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[讨论] 国外卫星图片显示中国已鬼城遍布,真的吗?

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发表于 2013-7-11 11:04:51 | 显示全部楼层 |阅读模式
美国商业内幕网站3月5日曾发表题为“中国鬼城的恐怖新照片”的文章。该文援引美国哥伦比亚广播公司(CBS)电视台“60分钟”栏目的一期节目,称中国声名狼藉的众多鬼城即将成为一个大灾难。

    这个预测是中国最大的地产商万科公司的CEO接受“60分钟”采访时所谈,他告诉记者不少房地产商负债累累,众多房地产项目被放弃,而很快情况也许会变得更坏。最可怕的前景就是情况可能会演变成像美国房屋市场那样的房贷危机甚至是更糟。

    日前,这篇文章引起国内的关注。“鬼城遍布挺不过3年 索罗斯猜错中国”、“国外卫星图片显示中国已鬼城遍布 河南郑州新区为最大鬼城”等标题令人震惊。不过,情况真的如此吗?

    郑东新区是“最大鬼城”?

   

    新建成的郑东新区

    在“60分钟”栏目里,金融分析师施塔洛克说,“我认为中国每年要造12至24座新城。”主持人走访了郑东新区,发现了“绵延许多许多许多英里空楼”,还有一家据称空置了3年的商场。录像显示商场没有任何商家入驻,却贴着肯德基、星巴克、ZARA等品牌的招牌。主持人认为,郑东新区前景堪忧。

    其实,早在2010年底,美国一家网站公布了郑东新区的卫星图片,并从图片上判断,这只是“一片空屋的堆积”,可能是中国最大的“鬼城”。

    今年1月,《人民日报》曾撰文对这种说法予以反驳。记者实地走访发现,郑东新区入住人口并不少。据当地警方的数据,目前,郑东新区常住人口达到32万人。

    来自郑东新区管委会的数据,经过8年的建设,目前郑东新区5个功能区已经逐步建成和完善。CBD已成为名副其实的“24小时不夜城”:内外环规划建设的22栋住宅,目前入住率达到90%以上;人员比较密集的楼栋,等电梯时间平均超过3分钟;夜晚,许多社区的停车位全部停满;郑东新区区域内开通的B19、B16、26路等公交车,每天早晚上下班高峰时段,常常挤不上。

    家住中凯·铂宫的张女士说:“我是看着郑东新区发展起来的,这两年越来越繁华了,如果有人说这里是‘鬼城’,我可不同意!”

    此外,位于上海松江的泰晤士小镇也不幸被“60分钟”划入“鬼城”之列……

   

    泰晤士小镇的游人

   

    在泰晤士小镇拍婚纱照的游人

    云南呈贡是“鬼城”?

   

    呈贡的楼房空置率依然较高

    施塔洛克如是形容中国的其中一座鬼城呈贡区:“走进这座城市就像是走进了高楼耸立的森林,但这些高楼全都是被空置的。”

    相对于昆明城内道路拥堵不堪的情况,呈贡新区的街道则显得空旷,美国《外交政策》杂志也将这里成为“鬼城”。

    《生活新报》记者曾于今年6月探访了云南呈贡。据当地市政府建筑工人透露,在外面找不到吃饭的地方,只能去市政府的食堂。“没住多少人,好多房子都空着呢。”一位正在散步的大爷说:“周围也没有菜市场和超市,买菜只能去便利店,贵得很!一两葱要卖一块钱,比城里贵多了。”

    但是,云南大学教授徐光远不同意“鬼城”的说法。“呈贡新区确实存在一些问题,但并不能就此就指责其为‘鬼城’。”他认为“鬼城”一说是过分解读:“在土地的拍卖制度上是有一些问题存在,房地产开发商存在一定程度上的冒进。”

    对于呈贡新区住宅楼入住率低的情况,徐光远表示这是不得不经历的一个阶段“昆明人工作生活的重心还在主城区,转移到呈贡需要时间来适应,呈贡的兴旺是指日可待的。”

   

    呈贡的市政府(左)和中学(右)

    鄂尔多斯康巴什、二连浩特、湖南长沙、河南信阳……

    除了人们熟知的鄂尔多斯康巴什新区,商业内幕网站认为二连浩特、湖南长沙、河南信阳都有“鬼城”存在。如下图:

   

    “在内蒙古的外围,二连浩特市建立在沙漠之中。在这座城市里,大部分的建筑都是未完成,或是尚未有人居住。”

   

    “在湖南省,长沙市正不断地由西向东扩张,该城市的大小足有洛杉矶的两倍大小。”

   

    “近距离观看长沙外围的空置建筑。”

   

    “在信阳,也有一些巨大的建筑物被空置。”

    “鬼城”是个大问题吗?

    针对“60分钟”的这期节目,基金经理人马克·麦朴思(Mark Mobius)5月7日在商业内幕网站撰文,表达了不同的看法。麦朴思有三十年新兴市场的投资经验。

    麦朴思认为,诚然,中国确实存在着规划不当和过度建设,但这并不能算是一个普遍性的问题。

    麦朴思说,“我们必须记住,中国是一个有着10多亿人口的国家,大约7亿是城镇人口,有100个城市人口过百万。你只需在这些城市的街道上走一走,就会发现大量破旧的建筑,重建市区是需要的。如果价位和地点都合理,这样的住房的需求非常巨大。……随着每年大约1800万人迁入城市,随着2013年8%和2014年8.2%的经济增长率,我们有充分的理由相信,对新住房的需求会持续。”

    “中国政府还在推进城镇化,预计未来10年,大约有3亿人从农村搬进城市。如果我们假设每个人最少需要10平米的住房面积,那么潜在住房需求面积则高达30亿平米。很多老建筑需要新建,因此实际需求量可能还要高。”

    “我见过投资者的想法变得有多快,而且我常常发现,当所有人都在为某个新闻头条忧心忡忡时,潜在的讨价还价的空间就打开了。中国的新政府正在有条不紊地推进城镇化,合适的地区会迎来更多投资……我对中国的长期前景持乐观态度。

 楼主| 发表于 2013-7-11 11:08:54 | 显示全部楼层
当前中国经济发展现状




   

    当前中国经济发展现状

    四万亿大投资让许多人尝到甜头,受益匪浅;极大满足和激发决策者的投资欲望而一发不可收拾。培养和造就一大批胆大妄为,拍脑袋决策,拍胸脯担保,拍屁股走人,想当然不负责任的领导干部。

    官商勾结,以发展的名义分赃掠夺肆无忌惮。千方百计谋划大项目,想方设法争取大投资。恨不得把土地卖光,把银行贷光,把资源耗光。

    举债越多,政绩越大;新城越大,功绩越高。

    罔顾历史,漠视现实,脱离群众,为所欲为。

    为了大投资,一个年财政收入仅仅几十亿元,城乡人口只有一百多万的小城市,也敢于亘古荒滩绘蓝图,规划建设数百平方公里荷兰阿姆斯特丹世界级梦幻水城。

    决策者来去匆匆没有后顾之忧,随时随地都有可能远走高飞。而新官不理旧账,大投资青出于蓝,而胜于蓝。周而复始,恶性循环。

    这种利用新闻媒体连篇累牍不断吹嘘,不惜负债累累举债堆积,纯属为个人树碑立传的政绩形象造城大跃进后患无穷。

    如此只顾一点,不及其余;只顾政绩,不计民生;只顾眼前,不计长远;只想投资,不思还债。以牺牲广大人民群众切身利益,和亘古大自然生态环境为代价的杀鸡取卵,竭泽而渔,规划建设发展必将引发一系列社会问题。

    我断言:泡沫吹得越大,其结果就越悲惨。危机不会久远,近在眼前。

    当前还有这种现象

    城市商业银行以高出其它银行利息政策吸储,房地产商控股城市商业银行,储金用来投资城市建设。

    这种现象必然要导致银行储户资金风险,如果政府无力还债其结果可想而知。只能开动印钞机救急解决危机,通货膨胀愈演愈烈。(惜辉)

    2013-6-25
 楼主| 发表于 2013-7-11 11:11:05 | 显示全部楼层
当下中国经济中的命脉金融,存在三个黑洞:1,地方债务,应该有12万亿之巨;2,地方计划外债务,这个简要说明:地方政府向民间集资,目前许多地方都在搞,而且形式隐讳,有些是通过政府背景的公司出面,具体数目无法搞清楚。3,影子银行造成的金融黑洞,也简要说明:我们大量的货币投入并没有直接进入实体经济,或者说到了实体经济也没有用于生产,而是进入影子银行,让钱生钱。但影子银行的高额利息最终是要由实体经济产生的效益承担。由于经济下滑,这部分利息无法支付,但在影子银行这部分应该支付的利息却以账面形式浮盈,实则巨大亏损。一旦某个环节出问题,骨牌效应不可避免。
基本符合事实!但最大可能,央行会采取“温水煮青蛙”方式不断印刷RMB,暗地里慢慢注资来补这个大窟窿~!不让它崩溃,所以XXX承诺滴2020年居民收入翻一番不是梦~!物价也翻一番也不是梦~!!!现在M2 达120万亿之巨,但实体GDP估计最多才40万亿,按这样的布局,2020年发行到200多万亿是完全可以做到滴~!7-8年发行多80多万亿,平均每年注资10多万亿而已慢慢享受贬值吧~!.
 楼主| 发表于 2013-7-11 11:36:44 | 显示全部楼层
债城” 鄂尔多斯:政府向企业借15亿给公务员发工资
    鄂尔多斯正在经历政府债务的严峻考验。政府欠企业债,企业欠民间融资公司债,民间融资公司欠放贷老百姓的债,“三角债”的死结似乎有越缠越紧的状况

    旧债难化,新债叠加,鄂尔多斯市正面临着严重的政府债务压力。

    近期,《财经国家周刊》记者到该市进行调查,了解到在房地产业和煤炭业两大主力引擎熄火之后,该市经济增速由内蒙古自治区的榜首位置跌至垫底。同时,一直潜伏着的“三角债”矛盾也凸显出来。

    政府欠企业债,企业欠民间融资公司债,民间融资公司欠放贷老百姓的债,“三角债”的死结似乎有越缠越紧的状况。在一些鄂尔多斯业内人士看来,只有政府将拖欠企业的债务还上,这个死结才有可能被渐次解开。

    当地的经济形势让政府偿债变得不轻松。非但旧债难化,且更添新债。据知情者透露,自2012年冬开始,当地有的区政府需要靠向大企业伸手借钱才能给公务员发工资。

    目前,民间对鄂尔多斯市地方债总量的估算有多个版本,外界高的估计为3000亿乃至4000亿元。而一位接近鄂尔多斯市政府的人士告诉《财经国家周刊》记者:“2400亿元,这是最标准的数字。”同时受访的一些鄂尔多斯业内人士也将政府的债务总规模,界定在2000多亿元。

    数据显示,2012年,鄂尔多斯市财政收入为375亿元。如果上述估算的债务规模接近真实,政府的偿债压力之大便不难想象。据记者了解,在这些政府债务中,企业欠款占据较大比例,包括工程欠款、各种保证金欠款以及向企业的借款等等。

    现在,鄂尔多斯市房地产业尚无回暖迹象。作为经济支柱、财税之源的煤炭行业亦陷入大幅停产境况(参见《财经国家周刊》2013年第13期报道《鄂尔多斯:失灵的煤计划》),鄂尔多斯市政府该拿什么偿债?

    政府四处举债

    杨亮(化名)是鄂尔多斯市东胜区一家房地产企业的负责人。在其手上4个房地产项目全部处于停工的当下,无事可做的他干脆选择在家带孩子。

    “政府欠我的有1000多万元。我这是少的,欠1亿、2亿元的都有,甚至还有欠10个亿的。”杨亮对《财经国家周刊》记者说。

    据东胜区政府融资平台东胜城投公司2011年的审计报告显示,该城投公司2011年从内蒙古伊泰集团、鄂尔多斯满世房地产开发公司、北京星河湾房地产公司、鄂尔多斯市佳奇城市建设投资公司、内蒙古雄鹏建筑有限公司、东胜区建设局和国资公司合计融资25.25亿元。审计报告同时显示,至2011年末,东胜城投以质押的方式,向国开行内蒙古分行、建设银行以及中国银行贷款的余额为45亿元。

    消息人士透露,去年春节前,为了给公务员发放工资,东胜区政府还曾向伊泰集团再次伸手借款15亿元。“面对政府不是一次的的借款压力,伊泰集团甚至打算把企业总部搬到准格尔旗。”

    当地另一大企业万正投资集团,曾因负责东胜区铁西新区的土地一级开发工作而获利颇丰,也成为政府借债的对象之一。据知情人透露,2012年,鄂尔多斯市政府曾经向万正投资集团借款40亿元。“只要和房地产项目沾边的企业,没有不受影响的。”该集团一位部门负责人向记者表示。

    据《财经国家周刊》记者了解,神华集团、乌兰集团、呼能集团都已经成为政府借钱的对象。

    接近鄂尔多斯市政府的人士介绍,东胜区是鄂尔多斯各旗区政府欠债最多的。包括银行贷款、工程欠款、企业借款、融资平台发行的企业债、拖欠企业的土地开发保证金(10万平米项目约为2000万元)、土地转让保证金(转让款的5%)等,“保守估计不低于1200亿元”。

    前述接近鄂尔多斯市政府的人士还介绍,伊金霍洛旗政府欠债仅次于东胜区,“约有700亿元”。

    伊金霍洛旗当地民众告诉记者,2010年履新伊金霍洛旗旗委的主要负责人提出了“彻底拆、拆彻底”的旧城改造口号,启动了大规模的旧城区拆迁工作。随之而来的,是大量拆迁补偿款的集中支付。目前,一些片区的拆迁工作进退两难,政府想接着拆,却没钱拆;而不继续拆,片区已经是一片“半拉子拆迁”工程。

    以记者接触到的一位被拆迁户为例,其原有的临街4层商业用房被拆除之后,选择了同条件房屋置换,政府为其支付的装修补偿金达400多万元,两年过渡期间的房租有200多万元。按拆迁补偿协议,今年8月份之后,如置换房不能交付,过渡期房租还将翻倍。而目前看来,同片区的拆迁已经成为“半拉子”工程,置换房交付无期,房租能否按时支付也是未知数。这位拆迁户说,他家获得的600多万元补偿全部放贷给了典当行,典当行又放贷给房地产商,同样被烂尾的“钢筋水泥”套牢。

    在当地某政府部门供职的一位督察员告诉记者,伊金霍洛旗政府欠债还有另一原因是公务员人数严重超编。“为了给年轻人让位,伊旗有个土规定,正科级的职员上了50周岁就内退了,给个‘督察员’或其他名号的虚职,上班也行,不上班也行,但是待遇不亏。”

    记者接到一份曝料,说伊金霍洛旗现有科级干部近千名,正科级占到4成,而全旗核定的正副科职数应不足300人。

    康巴什新区,由于城市建设启动较早,相比之下,政府债务规模低于东胜区和伊金霍洛旗。据2013年康巴什新区政府工作报告,“2012年全年累计偿还债务25.99亿元,占新区政府性债务总量的35%”,由此推算康巴什新区的政府债务应该不足百亿元。

    但据鄂尔多斯市多位业内人士介绍,康巴什新区的政府债务不止这个规模。位于康巴什新区中轴线南端、与市政府办公大楼遥遥相对的6栋超高层商务写字楼,就压进了鄂尔多斯知名建筑民营企业  兴泰集团数十亿元的工程款。写字楼旁边有一片规模很大、入住寥寥的公务员小区,也套牢了多家参建的房地产企业工程款。

    民间借贷风险

    “房地产的连体胎儿民间借贷,是一颗不定时炸弹。”杨亮表示,如今数额庞大(有关机构统计大约2000亿元)、涉及面广的民间借贷埋藏着不小的隐患。

    杨亮认为,造成今日的局面,一个原因在于政府并无周密规划地超前审批新项目。“只有政府还企业债,企业还民间贷,市民手头有钱才能进入消费,形成良性循环”。

    据他介绍,近五年来,鄂尔多斯开始高楼遍地起,以建强建业公司开发的鄂尔多斯第一高楼“方圆一厦”项目为起点,众多房地产项目纷纷瞄准高容积率。与此同时,众多房地产项目纷纷上马,大大小小近500家房地产开发商同时作战,大幅推高了工程成本和融资需求,促使民间借贷井喷。

    “我的两个手机24小时不能关机。”杨亮表示,目前东胜区房地产老板的手机号码都被该区打非办监控,资产情况都已上报打非办,且东胜区所有副科以上的干部的港澳通行证、护照都已被上收。“鄂尔多斯是全民融资,领导也参与,怕有的人跑路。”

    在鄂尔多斯市采访的数日中,包括建强建业公司在内,记者还获得针对鄂尔多斯市福海集团、东仕投资集团、君诚投资有限责任公司的多起民间借贷纠纷的线索。有关人士还介绍,一些因为拆迁征地而一夜暴富、却不知如何用钱的人,也随波逐流卷入民间借贷,如今面临着既没地、又没钱、还没有回迁房可住的困境。

    “现在鄂尔多斯处于政府欠债不还、民间借贷不还,要么恶意高价抵顶、耍赖,要么逃避隐匿,债权人与债务人矛盾重重,如果矛盾激化后果不堪设想。”记者接到一份由当地放贷居民提供的材料  “关于鄂尔多斯市政府欠债和民间借贷问题的反映”中,如是写道。

    “确实存在城市泡沫”

    “上次政企联合会,我们把政府所有的问题都摆出来了。去年的冰雪节就投资了5个亿,鄂尔多斯一年下不了两场雪,弄什么冰雪节,这类工程不干不行吗?去年春节,从东胜区到康巴什一路彩灯铺下去,这个钱不花不行吗?”杨亮说。

    据他介绍,在2012年年底鄂尔多斯市召开的政企座谈会上,与会企业曾建议,政府应该拿出具体的还债方案和时间表。例如争取自治区党委政府支持,少拿一块或多转移支付一块;停建缓建一批投资大的公益项目,结余建设工程款用于清偿以前债务等。

    杨亮认为,如今看来企业的建议并未得到足够重视。

    据了解,按照《鄂尔多斯市政府性债务三年化解实施方案》,鄂尔多斯市、旗两级政府决定从2012年开始,利用3年时间,完成2011年前形成的工业企业政府性债务的清理工作。多位鄂尔多斯业内人士对此表示怀疑,“怎么还?拿什么还?”

    今年5月中旬,内蒙古自治区财政厅一位负责人到鄂尔多斯市进行调研时,该市发改委、煤炭局等相关部门表示,2013年以来全市和东胜区财政形势严峻,增收举步维艰,收支全面滞后,表示将通过全力抓好煤炭支柱产业税收、强化征管加大税收征收清缴力度等措施,大力促进财政增收。而如今,煤炭价格持续下滑,多家大型煤矿陷入停产之境,政府寄望煤炭增收的前景会是怎样呢。

    知情人士介绍,在政府短期内归还企业欠债无大指望的情况下,目前房地产企业大多采取用房产、白酒、汽车等各种顶账的方式,来应对民间借贷。有些房地产老板互相凑钱,合力把某家接近完工的项目继续建好,然后按照此前的市场价抵顶给放贷民众;有的通过引进外来投资公司投资续建,然后把投资公司所投资金按照成本价折算住房面积,剩下的房子抵顶给放贷民众。除了房地产企业和放贷的民众外,一些煤炭企业、工业企业的负责人对于鄂尔多斯当前的经济形势也表现出不太乐观的情绪。

    “我们位于棋盘井的两个煤矿已经减产。”康巴什新区的一位企业负责人表示,“现在南方用煤主要从越南、澳大利亚、蒙古进口,便宜质量还好,鄂尔多斯本地煤矿核算买矿成本和人工成本,开采越多,赔得越多。”

    另一家位于鄂尔多斯装备制造基地的环保企业负责人则表示,面对银行贷款卡死、产能过剩的局面,其企业也面临需要变卖资产抵债的困境。

    相比企业和民众,鄂尔多斯市政府显出乐观的态度。在鄂尔多斯市政府提供给《财经国家周刊》记者的一份文字采访回复中,用了“稳”、“进”、“优”等形容词总结了其1-5月份的经济运行情况。“稳”在规模以上工业企业运行平稳,实现增加值726.3亿元;“进”在全市完成固定资产投资同比增长18.1%;“优”在非煤产业完成投资占工业总投资90%以上。

    “从政府的角度想,瘦死的骆驼比马大,鄂尔多斯有自然资源优势,虽然面临还债困局,但对鄂尔多斯市只是暂时的困难,肯定会渡过。”伊金霍洛旗某银行行长分析,这或许是鄂尔多斯政府希望给社会一个良好预期的原因。“其实,银行也担心政府还不了贷款。而且前几年做的贷款,有些抵押物的价值也正在下滑。”

    在采访回复中,鄂尔多斯市政府明确表示,下一步鄂尔多斯将抓好全国清洁能源输出基地、现代煤化工生产示范基地、国家西北地区重要的汽车生产基地、有色冶金重要的生产基地和电子信息产业新型基地等五大基地和重点项目建设。

    也许过往的一些投资已带来沉重的包袱,在多位受访人士看来,政府想办法偿还拖欠企业旧债,是个现实的问题。

    鄂尔多斯学研究会专家委员会常务副主任潘洁建议,面对政府债务,政府应该有大作为。“首先要把政府诚信建立起来,扶优限劣,让一部分企业活起来,形成带动作用。然后分批、分期、分步骤地解套。”

    内蒙古学者贺雄飞表示,鄂尔多斯当前首先要做的,就是变房地产泡沫的负能量为正能量,可以把鄂尔多斯建设成“大学生创业之都”,鼓励吸引大学生来鄂尔多斯就业、创业、置业,从根本上解决鄂尔多斯人口少和人才少的问题,进而消化过剩的存量房并助力经济。

    杨亮则半戏谑半认真建议,“鄂尔多斯城市绿化好,夏天凉爽,可以想办法吸引全国游客来鄂尔多斯旅游观光,吸取房地产泡沫教训”。
 楼主| 发表于 2013-7-11 11:45:08 | 显示全部楼层
从乳山看中国房地产有多疯狂


作者:恩有意思
来源:中华论坛

乳山市位于山东半岛东南端,目前有人口30万。在中国房地产狂热的大潮中,乳山奋勇当先争上游,一口气盖了几十万套住房,仅空置的就达25万套!

一个30万人的城市,空置25万套住房,你说说,怎么住?卖给谁?

另据牛刀调查,鄂尔多斯、温州、威海、乳山、义乌、岳阳、长沙、南昌、厦门、海口、太原、运城、临汾、大同、石家庄、安阳、郑州等等城市,房屋空置数量差不多与常住人口数量相当。还有如鄂尔多斯康巴新城、惠州大亚湾、营口鲅鱼圈等为代表的整城整城空置的“鬼城”,全国到处可见!

我的乖乖,还在拼死拼活力挺火爆的楼市,你们不把这个国家推到死胡同,是不会善罢甘休的!

毛泽东时代在山东沿海一线造的防护林现在基本上全成了房地产了!看看我们还有多少资源,难道我们就不给子女留一点吗。我们这样拆了建建了拆的糟蹋了多少宝贵资源,没有了资源我们能获得外国的资源吗,有这个能力吗。

一个非常简单的堆砖块游戏,竟成了香饽饽,炒作的工具,真是悲哀;真搞不清正负炒作这些烂砖块块是什么目的,骗鬼呢。房地产有什么含量?你到农村,随便挑几个最笨的壮汉,给他们点钱,眨眼的功夫就能盖起一层楼,这太平常了,只有城里的傻瓜美其名曰:工程,还要花高价买几块破砖头,哈哈。

按照市场规律这样的房子应该卖白菜价了,可为什么实际价格却高高在上?

乳山本想赚外地人的钱,一些内地人不知道海是什么,以为有多好,花不多的钱有一套海景房可以度假,也很牛的。银滩房子很多,基本没有乳山当地人,都是外地人,北至黑龙江,东至新疆,乌鲁木齐,南至上海甚至浙江,都有人来买房。北京河北山东的人更是不在话下。现在根本消化不了这么多楼盘。

现在,乳山正在考虑将整片空置楼盘“炸掉”腾出地盘上项目,因为他们现在已经认识到,这些空置楼盘十年二十年都不可能消化掉,白白浪费,还不如早下手早解脱!
 楼主| 发表于 2013-7-17 14:30:30 | 显示全部楼层
地方卖地冲动造鬼城:地产泡沫集中三四线城市


宏观经济经济参考报

梁倩 徐海波
2013-07-17 02:37
以建设“区域性中心城市”为战略目标的湖北十堰市,现阶段却面临着不小的尴尬:一边是新增大量土地加速发展,另一边则是大量楼盘竖起却迟迟不见买家。

《经济参考报(微博)》记者在十堰看到,大美盛城已有多栋楼房建成,临街一排几家商铺已装修完工,而住宅基本处于一片黑暗。“以前这里只是一片大山,才开山不久,谁会来这么偏僻的地方买房呢?”楼盘对面医药学院的学生李继民说,虽然房子早已盖起,但很少看到有装修入住的。

十堰房地产市场所面临的尴尬处境并不是个例。一二线城市是时常出现彻夜排队抢号的市场,三四线城市则多是无人问津而空置的楼盘,房地产市场分化明显加剧。继鄂尔多斯、温州之后,江苏无锡、江苏常州、辽宁营口、甘肃酒泉等多个地方相继被曝出类似“鬼城”。

对此,业内人士表示,近两年三四线城市房地产待售存量一直处于较高水平,在人口外流的背景下,供大于求现象更加突出。与此同时,在地方财政仍主要依靠卖地的背景下,卖地冲动难以遏制。因此,应警惕由需求下降带来的楼市区域性风险。

16日,克而瑞信息集团(C R IC)研究中心发布《中国城市发展前景与风险排行榜》。榜单显示,甘肃陇南、武威、酒泉、定西及陕西延安等地位列房地产风险城市前几位。值得注意的是,风险排名前五十的城市均是三四线城市。


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信水清流
只看此人  不看此人  2013-7-17 9:41:00    跟帖回复:
第 6 楼



老家江西省玉山县的房子,现在也开始有高层和地下停车库了,从地理方位来说,我们那里还不算差,到上海高铁在修,现在动车3个多小时,有江西游客数量前三位的旅游景点,基础教育很强,拥有江西排名前10的中学,全国轴承制造中心之一。


火车站前面的商铺,我记得2011年就修好了,2年过去,没有商家做生意,我印象以前火车站还有人,现在人很少,我想是因为交通发达,所以坐火车的人一般都随到随走,不会再车站滞留,而且早期出门打工的很多已经在县城置业,也不用再火车站傻等。
现在高铁站离目前火车站约10公里,官员希望县城规模扩大一倍,用2个火车站连起来,如果有人对10公里没什么印象,我提供个参考:广州火车站到东站的直线距离就是8公里。


房子,估计很多卖了的。现在还有很多新楼盘在盖。
 楼主| 发表于 2013-7-17 16:24:04 | 显示全部楼层
贵阳模式

2013/7/16 每日经济新闻

    贵阳正在追赶鄂尔多斯。

    开发商不在造楼,而在造城,他们才是城镇化的急先锋,舞台背后,政府才是贵阳楼市的真正推动者,贵阳是政府主导土地财政的极致样本。

    贵阳在房地产市场赫赫有名,并非房价高,而是楼盘与胆子一样大,因此贵阳成为观察三四线城市房地产市场风险的“样板间”。

    贵阳大盘曾经的代表是号称中国第一大盘的花果园,体量1830万平方米,规划入住35万人口,平均每人拥有的面积达到52.3平方米。而现在,中铁国际生态城2038.02万平方米的体量超过了花果园,预计总投资400亿元人民币。贵阳西南国际商贸城规划占地面积多达10平方公里,总建筑面积约1420万平方米,预计总投资600亿元。目前贵阳正在销售的100万平方米以上的超级大盘就有13个,建筑规模超过1000万平方米的楼盘有四个。

    贵阳大盘众多,模式不同,国际生态城打的是旅游、养老、生态地产的概念,而西南国际商贸城打的是商业旺角的概念,而未来方舟兼具博物馆、歌剧院、室内娱乐中心等文化设施,数个大盘牢牢占据了贵阳各个方位的房地产概念。

    贵阳市政府在下一招险棋,以年相当于东部地区十年的建设速度“赶英超美”。

    贵阳在省内具有无可比拟的优势,但对外吸引力较弱,目前的常住人口不足以覆盖扩张的楼盘。2011年底贵阳常住人口439万人,占全省人口总数的12.65%,是贵州全省9个市(州)中人口占全省比重提高较多的一个。截至2012年末,贵阳市常住人口为445.17万人,比上年增长1.33%,增长近6万人,十年仅增长60万,远远不能消化能容纳百万人的大楼盘。

    贵阳购房入户政策的激励,不足以产生类似于2003年上海蓝印户口同样的威力,当时上海吸引的是全国尤其是华东地区的购房群体,由于效果太好不得不匆匆取消购房入户政策,而贵阳购房入户吸引的是省内人口,对外地尚缺乏吸引力。不要说贵阳,就是更大的城市天津,由于毗邻北京,尺度颇大的购房入户政策也难以消化大批房地产供应量。

    贵阳或者增加本地吸引力,如海南一样让全国投资者把贵阳当作消闲投资房产圣地,或者动用行政力量让更多的贵州人进入贵阳,但这些人如果没有足够的资金,将成为城市中不具备投资能力的无效购买群体。

    贵阳大量推地可以反映当地财政压力之大。从数据看,贵阳的土地出让收入之高,对土地收入、租费依赖之严重,与其他地方如出一辙。

    根据贵阳市财政局的数据,2011年贵阳市本级税收收入为52.2420亿元,为预算的100.27%,比上年增长23.15%,作为大头的增值税为4.4095亿元,同经增长11.62%;营业税完成13.8458万元,同比增长21.29%;企业所得税完成9.8515万元,同比增长17.65%。非税收入完成14.9613亿元,同比增长101%,以土地出让金为主的基金预算收入69.4447万元,基金预算结余117069万元。政府基金收入既超过了税收收入,也超过了一般预算收入,成为地方财政的顶梁柱。

    与其他城市相比,这样的土地收入不算高,考虑到土地出让的数量,贵阳的土地溢价并不高,去年挂牌出让的熟地与2005年相比,维持在每平方米1750元左右,没有大幅上涨。贵阳之所以还能够建成大量的基础设施、楼堂馆所,与地方政府的外包相关。

    公共设施、面子工程、新兴产业基础外包法。

    以中天城投的未来方舟项目为例,虽然所得到的5000多亩土地,拿地成本只有100万元/亩,较一般开发商在当地拿地略低,但中天城投所建设的主题公园、海洋馆、博物馆等,建立城市中轴线与地标建筑,早已超过了开发商的职责范围,而是代行地方政府之责。而地方政府的回报很明确,低价地,政策绿灯。

    再如西南国际商贸城,居然肩负着把所在区贵阳观山湖区建成贵州省商贸中心的重任,不仅如此,7月3日,贵阳市的微型企业创业孵化基地、观山湖区SYB创业培训基地落户于该商贸城,落户的小微企业可以享受系列优惠,省市领导出席昭示规格之高。

    看到了吗?不仅金融、地方财政与房地产业绑定,文化旅游、产业创新、商业运输均与房地产密不可分,房地产已经全方位与渗透到中国经济中,渗透到城镇化的进程中。这就是现实,中国经济两只手,一只是政府,一只是开发商。

    其他地方大同小异,吸纳不了资金人口者成为鄂尔多斯第二,幸运者成为上海第二。

    最后说一段小插曲,贵阳当地的朋友表示,不会去买超级大盘,而会去买精致的小盘。原因很简单,“如果35万人里面大部分人傍晚一起做饭、一起洗澡,水能供应得上吗?如果一起上班,道路能保障吗?万一失火了,消防车进得来吗?”

    缺乏人性关怀,为这场宏大叙事做了一个不可忽视的注脚。
 楼主| 发表于 2013-7-18 11:41:08 | 显示全部楼层
中国已知12座“鬼城”盘点:内蒙古独占四席 2013年07月18日10:43  中国青年网

  在三峡大坝还没有截流的时候,我们心目中的鬼城只有丰都一座。不知从何时起,名字开始与丰都没有瓜葛。

  在新时代的语义体系下,鬼城是地方政府重金打造的一座空城。至于空城里有没有“鬼”,我们不知道。

  然而在短时间内,我们无法逐一验证这些城市的诞生背景。

  不过通过目前的公开资料,我们把已知的12座鬼城做个梳理,或许能看出一些倪端。

  内蒙古


  内蒙古鄂尔多斯康巴什

  政治文化中心、金融中心、科研教育中心和轿车制造业基地。

  内蒙古呼和浩特清水河


  重新建一座城市


  内蒙古巴彦淖尔

  连接西北与华北、东北地区重要的交通枢纽,国家重要边境经济合作区,新兴工业城市,商贸物流、旅游服务、金融贸易等为主的特色服务业基地。

  内蒙古二连浩特

  全国向北开放的经贸大通道,区域性的国际物流中心、商品集散地,进出口加工基地。

  河南


  河南郑州郑东新区

  中原文化与自然环境为背景,集办公、科研、教育、文化、商业、居住等多种功能的新型城区。

  河南鹤壁

  以煤炭化工为产业支撑,早在1992年开始在老城区40公里外的地方建设新区

  河南信阳

  以行政办公、金融、商贸、教育、文化、居住等领域为主的新区。

  辽宁


  辽宁营口

  计划发展装备制造、石油化工、新材料与新能源、商贸物流四大产业。

  江苏


  江苏常州

  为制造业先进、人民生活富裕的经济强市,历史、现代科教先进的文化名市,连东接西、承南启北的区域性枢纽城市,以人为本、人与自然和谐共存的生态城市。

  江苏镇江丹徒

  发展目标为镇江市现代化的城市次中心;现代化的物流商贸基地、都市型工业基地、绿色生态住宅业基地、休闲观光会展业基地的。

  湖北


  湖北十堰

  发展目标为生态环境优越、社会经济协调发展、人民生活宜居的国家生态发展示范地区,国际知名的生态文化旅游区,国家重要的汽车产业基地和鄂渝陕豫四省(市)交界地区的区域性中心城市。

  云南


  云南呈贡

  “现代新昆明”,“亚洲花都”、“新兴工业园区”、“科研教育基地”、“国际物流中心”。

  各方回应


  2009年12月初

  内蒙古自治区副主席连辑:鄂尔多斯的人均GDP将超越香港。此后有数据显示,鄂尔多斯人均GDP已经接近1.5万美元,超过了上海和北京。

  2011年1月

  郑东新区管委会信息中心新闻干事司栋彬说:“我们听到后很生气,怎么能说是‘鬼城’呢!”郑东新区CBD入住率达到90%,并强调郑东新区常住人口已达30多万。

  2011年3月

  呈贡县委宣传部副部长黄明说,“空城”说法甚至离谱到“(政府)没必要反驳它”。他强调,呈贡新区“五年出形象”的目标已完成,下一步力争做到“十年成规模,二十年建成”。云南省政协原副主席杨维骏一直预言呈贡新区迟早会变成一座“空城”。大学生和公务员,还是会选择住在主城区,形成“早来晚归”的集体迁徙,“有城(房子)无市,(呈贡新区)依旧是‘空城’一座。”

  2013年3月

  上海社科院郁洪胜“对于人口规模预判的不准确,城市总体规划的不完善,住宅地产没有与其他产业进行很好的配套,这是导致常州出现‘鬼城’效应的几个最为重要的因素。”

  2013年1月22日
  营口市人民政府常务副市长刘焕鑫:营口楼市并非有鬼城现象,外界媒体对于营口不了解,所以才会对此有误读。

  现在和未来

  据全国科学技术名词审定委员会审定,鬼城是指资源枯竭并被废弃的城市,属于地理学名词。凡空置率过高,鲜有人居住,夜晚漆黑一片,都会被形象地称为“鬼城”。

  一份统计数据显示,2009年中国的房地产投资占国内生产总值的10%,而2007年为8%。而在日本泡沫高峰期,该数值从来没有超过9%;在美国,它从来也没超过6%。这导致国际上这样评价:中国人均消耗的钢铁、铁矿石和水泥比历史上任何一个工业国家都多。这一切都将会导致铁路不赚钱,公路无人行驶,城市无人居住。

  尽管如此,我们的很多城市仍然愿意在地产、工业、金融业大斥笔墨。

  有些泡沫已经破裂,鬼城,空城的背后,有多少是冲动,多少是面子,有多少是利益关系,有多少是政绩,这些问题都和这些城市的未来一样  未知。
 楼主| 发表于 2013-7-24 11:29:04 | 显示全部楼层
童大焕:中国的底特律
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剑门碧玉 于 2013/7/23 23:26:03 发布在 凯迪社区 > 经济风云

(鄂尔多斯闲置的别墅区;图片来源于网络)

    2013年7月18日,美国著名的汽车城底特律申请破产。由于底特律的债务非常庞大,目前欠下180多亿美元的长期债务和数十亿美元的短期债务,预料会成为美国规模最大的城市破产案。密歇根州州长施耐德当天批准了底特律申请破产的有关文件,表示底特律已经无法收取足够的税收来满足各项义务,目前只有通过申请破产来避免局势进一步恶化。

    底特律曾经是辉煌的工业城市,全球最早一批的汽车在这里诞生,有“汽车之城”美誉,市内有福特、通用、克莱斯勒和阿美利加4家美国最大的汽车制造公司的总部及其所属企业。汽车工业及其他产业的发展吸引了来自美国南部的大量居民,使得底特律的人口数量在20世纪上半叶急剧增长,一度成为美国第五大城市。1950年代后底特律开始走下坡路,眼下昔日的荣光已不复存在,犯罪率居高不下、城市陷入萧条,令很多人对这座城市望而却步。曾经有200万人口的底特律,现在只剩下70万人。大量中产阶级人士离开底特律,市郊大片区域荒芜破败。

    这里曾被称为美国的巴黎,现代人熟悉的高速公路,也从这里起始,在全世界伸展。它也是美国近现代文化的重要基地。曾经极尽繁华。代表一个时代辉煌的摩天大楼群,至今在城市矗立。在建城300多年的岁月里,底特律至少近100年时间站在世界的前列。可如今,一纸破产申请向世界昭告:曾经引领时代的底特律,已陷入“濒死”的境地。

    他山之石可以攻玉。底特律的破产给正在做着城镇化美梦的中国敲响警钟。底特律政府的财政破产缘于工业的衰败和人口的迁出,归根结底是人口迁出。中国城镇化的危机则同时缘于迷信工业造城和迷信政府规划,以为政府有点石成金的手。它存在几个很大的误区:第一,迷信政府规划甚于尊重城市发展规律,对大城市化心存畏惧,对小城镇化情有独钟;第二,迷信工业造城,忽视服务业造城和城市自我创造工业与服务业。第三,迷信政府主导的“区域均衡发展”乌托邦,把大量资金和土地浪费在无效的新区建设和小城镇开发上。第四,政府官员的短期政绩需求和开发商在一线城市拿不到土地一拍即合,导致“造城运动”争先恐后不顾后果。

    美国媒体援引的最新数据显示,从2010年至今,全美国已经有36个城市申请破产。如果不是中国特殊发展阶段下的特殊管理体制,当下中国很多小城镇政府财政事实上已经破产或者正在大踏步走在破产的道路上。先看几个实例:

    4万亿后遗症。2013年4月29日新民网转《中国企业家》报道:宽阔的马路上没有车流,锈迹斑斑的钢筋斜插在天空,烂尾建筑外的防护网游魂似的随寒风摇曳。这不是某部末世灾难片的外景地,而是摄影师记录下的营口沿海产业基地2013年4月5日的街头景象。这些照片似乎在告诉我们一个不敢相信的事实,而且与之相似的事情每天都在三、四线城市里发生。上一轮4万亿救市计划所造成的三、四线城市土地出让过剩的后遗症尚未解决,新一轮(“新型城镇化”下)巨量土地供应狂潮已经席卷而至。开发商们摩拳擦掌,准备分享房地产行业最后一场饕餮盛宴。“这或许是房企们最后一轮机会。”首创置业董事长刘晓光在一次会议上如是说,他认为房企们应研究如何将地产与产业相结合,在这一轮城镇化过程中寻机扩张。

    但刘晓光应该不会想到,在距离北京不远的辽宁营口,他的老部下李兵在沿海产业基地经营地产已经6年,如今却走得步履艰难。

    沿海产业基地是辽宁省“五点一线”沿海经济带园区之一,最初建立在一片废弃的盐田和滩涂之上。2007年,五矿集团在这里圈下30平方公里土地,成立了五矿(营口)产业园。作为园区副总经理,李兵一直负责地产板块的运营。他说,自己眼见着这个城市的兴起与发展,却阻挡不了它渐渐走向萧条。“他们迟早会发现,地价便宜是没有用的。”李兵告诉《中国企业家》。

    李兵一直坚持,应该由产业带动地产来发展。像沿海产业基地这样的新城区,人口基数为零。只能通过招商引资的方式,通过引入产业带来就业人口,进而带动第三产业兴起。整个区域盘活之后,顺势可以进行住宅开发。但是,五矿产业园自己的“小算盘”打得再精,也抵不过大环境的变化。土地出让热情高涨的三、四线城市与被挤出一线城市的开发商一拍即合,形成全国范围内的住宅三四线及以下城市住宅用地供应过量热潮。根据中国指数研究院数据,2009年-2012年,营口市辖区累计出让住宅用地逾9000万平米。在其选择的全国一线至三四线300个城市中,营口市土地出让面积位居第四,亦是TOP10排名中唯一一个四线城市。其它因巨量土地供应而知名的南通、佛山甚至贵阳等地,出让的住宅用地规划建筑面积也都还不到营口的七成。

    如今,所谓以产业带动地产的理念早已被市场所颠覆。2007-2012年,营口住宅投资从22.84亿元上升至240.40亿元,5年间增长逾十倍,而扣除掉房地产投资后的全市固定资产投资总额5年间增长还不到2倍。

    官方数据显示,2009-2012年期间,营口商品房年均成交量逾500万平米。以此计算,同一时期营口放量供应的9000万平米住宅用地被消化掉还需要15年。巧合的是,在中西部城市遵义,已经推向市场的楼盘住宅建筑面积总量超过3000万平米,按照遵义年均销售量在200万平米左右推算,遵义市存量住宅消化期也要15年。饶有趣味的是,遵义的开发商认为贵阳花果园这样的项目“玩得太大”,而营口的房企又对遵义保利这种将1500万平米体量的大盘建在一个空城之上的做法表示费解。

    估计会有很多人不赞成鬼城论,认为只是超前建设和开发,就像当年的浦东新区。现实中的确有很多地方是通过“筑巢引凤”吸引产业和人口的,但浦东新区的成功,关键在于它的超前发展暗合了城市化发展的潮流,暗合了人口向一线城市聚集的发展方向。而在人口流出地区超前发展,最终结果只能是沦为空城。

    很显然,随着三四线城市住宅需求最开始十几年(以1998年开始城市住宅私有化为标志)的“盲目井喷期”过去,随着“人聚财聚人聚产聚人聚业聚的”新觉醒期到来,随着农村和三四线以下城市人口持续向大都市聚集,神州大地上的“鬼城”会越来越多,与之相适应,会有很多开发商(包括本地开发商、一线品牌开发商和外地各种开发商)破产,会有越来越多的城市政府面临底特律一样的财政危机。

    曹妃甸。曹妃甸也是工业造城的一个典范。2012年1月30日,河北省委、省政府专题研究部署加快推进曹妃甸新区开发建设,并要求各相关单位现场表态支持。工商银行唐山分行拒绝表态支持后,唐山市一度要求终止工行在唐山开展业务。之后,中国工商银行总行以停止工行对河北省的全部贷款相要挟,此事才低调收场。

    该消息源自2013年5月26日《21世纪经济报道》,报道题为《唐山曹妃甸工业区烂尾 巨额债务每日利息超千万》。曹妃甸曾经是何等英武神勇,谁会料到它几乎在一夜之间全线进入休克!位于渤海湾西侧、隶属河北第一经济强市唐山、规划面积380平方公里的曹妃甸工业区,自2003年启动开发建设以来,累计填海造陆超过230平方公里,总投资超过3000亿元,高峰时期号称日均投资4亿元,一度被称为“中国最大的单体工地”、国家级循环经济示范区。它不仅承载着唐山城市和产业双重转型的“蓝色之梦”,亦在某种程度上决定着河北建设沿海经济强省战略的成败,更被视为重塑京津冀区域发展格局的战略之举。

    然而,似乎是一夜之间,曹妃甸就从荣耀的巅峰坠落,挣扎于生死边缘:原计划构建的四大支柱产业  大港口、大钢铁、大化工、大电力  正在落空,而早期用于基础设施开发的巨额投入,正迎来偿债高峰期,紧绷的资金链随时有断裂的危险。

    我不认为曹妃甸有多少还魂的可能,在它之前,已经有很多空城、鬼城、烂尾城被市场之水拍死在沙滩上。曹妃甸因为投资投得更猛,也只能死得更惨。每日超千万元的还债额,并不是它的全部。曹妃甸的融资结构中,包括银行委托贷款在内的银行金融机构融资只占2/3左右,还有1/3是民间融资,其中主要是基金。此外,曹妃甸还有大量的施工方垫资建设。因此,谁也不清楚曹妃甸的债务规模究竟有多大。这就跟谁也不清楚今天地方债务规模究竟有多大一模一样。

    鄂尔多斯康巴什新城。鄂尔多斯康巴什新城恐怕是最早也是最其名的“鬼城”。它一度因“羊(毛)煤(优质露天煤矿)土(稀土)气(天然气)”而扬眉吐气,人均GDP一度超过中国香港地区。暴发后的鄂尔多斯也一心造城。但市场并不买账,城造好了人却不见影踪,由此得到“鬼城”称号。随着国内经济下滑和煤炭价格下跌,除了“鬼城”,鄂尔多斯又多了“债城”的名号。鄂尔多斯的地方债规模,到底有多大,目前尚无标准的权威数据。但据一些学者的估算,不管是4000亿元的偏高估计,还是2000亿元的保守估计,都是当地政府的难以承受之重。

    《新京报》2013年7月10日评论文章显示,自2012年底开始,鄂尔多斯有的区政府,需要靠向大企业伸手借钱,才能给公务员发工资。有企业甚至表示,为了躲避当地政府借钱,打算把企业总部迁到其他地方。这无疑将使鄂尔多斯雪上加霜陷入恶性循环。鄂尔多斯2013年前五个月,财政总收入呈现急速的负增长,同比降低15.8%。

    “鬼城”名单越来越长。中国的很多事情往往让大多数人看不懂,一边是实际城市化率才35%,很多人在抱怨城市高房价买不起房,另一边却出现大量的房屋过剩,甚至于出现几乎整座新城空置的空城、鬼城现象。

    2013年7月18日时代周报消息,通过目前的公开资料,我们至少已经确证有12座鬼城,其中内蒙古独占四座,分别是鄂尔多斯的康巴什新区、呼和浩特清水河、巴彦淖尔和二连浩特;河南则有郑州郑东新区、鹤壁、信阳;辽宁有营口,江苏有常州和镇江丹徒,湖北十堰,云南呈贡。

    一边是大量房子无人居住,一边是大量流动人口没有房子住。2013年7月,北京东三环外的首城国际中心一套100平米左右的房子,月租金已经高达2万元了。这个价格让我吃惊不已,原来是这套房子被层层叠叠隔成了蜜蜂一样的蜂窝状,里面住了24人之多!可是大量鬼城空城的房子,想必是你倒贴请人来住,人家都不来住。

    之所以造成这种状况,根本原因是城市规划对于人口规模预判不准确,甚至根本无视“人聚财才聚、先有人后有城”的城市发展规律,从政府到开发商,迷信政府力量,却不知道不符合城市和社会自身发展规律的一切行为,都会遭到规律无情的惩罚。

    鬼城遍地出现、而且以后还会有越来越多的鬼城空城被暴露无遗,这个现象再清晰不过地揭示了一个城市发展的基本规律:区域均衡发展是一个空中楼阁,一个根本不可能实现的乌托邦。传统的筑巢引凤思路将被城市化自身的规律彻底击破。只有符合城市发展和人口流动规律的城市规划与产业和房地产布局,才有可能真正增进人类福利,促进财富增长。否则都会造成巨大的破坏和浪费。

    由于记者调查的局限的国家相关统计的缺席和评价标准的缺位,这里所能罗列的“鬼城”,只能说是挂一漏万。以后随着地方债务和城市黑灯现象的突显,越来越多的真相会逐渐浮出水面。
 楼主| 发表于 2013-7-26 12:32:42 | 显示全部楼层
曝三四线城市房价对折 政府盲目建新区成造鬼城
    [提要] 巨量的供应超越了本地人口的消化能力,这两个城市家家户户基本都拥有两套或以上的房产,不仅居住需要早被满足,投资需求也已经透支。如果没有后续大规模人口导入,此类城市必然会出现空城甚至鬼城现象。

(原标题:大小城市房价背离的逻辑)


  唱空楼市的专家年年有,“空军一号”非一位十年前就开始唱空的海归经济学家莫属。他一直把目标定在一线城市,预测的降价幅度常常是“两年降四分之一”、“五年腰斩”。最近一次预言发表在上月,“房地产泡沫未来数月内破灭,最多不到一年。”

  前些年他特别受大众欢迎,被视为手握水晶球的预测大师。最近两年他的预测却开始成为大众眼中的笑柄,即便如此,他依然坚持己见。也许他是最了解预测界终极规律的  “大胆预测吧!错了没人记得,一旦蒙对一次你将一夜成名。”

  内地不断爆出的“鬼城”现象,又给了“空军”新的“弹药”。但一线城市的房价走势却始终坚挺。【相关新闻:石家庄三环线现“空城”危机 万达悄然退出】

  国家统计局这次的统计结果与大众的感受终于一致了:今年房价涨幅最大的城市正是北京、上海、广州、深圳。

  2010年以前,中国楼市的涨跌是全国基本同步的,只是在幅度上有所不同。但近三年来,一线城市与三四线城市之间的价格走势,背离程度越来越大。甚至在二线城市之间也开始分化,例如浙江三大城市杭州、宁波、温州楼市一直低迷,温州诸多豪宅价格甚至对折。为什么许多中小城市在降价,一线城市却在大涨?

  归根到底,依然是供求关系这个最基本的商业原则在起作用。

  三四线城市和温州这些炒作过度的城市,地方政府完全依赖土地财政,拼命扩大土地供应。最近去中部某省会城市考察,这个城市最近几年的GDP增速常常全国夺冠,但平均房价只有7000元/平方米左右,远低于周边省会,在本省范围内也非第一。

  原来这个十多年前人口刚过百万的城市,规划要聚集千万人口,城区面积以10倍的速度增长。每规划一个新区,搬去几个机构、大学,就开始大规模卖地;一个新区还未填满,第二个新区又开始四通一平。建设新区的目的不是产业导向,而是以卖地为最终目标。【相关新闻:媒体曝石家庄楼市乱象:大量开发企业“没实力靠关系”】

  这个省人均收入最高的城市,2009年至2011年房价每年上涨50%,市政府强租农民土地开发新区,面积超过老城区,被官方媒体大规模曝光。最近去参观发现,新区建设速度不减,国内排名前列的大开发商悉数进驻。但新楼盘开盘价与两年前相比已有20%~40%的下降。

  巨量的供应超越了本地人口的消化能力,这两个城市家家户户基本都拥有两套或以上的房产,不仅居住需要早被满足,投资需求也已经透支。如果没有后续大规模人口导入,此类城市必然会出现空城甚至鬼城现象。

  四大一线城市的供需关系恰恰相反。从地方政府对土地财政的依赖程度来看,一线城市相对较轻。北上广深拥有中心地位和要素聚集效应,各有自己强势而健康的产业,虽然卖地收入一般高于其他城市,但对财政的贡献比例较低。例如上半年房价涨幅第一的广州,多年来卖地收入还不如杭州、南京甚至大连和武汉。

  一线城市优秀的医疗、教育、文化、就业资源吸引着全国的优秀人才和富裕阶层,还有大量海归,为高端房产提供着源源不断的有支付能力的消费人群。在可以预见的五年之内,大小城市房价背离的趋势依然会持续。

    来源:第一财经日报  作者:岳富涛 2013年07月26日04:55
 楼主| 发表于 2013-8-5 16:32:05 | 显示全部楼层
中国的“东方巴黎”,这个仿照法国首都建造,号称能容纳10万居民的社区现在已成为一座“鬼城”。

    东依杭州、北接上海的天都城于2007年正式开始使用,由于那里人员稀疏,看似人口还在减少,而被地方媒体送“绰号”调侃。

    据6年前做的统计,这里有2000居民居住。下面这一组新的照片显示,原本被称为“东方巴黎”的天都城,街上几乎没什么人。

    开发商浙江广厦集团在这里模仿复制了巴黎的一些著名地标,包括战神广场、凯旋门、凡尔赛宫的花园和喷泉及埃菲尔铁塔。但是,这些未能吸引人们来入住。

    相反,映入游客眼帘的是不协调的画面:传统的中国农民在这些人造的巴黎联排别墅和一座埃菲尔铁塔为背景的映衬下从事日常劳作。








 楼主| 发表于 2013-8-5 16:41:12 | 显示全部楼层
官商勾结,以发展的名义分赃掠夺肆无忌惮。千方百计谋划大项目,想方设法争取大投资。恨不得把土地卖光,把银行贷光,把资源耗光。

    举债越多,政绩越大;新城越大,功绩越高。

    罔顾历史,漠视现实,脱离群众,为所欲为。

    为了大投资,一个年财政收入仅仅几十亿元,城乡人口只有一百多万的小城市,也敢于亘古荒滩绘蓝图,规划建设数百平方公里荷兰阿姆斯特丹世界级梦幻水城。

    决策者来去匆匆没有后顾之忧,随时随地都有可能远走高飞。而新官不理旧账,大投资青出于蓝,而胜于蓝。周而复始,恶性循环。

    这种利用新闻媒体连篇累牍不断吹嘘,不惜负债累累举债堆积,纯属为个人树碑立传的政绩形象造城大跃进后患无穷。

    如此只顾一点,不及其余;只顾政绩,不计民生;只顾眼前,不计长远;只想投资,不思还债。以牺牲广大人民群众切身利益,和亘古大自然生态环境为代价的杀鸡取卵,竭泽而渔,规划建设发展必将引发一系列社会问题。
                              
这已经是官场的常态。
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 楼主| 发表于 2013-8-8 11:01:35 | 显示全部楼层
走向危机  中国的十大经济衰落城市(组图)    日前,陆媒发表文章,揭秘中国正面临报废的十大衰落城市。文章列举十座城市,介绍中国特色经济下,资源城市的报废宿命以及单一产业城市的衰败之路。

    这十座城市包括煤都鄂尔多斯、煤炭王国陕北神木、中国最早的油田甘肃玉门、富含矿藏的湖北黄石、“天南铜都”云南东川、千年瓷都景德镇、汽车城长春、盛产日系车的广州、密集型轻工业基地温州、美丽岛屿海口。这些曾经人丁兴旺的城市,正因自己曾经走过的路而走向衰落。

    鄂尔多斯


    煤都鄂尔多斯的神话破灭(网络图片)


    鄂尔多斯曾是内蒙古名不经传的三线城市,创造一系列经济神话。鄂尔多斯的煤炭产业占经济总量近70%,占财政总收入的50%。煤炭为这座城市带来巨额财富。但由于当局对于GDP高增长冲动和追逐,鄂尔多斯十几年来的经济发展模式,导致这里到处都是烂尾楼和焦急的讨债者。

    据大陆媒体报导,曾有鄂尔多斯市财政局人士透露,鄂尔多斯债务规模近千亿,使得财政收支矛盾加剧。也正因此,当地公务员的工资缓发,而拖欠企业的项目款,不少也尚未还上。鄂尔多斯的发展之路越走越窄。

    陕北神木


    煤炭王国神木,风光不再(网络图片)


    与鄂尔多斯类似,“因煤而兴,因煤而富”,曾经成为陕西十强县、中国百强县的煤矿王国陕北神木在煤炭市场低迷,资金链短缺的背景下,出现大额非法集资案件。加之多年来对煤炭的过度开发,导致当地生态环境被严重破坏。据《榆林市2013年一季度经济运行分析》,今年第一季度,原本有99处地方煤矿的神木县,真正能够正常生产的只有7处,煤炭行业已经无法支撑当地经济。而物流、商业、煤炭机械的煤炭依附行业也大规模下降,地方财政严重吃紧。

    甘肃玉门


    玉门郁闷,油竭城衰(网络图片)


    甘肃玉门是中国最早开发的油田。然而由于过度开采,石油产量下滑,环境严重破坏,经济萧条。如今已成为规模最小,发展困难最多的石油企业。2009年3月,玉门市被列为第二批资源枯竭城市名单。企业连环破产、个体户收入锐减、产业经济萧条,一系列问题导致大量人口迁徙,消费能力和生产动力严重缺乏。

    湖北黄石


    黄石矿藏不再(网络图片)


    湖北黄石是另一座曾经矿源丰富,现在却被列入第二批资源枯竭城市名单的城市。曾经的黄石,金矿保有储量占全省的88%,铁矿石保有储量虽只占全省储量的23.7%,产量位居全省第一,还有丰富的森林资源。然而,第三产业的落后,技术生产能力不足,以及大多企业的“恋矿情结”,让城市未来的发展充满隐患。

    云南东川


    天南铜都陷入困境(网络图片)


    云南东川也是资源枯竭的城市之一。东川是中国六大产铜基地之一,铜的地质储量位居全国第二,精矿含铜量占全国第三。由于东川以铜资源采选为主,单一的产业结构让东川无后继发展力,一损俱损。

    景德镇


    景德镇正在衰落(网络图片)


    景德镇  这座“千年瓷都”正慢慢的走上衰落之路。一提到中国瓷器,一般人脑中浮现的都是“景德镇”三字。殊不知,缺乏资本,生产能力的限制,没有现代化的企业管理和人才已经使靠瓷器支撑的景德镇的销售渠道分崩离析,衰落已经开始。

    长春


    汽车城从长春持续减产(网络图片)


    作为中国的汽车城,长春也正面临着汽车产业的寒冬阶段。有统计数据显示,2008年前三季都长春市累计生产汽车数量增长率同比回落17.2%。同时,有关长春汽车企业停产、减产的消息也是不绝于耳。捷达减产,新宝来、迈腾、速腾停产,老宝来、开迪生产线相继关停。

    广州


    广州汽车负增长(网络图片)


    以日系汽车为主的广州汽车制造业也正面临着负增长。广州市经贸委主任王旭东曾透露,“2012年广州汽车产业产值同比下降6.3%,其中,整车产值减少300亿人民币、汽车全产业链产值减少450亿元,拉低广州工业税收约3%,全市税收减少1%。”再不未雨绸缪,广州的主导产业恐将面临断层危险,经济滑坡也成为必然趋势。

    温州


    温州成了劳动密集型产业的绝路(网络图片)

    温州市借助廉价劳动力,发展了鞋业、服装、皮革、眼镜、制笔、打火机等一批劳动密集型轻工业产业。这些产业曾以价格优势,赢得国内外市场的竞争,飞速发展,成为温州工业的核心部分。然而,企业借贷资金链断缺,企业主选择仓惶出逃,温州危机正在震惊全国。另外,由于生产成本上升较快,货币政策的紧缩,种种因素压垮了本就经营困难的中小企业,温州正一步步走入危机。

    海口


    海南房地产泡沫破灭(网络图片)


    1993年,海南出现房地产投资热。在1991年市价只有几十万元/亩的土地,一路狂飙到六百多万元/亩。不到160万人口的海岛上,瞬间出现两万多家房地产公司。而现在,95%的房地产公司陷入倒闭,数千家开发商捐款而逃。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元。房地产这个大泡沫,使“烂尾楼”成了海南省除“天涯、海角”以外的又一大景观。
 楼主| 发表于 2013-8-8 17:14:10 | 显示全部楼层
专家:不止鄂尔多斯 即使北京天津间也有空城    2013年08月07日 14:16

    来源:人民网

    原标题:发改委:城镇化不是第二个“4万亿” 核心是改革

    国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令表示据调研,几乎每一个大城市附近都要搞一个新区,其规划占地和人口甚至于远远超过老城区。现在不止鄂尔多斯,很多地方都出现了“鬼城”的现象,即使北京和天津之间也有空城。一些城市的房地产项目空置率达40%-60%,有些中西部城市的项目空置率更高达70%-80%。

    “城镇化不是第二个‘4万亿’,地方政府要改变政策判断和路径依赖。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令6日在江西新型城镇化论坛上如是说。他表示,随着城镇化话题的升温,相当一部分人期待城镇化规划出台并由此形成政府加大投资的路径依赖。 然而,城镇化的核心是改革,并不是“投资拉动经济”模式的延续。因此,“所有人必须转变观念,否则期待就会落空。”乔润令说。

    另外,乔润令透露,按照国家发改委的工作安排,今年下半年会出台全国城镇化规划。但是,他预计这个城镇化规划是一个“体制变革、结构调整、发展方式转变”的城镇化规划。

    乔润令分析指出,目前城市摊大饼式扩张、农业转移人口难以融入城市社会等问题,在我国城镇化过程中非常突出。事实上,在新一轮城镇化建设的大潮之下,借助推进城镇化之名,大搞基础设施建设和房地产开发投资的城市越来越多。但是,“没有产业支撑,没有人流物流集聚,这种发展模式是不可持续的。”在乔润令看来,我国很多地区的“城市供给”已经过剩,“有城无业,有城无市,有城无人”的“三无”现象严重。

   “据我们调研,几乎每一个大城市附近都要搞一个新区,其规划占地和人口甚至于远远超过老城区。”乔润令直言,现在不止鄂尔多斯,很多地方都出现了“鬼城”的现象,即使北京和天津之间也有空城。

    “据我们的调查,一些城市的房地产项目空置率达40%-60%,有些中西部城市的房地产项目空置率更高达70%-80%。”乔润令表示,这造成土地等资源的极大浪费。

    “中国前20年一直在做城镇化建设,但如果做不好风险很大,城镇化建设不能延续老路,必须转型走新型城镇化的道路,才能成为中国经济下一步发展的动力。”他说。

    乔润令分析指出,未来的新型城镇化应具备三大特点,其一一定是体制变革的过程。即,城镇化不能单纯地理解为投资上项目,圈地盖房子,一定是体制变革的过程。

    第二,新型城镇化一定是以人为本。“中国三四亿的农民需要转移到城市,这个是新兴城镇化主体中的主体,只有三四亿农民进入城市,转为城市市民,升级为中产阶级,我们才能有足够的内需企业。”他说。

    第三,新型城镇化一定是城市转型的过程。“现在我们的城市发展是粗放的、摊大饼式的,浪费、污染、效率低下,如果新型城镇化没有城市发展方式的转变,我们的新型城镇化就不可能成功。”

    对此,住建部政策研究中心主任秦虹指出,可以肯定,城镇化无疑是中国未来发展的国家战略,也是转变经济发展方式,进行结构调整的重要一环。“城镇化既可以拉动投资,更能拉动需求,是挖掘潜在国内内需(投资和消费)的交点,因此城镇化的趋势是不可逆转的。”

    但是,秦虹也强调,“新型的城镇化一定要在土地的利用上高效和集约做文章,提高土地已有的城镇建设用地的土地利用率。并且,做到‘产城’结合,用产业做支撑为重要。”

    她还特别指出,城镇化是发展的结果,不能为了城镇化而城镇化,而是应该相信“市场”本身是城镇化发展的源动力,政府不应过多干预
 楼主| 发表于 2013-8-13 17:44:47 | 显示全部楼层
新城变鬼城 中国城市化之困
    当铁岭这个位于中国东北部的小城市计划在距离该市6英里(9.65公里)的地方兴建一座卫星城时,这个城市翻开了前景光明的一页。

    城市规划者耗资人民币数百上千万元来清理周边已经成为未处理污水排放地的沼泽区。他们希望一个崭新的环境能够吸引企业在这里安营扎寨,从而提高居民收入和增加这里的人口数量。

    然而四年后,铁岭新城实际上已经变成一个鬼城。

    清洁的水道蜿蜒于空旷的住宅和政府建筑之间。在曾经因提供质优价廉住房而获得联合国(United Nations)认可的住宅区,几乎无人居住。引进企业创造就业的计划也未能落实。没有工作机会,人们就没有迁居至此的动力。

    铁岭的情况彰显出中国总理李克强面临的巨大挑战。他认为城市化是确保未来中国经济持续增长的推动力。分析师们预计,未来20年,在城市化进程中将有2.5亿人口从农村地区迁移至城市。

    李克强3月份在当选中国总理后的首个新闻发布会上说,城市化不仅会推动巨大的消费和投资需求并增加就业机会,还会直接影响到人民的生活质量。

    李克强尚未公布一份有关如何实现他经济目标的详细计划。

    理论上说,城市化之所以能刺激经济增长,是因为城市居民的收入通常高于农村居民,他们在消费品和服务方面的支出也就更多。

    但政府要想实现这样的结果,则必须能够创造出就业机会,将人们吸引到城市。铁岭的情况凸显了这种难度。

    薄玉全是铁岭新城一个开发区吸引到的为数不多的几个企业主之一。这位中年企业主经营着一家地板材料商店。

    薄玉全说,人都在哪儿?这里根本没有人。他说,他不久就会关闭店铺,他和员工正在商量去北京找工作。

    铁岭新城景观设计者胡洁说,未来10到20年,铁岭可能会有不错的发展,但前提是你能设法把企业吸引来。

    中国出口行业推动了此前的城市化浪潮,但考虑到发达经济体需求依旧疲软,并且成本上升令中国制造的产品在全球失去竞争力,出口行业已被认为不大可能再度发挥这样的作用。包括钢铁、太阳能和造船在内的许多工业领域产能严重过剩,这会进一步抑制就业增长。

    近年来,很多城市利用全国投资热潮创造的建筑就业填补了这个缺口。此举维持中国经济呈现出欣欣向荣的景象,但同时也在全国各地造就了没有人烟的郊区和铁岭新城这样的鬼城。

    这股投资热潮可能会令通胀加剧,并带来坏账,使金融业陷入困境,特别是如果人们不乔迁新城、无法带来承诺中的经济红利的话。

    中国有先盖楼后创造需求的做法,最明显的就是在上海。10年前,高楼林立的浦东新商业区最初无法吸引到租户,但后来却成为了中国成功的象征。

    很多小城市缺乏上海那样的拉动力。

    瑞信(Credit Suisse)房地产分析师杜劲松不久前在一份报告中写道:由于一、二线城市有更多更好的就业机会,很多三、四线城市的人口实际上一直在净流出,同时那些地方出售给开发商的土地快速增加,令房屋供过于求的情况雪上加霜。

    据杜劲松收集的有关中国287个城市的人口数据显示,大约三分之二的城市(多半是规模较小的中心城市)常住人口少于户籍人口,这表明人们一直在离开家乡城市。

    铁岭是个有约34万人口的城市,2005年启动了修建新城的计划。这也是辽宁省领导层振兴当地老工业经济战略的一部分。

    该计划原是要通过修建高速公路和铁路将铁岭和附近其它六个城市与辽宁省会沈阳相连,从而刺激周边经济增长。沈阳位于铁岭以南,驱车大约90分钟。

    当时的想法是,企业会因地价便宜和劳动成本低廉而被吸引到那些卫星城,同时还能毗邻东北最大城市沈阳。原先曾预计铁岭新城到2010年有常住人口6万人,之后再增加两倍。

    2009年,湿地恢复工程竣工,同时新城的基建、水渠、政府大楼和一些公寓楼也相继建成。铁岭新城因为提供了成熟完善的现代化生活空间还得到了联合国人居署(U.N. Human Settlements Program)的特别表扬。

    但每到傍晚,一排排的公寓楼都没有灯光亮起。销售人员、保安和极少数住在这里的居民说,几乎所有房屋都没有人住。

    某开发区网站显示,该开发区到今年底本应雇用1.5万至2万人。其建立初衷是想吸引为金融企业提供后台服务的公司,如数据存储等。

    这个坐落于铁岭新城郊区的开发区很不起眼。保安说,现在只有两个公司在这里落户,其中一个是银行办事处,雇用了不到20人。

    另一个位于铁岭新城以外、到处建有仓库的开发区也好不到哪去。该开发区曾以东北贸易枢纽的口号被推向市场,原以为可利用铁岭的地理优势培育出一个物流产业。铁岭靠近两大主要高速公路和一个港口,且与沈阳和东北其它地方有铁路相连。

    虽然大多数店面都已售出,但园区基本上还是空荡荡的,只有少数几家批发商。与此同时,有关方面还有将园区规模扩大一倍的计划,包括兴建更多的公寓楼。

    政府支持的综合运输研究所研究人员刘伟,这个园区相对于沈阳的批发市场没有任何优势。刘伟参与了铁岭的物流中心规划。

    迄今为止,这座新城最为成功的是一个专门用于生产扫雪机等特殊用途车辆的区域。

    据铁岭市政府网站2012年4月的一份声明,该园区为农民工创造了5,000个工作岗位。但声明还说,工人们在园区马路对面的一个居民区买了房,远离铁岭老城和新城的市中心。

    居住在新城的极少数农民工曾经在园区所在的土地上耕作。一些人如今在新城从事铲雪和街道清扫的工作。

    地方当局试图增加这里的人口,促使人们从老城搬到新城。该举措包括将政府办公室迁至新城。但到目前为止,大多数政府职员仍然从原先的家通勤上下班。

    增加人口的举措还包括关闭老城和范围更大的铁岭县的学校,将学生们集中到新城的新建学校里。

    据铁岭教育局办公室主任孙宝财说,新城的学校有5万名学生入学,包括从小学到职业教育课程在内的各类班级。

    有关方面寄希望于家长会搬到离学校更近的地方。但许多老城居民说,虽然新城环境不错,但服务匮乏,也没有社区,因此他们不想搬过去。

    尽管有以上种种情况,铁岭仍然选择继续建设。市政府推出了今年在新城项目上继续开支13亿美元的计划,建设项目包括美术馆、体育馆和室内游泳池。

    而这是在该市财政面临持续压力的情况下作出的决定。

    铁岭市政府在2013年预算预测中说,融资成本不断上升,筹集资金愈加困难。市财政管理过程中积累了一些长期问题和不平衡现象。市政府没有说计划如何为新建项目融资。

    催信子在新城唯一的购物中心经营着一个销售皮夹克的摊位。虽然她三年前在那里买了一套公寓,但仍然住在老城,每天往返。

    催信子喜欢退休后去新城的想法,但对于新城人口将会增长并不乐观。她叹息说,还需要更多时间,但真的很难说。他们在修建一个新的购物中心,因此我希望如此。
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