都市世界论坛

 找回密码
 注册
搜索
热搜: 规划
楼主: cplanning

[转载] 中国房地产业的本质及预后

[复制链接]
 楼主| 发表于 2012-5-21 18:01:19 | 显示全部楼层
郑渝川:如何遏制频出的保障房质量乱象?

《新京报》5月16日报道,尽管多地已制定出台保障房质量监管办法,但各地的保障性住房却频曝墙体开裂、楼板漏水,还有的地方被查出保障房使用“瘦身钢筋”、安全隐患较多、材料报验和工序验收把关不严等问题,因而让保障房成了入住百姓的“伤心房”。此外,近期国内多个城市保障性住房分配相继“遇冷”,没人买、乏人租,“新华网”发表“新华时评”指出,应从这类事件充分吸取教训,真正办好民生工程。

产品出现质量问题,一般可归于几方面原因,一是尚属新技术的探索应用,工艺不稳定;二是企业因能力受限,达不到质量标准;三是价格过低,导致企业无法按照质量标准生产;四是质量控制不到位。房屋工程建设的质量标准早已成型健全,也没有太多的新技术与工艺应用,如果遵循上述标准与监管规定,要造出不合格的房子,反倒是一件难事。一些地方在推卸保障房质量问题的监管责任时,大谈若干问题都属建筑“通病”,这显然是说不通的,也不能解释为什么仍有许多地方和建筑企业可以建造出优良工程。

限制造价、租价或售价的保障房,意味着开发商、建筑企业相对较低的利润收益;要想控制质量,在合理确定建设成本前提下,只能通过严格的项目管理、质量监控与验收来保证。反过来,保障房出现质量问题,就必然与项目管理、质量监控与验收监控等环节抓得不严相关。

各地出台保障房建设方案计划时,都强调这项民生工程对于缓解住房结构性短缺矛盾、解决中低收入家庭住房困难的极端重要性,相关职能部门纷纷表态要积极履行质量监管职责,专门针对保障房的监管办法也旋即出炉。为什么多个城市都出现了保障房质量监管不严、监管办法未得到切实有力执行,进而造成千奇百怪的质量问题呢?厘清这个问题并找出解决办法是必要的,否则,即便让相关城市的职能部门再度作出严控质量的表态与承诺,也没有多大实际意义。

对保障房分配在多地“遇冷”,没人买、乏人租现象的分析解读,可能有助于理解上述疑问。正如“新华时评”所指出的,保障房“遇冷”不是建的多了、供给超出需求,而是建好的房子无法满足百姓的实际需要,要么价格太高,要么地段太偏,没有基本配套,这从根本上暴露出部分地方在这一重大民生工程上思维的“跑偏”。这才让相关城市不肯对保障房项目的配套建设投入优质资源,在保障房的规划设计上草率应对  在这些地方,保障房既然已经变成了一项只注重开工及建成数量的“政绩游戏”,职能部门缺位于质量监控也就不难理解。

让保障房切实发挥其功能作用,减少乃至杜绝公共资金在保障房项目上的浪费,使之惠及民生、解决中低收入家庭的最迫切需要,改变保障房质量监管办法、质量标准被搁置的现状,需打破少数几个乃至单个职能部门主导的格局,保障房规划、筹资、建设、质量监控、分配诸环节的审批和监督权需归总到各地人大常委会,并切实发挥政协委员、新闻媒体的监督作用。


本文发表在《深圳特区报》5月18日
http://sztqb.sznews.com/html/2012-05/18/content_2047477.htm
 楼主| 发表于 2012-5-21 18:07:32 | 显示全部楼层
这几年,对中国房地产是否有泡沫,国内好些专家各执一词,分成了两派。



  什么叫泡沫?泡沫指的是一种商品价格高出了其合理的价位。那么房子的合理价位是什么,该如何计算?对此,就像股票的P/E值一样,国际上有很多计算尺度,如“收入房价比”,“月收入每平米价格比”,以及“租售比”等等。由于中国居民的收入来源繁杂,比较难于得出准确的金额,这里就用租售比来衡量房子的价位吧。



  所谓租售比,就是房价和月租金的比值。比如一栋市值100万的房子,假如月租金为5千的话,那么其租售比就是200。而国际上通用的租售比值为160。也就是说,当租售之比为160时,房价就是合理的,当租售之比高于160的时候,房价则有泡沫的嫌疑了。



  有人忍不住会质疑,为何租售比要定在160这个节点上?这一数据从何而来?



  首先,这是因为欧美房价的上下起伏,在过去的2、300年间与通胀的幅度相似。如上图显示,美国自1890年之后的120年间,扣除了通胀(平均每年2%)的因素,房价虽然有高有低,但平均价位始终徘徊在100这个点上。也就是一旦除去通胀因素,长期来看房价是不变的。



  举一个具体的实例。这里有甲乙二君,他们看中了两套一模一样市值100万的房子,假设他们口袋里都有100万。甲君以100万买下了房子,乙君以6250一个月租了下来。



  以欧美每年平均2%的地产税来计算(按当年的房价征收),这儿为计算方便,房租的上升值和地税的上升值正好相抵,都忽略不计。在160个月之后,甲君拥有的房子升值了,但扣去所付的地产税、房子的维护费、保险费、管理费等等,他实际拥有的依然是100万。而乙君把100万拿去投资理财,他的投资(按欧美过去100年的保守的理财方式,平均回报至少8%)的回报率,正好支付房租。



    因此在租售比160的情况下,甲君和乙君在房子上最后所拥有的财富正好相等。这一例子说明从金融的角度来看,在房价没有泡沫的时候,其实租房和买房没有优劣之分,只是选择不同的生活方式而已。这也正是为何欧美的大城市,长期以来租房和买房的比例一半一半。



  然而,由于中国目前不用支付地产税,所以160的租售比,可以提高至200。如果还是以市值100万的房子为例的话,假如月租金为5000元,那么从金融角度上来看,房价就不存在泡沫,而一旦房租低于5000元,房价就有泡沫之嫌了。



  但事实上,当今中国房价的租售比,已经普遍超过了200,特别像北上广那样的大城市,租售比平均为500,超出800到1000的也随处可见。最近,我一个老朋友回国定居,在上海东方曼哈顿租了一套市价800万的公寓楼,每月租金7500,租售比超过了1000!按先前那个甲乙二君实例来看,那在中国租房简直太合算了!



  在这种情况下,如果还有专家坚称中国房价毫无泡沫,我倒同意这个说辞,因为再以泡沫来形容中国的房价,已经不准确。犹如普通的秤最多到达300斤,如果一个人体重超过了600斤的话,在医学上就不能用fat(胖)来形容,只能用obesity(中文中好像还没有对应的词儿,翻译成“痴肥”吧).



  有泡沫又怎样?国内好些专家说,中国国情不同,我们这儿的房价只会涨,不会跌,即使有泡沫也不会破。这句话,30年多前南美人说过;20多年前香港人说过、台湾人说过、东南亚人说过,日本人也说过;几年前美国人说过、爱尔兰人说过、俄国人说过、迪拜人也说过……大家往往都真心的坚信,即使其他地方的房价会跌,可他们那儿的房价只涨不跌,绝对不会跌!



  但遗憾的是,结果都有那么一天,那儿的房价突然掉头向下……



  千万别心存侥幸!每当泡沫来临时,总会有人说这次不一样,我们这儿是不一样的,可历史总是惊人的相似,历史总是不断重演,区别在于早晚而已。结果,造就了800年来的一部金融荒唐史。往往是一切保持正常,直到不正常的事情发生,就像日本刚发生的地震海啸,就在半小时之前还是晴空万里……
 楼主| 发表于 2012-5-23 18:08:42 | 显示全部楼层
尽管日前温家宝总理表示当前中国经济仍处于良好运行态势,但市场对国内经济增长下行风险担心又起。



  个人认为,中国经济出现“硬着陆”的可能性不大。只要政府下决心挤出房地产泡沫,中国经济不存在所谓的“硬着陆”或“软着陆”,在未来较长的一段时间里,中国经济仍然处于上升通道中,只不过其增长速度与增长质量与前10年会有很大不同。



  当前国内经济下行的原因,一方面与金融危机后欧美国家和地区经济面临衰退的风险有关。由于欧盟主权债务危机,4月欧盟地区对中国外商直接投资(FDI)下降28%,从而使得中国4月外商直接投资比去年同期下跌0.74%。中国进出口贸易全面下降也与外需大幅减弱有关。另一方面,也跟政府有意识地对国内生产总值(GDP)快速增长进行调整有关。



  政府有意识地降低GDP增速,使得政府宏观政策不会鼓励国内经济增长回到几年前10%以上的增速。从这个角度来看,GDP增长下行在常理之中。



  过去数年以房地产为主导的中国经济,严重超支了中国未来的经济增长,只要政府决心挤出房地产泡沫,国内经济增长下行是必然趋势。从今年以来的情况来看,中央政府对房地产宏观调控的决心已达到共识。



  在中国GDP中,房地产投资占有大约13%比重,随着住房销售下降,今年以来房地产开发投资增长出现较大幅度下滑。今年一季度房地产开发投资增长23.5%,与2011年同期相比下降达11个百分点。无论从住房销售金额还是从住房销售面积来看,一季度同比都出现负增长,从而使得与房地产相关的不少产业必须进行调整。由于早几年经济过度“房地产化”,要挤出房地产泡沫,就必须把早几年过度繁荣局面进行扭转,房地产“去投机化”及“去库存化”通过关联产业影响经济增长也是必然。但这种“去投机化”及“去库存化”对经济增长的影响也不要过高估计。因为,尽管当前国内房地产销售全面下降,已影响到与房地产相关的许多产业及行业产能过剩,影响到不少行业出现行业性亏损,比如钢铁业、建筑材料业等,但这只是与经济快速增长时及房地产泡沫巨大时相比较,而这样的经济增长及房地产增长是不可持续的,是必须进行调整的。因此,这些与房地产关联十分紧密的行业借助于房地产泡沫挤出调整也是必然。



  当前中国经济生活中最大问题仍然是国内住房市场的泡沫及库存全面上升。从当前房地产情况看,由于住房销售全面下降,而住房生产持续快速增长,但房地产开发商住房价格下降意愿不强烈,使得全国不少地方住房库存全面上升。如何消化国内房地产市场巨大的库存则成了化解当前中国经济下行风险最大的问题。因此,当前中央政府仍然会坚持现有的房地产政策,通过这方面迫使房地产企业把住房价格降下来,从而释放出居民的住房消费需求。



  当前国内房地产市场并非是靠信贷增长来鼓励居民购房,而是在银行信贷不准用作住房投机炒作的情况下,如何把各地居民住房消费释放出来。实际上各地住房价格的调整幅度越合理,住房消费需求释放越大。这才是化解当前中国经济面临下行风险的关键所在。
 楼主| 发表于 2012-5-25 10:17:57 | 显示全部楼层

贾康:房产税改革应“抽肥补瘦”

 财政部财政科学研究所所长 贾康
  ■政府应该明确地给出这样的信息:房产税改革在推进过程中,仍然会按照两地试验的基本精神,只调节高端,总体上遵循“抽肥补瘦”的原则

  房产税改革试点,是制度创新过程中的一个组成部分。我认为,首先要肯定试点房地产税的制度创新意义。

  这个制度安排将具有多种正面效应。房产税改革一方面可以使房地产业在以后的长期发展过程中减少泡沫,另一方面还可以提供地方税体系的重要支柱财源,化解基层财政困难和地方土地财政短期行为等弊端。同时,这个制度建设也是提供优化我国收入分配和财产配置的重要经济手段,且是一种依法、长期稳定、可预期地运行的经济手段。此外,它还是打造我国直接税体系的重要突破口,对于全面的税制配套改革有重要作用。

  中央和有关部门已经明确表态要扩大试点,我们需要做的是:

  第一,认真总结试点经验。我们已经得到一些信息,上海和重庆的试验并不像一开始某些声音所说的那样无足轻重,那样不起作用,有很多值得肯定之处。

  第二,我们要认真倾听各方诉求,引导理性的讨论。制度变革触动的是实实在在的利益进而牵动人的感情,难免有各种情绪化的说法。我不赞成简单的情绪化发泄,当然有一些情绪的表露是社会的正常现象,但社会不能靠情绪化的东西引导未来。

  第三,政府管理部门需要更为开明和充分地披露信息。为什么在我们的物业税模拟评税试点这么多年之后,仍然把它作为一个各方面只字不提的绝密信息源来做处理呢?如果更为开明地披露信息,一些恐慌心情和畏难论据,以及不少预期上的不确定性,都可以得到有效消除。

  第四,政府要通过勾画改革的大方向,给社会大众吃定心丸。比如,我认为政府应该明确地给出这样的信息:房产税改革在推进过程中,仍然会按照两地试验的基本精神,只调节高端,总体上遵循“抽肥补瘦”的原则。根据中国的国情,在可预见的相当长时间内,我不认为可以简单套搬其他发达经济体的所有消费住房都被房地产税覆盖的模式。中国必须明确地让社会大众明白,我们的这个制度调节是针对改革开放中先富起来的有豪宅、有多套房的高端人群。应当明确,家庭第一套住房,或者说一定家庭人均标准之下所谓第一单位的住房,是不在房产税覆盖范围的。另外,中国很多社会成员认为,第二套房是给自己买的商业性的社会保险,这也有一定道理  中国在城市化进程中,从未来收益看,有稳定回报前景的就是好地段的不动产。这种所谓商业性的社会保险,是不是应该在政策方面给予一定宽待,我认为也完全可以探讨,比如说,对第二套房税负可以从轻。一定要强调像两地试验这样的只对高端调节的特点。以重庆为例,当地的试点已经涉及存量房,明确地说当地辖区中几千套独立别墅是要被房产税覆盖的,但是划出了一个180平方米的实际起征点,只对180平方米以上的部分征收房产税。我认为这个基本精神是合理的,对以后试点的扩大有重要借鉴意义。

  总之,在我们坚定推进房产税改革试点、扩大试点的过程中,需要引导社会的理性讨论,减少那种惶恐心理的不良影响,让大家看到这是一个我们必须共同来促进、来优化的不可回避的制度建设问题。

  以后合理的局面就是:先富起来的人、住好房豪宅的人、有多套房的人,他们适当地对公共财政收入多做一些贡献,这符合支付能力原则,不会对他们伤筋动骨。而公共财政收入中添加了这样一些财力后,在更好地优化税制的同时,可以更好地去扶助处于相对弱势的社会成员,使其共享改革开放的成果,提升他们的幸福感。
 楼主| 发表于 2012-6-14 17:48:46 | 显示全部楼层
美国的房产税是针对所有房屋,所以没人敢囤积成百上千的物业既不租也不售,我们的房产税很离奇,只对新屋征收,那么大量拥有多套甚至十几套上百套房屋的人完全没有持有成本,什么人拥有这些房产用不着我解释吧。想要房价下跌到合理水平只用一个办法就够了,以人均住房面积为标准,超出面积按当年市价征收房产税!现在的所谓阉割版的房产税不能让房价下跌时它没有触动到那些房产投机投资客的根本关切“持有成本”!.


现在的事实是:一方面大量的闲置房没有进入市场,浪费大量的土地资源;一方面是高房价造成的绝大部分老百姓的消费不足。所有这一切,ZF都难辞其咎!你说早已开征房产税了,上海开征了吗?如果所记不错,应该是正在试点,而且是仅仅针对新房子!这也叫开征房产税?你一口一个穷棒子,真的不知道你是人还是鬼!无容置疑,贫穷不再光荣。但有多少贫穷是自身原因造成的?又有多少富人是靠自己的努力打拼赚来的?有多少政策在维护着一些权贵的既得利益?包括北京上海的户口!凭什么,你上海的孩子就可以低分上名校?你不要把一些因为政策倾斜带来的利益,认为是你自己应该得的!.
 楼主| 发表于 2012-6-14 17:54:03 | 显示全部楼层
第 120 楼 zh凡夫 2012/6/14 15:30:26 的原帖:
支持征收房产税,而且应该是累进制征收
第一套免征,第二套0.5%,第三套1%,第四套2%,第五套3%。。。。。。以此类推
征死这些狗日的!
转至第127楼第 127 楼 zh凡夫 2012/6/14 15:36:47  的原帖:


俺有两套房,但俺坚决支持征收房产税



既然资源有限,既然人口众多,为何有那么多黑灯的小区,那些空置的房屋占有了社会资源却没有得到利用,仅仅成为少数人囤积资产的手段,不对这种人惩罚性征税就是对所有社会成员的蔑视和不公!
.
 楼主| 发表于 2012-6-14 18:02:50 | 显示全部楼层
限购政策让市场死了。有两套房及两套以上的人都不敢卖房了,他们怕卖了就不能再买了。房产市场死了连累了好多行业。影响了大量人的就业。影响了人就业就影响了消费拉动内需。钢材、水泥、建材、家居家饰等好多行业受到影响。政府没必要听哪些穷人在瞎叫。

第 231 楼 家住汉水边 2012/6/14 17:29:24  的原帖:
如果收房产税,最受伤害的一定是那些弱势的租房者,
房租必涨价!
因为只要房产税一实施,这个税钱一定是归租房者出!
出租房的人一分钱都不会出,你相信不?
有些人跟着瞎起哄!
房产税,最后受伤的必定是那些弱势人群!

有一点可以肯定,你租金超过租户的收入水平肯定租不出去,但如果有房产税你必须交的话,你拿什么钱来垫这个支出,要是一两套房子还好说,要是十几套你能扛多久?.
 楼主| 发表于 2012-6-18 11:20:34 | 显示全部楼层
房产贬值已经很厉害,但是你背负的银行债务和利息并未由此下降,仍然承担和以往一样的负担,谓之房奴,中国人手里有房的都是赚的,所以不存在房奴。这个条件下的观点没有什么问题啊。赚了钱怎么就刺痛心了?
    原来还是归咎于房价过高,那是另外一个范畴的事。下面说这个范畴:多少中国人弱智到把房价高怪罪于开发商,谓之黑心开发商、无良开发商等等,在丑化和贬损开发商方面,中国人不分阶层分外团结,只要是有关批评“为富不仁”话题的,无论你在干什么,都能放下手里的活端上茶水叼上烟卷投入其中,恨不得caobi中途都要拔出来裹上床单出来,谁发言狠谓之意见领袖,谁骂得脏谓之体现人民心声,解恨!晚上才能睡得香,除了实事求是之外,大家说的都是对的。
    可事实的真相是:把房价推高的恰恰是各级地方政府。只有这样城市建设才能显档次,只有这样才能在土地出让金上政府获得巨大收益,所以近10年来,尤其是最近的5-6年,政府的观点一直是,只有把地卖好了,市长、县长就当好了,公开的数据是:象北京、上海等城市,土地出让金收入能占政府财政收入的45%-48%,也就是一半,那就很好理解了。只有把土地价格推高,市级GDP才好看,你看每个城市、县的GDP数据,有多少是农业产值贡献,有多少是制造业、服务业的贡献?剥离开这些混在一起的数据,土地出让金收入比例很高。

    房价一高,GDP好看,危旧区改造才能有空间,你才有钱去改善居民住房条件,但是不能有无源之水啊,建设的资金哪里都需要,那必须是实体经济实实在在贡献出来才行,那只好聚敛民间资金,开放了20多年了,经济搞活了20多年了,老百姓手里有了闲钱,这是正常发展和增长带来的正常结果,这改革开放的第一批红利,这很好,国家和民间都有所积累。

    那好,如何快速、持续把这些钱聚敛过来?最省事的就是推高房价,1500/平米已然不行,往高拉,再说往高推房价和对未来经济发展的十足信心交织在一起,百姓居住楼房的愿望和政府改善民生的愿望交织在一起,推高房价带来的经济发展的简易度和发展实体经济需要的资金、人才、技术难题的艰巨性和缓慢性交织在一起-政府等不及,因为一任就一期,为民谋福利和为己谋政绩的结果交织在一起,别的城市3500/平米和我城市2300/平米的攀比心态交织在一起:凭什么我不如你的房价高?啊呸!我丢不起这人!房价低的城市就意味着落后和不发达的民间意识广泛的流行于6-7年前,这就是事实!

    开发商需要赚钱,但是你不停的推高地价,挤压了房价利润空间,又不能背负坑害开发商的骂名:如果开发商没有利润空间,也就没有人做开发。民间聚敛的大量储蓄压的银行心惊肉跳!银行又是一个拥有怎样强大话语权的集团?手里有2万亿,可是贷出去的只有800亿,你要是银行行长你不发疯?你就得想办法贷出去,谁贷?企业?有几个好企业?民企需要,你敢吗?行长和市长才有平等对话权利,你个p民想见市长?行长只好暗示市长,手里钱多想办法啊大哥!市长心领神会,这好办啊,建设啊!放消息啊,开发小区了,建设市场了,新建火车站了,学校扩建了,道路拓宽了,要修地铁了等等等等,周边房价要涨了,百姓永远是散户,你的钱就是这样从银行柜台里转一圈,贷给百姓,利差就顺顺当当落到银行手里。
    总之,就像谁也左右不了的一头野牛冲进了幼儿园,从06年开始,一路狂奔了5年。经济现象就是这样,最大的原因在于,这个国家没有现代化过,没有人有过这样的经验和预测能力,这个意义上说都是幼儿,谁见过?所谓见多识广,见识见识是见到的东西,这个悲催的国家把大门关了30年,谁见过?cao他妈才见过!况且当全国性的、如此多的因素交织、纠缠、咬合在一起,恰似暴雨过后的山区,只好无可奈何等待裹挟着万亿财富、亿万民意、多方利益和民族振兴、国家强大的亢奋的泥石流过去再说,因为没有人、没有一个群体或组织能够阻拦,100个上帝都拦不住。
    再者,请思考一个常识,在中国,有哪一个行业是政府完全征服管不了的?你想卖个鸡蛋以前都不行,以前不说了,就说有哪一个行业,百姓有呼声而政府管不了的?谁能举出一个行业,就说这个行业属于资金密集型,涉及的上下游产业链(水泥、钢材、建材等重点制造业;建筑、装潢等服务业,这些全是支柱产业啊哥哥们!)这么庞大而政府管不了,你见过吗?你听说过吗?政府可以入室看你是否看毛片!谁能举出一个例子说:这事政府都管不了!笑话,能管死你你信吗?

    你再举出一个例子,说这个群体遍布全国,掌握了强大的财富资源,和政府从往甚密,是商人,可是正如百姓说,他是黑心的,黑的简直十恶不赦,但是又不是掌握国家暴力机器的,是商人。可是政府管不了,你从秦朝开始往下捋,一直捋到公元2012年6月18号,你给我举出一个商人群体。

    煤炭行情火了几年,再火的时候,政府肯定眼热,所以不管你是什么煤老板,说剥夺就剥夺,山西、内蒙、陕西等对民企的掠夺还少吗?只有一个原因:政府参与,并且是热衷参与,才在近4年来,把房价推高到如此程度,说管吧,立即就能一脚刹车跺死:不让你买!限购!这就是政府管理经济事务的做法。
    你们还怪罪所谓无良开发商?笑话,政府此时非常满意,因为没人对他不满,愤懑的民情从别的排污管道直接排放出去,政府嘴角的那一抹暗喜却从没人往可疑处怀疑。这就是大部分中国人看问题的能力和我们过分相信政府的下场。

    还怪罪任志强,简直笑掉大牙。国人的盲从和跟风真是匪夷所思。
 楼主| 发表于 2012-6-18 13:58:59 | 显示全部楼层
【爆:人民日报:房价还能不能压得住?】

                          

2012-06-18 07:40 来源:证券时报网



   人民日报6月18日发表的经济热点文章《房价还能不能压得住?》说,住房和城乡建设部有关人士表示,要进一步巩固调控成果,努力促进三个“合理回归”。一是促进地方政府心态的回归,逐步减少对房地产业的依赖;二是促进开发企业心态的回归,回归到售价与投入和合理的利润相匹配;三是促进购房者心态的回归,一方面要保证居民合理的自住性需求,另一方面要对投资、投机需求继续保持高压态势。

    “史上最严”的房地产调控似乎到了一个十字路口。

    3月份以来,各地楼市成交量持续回暖,大多数降价的项目停止降价,部分项目价格开始反弹。央行连续降低存款准备金率、三年半以来首次降息,虽然意不在救楼市,但对资金紧张的房地产市场仍是一剂强心针。一些城市微调了楼市政策,甚至在一定程度上放松了调控。楼市的“价格底”和“政策底”似乎都已形成,不少购房者又开始感到恐慌。

    尽管面临着稳增长的压力,但房地产调控的任务还没有完成,房价没有回到合理价位,长效机制改革也才刚刚起步。住房和城乡建设部有关负责人日前表示,要继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施,巩固调控成果。

    1.楼市回暖速度超预期
    降息将促使今后一段时间成交量延续前两个月的回暖态势
    楼市回暖的速度大大超出了人们的预期。
    在一家门户网站工作的韩巍一直有买房的打算。去年下半年开始,他关注的北京东边几个项目的房价开始明显下降,今年初,降价的趋势进一步蔓延。韩巍觉得只要房地产调控政策不放松,房价还会下降,可以继续观望。
    但从4月份以来,销售人员在电话里告诉韩巍,成交量不断攀升,原本的价格优惠减少了,新一期的项目价格肯定要涨,要赶紧出手。进入5月份,二手房中介更是直截了当地说,现在二手房又开始抢了,房价很快就要大幅反弹。
    韩巍原本以为这是销售人员在忽悠,但到几个售楼处和中介门店一看,热闹的场面顿时让他有点发慌。“看这架势,房价好像压不住了。”韩巍决定不再观望,6月份一定要出手。

    今年3月以来,房地产市场出现了明显的复苏迹象。国家统计局最新公布的数据显示,1 5月份,全国商品房销售面积约2.9亿平方米,同比下降12.4%,降幅比前4月缩小1个百分点。商品房销售额1.7万亿元,同比下降9.1%,降幅缩小2.7个百分点。
    特别是此前成交量低迷的一线城市,5月住宅市场交易量均大幅反弹,“红五月”名符其实。北京新建商品住宅和二手住宅成交量环比4月份分别上涨34.2%和27.2%,其中新建商品住宅成交量更是突破万套,创下去年2月限购以来的最高纪录。广州全市一手住宅成交量环比4月大增51%,同比去年5月增长19%,成为过去16个月中的销售量最高的月份。上海楼市的成交量也创出今年新高。
    住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏认为,春节以后楼市成交量之所以明显回升,主要的原因在于开发商顺应了市场变化,打折促销、以价换量的力度加大了,再加上商业银行放贷速度加快和利率逐步回归,释放了部分住房的需求。
    “从我们的调研看,成交量有两个明显特点,一是自住性购房成为主流,不少项目首次购房比重超过70%。二是部分降价促销力度比较大、价格下调比较到位的低总价、中小套型的普通商品住房成交的情况比较好。”张小宏表示,这些情况说明,目前以自住为目的的真实住房需求还是很大的,开发企业以价换量的空间也是有的。这应该是市场回归正常的表现,不能简单用回暖两个字来概括目前的现象。
    6月7日晚间,央行三年半以来首次宣布降息。利率调整后,贷款买房的月供将减少,购房者的负担有所减轻。在楼市快速回暖的背景下,降息进一步降低了刚性需求购房的门槛,将促进楼市成交量进一步回升。
    “5月份的成交量肯定不是年内的最高点,回暖还将继续。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,只要政府不出台更严厉的调控政策,降息将促使今后一段时间成交量延续前两个月的回暖态势。

    2.房价止跌回升趋势明显
    房价虽有反弹风险,却不存在像2009年一样大幅反弹的可能性

    随着成交量大幅反弹,“房价可能暴涨”的气氛在楼市弥漫,不断刺激着购房者的神经。
    从统计数据看,尽管房价还没有出现大的反弹,但有了成交量,房价止跌已十分明显。尽管各地仍有个别项目在降价,但降价优惠的幅度比前期明显减小。另一方面,此前价格调整较大的项目,如北京通州和大兴的部分项目,价格也开始回升。
    相对于市场的变化,统计数据总是要慢一拍。记者日前在北京部分二手房成交活跃的项目采访发现,前期讨价还价空间较大的房源价格反弹迅速,个别小区甚至再现楼市火爆时期“一天一个价”的场面。
    尽管北京市房协有关负责人公开表示,市场上没有出现恐慌性购房的情况。但实际上,在热点居住区域,购房者因担心房价反弹而入市抢购的情况十分普遍。尤其在二手房市场上,只要有性价比稍高的房源,就会出现排队看房甚至加价的情况。房产中介说得最多的一句话就是:“现在再不买,下半年房价涨起来,就错过时机了。你还记得2009年吗?”
    在“买涨不买跌”的房地产市场上,人们买房的决策除了居住需求,最主要的是对房价走势的预期。如今,从观望到抢着入市,市场预期正在发生微妙变化。
    央行降息或许将加剧这种预期的改变。业内人士普遍认为,今年信贷政策比2011年有了明显的松动,尽管放松银根是为了稳增长,并不是要救楼市,但资金一旦开闸,仍将通过各种渠道进入房地产业。

    张大伟认为,目前房地产调控政策中影响力最大的是信贷政策,信贷额度及利率水平可以说是人们判断房地产市场的风向标。一直在观望的购房者,可能会将降息的举动理解为调控政策开始松动,从而加快入市的步伐。
    更值得关注的是,随着房价底部逐渐被市场确认,投资投机型需求又开始蠢蠢欲动。一位在浙江温州从事民间金融的人士告诉记者,温州房价去年以来普遍下跌超过三成以上,手里闲置资金较为宽裕的老板们最近正在到处看房,研究“抄底”的可行性。“现在实业这么不景气,还是投资房产最保险。”上述人士表示。
    对于房价走势,业内人士仍然认为,房价虽有反弹的风险,却并不存在像2009年一样大幅反弹的可能性。首先,由于3 5月份市场刚性需求的释放,银行可用的贷款额度正在快速减少,部分二线城市的银行已经开始把利率往基准回调。其次,限购等行政手段的调控政策依然执行力度很大,开发商的库存也依然偏大,同时未来潜在供应依然处于较高水平,这种供求关系也决定了楼市不存在大幅反弹的基础。
    龙湖地产执行董事秦力洪认为,楼市调控并没有出现根本性变化。开发商仍需把去库存、高周转、谨慎投资作为2012年的主旋律。从成交量上看,目前是市场最好的时候,从预期看,房价不存在大幅反弹的基础。
    3.坚定不移加强调控
    要促进地方政府、开发企业、购房者心态的“合理回归”
    价格、政策和预期,构成了影响楼市走势的三角形。如今,每个卖房的人都告诉你,“价格底”和“政策底”已经出现,调控不可能继续严厉,该买房了。

    作为普通的购房者,你还能继续淡定吗?
    张大伟认为,市场所称的“政策底”,意思是此前调控政策过分严厉的时间段已经过去了,现在政策依然严厉,但适当降低了刚性需求的购房门槛,从形式上看有所放松。
    事实上,在中央政府层面,房地产调控政策从来没有丝毫要放松的迹象。针对各方关心的政策走向问题,张小宏表示,当前仍要坚定不移地加强房地产市场的调控,确保调控政策落到实处,决不让调控出现反复。“我们有理由相信,在近一个时期坚持调控和市场回调还将是整个房地产市场发展的主基调。”
    今年初,有关部门负责人多次强调,将密切关注房地产市场的变化趋势,并积极研究储备政策。一旦房价出现反弹,将可能出台更严厉的调控政策。但目前业内人士普遍认为,中央层面很难再出台新的调控手段,唯一可能的是更严厉地执行现有政策。
    尽管中央政府态度坚定,但一些地方政府希望通过政策微调来适度放松楼市调控的心态已经十分明朗。目前为止已经有超过30个城市对调控政策进行了适度调整,其中大部分被叫停。但3月底以来,如扬州奖励购房等政策微调都在争议声中得以顺利实施,也被解读为调控政策放松的征兆。“现在看,只要不触碰限购这条红线,多数微调政策都有可能过关。”张大伟说。
    尤其是在实际操作层面,除了北京上海等一线城市还在比较严格地执行限购等调控措施,一些城市的限购放松已经不是秘密。现阶段,依然在抑制成交量和房价反弹的,主要是严格的信贷政策。如二套房贷首付六成、1.1倍利率,三套房停贷等。如果信贷政策进一步放松,房价反弹的风险就会加大。
    近期,国务院常务会议提出,要把稳增长放在更重要的位置。在经济发展方式尚未根本转变的情况下,人们担心,要稳增长,能够快速见效的手段和方式无疑就是刺激楼市,经济发展有可能重新回到严重依赖房地产的老路上。

    专家指出,房地产调控的任务还没有完成,房价还没有回到合理价位,与房地产市场长期平稳健康发展相关的制度建设也只是刚刚起步。在这种情况下,房地产调控不能放松。政府要实现稳增长,应该注重培育经济可持续增长的内生动力,不能走过分依赖房地产业的老路。

    针对一些地方政府可能以稳增长的名义放松楼市调控,住建部新闻发言人指出,当前仍要执行好限购措施,同时,要加强市场监管,对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房者,要严肃查处。住房和城乡建设部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况,对于地方出台放松抑制不合理购房政策的,将及时予以制止或纠正。

    张小宏表示,要进一步巩固调控成果,努力促进三个“合理回归”。一是促进地方政府心态的回归。促使各地真正把工作重心转移到加快转变发展方式上去,适应市场“退烧”以后正常的土地出让收入、住房成交量和房地产相关税收,逐步减少对房地产业的依赖。二是促进开发企业心态的回归。当前情况下要促进开发企业积极应对市场,采取以价换量的策略,回归到售价与投入和合理的利润相匹配,实现产品结构的调整,更好地适应市场,多建一些适销对路的普通商品住房。三是促进购房者心态的回归。一方面我们要保证居民合理的自住性需求,把信贷、税收方面已经明确的支持性政策落到实处。另一方面要对投资、投机需求继续保持高压态势,打消其通过房地产投资实现财富快速增值的目的。这样才能使住房逐步回归到居住的基本属性。

(证券时报网快讯中心kuaixun.stcn.com)(证券时报网快讯中心)
 楼主| 发表于 2012-6-19 17:04:52 | 显示全部楼层
德国房价映照下的中国伤痛



  柏林市中心黄金地段的房格只有每平米1500欧元,比中国一些大城市的房价低。而德国人的平均工资是中国的10倍多!
     如此低价,炒家蜂涌而至,其中有高盛、百仕通等资本巨头的身影在晃动。但他们“显然投资出现了失误”,收益比预期低得多,于是仓促退出,“败走麦城”。
  
  原因何在?原来德国政府有“三大杀手锏”,有力地稳定了房价,狙击了国内外炒家:
     一是地价、房价、房租的指导价制度。这一指导价,不是房地产商或政府说了算,而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年,对评估中的错误负有法律责任。此外,德国还按照联邦建筑法成立了各地“房地产公共评估委员会”,其职责之一便是负责制订当地“地价图”的“标准价”或者“指导价”。这为不同地段、不同类型的住房制订了详细的“基准价格”,这类指导价具有法律效力,所有房地产交易有义务参照此执行,在合理范围内浮动。
     二是对抬高房价者的刑罚威慑。法律规定,对于房价、房租超高乃至暴利者,地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”,根据德国《经济犯罪法》,就已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉,如果房价不立即降到合理范围内,出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”,这已经触犯《刑法》构成犯罪,出售者将受到更高罚款,甚至被判处三年徒刑。
    第三则是重税限制。自有自用的住宅不需要交纳不动产税,只交纳宅基地的土地税。用于买卖的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外,租金收入还要缴纳个人所得税,税率在20%至45%不等(2009年后统一为25%的资本利得税)。重重的税收限制,大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间。

      与之相对应,看看我们伟大的文明的古老的祖国的古怪做法吧:
      一是政府竞拍卖土地,并把房地产作为支柱产业。涨了GDP,就有了政绩和光明的仕途;同时政府官员的灰色收入源源不断地增加着。
      二是以市场经济为遮羞布,不许触动暴利的黑幕。连房价格成本都不能问,否则就是市场经济的“耻辱”,就是体制上的倒退。
      三是税收制度严重欠缺,并在法律层面保护暴利。房价超过100%则为甚至几百的“房价暴利”,不但相对而言税不可征,且有法律庇护。
       在房奴在呻吟声中,房价传导物价飞涨,底层民众承受着更多的剥夺。
在房产市场上,玩民众于股掌之上,吸民众血汗如饮甘醴的,归根到底就是利益集团,这些利益集团是政治经济的垄断者,呼风唤雨无所不能,黑心黑肺无所不为。试问,哪一个房产商后面没有天然血缘或金钱堆叠出来的靠山?
      与他们谈民生,无异于与虎谋皮。办法只有一个,民主才有民生  民主就是能当饭吃,民主就是能当房住。但与他们谈民主,形同于自投虎口。
      周树人兄有言:不是在沉默中灭亡就是在沉默中爆发。绝途之中的古国难道除了毁灭和伤痛外,真的别无选择?
 楼主| 发表于 2012-6-19 18:05:24 | 显示全部楼层
6月18日,经过数十轮竞价,恒大地产最终以13.22亿元拿下珠江新城D4-B2地块,楼面价32968元/平方米,溢价8.2亿元,成为广州新地王。销声匿迹一年多的“地王”突然重出江湖,在近期土地市场重现久违了的高溢价出让情况下,是否预示着本轮调控又要流产?



  一个基本事实是,聪明绝顶的开发商之所以敢于高价拿地,创出新“地王”,他们一定预测到了什么,因此有拿“地王”的底气。在笔者看来,这个底气无非是预测到房地产将反转,房价将报复性反弹。至少有两点可以佐证:首先,恒大拿地的楼面价高达32968元/平方米,那么,将来无论是商铺还是住宅,没有高于楼面价两到三倍的价格是很难满足开发商暴利欲望的。如果开发商没有预期房价将很快报复性上涨,是不会这样贸然“出手”的;其次,这次参与竞标的有保利和力迅地产等21家开发商,经过数十轮竞价,这说明绝大多数开发商预期房价将反转。开发商预期如此,购房者对房价预期如何呢?



  由首都经贸大学与中国社科院联合对35个城市居民对房价预期进行调查的结果显示,32个城市居民皆预期房价将会继续上涨,这意味着有超九成居民预期当地房价未来会出现上涨。这就得出这样一个结论,房地产市场的供需双方都预期房价未来将上涨。希望房价上涨的另一个主角是地方政府。可以说,目前房地产市场这种局面,既是地方政府乐于见到的,又是其频繁做小动作导致的结果。



  房地产市场真实情况到底如何呢?国家统计局6月18日公布5月份数据显示,在70个大中城市中,5月份房价环比上涨的城市数量比4月份增加了一倍。深圳、北京等城市又现千人排队购房和拼抢楼盘现象。



  造成上述原因从宏观背景分析,主要是宏观经济下行压力增加,市场对放松房地产调控救经济的预期增大。地方政府因税收、土地出让金下滑频繁做小动作松懈调控。中央有关部门中,住建部(支持扬州奖励购房)、银监会(二套房贷风险权重与首套房一样)、央行(房贷利率7折)等,无论是巧合还是其回应所说的误解、曲解,事实上形成了对楼市调控放松的预期。在相关报道出来后,这些部委都出面澄清或者说明,而实际上,许多政策措施并没有被取缔或叫停,而是在执行了。当市场和民众认为高层强调的“房地产调控不动摇”只是习惯性口号时,再喊多少次,也没有公信力。



  因此,笔者认为,中央层面应该将“坚持房地产调控不动摇”落到实处,果断叫停地方政府的一切小动作,对违背楼市调控政策者露头就打,不手软,不拖延。不妨彻底叫停扬州奖励购房新政,房贷7折利率和二套房与首套房风险权重一视同仁政策暂缓执行。如果不给百姓坚持调控不动摇的决心,居民已经显露的未来房价上涨预期,将会很快成为现实购买力,接着投机投资性购房将会绕过限购令而一起出动,到那时,楼市再怎么调控也调控不住了。
 楼主| 发表于 2012-6-20 17:14:02 | 显示全部楼层
易宪容:警惕!房地产调控濒临危险境地

    在当前经济转型的关键时刻,政府首先必须冲破GDP增长拜物教意识的禁锢,彻底舍弃通过住房市场投机炒作短期内推高GDP增长的幻想。重新吹大房地产泡沫来拉动经济增长可能是未来中国经济的最大风险。



  随着“稳增长”政策出台,要求松绑持续了两年多的房地产宏观调控的呼声越来越高。这不仅在于地方政府加紧推出各种“软性”托市政策,投机炒作者又开始涌入市场及一线城市住房销售快速升温,而且在于房地产市场传言四起。比如有说央行在重申七折优惠按揭贷款利率;有的说银监会已降低个人住房消费信贷风险权重;有发改委官员就住房宏观调控转向发表谈话;还有国内一线城市千人排队购买住房等。



  同时,更值得注意的是,那些与房地产行业相关的部门又开始加大舆论,说什么当前房地产景气指数比2008年更低,国内房地产投资、销售量及销售金额、土地交易等急速下跌,但房价却是微跌,因为这是前两年的政府房地产宏观调控政策错误的结果。因为这些房地产宏观调控政策调控的是房地产博弈四方之三方的利益受损害:如房地产开发商,地方政府及住房投机炒作者,而获利的是银行。这才是当前国内经济增长下行风险增加根本所在。因此,要“稳增长”就得重新启动房地产这个宏观调控工具等。



  上述这些现象及流行甚广的言论,颇能迷惑人,如果不能就此辨明是非,那么国内房地产宏观调控将可能陷入危险的境地,两年多的房地产宏观调控就可能前功尽弃,新一轮楼市炒作高潮或又将启动。



  为什么说当前房地产宏观调控若戛然而止会让宏观调控陷入一种危险境地呢?因为这就是“谨防房地产要挟中国经济”的具体表现。这是我在2004年就提出的问题:当房地产泡沫吹得巨大时,要挤出房地产泡沫,一定会影响“房地产化”的经济增长。而且“房地产化”经济越是严重,其挤出房地产泡沫对经济增长的影响就更大。从今年的情况看,随着房地产泡沫逐渐挤出,经济增长下行。而经济增长下行风险增加,宏观政策要转向,挤出房地产泡沫只能戛然而止,或又得重新启动房地产拉动经济之工具。所以,趁央行降息之机,地方政府公然托市,这些都是当前一线城市住房的销售又开始回暖重要原因(当然这其中还有房地产开发商降价促销等)。



  对此,有两个问题值得思考,当前经济增长下行风险有多高?“稳增长”是不是要重新回到房地产拉动经济老路?对于第一个问题,尽管第一季度GDP增长下行8.1%,甚至第二季度可能下行到8%以下,但这实际上正在靠近今年政府工作报告所设定的目标7.5%,与十二五规划7%的目标其实还有距离。只要不以GDP增长为拜物教,不唯GDP增长为整个政府工作目标,对这种增长态势实在不必过度紧张。否则,“房地产化”的经济增长下行的现象必然会为房地产既得利益集团所利用。



  对于第二个问题,既要“稳增长”,那就得建立起扩大内需的长效机制,而不是靠房地产投机炒作短期内推高GDP增长。既然“房地产化”经济是影响当前国内经济增长下行的重要原因,也就说明经济增长下行的风险越高,国内房地产泡沫就越大,其挤出水分就越多。而在房地产泡沫挤出水分过程中,整个社会所承担的成本,就取决于以往房地产泡沫大小。当房地产泡沫巨大时,其水分的挤出,对当前经济增长下行的风险自然会大。对于这些,无论是政府还是市场都得有承受这种风险的准备。要不然,如果听任房地产泡沫自然破灭,整个社会经济所承担的风险会比这要大得多,甚至于大几十倍。



  2008年,在次贷危机狂飙下破灭的房地产泡沫,给美国造成了巨大损失。可是美国当时的房地产泡沫与当前中国房地产泡沫相比要小得多,而美国经济衰退为此持续了四年多,至今还没有完全走出困境。当前欧洲不少国家的主权债务危机,其问题为何会越演越烈,不仅有政府挥霍过度,最为重要的原因就是房地产泡沫破灭。比如西班牙、爱尔兰、挪威等房地产泡沫破灭都是最大问题。而德国经济稳健,就在于房地产泡沫在德国没能吹起。可见,无论是历史还是现在,前车之鉴很多,太值得此刻房地产宏观调控正陷入窘境的我们去总结并记取。



  尽管中央政府始终对房地产宏观调控政策持坚决不动摇的态度,但各地方政府对GDP增长拜物教的意识尚未转变,一见经济增长下行,就总是希望通过房地产这个宏观调控工具在短期内来拉动经济快速增长,而这就可能让“稳增长”的经济政策给住房市场发出错误的政策信号,以致改变住房市场预期。由此,相关的房地产既得利益集团,就会借助政府这种GDP增长拜物教的意识,以不同方式与当前的房地产宏观调控政策博弈,不仅在房地产市场制造各种假象与谣言,进而诱导民众进入高房价市场来接楼市泡沫的最后一棒。



  因此,在当前经济转型的关键时刻,政府首先必须冲破GDP增长拜物教意识的禁锢,彻底舍弃通过住房市场投机炒作短期内推高GDP增长的幻想,在挤出巨大房地产泡沫同时,建立起稳定经济增长扩大内需的长效机制。这种稳定经济增长扩大内需长效机制,就是转变国内住房市场性质,使住房市场由投机炒作主导转向消费主导,让民众的住房消费需求释放出来。而所有这些方面最为核心的内容,就是让住房价格回归到合理水平,回归到消费者有支付能力的水平。质言之,不把希望重新吹大房地产泡沫来拉动经济增长的迹象消弭于萌芽,让刚有可能遏制的房地产泡沫转而又继续吹大,可能成为未来中国经济的最大风险。这绝非危言耸听。需要弄清楚的是,购买首套住房如果没有事中与事后的税收限制,同样可吹大房地产泡沫,美国95%以上的居民只购买一套住房,不是也照样把房地产泡沫吹得巨大而酿成百年未遇的金融危机吗?
 楼主| 发表于 2012-6-20 17:33:54 | 显示全部楼层










任志强论断成真 房价暴涨实属必然



物极必反 行政干预下的反作用







     任志强认为,政府的想法其实是希望用房价的下跌去换取销售量。只要价格没下来,限购就不会停止。但是在严厉的限购政策下,有些人不是买不起,而是没有资格买,因此即使房价下跌,也换不来成交量。
    “未来一段时间内,紧缩仍然是一种常态,但是,限购令肯定不会成为一个长期的政策。”
     限购政策在颁布之初,就被视为阶段性政策,甚至被称为权宜之计,终有退出的一天。越晚退出,越危险。被限购压抑的需求,就像堰塞湖。 压抑越久,溃坝的可能性越大。
     作为房地产开发必不可少的生产资料,土地市场的成交遇冷必然会影响到未来一段时间的商品房供应。而限购令这种通过行政手段干预市场,只能短期阶段性使用不宜作为长期的调控工具,早晚都会退出。一旦购房解禁,投资、投机需求重新回归 楼市,与商品房供应萎缩叠加,供不应求之下,恐怕将会导致房价涨势难以控制。【详细】





地方财政压力加大 房价暴涨迟早而已







房产税难解地方财政之渴


    全国政协委员、财政部科研所所长贾康表示,开征房产税的主要用意并不在降低房价,而是培养其成为地方财源支柱之一。说句更明白的,房产税或许能够破除地方政府过分依赖卖地的“土地财政”。
    著名经济学家易宪容说,房产税是破除地方政府主要依靠高房价、高地价来获取财政收入和拉升GDP的根本出路。如果房产税能够为地方政府提供大量且稳定的、可自行支配的支柱税源,可以减弱地方政府对土地财政的依赖,遏制地方政府推高地价的冲动。
    从这个意义上说,房产税更大的意义是增加地方财政收入,而不是在短期内抑制房价。
    但现实的情况却不容乐观,在房产税试点两年之后,“流产”征兆越来越明显:其中,最大的问题就是房产税在法理上至今没有找到依据。开征房产税首先需要修订1986年颁布的《房产税暂行条例》,改条例明确规定,对个人非营业性自住房屋一律免征房产税。【详细】









“营改增”后 地方财源减少
     营业税改增值税可以说是1994年分税制改革以来的第一大改革。2011年中国增值税和营业税相加占全国总税收的42.5%,而前者是中国第一大税种,后者是地方第一大税种。
    “营改增”意味着地方第一大税种被增值税替代,而增值税的75%归中央,地方税收势必受到影响。
     而上海“营改增”试点最终公布的方案为原归属试点地区的营业税改增值税后,收入仍然归试点地区,既得利益不变,地方担心的问题得到解决。与收入分配关系不变同时明确的还有另外一项政策,“在征收管理上,营业税改征增值税后,由现行负责征收增值税的国税机关统一征收。”
     最关键是,尽管目前确定了上海的改革是将地方财政收入减少的部分由国家偿还,但对于全国其他省份还尚不确定。【详细】












楼市调控之下土地出让金减少
    受楼市调控政策影响,2011年下半年土地市场开始大量地块以底价成交,这种情况延续到2012年,使得土地成交低迷;另一方面,受市场预期不明及前期库存积压难售等因素影响,短期内房地产企业拿地的积极性不高,影响了土地供应和成交。
     有分析认为,2012年的土地出让市场依旧难有起色,尤其是在开发商观望情绪强烈的情况下。
    有机构公布的数据显示,5月全国20个重点城市土地出让金237亿元,创2009年3月来新低,前5月累计为1892.6亿元,缩水1141亿元;而中原 集团监测的数据也显示,13个城市5月居住用地总成交面积82公顷,较前4月平均成交量大幅缩减近7成,其中北京5月土地收益仅为0.7亿元,环同比分别 大降98%和98.2%。【详细】








任志强“找抽”语录



老婆露胸论
     2006年12月,凤凰卫视邀请任志强等作为嘉宾,录制了一档“是否应该公开房屋成本”的节目,任志强这样谈房屋成本:“成本构成是指一个公共产品它普 遍的构成是什么,是一个平均值概念,成本是什么概念,成本是具体到某一个单体的时候实际发生的事,这两个完全不是一回事。什么叫实际发生呢?你老婆会告诉大家说她的胸有多大吗?”





只为富人盖房
     任志强在2004年的文章里写道:“如果富人住不上好房子,穷人是不可能解决住房问题的。所以穷人应该希望富人多去买豪宅。因为买得越多,富人才会纳税越多,国家财政用于补贴穷人的资金才越多,许多国家都是这样……





贫富分区论
     2007年2月,任志强说:“过去中国都是‘穷人区’,现在出现‘穷人区’和‘富人区’是很正常的,就像让一部分人先富起来一样,也要让一部分人先住进‘富人区’,以后才能都变成‘富人区’。”





我不过说了真话而已
    国人就是不习惯听真话。过去书上说周扒皮天天晚上捅鸡窝,现在周扒皮的后人都出来澄清了,根本不是那么回事。我们对当年的大地主刘文彩一直是什么评价? 说他家里还有水牢、刑具什么的,现在才发现都是假的,人家根本不是那样。为什么要扭曲?我不过是比较真实,说了真话而已。





地产业不存在暴利
    房地产的利润率实际并不高。盖一个30层的楼,从拿地到最后结案,一般要跨越4个财务年度,每年的利润率也就在5%到8%左右。4年累计下来,可能一个项 目的毛利率体现出来是20%到30%左右,但它是通过4年时间才实现的。像万科周期控制的好一些,实现这些利润的时间就短一些。





和白菜比房价涨了16.6倍
     在今年的博鳌论坛房产分论坛上,任志强在谈到“房价到底涨了多少?”这个问题时,给全国人民算了一笔账,1978年我们大白菜2分钱一颗,现在2元钱,也增加了100倍。房价只增加了16.6倍。





和工资相比房价等于没涨
     1978年全国平均月工资28.6元,到现在增加了100倍,而房价只增加了16.6倍。最后得出的结论是:和居民的工资收入相比房价等于没涨。
 楼主| 发表于 2012-6-20 17:34:37 | 显示全部楼层
土地财政是“逼”出来的
     2010年全国财政收入超过8万亿元,增长21.3%。财政收入中,土地出让金高达2.7万亿元,同比增加70.4%。“土地财政”占全国财收比重高达33.75%。
    “土地财政,某种程度上是逼出来的。”杭州市拱墅区区委书记俞东来接受记者采访时认为,按照目前的分税制,增值税75%交中央,所得税60%交中央,东部发达地区县市预算内财政也是“吃饭财政”。据其介绍,该区2010年财政总收入58亿元,上交给中央29亿元,再除去上交省、市两级,区一级可用财政去年13亿元,“养养机关看看病,没了。”
     而2009年该区政府通过土地出让,投入城市化建设资金达130亿元左右。短短几年中,这个区摘掉了“杭州棚户区”的帽子,现在老百姓住房条件改善至少提前了10年。“不搞土地经营,再过两届政府都改变不了。民生的解决没有切实的财政安排,否则我何必去辛苦地拆迁、征地?”他说。



所谓土地财政就是“寅吃卯粮”


      从整个社会的角度看,政府出让土地所获得的每一笔收入,都有一笔企业或个人的负债与之相对应。就是说,政府以土地出让金搞建设,是以透支用地企业或个人的未来收益为前提的。
     由此不难做出如下判断:所谓土地财政,实质上是一种依靠透支社会的未来收益,谋取眼前的发展方式。形象地说,就是“寅吃卯粮”。【详细】




职能错位 既是“裁判员”也是“运动员”


    反思中国土地管理的制度安排,一个突出的问题,是政府有关部门既负责土地管理,又负责国有土地的经营,所谓集“裁判员”与“运动员”于一身。经营是市场主体的活动,具体到国有土地的经营,就是要保值增值,追求土地收益最大化。
    把这个作为政府的职责,客观上使各级地方政府成了市场竞争的主体,这是土地财政形成的主要制度基础。【详细】




中央与地方财权不匹配


     上世纪90年代,分税制改革取得伟大成绩,问题是地方财政分配比例过小。各级城市的政府承受巨大压力,普遍面临的问题是发展资金不足。
     恰在这时,土地使用制度改革取得实质性进展,有偿使用土地制度历经10年,终于基本确立下来。1998年,政府机构改革和换届,这是个分水岭。此次换届后,各级城市政府普遍从土地管理制度上,找到了解决财力不足问题的出路,土地财政逐渐形成。【详细】





地方政府蠢蠢欲动 土地财政卷土重来
     2012年2月9日,芜湖市出台了规模庞大的楼市新政,以住房保障和增加普通商品房的名义,对当地楼市在税收方面予以倾斜,从而刺激购房需求。在地方政府层面,芜湖楼市新政是2012年第一个救市计划。
     从地方政府层面而言,GDP指向必然导致对于楼市繁荣的期待,只要投资拉动的经济结构不改,地方经济就只能依赖地产的增长,并由此带动关联产业的增长。地方政府依赖于土地财政,这在今天已是中国上下的共识。
     在楼市调控的大环境下,地方政府蠢蠢欲动的救市欲望预告着土地财政迟早会卷土重来。土地财政不作根本变动,如何指望地方政府对于楼市调控可以坚定不移呢?





下有对策-地方救市政策频出
     固然,发展地方经济和实现财税增长,保障充分就 业,改善民生等方面,有多种途径和多种方式。于是,作为地方财税来源大户的地产行业,就被各地方政府放在了一个更为突出的位置。虽然,国家宏观调控一直没 有放松,但是,财政救市和其他刺激楼市的新政依然被赋予了新的名字,登上当前的经济舞台。【详细】







上有政策-中央政策
     尽管各地财政救市和刺激楼市的名称不一,其中隐藏的政绩冲动、财税收入冲动和资本冲动却犹如一面逆风的大旗。实际上,有一条红线不许试探,更不许突破,那就是国家关于房地产市场的宏观调控政策,那就是国家经济的健康有序发展。









地方政府宁流拍不降地价




    6月过半,温州市区土地依旧没有成交,据本报记者统计,这已是温州市区连续7个半月市区土地零成交。
     这就意味着温州市区近7个月的财政等各类收入中没有一分钱来自土地出让金,事实上,土地市场的冷淡的背后是当地房地产市场的萎靡。
     不仅是温州,土地市场的不济已在浙江全省蔓延,杭州网统计数据显示,2012年一季度,浙江全省土地出让成交总额为139.2354亿元,比去年同期下滑达83.56%。
    土地财政成为地方政府的主要财政收入之一,然而,地方政府却情绪“稳定”,“尽管开放商希望土地出让价降低一些,但地方政府却有自己规律,不愿意降低底价,双方也在拉锯。”【详细】





土地高溢价再起
        14日,各地不断传出一些大中城市土地高溢价成交的消息。6月13日,元祖投资以3.81亿元竞得上海赵巷镇嘉松公路西侧商办用地,楼板价4849元/平方米,溢价达111.85%。
     广州珠江新城D4-B2地块即将于6月18日出让。在广州国土局网站上,该地块已经有多达18家开发商报价竞买,截至13日,其溢价率已经达到了43.4%。
     链家地产市场研究部统计数据显示,厦门、乐山、青岛,成都等城市有不少地块溢价率超过30%,其中乐山在5月底成交的三宗住宅用地,溢价率均超过50%。【详细】








土地新规:或问责地方政府




    在《闲置土地处理办法》出台一周后,国土部给各地国土厅、局的领导发放了一份相关调查问卷,要求各国土厅、局领导填好后尽快反馈。目的是希望了解地方政府对此法规的态度,有无配套实施政策、细则以及后续执行力的相关情况。
     楼市调控下,地方政府的“钱袋子”萎缩明显,《办法》的出台,势必打击开发商的积极性。由此看来,地方政府能否严格执行、杜绝开发商囤地的情况值得关注。
    有专家表示,闲置用地的处理从来不缺政策,《办法》具体影响如何,还需要看地方政府的执行力。【详细】





结语
    在严厉的楼市调控政策之下,各地土地成交低迷,一些城市土地出让金收入甚至创下新低。有数据显示,5月全国20个重点城市土地出让金237亿元,前5月累计为1892.6亿元,缩水达到1141亿元。
    对于地方政府来说,土地财政已经成为地方财政的“主力军”,成为其获得财政收入的最重要的财源。正如一位官员所说:“照目前的分税制,增值税75%交中央,所得税60%交中央,不搞土地经营,民生的解决没有切实的财政安排,否则我何必去辛苦地拆迁、征地?”
     中央与地方财权分配不合理、房产税改革的流产、营改增的不确定性等都在一点点蚕食地方的财源,无奈之下,地方政府对土地财政的依赖越来越有增无减……
    从种种迹象分析来看,“任大炮”的这一推论已经成为必然,房价两年内暴涨无疑。
 楼主| 发表于 2012-6-27 10:39:54 | 显示全部楼层
在一些地方政府借“稳增长”之名“微调”房地产后不久,楼市回暖的消息和数据佐证相继出现:北京、杭州等地再现“日售千套”、“排队抢房”之况;国家统计局发布的数据也显示,5月份全国70个大中城市房价环比上涨的城市已扩大至6个,是上月的2倍;而在房价继续下降的43个城市中,多数跌幅也已开始收窄。

  房价是否已开始止跌企稳?未来还会不会触底反弹?这些关注焦点又开始刺激“刚需们”的购房冲动,一些认为房地产调控“政策出尽”的购房者,更生恐慌性入市之意。

  这样的一幕,也许是某些地方政府所乐见的“微调”效果。虽然口头上不承认,可通过提振楼市来“稳增长”甚至“保增长”,仍是根深蒂固的思维惯性。而这也许正是房地产转型乃至社会经济发展方式转型的最大“心理障碍”。

  换句话说,能不能让房地产从一个“经济刺激性产业”,回归为一个常态化产业,攸关发展转型进退。

  住房和城乡建设部副部长仇保兴此前曾感慨:中国的房地产调控可谓“全球最难”。其复杂性在于,房地产与当前社会经济领域一系列艰深的改革课题高度关联。

  首先是民间资本的投资渠道问题。房地产是最先向民间资本开放的投资领域之一,而其他能源、资源性行业又长期处于政府高度垄断态势,正因为民间资本大都聚集在房地产投资乃至投机,才使房地产高烧不退。一方面,房地产投资占固定资产投资和GDP贡献率的份额日渐扩大,地方财政增长也对其依赖日深;另一方面,地产商纷纷被推上富豪榜,炒房者大都“一夜暴富”;越来越多的城镇中低收入者却在房价暴涨中远离安居梦,甚至自喻“房奴”。

  房地产的畸形投资和消费模式也反映了民间投资渠道的狭窄。在目前状态下,民间资本除了房地产几乎没有更多的畅通之路可走。由此就淤积出一个房价泡沫的“堰塞湖”。

  其次是收入分配改革、调节贫富差距问题。过去多年,“房子”无形中充当了一个失灵的收入分配调节器,以持房多少为据,城镇居民的实质性贫富差距渐渐拉大。尤其是一旦出现通胀持续,买房多的人越来越富,没买房的人总也买不起。如果不建立必要的税收调节机制,这种贫富差距扩大的恶性循环就将难以改善。

  再者,房地产还牵扯着扩大消费问题。这同样是“十二五”期间中国社会经济改革领域的一篇大课题。此前社会舆论曾有比喻说:“一套房子消灭一户中产阶级。”在所有居民消费品中,住房消费的占比不断扩大,严重挤压其他领域的消费需求,这与扩大消费的主张不太合拍。如果不能使居民消费能力从高房价中解脱、释放,则扩大消费、提振内需可能沦为难以完成之重任。

  此外,在城镇化、金融和土地改革,以及新时期中央和地方关系等等诸多转型命题中,房地产均是频繁闪现的“关键词”。它俨然已成为中国社会经济发展方式转变的一个突破口:能不能借房地产调控之机,完成一系列改革领域的长效机制建设,将对“十二五”时期中国社会经济的发展产生深远影响。正如一些学者所言,中国能不能成功躲过“中等收入国家陷阱”,关键一役也系于房地产。

  由此也就不难理解,为何在各地政府频繁发出“微调”、“放松”噪声后,中央仍旧表态要“坚持房地产调控政策不动摇”。即使在经济增速下滑的现实面前,连人称“地产商代言人”的任志强也确信“不会重现救市”。

  除了房地产,还可以用其他什么样的方式去推动经济增长?这恐怕是当前地方政府最需要破解的课题。

  中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声此前曾用“四个减少”和“五个注重”来概括“十二五”社会经济发展方式的转型要旨,即:努力减少对重化工业、投资拉动、房地产和加工型劳动密集型产业的依赖;同时更加注重稳定增长、结构调整、改革开放、民生保障和城市安全。其中,“努力减少对房地产发展的依赖”在某种程度上已经表明,政府不会再借保增长之名,行房地产“救市”之实。至少不会再将房地产作为一项经济刺激性政策、走回到从前的老路上去;而“五个注重”则意味着,上海今后将建立一套全新的城市竞争力评价指标体系,予以考核、引领“十二五”期间的社会经济发展方向。

  可以预见,只有彻底摒弃昔日GDP挂帅、保两位数增长的政绩考核体系,房地产的“救市”冲动才会得到削弱。地方政府也才能腾出精力,去思考房地产背后更深层次的社会经济发展转型问题。


  原文链接:http://money.jrj.com.cn/2012/06/26212313595305.shtml
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

小黑屋|手机版|Archiver|都市世界-城市规划与交通网 ( 京ICP备12048982号

GMT+8, 2021-4-12 20:12 , Processed in 0.063390 second(s), 20 queries .

Powered by Discuz! X3.2

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表