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楼主: cplanning

[讨论] 十字路口的中国土地制度改革

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 楼主| 发表于 2013-5-24 17:10:23 | 显示全部楼层
农村宅基地复垦  乡村一级官员的寻租盛宴
    重庆户藉改革正在如火如荼中进行,农民宅基地复垦大潮也在巴渝大地渐次展开,一栋栋砖瓦房,有的青砖,有的白墙,轰轰隆隆的倒地,短的十几年,长的上百年,孕育了几代人的山间小房屋,渐次从画卷中变为平地。

    农民房屋被平,被复垦,变为了耕地,他们也走向了城镇,同时城里人通过一种叫做地票的交易,也有了买卖建房用地的指标,到此时还是很合谐的一幅画卷。

    但在这画卷之外,几百万的农民,正面临一个残酷现实。房屋被平后,通过地票交易所得收入,失去宅基地的农民只能得到其中一小部份做为补偿,大部份的补偿资金给了村长、书记掌控的村委会以及乡政府。通过对复垦制度法律根源上探究,应该是大部份资金补给农民,以增强农民进城生活的能力,少部份资金给农村集体经济组织(即村委会)做耕地保护使用。所以,由得大部份变成了得小部份,几百万农民觉得有失公允。

    一、农民合法权益依据

    1、地票起源:

    在2010年,《中国国土资源报》报道了一篇文章《历史的选择  走近重庆农村土地交易所》,下面摘录其中一些段落:

    2008年12月4日,重庆农村土地交易所成立,主要开展地票和实物两类交易。“作为地票交易和实物交易的平台,重庆农村土地交易所为户籍改革中农村居民转户进城退出的农村土地开辟了价值实现的新渠道。这是在统筹城乡经济发展中,重庆农村土地交易所承担的新的历史使命。”重庆农村土地交易所总裁董建国告诉记者。

    “地票价款全部用于‘三农’。”成立仪式上的这句承诺,一直是重庆农村土地交易所在土地收益分配上的践行原则。在地票基准价款分配上,从复垦项目工程成本、房屋和地上构(附)着物补偿费、土地使用权补偿费、用途转化补偿费、农户购房补助等等,分别设置明确的标准和规定。即便是对于其中有一些还没有价格评估体系的项目,都说明参照和执行标准给予补偿。值得一提的是,在地票增值收益分配上,复垦宅基地及其附属设施用地而形成的地票增值收益用于增加退出宅基地的农户的购房补助;复垦公共设施和公益事业用地、乡镇企业用地而形成的地票增值收益用于复垦地所在农村集体经济组织的耕地保护。

    因为重庆农村土地交易所的存在,重庆的户籍制度改革有着无与伦比的优势:承包地流转,宅基地复垦为耕地,将形成的建设用地指标以地票的形式进入农村土地交易所,最后增加城市建设用地,而地票收入则能为农民提供一定的进城资本。

    2010年7月31日下午,国土资源部部长徐绍史一行来到重庆农村土地交易所考察调研,重庆市市长黄奇帆介绍:一部分,地票成交价款大部分返还给农民,增强其进城生活的能力,另一部分用于仍留在农村居住的农民改善居住和生活条件。从这一意义上讲,地票开辟了城市反哺农村的新途径。第二,相较于有关城市的城乡建设用地增减挂钩的做法,地票制度实现了重庆市城内的远距离、大范围置换,更有利于提升偏远农村土地的价值,辐射范围更广、更具有推广意义。第三,进一步完善地票制度设计,丰富地票的内涵和种类。第四,重庆市政府拟筹集50亿元建立周转资金,专项用于农村建设用地复垦,加大建设用地复垦力度,扩大地票产生来源。第五,土交所作为地票交易和实物交易的平台,为户籍改革农村居民转户进城退出的农村土地开辟了价值实现的新渠道,将助推户籍改革。

    从上述文中,由重庆农村土地交易所总裁董建国先生和市长黄奇帆先生的话,可以很清楚的总结出:地票成交价款的大部分是返还给农民的,用于增强其进城生活的能力。由地票价款分配原则可以看出,除复垦项目工程成本外,房屋和地上构(附)着物补偿费、土地使用权补偿费、农户购房补助等的补偿对象都是农民。

    2、重庆政府文件:

    a、渝府发[2008]127号文件

    渝府发[2008]127《重庆农村土地交易所管理暂行办法》,第四章第三十一条 分配权益保障规定如下:

    (二)农村宅基地使用权交易收益,原则上大部分归农民家庭所有,小部分归农村集体经济组织所有,具体分配比例由农民家庭和农村集体经济组织协商确定;

    (三)乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等集体建设用地使用权交易收益,归农村集体经济组织所有;

    b、渝国土房管〔2010〕384号文件

    渝国土房管〔2010〕384号《关于规范地票价款使用促进农村集体建设用地复垦的指导意见(试行)》文件中,复垦农村宅基地及其附属设施用地的地票价款分为补给农户和农村集体经济组织两部份,分别如下:

    复垦农村宅基地及其附属设施用地的补偿(助)费用

    ①给农户的费用

      房屋和地上构(附)着物补偿费。参照同时期区县(自治县)人民政府发布的征收农村房屋及其地上构(附)着物补偿标准,对农村房屋及地上构(附)着物所有权人给予补偿。

      土地使用权补偿费。参照同时期区县(自治县)人民政府发布的土地补偿费标准,对原农村宅基地及其附属设施用地使用权人给予补偿。

      农户购房补助。参照同时期区县(自治县)人民政府确定的农民新村房屋价格乘以同时期征地人均住房安置建筑面积的一定比例,对退出宅基地的农户给予购房补助。

    ②农村集体经济组织补偿费

    参照复垦地所在乡(镇)国有建设用地使用权出让金标准的一定比例对农村集体经济组织给予补偿。原则上按1.7万元/亩左右核算。该项费用原则上应当用于该集体经济组织的以土地整治为主要方式的新农村建设。

    从中384号文件中,可以看出,给农户的费用为:房屋和地上构(附)着物补偿费、土地使用权补偿费、农户购房补助三部份, 对集体经济组织补偿原则上按1.7万元/亩核算。地票交易价格为17.7万元一亩,扣除成本后,还余14.1万元/亩,对集体经济组织的补偿原则上在1.7万元/亩左右,所以,对集体经济组织(即村委会)的补偿只能是占小部份。

    另外,384号文件第三条地票价款使用和拨付监管措施第(七)规定:

    制定本地区地票价款使用的相关政策。区县(自治县)国土部门可结合实际,根据本意见精神制定本地区农村建设用地复垦补偿管理办法及地票价款使用、监管的具体实施细则,并应采取措施,确保复垦宅基地及其附属设施用地的地票平均价款扣除复垦项目工程成本和融资成本后,85%支付给该区县(自治县)退出宅基地的农户,平均费用每亩不低于9.6万元;15%支付给该农村集体经济组织,平均费用每亩1.7万元;农户参与农村集体建设用地复垦项目中工程施工的,还应取得相应费用。

    从重庆市长讲话、土地交易所总裁董建国讲话、渝国土房管384号文件、渝国土房管127号文件,可以很明白的知道,地票价款(复垦农村宅基地及其附属设施用地的补偿)原则上大部分归农民家庭所有,小部分归农村集体经济组织所有。
 楼主| 发表于 2013-5-24 17:19:31 | 显示全部楼层
二、群众性问题产生

    重庆市云阳县具体执行政策如下,云阳府发〔2011〕67号《云阳县人民政府关于印发农村建设用地复垦实施细则(试行)的通知》,其中补偿标准如下:

    第十九条 退地补偿标准

    (一)复垦农村宅基地及其附属设施用地产生的地票平均价款扣除工程成本、管理成本及融资成本后,按85:15的比例补偿退出宅基地的农户和集体经济组织,支付给农户的价款不低于12万元/亩,农村集体经济组织价款不低于2.1万元/亩,以房地产权证、集体土地所有权证为合规性证明。无主地等按14.1万元/亩的标准补偿到农村集体经济组织。

    云阳县的复垦补偿规则为:房屋面积180元/平方米,面积据实测量。

    实际情况举例说明:王姓村民,在2012年签订了农村宅基地复垦协议,经过三、四次反复测量后,在未获得任何预付款的情况下(云阳府发〔2011〕67号文件第二十一条明确规定要预付5万元/亩),于2012年下半年,房屋被复垦。房屋宅基地产权登记面积为350平方米,宅基地实测面积为260平方米(绕墙根一圈测量),猪圈面积为90平方米,厕所面积为15平方米,院坝面积为160平方米(院坝在屋前,用长方形石材绕院坝三面砌筑,中间填土压平实而成),复垦后,图纸上地块面积为720平方米(其中宅基地面积260平方米,附属设施面积460平方米)。

    经过向云阳县国土局咨询,王姓村民家宅基地及附属设施在重庆土地交易所交易后,补偿给农户及村集体经济组织(即村委会)为每平方180元,合计补偿价格为:180×720=12.96万元。

    矛盾发生:王姓村民所签署复垦协议,其房屋复垦补偿面积为260平方米,其补偿款为:180×260=4.68万元。

    另外12.96-4.68=8.28万元补给村委会,由乡财政代管。

    相当于房屋被拆的农民只得到了36%的补偿款,另74%归集体经济组织(村委会)。

    村民觉得自己的房屋被复垦,补偿款自己只得了少部份,大部份由村委会所得,觉得不公平,觉得对67号文件的解释应该是:宅基地地票价款扣除成本后的85%归农民,15%归集体经济组织(即村委会)。

    找云阳国土局咨询,得到答复是:图纸上的附属设施面积不是补给农民的,补给农民的为两部份:实测宅基地面积(实测多于土地证载面积的,以土地证为准,实测面积少于土地证载面积的,以实测为准);附属设施面积(含没有废弃的猪圈厕所,水泥地面院坝:院坝必顺是水泥地面)。从回答中,可以感觉到,云阳国土局只提到房屋和地上构(附)着物补偿费,且想尽办法将院坝等设施不算在补偿农民的附属设施面积之内(重庆交易所地票交易是所有面积都算),想尽办法把附属设施变成无主地,而另外的农民土地使用权补偿费、用途转化补偿费、农户购房补助这些呢?

    找重庆国土局咨询,得到答复是:我们只是一个事业单位,具体复垦政策由县一级政府制定,有问题去找政府。

    该村民找乡政府得到的答复是:实测房屋面积260平方米等地票交易后会按180元/平方米补给村民,附属设施面积补偿金归村集体所有,以后用做修路、修水池。另外回复:该村民的院坝不是水泥地面,根本不算房屋附属设施,更别提补偿。

    从政府及国土局的回答中,就一个核心:如果宅基地复垦补偿款是个蛋糕,农民和乡政府(含村委会)是两个分蛋糕的人,他们想尽办法划小农民所得,而尽量扩大乡政府及村委的可用资金。实际操作中,他们以这个原则来制定农民补偿标准(除宅基地以外,将各种院坝等设施排除在补偿之外),政府既是裁判又是球员,可叹!

    总数是一定的钱,为什么非要尽量多的划到村长、书记掌管的村委会去?其实除了农民的宅基地及附属设施补偿款外,每个乡村还有一定量的乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等集体建设用地的复垦补偿款,这部份价款全部归农村集体经济组织(村委会)掌管,用于农村耕地维护工作。既然已经有一部份了,为什么非还要占用农民的一大部份?

    宅基地复垦补偿款,主要目的是让农民在进城的时候有一定资本,换一个角度说,一个农民把自家房屋复垦了,去城里居住,大部份钱被乡村政府拥有,而如果乡政府真能有点良心修修路,修个水池,这个农民在城里也享受不到,对于主要用他的钱来办这些事,本就是对这个失去房屋农民的不公平待遇。

    另外,在与国土局咨询时,谈到不公平,他们曾回复:你们觉得不公平,90%以上的云阳农民都觉得不公平,但这是规定,必需执行。还说:农民,给他们算100个平方,他们还想算200个平方,貌似在他们眼中,农民就是无赖,一群蛮不讲理的人。

    另外,渝国土房管〔2010〕384号第一条(二)地票增值收益使用方向,其中规定:复垦宅基地及其附属设施用地而形成的地票增值收益全额用于增加退出宅基地的农户的购房补助。在村民所签复垦协议上,只字不提。

    通过与多家被复垦的农民交流,情况都差不多,都是基本只补偿房屋地基墙根一圈的实测面积,如果和乡政府有点关系的人,能把一些附属设施面积算在补偿之内。以一个复垦200个房屋规模的乡村为例,农民得一小部份,大部份的地票交易补偿款都到乡村一级,乡村官员一下会拥有上千万元的补偿资金。对于缺少监管,行政效能历来为人诟病的穷困乡村,突然掉下来相当于一个贫困乡多年财政收入的资金,由其掌控,令人堪忧。

    而农民宅基地复垦所得地票交易资金,大部份归村集体经济组织,少部份归农民,这与前述文中重庆市长讲话、384号文件、127号文件的规定严重不符。所以不得不怀疑县一级政府具体执行农村宅基地复垦的公正性。

    复垦资金最重要的功能是为农民提供一定的进城资本,增强其进城生活的能力,如果农民复垦后,弱不禁风的进城,带着少得可怜的资金;而乡村一级财政却存放巨额资金,它们将有着一次绝好机会的狂欢寻租盛宴,这是何等的本末倒置!

    所以,虽是小农意识的村民,再一次联合了。据笔者所知,绝大多数村民,对于复垦补偿不公平性严重抗议,并相互通信联合。希望政府能对他们的怨气及诉求能有一个公正的回答。希望火山不要随便爆发!

    三、期待
 楼主| 发表于 2013-5-28 18:08:23 | 显示全部楼层
发改委建议允许地方政府发债 靠土地开发现金偿还

2013年05月27日 14:00

 中国金融四十人论坛网站日前发布的由国家发改委规划司司长徐林等人撰写的课题报告《土地制度改革与新型城镇化》称,应大幅扩大城镇建设用地规划,改变严守耕地红线的思路,允许地方政府发行市政债,改革建设用地供地方式。

  报告对土地制度改革与新型城镇化提出八条建议:

  一是大幅扩大城镇建设用地规划。改变严守耕地红线的思路,从保证实物耕地总量红线转向保证以产量加权的土地当量红线,实现全国范围内土地占补平衡。建立土地“当量”制度,包括土地“当量”评估、交易和投融资体系是一种具体的实现方式。

  二是改革建设用地供地方式。在当前建设用地供给模式下,政府直接参与征地、卖地,一方面导致土地价格高企,房地产(行情 专区)价格上涨;另一方面政府财政过度依赖土地收入,政府行为被土地“绑架”。报告提出三个改变供地方式方案,一是改革土地招投标拍卖制度为零地价或低成本价供地;二是地方政府卖地收入归中央;三是政府退出征地过程,实现建设用地供给市场化。初期可以考虑允许不同地区选择不同方案进行试点,在实践中积累经验,逐步优化趋同。

  三是允许地方政府发行市政债。在城市政府财政能力有限的情况下,政府购置和开发土地支出可以通过发行市政债筹集,其偿付能力即土地开发项目未来所带来的现金流。从长远看,应尽快修订《预算法》,允许地方政府发行市政债。

  四是征收房地产税。从国际经验看,市政债还款来源是使用者付费和财产税等专项税收,以房产税为主的财产税是相对适宜的地方主体税种。在房地产税具体设计上,可采取新老划断方式,也可对存量、增量房产统一征收房产税,可以允许不同地区选择不同方案进行试点。从更深层次考虑,我国应尽快研究建立与新型城镇化建设相适应的地方税收制度体系,启动新一轮分税制改革。

  五是提高农地和城市建设用地使用效率。鼓励耕地承包经营权流转,发展农业科技和农业金融产品,加大水利工程等农田整治力度,更加集约利用农业土地,推动农业现代化,提高农地产出。通过转变政府观念、提高管理高密度人口能力、改善城市基础设施和房屋建设技术水平等提高建设用地容积率。同时,推动盘活城镇低效用地和农村闲置建设用地。

  六是转变粮食自给观。当前我国粮食安全是有保障的,从国际经验看,粮食自给率维持在90%以上通常被认为是安全的。可将扣除大豆进口后的粮食进口量与国内粮食总产量的比例控制在10%以下作为确保我国粮食安全的底线。在此基础上,扩大农业国际贸易(行情 专区)与投资。

  七是加强环境保护。可考虑拿出城镇化收益的一部分用于环境保护。一是加快排污权、碳排放权等交易市场建设;二是积极发展绿色资本市场,建立改善环境的投融资体系;三是逐步开征环境保护税。

  八是保障失地农民利益。改变现有土地征用收益分配格局,使土地增值充分反哺失地农民和土地综合(行情 专区)占补平衡。在推进新型城镇化过程中,应充分考虑社会保障制度配套安排的重要性,把促进“农转非”人口的社会保障、就业和公共服务均等化等问题纳入社会保障制度改革中予以整体考虑。

  报告指出,上述措施要相互配套,允许和鼓励地方选择配套改革,而不能只选其中一项或两项,把地方政府有积极性的改革与地方政府没有积极性的改革结合起来,配套推进。例如,如果地方政府想尝试市政债,就可要求其同时推动房地产税、供地方式改革、土地当量、失地农民社会保障、环境保护等方面的改革,整体推进,形成合力,推动实现土地制度改革的目标,促进新型城镇化健康发展。
 楼主| 发表于 2013-6-4 18:27:00 | 显示全部楼层
是哪些人在鼓吹土地自由买卖?
2013/6/4 9:25:24 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    现在有很多人在鼓吹土地自由买卖,那么,是那些人在鼓吹?目的又是什么?
    鼓吹土地自由买卖首先是有钱有势的。大家知道,现在的中国有钱人多的是,非常非常有钱的也多的是,从每年公布富豪榜就可以知道个大概。而且这个富豪榜并没有囊括所有的富豪,只是个大概,隐藏着的、没有公布的、更加有钱富豪还多的是。
    现在有钱的究竟有多少钱?可以说是非常非常的有钱。几十个亿,几百个亿可以随便拿出来。如果土地可以自由买卖,以现在一亩土地100万元计算,几十个亿可以买几千亩土地,做个普通庄园主是绰绰有余。
    这些有钱有势的为什么朝思蓦想的想做庄园主?因为他们想让自己富贵能子子孙孙万代的传下去。要知道,地球上唯一不贬值的东西就是土地这样自然资源,土地比黄金还要值钱。自古就有“万两黄金不及一亩地”的说法,来历的有钱人,都是想方设法的把银子换成土地,历史上的任何货币,不管是纸币、金币、银币,最后都要归属到土地上来。过去如此,现在如此,将来还是如此;国外如此,中国也是如此。所以,现在这些有钱有势的,一天不把手中堆积如山的纸币兑换成土地,就一天随死不冥目。目前,从早到晚鼓吹土地买卖的就是这些人。至于农民卖了土地以后将来日子怎么过,那是农民的事。
    有的农民以为 ,没有土地做城里人了,就幸福了。这是做春秋大梦!农民可以去城市看看,调查调查。现在的城市(以上海为例),几乎家家有人失业,有二个人失业的家庭起码占70%,全家失业的占20%。也就是说,现在城市里面失业的铺天盖地,如果再将80%的农民(6亿人口)赶到城市里面去,失业的又是多少?
   现在的农民都巴不得土地自由买卖,这样可以拿到好多纸币 。有了纸币可以不去干活,可以去享受,可以整天打麻将,可以去找小姐。可这些都是短暂的,纸币年年在贬值,要不了几年钱就没有了。一旦钱化光了,怎么办?
   我知道农民智商缺欠,但是,再愚也毕竟是人。只要是人就应该考虑近来的日子。
   是那些人在鼓吹土地自由买卖?
 楼主| 发表于 2013-6-4 18:28:18 | 显示全部楼层
唱点土地私有化、市场化的反调
  
  
文/俗士


  
  
  
    1.(为了开发水电)旧巴比纳的居民被重新安置在特意建造的高处村庄内,时至今日他们还待在此地,四周都是现代设施,却被剥夺了传统的生活方式。

    2.但 这(指大豆)看似无害的商品却对亚马逊河和人民造成致命威胁。因为如今大豆是整个区域砍伐森林的主要原因,超过120万英亩的原始雨林被砍伐用来种植农作 物。大部分被清除的丛林曾是原住民和传统社区的家园。但庞大的利益,使一些开发者不顾一切地染指新土地。那些阻止他们的人冒着被枪杀的危险。玛丽亚多山托 斯对此事实知之甚详。身为工会领导人她为了保卫当地农民与大豆巨子对抗而受到多次死亡威胁。过去两年来,她受到24小时武装警卫保护,“……大豆对亚马逊 而言是新威胁。过去砍伐森林的最大原因是伐木和养牛,然而最近开发者明白这一大片土地很适合生产大豆,唯有大量生产才有利可图。”

    3.当 地农民被迫把土地卖给更肆无忌惮的大豆巨子。由于大多数乡村工人,没有文件证明自己拥有农场,要他们变卖土地相当容易。“因此他们登记土地,然后对住在当 地的人说:你看,现在我们有文件,你要不接受我们的条件,要不然就是空手离开。他们威胁要打电话给警察,因此农民只好接受。大约5千到1万(美)元不等。 他们甚至对农民说:你可以到城市买房子,过更好的生活,你可以看电视,离开这个没电的荒野。人们因此而落入圈套,许多乡村移民来到圣塔伦郊区的贫民窟。但 是他们很快发现1万元在城市里没多大用处。在乡间,他们可以种植自己的农作物做为食物和赚钱。但是在此地,他们没有东西创造收入。这些后巷充满绝望的家 庭,他们把所有一切都给了贪婪的大豆业。”

      国家地理《河流与生命之亚马逊河》

    近 些年,关于土地私有化的问题(其实主要是农村土地私有化的问题,城市目前根本没有这个基础)正在成为被关注的热点  最近,看到贺卫方也在呼吁“恢复地 权”。然而,对此种说法我却始终保持谨慎怀疑。比如,去年,我看到钱文军在《回乡散记》中说到:“农村唯一的出路在于土地市场化”。就跟帖说:“不认同。 个人认为:在中国要法治没法治,要保障没保障的前提下,走这条路很危险,很容易变成强势的权力和资本对处于劣势的农民的掠夺。中国失地农民的问题非常严 重。前不久看到的资料是说,中国的上访问题一半以上与失地农民有关。我担心土地市场化以后,这种情况会更严重。农民由于自身文化、见识等局限,很容易被利 益集团所迷惑。”但是很遗憾,没有得到钱先生的回应,所以问题也就没有再深入下去。

    由 于,这些观点表面上是在为农民争取财产权,所以要进行反驳本身就非常困难,需要有相当具有说服力的实例。更何况,在中国讨论这类问题必然触及到资本的问 题,而现在批评资本就会招致一些使讨论难以进行的攻击。这在我以往的有关对资本的批评中已是习以为常的事了。恰好前不久在电视里(好像是CCTV-9) 看到美国《国家地理》拍摄的系列记录片《河流与生命》中介绍亚马孙河那集的下半部分,可谓是为我提供了一个很好的依据。  鉴于《国家地理》的客观性和良 好的声誉,我可以比较有效地避免被扣上“毛左”之类的帽子;鉴于巴西是一个民主政体的国家,我可以告诉我的批评者,你们不要用“根子在制度”这类大而无当 的借口来掩盖资本的贪婪和血腥;鉴于该纪录片所讲述的事情,我可以证明,那些以市场经济自由和合法的交换就不导致资本的掠夺和剥削不过是教条主义脱离实际 的偏见。

    事实上,这个记录片所反映的事,也并不只是巴西一个国家所面临的问题,这类问题或许普遍存在于大多数发展中国家。事实上,这类问题也受到了联合国的关注:联合国粮农组织于5月11日通过“全球性的土地交易准则,为富裕国家在发展中国家收购农地、林地制定了一套指导准则;多个人权和救援组织对联合国此举表示欢迎,认为这是阻止剥削性‘土地掠夺’的第一步。”我想,前不久,非洲国家批评中国在非洲的经济政策是“新殖民主义”或许也说明了这种资本侵蚀和掠夺所带来的危害。尤为需要注意的是,这种掠夺往往披着自由市场、合法交易的外衣,其隐蔽性很大,因而危害也更大。

    在 资本,尤其是大资本与落后地区或者穷人之间的博弈和交易,本身就很难是一种公平的交易  强弱力量的悬殊,使得处于弱势的落后地区或者穷人,既根本无法抵 抗强大的资本,又难以抵御他们的诱惑。像巴西这样有工会组织的国家尚且如此,以中国目前的情况,落后地区或者穷人的利益更无法保证。这是已被中国的征地、 拆迁中的种种暴力和流血事件证明了的。

    我想,我所列举的该纪录片中的三个片段,唯一需要辩解的是第3个。 因为,会有人说,如果那些农民有自己的土地证明文件(如产权证明),他们的利益就能得到保障,正因为此,才要土地私有化。或许,那样会好一点,但我想作用 有限,原因恰在于力量的悬殊对比,以及农民自身知识、见识等方面的欠缺和抵御风险能力较低等;还因为,土地价格对于觊觎它的资本来说都不是太大的问题,因 为土地是所有商品和服务最基本的成本,所以它总是相对廉价的。除非,拥有足够大数量的土地  而这在中国大部分地区是不可能的,中国土地的稀缺性决定了对 土地的掠夺会更激烈  农民出卖土地的收入其实是无法保障今后的生活的  土地对于农民来说,其价值不在于能换取一点现金,而在于它能为农民提供持续的生 活保障,而对于资本来讲它是财富的源泉。

    可 以说,在这种博弈条件下,农民实际上是处于某种无知之幕下的,所以,土地私有虽然使农民有权自主处置自己土地,但也给资本分而治之、各个击破提供了可能。 从中国的实际情况看,农村集体所有土地,使得农民可以以某种联合的形式(集体)与资本对抗,力量要比个人强大得多  钱云会事件、乌坎事件,以及义乌江东 街道下湾村等就是最好的例证;反而,孤立的弱小的拥有土地的农民个人就像“一个三岁娃娃拿着金块在闹市上走”一样很容易成为强大资本的猎物。另外,18亿 亩红线、国务院禁令、《物权法》这些东西都没有阻挡住强征、强拆的发生,多一张土地所有权证明也难有多大作用(我不否认,它确实有一定的作用);还有一点 需要注意,现在对失地农民还多少有点社会保障,一旦市场化以后,这点如何保障又会成为新的问题,因为资本或者政府都会以土地交易是自愿的,农民卖地是有收 入的为理由拒绝再增加支付这方面的费用。因而,在我看来,目前提出的土地私有化、市场化问题,非但不会给农民带来什么有效的保障,反而会给新的圈地运动创 造条件。

    我认为,茅于轼所宣扬的18亿亩红线没必要,和在没有对农民失去土地以后提供生活保障的条件下宣扬农村土地私有化、市场化,其实都是在为资本圈地做舆论准备。

    最后,我想给那些以为有了私有财产就可以高枕无忧的人们泼点冷水。私有财产权重不重要,当然重要,它可说是现代自由主义的基石。但它恐怕只是必要条件, 而非充要条件。重视私人财产权的并不一定都是自由主义者,也可能是权贵代言人,甚至法西斯主义者。比如,法西斯主义的创始人(应该可以这么说)墨索里尼就 非常强调私人财产权的重要性。他在1934年1月13日,即在他夺权后10年,对他的参议院说:

    合作经济尊重私人财产的原则。私人财产完善了人类的个性。这是真实的。但它包含了义务。我们认为财产应当被看作是一种社会功能;因此我们希望鼓励的不是 无利息的财产,而是积极的财产,它并不限制享有财富,而是要发展它、促进它。合作经济尊重个人的主动精神。《劳工宪章》明确地陈述,只有当个人主动性非常 无知,不存在或无效率时,才可以实施政府干涉。(G·萨尔维米尼:《在法西斯主义的战斧下》,1936年版,第134页。萨尔维米尼还指出,墨索里尼在那 里致辞的参议院 “是由富有的债券持有者,大地产所有者,大实业家,前大学教授和成功的自由职业者组成的”(前引书,第134页)。)  引自拉尔夫·密 利本徳《资本主义社会国家》。

    说 这个问题,一方面是继续为我前不久写的《闲话“资本奴役”》辩护,另一方面,想告诉那些喜欢把一、两个原因当作问题的全部,并上纲上线成决定性条件而拒绝 听取反对意见的人,那不过是你们的肤浅、偏见的证明而已。自由主义强调私人财产权的重要,但强调私人财产权重要的不一定是自由主义。这点必须弄清。看看墨 索里尼这个讲话,与现在中国的“自由派”所倡导的东西有什么不一样?我看几乎就是其翻版。
  
  
2012年6月3日 星期日

http://club.kdnet.net/dispbbs.as ... id=1&id=8357295

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 楼主| 发表于 2013-6-6 16:01:51 | 显示全部楼层
张五常:中国房价涨幅为何冠于全球?
嫣然红 于 2013/6/6 11:13:37 发布在 凯迪社区 > 经济风云
    人类的重要资源只有两种。其一是作为万物之灵的脑子(包括人力),其二是土地(包括矿物)。历久以来,一个脑子了得的人备受赞扬,但一个大地主则屡遭唾骂,有什么风吹草动,要被杀头的,大地主走在前头!

  然而,稀缺不足的局限不论,土地值钱是因为人类的脑子能想出怎样用,有层出不穷的产品。就是在人烟稠密的今天,地球上绝大部分的土地不值钱。人类脑子之外,所在地点与经济制度是土地值钱的原因。

  历史经验说土地之价与知识增长挂钩

  回顾历史,我们知道曾经有很长的年代,土地的收入回报率  即是租金加地价上升  不容易超越市场的利息率。从市场竞争的均衡角度看,投资买地的收入回报率应该与利息率相等。

  但上世纪七十代有跟进地价的经济学者发现,地球上推行市场经济的地方,地价的上升加租金收入,在地价的百分比上有高于利息率的倾向。

  这现象需要解释,因为除了经济与市价的波动,市场对前景的预期应该算进了地价,怎会出现投资于土地的回报率高于利息率或其他的投资呢?

  这问题当年我跟阿尔钦及一些同事研讨过,得到的违法广告是人类的科技发展比市场预期的来得快。那是上世纪七十年代中期的看法。

  今天回顾,这看法应该对:人类脑子想出来的先进科技提升了产品的价值,好一部分的升幅转到地价那边去。

  尤其是,人的生命短暂,但科技的发明可以累积,这累积带来的财富要放进哪里呢?一个明显的选择是土地,因为土地是财富累积其中的一个重要仓库。

  至于市场对前景的预期,我们事后作判断免不了有武断的成份  虽然可以加进看得到的局限转变来支持这判断。

  这里我要指出,二战之后的六十多年中,人类的科技知识增长的确近于神话,而这些年数码科技的演进应该更是远超市场昔日的预期了。

    中国冠于地球因为曾经闭关自守

  在整个地球的人类历史中,要选一个时代、一个地方,科技发展得最快的,读者能猜中我选何时何地吗?我选开放改革后的中国!

  不是说今天中国的科技了得  我认为还是落后于韩国等地  而是中国闭关自守了那么多年,刚好是外间的科技发展得最快的时代,开放前近于一无所知。

  一九七九年的秋天我到广州一行,见到产品的稀缺与科技知识的落后不能不摇头叹息。然而,从八十年代初期起香港的投资者到南中国设厂,带进管理与科技知识,而一九九二年开始长三角也大事开放,西方的投资者涌进,带来的科技知识更为可观了。

  可以这样看吧:外间的急速科技发展累积了数十年,然后从一九九二年起大量涌进中国,人类历史没有见过这样的现象。

  如果土地没有清楚的权利界定,劳动人口没有选择工作的自由,科技的引进不会有大作为。

  今天回顾,一九八五年初我调查广州的中国大酒店时,劳动人口的自由选工还有不少沙石,但跟着放宽得快。长三角要到一九九二年的春天邓小平先生南下之后才开始,跟着的发展更快。

  至于土地的权利界定,通过承包合约的处理也先在珠三角起步,重点是一九八七年十二月一日深圳举办第一次土地拍卖。跟着全国性的土地权利界定趋于完整,始于一九九四年  过后我会分析的县际竞争制度是在那时开始形成的。

  一九九四年中国的通胀急遽,朱镕基大手调控,一九九七年通胀率下降至零,跟着通缩出现,还不算是普及的楼市之价从一九九五到二○○○年下降了三分之二以上。二○○○年通缩终结,楼价开始回升,之后的七个年头是投资于中国的黄金岁月。

  我大约地算过,二○○三年上海的楼价不到旧金山的一半,今天约旧金山的一倍  不要忘记在这期间美国的楼价下降了,人民币兑美元上升了。

  提到上述,因为要指出如果单从房地产之价论财富,今天的中国是明显地比美国为高  不仅楼价较高,高楼大厦也远比美国为多。土地与楼房是国家财富的一个重要部分,但在几方面这种骤眼之见容易误导。

    看租金比看楼价可靠

  第一方面是中国政府像香港那样,不把全部土地供之于市。需求弹性系数教我们,把全部土地放出去,房地产的总市值可能低于只放出一小半。

  如果政府多放土地而房地产的总市值上升,是一个不能肯定的代表着经济有所增长的数据。说不肯定,因为房地产的市价可以受到市场炒买炒卖的影响。那所谓泡沫,虽然经济学没有教是什么,但像牛群直觉带动的不容易解释的市价大幅波动不罕见。

  这方面,以房地产总市值的变动来衡量经济增长,不及从房地产总租金的变动那么可靠。租金不容易受到炒买炒卖的影响。

  这可见于从百分率看,房地产的市价波动一般大于租金的波动,使租金作为房地产之价的百分率有时高于或低于市场的利息率  低很多的情况常有,反映着市场预期着租金会上升。不管怎样说,衡量经济增长看房地产的租金比看房地产的市价可靠。

  边际回报相等中国胜西方

  第二方面,原则上,土地资源要达到最高的总租值,不同用途的边际租金要相等。这要看地点的优劣是否相若,也要算进发展土地的成本。

  这是说,地点相若的土地,不同用途的算进发展成本的收入回报率应该相等,而这相等要算进那所谓外部性的正面或负面的影响  例如不要把工厂放进商业区去。

  这方面  不管政府放地多少这个话题  是十多年来中国在土地处理上做得最好的地方,而小市镇比大城市做得好。整体来说,这第二方面我认为中国比西方的国家懂得做。

  二十多年前,算进土地的发展成本,中国工商业用地的收入回报率远比农业用地的为高。今天差不太远,尤其是工商业与住宅用地的回报率,在县际竞争下很一致。

  不要忘记什么通什么平的发展成本不菲,收取农地的补偿大约是农地租金折现的三倍,而牵涉到需要武断的外部性是重要的考虑。

    三种仓库的分别

  第三方面,土地是财富累积的仓库,人的脑子与体力是财富累积的仓库,收藏品也是财富累积的仓库。三者有别。

  土地值钱要靠有产出或用途,带来租值,而这租值的存在是需要有权利界定与人类知识和劳力的贡献。人类的脑子与体力值钱也要靠产出,权利界定之外,二者皆需要训练与培养。

  但人的生命短暂,满是天才及知识的脑子最久只可维持数十年。换言之,人会死去,但有价值的思想会顽固地存在,从而累积在永远不死的土地仓库之内。

  收藏品呢?可以保存很久,但本身没有产出,作为财富累积的仓库收藏品的价值因而没有上限。土地与人皆要靠产出带来收入才值钱,这些收入有上限,所以作为财富累积的仓库,土地与人本身可以容纳的财富必有上限。

  但收藏品之价没有上限。如果世界上没有收藏品,逻辑上土地与人的产出收入推到尽头,消费花不掉的钱没有仓库放进去。

  我认为漠视收藏品是经济学者搞了那么多年也推不出一个可取的财富累积理论的主要原因。引进收藏品,这理论变得顺理成章。经济增长或发展的学说被经济学者搞得一团糟,其实是一个不湛深的财富累积的故事。

  经济增长怎样看才对

  收藏品不是生产要素,土地与人却皆是。看细节当然还有其他生产要素,但皆可归纳在土地与人之内。撇开收藏品,生产理论来来去去是环绕着经济本科必教的边际产量下降定律,用得到家变化多。

  不是说基于这定律的生产函数没有用处,但函数方程式来得生硬,闷得怕人,发挥不出有趣的变化。没有趣味的经济学不学也罢。

  逻辑推理说土地与人的边际产值会跟各自的边际成本相等。引进交易费用这边际的产值与成本出现了复杂的变化,但可以简单地从适者均衡的角度看。
   
    人类知识的增长与累积会使土地与人力的边际产量曲线向上移动。土地的租金与人力的收入皆增,哪方面的增加较多要看土地与人力的相对稀缺情况,要看收藏品的市场发展,也要看人本身的知识水平。

  知识不足与土地稀缺是人类贫穷的原因。收入的上升与财富的累积主要由知识的增加带动。这是为什么年轻人发奋求学是那么重要。

  有趣的问题是:假设土地与人口之量不变,人类知识的增加导致土地租金与人力收入上升,假以时日,在比率上哪方面会上升得较多呢?我的违法广告是如果没有战乱,土地会胜出。这是因为人的生命短暂,个人的知识增长到某一点会终结,但人类知识的价值会不断地累积在土地的使用上。

  今天一亩土地的产出价值,不管是农业、工业、商业,皆比半个世纪前高很多。富有人家的财富主要是储藏在他们拥有的土地、收藏品或跟土地与知识有关的股票上。再看收藏品,其价这些年在神州大地上升得急。

  不要被幸运的例子误导,要在收藏品赚钱  赚高于利息的钱  需要有很大的知识投资。一九七五年起因为考查讯息费用我跟进了多个收藏品市场的讯息局限,所以知道。但关于收藏品的知识是有趣的学问,可以享受,不需要真的下注。

  以上是我衡量经济增长的看法。我少看政府统计的国民收入,不是不相信,而是懒得管,因为这些统计没有经济内容,没有说经济发展的性质是怎样的。

  不劳而获与不能走动惹来诅咒

  最后让我解释为什么土地升值往往受到社会诅咒。有两方面。第一方面,在土地或房地产赚大钱容易被社会视为不劳而获的财富。其实一个算得上是天才的脑子也是不劳而获,但社会的人不容易分辨这些天才的收入(例如数码科技带来的巨富)是天赐的还是苦学使然。

  持有土地而发达的可没有受到这样的尊重,虽然他们也曾在土地投资上下过工夫,但社会人士通常认为是幸运,不是学问。

  第二个土地受到社会诅咒的原因,是土地不能走动,不动产是也。政府要大抽房地产的税,业主走投无路。政府要大抽收藏品的税吗?出尽红卫兵也找不到收藏品躲在哪里!

  这第二方面还有另一面土地受到诅咒的原因。土地不能走动,政府大抽房地产的税,其使用往往不变。

  社会人士看得到的如是,但打草惊蛇,业主会改变投资策略,人民的财富累积会下降,房地产的发展商会偷工减料,政府的税制会有变动,官员的贪污也会增加了法宝。这一切,社会人士是不容易见到的。
 楼主| 发表于 2013-6-6 16:50:45 | 显示全部楼层
土地财政:肆意违法犯罪,残酷掠夺百姓



      今天,饱受“高房价”盘剥荼毒祸害的中国人已经十分清楚,遍布中华大地的形形色色的“天价房”,名义上是开发商“开”出来的,但幕后的真正推手和最大黑手,其实就是打着“人民政府”旗号、唱着“为人民服务”高调的中国各级地方政府。所以在实质上,高房价就是土地财政,土地财政就是高房价。“高房价  土地财政”这一畸形化的“政商利益耦合体”,正是今天中国社会种种乱象及变态化的渊薮之一,揭露批驳“高房价  土地财政”这一畸形化的“政商利益耦合体”的万般罪恶,正是观照今天中国政治、经济和社会问题的最佳切入点。  

      那么,“高房价  土地财政”这一畸形“政商利益耦合体”的罪恶及其本质主要有哪些呢?本人不揣浅陋,试数其一二如下:

      罪恶之一:肆意践踏中华人民共和国宪法和法律。按照中华人民共和国宪法和法律,城市土地是属于全民所有的,也就是全体中国人民所有的。全体中国人民是城市土地的所有者,享有城市土地的占有、使用、收益和处分的权力,这是中华人民共和国宪法和法律赋予全体中国人民的合法权益。然而,土地财政却野蛮地剥夺了全体中国人民的合法权益。属于全体中国人民所有的城市土地,却被地方政府卖掉,成为地方政府为自己发放高工资、享受高福利、进行高消费的资金来源。仆人卖掉了主人的财富,却把钱装进了自己的口袋,为自己盖起豪华办公大楼,买进豪华进口汽车,喝上天价洋酒,抽起天价香烟。。。。。。从此过上了花天酒地的日子。而主人却陷入买不起房、上不起学、看不起病、死不起人的困境。这真是亘古未有的奇冤!

        罪恶之二:搜刮抢夺民脂民膏的最大、最隐蔽也最有效的工具。从上个世纪90年代初开始,由于分税制财税体制改革的全面推行,中央财政优先分配了公共税收的绝大部分,彻底摆脱了建国以来中央政府维持运转长期仰赖于地方财政的尴尬被动局面。从此,增长乏术的地方政府财政状况越来越捉襟见肘,入不敷出,难以为继。为了支撑由于贪占、腐败、吃喝、浪费以及机构人员膨胀所导致的行政成本无节制的恶性抬高,中国各级地方政府无不为钱的问题绞尽脑汁,苦思冥想,苦苦挣扎。就在这个时候,一些“先进地区”最先从“土地”中找到了灵感,发现了这根最能敛财生财的“救命稻草”。他们十分清楚:土地不仅是有限的稀缺资源,更是每一个中国人不可或缺的生存载体。说得更直接一点就是,中国人都有一个住房梦,要建房就必须要有土地。于是,他们不约而同的将敛财、生财的目光瞄向了“土地  住房”这一最简单、最方便、最直接、最有效、最见效、最巧妙而又最隐蔽的搜刮民脂民膏的创收模式。在中国各级地方政府看来,税收你中央可以以改革的名义拿走最大头,但土地总在我的手上,你总拿不走吧?于是乎,一种美其名曰“经营城市”的“发展模式”应运而生了。于是乎,各地纷起效尤,大拆大建大拍大卖,地价、房价节节攀升,地方财源随之万泉奔涌滚滚而来。到了今天,中国人已经无人不知无人不晓了其中的奥妙:被中国各级地方政府百般吹嘘粉饰掩盖的所谓“经营城市”,其实质就是通过“卖地”来搜刮掠夺每一位中国老百姓的财富。这种搜刮是以这种隐蔽的方式进行的:政府想卖地就必须要有人买,而买地者则必须要能赚钱才可能卖地。于是,“政府  开发商”这对坚定稳固的“利益同盟体”诞生了!开放商大胆去政府手上竞拍土地开发商品房;政府则通过禁止单位集资建房和民间自建住房,逼迫老百姓向开发商购买住房。同时,政府通过修建道路、林荫、学校、公共服务设施等,千方百计帮助开发商卖房。这样,通过房地产开发商之手,中国各级政府巧妙地搜刮老百姓的财富,填补了财政黑洞,害苦了千千万万的中国老百姓。值得一提的是,最初,不明就里蒙在鼓里的中国人只知道把气撒在罪恶的房地产开发商身上,认为只是他们的贪婪和贪得无厌才推高了中国城市的房价,忽视了真正的和最大的幕后推手  “地方各级人民政府”,房地产商某种程度上只是一个被利用的工具,是真正的替罪羊。经过二十年来的发展,“政府  开发商”、“土地财政  高房价”这对政商勾结沆瀣一气狼狈为奸的利益共同体,已经再也分割不开来了。因为他们分割不开,注定中国的高房价是一个永远解不开的死结,人民除了望房价兴叹之外徒呼奈何!

        罪恶之三:颠覆了中国国家政权的性质和本质。中华人民共和国宪法开宗明义写到:中华人民共和国是中国**领导的、以工农联盟为基础的、人民民主专政的社会主义国家。代行国家政权的,是以人民的名义称呼的各级“人民政府”。然而通过前面的分析我们已经十分清楚,一个以搜刮抢夺人民为能事、对人民施以敲骨吸髓的剥削的政府,岂能再称之为“人民政府”?事实上,为了尽快的和最大限度的搜刮人民,中国各级地方政府不仅不遗余力的扩大城市用地,不遗余力的推高地价、房价,而且想尽一切办法把老百姓从合法拥有的住房中驱赶出去,由它低价收购,再高价倒卖,达到搜刮民脂民膏的目的。为了搜刮人民,各级地方政府几乎都到了胆大妄为、为所欲为、无恶不作、罪恶滔天的地步。他们早已自绝于人民,自绝于“人民政府”的称号。而中国人民围绕“土地财政  高房价”所进行的种种抗争也反复证明,这个政府根本不是人民政府;人民也早已唾弃了这样一个打着“为人民服务”旗号千方百计搜刮盘剥人民的“人民政府”。当人民已饱受盘剥搜刮之荼毒祸害的时候,这个国家政权的性质事实上早已被彻底颠覆了!

        罪恶之四:加剧官员贪腐和政治黑暗。如前所述,土地既然是财富之母,那么,那些握有批地、发证、决策兴修道路、桥梁、公园、学校等一切方便开发商卖房变现的大小官员就拥有了权力寻租的绝好资本。事实上,从官员不择手段、不加掩饰、不惜一切代价征地拆迁、尽心尽力百般服务和呵护房地产开发商的丑恶嘴脸就可以看出,没有形形色色的幕后交易行贿受贿索贿,党的官员极力维护开发商利益的积极性是绝对不可能有的。正是“土地财政  高房价”这一畸形“政商利益耦合体”,造成了越来越狠、越来越黑、越来越空前庞大的贪官队伍,进一步加剧了社会政治黑暗腐朽和黑暗。

        罪恶之五:加剧中国经济泡沫化、空心化,加剧通货膨胀。“高房价  土地财政”不仅来钱快,省时省事省心省力,一劳永逸地解决了各级地方政府的财政入不敷出问题,而且可以瞬间造福、暴富手握权柄的党政官员。这样一种一举多得的“发展模式”反过来又进一步刺激和鼓励各级地方政府把全部心思和精力用于推高地价、房价,根本无心于搞实体经济。同时,房地产业一家独大、一枝独秀的畸形发展状况,又挤占了银行信贷,榨干了老百姓有限的全部银行储蓄,无心也无力于其他消费,形成并加剧了中国经济的泡沫化和空心化。而地价、房价的无节制攀升,又刺激了物价水平快速上扬,导致越来越严重的通货膨胀,让老百姓的财富进一步缩水。

        罪恶之六:扭曲中国传统人伦道德和社会价值取向。众所周知,住房是一种刚性需求,是每一个中国人的基本生存需要和生活保障,但天价房的残酷现实却让越来越多的中国人望而却步。于是,围绕着住房问题,中国人的婚恋关系、家庭关系、社会关系、伦理道德、价值取向等等等等,皆随着高房价而发生着更古未有的裂变和扭曲。为了房子,父子反目、夫妻成仇、兄弟相残、尔虞我诈、背信弃义、缺德无耻等等光怪陆离的现象层出不穷、不一而足。中华民族几千年来赖以生存维系的优秀传统和价值观荡然无存,整个社会一切向钱看,正无可挽回的快速向下沉沦。这种沉沦和堕落又与政治黑暗和官僚队伍的全面腐败堕落耦合在一起,将这个国家推向万劫不复的深渊!

      综上所述,土地财政是中国社会的一个极其罪恶、极其无耻、极其卑鄙的祸国殃民政策。中国老百姓应当认清土地财政的极其罪恶、极其无耻、极其卑鄙,共同努力,彻底终结这个罪恶累累的恶政!!!
 楼主| 发表于 2013-6-9 16:17:21 | 显示全部楼层
驳 温铁军、李昌平和曹锦清的一个谬论

                          于成玉

     “三农问题”的严重性,解决它的紧迫性,强烈要求体制改革把过去从农民手中白白拿走的土地所有权归还给农民。对此,有不少仁人志士为之揆情度理摇旗呐喊,以促其早日成为现实,让农民走出困境,奔向幸福之途。然而,令笔者做梦也没有料到的是,著名研究“三农问题”专家、中国改革杂志社主编温铁军博士,以及曾经上书上届总理为农民呐喊的李昌平先生和《黄河边的中国》作者、上海华东理工大学文化研究所所长曹锦清教授,却竭智尽虑起来反对阻挠。

      李昌平在2002年冬天撰文《慎言农村土地私有化》,把“土地是8亿农民的社会保障”  作为他反对把土地所有权归还给农民的主要理由之一。他在那篇文章中说:“……温铁军先生的‘农地在中国的最基本的功能是社会保障功能’的观点经常受到批判,批判者说,当大量的农民失地、失业后,我们可以把农民纳入现代社会保障体系。我无法想象一个人均国民生产总值1000美元的中国,怎么能建立起8亿农民的现代社保体系…既然土地是农民的安身立命之本,是8亿农民的社会保障,怎么可以买卖呢?”

       曹锦清教授于2005年11月11日在接受电视记者专访时则表示完全支持温铁军的反对土地私有化们观点。他说:“ 我非常同意这个结论,即土地还承担了社会保障的职能。所以,土地不能被私有化,因为如果土地一旦被私有化,中国农民在2到3年内会因为各种各样的原因而失去土地,比如说农民生病了,因为缺钱而不得不卖掉土地;或者说,儿子上大学需要学费,而卖掉土地,或因其他种种的原因而出卖土地。”

      对此,笔者不禁要问:土地不“可以买卖”即“土地不能被私有化”就真的能够解决农民的“社会保障 ”吗?长达半个多世纪的“土地集体所有”所提供的历史事实,对此作出的回答是否定的。

      记得,新中国成立之初,农民由于拥有自己的土地,过上了舒心的日子。可是,好景不长,自己跟**“打土豪”分得的土地,先“初级社”,后“高级社”,再“人民公社”,一步步被一个叫得非常动听的名字“集体”的“东东”, 连一分钱也没有给就白白地拿走了。从此,本来是属于农民自己的土地便一下子就成为“集体所有”了。那么,这个叫作“土地集体所有”的“东东”究竟给农民带来了些什么呢?   

     先看“人民公社”时期的“集体所有”。在这种“集体所有”制下,工农商学兵五位一体,棉粮油菜等农产品统购统销,完全控制了农民的衣食和户籍,制造了农民对干部的人身依附关系。在生产队、生产大队、人民公社三级干部控制下,农民没有任何自由,连种什么,什么时候种,种出来卖多少钱,自己留多少,往上交多少,都由生产队、生产大队、人民公社三级干部说了算,自己没有一点决策权。而在“种田为革命”、“共产主义是天堂,人民公社是桥梁”、“抓革命,促生产”、“斗私批修”等口号响彻云霄的岁月里,“人民公社社员”,居然被一个“人有多大胆,地有多大产”的“瞎指挥”击倒在地,躺在迎风招展的“三面红旗”之下,就再也没有站起来。而锋芒毕露的“剪刀差”,用30年左右时间,硬是从农村“集累”走只少8000亿人民币。“集体所有”,连种地人的生存权都没有被保住,遑论其他什么“保障”权了。

     这还不算,在上个世纪六十年代贯彻“八字方针”期间,“土地集体所有”为国家安排了几千万来自城市被精减下来的职工;而在“文革”期间,“土地集体所有”又接收了来自城市几千万的“老三届”。“土地集体所有”实际上成了执政者政策失误的“蒸发器”。曾几何时,还将城市里的“地富反坏右”送到农村去,这时,“土地集体所有”又成为改造“犯人”的“劳教所”。由此自然给农民尊严造成了严重的伤害。所谓的“土地集体所有”早已名存实亡,变成国家所有了,国家可以任意支配和使用。

     再看“家庭联产承包制”的“集体所有”。在法律上所规定的“农村集体”或“农民集体”实际上是一个看不见、摸不着的“抽象的、没有法律人格意义的集合群体,因此不具有法律上的人格。”而实际掌握土地所有权的往往是包括村民委员会在内的乡(镇)、县(区)的有关官员。他们控制所有“农民集体”的意志,“农民集体”中的每一个农民却失去了直接的参与权与决策权。虽然自己有权种什么或者不种什么,但种出来的“成果”,在二十多年的时间里,却必须先缴够国家的、留足集体的,剩下的才是自己的。近几年,在城市化的过程中,地说征就征,说占就占;补偿给农民多少就是多少,容不得农民半点讨价还价。在所掀起的几次“圈地狂潮”过程中,造成了4000万左右农民失地、失业、失保(社会保障),沦为“三失”农民的困难群体。与此同时,“圈地狂潮”硬从农民手里拿走了2万亿人民币。而这些钱足以建设起农民社会保障体系的框架。

    上述这些历史事实,不仅不能证明“土地集体所有”能够担当起农民的“社会保障,养老保障和医疗保障”,相反,倒证明正是这个“土地集体所有”,在长达半个多世纪里,给几代农民带来了无法言说的苦果和灾难,有时竟连饭都吃不上,现在还面临新的“三座大山”的挑战,哪里谈得上是农民的什么“社会保障、养老保障和医疗保障”呢?

     两千多年前孟子云:“有恒产者有恒心。”没有土地这个“恒产”即农民对土地的所有权,让“集体所有”,其实就是生吞活剥农民的生存权和发展权,就是捆绑火烤农民的“自觉性”、“积极性”和“创造性”。如此这般,农民哪里能避免得了不幸和灾难呢?

     而令人遗憾的是,正当人们呼吁让“土地集体所有”寿终正寝之际,温铁军、李昌平和曹锦清三位学者居然作起“媒人”,让“土地集体所有”与“社会保障、养老保障和医疗保障” 三个本不相干的东西凑到一起“热恋”起来。这在客观上,不仅为那些反对土地产权制度改革的人找到了冠冕堂皇的借口和托词;也为那些反对把土地所有权还给农民的人,借此为积极赞同者准备好了“妄图动9亿农民的社会保障”的大帽子,并成为搪塞农民正当利益诉求的挡箭牌和替体制遮“羞和丑”的一床大花被。而这恐怕是温铁军、李昌平和曹锦清几位先生所始料不及的吧!
        2004年5月18日上午一稿
2006年3月12日上午二稿
 楼主| 发表于 2013-6-24 18:24:50 | 显示全部楼层
建设用地之困:一些地区指标已透支到下个十年2013年06月24日14:00  瞭望

瞭望2013年第25期封面报道
  建设用地:倒逼下的集约

  过往粗放的经济增长方式和土地利用方式,已经触碰到了我国土地资源供给的边界。一方面,耕地保有量逼近18亿亩红线,一些地区建设用地指标已经透支到下一个十年;另一方面,与城市规模不相适应的大马路、大广场、大工业园区粗放地消耗、吞噬着良田。

  如果维持粗放的发展模式,随着新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化的快速推进,在人口高峰、城镇化高峰和工业化高峰的聚合压力下,土地资源最终将难以承载。唯有转变用地模式,向集约要地。

  浙江、广东等地的实践经验表明,推进国土资源节约集约利用,是经济社会发展到一定阶段的必然要求,也是实现调结构、转变经济发展方式的主动选择和题中应有之义。这个过程,既是规划理念的不断矫正,发展思路转变的过程,更是土地管理制度改革创新的过程。从这个意义上来看,“节约”不仅是对土地资源的“集约”,对一些地方来说,更是发展观的洗涤。通过国土资源节约集约利用来实现生产要素的重新配置和效率的提高,重塑社会关系和经济关系,为“四化”同步发展提供强大动力。

  从实践来看,这个过程需要充分的先行先试,稳妥前行。毕竟,中国东中西部情况各不相同;更应该谨慎的是对农民利益的保障,而这在某种程度也是确保土地集约利用的前提。

  “突围”建设用地之困

  土地的粗放利用带来的用地矛盾,表面是指标之困,实质是发展方式之滞

  文/《瞭望》新闻周刊记者唐敏陈灏

  近日,国土资源部批复了《广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案》,这是继2008年国土资源部和广东省联手共建节约集约用地试点示范省之后,发挥广东深化改革开放先行先试作用,创新体制机制,全面提升节约集约用地水平的升级。广东将在推进城镇、工矿、农村、基础设施等各类土地节约集约利用方面,率先探索、有所突破。

  节约集约用地,也是今年全国土地日的主题。这一主题的深厚背景是,正处于城镇化快速发展期的中国,土地资源供给与需求矛盾日益突出。2008年,十七届三中全会提出要坚持“最严格的节约用地制度”,“十二五”规划列出“单位国内生产总值建设用地面积降低30%”的阶段性目标,节约集约用地成为破解发展难题、缩小城乡差距的根本途径,正在成为国家战略。

  一度建设用地高度紧张的广东,开展节约集约用地试点以来,全省每新增亿元GDP所需新增建设用地量逐年下降,单位面积产值逐年提高。2012年全省每平方公里建设用地第二、三产业增加值为2.86亿元,比2008年增长了52%。

  除了广东等地的试点,国土资源部2010年6月25日正式启动了国土资源节约集约模范县(市)创建活动,促进资源节约集约利用好模式、好机制的总结推广。

  国土部部长姜大明提出,全面推进城镇、工矿、农村、基础设施等各类土地节约集约利用,是下一步节约集约用地的主攻方向。

  从试点到创建模范,如何才能形成全国范围的节约集约用地由点到面的局势呢?

  缺指标还是缺效率

  随着人口的增长和经济总量的扩大,土地资源供应不足的问题逐渐成为了制约许多地区工业化、城镇化进程的首要因素,突出的表现是建设用地指标越来越紧张。

  从国土资源部连续三年在两会期间组织的部省联合调研看,计划指标缺口不断加大正在成为地方发展的困扰。

  缺口究竟有多大?一种说法是供需缺口约为2/3。对比近几年年度变更调查数据与当年计划指标安排规模,考虑到各地、各部门提出的需求往往含有一定“水分”,国土资源部规划司司长董祚继认为,年度计划指标供需实际缺口估计至少在300万~400万亩。

  从经济规模与用地规模的对比来看,2010年全社会固定资产投资达到27万亿元,是2001年3.72万亿元的7倍以上;而2010年农用地转用计划指标为490万亩,只比2001年468万亩增加22万亩,增长4.7%,经济规模增幅显著高于用地指标增幅。指标的紧张可见一斑。

  但是,另一方面,各级政府通过规划修编、行政体制调整,将农村区域纳入城市版图,使城市圈不断外移,城市建成区面积已经从2000年的22439.3平方公里扩增到2011年的40058平方公里,几乎扩大了一倍。

  1996~2010年,全国建设用地面积增加了7410万亩,增幅为16.9%,年均增加529.3万亩。其中,2010年全国土地供应总量达645万亩,比2006增长83.8%,2006~2010年间年均新增建设用地714万亩以上。2005~2010年,我国征地面积占新增居民点工矿用地面积的比重达67.28%。

  但从使用效率来看,全国工业项目用地容积率仅为0.3~0.6,发达国家和地区一般在1以上。无论东部西部,无论城市乡村,闲置、低效土地随处可见,大马路、大广场、大厂区已经成为一些地区的“标准”配备。数据显示,全国尚有大量批而未用土地。一些地方超过两年的批后供地、实际使用比例不足50%。从人均建设用地面积来看,目前全国人均城镇建设用地已达133平方米,人均农村居民点用地达到214平方米。综合以上来看,与“用地供需矛盾日益加剧”的结论并不相符,董祚继认为。

  土地的粗放利用带来的用地矛盾,表面是指标之困,实质是发展方式之滞。采访中,多位专家表达了这样的观点。另一方面,也折射出在新形势下,我国土地管理出现了许多新的情况和问题,面临前所未有的严峻挑战。董祚继认为,主要体现在三个“不可持续”:一是以外延扩张为主的建设用地模式不可持续;二是过度依赖“土地财政”的城镇建设模式不可持续;三是大规模低成本的建设征地模式不可持续。

  迫切需要通过土地制度改革,优化土地资源配置,促进土地利用方式转变,从而倒逼城市发展方式以至经济发展方式的转变。

  2004年,为加强土地管理,国土资源部出台了《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号),其中第十六条规定,要实行强化节约和集约用地政策,把节约用地放在首位,重点在盘活存量上下功夫。四年之后的2008年,国务院出台了《关于促进节约集约用地的通知》,要求按照节约集约用地原则,审查调整各类相关规划和用地标准;充分利用现有建设用地,大力提高建设用地利用效率。在这一年召开的十七届三中全会上,提出要坚持“最严格的节约用地制度”。

  但在现有的土地管理制度以及财税体制框架下,如何才能促进并激发地方节约集约用地的积极性?除了年度的建设用地指标的强力约束外,积极鼓励试点成为重要推手。

  可贵的试点创新经验

  试点在“无地可用”的广东、浙江等沿海地区率先开展。

  从2009年起,广东省开展了大规模的旧城镇、旧村庄、旧厂房“三旧”改造活动。通过创新存量建设用地利用和管理制度,促进城乡低效用地再开发。实现了全省每新增亿元GDP所需新增建设用地量逐年下降,单位面积产值逐年提高。3年多来,共盘活再利用“三旧”用地21.7平方公里,平均节地率达67%,增加公共服务用地4.7平方公里,建筑密度降低35%以上,绿地率大幅提高。

  浙江则率先在全国开展落后产能的摸底调查和淘汰落后产能的规划编制工作。根据规划,浙江以钢铁、水泥、造纸、化纤、印染、铅蓄电池、化工、制革、砖瓦、电镀十大行业为重点,加快落后产能淘汰,促进工业发展质量和效益全面提升。未来五年,浙江计划通过淘汰落后产能盘活存量土地约2.5万亩。从2012年来看,浙江通过淘汰落后产能,共腾出土地资源12744亩,以推进低效利用建设用地二次开发、加快闲置土地处置为重点的存量挖潜工作也进展顺利。全省盘活存量建设用地约6.04万亩,超额完成年度目标任务的200%。

  从全国来看,一些地区积极探索存量建设用地挖潜、提高增量土地利用效率等土地节约集约利用模式。

  从未利用地中“补”地。面对以往各类建设用地以占用农用地和高级耕地为主,未利用地使用率低的情况,宁夏回族自治区吴忠市和甘肃省白银市等地按照“工业项目上山”的思路将工业用地指标调整到未利用的荒地荒坡,鼓励上山占用荒山、荒沟、荒草地。

  从存量土地中“要”地。福建省永春县、河北省黄骅市、武汉经济技术开发区等地采取协议收回、作价收购、调整置换、投资入股等方式,积极盘活存量土地,提高土地利用效率。

  
 楼主| 发表于 2013-6-24 18:25:06 | 显示全部楼层
从建设项目中“抠”地。宁夏回族自治区吴忠市和甘肃省武威市凉州区等地通过强化建设用地审批前后的监管,严把建设项目用地“入口”关,完善土地市场动态监测制度,提高了政府对土地市场的调控能力。

  从土地开发整理项目中“造”地。各地积极探索土地整理的新机制,努力优化土地利用布局和结构,依法从严从紧管理土地。江西省上高县对村庄内未利用的废水塘和低洼地进行改造和平整后解决一些村庄宅基地,把腾出的宅基地复垦成耕地。山东省兖州大力实施土地开发整理复垦,向采煤塌陷区“要地”。

  从严管严查中“挖”地。江苏省昆山市、山东省高密市、武汉经济技术开发区、石河子开发区等地建立项目准入制度,设置项目准入门槛。河北省清河县发挥土地执法监察职能作用,进一步强化七个土地执法监察分队的管理,搞好土地动态巡查。对违法占地进行严肃查处,排除隐患。

  试点不但试出了节约集约利用土地的好模式,例如广东省开展“三旧改造”,盘活低效存量建设用地,江苏省江阴市实施节约集约用地“十八法”,湖北省咸宁市崇阳县设立“用地超市”整合用地资源;而且形成了将节约集约利用指标纳入乡镇领导干部的实绩考核的机制。浙江省的“土地集约利用评价”综合指数包括经济利用强度和人口利用强度、用地弹性、经济增长耗地和土地利用管理绩效四项层次指标,而且在实绩考核中的权重与人均GDP相当。

  在此基础上,一些地方着手研究完善资源节约集约利用的制度体系。北京市从整体战略角度,构建“规划管控、计划调节、标准控制、市场配置、政策鼓励、监测监管、考核评价、共同责任”制度体系,出台了一系列规范性文件。山东省国土资源厅成立了推进节约集约制度建设工作协调小组,具体负责组织实施节约集约用地制度研究和制订工作。湖北省政府出台了《关于促进全省节约集约用地的若干意见》,推进土地资源节约集约利用。

  破解城乡土地二元结构试水

  节约集约用地中,城乡土地的集约利用是重要的方面。中国科学院地理科学与资源研究所刘彦随研究员指出,当前我国城乡人口比例约1:1,城乡建设用地面积却是1:4,城市用地紧张与农村用地粗放同时并存。

  打破这一阻碍的关键是破解城乡土地二元结构。广州市委常委、常务副市长陈如桂指出,在广州城乡统筹土地管理创新方案中,明确提出集体土地可通过出让、出租、转让、转租、抵押等方式入市流转,享有与国有土地同等的权益,令“死资产”变为“活资产”,吸引高端项目入村、资本下乡。光这一项,全市范围可拉动投资1200亿元。

  在国土资源部近日批复的广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案中,“盘活”集体建设用地是重要内容之一。方案明确提出结合农村集体产权制度改革,探索集体建设用地使用权人以土地使用权联营、入股等形式兴办企业和参与经营性基础设施运营。研究建立集体土地价值评估体系,探索集体建设用地作价入股的方式和收益分配办法,做好入股土地的确权登记颁证。探索农村集体土地产权实现的形式和途径。规范推进城乡建设用地增减挂钩试点,按照国家城镇化发展统一部署,探索增减挂钩指标合理使用范围,完善土地增值收益分配办法。

  在董祚继看来,推进集体建设用地流转,允许农村集体建设用地依照规划以多种有偿方式参与开发经营,与国有土地享有平等权益,是深化农村土地管理制度改革重要内容之一。广东应用好试点权,在形成成熟的改革措施基础上,及时总结提升,推动立法以及修法。

  国务院发展研究中心农村经济研究部副部长刘守英认为,应允许集体建设用地在规划和用途管制前提下进入市场。城市增长线内的集体建设用地,只要符合规划,允许集体所有性质参与非农建设,但必须与国有土地一样,纳入统一土地市场交易,缴纳土地增值税。实行以土地增值为主的土地税收,实现城镇化进程中的土地涨价归社会。

  在中国社会科学院学部委员张晓山看来,进一步明确土地产权是节约集约利用农村土地资源的一项基础性工作。2012年的中央一号文件提出,“2012年基本完成覆盖农村集体各类土地的所有权确权登记颁证”工作。目前来看,在确权工作中,法律和政策层面上都存在一些亟待解决的问题,应加大推进的力度。

  建立集约用地战略体系

  尽管当前我国建设用地资源已经到了不得不集约利用的关口,但一些地方在经济发展和资源利用上,仍停留在传统观念上,目光不够长远,存在重视当前形势,忽视长远打算,重局部、轻全局的情况,迫切需要有顶层总体制度设计和组合配套政策供给,推进节约集约用地。建立多层次、多目标的节约集约用地战略体系。
  采访中,专家建议,从立体考虑着手,特别对于土地节约集约政策体系,围绕节约集约功能、节约集约结构和节约集约要素,分别从省、市、县、村镇的层面,构建不同的侧重点。

  省(市)级  强化指标调控,考核单位GDP耗地率、单位用地投资强度等指标,提高用地成本;

  市(县)级  强化规划约束,通过土地用途管制,城乡挂钩,人口集中、产业集聚促进土地的集约;

  镇(村)级  要通过项目引导,土地整治与中心村镇社区建设,构建居民社区化、产业园区化的和谐空间。

  在继续推动开发区节约集约用地的同时,着力推进“三大战略”:一是探索推进大城市“三旧”改造,促进产业转型与用地方式转变;二是深入开展空心村综合整治,盘活上亿亩的空心村土地潜力;三是全面推行高标准基本农田建设与土地整治重大工程,强化增量提质、产能提升、惠及民生。

  在这个过程中,专家提醒,应做好风险防控,特别是要坚守耕地红线,切实维护群众土地合法权益的底线,严格土地监管,在先行先试中坚持依法行政。

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 楼主| 发表于 2013-6-24 18:26:07 | 显示全部楼层
无地可用倒逼土地创新

  建设用地集约利用创新,最需要重视保障好农民利益,使土地增值充分反哺失地农民

  文/《瞭望》新闻周刊记者乌梦达

  用地空间不足、用地供需矛盾凸显正在困扰珠三角。广东省2010年至2020年十年规划的用地指标,只够用到2015年;而广州市,15年后即用完土地存量。无地可用,正成为制约经济发展不可回避的问题。

  无地可用

  广东在经济高速发展的同时,也消耗了大量的土地资源。前行路上,土地“瓶颈”越发明显。有限的土地资源和不断增长的用地需求让粗放的土地利用方式难以为继。

  据广东省国土厅介绍,2012年至2020年,广东年均可用新增建设用地仅为27.5万亩。与1996~2009年年均43.7万亩相比,年均缺口达16.2万亩。

  土地后备资源有限、利用粗放、人均耕地资源少、土地政策体制制约等问题,随着土地矛盾加剧而愈发凸显。

  “广东的国土面积仅占全国1.87%。如果按照1996年至2009年的建设用地增长速度,2010年至2020年的用地规模5年就会用完。2007年底,广东人均耕地只有0.45亩,也远远低于联合国粮农组织规定的人均0.8亩的警戒线。”广东省国土厅厅长邬公权介绍。

  无地可用,是广东即将面对的不可回避的问题。

  无中生有

  邬公权表示,土地是生态文明建设的空间载体,为了破解土地资源利用的问题,必须改变原来外延式扩张的用地模式,重新挖掘内涵用地,进行土地政策创新。为此,在时任国务院总理温家宝的指示下,广东省与国土资源部共同进行省部合作,开展建设节约集约用地示范省工作。

  这也开始了中国土地再改革的破题。如果前一轮改革是扩张式改革,将土地转化成财富,这一轮改革的核心则是存量,将低效利用的土地再开发。

    “盘活存量”。广州市常务副市长陈如桂介绍,2012年底,广州可开发利用的平地资源只剩下不到600平方公里。按照现在每年30平方公里的新增耗地速度,15年左右广州将无地可用。但另一方面,广州还有536平方公里的三旧改造用地。这些前期开发的效率低下、布局不合理、配套不完善的存量建设用地如果能够达到再次规划开发利用,将释放巨大的能量,腾出近300平方公里土地。

  猎德村是广州138个城中村中被改造的第一个。位于广州核心区的旧村,原有建筑多是“贴面楼”、“握手楼”。广州创新采取了公开出让融资实施全面改造的模式,用村集体股份公司与区政府合作,2007年拍卖融资46亿元启动改造。这也是广州市卖地史上面积最大、起拍价最高的一幅商用地块,总建筑面积近57万平方米。此次卖地所得的46亿元人民币,除了税收、拆迁补偿和临迁费,剩余的22亿多,被用于了猎德村安置房的建设。

  目前已经基本建成的新猎德村村民安置区,由37栋高层住宅、一所九年制义务教育学校和一所幼儿园组成,总建设用地13.1万平方米,总建筑面积约68.7万平方米,并集中迁建了村民祠堂、整治河涌,延续历史文脉。

    “如何增量”。如何提高土地产出效益、优化配置,改变过去粗放发展的道路?

  广州市国土房管局局长李俊夫介绍,过去,由于土地规划和城市发展规划不一致,供地需要报省或国家调整土规,时间至少在两年左右,严重影响了项目的推进和经济发展。而示范建设允许广州在不调整总量的前提下,自行设置和编制功能片区土地规划。大大推进广州“三规融合”的工作进程。

    用好政策。过去城市发展用地“一条腿”走路的失衡问题突出。按照以往的土地政策,农村集体建设用地无法入市,导致城市发展长期单纯依靠国有建设用地“一条腿”走路。而另一方面,农村建设用地产出率低,只有国有建设用地的10%。陈如桂介绍,根据国土资源部给予广州的政策,集体建设用地可入市交易流通的优惠政策,将有效盘活广州农村土地资源,吸引项目入村下乡。

  保红线、守底线

  地方政府越感觉到建设用地紧张,耕地保护的压力就越大。作为改革开放先行地区,广东在基本农田保护上遇到的问题也早早凸显。“种粮食不如卖地盖房子”的矛盾长期存在。广东省国土资源厅耕保处处长王功慧介绍,农民辛勤耕作一年,一亩地收入还不如外出打工一个月。与其苦守耕地,还不如将自家地转用于工业用地。

  根据新一轮的土地利用总体规划,国家下达给广东的基本农田面积为3834万亩,占耕地保有量的88%;目前广东全省划定的基本农田面积为3982万亩。据此计算,今后每年广东省财政要拿出11.25亿元用于基本农田保护经济补偿省级补助。王功慧表示,“即使是经济较发达的广东,经济压力也不小。”

  而不少接受补贴的农户向记者坦言,有补贴是好事,但目前200元的补贴仍然偏低,和外出打工乃至出售土地获益相比差距很大。一些基层干部向记者坦言,由于目前补贴主要由地方承担,对地方财政而言是不小压力。在农田总量多、资金压力大的情况下,各地都面临一些思想阻力。甚至有干部觉得广东在全国率先试点是“自讨苦吃”。

  此外,据一位国土部门内部人士介绍,当前还面临一个重要问题:随着各地土地供应的紧张,地价不断上涨,直接影响到了房地产市场的稳定。土地政策的创新,一定程度上可以多出空间,缓解土地不足的境况,“但这些多出来的土地,政府是拿出来供应市场,还是囤地高价出售,全凭各地方政府,中央应该对此加强监督和考核。”

  暨南大学管理学院教授胡刚认为,所谓农村集体土地入市、生态用地只征不转、低丘缓坡土地综合开发利用等土地创新政策,尤其需要保护农民利益。“这些创新政策最需要创新的是如何保障好农民利益,使土地增值充分反哺失地农民。”

  “亩产论英雄”:破解农保率争议的绍兴探索

  摒弃粗放的土地利用方式,首先要放下依赖投资增长模式的惯性思维

  文/《瞭望》新闻周刊记者胡作华

  多年来,一些沿海地区基层政府在基本农田保护率(简称“农保率”)指标上多少存有一种“幻想”:他们认为沿海土地产出比较效益高,应适当降低农保率,提高土地开发强度。且不说在耕地红线政策背景下这种“幻想”有无可行性,即便在理论层面,争议也是很明显的:提高土地开发强度,提高到多少是合适的?

  按照国际惯例,一个地区国土开发强度达到30%便是警戒线。超过该强度,人的生存环境就会受到影响。有媒体报道,到2011年,江苏无锡建设用地总量已达到行政区域面积的近30%,即土地开发强度接近30%。要提高土地开发强度,沿海还能有多大空间呢?

  在民营经济发达的浙江省绍兴市,从2006年以来创新提出土地利用领域的“亩产论英雄”理念,成为当下破解农保率争议的有效探索。

  一张英雄榜的“蝴蝶效应”

  地处长三角南翼的绍兴市,向来以酒缸、酱缸、染缸“三缸”产业发达而闻名于世。到了上世纪90年代,“三缸”之一的染缸所代表的轻纺工业获得空前发展,绍兴主要纺织品印染布的产量一度占到浙江省的60%、全国的1/3。经济发展了,自然会有“成长的烦恼”,土地制约成为了绍兴必须克服的第一道瓶颈。

  2005年、2006年,绍兴县每年用地需求1.5万亩,而一年用地指标只有7000亩,供给满足度还不到一半。更严重的是,在相对粗放的增长方式主导下,大多数企业在土地使用上习惯了大手大脚、“宽打宽算”。最终,这个老牌经济强县决定从土地节约集约利用方面找出新的空间,遂在2006年底提出“亩产论英雄”新的理念。

  绍兴市国土局总规划师阮胜说,亩产论英雄,就是将农业生产领域的“亩产”概念引入工业领域,鼓励企业用最小的单位土地资源消耗实现工业产出的最大化。2007年起,绍兴县开始每季度公布一张企业“英雄榜”,公示销售亿元以上工业企业的亩均税收、亩均销售各前30位名单。当年下半年起,增加公布印染、热电等企业单位排放的产出效益情况。对于节约集约用地、节能降耗减排和科技创新三方面优胜的“30强”,县里予以重奖,2007年奖励资金达到2100万元。

  在推行“亩产论英雄”理念的过程中,当地着重建立了三项保障机制:导向机制、约束机制和评判机制。导向机制,就是既大力宣传表彰节约集约好典型,又要曝光亩产税收较低、长期闲置土地的企业。约束机制,就是要对用地项目,立项前设高门槛,立项后严管理。评判机制,要求围绕“亩产效益”这一核心指标评判各镇(街)、开发区经济发展质量,对排名前列的予以岗位责任制加分。

  2008年开始,绍兴市逐步在各县市区推广“亩产论英雄”理念,使“亩产英雄榜”的“蝴蝶效应”不断放大。一些县市区在推行亩产论英雄理念时,总结创新提出了不少新的节约集约用地思路。其中绍兴袍江经济技术开发区总结出增容扩建法、规划节地法、增加投资法、存量盘活法、闲厂租赁法、退二优二法、产业升级法、拆迁增地法、履约督促法等节约集约“袍江九法”,并在全市推广。

  
 楼主| 发表于 2013-6-24 18:26:22 | 显示全部楼层
理念一变天地宽

  政府的施政理念与行为在社会上是具有导向性的。“理念一变天地宽。”绍兴市委书记钱建明说,这几年来,全市节约集约利用国土资源氛围日益浓厚,以亩均销售、亩均税收、投资强度为核心指标的节约集约用地考评体系等节约集约用地机制开始得到确立与完善。2012年全市规模以上企业亩均产值为468万元,比上年增长5.8%。亩均税收为12.9万元,比上年增长3.5%。

  2011年,绍兴市在袍江经济技术开发区开展了节约集约用地试点。在试点工作基础上,绍兴市政府及时出台了《关于开展节约集约用地试点工作若干政策意见(试行)的通知》,提出了加强工业用地供应导向、鼓励企业提高建筑容积率、积极推进闲置土地和闲置(标准)厂房的充分利用、千方百计增加工业用地的供应量、努力提高土地贡献率、加强工业项目履约管理六条意见,在全市进行推广。近三年,绍兴市本级共为61家工业企业办理增加建筑面积处置手续,可增加建筑面积462389平方米。按容积率1.0测算,节约土地面积694亩。

  在这过程中,企业踊跃跟进,在全市掀起了厂房“单(层)改多(层)”的热潮。绍兴艾罗肯特针织有限公司新改建的厂房已成为袍江经济技术开发区的一道风景。这家企业2010年投资1.5亿元建设了一个“立体式”厂区,车间用房是两栋四层的大楼,重达3吨的针织大圆机安装在四楼车间里。两栋大楼的楼顶则被连成一片,上面覆土种菜,建成了一片面积达4800平方米的大菜园。菜园里青菜、茄子、辣椒、黄瓜应有尽有,满足职工食堂供应不成问题。

  “以前那些只建一两层高度的车间厂房真是太浪费了。”绍兴艾罗肯特针织有限公司总经理陈泉明说,其实只要把承重设计好,国外把服装厂建在十多层楼上的也有。今后我们也应该走这样的集约化路子。

  2012年,绍兴市在浙江率先出台关于促进低效利用建设用地二次开发的实施意见,明确通过三种方式即“退二(产业)还耕”、“退二优二”、“退二进三”,探索推进低效土地二次开发。当年9月,绍兴县集中举行“双百亿”11个重大项目开工仪式,其项目用地中只有144亩地是增量土地,其他几千亩土地多是“腾”出来的。如对批而未用的闲置土地进行盘活,或将原来低效利用的土地进行“二次开发”。

  进一步推进节约集约用地

  仍面临挑战

  绍兴市节约集约用地的做法在浙江有着较大可推广性。长期以来,浙江一些地方的工业模式仍停留在半工业化、半城镇化阶段,市场自发特征明显,规划无序现象普遍,到处是“厂中村、村中厂”,导致土地高消耗、开发强度大。绍兴市委常委、常务副市长陈月亮说,基层政府和企业要转变观念,不能再依赖粗放的土地利用方式求发展。以后要学会适应,就算没有新增土地,要照样能发展。

  浙江省人大常委会财经委员会主任、浙江省国土厅原厅长楼小东认为,要进一步推进节约集约用地,还面临一些挑战。当前,有利于土地利用方式转变的科学发展理念还未真正形成,一些地方政府仍习惯于依赖投资类增长模式,而忽视需要长期依靠技术进步和效率提高支撑的集约增长模式。而且,现行土地供应模式的市场配置机制也不完善。

  专业人士提出,要从根本上转变土地利用方式,并以此推动发展方式转变,必须深入推进相关改革。一是要建立健全土地供应调控机制。应以土地的实际供给引导经济建设、结构转型对土地的需求,全面建立起科学合理的土地供应调控体系,努力实行“供给引导需求”的土地供应新模式。
  二要深入推进审批制度改革,建设和完善建设用地审批与供应省、市、县三级分级审批制度。市县要强化审批和管理责任,省级政府部门重点要在土地供应规模、方式、手段等方面加强监督和调控。省、市、县各负其责,真正形成促进节约集约用地、促进经济转型升级的体制机制。

  三要加快建立能够反映市场供求关系、资源稀缺程度的价格机制、管理机制和利益约束机制。充分发挥价格在节约集约用地、抑制“两高”行业盲目扩张、调整经济结构中的杠杆作用,探索实行工业用地出让区别年期制,积极稳妥推进基础设施和社会事业用地有偿使用。

  此外,应尽快形成有利于土地利用方式转变的监管体系。要进一步完善省、市、县、乡四级联动的土地供应与开发利用综合监管平台,强化建设项目用地开发利用监督机制,全面建立流程通畅、业务协同、数据共享、应用安全的一体化管理系统,以查清全省不同区域、不同产业的土地利用状况和动态变化趋势,为有效调控经济运行、推动结构调整提供决策依据,不断完善不同区域的供地政策。
 楼主| 发表于 2013-6-24 18:27:14 | 显示全部楼层
透视“节地”发展的长沙路径

  针对一些城市用地低效粗放现状,应从国家层面制定再开发利用的政策、认定及处置标准

  文/《瞭望》新闻周刊记者苏晓洲

  “‘地根’是城市的‘命根’。”《瞭望》新闻周刊记者无论在中西部还是在东部沿海采访,所到之处的城市管理者都有这样一个共识。

  但一位研究国土开发建设的专家指出,在世界所有幅员辽阔的大国中,中国因为国土面积的65%是山地和丘陵、33%是干旱区和荒漠区、70%易遭受自然灾害,土地资源显得特别珍贵。而改革开放30年来,城镇化、工业化带来的建设用地需求,不可避免要消耗大量土地资源。由此,眼下“地荒”阴影四现,一些中心城市土地供需矛盾非常突出。

  地处内陆腹地的长沙市,是中国人口最稠密、人均土地资源最少的地方之一。以6年前获批国家资源节约型、环境友好型“两型社会”综合配套改革试验区为契机,长沙市委、市政府在国土资源部的鼓励下转变粗放的土地利用方式,探索用完善制度设计实现“管理节地”,用科学布局推动“规划节地”,用“人车竖向分流”、优化道路设计等方式开展“科技节地”,走出了一条有“两型特色”节约集约用地创新之路。

  “管理节地”

  变“软课题”为“硬指标”

  国土资源调查数据显示,我国的大陆平均高度是世界大陆平均高度的1.83倍,现有水土流失面积360万平方公里,占陆地国土面积的37.1%,草原退化速率平均每年约200万公顷。自然侵蚀加上不断增强的人类活动,共同加速了对地表的严重干扰。

  在此背景下,《全国主体功能区规划》提出,到2020年,全国陆地国土空间的开发强度(也就是居住、建设占地面积占全国陆地面积的比例)控制在3.91%以下,城市空间控制在10.65万平方公里以内,农村居民点占地面积减少到16万平方公里以下,各类建设占用耕地新增面积控制在3万平方公里以内,工矿建设空间适度减少。同时,为保障粮食安全划定了18亿亩“耕地红线”。

  国家对土地推行越来越严格的严控地根政策,每个城市特别是平地资源有限兼人口密集的城市都有深切的感受。据本刊记者了解,很多城市在建设高峰期的上半年,能够获得用地指标,往往只有新增建设用地需求半数甚至五分之一左右。

  在此背景下,长沙决定通过大力开展节约集约用地,缓解土地供需矛盾。“节约集约用地,是促进转变土地利用方式和经济发展方式,全面落实节约优先战略的重要着力点,也是建设两型社会的重要着力点。”长沙市委、市政府如此定位节约集约用地在“两型”改革试验中的地位和作用。

  2009年,长沙市国土资源局开始专设规划与节约集约用地部门,长沙市政府设立了节约集约用地办公室。规划与节约集约用地处处长叶寿明介绍,长沙市专设的节地机构,有审查用地规划和设计、开展检查督察等职能。

  据了解,长沙市还颁布了《建设用地节约集约利用考核办法》,结合建设用地节约集约利用评价标准,对辖内各行政区划建设用地节约集约利用考核的目的、对象、内容、计分标准、组织领导、方法及奖罚措施作出了明确规定。

  长沙市国土资源局局长汪泽秋说,通过制定和颁布一系列涉及制度层面的管理办法,长沙市对各区县(市)及园区开展常态化的“管理节地”考核。

  据本刊记者了解,有制度“保驾”,“节地”在长沙从过去“研究性的软课题”,变成了如今政绩考核的“硬指标”,各种创新举措随之不断涌现。

  “规划节地”

  改“保供地”为“控圈地”

  规划为重点建设“保供地”,是很多地方既有思维和行为方式。但近年来长沙重点发展的湘江西岸地区,一些探索“反其道而行”。

  整合岳麓区、高新区、望城区及宁乡县一部设立的“大河西先导区”,引入“先底后图、反规划”新理念:即改变以往以建设为目标取向的传统规划思路,在成立之初就着手编制《长沙大河西先导区生态控制线规划》,并将其作为土地利用规划及城乡规划编制的参考和建设控制的主要依据之一。通过分析现有的耕地、林地、水体、生态廊道等禁止开发建设用地的现状,确定城市增长边界,然后再布局城乡建设用地。

  长沙市国土资源局总规划师李远金介绍,大河西先导区先后编制了《空间发展规划》《土地利用专项规划》及《土地承载力评价研究》等七个专题研究报告,构建形成了先导区土地管理规划的基础。

  本刊记者看到,在“生态线”控制下的“大河西先导区”,“山、水、洲、城”错落有致,建筑组团与湘江、橘子洲、岳麓山、梅溪湖、洋湖湿地等交相掩映。以大面积山林、湖泊、江河为过渡和“缓冲”,“大河西先导区”得以对局部高密度开发。如滨江金融商务区净开发容积率约2.38,建成后可容纳15万人;洋湖总部经济区净开发容积率1.6,建成后可容纳36.5万人;梅溪湖国际服务区净开发容积率约2.45,建成后可容纳32万人。对比分析数据显示,相对于先导区成立前城市建设用地平均水平,三大片区节地率超过50%,节约建设用地超过万亩。

  把被征地农民安置纳入城市系统规划,用高层楼宇安置代替“由地到天”、一户一栋留地安置模式,还产生了节地、富民的综合效应。

  岳麓区咸嘉新村将670亩生活、生产安置用地中的200亩作为生活安置用地,以集体补贴形式兴建多层公寓房700多套,安置面积7.2万平方米,安置拆迁农户541户,人均居住面积40平方米。余下的470亩作为生产安置用地,由村集体统建统管,所得的土地收入大部分返还安置小区,用于建设基础设施和发展集体经济,以辅助解决被征地农民未来生计问题。

  农村作为规划的空白区,粗放用地成为普遍现象。长沙市试点“多规合一,各规统筹,规划进村”,统一编制村级国土综合规划,实现土地利用规划与城乡规划、产业发展规划、生态保护规划、土地整治规划的“多规合一”,提高了土地利用效率。仅以宁乡县金洲镇关山村为例,该村共有494公顷土地,通过规划进村,新增耕地128公顷,同时减少建设用地26公顷。

  
 楼主| 发表于 2013-6-24 18:27:34 | 显示全部楼层
“科技节地”

  促“摊大饼”为“增承载”

  “我们的城市如今从过去只有一环,现在有了二环、三环、四环……”

  “我们要向发达地区学习,多建八车道、十车道甚至更宽的马路,多建高架桥,形成大城市格局。”

  这是近期记者在内地很多城市采访时,听人津津乐道的发展理念。但在长沙,这些想法都与节地相悖,显得过时。

  在长沙开福区湘江与浏阳河交汇处,“北辰三角洲”住宅区建设接近尾声。记者拾级而上走进小区,从中心绿化广场观景平台下,能看到多级架空层。

  占地近1200亩的“北辰三角洲”,是长沙科技节地创新项目  “人车竖向分流”集约节约用地示范点。楼盘设计部经理李昕告诉记者,项目利用低洼地势,在海拔标高32米左右建设小区机动车道,在38米左右架空两层形成可容上万台汽车停放的巨型地下车库,在标高38米布局楼宇、绿化带、步行及非机动车道。如此“人车竖向分流”后,地块承载力比传统“平面开发”提升了一倍:建筑面积由300多万平方米增至近600万平方米,相当于节约土地58.62公顷。以300万元/亩计,土地增值26.49亿元。通过减少240多万方土石方开挖等,还可节约投资2.23亿元;小区绿地率也由30%提高到50%以上。凭着人车分流、有足够停车位、居高临下江景宽阔等“卖点”,“北辰三角洲”的楼盘在市场很受关注。

  本刊记者在长沙采访,发现人车竖向分流、整合地上地下立体空间资源的城市建设节地模式,在天心区保利国际广场项目、雨花区黎托武广新城等大型甚至特大型城市综合体项目上都得到了创新性应用。

  除此之外,长沙近些年运用的科技节地措施还有如下多种路径:

  优化城市道路设计节地。

  城市道路建设一直是“地老虎”。经过科学的考察,长沙市得出的结论是,路的通行能力不在于“直、宽、平”,而在于各条道路之间通行能力的匹配。在精密测算车流量、不降低通行能力前提下,长沙通过减折横断面设计,调整绿化带,科学设置人行道和非机动车道,把枫林路路幅由46米降到36米,一举节约土地75亩。据了解,长沙市运用数字化技术削减道路横断面、调整绿化带和设置人行道、非机动车道等,近年节地达449亩,这相当于又新增了价值近10亿元的土地储备。

  造能承重的高楼厂房节地。

  长沙芙蓉区隆平高科技园金丹科技创业大厦为两栋25层、99米高的现代化工业厂房。厂房在国内首次采用“大柱网型钢混凝土结构”,楼面每平米承重可达500公斤,可容纳200家工业企业。相比建同等面积低层厂房,用地不到25亩,节地率达92.93%。
  而在长沙市人口最稠密的天心区,近年来一直致力于推动工业集中用地和大力清理闲置土地。通过鼓励建设多层厂房和引进能在多层标准厂房生产的工业项目,严格审定工业项目的投资强度、建筑密度和建筑容积率等一系列措施,不仅节省大量土地资源,园区投入产出效率也大幅提高。

  共享公共资源节地。

  宁乡经开区管委会主任陈海波介绍,园区建设集中服务的宿舍、公共食堂、办公楼等公共设施,也可节约不少土地。园区通过建设区域性热电厂为园区企业供给热水和蒸汽,不仅比各企业单独建设锅炉房节约土地200亩,还提升了园区公共服务配套的硬件水平,更带来了节能减排的环境效应。

  长沙一些多年从事“节地型城市”发展的专家和官员告诉本刊记者,对每一座城市而言,未来节约集约用地还有很大拓展空间。一些人建议,国家应该围绕再开发利用等问题制定统一政策、认定及处置标准,改变目前开发园区用地低效面貌。同时,土地管理应紧跟市场新动向,及时跟进、拓展完善节约集约用地法律法规体系。此外,希望国家层面能在各地制度性地推广节地新措施,为先期进行的节约集约用地探索提供支持、依据和完善的办法。
 楼主| 发表于 2013-6-24 18:29:09 | 显示全部楼层
美国与中国:高地耗模式下的城市演绎

  为什么在上世纪60年代已被西方基本放弃了的设计思想,今天仍在塑造中国的城市

  文/《瞭望》新闻周刊记者王军

  美国汉学家费正清在他的经典名著《美国与中国》的开篇,将“中国人民生活的根本问题”概括为“由于太多的人,过分密集在太少的土地上,从而使人们为了维护生命,耗竭了土地资源以及人的智慧和耐力”。

  “中国6/7的人口不得不密集在1/3的土地上。”费正清写道,“据粗略估计,中国确实有人居住的地区大约只有美国相应地区的一半,而供养的人口达美国的四倍。”

  上述分析为城市规划学家乔纳桑·巴内特(JonathanBarnett)对中美城镇化模式的思考提供了支撑。“美国的错误是在高速路上花钱太多,在公共交通和铁路上却花钱太少。”这位为《新都市主义宪章》撰写前言的美国宾夕法尼亚大学教授,在费城的办公室接受《瞭望》新闻周刊记者采访时说,“我们提出,在城市里大部分需要重建的是公交系统,要通过公交系统来改变城市,在城市正在开发的区域,让高密度的建筑能够成长。可在美国,要传达这样的信息是不容易的。”

  他对中国的城市感到忧虑:“我看到中国也在大量建设高速路,高速路把人赶出了城市。我告诉我的中国朋友,你们应该多看一下荷兰,而不是美国,因为美国可用来发展的土地太多了。”

  美国的“样板”

  对土地的低效利用,正在加重“中国人民生活的根本问题”。

  “目前,我国大中城市人均综合用地已超过120平方米,对照国际上的大都市,东京人均综合用地仅78平方米,香港才37平方米。”中国科学院院士、中国科学院地理所原所长陆大道向《瞭望》新闻周刊记者指出,“从1980年到2005年,在我国经济快速发展、城市化急剧扩张的时期,经济每增长1%,会占用农地30万亩左右。与日本的快速发展时期相比较,我国GDP每增长1%,对土地的占用量差不多是日本的8倍。”

  如此高地耗的城镇化,与被美国规划界视为教训的过度满足小汽车发展的规划模式相关。1993年和1994年,中国的建设部相继颁布《城市居住区规划设计规范》和《城市道路交通规划设计规范》,将上世纪上半叶西方人士为适应小汽车发展而提出的扩大街坊和道路分等级的学说,上升至国家强制性标准。照此规范建造的城市多由大马路、大型门禁社区、大型购物中心拼凑而成,城市失去了紧凑的肌理,小汽车成为主宰。

  美国规划协会秘书长苏解放(JeffreySoule)在上海浦东新区步行考察了十多公里,置身于这个由低密度的高楼组成的松松垮垮的中国版“曼哈顿”,他向本刊记者感叹:“这里更像是得克萨斯的郊区而不是上海,浦东怎么成了我们在美国犯下的所有规划错误的实实在在的样板?”

  中国城市规划设计研究院的研究表明,根据自然生态条件,在中国国土面积中,城镇发展的不适宜地区占49%;较不适宜地区占29%;适宜地区占22%,主要分布于东部地区的东北平原、三江平原、华北平原、长江中下游平原,以及四川盆地和西部的河西走廊、天山南北的河流冲积扇地区。中国适宜城镇发展的地区有限,它又与适宜农业发展的地区高度重叠,其中的耕地占全国耕地总面积的60%,这带来了人地关系的紧张状况。而美国适宜城镇发展的地区占国土面积的70%,中国的资源条件决定了中国城市的发展模式不可能像美国那样扩张。

  可是,在这一轮中国城镇化的快速发展中,土地城镇化明显快于人口城镇化。2000~2010年全国城镇建成区面积扩张了64.45%,而城镇人口仅增长了45.9%,城镇用地规模扩展过快,全国城镇化呈现低密度化和分散化倾向。2000年中国城镇人口密度每平方公里为8500人,2011年降至7700人。一些城市形成“摊大饼”式的空间扩张形态,盲目建设大马路、大广场、大厂区、标志性建筑等,浪费了宝贵的土地资源。

  中国已是世界最大的汽车消费市场,随着小汽车的普及,长三角、珠三角、京津冀三大城市群,呈现着美国超大规模“汽车城市”洛杉矶那样的都市景观。后者是在近一万平方公里的地域内,以小汽车交通方式为主导,沿着高速公路低密度蔓延。

  美国虽然有足够的土地容纳洛杉矶这样的城市,却因这些城市皆是能耗大户而被深深拖累。仅占世界人口5%的美国,消耗了世界石油产量的26%。在美国南部各州,即所谓“阳光地带”,平均每个家庭每天至少要坐14次汽车出行,每年至少花1.4万美元来养两辆车,一年有6个星期的时间被困在汽车里,通常是因为堵车;每年因交通事故死亡人数约4.4万人,几乎与越战死亡的士兵一样多。为确保石油安全,美国每年要投入巨额的军费在波斯湾,并急于寻找可替代能源。

  中国的石油对外依存度已由2000年的30.2%上升至2012年的57.8%,超过50%的国际警戒线。有业内专家预计,按照现在的增长速度发展下去,这个数字到2035年可能攀升至80%,达到非常危险的峰值。

  建筑与交通的能耗占全社会总能耗的60%左右,并呈现“刚性”结构。将城镇化模式纳入中国未来能源安全的框架加以检讨,避蹈美国模式的覆辙,已事不宜迟。

  
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