债

  昨天是国际家庭日,网友们讨论最多的是一份《中国家庭金融调查报告》(以下简称“报告”),其中“自有住房拥有率为89.68%”“家庭负债平均为6.26万元”等一系列的数据引发大家的热议。不少网友大呼,和自身感觉相距甚远,“我欠了银行好几十万呢!”还有人说:“我拖后腿了,我还没有住房!”
  据悉,该报告是西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的,基于全国25个省、80个县、320个社区共8438个家庭的抽样调查数据汇总分析形成,涉及家庭资产、负债、收入、消费、保险、保障等各个方面的数据。昨天下午,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁接受了现代快报记者的采访,回应了几大热点问题。
  现代快报记者 项凤华 马乐乐
  样本数量是不是过少?
  样本家庭:共8438个,江苏占405个
  总体和80个市县样本人均GDP分布
  总体 样本 人均GDP 均值 中位数
  17334.8 17809.2 11370 11349
  注:从上表可以看出,样本与总体在人均GDP的分布上是非常接近的。
  “做这份报告,花了三年的时间。”昨天下午,中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁在接受现代快报采访时介绍,《中国家庭金融调查报告》,是我国家庭金融微观数据领域的全国首份报告,填补了行业空白。
  仅仅8438个样本,是否真的可以概括所有的中国家庭?甘犁说,样本抽到了江苏的泰州、盐城和扬州的405户家庭。“我们的调查数据不能代表江苏,但是可以代表全国。”
  [回应]
  数据可以代表全国
  甘犁介绍,此次抽样方案的标准就是“随机”。首先他们在全国抽取了2585个县/区(西藏、新疆、内蒙古和港澳台地区除外),然后直接从市/县中抽取居委会/村委会;最后在居委会/村委会中抽取住户。
  首轮调查的户数设定为8000-8500户。从可操作性角度出发,首先,根据城乡以及地区经济发展水平,末端抽样的户数(即从每个居委会/村委会抽取的户数)设定在20-50户之间,其平均户数约为25户;其次,在每个市/县中抽取的居委会/村委会数量为4;最后可以计算得到抽取的市/县个数约为8000÷(4×25)=80。“从抽取的80个市县样本与总体的人均GDP描述统计可以看出,样本总体在人均GDP的分布上是非常接近的。因此我们有信心可以代表全国的情况。”
  平均数掩盖了大多数?
  家庭资产数据:平均数确实拉高了
  城市家庭
  均值 中位数 金融资产 其他非金融资产 住房资产 总资产 负债 净资产
  11.2万 145.7万 93万 247.6万 10.1万 237.5万 1.7万 1.4万 40万 40.5万 0万 37.3万
  报告显示,截至2011年8月,中国家庭资产平均为121.69万元,城市家庭平均为247.60万元,农村家庭平均为37.70万元。
  城市家庭中,金融资产11.2万元、其他非金融资产145.7万元、住房资产93万元,负债10.1万元、净资产237.5万元。相应的农村家庭数据为3.1万元、12.3万元、22.3万元、3.7万元、34万元。
  城市家庭人均资产高达200万元,看到这个数据,新婚不久的南京市民小齐第一个反应是自己“被平均了”,目前他正在努力地凑房子首付,可每个月工资4000多元,吃喝住花费完,想攒钱很难。
  [回应]
  家庭收入差距很大
  甘犁坦言,抽样调查的样本里,非常有钱的人很多,资产最多的10%家庭占全部家庭总资产的比例高达84.6%。这样一来,平均数就拉高了。“我们还有个数据比较准确,那就是看中位数,比如城市家庭资产的中位数仅40.5万元,与平均数247.60万元差距悬殊。”
  甘犁认为,平均数和中位数都有意义,平均数反映了社会财富,中位数反映了收入的分布,两者一比较能看出,现在家庭收入差距非常大。
  [南京]
  绝对收入差距不断扩大
  记者昨天从国家统计局南京调查队了解到,“十一五”期间,在相对收入差距缩小的同时,南京市低收入居民与高收入居民之间的绝对收入差距还在不断扩大。2005年,10%最高收入家庭的人均可支配收入比10%低收入家庭高34872元,2010年,这一差距扩大为63170元,收入差距的绝对数扩大了81.1%。可见,如何深入推进收入分配制度改革,进一步提高中低收入家庭的收入仍然任重道远。
  家庭有房率89.68%?
  中国城市户均拥有住房:1.22套
  自有住房拥有率
  城乡地区 城市 农村 拥有 自有住房 户数 自有 住房 拥有率(%)
  3412 4112 东部 3477 中部 2377 西部 1754 全国 7566 85.39 92.60 87.35 94.42 90.41 89.68
  拥有不同住房数量家庭占比(%)
  城乡地区
  城市 农村 东部 中部 西部 1套 2套 3套以上
  69.05 15.44 3.63 80.42 12.20 2.10 71.31 15.08 4.12 80.27 14.03 1.16 84.27 8.03 0.80
  报告称,中国家庭自有住房拥有率为89.68%,其中城市为85.39%,2011年中国城市户均拥有住房为1.22套。具体到套数,城市家庭中只有一套住房的占69.05%,两套的占15.44%,其余的拥有三套或三套以上。报告中指出,与国外相比,中国的家庭自有住房率很高:世界水平为63%,美国为65%,日本为60%。
  “这个比例太高了吧!”在南京一家网站工作的小伙子小张惊呼,“我因为家庭条件还可以,所以拥有自己的房子算是比较快了,我的同学们现在基本上都是租房住的。”
  “89.68%?有这么高吗?”南京我爱我家市场部总监胡涓娟说,南京我爱我家一年做的租赁业务是3万笔,而南京一年发生的租赁交易笔数没有人知道是多少。“如果自有住房率这么高的话,每年这么大的租房量从哪里来呢?”
  任志强在看到新闻后也在微博中转发,并称“中金的数据更可靠”。据了解,中金公司曾经在2010年发布报告称,我国家庭平均拥有0.74套住房。
  [回应]
  “家庭”的界定有区别
  89.68%的数据引来网友们的一致质疑,昨天下午,该调查中心以书面形式在网站上发布了相关解释。
  此次调查对“家庭”的界定为:受访家庭中不同个体必须至少满足下列三个条件之一,即同屋居住、共享收入、共担支出。
  例如,在城市中一个三口之家,子女已成年并有工作,子女收入的一部分交与父母。此时,由于子女与父母同吃住,家庭的消费支出是依照其收入共同规划的,因此子女与父母属于同一“家庭”。若父母拥有住房,则该子女也应算作有房。
  在农村中的一个典型情况是:农村家庭去城市打工,由于其在农村有自有住房,因此属于拥有自有住房家庭类型。
  解释中还表示,虽然我国家庭自有住房拥有率远高于国际平均水平,但不同年龄段、不同地区家庭自有住房拥有率差异较大。大城市的自有住房率要低于中小城市,年龄越轻的家庭自有住房率也越低。
  “按这个说法,接近九成的自有率恐怕真的会有。”链家地产市场部经理舒莉莉说,对于刚毕业在宁工作的大学生来说,由于父母在老家有住房,因此按照“家庭”界定他们也算有房子的。
  [江苏]
  住宅私有化率88.1%
  “江苏目前没有住房自有率这个统计数据。”昨天下午,省住建厅人士说,去年年底,江苏省有一个“住宅私有化率”的统计数据:88.1%。他表示,所谓住宅私有化率,就是私有的住宅建筑面积除以住宅总建筑面积。需要指出的是,“住宅总建筑面积”范围是已经进行过房产登记的住宅,而尚未办证的住宅或者尚未建成的住宅并不在统计范围内。“其实住宅私有化率也可以从一个侧面反映出江苏家庭拥有住房率还是比较高的,只不过不能直接印证。”
  家庭平均负债仅6.26万元?
  住房贷款是家庭的沉重负担
  0 20000 40000 60000 80000 100000 120000
  负债金额(元)
  100816 36504 62576
  城市 农村 总体
  家庭负债均值
  家庭负债最受关注,在房价高的今天,很多人都戏称自己是为了银行在打工。于是当报告说“中国家庭负债平均为6.26万元,城市家庭平均为10.08万元,农村家庭平均为3.65万元”时,引起一片哗然。
  [回应]
  样本中负债家庭占38.22%
  甘犁解释,在受调查样本中,有负债的家庭占38.22%,其中,农村家庭负债比例达40.31%,高于城市家庭35.16%的负债比例。中国家庭负债包括农业及工商业借款、房屋借款、汽车借款、金融投资借款、信用卡借款以及其他借款等种类。
  “调查中,有不少人没有贷款买房,有的正好已经还完了,还有的还没买房。样本中,有13.94%的城市家庭为购买住房而向银行贷款,还有7.88%的非农户籍家庭通过其他渠道借款买房。”
  甘犁告诉快报记者,不可否认的是,住房贷款是家庭的沉重负担,非农家庭购房贷款总额平均为28.39万元,占家庭总债务的47%。农业家庭购房贷款总额平均为12.22万元,占家庭总债务的32%。住房贷款总额远远大于家庭年收入,户主年龄在30岁至40岁之间的家庭负担最重,贷款总额平均为家庭年收入的11倍多。
  来源:现代快报
 楼主| 发表于 2012-5-17 10:49:40 | 显示全部楼层
郎咸平:中国距离港式楼市崩盘只差半步





    我们距离香港式的衰退就差半步,因为在香港所犯的三大错误之中,我们已经犯了两个半。



  第一,政府垄断土地开发权,有意制造楼市火山,并严重依赖土地财政,让房地产成为经济支柱。



  香港土地产权向来为政府所有,批租土地也是政府财政收入的主要来源。土地价格越高,政府收益越大。人们现在已经认识到,回归前的“港英”政府对中国香港的楼市泡沫有推波助澜之责;其急功近利与短视,与近年来我们地方政府争相攫取土地一级市场收益相似。



  香港房地产长期在经济中“独占鳌头”,金融服务业也是依赖房地产。依赖到什么程度呢?我分三个层面来说:



  第一层面:经济依赖。1997年房地产以及相关行业的增加值,占香港GDP的比重已超过四成,整个经济活动都围绕着房地产业转。房地产投资长期占固定资产总投资的三分之二。



  第二层面:财政依赖。财政收入长期依靠土地批租收入以及其他房地产相关税收。



  第三层面:金融依赖。房地产股历来是第一大股,占港股总市值的三分之一,股票和房地产价格“互相拉扯,荣辱与共”。房地产和银行业也互相依赖,房地产开发商和居民住宅按揭始终占银行贷款总额的30%以上。



    那么,我们对比一下今天内地的经济数据:



  第一层面:经济依赖。2010年的固定资产投资额占国内生产总值的46.6%。



  第二层面:财政依赖。2010年,在两轮房市调控之下,全国土地出让金数额仍再创新高;增幅再创新高,同比增长70.4%;土地出让金占地方财政收入的比例再创新高,为76.6%,这一比例是空前的,反映了地方政府对土地财政的极度依赖。



  第三层面:金融依赖。房地产贷款额度占各项贷款的比重为20%,高达9万亿元;加上以房地产为抵押的其他贷款,与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半,有20万亿元左右。如果再算上体外循环的信托贷款,我们与房地产有关的贷款有可能占到贷款总量的60%。



  第二,漠视负利率问题,鼓励资金进入楼市、股市,制造经济虚假繁荣。



  20世纪90年代初香港处于负利率年代,银行储蓄利率抵不上每年10%的高通胀侵蚀,逼迫人们四处寻找投资机会,以免银行积蓄被通胀吃掉。 但是,“港英”政府对负利率采取放任自流的态度。1992-1994年期间,“豪宅”价格猛涨了6倍,甲级办公楼价格猛涨2.5倍,沙田等非市中心的中档楼盘价格猛涨近3倍。“港英”政府颁布多项抑制炒楼的措施,想要把楼市冷却下来,但楼价只是稍有回挫。



  但是,“港英”政府的“末代总督”彭定康随后把精力都放在折腾政治上面了,根本不理睬负利率的问题。由此导致炒风从有钱人家居住的豪宅蔓延至寻常百姓窝身的中小型屋苑。从1997年初起,香港楼价先是收复一两年前的失地,然后在秋季开始,脱缰野马般屡创新高。 到了香港脱离殖民统治当天(1997年7月1日),楼价在这新一轮的炒风下再度上升了八成,让一个不到40平方米的房子动辄要花两三百万港元。



  今天的我们呢?也没有理会负利率和老百姓保值无门的困境。房产税也好,禁购令也罢,根本没有解决老百姓保值无门的问题。最严重的是我们的通货膨胀率就在存款利率和贷款利率之间,一年期的定期存款利率是3.5%,贷款利率是6.56%,官方公布的通货膨胀率在4.9%(注:文章写作时数据)。这意味着什么?意味着你存款是亏钱的,贷款也是亏钱的,但银行怎么都不会亏钱。当然了,实际的通货膨胀率根本没有这么低,你不要以为你能赚到,因为你实际贷款的利率也没有那么低,如果你是房子以外用途的贷款,浮动利率是40%,也就是说七八分的利息你也不一定能借到钱。大家知道现在温州的民间利率是多少吗?据中国之声《全国新闻联播》报道,温州高息贷款月息突破一毛钱,就是说中小企业借100万元当月还清的话,还要还10万元的利息,相当于年利息120%。只有房屋抵押贷款的利率还比较低,低于实际上的通货膨胀率,所以,这种利率政策其实就是逼着你去买房保值。



    第三,经济衰退就在眼前,却为了政绩,不顾一切打压楼市。



  1997年10月8日,中国香港首任特首董建华发布施政报告《共创香港新纪元》,推出一项事后被称为“八万五”的房屋政策。此项政策包含三个主要目标:每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000套;十年内全港七成的家庭可以自置居所;将轮候租住公屋的平均时间缩短至三年。而在董建华宣布“八万五”计划的时候,每年私人住宅的供应量只有两万套,倘若计划实行,公屋与私屋的比例将达到4∶1,楼市不崩盘才怪。



  让人担忧的是,我们距离香港的荒谬“八万五”近在咫尺!



  2011年,北京将通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上,发放租赁补贴2万户,竣工保障性住房10万套。同时启动公共租赁住房申请、审核、配租工作,2011年底前实现配租入住1万户以上。可是大家知道这20万套是什么概念吗?北京市这五年里每年新增供应房屋在10万套左右。所以,香港是以4∶1的重拳干掉了房地产市场,北京如果落实到底的话就是2∶1的重拳!



  那么上海呢?上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示,“十二五”期间上海计划新建住宅约1.3亿平方米,其中各类保障性住房将占新建住房总套数的六成。换句话说,上海现在计划的重拳是1.5∶1。



  而且我要提醒大家注意的是,上面这个1.5∶1或者2∶1其实我算得不对,因为中央和地方一直在修改计划,现在的版本是“十二五”规划提出新建保障性住房3600万套,其中2010年开工建设1000万套。什么概念呢?2010年商品房住宅竣工面积为6.12亿平方米,非商品房住宅竣工为2.22亿平方米,而全国住宅竣工总面积仅为8.34亿平方米。如果2010年新建1000万套保障性住房,按平均每套75平方米计算,应该是7.5亿平方米的竣工建筑总量。按照3600万套来计算,就是27亿平方米。也就是说,我们实际上是以3.5∶1的力度来打击房地产市场。要知道,香港也不是保障房都竣工了房地产市场才崩盘的,而是才开工没几年房地产市场就崩溃了。



  过去,高房价是中国经济最大的泡沫,现在保障房才是最大的泡沫。我想说的是,现在是房地产市场生死存亡的时刻,往前再走半步就是万丈深渊,我不希望我们再犯香港这种致命的错误!
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