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[讨论] 国外卫星图片显示中国已鬼城遍布,真的吗?

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 楼主| 发表于 2013-8-15 16:24:03 | 显示全部楼层
鄂尔多斯房地产停滞:曾经家家放贷 如今户户讨债
    “曾经,鄂尔多斯家家放贷;如今,鄂尔多斯户户讨债。”人来了又去,这里热闹与冷清交加。难以回避的是,房地产停滞、豪车甩卖,无不是鄂尔多斯资金断裂困境的缩影。至今,人均数套房的闲置、民间借贷的垮塌加上煤炭市场的重创等种种难题还摆在鄂尔多斯人的眼前。鄂尔多斯民间借贷“崩盘”产生的“综合征”形形色色,改变了鄂尔多斯人的生活和心态。

  一推再推不收房

  “收了房,就要交很多税费”

  鄂尔多斯市民王阿姨的失眠如今已好了很多。去年,在得知钱要不回来时,王阿姨整宿整宿地睡不着觉。不过,现在她知道宽慰自己了:“就当这50万没挣。况且借钱的朋友也说了,眼下是没钱,不过要房就给抵房、要车给抵车。”王阿姨不再期待利息,只盼着把本金拿回来就好。“其实房和车我们都不缺,就是想要现金。”让王阿姨犹豫抵房的一个关键原因是,“现在抵债的房子还没完工,甚至是没开建的期房,风险更大。”

  这几天,王阿姨两年前在东胜区中心买的一套三居室通知收房了,不过,她却一推再推。“收了房,就要交很多税费,好几万呢,现在钱紧,拖到年后再说吧。”无论是自己的新房还是抵债房,王阿姨说房价一直都还维持着8月份左右的价格,虽然有价无市,但开发商也想以房子抵债,一直扛着价格不降。

  新房死扛不降

  “房租一泻千里,腰斩也不太好租”

  受民间借贷崩盘的影响,彦先生工作多年的开发企业倒闭了,正在寻找新东家。“老板本来是煤老板,进入房地产市场完全没有经验,别人欠他的,他再欠了工程款,没赚到钱,就解散了我们,回去干老本行了。”

  家住东胜区的董璇告诉记者,目前鄂尔多斯楼市主要是两种情况:一种是年初停工一直未复工;另外就是今年始终没有开工过。记者获悉,在鄂尔多斯有个别楼盘因为错综复杂的债务关系变成烂尾楼,还有一些项目正处于半死不活的状态。据董璇介绍,几个月前,铁西区一项目以3800元/平方米的优惠价推出了两栋楼,半天内就被抢购一空。

  统计显示,鄂尔多斯铁西区一带的楼盘价格区间在4000元/平方米至6400元/平方米,董璇所说的优惠房源比本地域均价便宜了近2000元。不过,从那一次至今,该项目再未推出优惠活动,“或许上次促销已经帮开发商度过了最困难的时刻。”董璇说。

  与楼市死扛不降价形成鲜明对比的,是鄂尔多斯的租房市场。前两年,鄂尔多斯东胜区核心区的普通两居室年租金能达到5万元左右,相当于北京西南三环两居室的租金水平。经济萧条后,鄂尔多斯的房租一泻千里,甚至出现“腰斩”。王阿姨出租的车库的价格已经从2万跌到1万元,也不太好租。

  要债得讲学问

  “不能逼得太紧,逼死了什么都没了!”

  “曾经,鄂尔多斯家家放贷;如今,鄂尔多斯户户讨债。”这样一句俗语正在当地流传。

  在讨债的队伍中,武玲属于讨债老手。“很多人是去了打非办报案,但还有很多人没走那个路径,因为是很好的朋友,未来还要相处。”在武玲看来,要债也有学问,不能把欠债人逼得太紧,“逼死了什么都没了!”还要常常聚会,在诉说自己艰难处境的同时,也要站在对方的立场上理解对方。就这样,虽然放出去的大头没有要到,但每个月2万元的回款,也能帮助武玲抵平银行的贷款。

  几年前,有稳定工作的武玲夫妻同样没能禁得住赚钱的诱惑,抵押了家里的两套房子,把从银行贷出来的钱,再借给朋友张强(化名),赚取中间的利差。“刚断利息的那几个月,差点倒腾不来钱,银行都要起诉了。张强现在每月一要回来点钱就先还给我们一些,当然也有个别月没要到的情况,我们也只能表示理解。总比完全没了强。”

  开始网购便宜货了

  “出行的人少了,机票最低能打1.5折”

  高利贷时代褪去,鄂尔多斯人没有了利息花,大手大脚的习惯也明显收敛。为此,喜欢疯狂购物的小娟摇身一变,转而成为网购代购员。

  “在单位,四五十岁的女同事很多都不会在网上买东西,但只要你买回来,她们就觉得既便宜还质量好,就很愿意让身边人代购。现在一次性最多能帮50位同事在网上买裤子,赚8元、10元的辛苦费,大家也认可,自己帮助人还有收益,挺不错的。”回忆当初,娟子告诉记者,她以前也是买不低于600元一条的裤子穿,现在穿100元一条也没什么不好。

  因为网购,出行的人少了,机票优惠的幅度也随之增大。记者注意到,在携程、去哪儿网等旅游网站订票,未来10天的往返机票最低能达到1.5折,而原来从北京到鄂尔多斯的往返航班很少有打折的,高峰期时甚至都抢不到飞机票。

  而随着鄂尔多斯网购人群的增多,快递业也迅速在鄂尔多斯发展起来。此前,因为进入鄂尔多斯的件多而鲜少有发出件,一批快递公司停掉了直达鄂尔多斯的业务。最近,包括顺丰在内的大型民营快递公司已于11月1日重启了往返鄂尔多斯快件的业务。

  市场发现

  有人到鄂尔多斯来打听煤价了

  “煤价比8月份上浮了10元到15元”

  “目前煤价算是稳中小升,比8月份时还上浮了10元到15元。”从事运煤行业的张斌告诉记者。

  在张斌看来,煤炭行业应该算度过了最难的时候。“从年初到7月,煤价一路下跌,最低价达到了420元/吨。当时很多煤炭中间商赔了钱。大企业也纷纷裁员,缩减甚至取消出差人员的差旅费报销,甚至把行政人员都拉到现场去卖煤,行业惨淡得可怕。”张斌回忆说,当时秦皇岛三大港口的存煤量最高达到了960万吨,而其最大容量也不过才980万吨。“那时,拉煤车进去没地卸煤,港口一艘来拉煤的船都没有。”

  到了8月份,煤炭行业有了转机。标志性事件是,有船到秦皇岛港口拉煤往南方运了,也有人直接到鄂尔多斯来打听煤价了。随着需求的恢复,本月以来,秦皇岛三大港口的存煤量又回到了600万吨上下的正常库存水平。

  不过,让张斌担心的是,今年进口煤质量高,南方则多利用雨水发电,也导致了鄂尔多斯煤炭需求下降,“我们期待着煤电价格并轨方案的出台,这对行业发展是个利好消息。”
 楼主| 发表于 2013-8-15 17:01:10 | 显示全部楼层
叶檀:地方政府豪赌城镇化要先看“赌本”
    近期有10多个城市的发改部门批复了当地建设城市交通项目的开工申请,地方政府正在豪赌中国城镇化的未来。

  地方债尚未查清,债务阴影浓重,基建项目大干快上充满了风险,最坏的结果是债务危机爆发,金融市场崩溃,形成恶性通胀。但地方政府显然不那么想,他们对于中国城市化的未来要乐观得多。

    每个官员都认为自己可能成为上海或者郑东新区这样的幸运儿,上海以高昂的土地收入解决了历史遗留问题,将以往不值钱的浦东开发成现代金融中心。而郑东新区一度是有名的鬼城,现在白天却人头攒动,甲级写字楼成为郑州价格高地。

  地方财政与债务形成自我循环的论证体系,轨道交通成为资金流动的大管道,通过高铁建设,高铁沿线的设站城市成为当地的核心城市;通过轻轨与地铁,将城市周边的人流、物流与资金流吸引到轨道交通辐射地区,地方政府负债建设基础设施,由轻轨与城铁连接老区与新区,为的就是空旷新区大量土地的增值。

  高铁地块溢价明显。2011年4月,无锡XDG-2011-21地块因高铁因素,经过13轮竞拍以82.35%的溢价率成交,楼面价每平方米1752元。今年3月,无锡出让的地块中,溢价率最高的是无锡高铁站商务区锡沪路南、润锡路东地块,该地块出让起始价为8470万元,最终由无锡天润发超市有限公司以13870万元的价格竞得,楼面价每平方米2469元,短短两年多地价上涨41%,而其他新区等地块大多以底价成交。

  不是所有轨道交通周边土地都有溢价,除了商业较为发达、已经成为当地工商业中心的节点城市外,其他的县城土地溢价并不明显。以高铁发达国家日本为例,日本高铁筑就的房地产铁底是在东京核心区域,轨道交通没有让日本的东北部等地区房价大涨,房地产泡沫崩溃后恢复也较慢。从国际经验看,高铁建成后,大城市周边的房地产价格会上升,但除了节点城市外,其他地方的房价没有因此上升。

  最可怕的是两种情况。

  第一种情况是,随着城镇化金融杠杆率的上升,地方政府负债经营,完成了房地产泡沫从形成到崩溃的完整周期。国内已有房地产泡沫崩溃的城市,去年10月份,温州住宅用地的成交楼面地价同比跌幅近40%。鄂尔多斯(行情,问诊)的土地乏人问津,也就无法形成正常的市场价格。第二种情况是,房地产泡沫尚未形成,债务泡沫已经崩溃。典型的就是上世纪90年代初的海南房地产泡沫,烂尾楼直到这一次房地产热潮来临才彻底消化。考虑到审计署对36个城市的债务审计结果,债务先于房地产崩盘的可能性不容小觑。

  官员们之所以敢大量负债经营,主要原因是官员之间的竞争,与对未来市场潜力的盲目自信。你负债经营城市提升GDP升了官,我也不能落后,新加坡国立大学和清华大学的研究团队,分析了283个城市的市委书记和市长的业绩与升迁资料,得出的结论是,如果一个市长、市委书记在任期内的GDP增长率比前任领导每增长一个标准差,市委书记升迁的可能性会提高4.76%,市长升迁的可能性提高10%。也就是说,建设越多,房价越高,地方官员升迁可能性越高。不考核GDP成本,不考核房地产上的单位GDP产出,不讲究质量而讲究快速发展,使各地方政府成为不顾负债拼命押注的赌徒。

  对未来城镇化的自信则是盲目的结果,不考虑当地城市的吸附能力,不考虑本地居民的消费实际,不考虑需要40年才能消化的商业库存,相信只要有轨道只要农民进城,财富就会滚滚而来。没有经历经济周期考验的地方政府,如同一个个乐观的CEO。从没有想过经济周期下行该怎么办,就算面对下行,也对刺激政策充满了信心。

  只有不顾赌本的赌徒,与利欲熏心的高利贷、金融衍生品创立者与购买者,才会相信永远的经济高水位。考核地方经济增长质量,考核GDP背后的成本,约束地方政府的赌徒冲动,至关重要。

  否则,不要几年,中国会有几十个鄂尔多斯出现。
 楼主| 发表于 2013-8-15 17:01:41 | 显示全部楼层
从货币的角度看:鄂尔多斯的空城比上海的赌城好

鄂尔多斯的空城,由于卖不出去,因此泡沫不会转化为无效供应的货币量。而在大都市狂赌泡沫,尽管投机需求巨大,但借助泡沫无效供应的货币量也巨大。因为货币是流动的,所以关键不在于在哪个空间上释放,而在于供应对产量收入的拉动效率和释放量。

有些人脑子比较怪,认为伴随交易按揭而兑现的泡沫(上海),比没有兑现的泡沫(鄂尔多斯)危害小,其实正相反,北上广深这些泡沫泛滥的地区无疑是中国通胀的高效推进器,庞氏骗局不看地点只看规模,因为在中国任何一个地方释放的一元面值泡沫货币,借助货币流动性,其危害相对宏观经济是等价的。

赌博的危害,不在于在哪里赌,而在于下了多大的赌注,所以赌场可以开在任何地方,哪怕是荒漠、原始丛林、或者是公海上的一条船。至于一个地区的赌本吗,其实房地产杠杆扰乱了对一个地区经济资质的判断,只有全国统一杜绝房地产按揭和杜绝房地产抵押,才能看出一个地区现在真正的未开发潜力,提示一下喔,泡沫越大经济崩溃就越强烈,说明赌本越是不够。鄂尔多斯绝对敢玩,上海绝对不敢玩,一个地板,一个天花板而已。

尽管我一如既往反对城镇化,但如果比较,当然是哪里地价房价低,哪里的货币投入效率高,而且还有一个至关重要的因素,或者说是城镇和大都市真正的对决:流动人口回流,如果必须开展城镇化,选取的试点,是那些接纳人口回流较多的地区。

我还写过另外一段本质相同的话,摘录如下:

由信贷作为杠杆来增加购买力的商品,最好不要谈供需市场的价格形成机制,价格本质是由银行风险意识来决定的,风险意识低点,按揭审核宽松点,需求就多点,价格就高点。

从货币的角度看,所谓一二线城市泡沫比三四线的低也是奇怪的观点,因为泡沫不是看由杠杆支撑的供求,而是从货币释放的效率来看的,一二线城市房价和成本(料工费这些能带来就业的支出)差距远比三四线城市大,拉动就业的能力就小,所以结论是反过来的,三四线城市泡沫比一二线低。卖不出的泡沫危害较小,卖出去的泡沫才能释放货币形成通胀危害。
 楼主| 发表于 2013-8-20 16:37:09 | 显示全部楼层
新城变鬼城 中国城市化之困
    当铁岭这个位于中国东北部的小城市计划在距离该市6英里(9.65公里)的地方兴建一座卫星城时,这个城市翻开了前景光明的一页。

    城市规划者耗资人民币数百上千万元来清理周边已经成为未处理污水排放地的沼泽区。他们希望一个崭新的环境能够吸引企业在这里安营扎寨,从而提高居民收入和增加这里的人口数量。

    然而四年后,铁岭新城实际上已经变成一个鬼城。

    清洁的水道蜿蜒于空旷的住宅和政府建筑之间。在曾经因提供质优价廉住房而获得联合国(United Nations)认可的住宅区,几乎无人居住。引进企业创造就业的计划也未能落实。没有工作机会,人们就没有迁居至此的动力。

    铁岭的情况彰显出中国总理李克强面临的巨大挑战。他认为城市化是确保未来中国经济持续增长的推动力。分析师们预计,未来20年,在城市化进程中将有2.5亿人口从农村地区迁移至城市。

    李克强3月份在当选中国总理后的首个新闻发布会上说,城市化不仅会推动巨大的消费和投资需求并增加就业机会,还会直接影响到人民的生活质量。

    李克强尚未公布一份有关如何实现他经济目标的详细计划。

    理论上说,城市化之所以能刺激经济增长,是因为城市居民的收入通常高于农村居民,他们在消费品和服务方面的支出也就更多。

    但政府要想实现这样的结果,则必须能够创造出就业机会,将人们吸引到城市。铁岭的情况凸显了这种难度。

    薄玉全是铁岭新城一个开发区吸引到的为数不多的几个企业主之一。这位中年企业主经营着一家地板材料商店。

    薄玉全说,人都在哪儿?这里根本没有人。他说,他不久就会关闭店铺,他和员工正在商量去北京找工作。

    铁岭新城景观设计者胡洁说,未来10到20年,铁岭可能会有不错的发展,但前提是你能设法把企业吸引来。

    中国出口行业推动了此前的城市化浪潮,但考虑到发达经济体需求依旧疲软,并且成本上升令中国制造的产品在全球失去竞争力,出口行业已被认为不大可能再度发挥这样的作用。包括钢铁、太阳能和造船在内的许多工业领域产能严重过剩,这会进一步抑制就业增长。

    近年来,很多城市利用全国投资热潮创造的建筑就业填补了这个缺口。此举维持中国经济呈现出欣欣向荣的景象,但同时也在全国各地造就了没有人烟的郊区和铁岭新城这样的鬼城。

    这股投资热潮可能会令通胀加剧,并带来坏账,使金融业陷入困境,特别是如果人们不乔迁新城、无法带来承诺中的经济红利的话。

    中国有先盖楼后创造需求的做法,最明显的就是在上海。10年前,高楼林立的浦东新商业区最初无法吸引到租户,但后来却成为了中国成功的象征。

    很多小城市缺乏上海那样的拉动力。

    瑞信(Credit Suisse)房地产分析师杜劲松不久前在一份报告中写道:由于一、二线城市有更多更好的就业机会,很多三、四线城市的人口实际上一直在净流出,同时那些地方出售给开发商的土地快速增加,令房屋供过于求的情况雪上加霜。

    据杜劲松收集的有关中国287个城市的人口数据显示,大约三分之二的城市(多半是规模较小的中心城市)常住人口少于户籍人口,这表明人们一直在离开家乡城市。

    铁岭是个有约34万人口的城市,2005年启动了修建新城的计划。这也是辽宁省领导层振兴当地老工业经济战略的一部分。

    该计划原是要通过修建高速公路和铁路将铁岭和附近其它六个城市与辽宁省会沈阳相连,从而刺激周边经济增长。沈阳位于铁岭以南,驱车大约90分钟。

    当时的想法是,企业会因地价便宜和劳动成本低廉而被吸引到那些卫星城,同时还能毗邻东北最大城市沈阳。原先曾预计铁岭新城到2010年有常住人口6万人,之后再增加两倍。

    2009年,湿地恢复工程竣工,同时新城的基建、水渠、政府大楼和一些公寓楼也相继建成。铁岭新城因为提供了成熟完善的现代化生活空间还得到了联合国人居署(U.N. Human Settlements Program)的特别表扬。

    但每到傍晚,一排排的公寓楼都没有灯光亮起。销售人员、保安和极少数住在这里的居民说,几乎所有房屋都没有人住。

    某开发区网站显示,该开发区到今年底本应雇用1.5万至2万人。其建立初衷是想吸引为金融企业提供后台服务的公司,如数据存储等。

    这个坐落于铁岭新城郊区的开发区很不起眼。保安说,现在只有两个公司在这里落户,其中一个是银行办事处,雇用了不到20人。

    另一个位于铁岭新城以外、到处建有仓库的开发区也好不到哪去。该开发区曾以东北贸易枢纽的口号被推向市场,原以为可利用铁岭的地理优势培育出一个物流产业。铁岭靠近两大主要高速公路和一个港口,且与沈阳和东北其它地方有铁路相连。

    虽然大多数店面都已售出,但园区基本上还是空荡荡的,只有少数几家批发商。与此同时,有关方面还有将园区规模扩大一倍的计划,包括兴建更多的公寓楼。

    政府支持的综合运输研究所研究人员刘伟,这个园区相对于沈阳的批发市场没有任何优势。刘伟参与了铁岭的物流中心规划。

    迄今为止,这座新城最为成功的是一个专门用于生产扫雪机等特殊用途车辆的区域。

    据铁岭市政府网站2012年4月的一份声明,该园区为农民工创造了5,000个工作岗位。但声明还说,工人们在园区马路对面的一个居民区买了房,远离铁岭老城和新城的市中心。

    居住在新城的极少数农民工曾经在园区所在的土地上耕作。一些人如今在新城从事铲雪和街道清扫的工作。

    地方当局试图增加这里的人口,促使人们从老城搬到新城。该举措包括将政府办公室迁至新城。但到目前为止,大多数政府职员仍然从原先的家通勤上下班。

    增加人口的举措还包括关闭老城和范围更大的铁岭县的学校,将学生们集中到新城的新建学校里。

    据铁岭教育局办公室主任孙宝财说,新城的学校有5万名学生入学,包括从小学到职业教育课程在内的各类班级。

    有关方面寄希望于家长会搬到离学校更近的地方。但许多老城居民说,虽然新城环境不错,但服务匮乏,也没有社区,因此他们不想搬过去。

    尽管有以上种种情况,铁岭仍然选择继续建设。市政府推出了今年在新城项目上继续开支13亿美元的计划,建设项目包括美术馆、体育馆和室内游泳池。

    而这是在该市财政面临持续压力的情况下作出的决定。

    铁岭市政府在2013年预算预测中说,融资成本不断上升,筹集资金愈加困难。市财政管理过程中积累了一些长期问题和不平衡现象。市政府没有说计划如何为新建项目融资。

    催信子在新城唯一的购物中心经营着一个销售皮夹克的摊位。虽然她三年前在那里买了一套公寓,但仍然住在老城,每天往返。

    催信子喜欢退休后去新城的想法,但对于新城人口将会增长并不乐观。她叹息说,还需要更多时间,但真的很难说。他们在修建一个新的购物中心,因此我希望如此。
 楼主| 发表于 2013-8-21 11:27:51 | 显示全部楼层
张卫斌:千城一面不能归咎于建筑师
    改革开放以来,中国的建筑业经历了前所未有的高速发展。特别是近10年来,大体量、超高层的新特建筑在各个城市拔地而起。许多城市都在追求“国际化大都市”形象,在此过程中,“呆板的、毫无生气的、火柴盒般的水泥森林”涌现出来,成为受人推崇的“地标”,“千城一面”现象日趋严重。有人形容,200个城市如同一母同胞。

    200座城市如同一母所生,有人马上就想到到了中国的建筑师们。的确,作为城市形象与城市名片的塑造者,中国建筑师该有自己的担当。但是,将“千城一面”的罪过完全归咎于建筑师,显然是有失公允的。

    众所周知,随着城市化进程的加快,不少地方纷纷建设新城新区,并且有愈演愈烈之势。据国家发改委城市和小城镇改革发展中心对12个省区的最新调查显示,12个省会城市全部提出要推进新城新区建设,共规划建设了55个新城新区,其中沈阳要建设13个新城新区,武汉也规划了11个新城新区。在144个地级城市中,有133个提出要建设新城新区,占92.4%,平均每个地级市提出建设1.5个新城新区。161个县级城市中,提出新城新区建设的有67个,占41.6%。

    为什么大家热衷于建设新城区?中西部某个城市的市长在接受《第一财经(微博)日报》记者采访时说了这样一番话:“就拿我们重点建设的某个城市新区来说,现在那里的地卖50万一亩,但是整个基础设施上去了,价格就是1000万一亩。我投几百亿下去,1000个亿回来了。”可见,各地热衷于新城区建设,其实是地方土地财政利益驱动。

    伴随着城市的大拆大建,必然要毁灭一批古建筑和城市特色景观,进而抹杀城市的个性。这样的新闻,媒体披露得实在太多了。最滑稽的是,21年前被拆的济南老火车站站房和行包房,近日传出要复建。济南市规划局表示,复建是为了了却济南市民的一个情结。早知今日,何必当初?

    中国不缺有眼界的建筑大师,早期的比如贝聿铭,比如梁思成。当代的,比如2012年获得有“建筑界的诺贝尔奖”普里兹克建筑奖的王澍。令人深思的是,普利兹克评委会的颁奖词,似乎也在提醒我们的建筑师:“中国建筑师获奖的重要之处在于,它代表着评委会成员们认可中国建筑师将推动世界建筑思潮的发展。同时,未来中国城市化的成功,对中国及世界而言都将是意义重大,在面临前所未有的机遇同时,中国既要保持悠久独特的文化传统,又应关注世界未来发展的可持续性发展。”

    然而,在很多时候,中国的建筑,并非建筑师说了算。比如,当初决定拆除济南火车站的,如今提出复建济南火车站的,其实都不是中国的建筑师们。再比如,饱受诟病的一些建筑,其实差不多都是由有关政府官员拍板的。试想,有哪座城市能够真正将普通市民作为决定城市建筑风格的主人?一座城市的风格,市民说了不算,建筑师说了也不算!

    如此看来,要改变城市如“一母所生”的窘境,各级政府不仅要尊重建筑设计师,还要尊重生活在城市的市民们。须知,高大、现代的城市,或许不是市民想要的,也不是建筑设计师们的真实构想。
 楼主| 发表于 2013-8-26 11:02:40 | 显示全部楼层
银行研究报告称 “鬼城”或许只是例外2013年08月26日05:10  

中国青年报   本报记者 董伟

  尽管神木、温州和鄂尔多斯房地产市场状况令人担忧,但是渣打银行的一项研究表明,中国中小城市房地产市场的状况并没有人们想象的那么糟糕,“鬼城”或许只是例外。“四、五线城市房屋库存存在较大问题的证据有限。”研究人员称,“土地销售强劲上扬表明小城市的房地产市场正温和复苏”。

  从去年年中以来,中国楼市呈现新一轮强劲的增长。这让所有唱空者颜面丢尽。现在,唱衰者开始从北上广一线城市“撤退”,转而对中小城市发起“攻击”,认为那些地方存在严重的泡沫,且将率先破灭。他们的证据包括鄂尔多斯新城康巴什、温州以及神木。

  康巴什是鄂尔多斯为了缓解老城区住房和交通压力而建的一个开发新区,却以其耗资巨大、人烟稀少而为国人所知。“鬼城”一词最早也是描述它所造。据说,那里的房价从两万跌至3千。温州房价连跌23个月,近日更传出“房主弃屋而去,银行不得不接手”的消息。神木则因煤炭景气不再,楼市炒作成无源之水,遂成崩塌之势。

  据此,唱空者们称,中小城市经济落后,居民收入不高,人口总体上甚至在流出,刚需有限,从而导致那里的房地产市场严重供过于求,“基本到了无可挽回的地步”。

  这是一个更加大胆的预言。事实上,逾200个中小城市的房地产市场活动状况,是决定房地产行业对今年经济增长影响的关键。如果那里发生的和将要发生的事实确如唱衰者所说,那么灾难无疑已经临近。何况,受限于相关数据的短缺,使得任何了解真相的努力都倍显困难,这更增添了“鬼城预言”影响人们思维的力量。

  然而,渣打银行的研究团队通过对三项公开数据  通过土地成交量减去房屋销售量计算出的房屋库存水平、可售住宅面积、土地交易量  的分析发现,尽管很多中小城市房屋销售复苏程度弱于大城市,房屋库存水平似乎也没有下降,但很多中小城市的房地产开发商正在购入土地,这表明他们仍相对看好房地产行业的前景。

  近几年,渣打银行的研究团队通过使用购地数量和房屋销售量构建了一个简单模型,用以评估中国一线到三线城市当前或短期内的房屋库存状况。一个成功的先例是,2012年鉴于预期房屋供应十分有限,该模型确显示一线城市的房价可能上涨,事实果然如此。对于中小城市,这个模型给出的提示是,“城市越小,库存越糟糕”的说法并不成立。

  渣打银行使用的第二组数据是40个城市的可售住宅面积。该数据由搜房网提供,相关数据从2006年开始。40个城市中包含4个一线城市、6个二线城市、5个三线城市和25个中小城市。可售住宅面积包含已获得销售或预售许可的住宅面积,包括在建房和竣工住房。

  该组数据表明,今年三线城市月均可售住宅面积一直在下降,从2012年的353万平方米下降至2013年6月的339万平方米。三线以下城市月均可售住宅面积在此期间基本持平,过去18个月保持为260万平方米。换句话说,中小城市似乎正被库存所困扰,尽管并未看到小城市库存增加的迹象。

  “不过,我们不能排除一些房屋没有进入市场,以避免出现令人紧张的高库存的可能性。也就是说,如果开发商感觉市场不能够消化他们的现有库存,他们可能会推迟申请销售许可。”研究人员称。
  最后一组是土地成交量数据,也是现有的唯一涵盖超过300个城市的数据。这组数据给出的是二线城市和数百个较小规模城市(包括三线城市)的土地销售增长状况。该数据显示,中小城市的土地市场似乎恢复良好,小城市土地成交量自2012年初触底之后,2013年5~7月间同比增长50%。土地市场的状况表明,开发商正试图增加在中小城市的土地储备,这暗示在中小城市供应过量并不是普遍存在的问题。

  “在中国650多个设市城市中,其中约有300个城市推动着全国住宅房地产市场。如此庞大的基数,各种情况都有可能发生,包括像鄂尔多斯那样的情况。然而,除个别的“鬼城”以外,中小城市整体情况仍然较有弹性。部分城市的库存仍然居高不下  这将使那里的开发商担忧。然而,土地市场活动表明开发商们拥有足够的现金和信心购进更多土地,可售住宅面积表明,中小城市的房地产市场动态整体上保持着稳定。”研究人员称。
 楼主| 发表于 2013-8-26 11:05:17 | 显示全部楼层
延安千亿造城被指政绩工程 市长保证不变鬼城

2013年08月26日 07:45  北京青年报    

最近,陕西延安启动的总规模达78.5平方公里的新区建设格外引人关注。延安“千亿造城”被指政绩工程,而官方称现有城区饱和,造新城有助保护革命旧址;延安市市长也表示,延安新城保证不变“鬼城”。

  “建成区面积仅为36平方公里,人口密度每平方公里近1.39万人”。“革命旧址被居民建筑包围,保护现状堪忧”。延安方面摆出的“造城”理由似乎很充分。应该说,城区几近饱和的延安确实需要发展空间,革命旧址确实需要保护,但是腾挪发展空间是否需要“愚公移山”值得商榷,城市大规模“造城”的负面效应更不容忽视。

  从理论上讲,“上山建城”可以突破城市土地瓶颈,绕开土地红线限制,但是,延安地处黄土高原,地质条件比较复杂。在湿陷性黄土地区进行大规模岩土工程项目,特别是建造高楼大厦,其施工合理性和安全性存疑。就连延安新区管委会副主任李锦刚也承认,新区建设有三大技术风险:黄土的湿陷性问题;岩土工程填方区对建筑物的承载问题;填方区的长期稳定性问题。

  如果处理稍有不慎,地基不够夯实,将会造成地基沉降的恶果。在地基不稳定的地方盖厂房、建高楼,能让人放心吗?如果新整理的大片土地地基沉降,一旦出现极端天气、地质灾害,后果不堪设想。从今年7月初开始,延安市遭遇了持续强降雨袭击,部分地区出现了滑坡、泥石流等灾害,造成大量人员伤亡和房屋、窑洞垮塌。山上没盖多少房都扛不住恶劣天气,山上大规模造城,如果碰到极端天气怎么办?

  除了技术风险以外,大规模“上山建城”也有生态风险。山地沟谷原本是储存水资源的地方,人为“削山填谷”阻断了原先的水路,上游来水如何疏导、如何保持,会不会造成城市干旱、滞水,都是现实问题。
  除了技术、生态方面的担忧以外,上千亿的“上山建城”成本也是绕不过去的话题。如何保证千亿投资不影响民生利益?市长保证延安新城不成“鬼城”是拍胸脯还是拍脑袋?市民拿什么约束市长兑现承诺?如果财政收入都用来上山建城了,民生利益如何保质增量?

  虽说政府可以出让土地,把成本转嫁出去,但是“削山”整理出来的土地成本那么高,企业如何承受得起?如果企业用高价地盖厂房,势必会增加企业运营成本,影响企业竞争力;如果企业用高价地搞房地产开发,只会给居高不下的房价火上浇油。

  一言以蔽之,政府斥资千亿“上山建城”听起来很美,市长保证新城不变“鬼城”也很有气魄,但是无论是算生态账,还是经济账、民生账,都不轻松。政府破坏生态环境,透支民生未来,轰轰烈烈地“上山建城”,即便能扩大城市规模,拉升GDP数据,给官员积累政绩资本,也未必不是一笔赔本买卖。叶祝颐(湖北 教师)
 楼主| 发表于 2013-8-29 10:21:41 | 显示全部楼层
人民日报:治理造城之风到了必须下猛药时候了
    “造城”之风,根源还是用“GDP至上”的旧思维想问题,靠行政推动的老办法谋发展,也闪现着“四风”的影子

    最近,国家发改委的一个课题组对12个省区的调查显示,平均每个地级市要建约1.5个新城新区,144个地级城市竟然要建200余个新城新区。这些数字,加上各地频现的“国际化大都市”规划,不时曝光的“空城”“鬼城”问题,让人们忧虑,“造城”运动会带给城市怎样的未来?

    不可否认,随着城镇化进程的推进,旧城改造、建设新区是各地普遍面临的重要发展课题。中国城市新区曾是改革开放的重要亮点之一,前有深圳、浦东新区、滨海新区,中有郑东新区,近有西咸新区,都为打造中国经济新增长点、提高城市综合承载力贡献了巨大力量。但后来者一定要重视的是,城市的建设与发展必须尊重经济规律,必须因地制宜、注重质量,必须量力而行。俗话说,端多大碗、吃多少饭。新区建不建、建多少、建多大、标准多高、速度多快,这些问题应该到实践和群众中找违法广告,在充分细致的调研论证中明确路径和目标。

    然而,遍地开花的新区、新城,摊大饼式的城市扩容,往往与之背道而驰。“20年站前列,50年不落后,100年不遗憾”,在这样的口号下,一些地方总想一口吃成胖子,城市建设的虚火太旺。或不顾自身条件贪大求快,或人为提高建设标准不计成本,或无视群众利益蛮干硬干,吹大了一个又一个“城市泡沫”。比如,在西南一个县级市开足马力上房地产项目,仅消化现有住房就需至少15年;而江苏某镇明知政府财力不足,征地速度却不降,直接给农民打白条,说征地补偿“过两年再给”。类似这样的现象,各地并不少见。

    这种与实际脱节、与规律相悖、与民意相违的“造城”之风,表面上红红火火、风风光光,实际上却是精血亏耗的虚火症。一些城市盘子做大了,骨架撑开了,高楼起来了,却缺乏完善的公共设施,没有可靠的产业支撑,公共服务也远远落在后面。

    “农民工待不下,老百姓走不进,谈什么走向国际?”“大都市的面子,小县城的里子”,“马路越来越宽,楼越修越高,我们却没有得到多少实惠”……倾听群众的反映和呼声,更可以体会到,一些地方大造新城、滥建新区,就是在搞不得人心的形象工程、政绩工程,这种发展中的形式主义,更值得我们警惕和反思。

    一位领导同志曾痛心地指出,决策失误、规划错误,所造成的浪费往往是最大的。不少地方一哄而上,新城四起,大片良田被圈占,大笔财政资金注入,大量人力物力投入,一些地方更是寅吃卯粮、透支未来,借新债还旧债,“地都卖到20年后了”。然而,事实一再证明,那些“拍脑袋”拍出来、“一支笔”批出来的新城新区,那些荒草萋萋的烂尾工程、“空城”“鬼城”,其实是缺乏经济社会效益的重复建设、无效投资,造成了巨大的资源浪费,让地方政府背上沉重的债务包袱,更让单纯依靠投资拉动的粗放型“发展病”越来越加重。

    中央多次强调,新型城镇化的核心是人的城镇化,要放在与工业化、信息化、农业现代化同步推进的发展视野中来谋划。这是一项内涵丰富的现代化系统工程,也是促进发展方式转变的改革过程。剖析“造城”之风,错就错在将城镇化简单地理解成圈地、盖楼、造城,还是用“GDP至上”的旧思维想问题,靠行政推动的老办法谋发展,也闪现着“四风”的影子。

    这种群众反映强烈、隐患严重的发展顽疾,已经到了必须下猛药、出硬招进行治理的时候。由此进一步反思,像“造城”运动这样的发展中的“四风”问题还有哪些?对症的药方又在哪里?这不仅是教育实践活动深入开展的现实需要,更是推动改革发展的必然要求。
 楼主| 发表于 2013-9-3 17:13:40 | 显示全部楼层
铁岭新城成新“鬼城” 入住率不足两成

    2013-08-31 08:30:14 来源: 中国经营报(北京)

    建设时长已达7年、累计完成投资260亿元的辽宁铁岭新城正在成为新“鬼城”。

    《中国经营报》记者近日在铁岭新城实地调查发现,从亮灯率和供暖开栓率两项指标来衡量, 铁岭新城商品房入住率最多只有两成。铁岭新城供热有限公司提供的冬季供暖开栓情况显示,“2012~2013供暖季开栓最多的是浅水湾1号,8个组团中有几个达到了20%,铁岭新城其他楼盘,没有超过20%的。”

    在没有其他产业支撑的情况下,房地产几乎成为铁岭新城唯一的支柱产业。铁岭新城重点打造的号称东北亚最大的物流中心  “东北物流城”,九成以上的物业空置,已成一座无人流、无物流的空城。

    更令人担忧的是,就在2013年,当地政府在铁岭新城安排的36个重点项目中,房地产开发项目就占了13个。

    入住率不足两成

    “2012~2013供暖季开栓最多的是浅水湾1号,8个组团中有几个达到了20%,铁岭新城其他楼盘,没有超过20%的。”

    铁岭新城,位于铁岭市中心区西南方向,距铁岭老城区8公里,南临沈北新区,距沈阳市区30公里。

    来自铁岭官方的信息显示,铁岭新城始建于2006年,总面积22平方公里。已累计完成投资260亿元,建筑面积700万平方米,一级开发面积完成20平方公里,建成区面积10平方公里,入住人口近10万人。然而,在记者的观察中,并未感觉到这是一个已入住10万人的新城。

    8月20日下午5点左右,在铁岭新城的几条主要街道经过,记者仅见到5辆出租车,往来的公交车也不多,有的车上空无一人,有的零星几个,所见最多的一辆车大约有十几个人。

    记者发现道路两侧多层、小高层、高层,楼群鳞次栉比,一个名为“浅水湾1号”的项目,即有200栋左右的商品房。但就是这成片成片的高楼,入住率也不乐观。

    “浅水湾1号是铁岭新城最大也是最早的盘。”浅水湾1号小区门前的女保安告诉记者,该项目入住率并不是很高,到今年大概有两成,在去年还达不到这个数字。

    “我们这个小区算铁岭新城的高档社区,目前住进来300户左右,入住率应该是最高的了。”金月蓝湾的一位业主表示该项目总共1200户。

    有房地产专家表示,看一个项目或一个地区商品房入住率,如果无法得到确凿数据,有两个指标可参考,一是亮灯率,晚上7点~8点的亮灯比例;如果是北方,特别是东北,供暖开栓率是相对更为准确的指标。

    8月20日傍晚7点24分,记者从浅水湾1号的第二组团龙腾居开始,对部分所经楼盘查点亮灯率。

    龙腾居临街的4栋十二层小高层,分别有5家、5家、6家、4家亮灯;第三组团龙泉每栋楼平均5家亮灯。沿铁岭新城的主路泰山路,皇家荣域临街一栋十五六层高的楼房仅有6家亮灯;天水嘉苑20多层的高层3户亮灯;金鼎观澜十余栋6层的多层,总共亮灯26户,其中有一户为英语补课班。在天水会所对面路上的浅水1号第四组团凤翔居,其底商一片漆黑,无一商户入驻,无一户亮灯。

    到8点钟,记者驱车走完了嘉陵江路、金沙江路等几条主要街道,发现情况大同小异,甚至有的楼盘一盏灯也没有亮,漆黑一片。如果不是铁岭新城主要街道的亮化工程做得好,这星星点点的灯光似乎真让人有置身“鬼城”的感觉。

    本该万家灯火的时间,亮灯率甚至达不到一成,会不会是人们都出门纳凉了?记者赶往铁岭新城中心区最好的几个景点  钻石广场、莲花湖、如意湖,发现每个景点都只有零星几个、十几个人,均未见到数十人以上的人流聚集。

    而铁岭新城供热有限公司有关负责人提供给记者的冬季供暖开栓情况,则进一步证明铁岭新城商品房入住率确实不到两成。“2012~2013供暖季开栓最多的是浅水湾1号,8个组团中有几个达到了20%,铁岭新城其他楼盘,没有超过20%的。”该负责人表示。

    配套不全无产业支撑

    “房地产业一枝独秀,建了没人买,买了没人住,如此传导下去,铁岭新城的未来令人担忧。”

    “2008年初买房的时候2800元,现在过去4年半了,浅水湾1号的房价也就3000元左右,等于没涨。”浅水湾1号一位业主告诉记者。

    铁岭新城目前商品房价格区间为2700~4000元/平方米。

    2012年6月的一份研究报告显示,该新城住宅销售均价在2700元/平方米到3000元/平方米之间。目前,金月蓝湾3800~4000元/平方米已属价格顶端,作为铁岭新城规划开发的清河区,楼盘价格大多低于3000元/平方米。

    房价未见大涨,普遍的说法是“没人来”,究其原因是配套没有到位无法拉动人气。

    为了吸引人口到新城居住,铁岭市也想了很多办法,如市县两级政府率先搬至铁岭新城行政中心;公务员买房享受优惠,甚至有“强制公务员必须在新城买房”的说法;将多所学校迁入新区;租商铺开饭店政府报销两年房租……但效果依然有限。

    在距离铁岭市高级中学200米的状元府小区,从2010年开盘到现在,90%的房子已售出,但整个小区依旧空空荡荡,不少房屋在玻璃上贴着出租或出售的小广告。

    在22平方公里范围内,除了铁岭新城新都综合市场,记者并没有见到其他大型商业综合体。想吃饭找不到饭馆,九成以上底商都呈空置状态。配套不完善反过来进一步降低了市民的居住意愿,恶性循环在这里上演。

    区域研究专家表示,一个城市城区对人口的拉动,配套完善是一方面,关键要有产业支撑。但除房地产外,铁岭新城至今没有支柱产业形成,对人流、物流、信息流的拉动基本落空。

    规划在新城外围的辽宁专用车生产基地,占地38平方公里,目标是“一年打基础,两年出形象,三年建成,五年产值达到1000亿元”,成为“辽宁唯一、中国最大、世界知名”的专用车生产基地。但记者实地调查发现,该基地招商入驻企业仅20余个,且开工生产的并不多。一位不愿具名的政府官员描述基地当前状态时表示“不太好”。

    铁岭新城的另一个产业大手笔是东北物流城。该物流城建设总面积达750万平方米,相当于23个沈阳五爱市场的规模。但目前已成一座“空城”,商铺、交易市场九成以上空置。

    对成本和劳动力要求很高的北方金融后台服务基地,至今也没成型。

    投资数十亿元打造“北方水城”和生态旅游业,令铁岭新城的景观建设、城市建设日新月异,但即便是在8月份旅游旺季,外地游客也不多。“吃饭找不到饭店,住宿找不到旅店,娱乐也没地方去,没几个人来,即便来了也就是转一圈儿就走,站不下。”一位每天到如意湖边遛弯儿的当地人表示,铁岭新城唯一红火的就是房地产。

    “房地产业一枝独秀,建了没人买,买了没人住,如此传导下去,铁岭新城的未来令人担忧。”前述区域专家表示。

    东北最大物流城成“空城”

    2008年8月首批商户入驻,短暂的红火过后,而今这座物流城已成一座无人流、无物流的空城。九成以上的物业空置,业主或中途停业或根本不曾营业过。

    “东北物流城”,号称东北亚最大的物流中心,是铁岭市政府重大招商项目,香港华南城集团投资50亿元建设,其面积达5平方公里,相当于23个五爱市场、7个义乌小商品批发市场,被当地简称作“东北城”。

    东北城规划总建筑面积约750万平方米。一期开发1.8平方公里,建筑面积230万平方米,2007年9月开始建设。一期为综合商业物流,二期为农业物流。一期工程建设项目为五金交电、建筑材料、服装皮革、机动车交易、农机农具、中心商城六大专业市场以及商务配套、住宅等。按照当时的规划,5到10年之后,东北城将成为一个集信息、展示、交易、仓储、配送、商务、休闲等功能于一身的现代化综合性物流产业服务的核心功能性园区。

    东北城开盘之初,物业一度遭“疯抢”,短时间内一期开发商铺即已售罄。2008年8月首批商户入驻,短暂的红火过后,而今这座物流城已成一座无人流、无物流的空城。九成以上的物业空置,业主或中途停业或根本不曾营业过。在这里,500元租金甚至可租三层楼用一年。

    8月20日,记者来到东北城发现,临街的东北城酒店和商务楼两幢大厦气势雄伟。据一位工作人员介绍,商务楼是出租或出售的写字间,但至今无人入驻;东北城酒店偶尔来几个客人也相当有限。

    东北城建成的项目一期是一个超大规模的市场。但这个超大的市场见不到购物者,也罕见经营者,没有人流也没有物流,40多栋商铺全部关门。

    建材市场当中,一期一批、一期二批的极少数商户和部分五金交化的商户在惨淡经营。“在铁岭新城买房的人,到这买装修材料。”一位卖洁具的业主说,绝大部分人在铁岭新城买了房也不去住,装修的也没几个,每天守着也就是个营生,赚不了钱。

    “我这房买的时候20万元,手续全办下来将近25万元,15万元就卖,考虑考虑?”一位经营板材的女老板已无力再用成本的概念来核算这种交易了,“赔本赚了5年吆喝不说,当时的25万元在铁岭市内买铺子都能增值一倍了,这账儿就不能算了。”她表示。

    “现在东北城的商铺给钱就卖,有意思的话我帮你牵牵线?”一位保安介绍说,如果用仓库可以白用,如果用门市就租,租金也没几个钱。

    “由于一期发展不顺畅,二期也没有开工。”东北城招商中心工作人员介绍,已经开发的仅占东北城规划面积的三分之一还弱,没开发的还是大部分。但所有的土地都归属华南城。

    对于东北城发展不起来的原因,王志纲北京战略研究院执行院长任国刚分析认为,“东北的产业主要是大工业产业,工业交易是企业和企业之间完成的,不需要交易平台。而如果东北城要做消费品交易,则难以和沈阳五爱市场竞争。而中国最大的市场是建材市场,但在各个城市的布局都已经完成,东北城在建材领域内也很难有空间。”

    2013年仍在力推房地产项目

    令人担忧的是,在产业发展困难、商品房入住率仅有两成的情况下,铁岭新城还在大力推进房地产项目。

    令人担忧的是,在产业发展困难、商品房入住率仅有两成的情况下,铁岭新城还在大力推进房地产项目。

    在铁岭新城,房地产开发项目随处可见,路边灯杆、公交车车体、电视、楼体,到处都是房地产广告。 基础建设以及房地产,仍然是政府要求强力推进的重点。

    《铁岭市政府工作报告》显示,2013年铁岭市政府将强力推进铁岭新城建设,突出新城生态旅游业,大力发展现代服务业,持续推进房地产业,不断完善城市公共设施、基础设施建设。铁岭新城将安排重点项目36个,新增开发面积200万平方米以上,必保完成投资50亿元,力争达到80亿元。

    其中房地产项目13个,铁岭新城将大力抓好新区内星悦南岸国际社区一期、恒基兆业商业步行街一期、皇家荣域、咖啡小镇等9个项目的新建工作,继续督导金鼎观澜二期、新弘国际城二期等4个续建项目。

    记者看到,恒基兆业项目一大片围挡划出了开发范围;新弘国际城二期百万大盘国基城邦也已圈出轮廓;道路两旁正在施工的项目也都是紧锣密鼓。

    在这种情况下,业界对铁岭新城成为新“鬼城”的担忧与日俱增。

    对于上述担忧及铁岭新城官方掌握的商品房入住率、产业发展、未来政府如何吸引人口入住等情况,本报记者多次与铁岭新城管委会联系,但截至本报发稿时,仍未收到回复。
 楼主| 发表于 2013-9-3 17:16:01 | 显示全部楼层
“造城”吹出多少泡沫(热点解读·调查)

    本报记者 丁志军 杨 彦 魏 贺 智春丽 方 敏 杨远帆

    核心阅读

    近日,记者在采访中发现,一些城市在新型城镇化建设中热衷于造“新城”,动辄规划数十平方公里的新区、新城。不可否认,城镇化进程使更多人享受到城市生活的便利。然而,由于缺乏合理规划,不少“新城”成为“空城”。房地产泡沫蔓延的风险、土地资源浪费的阴影、过分依赖土地财政的隐忧,也渐渐浮现。

    “一线海景”、“拎包入住”……8月28日,记者在某海滨小镇看到,东西长达21.3公里的滨海大道靠山一侧,已经开发建设了200多个楼盘。虽然天气闷热,却没有海滨度假区的人流和喧哗。

    记者走进某小区,发现小区内的棋牌室、蛋糕店、理发店全部大门紧闭,唯一营业的商铺是一家房屋中介公司。一位工作人员说,这个拥有5000余套住宅的小区现在入住率不足20%。邻近小区的一位居民也反映,即便在旺季,他居住的小区入住率也不过三成,“住了几年一直没有集中供暖,因为秋冬季节连20%的入住率都无法达到。”

    空置率高,配套设施不齐全,业主纷纷抛弃新城

    在东部一省份的某县,记者了解到,新城5平方公里的建成区内,居住人口仅三四万;建成5年的住宅区,入住率不到三成;建成8年的商业街上,店铺大门紧闭。一位干部告诉记者,去年该县成立了新城繁荣办公室,“就为了解决人气问题”。

    空置率高的同时,还有很多业主准备抛弃新城。

    在某海滨小镇,地产中介小徐告诉记者,小镇海景地产过度开发,房价上涨十分缓慢。这两年,不少炒房客大量甩房;而一些购置住宅用于养老、度假的业主,也因配套设施不齐全选择抛房。

    类似情况,也发生在北方一个号称“中国第一生态城”的新区。“我多少钱买的多少钱卖给你,只要不赔钱就行。”几年前在生态城买了房子的曹女士说:“买这房子后悔死了,附近什么配套设施也没有,想卖也卖不掉。”

    这座生态城总体规划80平方公里,拟打造成世界一流的生态宜居城市。然而,8月28日,记者在这里看到,一片尚未建成的别墅区早已停工,铁栅栏锈迹斑斑,建材凌乱地堆放在地,规划中2010年建成学校、医院的目标毫无眉目。

    一位和生态城有业务往来的银行工作人员说:“地方政府的如意算盘打错了,生态城周边是填海吹沙造的地,地方政府以为把地造出来,就可以卖大价钱了。但没想到根本没有人来生活,结果花巨资造了个无人岛。”

    新城建设严重依赖土地财政,GDP导向催生“造城”热情

    新城建设往往耗资巨大,那么,巨额资金从哪里来呢?

    记者了解到,新城建设中,卖地建城成为一种常见的开发模式。卖地获得土地出让金;银行贷款,抵押靠土地;融资、还债也靠土地  一切都来自土地。

    以某县为例,新城于2005年启动建设,规划面积14平方公里,除此之外,还有一个2.97平方公里的片区是通过围填海建造的,计划投入16亿元。该项目2011年报批,2012年开工建设,至今都是政府在投资。

    该县一位干部告诉记者,当地为新城筹措建设资金,主要通过由一家国资公司融资,建设基础设施,然后出售土地递次开发的方式。

    “比如说,我们老城区政府大楼的土地值100万一亩,而新城只有40万每亩,那么通过置换就可以解决盖楼资金不足的问题。”那块围填海的片区,“整个人工岛占地4500亩,如果能有3000亩土地出售,按100万元一亩的价格计算,将来光土地收益就可达30亿元,资金应该不成问题。”对于未来的收益,当地干部很有信心。

    为了建设新城,不少地方不惜承担债务。专家分析说,地方利益和以GDP为导向的发展思路是“造城”的重要动机:借新城建设推动土地升值,地方政府获得高额土地出让金;大规模的基础设施建设带动投资,拉动GDP增长,也是漂亮的政绩。

    “你当市长,建了项目大家都看得到,花了多少钱或者欠了多少钱,一般没人追究。”一位专家直言:“前任市长建项目,配套设施还没建人就调走了,继任市长不愿管,只管上新项目。新城越建越大,配套却不完善,就更发展不起来。”

    中国改革基金会国民经济研究所常务副所长、资深研究员王梅说,对地方官员来说,建新城的资金来自财政收入、银行贷款等,不是自己的钱;而且现在出口低迷,消费不可能在短时间内有大的增长,投资拉动GDP增长的作用比较关键,所以地方政府对投资的冲动就更大一些。至于决策方面,一些政府官员不懂投资,项目不经过科学论证就上马,造就了不少“拍脑袋”的新城、新区。

    透支经济发展潜力,地方政府债务高企,房地产泡沫蔓延

    “造城”,在一些地方如火如荼地进行。但上述种种迹象表明,“造城”并没有给很多地方带来预期的繁荣。

    有地方干部告诉记者,“造城”资金严重依赖土地财政,但新城建成数年,工商业发展不起来,居民区入住率又低,资金无法回流,地方压力极大。

    “这很让人担忧”,王梅说,城市大小应取决于有没有规模效应。现在很多地方建的新城,既没有足够的人口聚集效应,也没有交通枢纽或者产业支撑,“在没有合理动态需求的前提下,为了建设而建设,很多是面子工程,造成投资无效、资源浪费,透支了经济发展的潜力,地方政府债务高企。”

    审计署日前公布的审计结果显示,随着土地出让收入增幅下降,地方偿债压力也在加大。2012年底,4个省本级、17个省会城市以土地出让收入为偿债来源的债务需偿还本息2315亿元,为当年可支配土地出让收入的1.25倍。

    房地产泡沫蔓延的隐忧也已浮现。记者在调查中发现,一些三、四线城市建设虽然投资巨大,但产业空心,市场需求不足,只能留下大量烂尾项目。

    “部分三线城市和四线城市、县城再按这样的模式发展房地产,恐怕在扩张到一定程度时会导致崩盘。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁说。

    “新城建设其实有很成功的例子,比如上海的浦东”,王梅说,关键在于要科学论证。一些中西部城市,三、四线城市都是人口流出的地方,“这些地方再建一个新城,不是浪费吗?”

    卖地建房的开发模式,加上规划缺失、供过于求、配套不足,除了催生房地产泡沫,加重地方对土地财政的依赖,还消耗着有限的土地资源,“上届政府卖下届政府的地”的现象在一些地方非常突出。此外,一位专家指出,部分地方政府将城镇化看成一次圈地“良机”,以新城建设的名义,将大量农业用地划为建设用地,造成土地使用效率下降,侵占耕地、侵害农民利益的情况也时有发生。

    盲目“造城”脱离了城镇化本意,新城建设应回归以人为本

    记者注意到,不少地方在建造新城时,都有意无意地以推进新型城镇化建设为契机,将城镇化简单理解成圈地、盖楼、“造城”。采访中,多位专家指出,这种做法绝不是城镇化的本意。

    不久前召开的中央政治局会议提出,积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化。中央也多次强调,城镇化要放在与工业化、信息化、农业现代化同步推进的发展视野中来谋划。

    “城镇化的问题核心是改革,而不是投资。”李铁说,要在城镇化的过程中注重从数量型增长向质量型增长的转变,从粗放扩张型发展向资源集约型发展转变,要强调以人为本的发展观。

    “与其造新城,不如把现有的城市变得更好,”王梅认为,很多地方应该考虑的是提高现有城市的质量和承载能力,增加其规模效应,而不是去摊大饼。

    至于新城建设,同样要回到以人为本的道路上来,与产业规划相结合,综合考虑现实需求和未来发展。

    王梅认为,遏制不理性的新城建设,首先要有透明的决策机制和监督机制,让土地资源的开发受到监督。其次,要改变官员提拔时以GDP为主要考核目标的问题,政府的绩效应成为考核的核心。此外,要提高官员的执政能力,特别是选择、监控和管理项目的能力。“新城需不需要建,建多大?建的标准要多高?都要经过充分、细致的调研论证。”

    城镇化不是盲目“造城”。记者采访过程中,多位专家提醒,“贪大求快、盲目‘造城’之风有可能造成巨大的浪费和风险,需要及时加以遏制。”
 楼主| 发表于 2013-9-3 17:16:55 | 显示全部楼层
国务院参事:应勒令个别地方政府卖办公楼还债

    2013年09月03日13:05  中国经济网

    强化监管协同 防控金融风险

      访国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌

    当前我国经济运行总体平稳,但结构性矛盾依然突出,金融风险问题再度引发关注。记者就地方债务、房地产金融等热点问题,对国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌进行了采访。

    记者:有人说,地方债务、影子银行和房地产融资是当前金融系统最为关注的风险点,您怎么评价这种说法?

    夏斌:我国经济目前存在着系统性风险,房地产泡沫破灭的风险、地方债务的风险和影子银行的风险,三者是互相关联的。货币供应长期较宽松,结构调整又跟不上,导致房地产泡沫隐患;房价地价大涨,地方政府土地收入大增,导致城市建设扩张;同时,由于货币政策较松,金融监管跟不上,即使控制了贷款规模,但在金融创新的名义下,各投资主体绕开贷款控制的各种金融工具纷纷出现,影子银行规模越做越大,为地方政府的各类投资和后来表现为产能过剩的制造业投资,提供了融资便利。因此,我们分析某一方面的风险不能单独地孤立地就事论事,而应从总体上把握,要有“底线思维”。

    记者:随着地方政府融资平台进入偿债期,地方债务风险不断加大,而与此同时,一些地方政府仍然保持着基础设施投资力度,对此应如何解决?

    夏斌:目前,审计署正在全国对地方债务进行新一轮的全面的、彻底的审计。所谓全面,这次审计范围已下延到乡级政府;所谓彻底,这次审计涉及政府各类融资活动包括BOT、租赁等都包括在内。我相信,10月底的审计结果肯定是惊人的,会有相当部分的债务已成为呆账坏账。

    面对这种状况怎么办?对地方政府的债务,总体上应坚决执行国务院、金融管理部门的一系列严加控制的规定。这里想特别指出,要控制好地方债务的增长,从眼前看主要是3条,一是中央政府应“放话”,对继续明显违反规定、弄虚作假、纵容做假账进行融资活动的地方政府负责人和当事人,一定要“秋后算账”。二是要防止监管套利。“一行三会”等几个金融管理部门应切实负起共同的责任,加强监管协调,防止各算各的账,加总出现监管上有空子可钻。三是杜绝各金融机构的道德风险。要让金融机构重温《中华人民共和国担保法》,法律不承认各地方政府的担保行为。对于仍不顾风险,钻政策空子,最后造成严重损失的,也应追究其责任。

    待10月底全国审计结束后,我相信会有一揽子的方案,方案总体上贯彻“分类处置”的原则。对已确定不能偿还的债务,要区分有效益资产和无效益资产,采取地方政府发债、资产证券化、出售有债务企业股权、银行冲销坏账、银行债转股、成立资产管理公司、中央财政部分买单、出售地方政府所持其他优质股权和房产等各种办法偿债。在政府还债问题上,我认为一是一定要严格执法,绝不能搞“下不为例”,二是一定要实事求是,分类处置。对个别大搞楼堂馆所、铺张浪费又欠债累累的地方政府,要勒令其搬出豪华办公楼,搬进简易房上班,并逼其卖楼还债,逼其卖好资产还债。

    记者:6月份短期的所谓“钱荒”现象提醒了我们什么?目前银行业整体上并未出现流动性紧缺,但商业银行压力犹存,对于存贷款期限错配问题突出的中小银行来说,问题更加凸显,如何才能有效地防范“影子银行”风险?

    夏斌:为什么出现“6·20事件”?暴露的是银行间资金拆解利率突升,反映的却是实体经济存在问题,即整个经济的资金运用效益降低了。面对前几年铺开的投资规模和债权债务链,当经济增速趋缓、产能过剩、销贷款减少之后,维持相同的经济增速却需要更多的货币资金,有些实体申请的贷款就是用来偿还过去的贷款利息。所以当货币增速一旦趋稳,大家普遍感到资金紧了。

    面对这种状况,银行一定要认清经济大势、经济走势,考虑今后与前几年相比资产扩张可能出现的收缩趋势,并在此基础上,重新判断影子银行的发展速度问题,重审本行流动性管理的方案、货币期限的搭配问题。

    记者:我国银行业经过改革,资产规模和经营水平都得到了很大提升,但是,我国金融系统中银行独大的格局也使得风险过分集中在银行系统,对此,您有什么看法和建议?另外,您如何看待房地产再融资开闸?如何严格防控房地产融资风险?

    夏斌:对这个问题应从两方面看。一方面,经过这些年的改革,银行贷款占全社会融资总量的比例已下降到50%以下,说明经过资本市场的发展和证券、信托、基金、个人财富管理业的发展,直接融资比例提高,间接融资比例下降,与改革前相比,社会融资风险集中于银行的局面已经大为改观。另一方面,前几年大量投资形成的产能过剩风险、房地产泡沫和用于大规模城市基础设施建设的地方融资风险是客观存在的,而且有相当部分的风险隐藏于银行体系中,否则银行不会提存如此高的坏账拨备率。当然,在这一过程中,经营风格不同的银行存在的风险也不一样,未必是小银行风险一定就大。

    防控房地产融资风险,原则上讲就是加强风控。具体而言,在当前经济发展方式正加快转变之际,银行要关注宏观走势,关注结构调整的政策趋势,同时又要关注金融领域自身的改革动态,除了对制造业的产能过剩、房地产调控政策博弈、转型的特点,以及基础设施投资中地方政府财力风险等这些问题须认真审视外,增量贷款应重点支持服务经济、消费经济、银发产业、创新产业及战略性新兴行业。注意贷款的期限搭配,同样要关注汇率进一步市场化的货币搭配等问题。

    记者:在我国现有分业监管体制下,“一行三会”各司其职,从监管层面看,您认为需要如何协调并完善?

    夏斌:前些日子政府刚宣布成立由人民银行牵头的“一行三会”部际协调制度。这是通过教训买来的制度改革。即针对当前影子银行存在的问题,亟需加强协调监管。其实我早在七八年前一直呼吁,针对机构竞争中的创新活动和“一行三会”现状,对产品创新监管协调刻不容缓。但过去由于种种原因,此事被耽误了。现在建立这个制度是好的起步,部际协调应有实质性内容,而不是一般性的协商、通气问题仍简单地交由国务院拍板。现具体的制度内容我不清楚。制度对“一行三会”中任何一部门如果坚持部门利益要有个硬约束,把金融改革中一般问题的决策解决在部际层次而不是仍交由国务院层次。通过部际协调制度的建立与完善,最终达到改善决策机制,提高决策效率,以加快金融的改革开放步伐。

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 楼主| 发表于 2013-9-3 17:18:56 | 显示全部楼层
盲目造新城,扭曲了“城镇化”

    腾讯评论2013-08-26 07:41

    据新华社报道,眼下一些地方正掀起造城运动。一些地级市甚至提出雄心勃勃的建设“国际化大都市”规划。有研究数据表明,12个省会城市要建新城55个,平均一个城市要建4.6个新城新区;144个地级城市,要建200个新城,平均每个地级市建1.5个新城新区;161个县中67个要建新城。已公布规划面积的96个新城,占地超过6000平方公里。

    不少地方把推进城镇化作为扩投资、稳增长、上盘子的重要途径,事实上把新型城镇化又简单回归到以土地扩张为简单手段的、人为造城主导的传统城镇化道路中。

    国务院总理李克强曾说过,城镇化是个市场的过程,政府起引导作用。大中小城镇要协调发展,不能人为造城和再搞摊大饼式扩大,严防“空城计”。

    在我国快速发展进程中,确有一些城市过于老旧,需要建新城。但如此高比例的新城建设率,却有极大的风险。

    过于依赖土地扩张、投资扩张的城镇化道路,首先,不仅危及18亿亩耕地红线,而且导致生态的破坏。广东一个县级市自然风光优美,但该市近期却提出,“不能生态有了经济没了”,希望将上级规划部门核准的旅游度假开发区容积率提高三倍。

    其次,一些地方人为造城,主要依赖于政府债务,由此形成了地方债务的巨大风险,鄂尔多斯就是一个典型例证。最近,延安千亿造新城,同样引发了舆论对当地债务负担的担忧。

    另外,一味与农民争夺土地,则不可能不加大社会矛盾与冲突。在江苏某地,政府征地竟给农民打白条,言称征地补偿“过两年再给”,地方政府胆敢如此漠视农民权益,迟早要出问题。

    应当说,城镇化的进程,不仅仅是城区面积的扩大,更是人的城镇化,是农村居民生产方式的一种实质性变化。而在这个进程中,清晰地划分政府与市场的边界,尤为重要。一方面,市场引导应当成为主要的力量,城镇化如何发展、城镇人口如何积聚,应该建立在市场的基础上、建立在一定市场化产业发展基础上;另一方面,政府在城镇化进程中,应该承担基础制度的供给责任,保障城镇化进程的自由选择与公平权利。例如,保障城乡居民在公共服务制度方面的有机统一、无缝对接和灵活转续。

    在城镇化的实践中,缺乏市场引导,过于注重行政主导的城镇化,最后只能走上投资驱动、土地扩张的城镇化道路,这条道路无疑充满了危险;同时,忽视政府提供基础公共服务的城镇化,也将带来大量的弊端,比如流动人口权利困境和产业无序发展问题。从现实情况看,我们面临的主要问题是有些地方政府对城镇化过度热情,行政主导的力量大大超过了市场引导的力量。

    因此,推进城镇化的当务之急,是确立城镇化的市场引导作用。同时,地方政府把更多的精力放在提供以人为本的城镇化制度上。这虽然在短期内见效有限,但对中长期发展却有重大意义。

    http://view.news.qq.com/a/20130826/003591.htm.
 楼主| 发表于 2013-9-3 17:24:44 | 显示全部楼层
人民大学教授陶然谈“造城盛宴”与城镇化建设

    [嘉宾访谈]:8月20日10时,中国人民大学经济学院教授,中国人民大学国家发展与战略研究院副院长陶 然做客强国论坛,以“‘造城盛宴’与城镇化建设”为主题与网友进行在线交流,欢迎参与。

    [陶然]:各位网友大家好,非常高兴来到人民网与各位交流。

    [网友小萝卜头]:国家发改委城市和小城镇改革发展中心最新调查的12个省区中,12个省会城市都要建新城,144个地级城市中有133个要建新城,占92.4%,平均每个地级市提出建设1.5个新城新区,161个县级城市中,提出新城新区建设的有67个,占41.6%。请问陶教授您如何看待这个调查结果?如何看待愈演愈烈的“造城运动”?[09:49]

    [陶然]:我认为国家发改委的调查结果还是比较符合实际情况的,这里谈到的主要是绝大部分地级市要建设新城,其实如果你到中国的很多县城和县级市去看,绝大部分也已经实施或正在计划建设新城区和大规模的工业开发区。中国大概有2000多个县级单位,估计有上千个县城也在建设或筹划建设新城区和开发区。这个情况从本世纪初沿海地区开始,现在逐步地向内陆地区扩展。我刚刚从西部的一个省份调查回来,调查到每一个地级市和县级市都有大规模的造城计划以及大规模的招商引资计划。

    我觉得这种情况如果发展下去,可能会给中国未来的长期经济增长、社会稳定和环境保护带来负面的影响。

    [网友戒烟限酒]:为什么2009年后中国面临国际金融危机,地方政府还大规模进行工业开发区建设?

    [陶然]:大家知道2008年从欧美开始发生了全球性的金融和经济危机,这个经济危机对中国带来的最直接冲击就是中国的出口受到了巨大的影响。从2003 2008年,这一轮黄金增长周期中,中国的出口每年都保持20%以上的增速,而国际金融危机意味着这样的好日子一去不复返了。但是在中国我们却观察到一个非常反常的现象,2003 2008年期间,中国的工业开发区建设已经非常快了,工业制造业的产能迅速累积,而且大部分产能面对国际市场。但是到2008年之后,国际金融危机显然不利于中国出口的持续增加,但是在2009年之后,中国沿海地区中的一些欠发达地区以及大量的内陆地区却开始大规模地进行工业开发区建设。2009、2010、2011这几年,工业用地的出让规模甚至远远超过2003 2008年这一轮黄金增长期的工业用地的出让规模。这就形成了一个悖论,如果中国的制造业产能已经全面过剩,出口增长的前景暗淡,为什么各个地方政府还在大规模地招商引资?这显然与中国政府在2009年之后推出的大规模财政和信贷刺激政策有关系。

    这些刺激政策首先造成了房地产价格的迅速上涨,如果说2009年之前中国还主要是在一线城市和二线城市开始出现房地产泡沫的话,到2009年之后随着刺激性的财政和信贷政策,中国在几乎所有级别的城市都出现了房价的迅速上涨,房地产价格全面泡沫化。这就使得地方政府从商住用地出让中获得了非常高额的出让金,这些高额的出让金给地方政府一个财政幻觉,即未来商住用地的价格还会进一步提高,所以即使现在借钱去搞工业开发区和新城区的建设,未来也可以还得起。

    其次,中央推动的财政和信贷刺激政策鼓励地方政府大规模建设工业开发区和新城区,而地方政府也正好从各个国有银行去借钱,很多地方政府在借钱上的考虑是既然中央鼓励,如果未来还款有困难,但这些银行都是国有银行,中央政府肯定不可能放任国有银行倒闭,一定会出手救助。这就出现了经济学所谓的道德风险问题,一些地方政府在借钱的时候就没有考虑未来还款的问题。

    就是因为房地产泡沫化给地方政府带来的财政幻觉,和以国有银行为主的信贷体系,给地方政府造成了道德风险,使得2009年之后各个地方政府更进一步地大规模去建设工业开发区。

    [网友咱也风光一把]:请问陶教授,盲目“造城”都有哪些风险?给我国经济社会的健康可持续发展将会带来哪些危害?

    [陶然]:盲目“造城”肯定会带来很多风险,前面讲到很多“造城”的运动都是地方政府利用土地作为杠杆,向国有银行体系借债进行的。由于商住用地近年来价格较高,所以地方政府可以从银行获得大规模的贷款。但是房地产严重的泡沫化也使得中央政府不得不出手进行房地产调控,这显然就会抑制土地价格和房地产价格的进一步上涨,而房地产价格虚高本身也就意味着未来价格有可能下行。一旦房地产市场出了问题,地方政府用来抵押贷款的很多土地资产都会严重贬值,地方政府还债就会存在较大的问题,银行也可能出现较大规模的坏帐。处理不当,可能会引发金融危机和经济危机。

    从社会稳定来看,大规模的“造城运动”,无论是建设工业开发区还是新城区,都需要大规模的征用农村的土地。由于我们国家现在的征地制度很容易导致政府和农民之间的对抗,因征地而引发的上访和群体性事件也日益增多,所以大规模的“造城”也会恶化政府和百姓之间的关系。

    从环境保护方面来看,很多地方政府,尤其是经济基础较差地区的地方政府,为了获得制造业的投资,不得不引进一些高污染、高能耗的制造业,这样就导致这些地区环境质量严重恶化,局部地区甚至出现“癌症村”的现象。中国的空气污染、水资源污染、土壤污染有向全国扩张的趋势。实际上最近这些年,引发农村甚至是城市的上访和群体性事件的两个主要驱动因素就是地方政府大规模的征地和招商引资所带来的环境污染,这些都与目前地方政府大规模推动的“造城运动”和工业开发区建设有关。

    [网友得以不忘形]:请问,造城成为"盛宴"的根本内因驱动力是什么? 新城建设过热,根源在哪?地方政府如此热衷造新城,原因何在?

    [陶然]:地方政府大规模地推动工业开发区和新城区建设,本质上是为了地方政府的财政收入。各个地方政府往往低价征用农民的土地,然后借钱去进行工业开发区的工业基础设施建设,然后以更低的价格将工业用地出让给制造业的投资者,其目的不仅是为了获得工业发展所带来的增值税,而且还考虑到工业的发展可以推动本地包括房地产业在内的服务业的发展,可以给地方政府带来高额的营业税和商住用地的出让金。

    所以我们可以看到,地方政府在经营土地的过程中采取的策略往往是大规模的放量低价供应工业用地来招商引资,同时限量高价供应商住用地来获取土地经营的利润,而后者就带来房地产严重的泡沫化。地方政府之所以可以这样大规模的“造城”,根源在于我们国家的财政制度和土地管理体制。从财政体制上来看,地方政府可以获得商业住宅业土地出让的所有出让金,这就加大了地方政府低价出让工业用地发展制造业,并以制造业带动服务业发展,来获得财政收益。从土地管理体制上来看,正是因为地方政府握有征地权,而城市郊区的农民和村集体没有非农用土地的开发权利,才使得地方政府能够按照上面的模式来垄断土地供应。
 楼主| 发表于 2013-9-3 17:24:57 | 显示全部楼层
[网友不求最好但求最贵]:李克强总理多次强调,推进城镇化,核心是人的城镇化,关键是提高城镇化质量,目的是造福百姓和富裕农民。结合当下愈演愈烈的“造城运动”,您认为应该如何正确理解李总理对城镇化的阐述?[10:24]

    [陶然]:正如前面所谈到的,目前地方政府“造城运动”主要是进行土地的城镇化,建设开发区和新城区。但在中国土地城镇化的过程中,有将近一半的土地是用来搞工业开发区建设的,只有30%左右的土地用来进行住宅建设。这与很多发展中国家在城镇化过程中用地的结构有巨大的差别。一般来看,全世界发展中国家在城镇化过程中只有10 20%的土地用于工业,绝大部分土地用于住宅建设。而在中国目前的财政体制和土地制度下,却出现了城镇空间高速扩张,但绝大部分土地却没有用来给进城的农民工盖房子的情况。地方政府垄断高价供应商住用地,使得城市的房价过高,绝大部分农民工和大学毕业生在他们就业所在的城市都买不起房,这样就无法在城市里面定居下来,再加上现在的户籍制度,使得流动人口子女在城市里的就学和升学都无法顺利实现,结果是绝大部分农民工无法市民化。

    中央政府现在提出来推进城镇化,核心是人的城镇化。就是要改变目前土地城镇化过快、人口城镇化不足、农民工无法市民化这样一些扭曲的情况。但要实现这样的目标必须要通过体制改革来全面扭转地方政府的激励措施,让他们有积极性来推动人的城镇化,推动农民工的市民化。

    [网友赐予我力量吧]:请陶教授谈谈,国外的城镇化建设都有哪些特点? 都有哪些好的经验值得中国借鉴?[10:29]

    [陶然]:国外的城镇化也有很多模式,有很多发展中国家,包括拉丁美洲国家、印度、东南亚的一些国家,在很长一段时间出现了所谓的“过度城市化”现象,就是城市里面的工业发展不足,但是大量的农村人口进入城市低端的服务业部门就业,并造成所谓的“贫民窟”现象。当然,对于贫民窟是否应该允许存在和城市低端服务业部门对经济发展的作用,学术界仍然存在很大的争议。但总体看来,越来越多的学者支持城市中所谓的非正式部门对经济发展所起的作用。对中国而言,由于中国制造业非常强大,所以中国面临的问题不是什么过度城市化的问题,而是工业化超前于城市化的问题。农村向城市迁移的人口就业基本上不存在问题,收入也远远超过在农村务农的收入,而他们之所以无法定居下来,主要还是土地制度所造成的住房价格过高和户籍制度所造成的子女教育问题。

    日本、韩国、台湾等东亚经济体在上个世纪后半期,比较顺利地实现了工业化和城镇化,其中的一个关键就是在城镇化过程中这些国家的政府没有中国政府这样强大的征地权利,所以就无法像中国的地方政府这样大规模的“造城”。产业的发展需要用地,用地者必须跟作为土地所有者的农民进行谈判,这样一方面工业用地的价格较高,促进工业用地者集约用地;另外一方面,如果住房供应紧张,价格过高,就会有更多的开发商直接从农民那里购买土地,建造住房,供应给市场,也就避免了城市化过程中房价过高、农村迁移人口无法在城市定居的问题。

    [网友小小教书匠]:改革干部考核体制是否有助于解决过度造城的问题?

    [陶然]:我前面讲到过度“造城”主要是目前的财政体制和土地制度的问题,有很多人认为目前的干部考核体制也使得地方政府为了政绩而大规模造城,但实际上,如果仔细观察中国的干部考核体制,你会发现在考核的内容中其实经济增长占得比重也并不是很高,甚至考核有几十项指标,而各个指标都没有相应的权重。在实际干部考核的过程中,除了县对乡考核这一级,绝大部分考核都没有最后加权评分排序这样一个环节,自然谈不上考核得分越高升迁的概率越高这样一个情况。地方政府之所以大规模地“造城”,其主要目标还是财政收入,这其中也包括了从国有银行借钱,未来可能赖帐所获得的好处。

    [网友灌水治疗心烦]:推进新型城镇化建设,当前最为重要和紧迫的是深化和推进哪些方面的改革?

    [陶然]:我认为推进新型城镇化建设最重要的是进行土地制度改革,只有改革土地制度,才能够抑制地方政府大规模建设工业开发区和新城区的冲动。而这其中的关键就在于调整目前的征地制度,赋予城市郊区农民一定的土地开发权和交易权。如果一个制造业用地者需要用地,应该要求他们直接与作为土地所有者的农民和村集体进行谈判,这样工业用地的价格才会比较高,才能够抑制地方政府零地价或者是负地价出让工业用地,建设工业开发区的冲动。也只有这样,才能够改变目前房地产开发商只能够从地方政府那里高价招牌挂土地后再进行房地产开发的现象,迅速增加城市的住房供应,抑制房地产价格的进一步上涨,在拉动经济增长的同时逐渐消除房地产泡沫。

    推进新型城镇化建设的另外一个改革是户籍制度改革,必须要通过户籍制度的改革使得流动人口子女在流入地城市的就学和升学能够顺利实现。当然,要实现这个改革也必须推动财政体制改革,包括中央政府的财政转移支付,要向流动人口迁入地的城市倾斜,而不是继续投向流动人口迁出地的农村。前些年,中国在落后地区大规模地进行了教育基础设施的投资,但由于这些地区人口的外迁和入学儿童人数的下降,这些投资都浪费了。

    [网友我很丑但我很温柔]:如何消除盲目“造城运动”给我国经济社会发展带来的危害?陶教授您认为我国未来该如何科学推进城镇化?

    [陶然]:除了前面提到的要通过土地制度、户籍制度、财政体制改革来逐渐扭转地方政府造成的激励情况以外,对于现在已经过度建设的新城区和开发区,中央政府需要采取措施。首先是严格控制规模进一步扩大,严格控制地方政府进一步的借债行为。其次,对于地方政府所欠的存量债务则必须全面清理。在摸清底数的情况下,制定计划,在未来10 20年之间逐年偿还。还债的基础首先是地方政府的财政收入,而财政收入要获得增长,也必须通过打破政府垄断行业,通过推动民营资本进入这些行业所带来的经济增长来实现。此外,地方政府目前所建的工业开发区用地非常不集约,未来可以考虑将部分工业用地逐渐转化为商住用地,一方面增加房地产的供给,拉动经济增长,提高财政收入。另一方面,地方政府还可以收取工业用地和商住用地出让的差价,获得部分财政收入用于还债。

    所以,消除“造城运动”给我国经济社会发展带来的危害,是一个必须马上要开始做、但也不可能短期就实现的工作,必须要通过多种措施,尤其是以土地制度改革为核心的综合配套改革,才能够真正地实现新型城镇化,实现农民工的市民化,实现中国经济增长模式和城镇化模式的全面转型。
 楼主| 发表于 2013-9-3 17:36:18 | 显示全部楼层
中国经济奇迹靠的是土地生钱机制




文/新浪财经合作机构 日经BP社 作者为东京大学副教授川岛博之,原文为日经BP社访谈

    在过去30年间,中国实现了奇迹般的经济发展。这除了廉价劳动力丰富的因素之外,最具决定意义的,还是让土地“生钱”的机制。


通过转让土地的使用权,地方政府尽情地扩大了收入,土地开发简直成了要什么来什么的“万宝槌”。

    中国虽然成为了世界第二大经济体,但依然是一个“农民大国”。在超过13亿的人口中,有9亿多是农村户口。作为农业专家,中国一直是我研究的对象。我认为,中国经济已经开始步入长期低迷。

    在过去30年间,中国实现了奇迹般的经济发展。这除了廉价劳动力丰富的因素之外,最具决定意义的,还是让土地“生钱”的机制。

    中国是社会主义国家,实行土地公有制,土地基本都归地方政府所有。占田修路、在周边开发高级公寓和购物中心  通过转让土地的使用权,地方政府尽情地扩大了收入,土地开发简直成了要什么来什么的“万宝槌”。

    那么,中国的地价(土地使用费)总额是多少?因为没有确切的数据,我根据各省的城市面积等数据进行了推算,结果是265.7万亿元,这一数额相当于中国GDP的6倍。而一般来说,地价总额应当与该国的GDP相同,最多也只是2倍左右。鉴于泡沫时代日本也曾达到过GDP的4.4倍,所以说中国的土地价格处于泡沫状态应该没错。

    中国地价开始异常飙升是在雷曼危机之后。在对欧美出口减少的情况下,中国政府依然坚持争取8%增长的“保八”方针。为了今后仕途,地方官员必须要达成目标。因此,即使工业部门低迷、消费增长停滞,也要想尽办法拉动GDP。要想做到“合情合理”,只有进行可抬升GDP的土地开发这一条路可走。

    而最终得到的却是一座座“鬼城”。在郊外平地而起的高级公寓群几乎空无一人。在每一座地方城市,都能看到豪华气派的政府大楼和国际会展中心。无视需求的荒唐开发“批量生产”出了这样的浪费。

    而支撑着这些开发的资金,就是靠如今成了问题的“影子银行”筹措来的。今后,开发计划夭折的情况估计还会不断浮出水面。

    但是,地方政府是不是将就此破产?我觉得不会。因为中央会投入公共资金救市。相应地,必然会接二连三地有制造出大量坏账的地方官员受到整治。

    地方政府已经不能再像过去那样挥动“万宝槌”。地方政府一旦收敛投资,中国经济必将急转直下。毕竟中国GDP增长大约一半靠的是投资。

    (本文由日经技术在线编译)

    (本文作者介绍:日本最大的跨媒体专业出版集团,旗下运营商业类杂志8本、技术类杂志19本、生活类杂志11本,并拥有10多家专业网站。)
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