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楼主: cplanning

[讨论] 公平是什么?

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 楼主| 发表于 2012-8-14 16:26:49 | 显示全部楼层
拥车证和ERP



  新加坡有两项很独特的交通管理措施,一是拥车证制度,二是ERP。

当今世界上的大城市,几乎没有不为交通问题而烦恼的。从北京到纽约,从伦敦到东京,城市越大交通问题越突出。在解决城市交通问题方面,新加坡是做得比较好的。这里既没有地铁里的拥挤不堪,也没有普遍的堵车现象。据国际交通联合会公布的数据,新加坡市区车流的平均速度为每小时24.8公里,高于纽约、伦敦、东京和香港等城市。

  新加坡有两项很独特的交通管理措施,一是拥车证制度,二是ERP。这两项制度一个从控制汽车数量入手,另一个从限制汽车的通行入手,把新加坡的交通流量控制在合适的范围内,从而较好地避免了城市交通拥堵病。

  新加坡的拥车证制度始于1990年。这项制度规定只有具有拥车证的人才有资格购买汽车,而拥车证的数量由政府控制。交通部门根据每年淘汰车辆的数量和道路建设情况,确定每年新发放的拥车证数量。每个月拿出一定数量的拥车证,分两次供购车者投标。以2008年8月的第一次投标为例,政府共提供了4859张拥车证,分为中小型汽车和的士组、大型汽车组、货车和巴士组、电单车组、公开组等五个组别。投标程序是,先由投标者输入自己的投标价,然后由电脑从高价到低价确定中标者,以最后一个中标者的投标价为成交价,整个投标过程公平、公开。拥车证的成交价波动很大,刚推出时,一张中小型汽车的拥车证价格在8000新元左右,最高时涨到10万新元。据南洋理工大学的一位老师说,他去投标拥车证的时候,电脑出了故障,投标价上升到8000新元就停止了,因此他的拥车证最终以8000新元成交,算是捡了一个便宜。2008年底,由于受世界金融危机影响,新加坡人的购车意愿减弱,有一次拥车证的成交价居然只有两新元,创了历史低点。

  通过实施拥车证制度,新加坡的汽车数量得到严格控制。这种制度对政府来说是一举多得,一是达到了控制汽车数量的目的,二是增加了政府的收入,三是鼓励人们竞争。由于拥车证制度的存在,买车成为一种特权。除了拥车证,在新加坡买车还要缴纳进口税、注册费、附加注册费、公路税、牌照费等,这些费用加起来远高于汽车本身的价值。据统计,2000年时新加坡汽车购买方面的总收费达60亿新元,成为政府一笔不小的收入。一辆到岸成本仅两万新元的汽车,购买者却要付出11万新元以上。政府的高收费引发部分买车民众的不满,此后政府对政策进行了一定调整,加大拥车证的供给量,降低收费标准,2007年新加坡汽车购买方面的总收费只有30亿新元,比7年前减少了一半。但总的来说,新加坡人购买汽车所要承担的各种费用还是很高的,因此新加坡人要么不买车,买车都买好车,否则就会觉得划不来。目前新加坡已有43万个家庭买了小汽车,约占家庭总数的一半。

  ERP是新加坡的发明,现在全世界都在作为一项经验推广。ERP是英文“Electronic Road Pricing System”的缩写,意即电子道路收费系统。为解决闹市区的交通拥堵问题,新加坡从1975年起实行区域通行券制度,他们在闹市区划出了一个7.2平方公里的限制区,规定除公交车外的其他车辆进入限制区,都必须购买通行券。每天派工作人员在限制区的33个入口检查车辆通行券。没有通行券的车辆会被记录下来,作为交通违章处理。进入上世纪90年代后,随着电子技术的发展,新加坡人开发了电子道路收费系统,于1998年投入使用。它是一个小型的无线电信息系统,有几个部分构成:一是电子收费闸门;二是带现金卡的车载单元;三是中央控制系统。收费闸门安装在收费道路的入口处,当装有车载单元的车辆经过电子闸门时,其现金卡上的金额会被自动扣除。这一系统的好处是,免除了车主进入限制区时购买通行券的麻烦,只要现金卡上有足够的储值,车主无须停车,缴费过程就能自动完成。

  实行电子收费系统的另一好处是,调整收费标准更为容易,可以根据不同时段的车流量,科学确定收费金额,以更好地调控车流。过去通行券的价格是固定的,调整收费标准难度较大。实行电子收费后,收费系统可以半个小时调整一次收费标准。车流量大时收费高,车流量小时收费低,车流量低于一定标准就不收费,十分灵活。通过收费标准调整,使各条道路上的车流量处于最佳状态,提高道路的利用率。新加坡人的汽车上都装有一个小盒子,扑克牌大小,紧贴在挡风玻璃内侧,这就是电子收费系统的车载部分。如果没有安装这一装置,车辆就不能进入收费道路,否则会被作为违章处以高额罚款。

  ERP道路每次的收费在一至二新元之间,2007年新加坡所有ERP道路的收费额仅为1.6亿新元。与庞大的交通流量比起来,这个收费额不算多,却有效地解决了繁华路段的交通拥堵问?。根据交通状况日趋恶化的状况,新加坡陆路交通局于2008年增设了ERP收费闸门,并提高了部分路段的收费标准,希望借此能更好地调剂道路上的车辆,提高道路利用率。新加坡还在试验一种带有全球定位装置的收费系统,作为ERP的升级。随着电子收费道路的不断增多,新加坡民众也表示出了不满,有人把ERP解释为Every Road Pay(每条道路都要收费)。实际上,ERP并不能从根本上减少城市的交通量,它只是使车辆在道路上的分布均匀化,减少交通拥堵。而一些车辆为了绕过ERP收费,不得不行驶更长的距离,造成能源和行车者时间的浪费,这是ERP的不足之处。

  不论怎么说,新加坡的拥车证制度和ERP,使新加坡的城市交通保持了高效率。交通的高效是城市高效的基础,从这个意义上说,新加坡这两项独特的交通管理措施是很成功的,这也体现了新加坡政府一贯注重社会运行效率的思想。
 楼主| 发表于 2012-8-14 16:27:22 | 显示全部楼层
来之不易的美丽



  如果你用相机拍照,用不着取景。拿起相机拍就行了,每一个画面都会是很美的。

有人说新加坡是个花园城市,新加坡人自豪地说,新加坡是花园中的城市。不管怎么说,刚到新加坡的人都会发出这样的感叹:“新加坡真美!”

  “如果你用相机拍照,用不着取景。拿起相机拍就行了,每一个画面都会是很美的。”有人这样描述新加坡的风景。

  在新加坡,确实到处都是风景。我用“移步换景,美不胜收”这八个字形容新加坡的美丽。就以我所住的南洋谷(Nangyang Valley)来说吧,就是一处很好的风景。

  南洋谷是南洋理工大学校园内的一处人工河谷,河谷呈“U”字形,从顶端到谷底有七八米深,我们的宿舍就在河谷边。河谷四周种着几十棵青龙木,每棵有三四十米高,直直地刺向空中,十分威武挺拔,很像守卫谷地的哨兵。河谷的陡坡上种满了青草,远远望去,像铺了一层厚厚的绿色地毯。谷底十分平整,有三四个足球场那么大,也种满了绿草和热带树木。有的树叶大如巴掌,有的树叶细如银针,有的已枝繁叶茂,有的才二三米高。有一棵大榕树在谷底特别引人注目。它缠绕在一起的树干,两个大人都抱不住;浓密的树冠,直径有四五十米,从上面看去像一把张开的亭亭的伞。大榕树下安着几个石桌和石凳,可以在此读书或小憩。河谷的尽头,是美丽的南大湖。湖边有很多灌木,把一湖水围在中间,湖四周种了不少美丽的凤尾竹、高高的椰子树,给人无限的遐想。满满的湖水里,不时有成群的乌龟出没,它们轻轻划动四肢,在湖面上荡起一个个涟漪……

  刚到新加坡时,南洋谷的美丽让我陶醉。但时间一长,感觉南洋谷并不是新加坡一个很特别的所在。南洋理工大学的校园里,一年四季鲜花盛开,处处都有绿色,整个校园是一个美丽的大花园。后来到新加坡各地走了走,发现其他地方也都是这样,特别是裕华园的美丽,比南洋谷有过之而无不及。看来新加坡这个花园中的城市,确实货真价实。

  生活一段时间后,我发现在新加坡穿皮鞋很多天都不会脏,不仅鞋面干净,连鞋底都不沾灰,因为在新加坡到处都没有灰。在新加坡你很难找到一块裸露的地表,即使在建筑工地上,挖开的地面都会及时蒙上油布。因为新加坡的雨水多,几乎天天有降水,如果地面裸露就容易造成水土流失,所以新加坡的建筑企业都很注意这一点。在我们的宿舍附近,正好有一个建筑工地,我看到他们特别注意环保,运送建筑材料的卡车从工地出来前,都要进行冲洗,防止车轮把泥沙带出工地。沙石的运送都是封闭式的,可以防止沙石散落在路上。所以这里的建筑工地,对环境基本没有污染。

  在新加坡住长了,我发现在新加坡这样的气候里,要保持环境卫生其实是一件很不容易的事。新加坡的常年气温都在摄氏二三十度,而且空气的湿度大。在这样湿热的气候里,细菌繁殖很快,食物之类很容易霉烂变质,最容易杂草丛生,蚊蝇滋生。

  实际情况也正是这样的。新加坡的蚂蚁很多,有一种蚂蚁个头很小,不注意看时很容易把它们忽略。但这种蚂蚁会咬人,并对带油的食物有特殊的敏感。只要发现哪里有剩余食物,它们就会成群结队浩浩荡荡地杀过来,数量之多让人震惊。一次我将喝完牛奶的杯子放在桌上,没多久杯子里密密麻麻都是蚂蚁,不知它们是从哪儿冒出来的,又怎么来得如此之快!更有一次,一大群蚂蚁杀进了我们宿舍的厨房,灶台上、抹布上、洗菜池里到处都是蚂蚁,长长的蚂蚁队伍从厨房一直延伸到室外的草地,足有十多米长。自此以后,我们做厨房卫生时都特别认真,不敢有丝毫“马虎之处”。

  在新加坡还有一种伊蚊,俗称麻蚊子,令人们十分头痛。这种蚊子会传播骨痛热症。据统计,2007年新加坡共发生了8800多起骨痛热症病例。2008年为了减少这种疾病的发病,新加坡政府从1月起便展开了为期三个月的首轮全岛性密集灭蚊行动,对全国公共组屋区的水沟、储水箱和正在施工翻新的场所进行检查,清除伊蚊的滋生处。在完成首轮行动后,环境局稽查员又展开第二轮的密集灭蚊行动,他们对往年发生骨痛热症较多的40多个地区进行重点检查。发现谁家有伊蚊滋生,就对户主进行罚款。第一次罚100新元,第二次罚200新元,第三次不仅要罚款,还要被控上法庭。这样的密集灭蚊行动一直要持续到10月。新加坡的小孩还十分容易得手足口病,由于这种疾病传染起来很快。因此,每当发生手足口病疫情,政府都会关闭相关的幼儿园,防止疫情扩散。

  除了上面的这些,其实在新加坡要保持环境清洁也不是件容易的事。比如说清扫落叶,在我们这里是扫一季,在新加坡却四季都要扫。尤其在下雨以后,树叶沾在路面上,很不容易扫走,而新加坡的雨水又特别多,几乎天天都下雨。为了对付沾在路面上的树叶,清洁工人会使用一种吹风机。这种吹风机很像农民用的单人喷雾器,背在肩上,一根吹风的软管拿在手上,边走边吹,很是辛苦。每隔一段时间,清洁工人还会用高压水枪对人行道、走廊楼梯、建筑物外墙等进行冲洗,以保持整洁。这些地方经高压水枪一冲,就比原先干净多了,真的是一尘不染。

  在环境卫生方面,新加坡有两个很让人感慨的地方。一个是公共厕所,一个是人行天桥。这里的公共厕所不论位于何处,一般都色调明快,简洁大方。厕所内整洁干净,设施配套。《中国能从新加坡学什么》一书的作者张建立女士这样描写新加坡的厕所:“厕所里似乎永远飘着淡淡的香味,纸盒里永远备着干净的纸巾,自动烘干机随时准备烘干你的双手。”确实,在新加坡没有不干净的厕所,他们对厕所的要求是:无垃圾、无异味、无水迹。一次我在教学楼厕所的门后看到一张卡片,卡片上详细记载着清洁工每次清扫厕所的时间和项目,可见新加坡人对待厕所的态度。还有新加坡的人行天桥,也是一道独特的风景。这里的人行天桥两侧都有绿化带,种着很多花草,它们从人行天桥上倒垂下来,构成一道道美丽的景致。

  在一次展览中,我偶然看到几张新加坡的老照片,上面记录着上个世纪60年代的新加坡河。河边的建筑破败不堪,河滩上垃圾遍地,河道里污水横流。这些老照片反映了当时新加坡的经济和卫生状况。为改变新加坡的环境状况,从上个世纪60年代起,新加坡政府开展了一系列环境治理运动,如“大扫除运动”、“消灭害虫运动”、“反对随地吐痰运动”、“植树运动”、“礼貌运动”等。从1968年起,连续四年开展“保持新加坡清洁”运动;从1971年起,开展“花园城市”运动,并把每年的11月7日定为植树节;从1977年,发起新加坡河整治运动,用10年时间使新加坡河达到“可以垂钓”的目标;从1978年起,开展“文明礼貌月”活动……到1990年,全新加坡种下了130多万棵各式树木,全国凡是能种树的地方基本都种了树。2007年,新加坡的植被覆盖率达47%,并被评为世界清洁城市第二名。

  从新加坡政府开展的这些活动和运动中,我们不难看出新加坡花园城市建设的轨迹。新加坡的美丽绝不是唾手得来的,它来自新加坡政府和人民持续不断的创建努力。写到这里,我看到一则关于新加坡“垃圾虫”的报道。所谓“垃圾虫”,是新加坡人对那些乱丢乱扔垃圾者的专用称呼。根据新加坡环境公共卫生法令,乱扔垃圾第一次被抓到,若扔的垃圾对环境影响轻微,如香烟盒、烟头、火柴棒、小纸片、糖果包装纸等,罚款200新元;若所扔垃圾对环境有较严重影响,如啤酒瓶、汽水罐、塑料袋等,这些垃圾积水后容易滋生伊蚊,那么乱扔者就会被直接控上法庭,最高会被罚款1000新元,或接受劳改,或两者兼施。

  如果一个人第二次乱扔垃圾被抓,即使所扔垃圾对环境影响轻微,也会被控上法庭。法官可判其劳改及1000新元的罚款。如果屡犯不改,法官可以增加罚款额。“垃圾虫”最多会被判劳改12个小时。据报道,自1993年实施劳改法令以来,新加坡已有5800人因乱扔垃圾而被判劳改,其中36%的受罚者是外籍人士。2008年12月14日,是新加坡第100次“垃圾虫”进行劳改的时间,共有155人被安排在六个地点进行劳改。这些地点经过精心选择,有的在地铁站附近,有的在组屋区,都是些垃圾较多的区域。这些被处罚者身穿写有“垃圾虫”字样的服装,在众目睽睽下捡拾垃圾。对受罚者来说,这一定是一种十分痛苦的经历。据说参加过劳改的,只有3%的人会重犯。而在过去三年中,也有两个最顽固的“垃圾虫”,他们都四次被控上法庭,原因都是乱扔烟头。

  严厉的处罚,是新加坡能够保持美丽的另一手。
 楼主| 发表于 2012-8-14 16:27:50 | 显示全部楼层
建设“乐龄”社会



  如果孝道不受重视,生存体现就会变得薄弱,而文明的生活方式,也会因此变得粗野。

在2008年新春到来之际,新加坡总理李显龙发表了新春献词。他指出,虽然社会价值观正在转变,但人们还得必须继续推崇孝道,并重视家庭对社会的重要性,把新加坡塑造成一个适宜人们组织家庭及养育子女的好地方。

  国家领导人在讲话中倡导孝道,这在新加坡不是新鲜事。自上个世纪80年代以来,新加坡在全国开展了影响深远的儒学运动,提倡孝道是儒学运动的重要内容。每当农历新年,新加坡都会开展孝亲敬老活动,政府官员和议员都会到社区慰问老年人,以实际行动为社会作出表率。

  新加坡内阁资政李光耀说:“如果孝道不受重视,生存体现就会变得薄弱,而文明的生活方式,也会因此变得粗野。”在新加坡,弘扬孝道不仅被作为和谐社会建设的重要内容,同时,国家领导人还把弘扬孝道作为解决国家人口问题和老龄化问题的重要策略。新加坡政府认为,人口规模不足,新加坡难以形成有效的国内市场,新加坡合理的人口规模应该为600万人。基于这一想法,新加坡政府鼓励人们多生孩子,并对养育多个孩子的家庭给予经济补助。但在高度城市化的国家,人口增长率低,甚至负增长是一种普遍现象。如何解开人口增长的难题?新加坡政府认为弘扬孝道有助于人口增长,因为“不孝有三,无后为大”。同时在多代同居的家庭,老人可以帮助子女带孩子,从而减轻下一辈养育子女的辛苦。另一方面,随着新加坡人口老龄化程度的不断提高,国民的养老问题日益突出。新加坡不是一个福利国家,国民养老依靠公积金。公积金不够养老怎么办?弘扬孝道则有助于形成以家庭为单位的养老机制,通过下一代对上一代的反哺,解决社会老龄化问题。弘扬孝道是新加坡的重要国策之一。

  1995年,新加坡国会通过《赡养父母法令》,新加坡成为世界上第一个为“赡养父母”立法的国家。在此法令下,被控未遵守《赡养父母法令》的子女,一旦罪名成立,可被罚款一万新元或判处一年有期徒刑。为了弘扬孝道,新加坡政府出台了不少明显带倾向性的政策。如在每年的政府花红分配中,对老年人给予特殊的照顾。2008年每位超过55岁的老人的额外花红是100新元,钱虽不多,但体现了政府对老年人的尊重和关心。新加坡政府还规定,从2008年4月起,凡年满35岁的单身者购买政府组屋,如果是和父母同住,可享受二万新元的公积金房屋津贴。这一政策的目的,是鼓励更多的子女和父母住在一起。不仅如此,如果子女的住房离父母的住所较近,政府也给予一定的住房补贴,并免除子女探望父母时的部分小区停车费。新加坡地少车多,停车位很紧张,小区的停车费较贵。免除部分小区停车费,目的是鼓励子女多去探望父母。诸如此类的政策,着力点在于鼓励人们孝亲敬老,倡导一种良好的社会风气,使全社会形成孝亲敬老的氛围。

  为了让孝亲敬老思想深入人心,1982年在李光耀的建议下,新加坡在中学三、四年级的道德教育必修科目中增设了儒家伦理课程。通过课堂教育的形式,把忠孝、节义、礼义、廉耻等传统儒家伦理思想灌输给孩子。其中孝的内涵就是“孝敬父母,尊重长辈”。为推动孝道教育,新加坡的中小学每年还会开展许多与“孝”有关的活动。如围绕二十四孝的故事,举办全国中小学网上作答比赛、中学生动画制作比赛、中学生短剧比赛、小学生讲故事比赛等等,这些活动寓教于乐,收到良好的教育效果。此外,新加坡还规定中小学生每学期拿出一定的时间从事公益劳动,以此培养孩子的社会责任感。每到公益劳动时间,有的孩子去养老院照顾老人,有的孩子上街进行公益募捐。在新加坡的大街上,经常可以看到中小学生在搞募捐活动。

  新加坡76%的人口是华人,海外华人有着较深厚的儒家文化传统。但新加坡在独立前有100多年受英国殖民统治的历史,独立后又借鉴西方的科技和管理,因此从主流文化上看,新加坡是逐渐西化的。特别是在现在的年轻人中,不懂华语、不懂传统文化的人越来越多。正是感到优秀传统文化的失落,同时也是为了对抗西方腐朽生活方式的侵入,新加坡领导人大力推行儒家文化,倡导儒家伦理,并努力使儒家思想上升为国家意志。政府的这一做法得到了老一代华人的支持,他们自发地组成了很多组织,如宗乡会、同乡会、俱乐部、邻里组织等,开展华文和中华传统文化教育活动,这些民间的活动和国家领导人的倡导相呼应,在新加坡形成了在弘扬孝道上的上下联动。

  新加坡对老年人有个很好的称呼,叫“乐龄人士”。怎样才能让老年人成为乐龄人士?首先是老有所养。在新加坡老年人的生活是有保障的,即使一分积蓄都没有,又没有亲人照顾,新加坡政府会通过各种渠道,使老年人的生活得到保障。其次是老有所为。新加坡充分尊重和保护老年人的劳动权利,只要身体许可又自己愿意,新加坡的老年人可以一直工作。有的老人60多岁了,还在开出租车,自己不觉得老,不过坐车的乘客很紧张。在南洋理工大学的校园里,不少做卫生、打杂的是老年人。雇用老年人工作,这既让他们发挥余热,同时也有助于解决社会老龄化问题。新加坡有一个雇用老年人法案,要求企业对超过62岁的老年人进行再雇用,目前近一半的企业已做到了这一点。再次是老有所乐。从1996年起,新加坡开展“乐龄运动”。在每一个社区建立了乐龄俱乐部,老年人可以在俱乐部里享受到内容丰富、形式多样的服务,如健康检查、生日庆祝、旅游观光等。俱乐部还定期举行太极拳、气功、交际舞、书法等文体活动,使老年人的生活丰富多彩。此外,社区志愿者还为老年人提供多种上门照顾服务。

  新加坡是个十分重视孝道的国家,在提倡孝道、弘扬孝文化中,新加坡已成为世界上老年人理想的生活之地,已成为一个“乐龄”社会。
 楼主| 发表于 2012-8-14 16:34:11 | 显示全部楼层
水的“新生”



  只要有一种自强不息的精神,缺点可以转化为长处,不足可以转化为优势。对一个人来说是如此,对一个国家来说也是如此。

“这种水在市场是买不到的,我们只在国庆节时作为礼物派发给公众,大家带一瓶回去做个纪念吧。”2008年4月16日,当我们在新加坡新生水(Newater)展览馆参观时,工作人员热情地给每人发了一小瓶新生水。

  仔细端详这种350毫升装的新生水,实在看不出和平时在街上卖的矿泉水有什么区别。不过,这种水是用污水经过沉淀、过滤、逆渗透、紫外线消毒等程序加工而成的,从技术指标上说这种水达到了饮用水的标准,但在人们心理上,还是很难接受直接饮用它。新加坡现在有四座新生水厂,新生水已成为新加坡的重要水源之一。不管你是否愿意饮用,在新加坡的自来水中,都混有少量的新生水。

  在新加坡,水一直是政府和民众的十分关心的话题。自1965年新马分家以来,新加坡一直生活在淡水不能自给自足的阴影里。尽管新加坡每年的平均降水量达到2340毫米,但由于海水倒灌,河流的水不能直接饮用,新加坡的淡水资源十分缺乏。历史上新加坡一半以上的淡水都从马来西亚进口。1942年日军进攻新加坡时,驻守新加坡的数万名英军很快投降,据说一个重要原因是日军占领了马来西亚,切断了新加坡的淡水供应。

  今天的新加坡每天要消耗3.3亿加仑淡水,这相当于550个奥林匹克游泳池的水量,它们大部分仍然依赖从马来西亚进口。根据1961年和1962年签订的供水协定,马来西亚柔佛州以每1000加仑(540公升)马币3分的价格卖水给新加坡,并规定25年后双方可再议水价。但1986年和1987年后,马来西亚方面并未对供水加价。由于有一部分淡水经新加坡处理后再卖给马来西亚,卖价高达每1000加仑马币5角,这多少引发马来西亚民众的不满,认为双方的供水协议有失公平,要求政府对供水加价。到2011年,其中的一个供水协议将会到期,届时双方将会对供水问题进行重新谈判。新加坡从马来西亚进口的淡水虽然价格便宜,但有着一定的不确定性。特别是对一个国家来说,若连饮用水都不能自给,就不能不受制于人。

  为了保障淡水供应,新加坡政府在水资源的开发利用上一直不遗余力。他们一方面通过增加蓄水、建新生水厂和海水淡化厂,增加水源供给;另一方面通过节约用水,提高水资源的利用率,努力实现用水自给自足。

  翻开新加坡地图,可以看到很多蓝色的蓄水池。建设蓄水池是新加坡的一项战略性措施,全国目前有17个蓄水池,一半以上的国土被辟为集水区。集水区内严格控制工业项目,防止水源污染。随着滨海堤坝等工程完工,新加坡的集水区面积将占总国土面积的2/3。为了增加淡水的储水量,新加坡人在最大的河流  新加坡入海口筑起了一道堤坝。他们把海水拦在堤坝之外,然后使河内的咸水逐渐淡化。大约三年之后,新加坡河就会储满淡水。比较巧妙的是,新加坡人把蓄水和旅游结合起来,他们把全国的蓄水池和水道都连接起来,建设水上游乐项目,把新加坡打造成“水上动感之都”,让水为城市增添灵气,为人们的生活增添乐趣。2008年新加坡艺术节的开幕式和闭幕式,就都是在水上举行的。

  在水资源的再利用方面,新加坡也是世界领先的。早在上个世纪70年代,新加坡就开始研究新生水,只是由于当时技术还不太成熟,生产成本很高,所以没有形成规模化生产。随着国际逆渗透技术的发展,生产新生水的条件逐渐成熟。随着新加坡第一座新生水厂的建成,在2002年的新加坡国庆节上,吴作栋总理兴致勃勃地第一个饮用新生水,并把新生水作为政府送给国民的国庆礼物。我想,这种水被命名为新生水,其用意不仅是指“水的新生”,更是指“新加坡人的新生”。到2010年,随着第五座新生水厂的建成,新生水将能保证新加坡人30%的用水。目前,新加坡的新生水主要用于工商企业、建筑工地等,小部分注入蓄水池成为饮用水源。此外,新加坡还于2005年建成了首个海水淡化厂,每天的产量为3000万加仑,可保证新加坡人1/10的用水。但目前海水淡化的成本还比较高,达每立方米0.78新元,约为新生水的两倍。新加坡人只是把海水淡化作为策略性的淡水供应源。

  配合水资源的储存和新生水的生产,新加坡建立了两个很完善的系统,即雨水收集系统和深隧道阴沟系统。每当下雨,雨水会顺着大大小小的水道汇集到蓄水池。水道是用水泥砌成的,新加坡人在水道两边的水泥壁上留了很多小孔,每当下雨,不仅地表的雨水会流入沟内,就连浸入地下的雨水也会从小孔流到沟里来,最大限度地把雨水收集起来。新加坡的水道总长度达到7000公里,大的水道深数米,宽十几米,像一条小河。在新加坡,完善的集水系统同时是良?的排水系统,即使下再大的雨,地面上都不会形成积水。深隧道阴沟系统更是新加坡的创意,它利用地心引力使污水自动地流向污水处理厂,中间不需用动力,也不占用城市空间。新加坡的新生水厂就建在污水处理厂旁,它们把经处理后的污水变成新生水。在水资源的循环使用上,新加坡人的目标是“一点水都不浪费”。

  在不断开源的同时,新加坡政府还十分注重节流。他们从培养公众节水意识入手,使新加坡人自觉养成节约用水的习惯。如2003年开馆的新生水展览馆,就是作为一个对民众进行节水教育的场所而存在的,到2008年已有50多万人次到此参观。他们实行高水价和水费累进制,用价格杠杆调控人们的用水行为,鼓励公众节约用水。从2002年至2007年,新加坡人的年人均用水量从165升降为157升,这一成绩受到世界肯定。他们还设立了多种奖励基金,引导科研人员进行水务技术的攻关……

  经过多年努力,新加坡已从水资源的严重短缺国,逐渐成为水资源能够自给自足的国家,笼罩在新加坡人身上的水资源阴影正在逐渐消散,他们的成绩也受到了世人的称赞。尤为可喜的是,在解决自身水资源问题的同时,新加坡已成为掌握世界先进水务技术的国家,并进而成为水资源管理先进国和水务技术输出国。据统计,到2008年已有八家新加坡公司走出国门,到中国、印度、中东等地输出水处理技术,拓展商机。

  新加坡总理李显龙认为,全球水资源短缺问题正在变得越来越突出,这使得世界水处理和水资源管理市场充满商机。2008年新加坡在全球水务市场的占有率约为1%,他希望在2015年前,新加坡在全球水务市场的占有率能达到5%。环境和水务产业已成为新加坡发展的三个重点产业之一。

  可以肯定地说,在新加坡淡水供应越来越得到保障的今天,邻国再也不能以“切断水供”相威胁了,否则受伤的只能是他们自己,这从一个侧面说明“自立才能自强”的道理。同时,从新加坡由水资源弱国变为水管理强国的过程中,我们也看到了事物是可以向相反的方向转化的。只要有一种自强不息的精神,缺点可以转化为长处,不足可以转化为优势。对一个人来说是如此,对一个国家来说也是如此。
 楼主| 发表于 2012-8-14 16:42:34 | 显示全部楼层
房产征税,兼顾稳定和公平





2010年12月13日08:13  来源:人民网-《人民日报》

  


  

  很多国家征收房产税,对房地产市场起到一定调节作用,同时兼顾社会公平。本版遴选一些国家房产税的征收制度,以期对我们研究推进房产税改革有所启迪。

  

  房产估价和税率是决定房产税高低的关键因素  

  美国  大头用来建学区

  本报驻美国记者  陈一鸣

  在美国,对房地产占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称为房产税。美国的房产税有狭义和广义之分,狭义的房产税是指对房屋本身征收的税,属于财产税;广义的房产税还包括交易税,也就是在房屋买卖时要缴纳的税。

  目前,全美50个州都征收房产税,这一税目是地方政府的主要收入来源,也是平衡地方财政预算的重要手段。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利,因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区,联邦政府和州政府都不征收房产税。一般来说,郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1∶1∶5。

  对于一个房主来说,房产估价和税率是决定其要缴纳的房产税高低的两个关键因素。

  对房产进行估价的权力掌握在地方政府手中。不过,由于与学区税相比,郡税和城市税所占比例并不大,地方政府在对房产进行估价时,通常都会表现得比较“保守”,评估出的房产价值一般仅定为市场价格的50% 75%。加利福尼亚州的法律更明文规定,房产税的税基是政府的专门评估部门所确定的房屋市场价格的40%。为了吸引外来投资,有的地方政府还会在一定程度上低估大额房地产价值。

  与政府相反,在房产税中分得更多蛋糕的学区则希望将房产价值估算得越高越好。为了解决涉及房产估价方面的争议,每个郡都有一个房产估价仲裁程序。有时学区会主动提起申诉,指控某一个房产的价值被低估了;而觉得估价不公的房主也可能申诉,抱怨自己房屋的价值被估得过高。

  房产税的税率每年由地方政府根据各种预算收入和支出的情况而定,因此不同的地方税率会有所不同,并且处于不断的调整变化之中。举例来说,如果某个地方政府的一年开支为2亿美元,这个地方的房产估价总额为100亿美元,那么该地当年的房产税税率便是2%。假如过了一年,这个地方的经济发展了,房价有所提高,房产估价的总额上涨为200亿美元,但地方政府的开支若维持2亿美元不变的话,当年房产税的税率反而会下降一个百分点。也就是说,不一定房价上涨了,房产税也必然会跟着水涨船高。

  从目前的情况来看,美国大部分地区房产税的税率维持在0.8% 3%之间,并以1.5%左右的税率水平居多。记者的一个朋友在洛杉矶郊外河边镇拥有一套住房,房屋的估价约为30万美元,按照1.5%的税率,每年要缴纳4500美元的房产税。

  在房产税的收缴方面,美国地方税务部门经过多年探索,已形成了一套行之有效的管理措施。比如,有的城市规定缴税的起始和截止日期,提早纳税的房主可以享受一定的减免优惠,过期缴纳的则会接到罚单,而拒绝缴纳房产税的,税务部门会对房产予以没收和拍卖。

  在大多数美国人看来,有财产就要缴纳财产税,因为只有交了税才能要求政府提供良好的公共服务,自己并不会因为交的税多而吃亏。在绝大多数情况下,美国的房屋主人是愿意缴纳房产税的,这与美国的房产税较好体现了“取之于民、用之于民”的原则有关。如果一个地方的房产税收得太少,政府就可能没有足够的钱为公务员发放工资,公路和下水道出了毛病也无法及时修缮,街心花园里的各种设施也可能会锈迹斑斑。就算居民把自家的房子布置得再高雅、舒适,也会由于无法享受到高品质的公共服务,而使生活质量下降。

  对于美国公立学校的学区来说,从添置操场里的运动器械,到支付校车的庞大开支,从为教师发放工资和福利,到为低收入学生免费提供营养午餐,每年的开销大得很,因此从房产税中抽得的比例也高得多。如果一个家庭的孩子选择公立学校的话,从学前班到高中毕业的十几年中都不用交任何学费,这笔钱都出自他们缴纳的房产税。假若赶上了一个好学区,孩子就会接受更良好的教育,将来的就业和人生前途也会更为光明,家长自然会欢喜,当然要缴纳的房产税也会比别的地方来得多。在美国,想了解一个地方的公立学校教学质量如何,只要看看那里的房产税水平就可以了。

  为了保证“居者有其屋”,美国在购买、建造和租售住房方面实行了许多税收优惠政策,并对低收入者采取了很多减免措施。比如,一个人在向联邦政府缴纳个人所得税时,其纳税的基数是其全部收入减去已经缴纳了的房产税。美国的个人所得税税率较高,用个人所得税作为杠杆调控房地产业,效果会比较好。美国加州的法律还规定,残疾退伍军人最高可免除15万美元的房产税。

  美国房产的交易税大概为房价的2% 4%,一般由买卖双方平摊,在过户时一次性交齐。一个单身的纳税人出售住满2年的自用住宅时,如果售价与当初的买价相比,收益不高于25万美元的话,便可以享受这部分所得的免税优惠;对于已婚家庭来说,差价收益在50万美元以内,也可以免税。

  

  综合不动产税和房产转让所得税双管齐下  

  韩国  利用赋税稳定房价

  本报驻韩国记者  莽九晨

  韩国房地产市场也经历过快速增长的阶段,但随着韩国政府出台多种赋税制度,房地产市场的投机行为已基本得到控制。近日,本报记者就韩国房地产实行的赋税制度采访了韩国赋税研究院研究员朴明浩博士。

  朴明浩介绍说,韩国政府为了抑制房价过快上涨,制定了多种赋税制度,其中最具代表性的就是综合不动产税。1997年亚洲金融危机之后,为了快速恢复经济,韩国政府放宽了房产转让制度,并实行低利率政策,这对促进房地产市场发展起到了积极作用,但也助长了房地产投机,导致了房地产价格过快上涨,并产生一定的资产泡沫。尤其是2001 2006年,韩国全国房地产价格平均每年以超过10%的速度增长,而首尔地区的房价更是增长速度超出人们的想象。仅2006年一年,首尔地区平均房价上涨就达到19.2%,首尔市江南地区的房价更是平均上涨达到25.9%。为了抑制房价过快上涨,韩国政府于2005年出台了综合不动产税,征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元(1美元约合1144韩元)的家庭,并根据房产总价值的不同,税率为每年0.75% 2%之间。此外,韩国从1961年起就征收财产税,这一税种的征税对象是面向所有拥有土地、房产、船舶等实物财产的人,也是根据财产价值不同,所负担的税率也不同。因此,如果将财产税和综合不动产税算在一起,拥有高档房产的富裕阶层就会承担更重的赋税。

  但事实上,综合不动产税的出台对抑制房价快速增长并没有取得明显效果,因为每年房价上涨的速度要远远高于每年所要承担的赋税,所以房地产投机行为依然存在。为了打击房地产投机行为,韩国政府又出台了更为严厉的房产转让所得税,即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售,要缴纳50%的房产转让所得税,拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售,要缴纳60%的房产转让所得税。即使在购买房产2年之后,拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时,仍需要缴纳6% 35%不等的房产转让所得税。随着这一政策的出台,再加上之前的综合不动产税,韩国房地产投机现象得到了很好地控制,房价也基本得到了稳定。

  

  
 楼主| 发表于 2012-8-14 16:43:29 | 显示全部楼层
房产税涉及房子和土地,包括固定资产税、城市规划税等  

  日本  根据时价征税

  本报驻日本记者  崔  寅

  在日本,房子和土地都是可以出售的。一般来说,买房子不仅意味着拥有房产本身,而且意味着获得相应的土地所有权。即便购买的是公寓楼,也会依照单户面积占整栋楼房总面积的比例分摊整栋楼占有的土地。因此,在日本,房产税不仅涉及房子,而且涉及土地。

  一般说来,从房屋、土地保有类课税来看,与土地、房屋有关的税金,包括固定资产税、城市规划税等税种。

  上世纪50年代,日本在地方税制改革中引进了固定资产税。固定资产税属于地税,由地方税务机关征收管理。固定资产税主要对土地、房屋等征税,纳税人是法律意义上的土地、房屋产权所有者。土地包括住宅、农田、森林、牧场、原野等,房屋包括住宅、店铺、工厂等。每年1月1日在房屋登记簿上登记的产权所有者,有义务向所在的市町村缴税,标准税率为1.4%。而东京都心23区的产权所有者需要将税金缴至东京都而非各自市町村,这是一个特例。

  对土地、房屋的课税依据是市场价值计征的,日本称之为“适当的时价”。日本一般每三年进行一次基础评估,估价的当年称为基准年度,该年度的价格称为基准年度价值。在其后的两年中,如无重大变化,一般不重新估价。土地价格是依据“路线价”计算出来的。依据固定资产评价标准所确定的路线,其周边的单位土地价格是计算不同地区、不同用途的土地价格的基础,房屋则以房屋再建价格为基础评估。例如,本报记者手上有一份“东京都平成22年度(2010年度)土地、房屋税金说明”,上面写道:“由于2010年度不是评价基准年度,其价格原则上依据2009年的基准价格进行计算。不过,如果截至2009年7月1日地价出现下滑,将依据能够反映其下滑的修正价格进行计算。”

  除了固定资产税外,还有城市规划税,这是用于市町村的城市规划或土地区划调整的税种。其纳税人、课税依据等与国家资产税相同,课税对象为城市规划区域里的土地、房屋。税率由市町村自定,但不能超过0.3%的上限。例如,东京都的城市规划税税率即为0.3%,爱媛县新居滨市的税率为0.28%,长野县上田市的税率为0.2%。

  日本的固定资产税和都市规划税也有相应的减免制度。根据土地和房屋的具体情况而采取差别税率,兼顾社会公平。

  日本是地震多发国家,如需对老旧房屋进行抗震翻建和改造,依据不同的条件,可获取1 3年不等的固定资产税和城市规划税的减免;再比如,如果对房屋进行节能改造,可依据条件享受1/3的固定资产税减免;65岁以上或者残疾人需要对房屋进行无障碍通道改建的,100平方米以内的房屋可以享受减免1/3的固定资产税。另外,对土地征收的税额达到上一年度1.1倍,超出部分予以减免;不足200平方米的小规模住宅用地,也可享受城市规划税的减免。

  

  有较为完善的《房产税法》和《房产购置税法》  

  德国  法律运用讲技巧

  本报驻德国记者  刘华新

  在德国,只要有房产,一般需交纳房产税,只有当房产是文物,而且维护费用超过房产收益时,可以提出免税申请。

  房产税是地方税,有专门的《房产税法》。计算方式相对简单,是按“统一的征税值”乘以3.5%。后,再乘以当地确定的税率。例如,本报德国分社的房产近140平方米,按此规定,计算的结果是每年分季度交纳900余欧元。这一数字相对固定,因为“统一的征税值”在德国西部是按1964年1月1日的数字确定,在东部是按1935年1月1日的数字确定,虽然法律要求每6年需重新核算“统一的征税值”,但实际上没有做到,所以德国目前认为此征税值低于实际房产价值。

  房产购置税可以说是更重要的调节手段。每购置一处房产,需按房产的实际价值交纳一定数量的税。这个税也是地方税,相应地,有一部《房产购置税法》。在德国,房产购置税基本上是按房产价值的3.5%征收,各个联邦州有所不同。例如,首都柏林从2007年1月1日开始为4.5%。

  本报在德国的房产恰恰是因为这一项交税,与当地各方进行了颇有曲折的交涉。这处房产是上世纪末以本报驻德记者名义购买,因为个人购买手续相对简单。但是现在驻德记者已几经更换,因此必须过户到人民日报社名下。于是,几乎重新经历了一遍旷日持久的购房手续。其中,当地财政局核算,分社房产价值为270984欧元,需交纳房产购置税12194欧元。这可是一个不小的数字。因为现在人民日报社只是无偿过户,却需交纳这么大一笔金额,看起来确实很不公平。于是,我们在调研的基础上,按德国法律程序,通过税务顾问提出了异议。

  同时,我们对柏林地区的房产价格进行了摸底。由于记者比较关心所住的小区,曾从小区的报纸《柏林周报》上看到一篇报道,没想到这时派上了用场。此文介绍了全柏林因金融危机影响而造成房价下落的情况。记者从中判断,分社房产现值大约每平方米1000欧元,总价值应是15万欧元左右,比上述财政局通知的270984欧元明显少得多。

  综合上述情况,我们通过正常程序,全面提出异议:陈述过户历史原因,力争免税;在做不到免税的情况下,也要力求推翻原来的计算结果,减少税额。

  不久,财政局来信,重新核算后的房产价值为151000欧元,税款从12194欧元改为6795欧元。减税目标达到,而且幅度较大。由于过期不交,即使仍处在解决异议过程中,还需交纳滞纳金,因此分社按期交纳了此款,同时继续争取免税。税务顾问与财政局交涉后说,根据德国《房产购置税法》和相关规定,即使无偿转移信托房产,仍需交纳房产购置税,免税可能性很小,除非经过“政治途径”。

  去年3月25日,分社所在的维尔莫斯多夫财政局给税务顾问来信,称此案已转到他们那里,负责官员“再次审查了一切行政文件”,发现“既没有事务性错误,也没有法律性错误”,请求税务顾问再次审查,或继续提出异议,或收回原异议,如果一个月之内不再提出异议,便视为结案。于是,经过报社慎重考虑,终止了异议,并最终经当地法院完成了旷日持久的过户手续。

  

  从购房手续细节上遏制富裕阶层购买多套投资性住房势头  

  埃及  向低收入者倾斜

  本报驻埃及记者  李  潇

  随着城市化进程的连年加速,埃及国内的人口流动近年来凸显的“大城市聚集”景象,仅首都开罗就容纳了全国近7800万人口的1/4,住房问题也因此逐渐成为了全社会广泛关注的热点话题。

  开罗大学历史系一年级研究生赛义德来自港口城市亚历山大。他说,留在开罗意味着能够寻找到更多的就业机会,所以年轻人都会怀揣梦想来这里尝试。而且,随着全球气候变暖,很多港口城市和尼罗河三角洲低洼地带将可能面临因海平面上升而带来的土地减少问题,这也加速了人们向开罗的迁移。从埃及的人口年龄结构来看,目前29%的人已到适婚年龄,必然对住房存在刚性需求,而占到总人口50%的19岁以下人口也将在未来逐步构成住房需求的持续力量。

  庞大的人口数量使开罗的住房问题变得十分“紧张”,而这种“紧张”并非仅仅源于房屋总量不足,而是更大程度地体现为房屋占有情况的贫富不均。三角洲集团地产经纪人萨利赫向记者介绍,在开罗市影响房屋价格的首要因素是地段,以公寓楼为例,同等高度、面积和装修标准的公寓,偏远地段同繁华地段每平方米的价格区间在750美元 8500美元之间。由于埃及实行土地私有政策,因此从理论上来说只要经济条件允许,就可以尽可能多地购买土地,并自行建造房屋。由于历史和社会等方面的原因,埃及国内当前的贫富差距仍较为悬殊,富裕阶层同低收入阶层在土地和房屋拥有量上也随之呈现出明显的两极分化现象。为平衡这种局面,埃及政府近年来不断调整房地产税收制度的相关细则,在“向低收入者倾斜”的总体原则下,力求通过房地产税制度使不同收入阶层的房屋实际占有量趋向平衡。

  埃及住房部政策研究员尤素夫向记者介绍说,房地产税征收的对象为建筑和农业用地。按照规定,建筑类房产分为自用和出租,自用建筑类房产税为总价×80%×10%,于房屋交易时交付。出租建筑类房产税率为租金收入的20% 40%不等。同时,政府对建筑类房产征收治安税,该税项额度为房产总价×80%×20%。以上税种都由房地产所有者承担,埃及政府每10年对所有建筑和农业用地进行一次评估,根据评估结果研究是否调整相关税率。除国家规定的房地产税种外,各省市政府还可根据实际情况征收部分地方性税费,以开罗市为例,还对市内房产征收市政税(净租金的2.67%,由所有者负担)、使用费(总租金的4%,由使用者负担)和卫生费(总租金的2%,由使用者负担)等。

  为减少低收入阶层的房地产税压力,埃及政府对1977年9月9日后建造的非豪华型住房建筑免收原始税和治安税。与此同时,从购房手续细节上遏制富裕阶层购买多套投资性住房的势头,如购房时需出具此前的住房状况证明,对已有房产者不再提供购房贷款,并且相应提高房地产征税额度和手续费,其中购买2套住房的原始税是1套的两倍,3套则在2套基础上再翻倍,以此类推。另外,由于土地私有,政府在调节住房分配时也从源头  土地层面入手,对拥有多套房产者在购买土地时实施高价政策,而对于建造首套自用住房所需的土地实施调节价。

  不过,在实际征收环节中,埃及房地产税制度也面临着多年难以解决的问题。按照房地产税征收细则规定,征税对象应是全部完工的建筑,而对于“全部完工”的定义有十几项条目予以解读,如外墙装修完毕、房屋顶部封闭和大门正常开关等。因此,埃及相当一部分地产拥有者有意利用这一条款,在房屋建造过程中采取“局部不完工”的方式,如多层建筑的顶部故意不封顶、外墙装修只进行一半或者2/3、大门开关存在故障等,从而达到逃避交纳房产税的目的。对此,埃及住房部长艾哈迈德·迈格拉说,在实际操作过程中,房产拥有者出现建筑“局部不完工”的原因很难从客观上予以定性,不排除相当一部分人是为了逃避交纳房产税而故意为之,但也有部分人是因为资金不到位而不得已建建停停,也有人根据其家乡习惯,家里每出生一个孩子,就加盖一层住房。所以,为了提高房地产税的实际征收率,埃及政府近年来在进一步细化征收举措的同时,不断研究降低房地产税率的可行性,以从根本上减少房产拥有者对该税种的逃避心理和钻空子行为。
 楼主| 发表于 2012-8-14 16:45:58 | 显示全部楼层
住房改革利益非公平分享及其对策研究
刘俊      







关键词: 住房福利/住房改/集资房/经济适用房/物业税
内容提要: 把以低工资制为基础的住房实物福利分配供应制度改变成为住房商品化分配供应制度,是住房制度改革的主要内容之一。住房制度改革的实质是利益分配,住房改革制度本身以及执行过程中的偏差,尤其是经济适用房政策的异化,均产生改革利益非公平分享的社会问题。严格执行经济适用房的政策与基本规则,对违规的经济适用房和集资房进行全面清理,由政府直接修建并提供保障性住房,建立保障性住房信息公开制度,区分不同类别的住房有的放矢地开征物业税,是缓解住房改革利益非公平分享问题的良方。


       “我国房改的主要内容之一,是要把旧的以低工资制为基础的住房实物福利分配供应制度,改变成为住房商品化分配供应制度。”[1]住房制度改革的过程,就是将新中国成立以来经过几十年积累的国有住宅资源利益分配给职工的过程。住房制度改革是一项重大社会改革工程,它不仅涉及改善人们的居住条件和居住质量问题,而且也旨在通过改革实现我国住房供应与分配制度的转变。由于房价居高不下,居民收入偏低,是否享受到住房制度改革利益,对劳动者个人影响很大。为此,研究劳动者改革利益的公平分享,不能不涉及这个长期以来被忽视的利益公平分享问题。
      一、住房制度改革与劳动者利益公平分享的关系
      住房制度改革与劳动者改革利益的公平分享,这个看起来似乎没有任何关系的问题,在我国住房制度改革的特殊背景下,却具有十分密切的关联性。
      (一)以劳动为基础的住房福利制度
      “居者有其屋”,既是我们党在夺取政权过程中对民众的一种承诺,也是任何一个政府在掌握政权之后的一项不可推卸的国家责任。新中国成立,国家将没收的封建官僚、地主、资本家的房屋分配给无房居住的家庭,在兑现了“居者有其屋”的承诺之后,便逐步建立起了以“劳动”和“劳动者”为基础的住房分配与住房福利制度体系。“单位福利,是计划经济时代形成、以城镇职工为核心的一套相互分割又独立运行的福利制度。”[2]该项制度与劳动者的关联性,主要表现在三个方面:(1)住房修建、供应、分配以劳动者所在单位为基本组织形式。“住房一般在企业单位内进行分配,而且住房的租金近于免费,这成为当时社会主义福利的典型。”[3]“职工宿舍”、“职工住房”等术语,就是这一语境下的产物。未建立劳动关系而不属于某一特定单位的劳动者,自然无法纳入这个住房分配体系。(2)住房的分配资格、条件、享受面积的大小,乃至选房顺序等,都与劳动者的劳动贡献挂钩。住房分配与住房福利,从一个特殊角度反映了作为职工的劳动者对本单位、社会、国家的劳动贡献。(3)高度的实物性福利性质,体现了制度对劳动者劳动贡献的承认,本质上是对劳动者劳动贡献与劳动成果的一种特殊分配。
      (二)住房制度改革的实质是利益分配
      我国住房制度改革,是与改革开放进程同步推进的。无论是改革的过程,或者是改革的实际结果,都反映了它实质上是一项重大社会利益的分配。在以公有制为主体的经济制度模式下,尽管人们的居住条件与水平低下,但几十年的发展和积累,仍然形成了一笔巨额的公有住房资产。由于这项巨额国有资产的形成与当时我国低工资模式相关,职工工资中本应当含有正常比例的住房消费资金,在低工资模式下含量非常低,大部分住房消费资金由国家和企事业单位以基建资金和修缮基金形式集中掌管使用,建成住宅后再以实物形式分配给职工。
      正因为如此,我国住房制度改革和构建新的住房供应制度体系过程,特别是向职工出售公有住房的过程,实际上也就是将已经形成的住房国有资产向劳动者的一个让利过程。既然是一个让利过程,而且涉及的是重大利益,就必然存在劳动者在这一改革过程中的利益公平分享的问题。
      (三)改革中的优惠政策与劳动相关
      我国的住房制度改革,无论是改革的目标还是改革的措施,都有一个逐渐调整与完善的过程。在这一改革过程中,国家采取了一系列的优惠政策与措施,这些住房优惠政策与措施的享受,几乎都与劳动和劳动者相关;也就是说,这些优惠政策主要是通过工作单位来实施,其优惠待遇的多少与劳动者工龄、职务职称等直接相关。在1998年停止实物性住房分配之后,新的住房供应体系下的经济适用房,也有相当一部分是通过劳动者的所在单位实施的。
      二、住房制度改革利益公平分享存在的问题
      住房制度的改革,不仅实现了由实物福利分房制度向以住房商品化、社会化为核心的适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度的转变,而且还加快了住房建设,基本满足了城镇居民增长的住房需求,促进了经济的发展。我国住房制度改革的指导思想、原则、方向,无疑是正确的,符合我国国情和实际情况,其改革的效果也是不容否定的。然而,应当清醒地认识到,在解决我国住房制度存在主要矛盾和问题的同时,也产生了劳动者之间的住房改革利益分配严重不公的社会问题。
      (一)住房改革制度本身产生了改革利益非公平分享
      我国住房制度的改革历经20多年,改革最终的目标模式也是通过了试点、探索的过程逐渐总结、完善而形成的,因此,其制度本身也会产生劳动者改革前后之间的住房利益的差别。住房制度改革的法律后果之一,是通过各种改革措施使职工获得房屋产权。同样性质的房屋产权,由于在房改过程中取得的时间、政策依据、具体方式不同,而形成了劳动者支付的价款不同,同一地区或者单位、相同质量和面积的住房,有时会产生成倍的差距。按照自有产权的住房制度改革的路径作一个大致的梳理,就可以比较清晰地发现其间的巨大差别。
      1982年国家建委、国家城市建设总局《关于城市出售住宅试点工作报告》选定常州、郑州、沙市、四平4个城市作为补贴出售住房试点,即职工支付成本价(当时一般为每平方米200多元)的1/3,单位补贴2/3的房价,职工取得住房的部分产权,从此开始了部分产权的出售(后来通过补交少量价款,改造为全部产权)。
      1988年国务院住房制度改革领导小组发布《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》要求,以标准价向职工优惠出售住房,同时停止部分产权出售。国家对标准价售房,确定了各项优惠政策,其中最主要的优惠政策是标准价的定价优惠,还有一次性付款、朝向、户型、楼层、工龄等优惠。为防止贱价出售,该通知明确规定砖混结构单元套房每平方米售价一般不得低于120元。从各地出售公房的实际情况看,各种优惠的结果,职工实际购买房屋的价格一般都不会超出标准房价的30%,工龄稍长些的双职工,通常都以最低限价购房。
      1994年国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》之后,向职工实施的优惠售房由标准价逐渐向成本价过渡,并实行标准价与成本价并行的价格政策。成本价由7项价格因素构成,与标准价相比,已有大幅度提高,但职工仍然能够享受多项优惠,而且与同一时期实施的“安居工程房”、“集资房”价格相比,每平方米的实际价差通常都在一倍以上。
      1998年国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发23号文,以下简称《通知》),该《通知》规定停止使用标准价出售公房,一律使用成本价,并逐步与经济适用房价格相衔接,同时取消了单位的集资建房资格。
      从对不同时期以不同方式取得公有房屋产权的价格分析中,我们不难发现:若以一套80平方米的房屋为例,标准价加各项优惠实际支付约3万元,则实际建筑成本(不含土地成本)约10万元,集资房成本价约12万元,市场价则应在20万元以上。劳动者在上述不同时期以不同方式取得的房屋产权,尽管其支付的房屋价款各不相同,按标准价取得的房屋与集资房、经济适用房相比在价格上成数倍的差距,但在法律上,其房屋产权是没有任何差别的:(1)都具有保障性住房的性质;(2)都属于有限制的房屋产权;(3)其住房的土地使用权均为划拨土地使用权;(4)进入流转市场都受到一定的限制,即未完备相应的法律手续、不具备规定条件不得进入市场交易;(5)均有权在不改变居住用途前提下,充分利用。也就是说,渐进的住房制度改革的路径与政策,使得在法律上没有任何差别的房屋产权,却以完全不同甚至是数倍差别的对价获得。获得具有重大经济价值的房屋产权,往往需要一家人多年的积累,因而其改革利益分配的实际差别,远远超出劳动者普通报酬的意义。
      (二)制度执行偏差产生改革利益非公平分享
      为防止住房改革利益的失衡,国家规定了若干利益调控措施,比如,1984年开始实行的公有住宅补贴出售,职工只缴纳标准价的1/3的房款,但职工只取得部分产权,这种部分产权房,除后来补缴房款完善成全部产权外,若要出售,产权人也只能获得“出售增值部分中相当于原来所付房价占当时综合造价比例的部分”。1992年《城镇住宅合作社管理暂行办法》,允许个人合作建房,但同时规定“不得向社会出租、出售”。1988年推出标准价售房的各项优惠政策,但也同时规定不适用于年收入1万元以上的住户。应当说,这些规定与措施,对于住房制度改革过程劳动者利益公平分享,都有一定的保障作用。
      但是这些有效的调控措施,各地并未认真执行,将政策“用活、用够”、低价突击出售公有房屋,成为全国的一种普遍现象,不仅造成了住房国有资产流失,而且带来了劳动者住房改革利益非公平分享社会弊端。为此,国务院办公厅1993年12月发出《关于制止低价出售公有住房问题的通知》,要求“一律暂停出售公房”,“对已出售公房进行清理”。由于公房的出售与经济适用房之间的利益差距太大,加之社会普遍认为以后不会再有这样的机会,因此,上述调控要求不仅未能实际落实,反而在1995年之后,进入了新一轮、大规模地突击分房和低价出售公房的浪潮。“在这个过程中,多数地方采取打折扣的方式对职工进行补偿,这就使少数原有住房面积大、位置好的人得到了巨额利益,而原来住房位置差、面积小甚至相当一部分没有分到房的劳动者却得不到应有的补偿。”[4]于是,1998年国务院再次针对这一现象发出《关于制止违反规定突击分房和低价出售公有住房问题的紧急通知》,但遗憾的是,这时各地的公有住宅出售已经基本接近尾声。
 楼主| 发表于 2012-8-14 16:48:39 | 显示全部楼层
(三)经济适用房政策异化产生了改革利益非公平分享
      《通知》发出之后,一个借鉴美国的住房供应制度目标模式被锁定:对于经济状况较好的家庭,应当直接通过商品房市场,购买自己所需要的住房;对于中低收入家庭,由政府提供和出售经济适用房;对于连经济适用房都无力购买的城镇低收入家庭,政府应当为其提供廉租房。在这一制度模式下,排除了任何单位和个人,再自建城镇住宅的法律主体资格。在这一住房制度中发挥核心作用的是经济适用房。经济适用房的制度设计理念在于:有钱的富裕家庭看不上,无钱的低收入家庭无力购买,中等收入及中等收入偏下的家庭正合适。按照这样的制度设计理念,经济适用房的最大户型面积通常不能超过70平方米,配套设施也只能以满足基本居住需要为原则。然而,近十年来,我国经济适用房政策实施的实际情况恰巧相反。
      1.经济适用房趋于高档化
      依据经济适用房的保障性定位,其每套住宅建筑面积应在70平方米左右,但最初各地制定的经济适用房控制标准,一般都在120平方米以上,有些地方甚至达到180平方米。更为严重的还在于这些控制标准在实际执行过程中基本不发生作用,许多地方的经济适用房项目,建成了高档住宅小区,大大地突破标准限制,甚至一些地方还将经济适用房建成了别墅,使经济适用房成为有钱人、有权人追逐的对象,造成供应对象的全面错位。例如,重庆市某区六个机关经济适用房项目,最大户型在150-199平方米之间。2007年1月31日央视《新闻纵横》报道,一开发商为山东省直机关定向建设的8栋经济适用房,最小面积160平方米,最大面积295平方米。2009年4月,桂林旅游局集资楼曝光(注释1:实际上应当是经济适用房,不应当叫集资房。1998年开始,我国就取消了集资房这种建房形式,所有单位已经无申请建造职工住宅的主体法律资格。法律允许的仅仅是带有福利性质,有严格标准限制,只能供应特定对象的经济适用房项目。),“户型面积分别为320、340、350平方米,为独幢别墅,每套建筑成本16-17万(后来建筑材料涨价升为25万),职工拿到市场转手价格一般在80-120万。”[5]郑州市中原区一块经济适用房用地建起别墅,经新华社《新华调查》2009年6月24日报道后,引发广泛关注。
      2.经济适用房不经济
      经济适用房不经济,是一个在全国具有普遍性的问题。重庆市沙坪坝区2005年推出经济适用房住宅小区  嘉新桃花里小区(二期),“物价局审核确定该房产每平方米售价为2 804元,而重庆市该年上半年发达商圈商品房住宅每平方米成交均价仅为2634.9元”[6],引起媒体广泛关注。经济适用房不经济的原因,除了户型面积失控、小区建设规划高档化使每套住宅总价增加外,政府责任的缺失和经济适用房采用市场运作模式是两个最重要的因素。
      3.单位利用经济适用房政策变相集资建房
      《通知》确立我国住房制度改革的最终目标模式之后,也同时停止了所有单位自建职工住宅的市场主体资格。但是相当一些单位,主要是政府机关、事业单位和少许企业,能够通过各种“关系”或者领导批示,获得经济适用房项目,再委托一个有房地产开发主体资格的公司,或者自己直接成立房地产开发公司,实施经济适用房项目的建设,建成后以建设成本价只对本单位职工销售。凡是能够“争取”到经济适用房项目的单位,一般都能以非招拍挂方式获得特别优惠的土地使用权,以这种方式取得的经济适用房价格,通常比市场上的经济适用房便宜一倍以上,比纯粹的商品房更是低得多。“无论是委托代建、还是定向开发以及团购,都属于变相的集资建房,是变相延续福利分房。”[7]譬如,某市一国家机关以经济适用房政策修建的住宅,一套190平方米的房屋,内部价不到30万,而当时该房屋的市场价已经超过100万。
      4.以家庭为单位的保障性住房享受原则被突破
      无论是我国实物性福利分房,还是住房制度改革文件,都严格规定“一对夫妇只能一处住宅”,当然,通过市场购买纯粹的商品房除外。但在由单位“争取”经济适用房项目的住房分配中,已经全然不再去考虑配偶之中的另一方是否已经享受过福利房或者是否也通过同样的方式取得了经济适用房。只要单位有一次集资建房,每一个职工都可以得到一套建设成本价的房屋。更有甚者,有些政府机关因修建的房屋多而单位职工少,干脆每个职工两套。改革20多年不仅实物性福利分房未能被真正打破,而且就连过去一直坚持的“一对夫妇只能有一处住宅”的基本原则也荡然无存。
      5.突破了保障性住房福利不得重复享受原则
      由于单位通过集资建房或者经济适用房政策搞福利房是在现行的政策体制之外运行的规避政策的作法,因此,过去的分房原则已不可能再发挥约束作用,只要在本单位的住房分配不发生“内讧”,相关职能部门是不会过问的。因为一些“相关部门”本来就是这种现象的“始作佣者”。一个人多次重复地享受高住房福利,不仅缺乏应有监督,而且还成为职工评价本单位领导是否有“政绩”的标志。在这种社会环境与氛围下,各单位及其领导展开了一场“看谁更有能耐”的“竞争”。在这场竞争中,有权势的单位职工,多次享受低价集资房,已经成为一个普遍现象。如果一对厅局级干部夫妻,在组织调动工作的过程中,每调动一个单位就分到一套集资房,这对夫妇可以分得几套集资房。调查发现这样的夫妻并非个别,而且都是分得单位的最大户型。例如,涉嫌受贿的原衡阳市副市长兼市商业银行董事长刘兴德,共有8处房产,其中6套是单位开发的内部集资房[8]。
      一套由单位内部修建的经济适用房形成的利益,低则几万、十几万,高则几十万甚至上百万,是普通劳动者一家人一生的劳动报酬的积累都望尘莫及的。可见,以“让利”为核心、改善居民居住条件为目标的住房制度改革,历经20多年,以新中国成立后几十年艰苦创业积累起来的公有房屋国有资产为代价,以各种优惠政策、措施为支撑,也并未能解决生活在社会最底层劳动者的居住问题。改革前,实物性福利住房配置最好的是公务员群体,以消除住房分配不公为目标之一的住房制度改革,最终的最大受益者仍然是公务员群体,并且还从另一个层面进一步加大了分配不公。毫不夸张地说,经济适用房政策的异化,使住房制度改革成为改革成果不公的重灾区。
      三、缓解住房改革利益非公平分享问题的对策建议
      2007年8月国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》强调:“住房问题是一个重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题,始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。”不可否认,通过住房制度改革,我国建立起了与社会主义市场经济相适应的住房供应与保障体系,已经完成了住房供应体制与机制的转换,这是不可否认的重大社会改革成果。同样,我们也应当注意纠正因改革中的偏差所造成的改革利益分配不公的社会问题。
      (一)严格执行经济适用房的基本规则
      采用“砖头补”的经济适用房政策(注释2:“砖头补”是由政府补贴经济适用房建设,再以较低的价格出售给符合条件的申购者。“人头补”是让符合条件的申购者从市场上选购住房,政府提供相应货币补贴。),存在先天不足[9]。现阶段,经济适用房政策仍然具有合理性。按照现行制度设计理念,经济适用房政策应当具备以下几个法律特点或者基本规则:(1)具有突出的保障性质,以家庭的实际居住需要为前提,“需要”为该类权利享有的惟一的正当性基础。(2)政府有责任在土地供应、建筑规划管理、税费等方面给予支持和优惠,降低和有效控制房价。(3)保障性权利享受只能以家庭为单位。(4)每一个家庭及其成员只能享受一次,不得重复享受。(5)最大户型建筑面积一般不得超过70平方米,并不得建成高档住宅小区。(6)只能出售给中等收入及中等收入以下的家庭,并优先解决无房和住房困难家庭。(7)实行严格的居住用途限制,权利人无权申请将住宅变更或者用于非居住目的。(8)以“需要”为权利基础的保障性住房权利,仅限于权利人实际居住需要,无实际居住需要,也就没有权利享有基础。因此,不得进入房地产市场流转盈利,是经济适用房的本质属性,政府不断地收回不“需要”居住的经济适用房再供应给新的“需要”者,应成为我国改革后住房制度的核心制度机制。我国的经济适用房制度,如果按照上述理念和基本规则设计实施,不仅能够有效地实现“改善群众居住条件”住房制度改革目标,而且也能保障住房制度改革中劳动者利益的公平分享问题。
 楼主| 发表于 2012-8-14 16:49:14 | 显示全部楼层
(二)对违规经济适用房和集资房进行全面清理
      按照《通知》确立的住房供应制度改革目标模式,城镇居民只能通过商品房、经济适用房和廉租房三者之一的方式与途径获得住宅。在《通知》实施之后,禁止任何单位以任何形式再自建职工住宅,同时,也停止了过去的城镇居民的个人建房和合作建房主体资格,《城镇个人建造住宅管理办法》和《城镇住宅合作社管理暂行办法》也相继废止。对《通知》实施之后的单位建造和分配的集资房和经济适用房进行全面清理,是有法律与政策依据的。通过清理,对于重复多次享受集资房或者经济适用房,或者已经依法享受优惠售房又领取住房补贴,以及夫妻双方分别享受住房优惠和福利等违反房改政策的,应当退出房屋或者补交重复享受住房福利形成的价款。
      (三)由政府直接修建并提供保障性住房
      由于经济适用房政策执行偏差,真正应当享受经济适用房和廉租房的城镇低收入家庭仍然存在住房困难。因此,必须对应当享受而没能享受到经济适用房和廉租房的普通劳动者群体给予重点关注。总结十多年来经济适用房和廉租政策实施的经验与教训,在加大经济适用房与廉租房整体供应量的同时,也必须改变我国目前通过市场载体与机制的保障性住房实施模式。就各国政府向居民提供保障性住房的经验而言,大致有两种模式:一是通过房地产开发主体和房地产市场机制实现,二是通过政府直接的住房机构组织建造与供应。前者以美国为典型代表,后者以德国为典型代表。通过市场方式推进,需要有良好的社会诚信、契约观念、完备的个人信用信息体系、健全的税收机制和较高的政府管理水平与能力;通过政府直接修建和提供保障性住房,是以国家承担的不可推卸的住房保障责任为其理论基础的,它的特点就是直接、有效。在两种模式中,显然,我国应选择后者,十多年来通过市场方式提供保障性住房失败的事实便是很好的证明。
      (四)建立保障性住房信息公开制度
      社会公平正义,是人类社会追求的永恒主题。然而在实现社会公平正义的历程中,非公平正义的最大障碍并非经常性地产生于制度本身,而是制度的实施。执行和实施政策的偏差,也并不是因执行者不具备达到准确理解政策精要的能力,而在于利益趋向的自我选择。因此,信息公开便成为防止执行偏差的最有效措施。保障性住房的信息公开,应当包括以下几方面的内容:(1)国家关于经济适用房和廉租房政策、规范与规则、享受的资格与条件、优先顺序等清晰明确,并通过宣传普及使公众都知晓。(2)经济适用房和廉租房建设项目和建设总量等信息向社会公布。(3)建设成本、政府补贴与投资、优惠项目与幅度、建设过程等向民众公布。(4)享受人员的资格条件、相关个人信息、最后获得者名单等。(5)出售的经济适用房和出租廉租房变动情况等。
      (五)区分不同类别住房有的放矢地开征物业税
      党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出:“要实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一的物业税。相应取消有关收费。”这意味着,物业税已进入了我国最高决策层的视线[10]。物业税是一种根据财产存量循环征税的税种类别,其征税对象一般为财产的所有者[11]。我国目前主要是对物业的流动收入进行征税,而不是对物业存量本身进行征税,因而难以对我国住房制度改革中形成的改革成果非公平分享的社会问题进行税收调节。因此,对房屋等不动产开征物业税显得十分迫切。开征物业税,应当按照不同性质对房地产进行科学合理分类,并在科学分类的基础上适用不同的税收政策与税率。对于低收入家庭的小户型住房和标准的经济适用房,可以免征物业税。这里需要特别强调的是:对经济适用房定性,绝不能简单地以立项时的小区住宅定性为依据。对于那些严重违反规定取得的经济适用房,不仅不得免税,而且还应当在普通税率的基础上提高征税标准。



注释:
基金项目:国家社科基金重大项目(A级)之子课题“劳动者改革利益的公平分享法律机制研究”成果(05&ZD029)
作者简介:刘俊(1956-),男,四川阆中人,西南政法大学教授、博士生导师,中国社会法研究会副会长,中国农业经济法研究会副会长。
[1]包宗华.认识不一做法各异把脉经济适用住房[J].瞭望新闻周刊,2002,(1):41.
[2]索德钢.单位福利的延续、断裂与对策[J].东岳论丛.2006,(11):21.
[3]李基铉.中国住房双轨制改革及其不平等性[J].社会主义研究,2006,(3):46.
[4]张群.住房制度改革30年:从法律史角度的考察[J].法商研究,2009,(1):73.
[5]崔军民.桂林旅游局:职工集资房建成了别墅[N].中国经济时报,2009-04-01(4).
[6]乐水.经济适用房不经济谁之过[N].经济参考报,2005-09-12(4).
[7]李松.机关单位住房消费的灰幕[J].瞭望新闻周刊,2006,(45):16.
[8]天明,洪克非.一个副市长的权力磁场[N].中国青年报,2007-08-30(7).
[9]唐敏.经济适用房病在先天不足[J].瞭望新闻周刊,2005,(27):43.
[10]黎江虹.我国物业税立法模式的选择[J].法商研究,2004,(3):53.
[11]邵锋.物业税开征与城市发展[J].探索,2005,(1):85.
 楼主| 发表于 2012-8-14 16:50:02 | 显示全部楼层
经济学家茅于轼对出台经济适用房、限价房政策来解决中低收入人群住宅问题的做法持反对观点。日前,他在“北部湾高峰论坛”上表示,经济适用房只能满足中高收入人群对房产的占有欲,并非低收入人群真正的住房需求,限价房和经济适用房无助于财富分配合理化。他更赞成廉租房,认为廉租房能解决低收入人群的实际住房需求,如农民工住房问题,廉租房虽然不创造财富,但可以照顾公平。(大洋网,4月28日。)
  对于茅老先生的观点,我持基本赞同的态度。茅老先生不赞成建经济适用房而支持廉租房是有一定道理的。他说:如果大量搞限价房和经济适用房,大部分人没有资格买经济适用房只有买商品房,商品房自然就随之减少,届时房价是否会更贵则是一个问题。因此,他更赞成廉租房,认为廉租房能解决低收入人群的实际住房需求。这段话被记者断章取义地解释为“茅于轼:大建限价房和经济适用房可能推高房价”,因此遭到许多网友炮轰,认为他置人民利益于不顾,替无良开发商说话。
  其实,茅老先生的担忧是情有可原的。经济适用房的建设初衷虽然是为了解决低收入人群的住房问题的,但真正进入市场之后,却没能按照政府的思路来走,真正需要的人买不到,普通民众很难享受到经济适用房带来的优惠。因为房源少,而且通过计划分配即申请批准,而非自由买卖,有权批房者可以自己购买经适房,甚至批量贩卖购房指标,很容易滋生贪污腐败。经适房本来是面向低收入群体的,却阴差阳错地照顾了中高收入者,助长了投机者和某些官员的腐败行为,造成社会分配的不公平。
  从这个角度来说,反对建经适房时有一定道理的。问题是“大量搞限价房和经济适用房”这句话中的“大量”,这个词要怎么理解,怎么才算是“大量”?如果“大量”到一半的民众都能够通过市场自由地买到经济适用房,而不用通过行政审批的形式来获得,或许能解决现阶段经适房所面临的困境,但是显然现阶段的国情不允许。而且目前国内土地资源稀缺,有限的土地只有用到价值最大处才划算。相比之下,廉租房似乎更有发展空间,更能解决实际问题,更能满足贫困阶层的需求,更能体现“公平”。
  再来观照茅老先生的话,他对经济适用房持反对态度,主要的原因似乎是因为经适房容易引发腐败。但有权利的地方就有腐败,公路建设可能是引发腐败较多的地方,多少地区的交通建设部门官员因为受贿落马?难道因为腐败严重就不建公路了吗?“因噎废食”是不可取的。国家建设经济适用房的初衷是好的,只是没有从制度上解决好管理的问题。国家从1994年实行经济适用房政策以来,建了那么多经适房究竟由谁住着?是不是符合条件?为什么会落到某些不符合条件的人手中的?种种腐败的原因不查清,不彻底整治,建的经济适用房房、限价房、廉租房越多腐败就越严重。
  要真正实现“公平”,保障每个人都有房住,政府还需有彻底整治房地产腐败的决心和实际行动。
  
 楼主| 发表于 2012-8-14 16:52:54 | 显示全部楼层
《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)指出:“推进住房商品化、社会化,……促使住宅业成为新的经济增长点,不断满足城镇日益增长的住房需求。”目标是:“停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系…”最核心内容的是“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”这个房改方案,既注重发展经济提高效率,也兼顾了住房公平性,现在看来也是无懈可击的。
但在很长的时间里,城市政府沉迷于商品房开发所带来的利益,忘却了提供保障性住房的职责。尽管房地产成为国民经济支柱,住房短缺也成为过去,保障性住房也发展为包括政公共租赁房在内的多种形式,但房改启动以来的持续房价飞涨,使得住房公平日益成为社会铐问的焦点。
数据显示,1997年经济适用房屋面积占全部住房面积的15.4%,而在2009年,全国经济适用房3627.25万平方米仅占全部住宅面积59280.35万平方米6.1%,与当初房改承诺的“以经济适用房”为主相去甚远。这表明,房改以来,商品住房成为市民解决住房需求的主要方式,这意味着不少中低收入家庭“被高收入了”,原本应当通过保障性住房解决的住房需求被迫通过市场解决,成为房改以来最大的住房不公。它一方面损害了公民应有住房保障权益,另一方面人为地扩大了商品住房的市场需求,制造了房地产业最为赚钱的黄金十年。由于投机炒作盛行,在商品住房市场,少数人借房炒作谋利与绝大多数准购房者望房兴叹形成了最直接的住房不公。住房不公是导致房价飞涨的根源所在。
房改刚启动当年10月25日,国发[1998]34号)文件中就指出:“目前,我国城镇住房出售价格过高,抑制了居民的购房需求”。可以说房改启动之时,便是调控开始之日。但为何“调控政策一串,房价飞涨一片”呢?
首先是保障性住房的缺失。住房需求是一定的,保障性住房增加意味着商品房市场的需求下降,两者之间存在此起彼伏的对应关系。国发[2003]18号)文件中指出:“加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度”。从那时开始,住房保障才逐步引起社会的高度重视,并被反复强调为城市政府的职责。
其次,当前“稳定房价” 的调控目标,词不达意。国发[1998]34号文件中就承认“房屋出售价格过高”。而如今的房价已是当初的好几倍,部分城市更是上涨了十几倍。在房价如此之高的情况下,只提稳定房价,似乎针对性不强。
第三、过分依赖行政措施,缺乏法治约束。楼市调控文涉及土地、财政、金融、税收等各个方面,调控文件究竟发了多少没人统计过。文件频发作用有限的原因无非在于:一是文件本身是反复博弈的产物,存在空子可钻;二是“上有政策、下有对策”传统习惯使然,如2003年2月起就三令五申“禁止供应别墅类用地”,但别墅销售从来没有停止过;三违反之后无人追究。文件调控的实质是权力至上,而权力最需要法治的约束。历经10多年无数的文件调控,楼市调控理应进入法治化的新阶段。
公民享有的住宅权是一项基本人权。向中低收入、最低收入家庭提供保障性住房应当明确为政府的法定职责,这也是回归房改初衷的自然之义。保障性住房的规划及预算应当提交人大审议并监督执行,避免随意性。在准入门槛、住房分配、房屋质量及退出机制等各方面,要建立完善的监督机制予以保证,既要扩大保障面也要克服分配不公及腐败。居住保障性住房的市民,在户籍准入、子女就学等方面也应获得与商品住宅市民同等的权利。对于政府拒不履行提供保障性住房的义务的,符合条件的市民有权通过法律手段予以求。在保障性住房占主流的条件下,再通过抑制对普通商品住宅的炒作,强化住宅的居住功能,实现住房公平。
实现住房政策的法治化,回归房改初衷,兑现住房公平,实现住宅权,房市才可能进入稳定发展的新阶段。因此,与其将精力集中于房价的涨涨跌跌,不如致力实现住房公平的法治化。
 楼主| 发表于 2012-8-14 17:02:50 | 显示全部楼层
基于效率与公平的我国城镇住房发展模式研究彭晓华  【摘要】: 改革开放以来我国城镇住房发展了得了举世瞩目的成就。但由于市场本身的缺陷和转轨阶段市场发育过程的缺陷,以及我国城镇住房社会保障发展不足,住房领域暴露出了房价泡沫、两极分化等许多问题。对我国城镇住房发展中出现的问题,我国理论界尚不能给出令人满意的回答。本文旨在以效率与公平为基点,在国内外现有研究的基础上,通过比较研究、制度分析、博弈分析等工作,探讨我国城镇住房发展的模式选择与政策取向。 论文全文共六章。第一章根据本文研究需要,梳理了国内外学者对效率与公平及其辩证关系的认识,新制度经济学产权和交易费用分析方法、博弈论与信息经济学的基本分析理路,以及国内学者关于我国城镇住房发展模式的相关研究。第二章对住宅经济领域内市场机制与政府干预的效率与公平作了细致探讨,得出市场机制与政府干预有机结合是实现住房良性发展的唯一选择的结论。否则,若市场机制与政府干预脱节,则公平、效率皆不可得。第三章对国际上效率优先型、公平优先型、效率公平兼顾型三类住房发展模式中的代表性国家,进行了比较研究,总结出住房发展的若干一般性规律。第四章从效率与公平的角度,回溯了我国城镇住房制度改革历程、商品住宅开发的发展历程和城镇住房社会保障的形成过程;对我国商品住宅开发模式、住宅市场及现有主要住房社会保障制度从效率与公平的角度进行了评析:分析了我国城镇住宅价格螺旋式上涨的原因,证明只有通过进一步的制度创新才可能构建有效的住宅市场。第五章研究了提高我国城镇住宅市场效率所需的制度环境与市场条件。清晰界定的房屋和土地产权、商品住宅与公共住宅相容的产权安排、不断降低的交易费用、有效的市场信息提供机制,以及非对称的业主结构有利于提高住宅市场效率。第六章提出了我国城镇住房发展应遵循的原则,从商品住宅开发、住房社会保障、住房金融、政府行为等几个方面描绘了我国城镇住房发展的目标模式,并揭示其政策含义。
【关键词】:住宅产业 住房发展模式 制度 效率 公平
【学位授予单位】:暨南大学
【学位级别】:博士
【学位授予年份】:2007
【分类号】:F293.3
【目录】:
中文摘要4-5 英文摘要5-8 导论8-16 0.1 选题原因8-10 0.2 几个基本概念10-14 0.3 研究方法和主要研究内容14-16 第一章 相关文献综述16-45 1.1 作为制度评价标准的效率与公平16-27 1.2 新制度经济学的基本分析脉络27-37 1.3 博弈论与信息经济学分析方法及其在住宅研究中的应用37-41 1.4 我国学者关于城镇住房发展模式的探讨41-45 第二章 住房的市场调节与政府干预的效率与公平比较45-66 2.1 住宅市场效率与住房社会公平45-52 2.2 政府干预实现住房社会公平的条件52-55 2.3 市场机制与政府干预不同组合的效率比较55-59 2.4 直接干预与间接调控的效率与公平比较59-64 2.5 本章小结64-66 第三章 国际主要住房发展模式比较66-112 3.1 住房发展模式分类66-70 3.2 效率优先型住房发展模式70-78 3.3 效率公平兼顾型住房发展模式78-95 3.4 公平优先型住房发展模式95-105 3.5 本章小结105-112 第四章 我国城镇住房发展模式的演进与绩效评价112-167 4.1 我国城镇住房制度改革:从平均主义到效率优先112-127 4.2 我国城镇商品住宅开发模式:“摸石子过河”的发展逻辑127-135 4.3 我国城镇住宅市场效率评析135-143 4.4 我国城镇住宅价格高企的必然性143-148 4.5 我国城镇住房社会保障政策的演进与绩效评价148-165 4.6 本章小结165-167 第五章 有效住宅市场的制度条件与市场环境167-210 5.1 有效住宅市场的产权基础167-174 5.2 我国城镇土地产权制度与市场效率174-183 5.3 我国城镇公共住宅与市场住宅相融的产权安排183-189 5.4 从交易费用看我国城镇商品住宅开发经营模式的合理性189-195 5.5 信息与住宅市场效率195-202 5.6 “大股东效应”与我国城镇住房的可持续发展202-208 5.7 本章小结208-210 第六章 我国城镇住房发展模式选择与政策取向210-228 6.1 我国城镇住房发展应坚持的原则210-212 6.2 我国城镇商品住宅开发经营模式选择212-215 6.3 我国城镇住房社会保障模式选择215-220 6.4 构建适合我国国情的住房金融体系220-224 6.5 我国城镇住房发展中政府的职能定位与边界224-228 主要研究结论228-230 注释230-237 参考文献237-244 致谢244下载全文 更多同类文献
 楼主| 发表于 2012-8-14 17:04:47 | 显示全部楼层
促进消费应待遇平等




北京市出台了住房公积金向低收入人群倾斜的政策,希望用对购买经济适用住房与两限房的家庭开放住房公积金支付首付的方式来刺激消费。可为什么不能对首次购买商品房或改善型住房需求的家庭采用公平的待遇呢,也允许用公积金支付购房首付款呢。

首先要认清住房公积金的产权归谁。住房公积金按现有规定是个人按工资收入的12%和单位按同标准的12%记名同比做缴纳的(最高不高于平均收入的三倍)。那么这部分钱就变成了每个缴纳者的个人财产,是所有已缴纳了住房公积金者个人的私有财产,并没有在缴纳环节有差别收益的特殊规定。那么这种私有财产为什么会个人使用时产生由政府主管部门硬性规定了歧视性、倾向性的政策呢?

一是,本就属于个人的财产,政府有什么权利去决定个人财产的使用权呢?二是,是个人的财产,政府又有什么对使用者差别对待的权利呢?三是,为什么购买商品房的首付不能用公积金,反而让本已享受了政府补贴的家庭优先呢?四是,如果原来的规定不合理,为什么不彻底的、全面的、一致性的进行修改,而让所有缴纳了公积金的个人与家庭都能公平享受呢?

一个平均三十五岁的夫妇家庭,经过十多年的就业拼搏,终于具备了购买住房的条件,但这十年的奋斗让收入与财产水平高于了经济适用住房或两限房的标准,于是就只能寻求市场中购买商品房,这本就存在着一种不公平。

一个家庭平均三十岁的夫妇的家庭,比前者少了五至十年的奋斗过程,而收入与财力恰恰有条件享受购买经济适用房或两限房的条件,本就是因为奋斗年限短反而享受了政府的补贴,出现了与前者相比的不合理。而在此次住房公积金可以支付购房首付款的差别上又进一步的扩大了这种不合理与不公平,而实际恰恰最需要帮助的是前者而非后者。

如果是为了拉动中国的经济与扩大消费,那么更多的缴纳住房公积金的家庭一定是购买商品房的家庭,因此政策将这个最大的消费群体排除于政策之外,肯定是不利于拉动消费与增长的。如果是为了帮助那些本就买不起住房的家庭去支付首付,岂不是在重复着“次级债”的危险,而住房公积金不当首付而当还贷的保证岂不是可以减弱这种风险吗?如果不是为了防范风险,那么为什么购买商品房的家庭不能用于支付首付呢。尤其是都属于个人的财产与收入,用在前与用在后为什么要由政府规定,而不能由产权人自己说了算。无论从任何角度而言,这种因购买对象不同而出台有差别的歧视性政策都是极不合理的,也是无法可依的。

这也许又是“阶级斗争”这根弦在作怪。住房公积金并非是调节社会收入公平的工具,而是一种住房保障或帮助的强制性手段。每个收入不同的人都按同等比例扣除上缴,企业按个人的缴纳比例同样上缴。对高收入的限制仅在于不得高于三倍的比例封顶,既减少了个人的缴纳,也限制了单位的补贴款。可以看出,公积金缴纳的政策规定不但不是调节公平的工具,反而是收入高者补贴越多、收入低者补贴越少(补贴是单位或企业同比缴纳的部分),那么就更没有理由在公积金的使用时变成了调节公平的工具。反倒是应从最大拉动经济、扩大消费的角度,不但对所有家庭都公平的允许支付购买任何类型住房的首付,同时应允许作为家庭共有人员的购房首付。

核心的问题在于政府有权决定个人与企业上交住房公积金的政策,但并不是住房公积金的主人,最多是个政策限定中的住房公积金托管人。公积金不能当成是政府的财政收入去自行决定其的使用,尤其不能用这部分资金去做风险性投资;更不能将个人与私有的财产用于某些特定的人群的专款专用,如用于建设廉租房或保障性住房;也同样不应对某些特定人群给以差别性待遇。而应公平的用统一政策面对所有公积金的交纳者,真正有使用权的只能是财产的所有者,决定私有财产使用方式也同样应该是财产的所有者。

以救市为名,由非产权人的自作主张而形成的差别待遇,不但形成了社会新的不公平和金融风险,同时也在为少数人服务中影响和损害了绝大多数民众和私有产权所有者的利益。既不利于拉动消费,也用政策干预的强制性加大了社会的不公平性。

权利的侵犯而形成的强制性不公平是双重的伤害。权利被剥夺和侵犯本身就是一种令人无法理解与接受的耻辱,而被差别待遇所歧视就更让社会的天平过度的倾斜了。如果说这是帮助低收入家庭提高购房能力,不如说是用仇富的敌视制造社会的矛盾与不和谐,更何况买得起保障性两限房和经济适用住房的至少不能算是穷人。这种财产性权利的再分配至少也不是对只能享有居住权利的廉租房的家庭的一种公平。

美国总统为平息民愤而试图对AIG的高奖金进行限制,但却可能破坏市场的契约精神和导致人才的外流,让AIG处于更困难的局面。而花旗试图退还美国政府的援助资金也在于力争摆脱政府非市场化的干预。

中国政府将假日的集中与分散的调整目的放在了如何有利于拉动消费,而不是职工的休息上。《劳动合同法》过度的保护在职岗位的权利而忽视了新就业的门槛降低等都是因为政策公平性的缺失。力图用一项政策解决多项目标的问题。这种替代的结果必然导致引发新的不公平,进而导致社会矛盾的增加。

看来政府只有良好的愿望而无公平的概念,是好心办不成好事的。促进消费的措施中绝不能让政策产生新的不公平矛盾。
 楼主| 发表于 2012-8-14 17:05:22 | 显示全部楼层
通过对住房公积金管理使用情况的关注和连续的搜集资料,发现如北京市缴纳公积金月缴纳额最高为9万元,月缴纳额最低为90元,两者相差1000倍。2006年11月20日某住房公积金管理部门的有关人士对某报记者说,公积金缴纳比例相差悬殊的情况,在全国各地普遍存在,大部分城市公积金缴纳数额出现向垄断行业集中的现象。住房公积金缴纳金额高者,都集中在金融、电力、烟草、通信等垄断行业。
长沙市某烟草公司2005年每人月均缴存额6060元,而同期长沙缴存最低的一家建筑企业仅为8元,两家单位相差达737倍。此外,长沙全市住房公积金缴存最高额为28320元,最低仅为2元,两人相差竟高达1.4万倍。一份调查报告表明,2005年乌鲁木齐市个人月平均缴存额287元,月缴存额前十名的个人,全部属于金融、烟草销售和移动通信行业,月缴存后十名的个人,全部属于公路交通运输和批发零售行业,个人月平均缴存额9元,最低8元。成都市更有许多行业从未缴纳。
住房公积金缴存制度的不公平会带来以下弊病:1、一些单位通过改变缴存基数和比例变相提高职工福利及避税。2、个人缴存额高的这部分人,将公积金用于购买第二套住房,或成为换房大军的一员,这部分资金势必会对房价造成一定影响。3、进一步加大社会的贫富差距。
建议:相关法规应当规定公积金月缴存基数的最低限额,依据相关法律赋予住房公积金管理中心更大的执法权,并且制定关于公积金缴存审批审核的程序法规。
 楼主| 发表于 2012-8-14 17:07:58 | 显示全部楼层
住房公积金应该有更多的“起点公平”






童大焕





从今年7月1日起,本市住房公积金的缴存比例将统一调整为12%;北京公积金缴存比例提高到12%,月缴存上限也由目前2166元提高到2392元,原则上不允许突破缴存上限。




此前北京市公积金缴存比例根据单位效益不同,一直按照基准比例和特殊比例结合的方式缴存,各单位缴存比例从8%到12%都有。此次调整为统一比例12%,有利于解决单位之间的公平缴费问题,可以督促单位按高标准为职工缴存住房公积金。如果各单位内部不进行工资结构的调整,住房公积金缴存比例的统一上调,对于原来缴存比率不到12%的单位职工来说,还相当于普调了一次工资。




但是,统一缴存比例充其量能够部分解决同一省市内部不同单位之间的缴存公平问题。住房公积金还有一个功能,就是通过缴存比例和固定金额上限提高的办法,弥补现行个税制度中的一些缺陷。




按照新标准,处在平均收入线的北京普通双职工一年可以多存6400元左右的公积金,可谓一笔不小的收入。其中光税收一项就节约了数百元,比个税起征点从1600元上调到2000元作用更明显。它说明了一个问题,就是虽然现在个税标准执行的是并不完全公平合理的全国统一标准,没有充分考虑到各地收入水平、生活负担的巨大差异,但是全国各省市却可以有效地通过住房公积金缴存制度适当消除、弥补一些个税方面的不公平缺陷。




在这方面,北京月缴存额2392元的最高上限还是显得有些保守。这个上限是按照2007年北京职工月平均工资的300%,分别乘以单位和职工住房公积金缴存比例的12%确定的。即2007年职工月平均工资3322元×300%×12%×2=2392元。




但是,广东省东莞市2007年职工月平均工资只有2940元,但其2008年度住房公积金的最高上限却达到5881元,几乎是北京的两倍。因为按该地规定,“职工和单位住房公积金按不低于职工本人上一年度月平均工资的5%缴存;有条件的单位,可以适当提高缴存比例,但缴存比例(个人和单位分别  作者注)最高不得超过职工本人上一年度月平均工资的20%。” 同时根据广东省建设厅、财政厅、人民银行广州分行《转发建设部等三部门关于住房公积金管理若干具体问题指导意见的通知》(粤建房字[2005]137 号)规定:“党政机关和企事业单位职工缴存住房公积金的月工资基数不得超过职工所在市、县统计部门公布的上一年度月平均工资的5倍。职工月工资(实行年薪制的按月均分)超过以上限额的,缴存住房公积金的工资基数最高按照上一年度职工月平均工资的5倍和政府规定的缴存比例执行。”




以此为标准,则其最高缴存上限为2940.3元×500%×20%×2=5881元。




东莞的人均收入和房价都比北京低,但不论是住房公积金的缴存比例,还是最高上限,东莞居民都比北京居民享受到了更多的实惠。由于住房公积金具有合法避税的功能,换一个角度说,就是东莞居民比北京居民享受到了多得多的个税优惠政策。一年3万多元的公积金差距,可能省下的就是3000多元甚至更多的个税。




很显然,从住房公积金“地区公平”的角度来说,这对北京居民是不公平的。北京不妨向东莞学习,通过大幅度提高缴存比例和缴存上限,鼓励和支持各用人单位通过调整工资结构合理避税,以缓解市民的高房价和高通胀压力。




同时,除了上述“单位公平”和“地区公平”这两个起点公平,住房公积金还应该注意使用过程中的“结果公平”问题,让那些暂时买不起房而又生活较困难的人们也能够及时、定期提出属于自己的公积金以供生存和发展之需。
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