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[讨论] 国外卫星图片显示中国已鬼城遍布,真的吗?

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 楼主| 发表于 2013-9-10 17:30:10 | 显示全部楼层
经济观察报:玉溪的危险游戏
4    拆迁市委大院

    “我们现在都这么大把年纪了,你让我往哪里迁?”住在市委大院的王长城在经济观察报记者面前坚决表态。

    王长城在玉溪市政府系统工作了几十年,曾在玉溪市下辖华林县担任过公安局副局长、县委常委,最后在玉溪市公安局治安科科长的岗位上退休。

    他所居住的市委大院,修建于上世纪九十年代,位处玉溪市最核心地段,隔壁是市政府办公楼,步行几分钟即可到达马路对面的医院、公园及各大机关办公楼。大院内老式建筑低矮而坚固,公共设施齐全,走出大院,就是一条宽敞而又富有历史感的绿荫大道  聂耳路。

    但是,这种生活即将不复存在。

    5月下旬,《玉溪日报》上的一条通告让老干部们坐卧不安,他们从通告上得知,市委大院被列入了“新天地城市综合体”建设范围。

    “新天地城市综合体”是玉溪市首先推出的三个综合体之一,它总共占地约280亩,覆盖市、区两级党委、政府办公区和部分老城区,这意味着很多政府机 关都面临着拆迁。武警玉溪支队红塔区老干局、干休所、老干中心、市总工会、监察局、市纪委、双语幼儿园、玉溪宾馆、棋阳新村、市安委会等单位和机构,统统 都要迁出来,交给地产商去开发。

    根据政府给“新天地城市综合体”的定位,这片将被拆迁的老城区要变成“高端、优质的商业、生活、文化区”。眼前这些低矮的老式建筑物必将成为历史,取而代之的是一个集商业、酒店、居住、交通的多功能复合型高度集约式建筑群。

    看到政府通告后,住在市委大院的退休干部飞鹏武猛然醒悟,“市委大院被政府卖掉了。”

    这座幽静的市委大院,将面临拆迁的命运,涉及到了1700多住户,1万人左右。

    政府这次确实是动真格了。为了表明必拆的决心,玉溪市政府首先拆掉了红塔区政府,然后所在区域的政府机关全部腾出来,到外面租房办公。

    通告发出后,玉溪市政府还成立了各项目改造协调工作小组,并派出工作组到各社区动员拆迁,组织人员测量房屋面积,评估、测量土地。

    根据政府制定的步骤:2013年8月以前完成前期工作;8月至9月完成拆迁;至2016年6月完成全部建设并运行。

    由于政府给予的补偿条件相对较低,每平米只有3000元,而玉溪市大多数商品房的售价每平米都在5000元左右,故此,当政府颁布拆迁方案后,老干 部和附近被拆迁的居民就开始和政府交涉,双方一直僵持着。市委大院的老干部在政府举行的一些会议上用书面形式多次提出了反对意见,但是没有得到任何回应。

    找钱

    2013年3月,在玉溪市委四届三次全会上,新上任市委书记张祖林在报告中明确提出把玉溪“建成具有现代都市气息的宜居生态城市”。

    但是,玉溪市红塔区约有40万人,中心城区只有10万余人,全市八县一区加起来也才230万人,外来流动人口也不多。这个人口基数无力供养城市综合 体里的高档写字楼、大酒店和豪华住房。更何况高新区、高龙潭片区以及附近已有几十栋高楼大厦,到目前还有不少剩余房屋。留给公众一个巨大的问号是:城市综 合体建成后,谁来买单?政府为什么要花如此大的力气建设城市综合体?

    在部分市民看来,政府此举是“政绩工程”。2013年7月,云南省住房和城乡建设厅与云南省设计院共同出台了《云南省城市综合体布局规划方案》(征求意见稿)。也就是说,城市综合体不是玉溪市政府提出来的方案  它的最高意志来自云南省政府。

    玉溪市规划局高级规划师袁忠萍向经济观察报记者提供的文件显示,云南省计划在全省各地区推动建设的城市综合体共有上百个,也就是说,作为下级单位,玉溪市政府只能严格执行省委省政府的规划布局。

    “所谓城市综合体,本质就是改造。‘新天地’是旧城改造,泷水塘老工业片区是旧厂改造,玉溪星海生活广场是旧村改造。”玉溪市红塔区招商合作局局长温鹏对经济观察报记者说。在他看来,这才是政府推动城市综合体的真实意图。

    作为地方政府而言,这不是无利可图的事,政府可以通过“商业运作”完成城市综合体的建设。

    2013年5月25日,玉溪市红塔区人民政府与南京三胞集团有限公司、浙江樱菲化妆品有限公司分别就玉溪旧城区内草地公园片区建设项目、泷水塘老工 业片区改造项目达成共识,签订了投资框架协议:两个项目共计投资不少于115亿元。5月29日下午,红塔区政府又与上海红星美凯龙实业有限公司签订“玉溪 红星生活广场城市综合体”《项目投资框架协议》,协议投资是100亿元。
 楼主| 发表于 2013-9-10 17:30:22 | 显示全部楼层
这是典型的“土地财政”模式:政府+开发商。政府以土地作为资源,开发商则以现金做投资,双方实现“共赢”。

    常年研究玉溪地方财政的老干部看出了“门道”,他们认为政府之所以将最核心地段卖给开发商,最大目的是“找钱”。

    曾在数年前担任过玉溪市财政局长的林定华观察到,“上一届政府搞了很多基础建设,花了不少钱,现在政府可能没钱了。”

    一位资深银行界人士向经济观察报记者证实,玉溪的“地方债”可能达到了“几百亿元”,另据当地一名官员称,红塔区在全市情况相对较好,到目前负债余额只有20亿元左右。

    由此可见,玉溪市政府希望通过对城市综合体的开发,以此解决城市发展和财政收入两方面的问题。但制约玉溪城市综合体发展的最大问题在于土地,可开发空间已经不多。

    最后,作为市委书记的张祖林决定,向最富有商业价值的中心地段“动刀”。

    为了解决发展中的资金问题,除了土地财政,玉溪市政府还使出了极为冒险的一招  向民间募资。

    2013年,玉溪市政府提出了政府投融资体系改革方案,并成立了几家投资机构,先打包国有资产,再划拨到相应投资公司,水利局的“水投”,城建的“城投”以及工业投资开发下的“工投”。

    上述银行界人士说:“为了募集建设资金和政府开支,政府向普通民众募资也是手段之一,2012年就开始了,每个区县情况不一样,有的只募到了几千万元,也有的几亿元。全市目标是150亿元,新平彝族傣族自治区目标是8亿元。”

    为了获取民众信任,相关募资机构使出了各种手段,最初借用农村信用社作为平台募资,结果发现大家都不买账,后又使用商业银行的平台,将干部作为募资主体,效果也不理想。

    今年,政府的募资机构开始借用“中国建设银行”的名号募资,因为绝大多数市民相信中国建设银行是四大国有银行,没有风险问题。

    经济观察报记者获得了一份募资的宣传材料,红塔区工会发布通知,以“申银万国-红富-定向资产管理计划”的理财产品作为“噱头”,以工会老干部作为募资主体,宣称“投资起点1万元,上不封顶,年息9%”。

    很显然,这是一个危险的游戏。

    财政困境

    由于常年在财政系统工作,林定华了解玉溪的财政历史,他说,“玉溪市政府曾经很富有,财政收入也很好。”

    1994年,玉溪的地方财政总收入就达到了147.575亿元,这在当年是一个巨大的数字。这些财政收入最大的贡献者,就是云南玉溪卷烟厂,它在九十年代中期创造利税200多亿元,占云南财政收入的60%。

    不过,1994年也是中国财政体制改革的“分水岭”。由于财源结构单一且特殊,所以实行分税制改革后,玉溪市财政经济发展受到了重大影响。

    痛定思痛,玉溪各级政府充分利用本地资源优势,抓住“两烟”及配套产业,巩固烟草等几个支柱产业,才让财政收入状况有所缓解。

    但财源结构单一的状况依然没有改变。1997年国家对“两烟”实施宏观调控前,“两烟”所创造的财政收入占全区财政收入的比重一度占到80%左右。

    2012年,玉溪市地方财政收入突破了400亿大关,但是留给地方的并不多,总共才112.4亿元。

    当地一名官员称:“红塔集团每年给国家纳税几百亿元,但是留给地方并不多。”

    近几年,虽然财政收入增加了,但是因各项基础建设和民生工程费用大幅度攀升,地方政府的财政状况捉襟见肘。“土地财政”成为了各个地方政府发展挥不去的魅影。

    在这种背景下,城市综合体成为地方政府新的生存模式。据经济观察报记者查询,各个省份都纷纷推出了城市综合体的方案。包括一些人口基础和消费实力都 很差,位于西部省份的二三线城市,当地政府领导成为了“城市综合体”概念的坚定拥护者,哪怕二流企业到这些城市投资选址,当地政府都会派出副市长级别的官 员陪同。

    数据显示,中国很多地方城市都在建或拟建的城市综合体,数量惊人:成都80多个、合肥22个、无锡20多个、福州16个、石家庄15个、济南16个,就连市区人口30多万的喀什,由于获批经济特区,规划和在建的城市综合体也多达18个。
 楼主| 发表于 2013-9-17 14:13:57 | 显示全部楼层
有多少鬼城被误读?(2013-09-15 12:55:05)

    若有人问,今年商业地产的热门词语是什么,我会说是“空置率”。从年初开始,这三个字就一直高踞媒体报道榜首。
    由头是年初一家媒体报道。在报道中,沈阳商业地产“海量”供应、部分商场陷入招商困境的现象被大段描写。一家国际地产顾问公司紧接着发布报告,更是将沈阳列入中国商业地产空置率排行榜中的第一名。随后,关于“沈阳将成为鬼城”的消息不断,直到地方最高长官采取了紧急措施才将这股报道热潮制止。



但是,事情并没有因此结束。“空置率”开始成为全国性话题。国内外主流媒体开始对中国商业地产问题集体空前关注,“空置率”被频频提及。我的同事们更是史无前例地接受了荷兰、南非等“非热门”国家电视台的深入访问。整个市场在媒体的助推下,颇有“山雨欲来风满楼”危机氛围。看似过不了多久,中国将处处显现“商业地产鬼城”。

我不知道这股报道潮流还会持续多久。但是,越来越多有关“鬼城”的讨论,不禁令人想起许多年前人们对上海浦东的质疑。



1990年开始大规模开发的上海浦东,其建筑面积在1995年达到了同期曼哈顿的两倍。按照官方说法,总面积达1.2亿平方米,其中包括70多座摩天大楼。



在租客到来之前,冷嘲热讽已经铺天盖地。主流看法是,这里供应量过大,且大都无人居住,毫无疑问是一场历史性泡沫。一家外媒杂志主编雷默(Joshua Cooper Ramo),甚至在一篇文章中将上海建筑的爆炸性增长与战后欧洲重建相提并论。他认为,这在经济上最终会引发一种“这到底出了什么问题”的后果。



发生在十几年前的这场讨论,结果现在不言而喻。浦东转型成为一个充满活力的金融、贸易中心。



但是,当我跟人们谈起这个案例的时候,第二个疑问随之而来:对于那些没有上海特殊优势的城市来说,浦东这种“先盖好房子再等着人来”的方法最终会不会失效,制造出一系列的泡沫?



我的看法是,中国城市化进程势头仍然强劲。在这种大背景下,商业地产的阶段供应过量不能等同于泡沫。供需总有一个在前,不可能一直动态同步。中国商业地产市场之前数十年都处于商铺供应严重不足的状态。近些年开发供应进入了快速轨道,走在了需求前面。但在中国城市规模快速扩容、各地城市人口迅速增加、零售品牌积极扩张的背景下,合用的商业物业会逐步被吸纳消化。以历史眼光来看,不仅是浦东,在中国许多城市中,做商业地产的教训往往是中国需求被大大低估了。



蒙自,中国西南一个边陲小镇。它距离云南昆明大约300公里,开车30分钟可绕小镇一圈。两年前,当地一位汽车经销商从宝马集团处申请到经销商授权,并于2012年开出了一家宝马4S旗舰店。



距离蒙自几千里之外,有一个叫寿光的县级市,它属于山东潍坊下辖。这个地方恐怕许多中国人也未必听说过。但屈臣氏在这里开出了第1000家门店。



像蒙自、寿光这样的小城镇,在中国版图上大约有1.2万个。过去鲜有跨国企业注意到它们。但现在,根据RET睿意德的持续跟踪调查,零售企业渠道下沉速度正在加快,因为当地需求增长得比我们想象的要快。过去,跨国品牌进入中国采取保守且按部就班的发展路径  进入中国第一站通常选择上海,2到3年后进入北京,再隔2到3年进入二线城市。现在,整个过程缩短了。一些跨国品牌一年之内同步进入上海、北京,再隔1到2年进入二线城市,随后很快下沉到三四线城市。



当然,有一点,我们必须承认。那就是,总有一些物业或者区域空置率很高。其中一部分的商业地产空置和市场供应阶段过量直接相关。但就事论事,商业地产空置率很大一部分来自供应以外的原因。否则不会有大量品牌在城市内难以找到适合店铺。



经常有人拿着一个数字来向我证明北京商业地产的供应过量。他们说,北京CBD,高端人群最为聚集的区域,蕴涵了大量消费潜能。但在那里,有超过20万平方米的空置面积无法消化。



我很干脆地回复说,这是一个不能说明问题的不合适例子。因为这20万平米的空置供应,由同一家公司创造。这家公司以散售商铺为主要运营模式,而散售后的管理失控才是造成空置的原因。试想一下,数万甚至几十万平米的购物中心内,商铺产权都归属到不同个人。他们各自为政去选择租户时,整体商场就很难实现有目标的定位方向及机能组合,也会失去对顾客的吸引力,成功机率就变得微乎其微  这也是国内纯粹销售产权项目鲜有成功案例的原因所在。如果将此销售失控造成商铺空置的原因归结于是市场过量所致,确实有张冠李戴之嫌。



还有另外两个原因,会造成商业地产空置率居高不下。但人们在解读数字的时候仍然会 “嫁祸”于“商业供应过量”。



首先是定位不当。中国商业地产开发商大多由住宅开发商转型而来,他们往往会对商业地产的操作难度预计不足,对项目定位不做理性分析思考,甚至部分投资决策人会以自己的消费习惯去推测市场需求,从而造成定位与实际需求的脱离。但在商业地产中,定位是项目发展的战略方向选择,后一步招商是落地;倘若方向选择不对,招商过程必定遭遇巨大障碍,难见成果。定位失当致使项目招商不利的项目不在少数,当人们看到这些项目时,多又会以“因供应过量而造成招商困难”的逻辑去定论市场,但其实并不相符。比如,钟爱各式电子产品的老板,在开发上海日月光中心的时候,无视项目周边便是电子产品集散地之一的徐家汇,在项目中开设了3万平方米的电子产品卖场。最终生意惨淡,整个项目的空置率高。后期,运营方将电子产品卖场缩小至5000平方米,并且重新调整项目定位,慢慢地将项目做起来。



其次是产品不利。中国商业地产的项目,往往是“外行做给内行看”  相比零售品牌商的经验老道,国内商业地产开发商都只能算是“新手”。现在,要让“新手”为这些不同的“资深”品牌设计建造一个专业场所,对大多数开发商来说是不小挑战。市场上不缺有理想的投资商,缺乏的是以专业为保障来实现理想的开发商。仅有想法而不了解这中间的操作内容与难度,都不是现实的理想。常见的现实状况是,项目以非专业方式很快将硬件落成,但在招商对接品牌时却发现不能契合他们的需求  通常问题出在一些细节上,比如层高、面积分割不适、排烟、停车设置不够等。在这种情况下,即使项目处在较优地理位置,产品定位及品牌预期亦恰当合理,也很难实现成功招商,空置也就成了必然。
 楼主| 发表于 2013-9-26 11:11:38 | 显示全部楼层
“鬼城”住着的“幽灵”支撑着中国房地产
    中国的房地产有没有泡沫,泡沫有多严重,主要不是看房价的高低,空置房的多少,而是要看购房者是谁?他们购房的目的是什么?如果主要的购房者是为了赚钱的投资者和投机者,那么,中国目前房地产不但存在泡沫,而且很危险。反之,主要购房者不是为了赚钱,那么,房价再高,空置房再多,也不能算泡沫,更不存在泡沫破裂的之说。

    一、是谁推高了房价

    10年来,无论哪线城市,整个中国的房价都在上涨,只是涨幅高低有别。那些小县城,很少有炒房者和投资购房者,但房价一直在涨,同样上涨得让大多数人无力购买。一线城市涨得较快,是因为房源供不应求的问题更为突出,以就是所谓的刚性需求过旺。没有需求,房价就不会上涨,也不会出现投资和投机的购房者。这是前因后果的逻辑。投资者和炒房者,有一点推波助澜的作用,但他们毕竟是少数,如果没有众多刚性需求者的“支持”,没有出现房源不足,而且是严重不足,单靠他们的力量,是不可能造成全中国房源紧缺的,自然不可能推高整个中国的房价高涨。应该是住房本来就供不应求,才有了房价上涨的可能。

    新开楼盘充足,二手房就没有市场,也无利可图,这样就不会出现卖二手房的投资购房者和投机炒房者。二手房大都是刚性需求者购买的,所以,推高房价的根本原因是“刚需”购房者的旺盛需求,投资购房者和投机买房者不是主要原因。房价上涨暂时放缓或回落,是因为刚需者,在调控政策的影响下,预期房价会跌,处于观望状态引起的。但如果调控不力,刚需者的需求随时会释放出来,推高房价。   

    土地财政提高成本,也是房价上涨的原因,但同样的道理是,没有旺盛的需求,参加拍卖土地的开发商,怎么会有胆量争相举牌,竞拍出一个比一个高的“地王”。

    正因刚性需求是房价上涨的主要原因,所以,房价涨得再高,也没有问题,也是合理的。这就是市场经济。

    二、谁是“刚性”需求者

    我在这里说的刚性需求者,和大家一般认为的,买了房就想尽快入住的首次购房者有所不同。我所说的刚性需求的人还包括,有购买第二套住房的强烈愿望,但多买的住房主要不是以谋利为目的,往往是出售亦可,不售亦可。这样的购房者,我认为也属于我们通常所说的刚性需求者。我说的“刚性”需求者,主要有四种人。第一种是首次买住房的人,他们就是通常说的刚需者。第二种是为改善住房条件,卖小房买大房的购房者。第三种是已经有一套房,为子女购房的。小孩还在读小学就考虑多买一套房的人越来越多。不希望自己辛苦的积蓄贬值和打算以房养老,而多买一套住房的,也属于这类情况。他们买房的动力大都是:存在银行里的钱,今后有可能连一个卫生间都买不到了。以上三种是生活在城市里的人。第四种是异地购房者。他们从相对较小的城市,涌到相对较大的城市购房,主要是为了女子今后的读书、生活考虑,也为今后能在更大的城市生活做长远打算。这种异地购房的情况在全国各地已经形成了一股巨大的潮流,是引起城市房源紧张、价格上涨的重要原因之一。

    这四种购房者,是住房的消费主体,这些购房者的旺盛需求,推动了房价的上涨。近日全国70个大中城市94%的房产都在上涨。北京一处255套房的楼盘,半小时事便抢购一空。这说明买房的人不是投资者,投资者在“国五条”的“威慑”下,应该处于观望状态,投机者更不敢轻易下手。二手房市场也没有因为“国五条”出现大量上市,只是短时间上涨,这说明我们看到的大量空置房,不是以赚钱为目的的投资者和投机者持有。这四种人预期房价会大涨,便会蜂涌而至,推高房价。据记者调查,目前出现的恐慌性购房潮,都是首次购房的80后和为子女买房的人引起的。有这四种刚需者的支撑,房价不上涨都很难,只是涨得快慢而已。所以,有充足的刚需购房者,如何会出现房价大跌、泡沫破灭之说?我看泡沫有没有都值得怀疑。

    三、谁是“鬼城”的“幽灵”住户。

    亮灯率低,“鬼城”遍布全国各地,这是事实。可是,每问一个楼盘,空房几乎都有主。谁是这些空房子的拥有者呢?有的人说,这些有主的空房80%是投资者和炒房者购买的。我对此表示怀疑,我们不知道全国有多少买出去的空置房,但可以推测,如果80%的空置房属于投资者和炒房者购买的,那么,要想购买这么多的住房,恐怕中国所有富人的资产便买了,投入其中才行。所以,我认为,投资性购房者和炒房者不是空置房的主力军。而以上第三、四种“刚需者”,是空置房的主要拥有者。

    我国中等收入阶层大概占总人口的35%,第三、四种人,就是这些人群。这些人有一定的闲钱,便去购买第二套房。其中购买三套以上住房人也很多,这种人属于投资性购房者,但不占多数。中等收入群体购买第二套房,是形成“鬼城”的主要原因。省级和州级机关的人,很多人有两套房子。这些人多买的房子很多是空着没有人住的,他们虽然关注房价的变动,但如果没有特别需要钱的原因,这些房屋是不会出售的。而异地购房的第四种人,生活工作的地方也有房,因为工作置业的原因,他们暂时不会到所购房的大城市生活,所买的房子大都不装修,六七年空置在那里。这些人,不仅有富裕的人,也有工薪阶层的人。我们州13个县市,有一点购买能力的人,都向潮水一般到州级和省城购房。县级国家公职人员在州级以上没买房的,是很没有面子的事。我州的州政府所在地空置房80%以上是这种人买的。还有一部分人是看中了该地旅游、宜居的环境而买房的,这样的人属于渡假型的异地购房者,这些人的房子大部分时间也是空着的。

    贪官的多套住房,更是空置着的。房叔、房妹层出不穷,还有财产公开吓得各地出现官员抛售房产的现象,都说明官员普遍拥有多套房产。很多县、州处级以上的领导,在省会城市都有自己的房子。

    所以,我认为投机者和购买三套以上住房的投资者,不是空置房的主体,主体是中等收入群体中购买第二套住房的人。这些人的第二套住房虽然没人住,但属于我上面所说的“刚性需求”的住房,主要不是为了出售,并不是过剩的存量房,不会出现一下子大量投放市场的情况,而且会逐步从“幽灵”住的“鬼城”变成人住的小区。所以,我们大可不必担心,这些空置房会忽然冲击市场,引起所谓房地产泡沫破裂。

    四、是谁和刚需者一道捍卫房价

    自然是政府,近年来政府的调控政策可以说是不痛不痒,因而出现了越调越高的问题。但我们要理解政府,调控房地产的问题确实需要慎重,不能轻易下重手,否则可能会引起经济危机,造成大量中产阶级破产。好不容易形成的中等收入群体,有可能化为乌有。到那个时候,就算房价下跌一半,现在买不起房的,照样买不起房或是不会去买。因为对房地产信心不足,谁会掏钱买房。今天5000元一平方,明天就成了3000元,这样的情况你会买房吗?整个房地产小幅度地稳定增长,房价较高的地方,稳步回落,这才是政府的希望。政府调控的目的,就是为了避免房地产出现大波动,努力挤出房地产中有可能存在的泡沫,绝对不是要让房价大跌。有政府的努力和刚需者的支持,房价怎么可能大跌。

    五、无效调控不如采取非市场手段

    以上的“刚需者”是中国的中等收入的群体,“国五条”、“20%”等等限购政策,只会限制这一群体的发展,并不是解决目前房地产问题的最好办法。收入分配改革目的,就是不断扩大中间收入的群体,而限购政策,却在打压了他们。要限购也应该是第二套住房和第一套房子享有同样的政策,第三套以上,可以严控,甚至死控。这样做,住房的供需和房价,才会稳定下来。

    既然搞不清现状,不敢大胆调控,还不如采取非市场的手段,规定一个限制房价上涨的最高增幅,这个最高增长幅度要跟我们的收入增长挂钩起来考虑,不要让房价上涨过于超过我们的收入增长。有了这个限制,供需双方都有了稳定的的预期,这样住房供应量和房价就会稳了,也不用担心泡沫问题了。如果有泡沫,时间长了也会自然消失。而购房的人只会有为保值的投资者和刚需的购买者。
 楼主| 发表于 2013-9-26 11:44:43 | 显示全部楼层
中国“鬼城”可能没那么死气沉沉
    鄂尔多斯真的是一座鬼城吗?亦或人们不过是在等着搬进去?

    中国的“鬼城”可能没有人们此前所想的那么死气沉沉。

    近几年西方媒体用视频和照片等记录了中国的鬼城现象:商场空无一人,新建住宅完全没有人气。

    但据里昂证券(CLSA)分析师王艳说,这些报道可能只见树木不见森林,或者就这个问题来说,记录的时机把握的不对。王艳近期刚参观过通常被称为鬼城的中国三个城市的137个项目。她说,住宅空置现象主要是因为中国房地产业有一些奇怪的做法。

    她在周二于香港召开的里昂证券亚太区市场投资者论坛(CLSA Asia-Pacific Markets Investors’ Forum)上特别指出,新建中国住宅在出售时通常都是毛坯房,购房者必须自己安装淋浴设备、地板和厨房洗涤槽等各种设施,然后才能入住。王艳说,因此许多这种鬼城项目要等上一阵子才能兴旺起来,特别是城市建设后续基础设施和交通线路的资金来源于出售这些项目所在地皮的收入,这些设施建设最终将会帮助使这些项目成为成熟的社区。

    王艳说,当住宅大楼刚建成时,还不适于居住,因此在大多数人想要搬进来之前还要等上很长一段时间。

    王艳在她的研究报告中指出,在郑州、鄂尔多斯和温州,2008年至2011年期间建成的住宅楼的住户通常在三年时间里陆续搬入。这三个城市通常被当做房地产市场泡沫过大的代表。王艳的调查发现,在此类住宅中,建成后头12到18个月的入住率平均为48%,接下来一年会增加19%的入住率,这之后的一年会再增加15%的入住率。她说,这种延迟可能是因为住户不仅需要时间来将房子完全装修好,许多人还想等到邻居也装好后才搬入,以避免装修尘埃和噪音的侵扰。

    以经常被称作中国“最大鬼城”的河南郑州为例,王艳指出,媒体对郑州新城区的一些报道使用的都是2010年至2012年拍摄的照片,而那是在连接新城区与老城区的地铁竣工之前。王艳说,今年8月她最近一次去郑州时,看到很多汽车,成群的行人,街上也相当热闹,还看到很多住宅楼安装了窗 和空调。

    王艳说,我问当地人对郑州是鬼城有何感想,他们的回答是:“什么?”他们实际上并不知道自己被贴上了鬼城的标签。

    王艳的报告指出,据里昂证券的调查,中国有65%的中等收入家庭自称只有一套房产。但其中很多房主都想换更大更好的房子或再买一套房子,王艳表示,他们也具备相应的潜在购买力,她指出其中有60%的人没有房贷之累。

    不过,尽管一些鬼城可能开始有些人气,但铁岭或鄂尔多斯等其他人口较少的城市建造的华而不实的项目可能仍举步维艰。比如,王艳指出,鄂尔多斯煤矿业收缩,进一步打击了该市吸引新居民的能力,将部分地区的房屋空置率推高至37%。里昂证券预计这一趋势将会加深。一些房地产开发商已经暂停施工,而有些开发商则干脆走人。

    她在谈到在鄂尔多斯的所见所闻时说,鄂尔多斯人非常现实,他们说这简直是一座死城。
 楼主| 发表于 2013-9-26 17:58:55 | 显示全部楼层
中国“造城”给房价挖“墓穴”
    新加坡《联合早报》2013年9月13日刊载《“新城”变“空城” 屁股谁来擦?》一文,文章指出,旨在为政绩、为GDP服务的新型城镇化建设,由于“空城现象”,变了调、走了形。要想改变这一切,就须对现行考核体系作改变,让各级政府及其官员能够回到一切为了“人”的轨道上来,而不是“城”、不是GDP、不是个人政绩。否则,“新城”变“空城”的问题还会继续,需要擦的屁股还会更多。问题在于,在现有设施尚未配套完善的情况下,新的高楼大厦、马路等又在建设了。特别是政府领导更换的地方,更是后任不理前任事,使配套设施不完善的矛盾进一步积累。于是,那些原本希望通过进城享受城市生活的人,开始“回归”,其他也准备进城的人,也逐步打消了进城的念头。“新城”也就慢慢地变成了“空城”、“鬼城”。

    当前中国城镇经济中出现这样的悖论:城市规模的扩张往往是预先的政府设定,而非由产业扩张来推动。所以当政府以扩张的名义圈起大量的土地时,却发现不知道该用什么实质性产业去填充这些土地,然而,一起起“造城”运动仍在继续甚至蔓延……一方面是造城的扩张,一方面是没有相应的市场容量,空城的出现也就成了必然。当前中国城镇经济中的悖论是:城市规模的扩张往往是预先的政府设定,大多数情况下并非由产业扩张来推动。所以当政府以扩张的名义圈起大量的土地时,却发现,不知道该用什么实质性产业去填充这些土地。 国家城镇化规划尚未正式出炉的情况下,目前地方的造城运动却已如火如荼,造城运动蔓延三四线城市,新城建设泡沫隐现。譬如广东省8月印发了《揭阳空港经济区建设工作方案》,按照方案,揭阳空港经济区总体规划由省发展改革委于2013年8月底前按程序报省政府审批。

    2013年3月,地处粤东的揭阳空港经济区正式挂牌成立,总面积234平方公里,管辖四个镇、三个街道,户籍人口42.72万。广东之外,其他地方的新区、新城建设也如火如荼。今年初,为了促进城镇化的发展,城镇化水平最为滞后的贵州提出,将用3~5年时间重点推进100个城市综合体,各地自行培育一批城市综合体,力争到2017年底,全省城市综合体拉动城镇化率提升3个百分点左右。国家发改委城市和小城镇改革发展中心在对辽宁、内蒙古、河北、江苏、河南、安徽、湖北、湖南、江西、广东、贵州、陕西等12个省区调研时发现,近几年,一些地方打着推进城镇化的旗号,纷纷打造新城建设模式,并且有愈演愈烈之势。 调查显示,12个省会城市,平均一个城市要建4.6个新城新区;144个地级城市,平均每个规划建设约1.5个新城新区。多地造城运动只造住宅不管产业,造就“十大鬼城”很多地方却本末倒置。

    一线城市和大部分二线城市由于是全国或者所处区域的中心,对周围的辐射和吸引力很强,因此相对社会需求也比较大。而大多数三四线城市辐射力十分有限,不仅吸引不了周围的人口,而且其辖内的人口还有向一二线城市转移的趋势,因此三四线城市建设新城区应该因地制宜,谨慎而行。譬如媒介报道说,并非“鬼城”  郑州有楼又有人。2011年1月27日《人民日报》“求证”栏目首期刊发了《郑东新区是不是“空城”》一文。今天,又有起源于美国一家网站的““鬼城”之说又被媒体拿来作证,特将原人民日报驳斥报道重新发布。关于常州成为鄂尔多斯(行情,问诊)之后又一“鬼城”的新闻不迳而走,成为行业内外争相讨论的话题,常州和鄂尔多斯的情况完全不可同日语,两个城市无论从区域一体化、产业发展还是房地产市场成长性需求角度来看,都没有任何可比性。一张产城规划蓝图上,呼啦啦先盖上一堆住宅,卖完后就把产业、配套任务扔到一边,跑路。于是从鄂尔多斯开始,温州实业空心化,贵阳城区面积瞬间膨胀十倍,全国性的造城运动前仆后继,被舆论凑了个“十大鬼城”。商业地产或给城市里面的中产阶级所用的住宅区。

    造城运动热闹的同时,地方债务泡沫逐渐暴露,2013年6月10日,审计署公布从2012年11月至2013年2月对36个地方政府本级2011年以来政府性债务情况的“抽查”结果,截至2012年底,36个地方本级政府性债务余额3.85万亿元,两年来增长12.94%。这是第二次公布普查结果。债务余额增速低于GDP与财政收入增长,并且地方债作为政府背书的准国债之一,仍然受到热捧。审计署有关地方债的数据过于乐观,受到诸多质疑,从国内外的投行到惠誉、穆迪等评级机构公布的数据,均高于审计署公布的数据。甚至连权威官方机构的数据都不相同。2011年审计署公布的数据显示,截至2010年底,全国省、市、县三级政府设立融资平台公司6576家,地方政府性债务余额为10.7万亿元,其中银行贷款约为8.5万亿元。而此前根据央行报告计算出的地方融资平台贷款上限可能达到14.4万亿元,银监会2010年底公布的统计数据则为9.1万亿元。投资增长而经济下行,几乎所有的地方政府祭出的药方都是扩大投资占据中国60%以上GDP的16个省和2个直辖市从2013年二季度以来相继发表声明,宣扬投资项目驱动经济增长的重要性。

    2010年3月22日,湖北省发改委主任许克振公布12万亿元投资计划,湖南开封(楼盘)投资1000亿元,广西已经承诺会继续推动价值至少1200亿元的多个项目。市场经济发达的浙江也难以忍受经济下行的压力,积极推动未来五年的1000个大规模投资项目,包括基础设施建设、水利和汽车制造。浙江省政府指出,如果项目全部启动,将在建设周期内带动超过10万亿元总投资开支。政府投资拉动经济之风已经从内陆刮到沿海,地方提前透支了未来城镇化所需要的40万亿投资,每个城都在建设新区,基建工程开工的数量超过以往任何时间,从光谷、慧谷、智谷到药谷,所有叫得出叫不出名字的“谷”集中在大量的高新技术园区,城市只要有一座主要景观河,金融机构就被逼迁到河两岸,以便形成金融中心。未来化解地方债只有三个手段。 一是房地产价格继续上升,继续抵押融资,直到房地产、金融整体崩盘。各城市都出现了新的标志型建筑,有了自己的天价房,就是房地产支撑地方建设的最好象征。二是资产证券化,将债券、土地贷款等资产证券化,或者直接促进国企、地方投融资平台上市圈钱。三是地方政府直接出售旗下资产,以解燃眉之急。

    现今旧城改造、新城建设已经成为推动各级城市发展的重要途径。从城市建设来看,一方面,随着新型城镇化的推进,原有城市的地域空间、产业布局及生活设施等已经难以满足人们的新需求;另一方面,城市中一些较为偏远的地区确实需要政府给予统一的规划、建设,以推动这些区域的发展。而从政府方面来看,短期内,分税制下地方政府债务危机的凸显,使得地方政府不得不依靠新城建设中土地财政收入;中长期来看,新城开发所带来的基础设施投入、房地产事业发展等能够快速拉动GDP增长,地方政绩普遍上升。但是,新城建设的合理性,并不能掩盖其间出现的非理性。不时曝光的“空城、鬼城”问题,不免令人深思这场人为“造城运动”中出现的问题。首先,盲目造城扭曲了城镇化。城镇化的进程,不仅仅是地区面积的扩大,更是人的城镇化,如果缺乏真实市场需求的引导、过于注重行政主导,政府扩张圈起大量土地却没有实质性产业进入,所建的新城也无法吸引足够的人口,最终无疑会成为空城。其次,某些地方人为造城过于依赖政府债务,利用融资平台举债,寄希望于未来通过新城开发的土地出让金偿还,使得地方债务形成了巨大风险。步步高(行情,问诊)升。之二:工程“献礼” 。宁夏回族自治区移民吊庄闽宁镇原本是扶贫济困的移民建设项目,由于镇领导先后两次搞“献礼”,镇政府背上了700多万元的沉重债务。为此,该镇挪用上级政府部门安排的专项扶贫款,甚至还挪用了部分群众200多万元的建房集资款。全镇有上万群众连饮水问题都得不到解决,该镇却挪用水利工程款30万元用于办公大楼建设。

    之三:“一哄而上” 。山西绛县1999年底被中国农业科学院确定为全国农业科技示范县后,绛县县委、政府接连下发文件,动员县、乡、村三级干部参加科技综合示范园区建设,全县范围“县级班子包项目,局级单位建园区,村级干部搞样板,人人投身搞示范”。县城建局120名职工在工资被断断续续拖欠5个月的情况下,每人被迫凑足1000元,集资创建了3个高水准芦荟大棚。全县100多个单位都以不同形式建立了各自的示范园区。最终农民没有致富,全县“谈科技色变”。 之四:借债开发。河南省灵宝市豫灵镇从1994年起,脱离实际盲目上项目。镇政府先后办起了八大公司,连上几个大项目,将城镇框架拉大到2 .5平方公里,大建高档次宾馆及城镇配套设施。大举借债办企业、搞开发,欠下1亿多元“政绩债”。据镇政府测算,豫灵镇目前每年只能挤出近百万元还债,还清债务得要100年。

    之五:贪大求洋。安徽省五河县实施青年圩文化休闲广场项目,拆迁体育场及周边191户居民、25家单位,占地约5 .6公顷,计划投资7000多万元,声称“建成后将成为皖北地区乃至安徽省内县级城市中最大规模的商务中心和品位最高的中心广场”。而实际上五河县财政非常困难,农业多次受灾,许多拆迁户由于补偿太低生活没有着落。 资料4:三次“圈地运动”。第一次“圈地运动”始于1987年,在1992-1993年达到最高峰。1986年,《土地管理法》出台,土地分为行政划拨和有偿出让两种形式,土地的资产特征得到承认,土地价值被发现,一些先行者开始悄悄“圈地”。 1992年3月开始,形成了以住宅为主的房地产扩张狂潮,当年房地产投资增长117%。几乎与此同时,全国出现开发区热,各类开发区遍布城乡。据建设部公布的资料,截至1993年3月,内地县级以上的开发区达6000多个,占地1.5万平方公里,比当时城镇城区用地面积总量1.34万平方公里还多出0.16万平方公里。广西北海1992年设立20多个开发区,两年后宣布清理时,市政府想建一个图书馆都已经找不着地。

    第一次圈地运动的主要后遗症是,银行沉淀了数百亿的资金,留下了数千万平方米的烂尾楼,闲置了数千亩土地。 第二次“圈地运动”始于1998年。当时,住房实物分配被停止,房地产业的地位重新获得肯定。但是,由于《土地管理法》的修改,占用耕地权力被上收,拿地变得困难。于是,各地绕过法律规定,巧用各种名义圈地。如法律规定占用土地35公顷以上须报国务院批准,有的地方就分成10次审批。新一轮开发区热出现。第二次“圈地运动”的圈地数量未见公开统计数字,但在此轮“圈地运动”中设立的开发区,延续到了第三次“圈地运动”,并为后者的疯狂圈地留下了铺垫。

    第三次“圈地运动”的数字已为国土资源部公布。各地开发区数量达5524个,占地面积达到3.51万平方公里,超过全国城镇建设用地的总和,是第一次“圈地运动”开发区占地总量的一倍多。浙江省有758个开发区,规划面积4000多平方公里,相当于全省现有城镇面积的3.6倍。山东共有各类园区642个。 但是,全部完成这3.51万平方公里的开发恐怕需要一代人的努力。以平均每亩10万元的最低开发成本计算,3.5万平方公里的开发区,至少需要5.3万亿元的启动资金。2002年,我国全社会固定资产投资为4.32万亿元。 如此,出现以下现象就毫不奇怪了:在全国省级以上900多家开发区中,国家批准规划面积近3000万亩,已经开发的仅占规划总面积的13.51%,有近2600万亩土地在闲置。

    据统计,1996年全国耕地面积19.51亿亩,到2008年减少到18.2574亿亩,12年间耕地面积减少了1.2526亿亩,耕地保护形势越发严峻。国土资源部统计数据显示,截至2012年底,全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷,抵押贷款总额5.95万亿元,同比分别增长15.7%和23.2%。这些新城建设,一旦开发主体不到位,地方政府必将面临投资风险问题。目前这种各级政府都热衷扩张城市面积的做法十分危险,大跃进式的“造城运动”蕴藏的巨大风险不容忽视。未来要加快现有的财税体制改革,建立财政收支平衡制度,重新调整中央与地方之间财权事权,减小地方财政压力,同时建立并强化土地、金融、财政、规划、审计等部门分工负责、信息共享、联合督查的风险防范机制,减少违法违规抵押。
 楼主| 发表于 2013-9-27 12:14:53 | 显示全部楼层
鄂尔多斯畸形城镇化之殇:全民炒房葬送千亿财富2013年09月27日 01:00  中国证券报-中证网  我有话说(6,348人参与)
    畸形城镇化之殇思考

  □本报记者 郭力方

  9月的鄂尔多斯,秋凉骤起,游走于鄂尔多斯新、旧城区内绵延数公里的空置楼盘间的人们,备感寒意。空置的楼房记载着鄂尔多斯十年造城运动一路走来的兴衰,其间被裹挟进来的还有一个个人物命运的沉浮。

  自2003年启动新的城市发展战略至今,鄂尔多斯已走过了十年城镇化历程。“十年‘沉浮’两茫茫”,曾经轰轰烈烈的“造城”运动,如今日渐式微。除了给这座城市带来大面积房地产空置及全民财富泡沫化的重殇之外,在新型城镇化号角吹遍全国的当下,其畸形城镇化之路所留下的沉疴更值得业界再总结,或可为后来者提供一份活生生的现实教材。

  转型误入“房地产化”歧路

  张大牛是前两年鄂尔多斯房地产开发盛极而衰的亲历者之一。见到中国证券报记者时,一脸疲惫的他刚从距鄂尔多斯两千多公里的兴安盟驱车20多个小时风尘仆仆地赶回,他告诉记者,自去年以来,他就把和别人合伙开发的一处未完工楼盘抵押给了前两年搞民间融资的债主,另谋生意来还还剩下的数十万元债,今年以来他隔三差五跑一趟兴安盟,在那里开始做一些建材买卖。

  他打趣地告诉中国证券报记者,鄂尔多斯民间现在流传一个段子:电视台记者在街头随机采访鄂尔多斯市民:“如果你买彩票中了500万大奖,你会怎么花?”市民不假思索地答:“先还债。”“那剩下的呢?”“剩下的慢慢还。”张大牛说,这虽是笑话,一定程度上却是当下鄂尔多斯老百姓的真实处境写照:前两年全民放贷搞融资,全民搞房地产,如今全民追债,全民心累。

  然而,相比于财富一夜间泡沫化带来的梦魇,更让张大牛至今心中唏嘘不已的是,当初是怎样的一种“冲动”让他一夜间放弃经营多年的煤炭运销生意,转而投入到房地产开发的滚滚洪流?他告诉记者,过去十年间,他一直利用鄂尔多斯煤炭资源的优势,拉起十多辆运煤车的队伍,在鄂尔多斯与外地来往运煤,年景好时年入百万元不成问题。而当高峰时多达500多路房地产开发大军涌入时,他也奋不顾身地卖了资产聚拢一圈朋友盖起了楼盘。但是,当楼盘还没有卖出时,就遭遇了鄂尔多斯楼市的冬天。

  事实上,在中国证券报记者实地调查中,类似张大牛所说的当初的那份“冲动”,在鄂尔多斯当地曾经一度成为普遍的社会心态,甚至是鄂尔多斯过去几年城市整体发展思潮的一个缩影。正是在这份“冲动”的驱使下,鄂尔多斯过去十年城镇化路途开始发生偏向,直至误入“房地产化”的歧途。

  按照业内专家的普遍共识,科学合理的城镇化,产业依托是根基,并且这些产业发展要拥有可持续性。北京锡恩企业管理顾问有限公司副总裁傅中近期受企业委托在鄂尔多斯展开了数天调研,他发现,鄂尔多斯城镇化起初阶段可谓运行在良性轨道。依托“羊(绒)、煤(炭)、(稀)土、(天然)气”这些当地拥有得天独厚优势的能源资源产业,特别是凭借煤炭产业在过去十年的黄金发展期,鄂尔多斯用不长的时间就创出了全国第一的GDP增速,人口规模也迅速攀升至百万人。

  “如果鄂尔多斯在已有资源优势上不断壮大产业规模,且延伸产业链或及时寻找替代产业,以抵抗由于资源枯竭瓶颈而带来的城市经济长远发展风险,那么鄂尔多斯的城镇化可能会在全国范围内树立起一个正面典型形象。”傅中说,近年来当地政府意图打造总部经济、装备制造基地以及云计算产业中心,均可谓谋求可持续性产业转型的力举。

  但事与愿违的是,当房地产业被众多城市定位为支柱产业并为此大兴土木之际,“财大气粗”的鄂尔多斯也未甘寂寞。众所周知的是,过去短短几年时间,因煤炭开发而积累的数千亿财富源源不断地转移到房地产开发中,过去一切谋求产业转型的力举最终都指向一个标杆:房地产化。傅中认为,当城镇化演变成了房地产化,不仅无法驱动经济增长,还会产生巨量的房地产泡沫。如今鄂尔多斯巨量的空置房及GDP增速大幅下滑便是明证。

  张大牛也告诉中国证券报记者,当初自己所经营的煤炭运销公司业绩红火的时候,了解到政府将大力发展旅游经济,曾打算拿出一笔钱来投资酒店生意,但还未来得及行动,就卷入了鄂尔多斯全民房地产热。“煤炭行业曾经一度暴利,但当看到像伊泰、乌兰这样的煤炭巨头纷纷‘不务正业’,大搞房地产开发时,谁都想抢食这一块更肥的肥肉,因此都义无反顾,直到现在一切都化为泡影。”他轻叹道。

  先造城后填人的本末倒置

  按照国内外关于城镇化的科学理念,城镇化的一大内涵是在产业聚集基础上带动人口的聚集,进而催生城市自发的生长及扩容。而反观鄂尔多斯,其十年城镇化走的却是先造城后填人的本末倒置的歧路。

  小罗是鄂尔多斯一家市直单位的公务员。过去几年,她随着所在单位由东胜区迁移至康巴什新区的新办公地,成为康巴什新区过去几年实施的“引人”战略的一份子。她告诉中国证券报记者,来到新区后,这里一切都是新的,城市广场壮丽宏伟,马路宽阔平坦,处处显现出一番现代都市的气派。

  过去的十年,鄂尔多斯立志将自己打造成东方“迪拜”。在中国证券报记者几天实地所见所闻中,印象最深的是政府为实施这种愿景在配套基础设施上的努力。除了已为外界熟知的现代化的博物馆、图书馆及大剧院等硬件设施外,康巴什目前整个新区的管理采用社区化模式,全区32平方公里的范围被划分为三大社区,每个社区都建成了一个现代化功能齐全的社区办公大厅,所有民生事项均采用一站式服务模式。不单如此,为打通新区与外界的沟通瓶颈,当地政府还斥巨资将连接东胜及康巴什的公路由原来的双车道扩宽成六车道,道路两旁绿化带种植的都是引自东北和云南的名贵树种。所有一切的努力,仿佛都是为了“远方的客人,请你留下来”。

  然而,在没有需求支撑下,所有的努力都显得力不从心。在与记者的聊天中,小罗最大的疑惑就是“康巴什如今建设的这么好,为什么就吸引不了大规模的人来居住呢?”“可能是这里的消费水平和房价还是很高吧,像我现在做公务员,一个月收入在4000元左右,新区好一点地段的房子都在6000元/平米以上,现在就等着买新区统一建设的公务员限价房,普通商品房肯定买不起。”她说。

  据中国证券报记者了解,官方统计的鄂尔多斯康巴什新区目前的人口数已达10万,其中的主要构成是拆迁户、市直机关公务员及大中小学学生,还有一些当地引进的工业项目的产业工人。

  傅中对中国证券报记者分析,对于鄂尔多斯来说,未来无奈的选择是继续引“人”。但从目前人口构成来看,作为最大主体的公务员及学生的引入基本到位,后续空间已经不足。因此,未来最大的希望在于靠工业项目落地带来产业工人增多,由此带动第三产业发展,进而进一步推动人口规模扩大。“但现在的问题是,高房价、高物价可能会成为实现这种预期的最大绊脚石”他担忧道。

  傅中的担忧并非多余。事实上,早在2008年,国家发改委投资研究所课题组曾对康巴什新区未来发展做了一次深入评估,最终形成的评估报告指出,康巴什未来发展的最大潜在难题之一,就在于产业发展成本过高。报告直陈,“新区的建设过度依赖大规模固定资产投资,这带来当地房地产物业价格过快增长,使得新区发展第二、三产业发展的经营成本很高,产业进入门槛较高,盈利能力较低的第二、三产业,尤其是第三产业中包括商贸流通、餐饮、旅游、社区服务等居民消费性服务业,很难进入新区并快速发展成长起来,加剧了新区未来经济发展的难度和不确定性。”

  傅中指出,这种难度和不确定性至今依然存在,成为鄂尔多斯未来继续推进城镇化不得不直面的难题。

  被城镇化后身份认同危机

  按照专家观点,目前国内大力推进的新型城镇化其首要的定位是“人的城镇化”,让农民市民化。而受过多外力裹挟的“被”城镇化,只会带来农民普遍的身份认同危机。值得注意的是,这种危机,已经在鄂尔多斯众多拆迁农牧民身上逐渐显现。

  东胜区罕台庙村是过去几年鄂尔多斯实施棚户区改造、推进农民城镇化的重镇之一。当地村民老铁告诉中国证券报记者,过去罕台庙村下辖四个生产队,前两年全部整体拆迁,变成如今的四个“社区”。他所在的田园都市小区,80%都是回迁的拆迁户。

  中国证券报记者在小区看到,时值正午十分,住户吃完午饭后都陆陆续续地来到小区门口的小广场上,垫上几张报纸开始打起了纸牌,旁边还有一群人扎好了马扎,你一言我一语地摆起了“龙门阵”。老铁告诉记者,这就是如今大家每天的“社区”生活,大家一坐就是一下午,到饭点就各自散去。

  老铁说,以前这里还是农村时,家家都养羊种玉米,平常的这个时候应该是各自赶着羊群去放羊,或者在菜地里扒玉米棒子。可这几年,眨眼间变成城里人之后,却不知道该干啥。

  老铁告诉中国证券报记者,他们小区大多数人过去几年都拿着上百万元的拆迁款参与民间融资,可几乎全部血本无归。“没了钱,也没了羊群,村里的劳动力不得不都出去打工,过去鄂尔多斯经济红火的时候,做建筑工很赚钱,可这两年工地都停工了,又不知道该干啥了。”老铁说道。

  当问到“当初那么多的拆迁款,为什么没想着拿去做点买卖或者搞点正常投资”时,老铁说:“投资?不是说民间融资也是搞投资吗?别的什么,我都两眼一抹黑。”的确,在中国证券报记者接触的众多曾参与民间融资的当地老百姓中,这种说法很普遍。

  在傅中看来,这种现象背后反映的一个问题就是“被”城镇化后的农民面对城里生活、面对财富的无所适从。缺乏像城里人那样基本的投资常识,比如炒股票、基金或其他理财产品,当初能选择的也只有搞民间融资。

  谈起当初的民间融资,老铁说就像一场梦一样。“当初一夜间变得腰缠万贯,有了房、车,过得挺有城里人的感觉。但到头来房子、车子全没了,才发现,自己还是农村人,啥都没变化过。”他说,现在最大的希望就是政府能尽量给拆迁农牧民多一些帮助。

  
 楼主| 发表于 2013-9-27 12:15:04 | 显示全部楼层
专家出药方

  警惕城镇化“拉美化”趋势

  □本报记者 郭力方

  一直以来,鄂尔多斯城镇化不断引起热议。中国人民大学经济学院副院长刘元春认为,未来国内的城镇化进程应以产业依托带动“人的城镇化”,在此过程中应避免先造城后引人而产生城市贫民窟涌现的“拉美化”现象。北京锡恩企业管理顾问有限公司副总裁傅中则提出,化解鄂尔多斯当前城镇化遇到的困境,最重要的任务就是在现有规划思路下,加快产业多元化转型,以带动人口及需求的增长,推进城市经济可持续发展。

  “拉美化”是大忌

  中国证券报:在当前推进城镇化已上升为国策的大背景下,如何总结鄂尔多斯过去十年推进城镇化给其他城市带来的经验启示?

  刘元春:首先,鄂尔多斯以“羊煤土气”资源型经济起家,特别是随着煤炭行业进入十年“黄金期”,鄂尔多斯也迎来了经济发展的“黄金十年”。但是,随着煤炭行业近两年出现大滑坡,鄂尔多斯各方面的危机也应运而生。以煤炭为代表的资源行业都是周期性行业,一定会有个起落期,这就要求主政者对于这种经济规律要有深刻的认识及政策预期,考验着政府的风险预警机制。鄂尔多斯这些年也在尝试寻找接替性产业,但在房地产化大潮的推动下,这种努力明显具有滞后性。这就提醒国内众多城市,特别是资源型城市,目前身上肩负着产业转型及城镇化的双重任务,两者其实是相得益彰的,关键是要在加速转型中实现产业均衡发展,进而带动人口增长,推进城镇化。

  其次,从现阶段来讲,国内众多城市的发展壮大的历程都是以产业带动人口增长,城市扩容。这在一定程度上避免了重走过去一些拉美国家的老路:在无产业依托的情况下,单纯扩大城市规模,使得众多城市贫民窟涌现,各种社会问题丛生,最终导致城市化进程受挫。鄂尔多斯“先造城、后引人”这种推动城镇化的思路,就存在“拉美化”的风险,应当值得警惕。

  最后,实现新型城镇化关键是要实现“人的城镇化”,纵观发达国家城镇化发展过程,其标志并不是什么一个地方盖起了多少楼,农业人口改成了城市居民。其本质上是要实现农民身份转变过程中伴随着人的文明化、现代化,没有这些,就是在城里打工一辈子,也算不上达到了“人的城镇化”的要求。

  产业多元化是正道

  中国证券报:就目前鄂尔多斯城镇化已经造成的困境,应当如何寻求化解之道?

  傅中:城镇化不等于造城,早期城镇化的大干快上思想应该摒弃。在目前已造成的局面下,如何加快实现人的流入,可能是鄂尔多斯要现实考虑的问题。我认为,还是要遵循城镇化的科学思路,加快寻找多元化的产业依托,进而实现人口的大规模增长。

  首先,鄂尔多斯需要摆脱资源型发展,走向循环经济。鄂尔多斯现有18个产业园,每个产业园均有各自的主题,既有像装备机械这样的传统工业主题,也有像云计算这样的高科技主题,更有物流园这样的保障性主题。怎样让这些产业园真正发挥价值,不仅解决当地人的就业,更能吸引外来人口形成人口流入,是鄂尔多斯现状解套的可行方案之一。

  其次,鄂尔多斯空气环境优质,有草原、沙漠等多稀缺业态资源,更有成吉思汗、元蒙文化的积淀,这些对发展旅游业来说是非常好的基础。如果把鄂尔多斯做成蒙古源流文化特色的旅游城市,并在未来形成养生、养老的旅游产业延伸,也是鄂尔多斯的出路之一。

  要实现当地巨量存量房的盘活,需要加快人口导入,但单凭鄂尔多斯的200万人口是很难实现的。如果在现有住宅项目基础上实现整合,将其改造成为鄂尔多斯大旅游产业的配套,也是思考方向之一。

  小村旁奔驰店的没落

  □本报记者 郭力方

  在鄂尔多斯的几天,让人印象深刻的人和事有很多,但其中留下印象最深的是在罕台庙村采访时猛然发现,离村子不远处的原野上赫然矗立的一家奔驰汽车4S店。联想到一般只在大型城市的核心区才能看到的奔驰4S店,现实中却坐落在一个村子旁边,着实让人心生惊讶。

  当地村民告诉中国证券报记者,这家店是早几年前鄂尔多斯创造一个个一夜暴富神话的时候建起来的。那时候,这边的村民手里都握着上百万甚至上千万的钞票,买豪车几乎是司空见惯的事。但在民间借贷一阵秋风横扫之后,整个鄂尔多斯九成以上人的财富都瞬间化作泡影,这家奔驰4S店由此变得门庭稀落,少人问津。

  看来,这家奔驰店,正如同一座纪念碑,见证着鄂尔多斯曾经的辉煌。

  记者和村民老铁走进这家店,大厅里,除了错落有致地摆设的各种款式豪车之外,却少有人气。只有前台接待在礼貌招呼着,不一会儿,从后面匆匆走出一位销售顾问,一边带着记者看车,一边询问着购车需求。

  一旁的老铁则木讷地坐在那里,不住地转着头扫视着店里的一切,并不停地告诉一旁询问其需要喝啥饮料的服务员:“我不要什么咖啡,只要给我来杯茶就行。”
  奔驰店的销售顾问告诉记者,现在来店看车的人已经很少,而在两年前,这里每天都是人头攒动,一个月能有超过50辆中级以上配置奔驰车的销量。“鄂尔多斯人仿佛一夜之间从富庶之城黯淡了下来,最近接待的都是来店询问是否可以变卖手中豪车的人。我们已经好几个月没有销售业绩,再这样下去,只有辞了这份曾经让无数人羡慕的工作。”他无奈地说。

  同样无奈的还有老铁。在奔驰店大厅坐了不到一会儿,他就急匆匆招呼记者走人。走出大厅之后,他点起一根烟,淡淡地说:“我根本呆不下去,因为感觉这里的一切都和我无关。”

  老铁的话仿佛也在传递像他一样过去几年“被”城镇化人们的无奈。“我们就是农村人,每天只要有点事儿做,一日三餐无忧,而不是像现在一样,每天出了门,都不知道该做些什么,除了打牌,聊天。至于说到奔驰车,仿佛是另外一个世界的东西。”老铁说。

  当记者问现在迫切的需求是什么,老铁顿了顿,指着不远处的村子小广场说,“现在住楼房,家家都有卫生间,但我就始终感觉不怎么习惯。要是村子小广场很快能建起个公共厕所,我觉得是最紧要的事。”

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 楼主| 发表于 2013-12-16 15:03:45 | 显示全部楼层
鬼城大面积出现 楼市局部塌陷让人毛骨悚然2013年12月16日 03:33

    来源:国际金融报

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    “‘鬼城’、‘鬼屋’大面积出现,如果说地产泡沫‘是个鬼’的话,那么这个魔鬼狰狞的头部已经显现,等它青面獠牙完全现身的时候,想跑就来不及了。”

    最近关于“鬼屋”的报道不绝于耳。有消息称,北京郊区惊现46栋别墅,从1993年就开建,20年过去了,只有两栋住了人,其余仍未完工,房内爬满芦苇。又有报道说,北京二环白纸坊桥西的广外南街上,一片被铁栅栏和围墙圈起的工地内,20栋杂草丛中的烂尾别墅,仍保持着23年前的模样。记者探访发现,这块约75亩的烂尾工地中,还包含金中都皇家园林太液池遗址,虽属市级文物,但随着烂尾工地一起荒废多年。而在广西南宁仙湖经济开发区,惊现多幢烂尾别墅,因多年风吹雨打,十分破旧。许多别墅周边杂草丛生,同样显得阴森恐怖。

    其实,这样的“鬼屋”不只在皇城根的北京和风景如画的南宁,海南的一位朋友告诉我,他在三亚市中心的那栋公寓楼,就他家一户亮灯。南京东郊钟山风景区的核心部分,笔者曾看到过多幢荒凉破败的别墅“鬼屋”,开发了十多年还扔在那里,大门洞开的别墅,所有门窗框、电线都被流浪汉撬走扯掉卖钱,别墅的屋顶阴暗处依稀见到鸟巢,地面上则满是鸟粪和脱壳的蛇皮。有位朋友花费不菲的价钱装修好,结果一年被偷了若干次,每次去都要报警“家中被盗”,实在不敢住,最后只得把这处与“鬼屋”为邻的房子低价处理掉。

    “鬼城” 、“鬼屋”都是房地产市场重要的预警信号。房地产市场最无情的一面在于,它一旦发生如川剧的“变脸”后,其流动性差,疯狂上涨时山呼海啸,市场一旦逆转,流动性黑洞出现,曾经的优质资产刹那间会被冻结,价格这时就变得虚无而没有意义,不仅变不了现,连有“抵押物崇拜”情结的银行都不敢接单。所以,底特律的房地产崩溃后,会出现两双女鞋换一幢别墅的天方夜谭式故事。

    在风险市场上,只要你一天不全身而退,你永远不知道自己下一步会被套在哪一座山岗上,这是所有投机客都面临的问题。2007年,股市冲过6000点“眺望万点”时,中石油把头脑发热的人套在48元的山岗上,6年过去了,股价跌得只剩1/6。“问君哪有几多愁,恰似满仓中石油”,这成为中国投资人的世纪悲剧。2010年热炒茅台时,当年新茅台涨到2500元时,有人说茅台涨到一万元的“山岗”上都有人买,因为有公款支撑,谁也想不到今年茅台一度跌破千元大关。许多当年脱了鞋子追了囤货的忠实“茅粉”,如今亏得家门都找不到了。

    房地产市场的过山车行情亦然。2010年,温州楼市最疯狂的时候,“土豪们”像抢大白菜一样扫楼。有一次在温州,看到一楼盘开盘时爆棚,人太多了,怕发生踩踏事件,索性把大伙拉到万人体育馆去“抓阄”,场面蔚为壮观。好了,当年好不容易“中阄”的,如今成了瓮中之鳖。同样,2010年炒到15万一平方米的三亚凤凰岛,价格也被腰斩。

    房地产走过十多年流金岁月,房价持续“猛兽跨栏” ,进入房地产市场的中国人都太幸运了,他们幸运得蹊跷而诡异。似乎所有人都是盆满钵满的赢家。在他们眼里,自己永远那么幸运而精明,踩准每个节拍进进出出,不亦乐乎。说到房地产泡沫似乎是个鬼  谁都没见过。是的,鬼城底特律太遥远,而北京、天津、温州、南宁、十堰等地的“鬼城”、“ 鬼屋”也不能让其清醒。就像当年日本泡沫沸腾的年代那样,政府、银行、学者都强烈否认泡沫的存在。

    日本泡沫经济的破灭,导致了金融机构天文数字般的不良债权,日本人付出了千兆日元(约10万亿美元)计的经济损失,大批金融机构倒闭,说明财经纪律松弛所纵容的金融机构的违章行为“不是个别的例外”,而是普遍性存在。金融危机引发财政和政治危机,谁都无力回天,日本内阁一度走马灯似地换个不停。

    中国楼市的大面积衰退虽尚未发生,但结构性的局部塌陷足已让人毛骨悚然。温州因深陷楼市泥淖而跳楼、破产、跑路的新闻早已不成其为新闻。房地产市场变脸后最残酷的一面已显露无遗。“鬼城”、“鬼屋”大面积出现,如果说地产泡沫“是个鬼”的话,那么这个魔鬼狰狞的头部已经显现,等它青面獠牙完全现身的时候,想跑就来不及了。
 楼主| 发表于 2014-1-24 14:42:17 | 显示全部楼层
辽宁新城“空城化”引发关注
2014年01月24日 07:24

    来源:中工网-工人日报 作者:顾威

    本报讯 (记者顾威)“生活设施不配套,老百姓买了房子住不了、卖不出。”这是沈阳市人大常委会主任赵长义在1月17日至21日召开的辽宁省第十二届人民代表大会第二次会议审议《政府工作报告》时提出的问题,为解决辽宁新城建设“空城化”问题,赵长义开出药方:政府不能再批建新的楼盘,省市县(区)政府应与开发商联手补上生活设施配套短板。

    据了解,随着房地产建设的不断升温,辽宁的沈阳、大连、鞍山、营口、铁岭、锦州、丹东等市都建起一座座新城,这些新城少则几十栋楼,多则上百栋楼,然而,到了晚上一看,全城漆黑一片。铁岭新城被央视曝光,称其为一座“死城”;营口市鲅鱼圈被网友戏称为“鬼城”;锦州市随着临港经济区和世界园艺博览会建设,临近“世博园”数十栋楼拔地而起。记者“十一”“黄金周”到“世博园”游玩,之后在这座新城附近费了很大劲才找到一家开门营业的小饭店。女老板告诉记者,她在对面买了房子,又借钱开了这家饭店,但这些楼里根本没有住户,她的饭店平时几乎没有顾客。等“黄金周”结束,她就得关门歇业。

    赵长义说,新城建设不仅仅只是住宅建设,还必须有相应的交通、商场、餐饮、医院、学校等配套设施,才能满足老百姓的日常生活需要。而之所以出现一座座“空城”,就是在新城批建过程中,缺乏认真的调研和科学的规划,多数新城建设只有住宅,没有配套设施。赵长义很动情地说,一名普通老百姓,买一套房子很可能要拿出他一生的积蓄,有的可能还要借钱或贷款,可房子买到手后却住不了,想卖又卖不出,不仅给这些普通老百姓生活增加了负担,也浪费了国家资源。

    赵长义就此开出药方:各级政府要将新城“空城化”问题作为一项重要议程进行认真研究,对现有“新城”一座座进行调查、分析,各级政府要与开发商联手,对必要的生活设施缺的补齐,没有的重新进行设计和建设。宁可少修几条路,少搞几个“工程”,也要把这件事做好。这是老百姓的最大期盼,也可因此盘活大量资金,促进经济健康发展。绝不能再批建新的楼盘。

    作者:顾威
 楼主| 发表于 2014-2-7 10:11:54 | 显示全部楼层
山东C县城镇化故事:新房过剩公务员被摊派卖房


2014年02月07日 01:04  中国证券报-中证网   

小县城新房过剩 公务员“摊派”推销

  C县故事:房地产先行的城镇化“病人”

  □本报记者联合报道

  春节前夕,在山东省C县某政府部门工作的刘娜(化名)接到了一项重要任务:2014年,必须介绍自己的亲戚或朋友,至少在县城内购买两套新建商品房。否则,她可能被停发工资。在这个县城中,很多公务员都接到了类似的卖房任务,这是以往从来都没发生过的事情。随着城镇化进程的加快,C县兴建了大量商品住房,其中相当一部分商品房项目严重滞销。近期,该县已着手控制新建商品房的规模,但剩余房屋的消化仍是个大问题。

  专家认为,C县虽为山东省人口大县,但由于缺乏产业支撑,导致外出务工人数居高不下,城区及开发区均难以形成人口聚集效应,房屋销售情况不佳。对于很多三四线城市来说,如何解决城镇化与房地产业的协调发展已成为重要挑战。

  公务员的新“任务”

  作为一个土生土长的本地人,刘娜已在C县某政府部门工作十多年。她向中国证券报记者表示,针对卖房的任务,春节前单位曾专门开会布置。按照规定,卖房任务并不针对某些指定楼盘,只要是县城内的新房项目皆可。

  刘娜说,由于并非其“分内之事”,这项任务仅以口头的形式通知,未见相关文件下发。按照规定,对于完成或超额完成卖房任务的人,均无额外奖励。但在一定的时间节点之前未能完成任务的,可能被罚款或停发工资。“卖房子已经成了我们的任务。”

  在C县的很多机关单位,公务员都接到了类似“任务”,不同的单位任务量不尽相同,惩罚措施也有所差别。按照一位公务员的说法,只要是吃“县财政”这口饭的人,大都被分派了“任务”。

  “公务员卖房”的情况,在这个县城可谓前所未有。春节期间,刘娜在走亲访友时曾有意询问,但她的亲戚和朋友均没有购房需求。刘娜对于完成这项任务并无信心,她认为,城区的房子价格太高,而郊区的很多楼盘设计不合理,且缺乏生活配套,很难卖出去。

  就在刘娜一筹莫展之时,“破解之道”已悄然传开。政府部门一位工作人员表示,要完成这项任务,只需到项目售楼处与销售人员协商,以一定的成本将其客户“购得”,变成经自己介绍购房的“亲友”,即可交差。

  “通常只要花500元就能买到一个名额,比起罚款要划算得多。”这位公务员说,早在2013年下半年,一些乡镇机关单位率先启动了公务员卖房的“任务”,促使乡镇居民去城市购房。个别人摸索出此道,成功蒙混过关。

  新城开发“后遗症”

  在要求公务员卖房的同时,C县也开始控制建设规模。据了解,从去年下半年开始,C县就停止市郊和城北开发区的土地供应,从而控制城市扩张速度。政府强调,未来的开发重心将从新区建设转向老城改造。

  “消化存量、严控增量”的思路,与该县的现实情形密不可分。从2009年开始,C县启动大规模新城建设,在旧城的基础上将城市向北部扩张,并与开发区实现对接。同时,C县将一些政府部门和医院、学校、汽车站等公共设施搬迁至新城区,并启动商品房小区的建设,将市区的人口分流至新城。

  数据显示,根据上述开发规模,在城市扩张的过程中,C县城区的面积增加了一半以上。在此过程中,县级财政负担沉重。尽管土地出让收入在一定程度上弥补了财政,但若无法顺利销售房屋,房地产相关税收将面临缺口。

  记者在县城东北部的新区调查发现,这里矗立着大大小小近20个房地产开发项目。有些项目已经建成并交付使用,有些还处在施工状态,还有些地块已经被围起来等待开发。据不完全统计,若县城的房地产项目全部开发完毕,可容纳超过5万户居民,而C县城区的人口仅20万人左右。

  这种供大于求的态势造成了大量房地产项目滞销。据记者了解,在该区域已交付使用的房地产项目中,入住率明显偏低,一些项目入住率不足50%。

  在城北的一个名为“水岸城邦”的项目中,一位住户表示,自己原本就是该区域的住户,作为回迁补偿拥有一套房屋。据他称,该小区的入住率还不到1/3,大部分住户是和他一样的回迁户。一些回迁户甚至并未住进这个项目,而是在市区内新购一套房屋入住。

  事实上,由于原本就具有房屋等资产,对于该城市的居民而言,房价并不算是太大的负担。目前城北新区项目的均价多在2000-3000元/平方米的水平,市区新房的价格最高也未超过4000元/平方米,而该县工薪阶层的平均月收入在1500元左右。经过近年来的拆迁补偿,不少家庭拥有两套以上的房产。

  随着市场供应的增加,房价进入滞涨局面恐成为现实。以较早开发的“幸福人家”项目为例,该项目的二期在2011年出售时,价格在2400元/平方米左右。目前该项目三期处于在售状态,平均售价在3000元/平方米左右,两年间房价平均涨幅约为20%。同其他陷入滞销的项目类似,目前“幸福人家”三期的销售情况不佳,处于“有价无市”的尴尬局面。

  城镇化亟需产业支撑

  在不少专家看来,作为一个人口大县,C县并不缺乏消化新房库存的能力。据统计,目前整个C县的户籍人口超过100万人,是山东省人口大县。若城镇化能够有序推进,从农村进入城市的人口将有效消化当前的市场存量。

  但各种因素决定了该县的人口聚集效应并不明显。C县不仅缺乏优质的环境、矿产等资源,而且未能形成产业集群。农业大县的传统使得该县的人均GDP偏低,经济发展处于山东省较低水平。随着农业生产集约化趋势的加速,人口外流的情况较为普遍。据统计,C县每年有50万农民外出打工,占全县人口的近1/3。

  近些年,为提高城市吸引力,政府部门可谓殚精竭虑。从2012年开始,C县就对进城购房的农民予以一定的税费减免,甚至给予现金奖励。对于回乡创业的人员,政府部门同样会给予一定程度的租金补贴和税收减免。此外,C县还花费不小力气推进市政建设。近些年,有部分外出务工人员回乡购房的案例,但房屋销售速度仍远远落后于建设进度。

  业内人士认为,缺乏制造业等产业支撑,无法形成人口聚集效应是导致该县房屋难以消化的重要内因,也是其经济发展中面临的难题。在未能解决上述问题的情况下,以房地产先行的方式推进城镇化,便造成新区房屋滞销现象,并导致“公务员卖房”的情况。

  在记者的采访中,不少受访者对于新区的房屋销售前景并不乐观。他们普遍认为,由于地段不佳,且缺乏生活配套,这些房子难以卖出好价钱。很多受访者还强调,自己不会在这些区域购房。

  有专家指出,在推进城镇化过程中,类似的发展模式在我国不少三四线城市都存在,其后果便是造成大量房屋空置、土地等资源浪费,以及地方财政高负债。其中,有不少机构指出,部分区域的房地产市场已出现房价大跌的风险。

  据中国指数研究院统计,今年1月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10901元/平方米,环比上涨0.63%。其中有37个城市的房价出现环比下跌,比上年12月增加5个城市。房价下跌的城市中,除厦门、温州、海口等以外,均为三四线城市。
 楼主| 发表于 2014-2-11 10:21:40 | 显示全部楼层
鬼城常州站在城镇化十字路口:农民上楼即失业

2014年02月10日 20:52  人民网  
 【推荐阅读】城镇化报告:目前只是上楼 距离人的城镇化尚远

    本报记者 许意强

  常州,到底是不是新鬼城?

  这个问题,对于常州市新北区罗溪镇的徐鸣来说,并不关心。作为一名通过城镇化改造“洗泥上楼”的新城镇居民,徐鸣与原来村上的老邻居们都拥有自己的“拆迁安置房”,家里稍微有点经济基础的邻居还都到市区买了商品房,而镇上更多的私营企业主们普遍都在常州这座城市拥有3-5套商品房,或者商业店面房。

  一位家住常州大学城摩尔上品小区的业主告诉《中国企业报》记者,“我们这个小区很多都不是业主自己住,大多是靠在大学城的优势出租。一幢楼晚上的亮灯率只有30%左右。其实很多常州的乡镇企业主都在城里买房,生活在乡下。”

  上楼,老一辈人失落了

  已通过拆迁上楼的徐鸣,算是罗溪镇众多拆迁上楼群体中比较幸运的一类。由于原本就拥有一个5个人的手工小作坊,给常州当地的一些电子企业提供零部件的加工配套业务,在获得相应的拆迁安置房后,又在新北区中心购买了两套商品房,作为儿子和女儿的婚房。

  不过,徐鸣告诉《中国企业报》记者,“原来没有拆迁时,手工作坊就在自己的家里,拆迁后没法在安置房里继续干,只有跑到没有拆迁的村里租用民房,这就在无形中增加了成本。”目前,在常州的乡镇上像徐鸣这样的民私营小企业主很活跃,他们一般拥有3-10个工人,年收入在20万到100万元不等。

  当年,建设常州航空产业园而进行的拆迁,并没有让徐鸣一夜暴富,反而让当地的很多没有手工作坊或者一技之长的传统农民,失去了耕地,也成为最大的失意者。

  徐鸣的妻妹一家,原本依靠自家田地“种菜卖菜”,日子过得还不错,虽然田地征用让农民变成城镇居民,并拥有一定的养老保险,但妻妹却失业了,只能靠打零工,做一些保洁等工作为生。

  “其实,对于很多五六十岁的人来说,并不愿意土地被征用、宅基地被拆迁上楼,这意味着原本文化程度不高、又缺少职业技能的老农民,很难找到合适的工作,只能靠打一些苦工、零工来维持生活”,徐鸣坦言,对于原本就在外就业的年轻人来说,对拆迁很欢迎,他们已习惯了城市生活,很多中老年人却不知道能干什么。

  房价,低价背后的低购买力

  近年来,面对周边苏州、无锡、南京等城市持续高企的房价,常州下辖的天宁、钟楼、新北、武进、戚墅堰等区的房价并不高。《中国企业报》记者了解到,目前五个区中武进房价为最高,主流价格在七八千元左右,而钟楼、新北两区的楼盘价格在五六千元,一些地段的房价甚至在四千元左右,与周边城市的高房价形成了鲜明对比。

  不过,在徐鸣看来,“不要单看常州的房价低,还要看看当地经济水平和工薪阶层的接受能力。”实际上这两年来,常州经济整体发展最好的是武进,但多是以民营企业为主体,而这些民营企业多是以一线的生产工人为主,很多外来打工者对于商品房的价格承受能力较低。

  “由于近年来常州在招商引资力度上,都缺乏对于一些国际化大企业和高端人才的吸引力度。这导致整个常州房价并没有出现像苏州、无锡那样的大涨,毕竟常州房市的主流消费群体的实际能力摆在那边。”一位在常州武进电子厂工作了六年多的员工透露,厂里外来打工者买房都是挑价格在三四千的楼盘,再贵了以目前的工资水平就买不起了。

  一边是常州地区的低端制造企业较多,普通的一线产业工人年收入都在四五万元左右,对于售价高达万元的商品房接受能力较弱,从而只能购买一些总价较低的楼盘。另一方面,则是分布在常州各个市辖区乡镇的民私营企业主,手握现金后缺少丰富的投资渠道,往往购买了多个楼盘,从而不断推动常州房地产市场的发展。

  一位常州本土房地产开发商透露,“像武进很多中小乡镇企业家手上,都有五六套商品房,还有不少商业地产的店面房。他们往往是要么出租,要么估价待售。但由于常州房价整体上涨幅度较低,让这些人手握多套房屋而不急于出手。”

  徐鸣透露,“只要是家里做点小生意的亲戚朋友,手上至少都有两套商品房,少数人手上都有七八套房子。但并不是要炒作房价,而是用于长期投资保值增值的。”

  城镇化,先有商才有人

  已入住拆迁安置小区一年多的徐鸣,谈及过去一年多的感受,坦言“这不是当初很多人想象的城镇化”,如果只是想“住楼房”,乡下的自建楼房和小别墅更舒服。家里的田地还能在平时打零工之外贡献一份稳定的收入。

  如今,对于很多上楼的传统农民来说,变成城镇居民后却还只能靠做一些保洁、保安等低层次的工作才能维持生计。近年来与罗溪镇城镇化建设相配套的工业项目,特别是大型工厂等对于吸收当地居民就业等工厂项目招商力度并不大,导致很多城镇化居民一上楼就面临着失业,打零工绝不是解决这些中老年人的最终出路。

  目前,拆迁后用于建设的罗溪镇常州机场物流园区征地近一年时间,一直还没有动工建设。很多梦想着政府通过拆迁置换出来的土地进行招商引资,从而解决当地失地农民就业的拆迁户来说,他们的梦想还在等待。

  即便在离罗溪镇不远、紧邻长江边上的新北区春江镇魏村,虽然充斥着大量的化工企业,这也不是当初农民拆迁为“政府招商引资项目”让路的初衷。

  无论是媒体对于“新鬼城”的质疑,还是大量的中低端制造企业甚至是乡镇企业主和手工作坊的发展,都让常州这座曾经释放出多重商业光芒和经济活力的城市,走到了新的十字路口。(来源:中国企业报)
 楼主| 发表于 2014-2-20 10:51:39 | 显示全部楼层
近期房价上涨真相:假按揭骗局

    时寒冰

    春节过后,全国楼市突然出现了成交大幅反弹的“小阳春”行情。在中国指数研究院重点监测的30个城市中,有24个城市2月住宅成交面积环比上升,有10个城市环比增幅超过50%。住房与城乡建设部全国房地产市场调研结果也显示:今年前两个月,全国住房成交量同比增长6.1%。。

    而且,在成交量放大的同时,这些地方的房价也呈现上升态势,显得非常诡异。那么,住房成交量为何突然放大?是否意味着楼市已经结束调整,步入上升轨道?

    首先,我们应该弄明白住房成交量为何突然上升。

    房价的下跌幅度,远远没有达到挤出泡沫的程度,也远远没有达到与民众实际购买水平相对接的程度。包含巨大泡沫的房价,还远没有到让民众“抢购”的地步。

    那么,住房成交量为何突然在1月和2月放大了呢?有三个原因:

    一是保障性住房占比增大。通过交易数据可以看出来:在近期新楼盘的交易中,保障性住房占据着比较大的比例。

    二是在国家减少交易环节的税收后,为投机大开绿灯,二手房交易被激活,

    第三个原因最重要,这是笔者调查得出的结论,也是许多开发商最心知肚明的原因:此次房屋成交量的回升,很大一部分乃是假按揭套现的结果。

    什么是假按揭?它是指开发商为资金套现,将手中的存量住房以虚构的买房人(内部职工或开发商亲属或素不相识的人)的名字购买,从银行套取购房贷款。程序一般如下:开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字完成,银行即根据合同向开发商放款,开发商提前收回投资。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议,包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。

    显然,假按揭是一个风险转嫁过程。开发商通过假按揭,提前收回成本,变现利润,把包袱和风险悉数丢给银行,自己进退自如,完全占据主动。由于房价估值越高,假按揭从银行套取的资金越多,开发商自然倾向于提高价格。这正是房价与房屋成交量同步上升的根本原因。

    这一点,可以从银行新增贷款的大幅增加中清晰地感知到。今年1月份,我国新增贷款达到了令人瞠目的1.62万亿,同比多增8141亿元,接近今年预期新增贷款5.4万亿的30%;今年2月份,新增贷款再超1万亿元,达到1.07万亿元。前两月新增贷款规模达到2.69万亿元,同比多增1.64万亿元,完成了今年计划“新增贷款5万亿”的一半还多。

    如此庞大的贷款资金注入到市场,再加上此前已经解除绝大部分对房贷的限制,为开发商套现提供了天然的便利条件。开发商既然要搞假按揭,自然房价定的越高,套取的资金量越大,这正是近来成交量回升且房价上涨的内幕所在。

    如果仔细对照一下相关房屋成交的数据,就会发现一些有趣的现象:

    其一,诚如北京大学房地产研究所所长陈国强所言,当前北京楼市的这种“回暖”还是局限于部分楼盘,并没有成为市场普遍现象,就是热销现象没有普遍出现。这一点,不正是假按揭的典型特征吗?只是部分假按揭严重的楼盘热。如果楼市真正回暖,应该是整体性的回暖,至少是大部分楼盘回暖。许多人做过股票,在股市行情热的时候,垃圾股与绩优股往往是一起涨的。

    其二,房价并没有明显回落,这意味着,在民众对房价的下跌预期依然存在的情况下,这种泡沫依然严重的房价,是很难被消费者认可并接受的。更何况房屋成交量的上升,是与房价上涨同步进行的?

    显然,对于住房成交量的上升,我们不仅不能乐观,还应报以高度警惕。一旦开发商通过假按揭完成套现过程,高估值的房屋落到银行手里,银行就不得不承担种种巨大风险。

    应该认识到,由于连续10多年的大规模投资(以北京为例,其房地产投资一直占总投资的一半),产生了大量的存量住房(北京2008年上半年卖掉3.9万套住房,而截至2008年底,北京存量住房已达35.8万套,供大于求现象明显),而房价的过快增长,又逐渐脱离了民众的购买力,从而使得中国房地产步入了一个万分尴尬的境地:托住房价不下跌,绝大部分人买不起,开发商只能玩假按揭的把戏;让房价下跌,开发商与地方政府又不甘心,他们希望做到两全其美,即有成交量又能保住高房价。但现实往往与构想中的目标存在着巨大反差,在经济危机的大背景下,要做美梦,很容易陷于一场骗局之中。

    目前,舆论已经被开发商等强势既得利益集团控制,许多媒体的楼市版块,都因屈服于开发商的诱人广告而出卖灵魂,帮助开发商鼓吹,为公众编织陷阱。当那些开发商为高房价拼命鼓吹的时候,看看他们770多万的年薪,看看他们价值上亿元的股票占市值,就不难理解他们何以如此执着如此狂热了。是的,与这些强势利益集团相比,我的声音是微弱的,弱小得起不到任何作用。开发商既有地方政府撑腰,又有媒体这个工具,又有无良经济学家们帮助鼓吹……一句话,他们有权又有势!

    作为一位长期为民生呼吁的人,面对现实,我很无奈,很悲伤……

    如果一个国家穷得只剩下房子,如果一个国家的人民起早贪黑地操劳就是为了拥有一套房子,如果一个国家穷途末路到只有靠掠夺性十足的房地产才能维持增长,支撑这个国家经济发展的能够持续的能力在哪里?民众失去的归宿感又将在何时才能找回?

    我只想说:高房价对民众财富的掠夺,是导致我国内需不振的重要因素之一,高房价是制约中国经济向前发展的枷锁,是吞噬民众幸福的最大障碍。高房价持续维持的结果,是中国经济复苏机会的进一步丧失。

    于2009年3月19日 发表于3月20日
 楼主| 发表于 2014-2-21 10:48:35 | 显示全部楼层
中国造城投资排行榜:万亿户重庆天津高居榜首

2014年02月21日 02:21  中国青年网
  【推荐阅读】我国多地城建年投千亿豪可敌国 武汉拟5年花2万亿

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    林毅夫:中国经济增长仍要靠投资不能靠消费

  中国城市投资排行榜:“万亿户”重庆天津领衔

  林小昭

  武汉准备5年花2000亿英镑投资城市建设的消息,引发了外界对于中国“大举造城”的进一步关注。

  《第一财经日报》记者对各大城市投入产出比进行梳理,发现在基础设施和房产投资等的拉动下,各大城市的固定资产投资总量也随之高涨。尤其是重庆和天津甚至投资总量都突破了万亿大关,中西部不少城市的投资额逼近了经济总量,相比之下,深圳的投资率最低。

  如果列一个中国城市的“投资排行榜”,重庆和天津两个“万亿元户”无疑高居榜首,紧随其后的是北京、武汉、上海、南京、西安、长沙、广州、郑州、贵阳、深圳,全部超过千亿。在如此“豪可敌国”的开支下,地方债务隐忧不容忽视。

  中西部:城建拉高投资率

  投入产出比是对未来发展和是否

  构成边际效应高低的一个重要指标。

  《第一财经日报》记者统计发现,目前中西部的投资率(投资/GDP)普遍都比较高。

  以中西部的几个“土豪”城市为例,内陆唯一的直辖市重庆去年全年共完成固定资产投资11205.03亿元,同比增长19.5%,历史性跨越了10000亿元。这也是目前中国投资总量最高的城市。在投资的带动下,重庆去年实现地区生产总值12656.69亿元,同比增长12.3%。按此计算,重庆的投资率高达88.5%。

  去年武汉完成固定资产投资6001.96亿元,比上年增长19.3%,投资率在66.7%左右。

  另外几个中西部大城的投资量也都不小。西北唯一的副省级城市西安,去年全社会固定资产投资5134.56亿元,增长24.5%,实现GDP达4884.13亿元,投资率高达105%。西南的贵阳去年投资3030.38亿元,实现GDP 2085亿元,投资率高达145%。此外,郑州投资率为71%;长沙投资率达64%。

  贵州省政府参事、贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登对《第一财经日报》分析,中西部城市化的比率落后东部大概7到8年的时间,因此两者发展阶段有明显不同。其次在拉动经济增长的三大动力中,中西部的外贸出口量很小,内需增长的幅度也十分有限,因此只能依靠投资拉动。

  城建投资在中西部城市占比很高。一般而言,固定资产投资分为三大领域,即城市基础设施投资、房地产开发投资和工业投资。前两者相加即为城市建设投资。

  如果说十多年前,内陆城市与深圳、上海等在城市建设方面有巨大鸿沟,如今,差距已经逐渐缩小。

  沿海城市:低投资率促转型

  在东部城市中,天津的投资总量一直比较高。去年天津完成固定资产投资10121.20亿元,在国内各城市中仅次于重庆。去年天津实现GDP达 14370.16亿元,投资率也达到70%。

  相比之下,另外几个东部大城的投资率就低很多。例如,北京去年完成全社会固定资产投资7032.2亿元,实现GDP 19500.6亿元,投资率为36%;上海固定资产投资总额5647.79亿元,全年实现生产总值21602.12亿元,投资率为25.3%。广州投资率为28.9%;深圳投资率仅为17.2%,在各大城市中最低。

  东南沿海城市的基础设施项目的投资额度也明显不如中西部。例如经济总量是武汉两倍多的上海,去年城市基础设施完成投资1043.31亿元,比武汉还少。

  深圳去年城市更新改造投资仅为358.34亿元。不过以如此低的投资量还能保持比较平稳的经济增长,深圳的经济增长质量也在全国各城市中领跑。

  广东省政协委员、深圳市委党校副校长谭刚告诉记者,深圳低投资率已经持续很多年,深圳已经走过了依靠投资来拉动经济增长的阶段。

  广东省综合改革发展研究院副院长彭澎说,深圳是百分之百的城市化水平,城市基础设施建设也已十分完备,城市的面积也十分小,基础设施投资空间已非常小。

  投资驱动后隐忧

  尽管投资对经济的拉动十分明显,但过度依赖投资的隐忧也同时存在。尤其是在城市投资三大领域中,工业投资和房地产投资的市场主导作用比较强,但基础设施建设方面,由于市场作用比较小,因此主要以政府投资推动,而地方政府在自身财力有限的情况下,要加大投资的力度,只能继续通过银行信贷,而这极有可能进一步推高地方负债和金融风险。

  例如,在北京,2013年6月底,北京市本级和区县本级负有偿还责任的债务余额6496.32亿元,比2010年底增加3325.49亿元。广州目前政府性债务2865亿元。在武汉,截至2012年6月30日,债务余额为2037.05亿元,相当于每天要还1亿元。重庆也不少,截至2013年12月底,重庆全市政府负有偿还责任的债务余额为3070.39亿元。

  去年六月,审计署对全国15个省及其所属的15个省会城市、3个直辖市及其所属的3个市辖区的审计发现,有9个省会城市负有偿还责任的债务率超过100%,最高的达188.95%,如加上政府负有担保责任的债务,债务率最高的达219.57%。

  地方政府通过地方融资平台大力举债,地方融资平台造成的政府性债务,第一还款来源是土地出让收入。

  “很多地方的负债最终转嫁到了老百姓的身上,很多地方居高不下的房地产价格,实际上正是这种负债建设发展的模式导致的。”广东省财政厅科研所所长黎旭东说。(来源:第一财经日报)
 楼主| 发表于 2014-3-5 17:48:08 | 显示全部楼层
去年国内出现12座新鬼城 楼房空置率极高(组图)
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余何 于 2014/3/5 13:11:29 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
    记者王翌康






    近年来,部分城市的急剧扩张,已经涌现越来越多空城,高大密集的楼盘中,少有人烟,晚上偌大城区只有两至三成灯光点亮,孤零零毫无人气可言,看似“鬼城”浮现。

    据了解,因房产泡沫陷入了“鬼城”尴尬境地的内蒙古鄂尔多斯,被外界普遍认为是城市过快扩张惹的祸。值得一提的是,鄂尔多斯“鬼城”现象在内蒙古仅是一个缩影。目前,在国内蔓延之势愈演愈烈。据了解,在“鬼城”排行榜中,除内蒙古占有多席之外,江苏、河南、湖北、辽宁、云南等地城市均榜上有名。有资料显示,仅去年,国内就出现了12座新“鬼城”,在这些城区内,多数楼房都是空置率极高,鲜少有人。

    山东某沿海城市,早在几年前就以开发销售“海景房”火暴全国,开启了国内多地消费者前往购房、“抢房”热潮。这让名噪一时的海边城市铆足了劲搞开发,在当地拉开了地产造城的序幕,短期内,涌入一批批主打“休闲”、“养老”的地产项目入驻,楼盘出现扎堆建设。

    然而,对于海景房的住宅入住率,官方并没有给出一个权威的统计数字。每年冬季,部分住宅小区的入住率还不足百分之五,再加上配套设施不健全又进一步降低了当地的人气。

    与“鬼城”截然相反,“睡城”的晚上极具人气,但是这种繁华也是短暂的,由于“睡城”与城区的遥远距离,大部分上班族生活规律均是回家洗洗就睡的节奏。中国社科院城市规划与环境研究院规划室主任李红玉表示,根据世界城市发展的经验来看,上班耗时长是一种普遍存在的“城市病”。

    以河北三河市燕郊镇为例,由于高房价与限购政策,使得数以万计的北京上班族选择和北京城郊接壤的燕郊镇作为置业之地。燕郊没有地铁、轻轨,居住在燕郊的上班族只能依靠拥挤不堪的公共汽车出行,并过着“朝五晚九”的生活。

    北京方迪经济发展研究院研究总监陈智国曾表示:“‘鬼城’、‘睡城’的形成,主要是由于对城市的盲目扩张,不考虑当地市场购房需求以及居民消费能力,导致供大于求。”

    日前,国家发改委对12个省会城市调查显示,平均每个城市要建4.6个新城新区;144个地级城市,平均每个规划建设约1.5个新城新区。在开发新城新区过程中,陈智国建议开发新区的规模要与城市发展规模相匹配,这需要从城市自身体量出发,不能片面追求大规模。
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