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[讨论] 国外卫星图片显示中国已鬼城遍布,真的吗?

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 楼主| 发表于 2015-3-25 10:20:09 | 显示全部楼层
内地最新鬼城指数地图发布 盘点中国著名9大鬼城2015-03-25 08:08:43新华网[url=]微博[/url]
(参与讨论)

  近日,一份名为中国大陆城市鬼城指数的排行榜发布被媒体称为“内地鬼城地图发布”。内地鬼城地图发布,谁是内地最大鬼城?

  目前,中国房地产投资增速从八月份的13.2%下降到九月份的12.5%,在很多二三线城市,人们可以看到一排排起重机和大量空荡荡的公寓建筑;然而,中国地方政府还是依赖土地转让收入为财政创收,中国的很多城市中的房地产热潮仍未完全退烧。


  对于当前被热炒的内地鬼城地图、内地鬼城指数,一些研究人员却持谨慎态度。

  研究房地产市场的内地房产信息集团(CRIC)表示,其2013年发表的“鬼城”报告显示,如果一个城市在短期内出现房屋过量供应的情况,就将其标签为“鬼城”,是不公平且不负责任的做法。针对关于贵阳的悲观预测,CRIC特别予以反驳,并称由于省会城市通常会在社会福利、基建设施和经济发展上被给予优先政策,对于省内其它地区的民众来说,贵阳是一个具有吸引力的城市。

  曾在哈佛住房研究所担任研究员的朱小棣同意这个观点。他说,如果仅根据未来的过量供应就将一个城市称作“鬼城”是不准确的。多重业权(一个家庭拥有多个房产)已经让城市内的不少单位被空置。

  “这些空置的住宅会对城市生活造成多大的影响?你必须先观察,而后再得出结论。”他表示,总的来说,人们在寻找“鬼城”的时候需要谨慎一点。“人们过于热衷寻找‘鬼’,很可能会将任何一个地方标签为‘鬼城’”。
 楼主| 发表于 2015-5-14 11:25:35 | 显示全部楼层
中西部为何多空城:没有产业支撑绝对不能搞
2015年05月14日 02:27  第一财经日报  


  这个反思和改变的关键是,没有产业支撑的房地产经济绝对不能搞

  贺雪峰

  最近几年到中西部地区调研中发现,几乎所有中西部县城都大搞房地产开发,建了很多商品房,但所建商品房要么没有卖出去,要么卖出去了却无人居住,以至于到了晚上,成片新开发的楼盘却几无灯火。这是为什么呢?

  进入21世纪以来,中国城市化速度大大加快,大量农民工进城务工经商。中国城市化率从1996年的30%变成了2014年的54%。快速城市化,是因为中国经济的高速发展。最近20多年,中国一直保持两位数的经济增速,直至最近增速才放缓。经济快速发展,城市有了就业机会,农村剩余劳动力进城务工经商,这些务工经商的农民被统计进入城市化人口,因此就有了城市化率的快速提高。

  不过,当前的中国城市化与一般国家的城市化有很大差异,主要有两点:一是进城务工经商的农民工大多只是个人进城了,他们的父母、子女仍留在村里,二是进城农民工并未在城市安居,而可能会返回农村。

  相对来说,沿海发达地区和大中城市有更多高收入就业机会,农民工也多到这些地区务工经商。但沿海发达地区和大中城市因为经济发达,房价很高,农民工几乎不可能在这些发达地区买得起房。

  中西部地区的县城,因为县域经济不够发达,县城很难提供较高收入的就业机会,县城就不是农民工进城务工经商的首选地。但中西部地区县城也要追求土地财政,也通过招商引资搞房地产开发,建了很多商品房,这些商品房相对于沿海地区和大中城市要便宜很多,农民工举全家之力还是有可能在县城买得起房子的。

  因此我们经常看到的现象是:中西部出来的农民工在沿海地区或者大中城市就业,而在他们的家乡——中西部县城买房。他们务工经商的地点与买房的地点之间出现了错位。

  中西部地区的这些县级政府当然非常鼓励具有一定经济实力的外出务工的农民工买房,县域经济发展的第一步就是搞土地开发,招商引资搞房地产,建商品房,然后卖给有购买能力的农民工。只要建了商品房卖得出去,开发商就可以赚钱,地方政府就可以卖地、就可以收税,就有土地财政收入。

  因此当地地方政府宣传鼓励农民工返乡创业,买房置业。在县城买了房置了业找不着合适工作怎么办?虽然你现在买了房子不住,却可以作为将来的产业置办在那里,既可以涨价又可以将来自住。前些年房价确实在不断上涨,这就鼓励了更多农民工在县城买房置业。注意,是置业而不是居住。

  除农民工买房置业外,农村婚姻市场中女少男多,女方希望借谈婚论嫁来完成城市化,她们对男方的要求过去是在农村建有新房,现在则是要在县城买一套住房。借婚嫁,农村年轻人往往将男方父母一辈子的积蓄甚至预期收入一次性用于在县城买房。

  因为最近十多年来房价一直在涨,在县城置业的农民工,或为子女买婚房的农民家庭,倾全部积蓄在县城所买商品房虽然没有住,其市场价却一直在涨,买房就成了最好的保值手段。因此有更多农民家庭为子女在县城买房。地方政府受此鼓励,也加速土地开发,更多开发商加入进来,建造更多商品房。形成循环。

  于是相对于经济本身的发展,中西部县城普遍出现了房地产一枝独秀的奇观。县城快速扩大,然而产业却未跟上,没有产业就没有就业,尤其缺少较高收入的就业。因此在县城置办了商品房的农民工却大多在大中城市工作,渐渐地,地方政府和开发商加速建造的大量商品房终于出现供过于求的现象,房价开始出现下跌。而房价的下跌,买房置业的农民工或为子女买房的农户家庭在县城的房产的价值缩水,提醒了其他农民“房市有风险,入市要谨慎”,农民家庭买房积极性下降,大量商品房就更卖不出去。由此形成恶性循环。

  卖不出去和卖出去后没有人住的商品房,就这样一片片耸立在县城边上。之前靠房地产一枝独秀的县域经济现在陷入萧条,一些房地产老板因此出现资金链断裂,地方政府土地财政锐减,地方经济发展陷入困境。

  以房地产作为主要产业来拉动经济增长,是地方政府的普遍选择。这里面存在陷阱。之所以农民要进城买房,是因为他们在城市有就业,可以在城市体面安居。没有高收入的就业机会,就没有人可以在城市住得下来。只有发展了产业才可能有好的城市化。一个国家,不可能产业没有发展,却可以让所有人都体面地在城市安居。不仅农民买了房会住不下去,即使政府提供廉租房,农民仍然安居不下去。

  本质上,房地产及土地财政收入是经济发展之后,附着在土地上的非农使用增值收益归公的产物。先有产业的成长、经济的发展,才有城市的扩张,城市扩张就能自然带动城郊土地非农使用的需要,也才会有土地非农使用的增值收益,这些土地非农使用的增值收益通过土地财政形式自然而然归地方政府占有。地方政府如果只想获得土地财政收入,只搞土地开发,而不考虑产业成长,则即使县城房地产开发一时成功,最终也注定不可持续,而致后患无穷。

  当前中西部地区普遍出现的空城极大浪费了资源,造成了不良的后果。现在是应当反思并彻底改变的时候了。这个反思和改变的关键是,没有产业支撑的房地产经济绝对不能搞。(作者系华中科技大学中国乡村治理研究中心主任)
 楼主| 发表于 2015-6-16 11:03:29 | 显示全部楼层
沈阳全运村变“鬼城” 开发商“被套”
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2015.06.15 10:11:10






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1 / 5 沈阳“全运村”所处的莫子山板块,很快从过去的村屯农田变成一片环境优美建筑林立的新城。被“全运”概念席卷的如野草般生长的房地产项目在这里迅速蔓延,但如今这里却几乎成了一座“鬼城”。
 楼主| 发表于 2015-6-16 11:08:10 | 显示全部楼层
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沈阳“全运村”所处的莫子山板块,很快从过去的村屯农田变成一片环境优美建筑林立的新城。被“全运”概念席卷的如野草般生长的房地产项目在这里迅速蔓延,但如今这里却几乎成了一座“鬼城”。
 楼主| 发表于 2015-12-10 14:43:05 | 显示全部楼层

高铁新城莫蹈鬼城覆辙

作者:陈斌

    高铁新城有遍地开花的趋势。根据2015年11月某媒体的不完全统计,中国将要及已经开始规划/建设的高铁新城新区有70余座,主要分布在吉林、辽宁、河北、山东、安徽、湖南、湖北、江苏、浙江等省份。

    11月30日,湖南吉首市规划局透露,由该局组织编制的《吉首市高铁新城概念规划》完成初步方案。根据规划,吉首将在未来的高铁站所在地双塘镇,打造一平方公里商务商贸核心区和三平方公里集办公、文化、商业、居住等多功能为一体的高效率、现代化的特色新城文化商业中心;新城规划总用地面积为20平方公里,规划总建筑面积890万平方米,建成后将容纳12.6万人居住;新城建成后,可提供约4万个就业岗位。

    吉首市是县级市、湘西自治州州府。根据吉首市政府官网,2014年末吉首总人口30.09万人,常住人口31.13万人。城镇人口22.80万人,城市化率73.24%。根据《吉首市城市总体规划(2003-2020)(2013年修改)》,2015年吉首中心城区人口规模可达到36万人;2020年人口规模可达到50万人,可谓雄心勃勃。高铁新城所在地双塘镇距吉首市中心9公里。

    再提供一点背景。2011年,《武陵山片区区域发展与扶贫攻坚规划》实施,在武陵山片区六个市州各规划了一个中心城市,分别为重庆黔江、湖北恩施、贵州铜仁以及湖南的吉首、怀化、张家界。六个中心等于没有中心,这些同一生态位上的城市都想脱颖而出,成为赢家。

    从吉首这个样本我们不难感受到地方政府抢人大战的烈度。未来,吉首市区及其高铁新城能否吸引这么多的人口净流入,这里不妄加揣测。但从宏观上看,哪些区位的高铁新城有望兴旺发达,哪些区位的高铁新城有沦为鬼城的风险,还是能做大概率预测的。

    高铁新城说到底是一个经济考虑:希望高铁站点能把周边地区的地价拉起来。这样即使某条高铁线路是亏损的,但地价增值有可能弥补亏损而有余;如果高铁新城能发展起来,政府也能收到更多的税。这和许多城市大修郊区通往市区的地铁是一个道理,这些地铁线基本是亏损的,但由此带来的郊区地价增值,能让政府入袋更多的土地出让金。

    问题就在于,如果高铁新城不能吸引一定规模的产业流入与人口净流入,地价就很难起来。不同区位吸引这两个流入的能力是不一样的。

    对高铁的经济拉动作用,许多人的畅想是:高铁通到哪里,工厂就开到哪里;高铁连接长珠三角与中西部,中西部就会感受到东部的经济辐射,迎来发展机遇,实现地区均衡发展。但可惜,除了旅游休闲业之外,高铁拉动经济不是以这样的方式起作用的。均衡发展绝不是经济规律。

    因为人口是不可能均等分布的。人口是自由流动的,哪里机会多就往哪里去。决定人口分布与人口流向的是自然禀赋。人口从内地向沿海流入,这是一个自发趋势。中国最发达的区位是东南沿海的长三角与珠三角。美国最发达的区位是大西洋与太平洋沿岸。

    大城市化是这个趋势中的趋势。20世纪是大城市化的世纪。1900年,全世界100万人以上的大城市有11座,1000万以上的特大城市为0;1980年这两个数字分别为225与6。并且,大城市人口增长率远高于中小城市。日本与美国2012年居住在100万人口以上都市区的人口比重分别为51%与48%,同比净增1个百分点。

    大城市最大的优势是人口规模经济效应。这是一个正反馈的过程:大城市有人口规模经济优势,才能有更多更好的基础设施、教育与医疗供给,才能有更多更好的就业机会与商业机会。这些又会吸引更多的人口流入,从而带来更大的规模效应。

    高铁不仅不可能改变两大人口流动的基本趋势,反而会加快这一趋势,成为沿海对内地、大城市对其他区域的超级抽血机。道理是浅的,高铁让人口流动变得更便利了。

    加州大学伯克利分校经济学家本杰明·费伯的论文《贸易一体化,市场规模和产业化:来自中国高速公路网的证据》发现:在1997-2006年间,其他条件不变的情况下,被纳入高速公路网的边缘城市,相比于其他边缘城市,其经济增长率平均要低18个百分点,而其工业总产值的增长率平均要低26个百分点。

    原因在于高速公路降低了交通运输成本,让产业与人口向中心城市聚集变得更便利。高铁与高速公路在这一点上是同构的。

    在这个过程中,赢家是沿海与内地部分中心城市。未来长珠三角容纳一半中国人也不奇怪。长珠三角的大城市及内地部分大城市,兴建高铁新城成功的概率较高,抢不到人的内地中小城市就不那么乐观了。

    2015年11月3日,新华社发布中共中央《关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》:健全财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制,建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制。转移支付随人走与建设指标随人走的游戏规则,简直是地方政府抢人大战的发令枪。

    抢人能力哪家强?高铁新城的命运,其实就取决于抢人能力。
 楼主| 发表于 2016-4-12 11:35:44 | 显示全部楼层
外媒关注鄂尔多斯“鬼城”:住这里未必不开心

奥利维耶拍摄的“鬼城”(图片源于网络)
  原标题:美媒关注中国“鬼城”康巴什:这里充满了希望

  参考消息网4月12日报道 美媒称,中国北方的康巴什新城曾经试图为超过一百万人提供住房。如今,这里的居民数量仅有预计入住人口的十分之一。

  据美国有线电视新闻网4月6日报道,在21世纪的最初几年间,中国政府拨款10多亿人民币大力发展这个位于内蒙古鄂尔多斯以南数英里的城市,用法国摄影师拉斐尔·奥利维耶的话说,这是一个“非常漂亮的城市,充满了矛盾”。

  报道称,一排排空置的大型建筑和周遭荒漠勾勒出一幅后启示录风格的画面,奥利维耶用镜头记录下了这座“鬼城”及其未完工的建筑奇迹。

  这组照片名叫“失败的乌托邦”,带有奇异的超现实主义色彩,令人震惊。镜头对准了该城市恢弘壮丽的发展,而不是“空空如也”的街道。


  谈到这个占地面积355平方公里的城市,奥利维耶说:“我只想从容不迫的走过不同的街道和地区,几乎是走马观花的尽可能的找出更多有趣的建筑。”

  “这是超现代感的鄂尔多斯博物馆,这是有点无趣的现代住宅区,这是‘鄂尔多斯100项目’未完工的建筑(‘鄂尔多斯100项目’由瑞士公司和中 国艺术家共同策划,请来了全球27个国家的100名建筑设计师为该项目倾注心血),在这里你能看到苏式建筑的影响,”奥利维耶解释道:“这种融合只可能出现在中国,因为中国是全世界唯一有财力有能力吸引这么多国外建筑师的国家。”

  奥利维耶表示,虽说新闻媒体也报道了“鬼城”的故事,不过“鬼城”的标签忽略了这个城市还在继续扩张的事实:“外国人认为这是座废弃的城市,而中国人则认为这座城市还在继续发展。”

  “很多早期报道都说它是个失败、怪异的地方,但它其实也是一个巨大的成就,而且住在这里的人们也不见得就不开心,这里充满了希望。从某种程度上讲,要尊重这一事实。”奥利维耶说。(编译/文怡)
 楼主| 发表于 2016-4-12 11:41:11 | 显示全部楼层
 楼主| 发表于 2016-4-12 14:43:03 | 显示全部楼层
沙漠上建保障房,民生情怀何在?
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摩登咖啡 于 2016/4/11 20:23:44 发布在 凯迪社区 > 猫眼看人
作者:汉应民

    陕西省横山县最大的保障性住房项目凤凰新城,建设在毛乌素沙漠,距离横山县城约40公里。至今,规划2104户居民的小区实际入住96户。由于不通公交,没有市政供暖,周边没有学校、医院,十多名业主起诉了开发商横山县龙盟伟业房地产有限公司。开发商辩称,政府配套的水、供热、排污等配套设施不具备,开发商已经投资百万自行打水井解决了业主吃水问题。

    保障房项目早已竣工,只因配套道路、公交、学校、医院、供暖等设施缺乏,规划2104户居民的小区实际入住仅96户。入住业主依然靠水井解决吃水问题。这显然难言正常。在我看来,这至少暴露了这几个方面的问题。其一,保障房项目选址偏远(离县城40公里),附近没有配套设施,根本达不到入住条件;其二,政府责任缺位,规划机制失灵。盖房前先通路、通水、通电,配建学校、医院真的很难吗?值得追问的是,如果这里有商品房项目,政府配套设施还会如此滞后吗?

    不仅陕西横山的保障房项目因为选址偏远、配套设施缺乏入住率低,其他地方也出现过类似情况。2015年7月,审计署财政审计司司长郝书辰曾披露,有些保障房项目进度缓慢,不能按期竣工,有些安居工程的房子建好之后长期闲置。新华社此前还曝光过贵阳市3万余套保障房因配套设施建设滞后未及时投入使用的情况。

    国土部、住建部等部门曾多次强调,加快保障性住房建设,要严格土地供应,落实资金,加快进度,强化工程质量。为完成保障房建设任务,中央还安排了专项补助资金。但是,一些保障房项目进展缓慢,就连已经竣工的保障房因为缺乏配套设施而闲置,根本没有发挥应有的作用。虽说地方政府保障房建设存在资金紧缺的情况,在稍好地段盖保障房影响政府土地出让金收入,建设配套设施需要不菲的费用,但这不是把保障房盖到沙漠,不给其建设配套设施的理由。

    虽说住房消费业已进入了市场化时代,但是让群众“居者有其屋”,政府依然责无旁贷。给困难群众提供公租房、廉租房、限价房等保障性住房,是政府理应承担的责任。政府从土地财政中切出一块蛋糕,下决心压缩“三公”消费与其他公务经费支出,划定稍好地块盖保障房,完善保障房配套设施,把保障房配置给需要的群众,并非不可能完成的任务。

    与保障房建设、配置滞后形成鲜明对比的是,不少地方对商品房开发很卖力。一方面,商品房立项、建设如火如荼;另一方面,低收入群众渴盼的保障房建设、分配跟不上。一些地方保障房闲置,除了相关部门不作为以外,实际上与保障房项目选址偏远、配套缺乏等因素有关(横山县保障房入住率低就是这个原因)。在偏僻的沙漠上盖保障房,政府的民生情怀何在?

    对于保障房建设,既然中央有要求,民众有期盼,相关部门就要督促地方政府不折不扣完成住房保障任务,对于保障房建设、配置滞后的地方,不能止于曝光、整改,而要明确罚则,启动问责程序。该问责就问责,该处罚就处罚,触犯了国家法律,还要启动司法程序。

    同时应当改革绩效评价机制,撕下形象工程与GDP里看政绩的老皇历,多从民生角度考核官员政绩,通过科学政绩评价的力量督促地方履行保障房等民生项目供给责任。地方政府除了做到保障房按时开工、竣工以外,还要注意保障房选址与配套设施完善,提高保障房建设质量,并精确配置有限的保障房资源,让困难民众真正“住有所居”。
 楼主| 发表于 2016-6-12 14:16:13 | 显示全部楼层
鬼城是怎样炼成的?

    来源:网络   作者:佚名

    “鬼城”在国际上是指资源枯竭并被废弃的城市。主要是一些小型矿业城镇。例如在美国西部这样的城镇就挺多——金矿采完了,没价值了,又不适合居住,于是废弃,于是鬼城。

    中国也有类似的资源枯竭鬼城。

    除此之外,还有房地产鬼城,那就是中国特色了。

    说是2016年中国内地的十大鬼城,其实远不止十座。

    住在鬼城,最大的坏处是人气不旺。即便什么硬件设施都有,但运转不下去。

    例如你在鬼城很便宜的买了房,也有很好的幼儿园,你把孩子送去了,整个幼儿园只有几个孩子,你说这幼儿园能办下去吗?




    十【辽宁东戴河新区】目前有近20家综合地产类项目正在建设,预计今年开工面积达504万平方米。上述项目除当地示范性楼盘佳兆业东戴河、山海同湾外,其余项目销售堪忧、建设迟缓,甚至出现烂尾的现象。有业内人士担忧地表示,东戴河新区如今面临着商品房空置率高企不下、产业“空心化”严重的困境。




    九【乌兰察布市宁新区】正成为内蒙古草原上第二个与 鄂尔多斯康巴什新区类似的“鬼城”。这里到处是房地产项目,塔吊林立,俨然一片繁忙的工地。但是这些楼盘目前建设几乎都处于停滞状态,售楼部几乎无人问津。 除了市政府附近的两条街道,在集宁新区宽阔的大街上,除了偶有车辆经过外,罕有人迹。到了晚上则是漆黑一片,宛如一座“鬼城”。




    八【营口沿海产业基地】五矿豪生大酒店灯火通明,然而客房亮灯率却不足一成。与该酒店紧邻的丽湖名居的楼盘,建筑面积约18万平方米的住宅小区已基本完工,但入住率依然为零。这一项目的开发商西藏藏业集团营口开发的三个项目都已陷入僵局。这只是营口近年来房地产开发“大跃进”后遗症的冰山一角。恒大地产、佳兆业、中南建设、嘉里建设等大牌房企在当地的销售均遇到很大的困难,一些中小开发商更是度日如年。




    七【神农架】一段段被“开膛破肚”的山体,一片片被顺着山谷而下的泥石流冲毁枯死的树木。在破坏最严重的三四个地段,神农架林区政府在机场公路旁边竖立了“生态修复后效果图”,画面显得郁郁葱葱,与现实中山体上一个个巨大的“伤疤”形成鲜 明对比。由于神农架机场、机场公路以及康帝温泉酒店的削山造地,引发大量泥石流,冲刷而下的大量沙石拥塞河道,致使这个项目停止运营四五年了。




    六【威海乳山银滩】“海景房”是一个被频繁炒作的概念,号称“天下第一滩”的威海乳山银滩,盖房前,银滩60多平方公里的土地上长着茂密的松树,现在只剩下了这些没有人住的房子。由于当地房管局并不公布 相关信息,很难查证银滩海景房的确切开发量,以每个小区10万平米计算,200个小区的住宅供应量就是2000万平米。如果按照人均40平米计算,这里至少能容纳50万人口,但现在它几乎就是一座空城。




    五【沃德兰游乐园】从京城出发前往八达岭,驱车行驶在京藏高速公路上, 进入昌平地界后,游人都会看到高速路一侧,有一大片不寻常的建筑群。它就是规划中的“亚洲最大游乐园”。由于从未开业,“沃德兰游乐园”的名号,倒是鲜为 人知。十几年过去了,它一直静静地矗立在那里。近日,这片神秘的乐园被拆除。沃德兰来自于英文名wonderland的谐音,直译的意思为“仙境”,如今,仙境不复存在。




    四【安徽农贸城】“滁州市十大重点项目”、“总投资逾20亿”、“国内规模最大、功能最齐全的农贸食品城”……坐落于安徽滁州南谯区的大雄华东农贸食品城在2009年开工 时,就被无数光环笼罩,一度吸引大量本地和外地人前来购买商铺。然而,近日不少投资者反映,目前这个项目已经工程停工、人迹罕至,成了名副其实的“空城”。




    三【三亚别墅区】三亚是国内的旅游度假胜地,重点开发区。三亚的房屋均价堪比京、沪,但房子大多是空的。据统计,海南岛外人士购买三亚住房的比例超过85%,而多数业主只有在冬季才会到三亚来。无论这些房屋是被闲置还是空置,到了晚上各种高档住宅区始终漆黑一片。




    二【鄂尔多斯新城康巴什】耗资50多亿打造、面积达32平方公里,鄂尔多斯是内蒙古一个相对比较富裕的煤矿业中 心,常住人口150万。康巴什的基础设施一应俱全,有办公大厦、行政中心、政府建筑、博物馆、电影院和运动场,中产阶级式的复式公寓和别墅将成片的小区塞 得满满当当,但现在的问题是,原本是用来安置100万人口的康巴什却很少有人入住,目前已是一座名副其实的鬼城。


 楼主| 发表于 2016-7-15 11:51:24 | 显示全部楼层
规划34亿人新城是“以大饼为本”

    舒圣祥(微信公众号:书生香评)

    在特大城市限制人口、中小城镇扩容的情况下,一些中小城镇迫切希望加速发展,纷纷提出2020年、2030年人口倍增的目标。国务院有关部门数据显示,据不完全统计,截至2016年5月,全国县以上新城新区超过3500个,规划人口达34亿。这些规划能容纳全世界近一半人口的新城,谁来住?

    就像200多个地级市就有183个提出要建国际大都市,新城新区规划人口多达34亿人,都想着要实现人口倍增,延续的仍是“国际一流、世界领先”的思路。其实,除了极少数的国际大都市,大多数的欧美城市人口并不多,“人多力量大”不是城市发展的根本路径,“小而美”才是世界的主流。

    梦想总是要有的,万一实现了呢?——无论是一个人,还是一个地方,有点自己的规划或者说梦想,总归不是坏事。举个例子,如果人人都想成为亿万富翁,13亿人的发财梦加起来,会比“规划34亿人新城”更疯狂。这只会意味着人民币的灾难,在钱仍旧值钱的前提下,几乎是不可能的。但并不能因此说,人们的发财梦不好,只不过大多数人无法实现而已。

    各地规划新城新区也一样,加起来规划人口居然多达34亿人,貌似开国际玩笑,但具体到每一个地方,规划其实未必不能实现。只不过,大多数地方的规划,注定不可能实现,因而徒增了“规划34亿人新城”的可笑。所以,光调侃去哪里找34亿人来住,或者光嘲笑183个城市要建国际大都市,其实并不是问题的关键。

    真正的问题是,个人做做梦也便罢了,即使不能实现,努力也总会有回报;而地方政府做梦,是需要付出极大代价的,钱砸出去了房子建起来了,人口却没有倍增没有流入,那就将是一个又一个的“鬼城”拔地而起,极大的浪费是无法挽回的。有人会说,房子不都是开发商建的吗?这些商人怎么这样傻?市场失灵了吗?

    当然不是什么市场失灵,而是政府规划确有魔力,它能引导市场过度投资,尤其是在扶持政策的作用下,帮政府做梦是有钱可挣的。更何况,很多地方投资项目“肥水不流外人田”,直接就是由地方国资企业操作,资金来源往往是政府举债,亏了也是由纳税人埋单,明明没有市场的“鬼城”,因此总能建得起来。

    说白了,很多地方官员的发展理念,根本不是什么“以人为本”,而是“以大饼为本”。只要把“大饼”摊的足够大,就算是大城市了,就算是有政绩了。不切实际的“超前规划”,是名副其实的“烧钱规划”。

    但是,地方政府如果只是做做梦,无论怎样规划新区或者怎样规划人口倍增,其实并没有太大问题,不能说“禁止做梦”;关键是,如果要实际行动,那就必须尊重市场的规律,必须按市场的运作法则办事,行政干预的手不能伸的太长,不能一手包办自己规划自己举债自己盖楼,不能将政府行为公司化。

    所以,要管住新城新区过多过滥,通过行政审批来把关,其实是低效的甚至是没必要的,关键是要管住地方政府举债融资,要管住政府行为公司化,要让市场发挥决定性作用。

    文/舒圣祥(微信公众号:书生香评)

    2016.7.14
 楼主| 发表于 2016-7-15 14:09:03 | 显示全部楼层
 楼主| 发表于 2016-7-15 14:10:08 | 显示全部楼层






 楼主| 发表于 2016-7-18 15:32:08 | 显示全部楼层
中国遍地造城热:一个市规划19个新城


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东门吹牛 于 2016-7-18 14:24:46 发布在 凯迪社区> 猫眼看人

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    武汉南湖新城,曾经是大片低洼泥沼,2000年的地图上还被标示为湖面,几年功夫就被迅速推进的造城项目填平,却因此成为武汉内涝中渍水最严重的地区之一。截至2013年底,武汉一共规划建设有12个新城新区,南湖新城也只是城市急剧扩张的一个缩影。

    上世纪80年代开始兴起的开发区项目,到20世纪末已经衍生出大学城、工业园、新城新区等各种形态,在近年土地财政的刺激下,全国遍地开始了一轮又一轮的造城运动,规模动辄上千平方公里的开发区也被称为中国土地资本化的典型例证。在国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心的调研中发现,截至2013年底,全国各省市(包括县级市)规划有超过3000个新城新区,其中有20个省份中,平均每个市至少有一个新城新区,最多的沈阳规划有19个,而广东平均每个市有1.78个,山东其次,有1.37个。在省级市级之外,各个县级规划的新城新区更是数不胜数。而这些还是在发改委集中整治之后的结果,在2006年之前,全国一共规划有6866个开发区,2007年缩减了三分之二。
 楼主| 发表于 2016-7-18 15:32:44 | 显示全部楼层


    很多地区的新城新区规划面积是其原有市区建成面积的三四倍,以至上十倍,而在废县置区后,有的新城更比原本的市辖区面积还大。比如城市建成面积不到200平方公里的兰州市,其兰州新区规划面积有806平方公里,占市辖区面积的50%;而福建南平市则干脆计划将整座城市搬至新区,其规划的武夷新区占地面积达到4132平方公里,是原本南平市市辖区的1.5倍。整个南平市的市区建成面积只有28平方公里,新区规划后除城区建设90平方公里外,还要开拓49平方公里的新城建设用地。

    如果根据住建部每平方公里城市建成区至少容纳1万人的标准,新城新区多数都达不到标准。国土资源部2013年曾有调查显示全国391个城市的新城已建成区人均建设用地达161平方米,远超人均100平方米的标准。河北唐山的曹妃甸新区规划面积达1869平方公里,人口只有22万,不到市辖区人口密度的1/20。兰州新区目前建成面积100平方公里,至少应容纳100万人口,而2013年新区人口只有10万,按照规划,2015年人口应达到30万,2020年要达到60万,然而2015年整个兰州市的城镇人口还不到300万。

    有数据称全国3500个新城新区规划容纳人口34亿,即现在中国的人口再增长一倍都完全没有问题。中国庞大的人口基数长期以来都被宣传为发展重负,如今在各地的造城推动下,人口反而成为千方百计拉拢的资源。2000年至2010年之间,中国城市土地扩张了83.41%,相比之下人口仅仅增加了45%。所谓城市化仅仅率先实现了土地城市化,人口城市化在各地催促农民工进城买房的口号中却显得不切实际,2015年中国农民工的平均月收入才刚满人民币3000。
 楼主| 发表于 2016-8-11 10:20:15 | 显示全部楼层
全国规划3500多个新城 规划泡沫或加重楼市库存

2016年08月11日01:23        经济参考报 全国规划3500多个新城 规划泡沫或加重楼市库存

  国务院日前印发了《关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知》,明确建立健全支持农业转移人口市民化的财政政策体系。记者近日在多地采访发现,除了进城农村转移人口,一些城市还把人口引进目标聚焦在区域和城市间人口流动上,展开浑身解数“抢人”。专家指出,规划、土地、人口三者紧密联系,规划新区“画大饼”,规划人口盲目求大,直接的影响就是房地产过度开发,去库存艰难。

  各地新城纷纷“抢人”

  近日,国务院印发了《关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知》,明确建立健全支持农业转移人口市民化的财政政策体系,对一些中小城镇来说,这个消息成为极大利好。

  国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心调查显示,据不完全统计,截至2016年5月,全国县及县以上的新城新区数量3500多个。研究显示,我国的新城新区发展,普遍面临着规划上过度超前、定位上同质化、过度依赖房地产拉动等突出问题。

  “城镇化不仅仅是土地的城镇化,盲目求大的新城规划严重脱离实际。”国家行政学院教授汪玉凯表示,中国人口的生育高峰已经过去,即便全面放开二胎,人口增速不会出现大幅上涨,城镇化的主要增量来源于进城农村转移人口。考虑进城意愿、落户能力等多方面因素,预期到2020年城镇落户的农业转移人口占进城农村人口的1/3左右,“规划3500多个新城新区,谁来住?人从哪里来?”

  除了进城农村转移人口,一些城市也把人口引进目标聚焦在区域和城市间人口流动上。西部、西南部几个地市规划部门负责人在接受记者采访时表示,其工作一项重要的任务就是抢人。

  中国区域科学研究会理事长、南开大学教授郝寿义等受访专家指出,城市人口规模差别化调控的信号已经明确,特大城市严控人口规模,中小城市加快放开落户制度。随着特大城市人口“溢出”,对于数量众多的小城镇、小城市,可能会迎来承接一部分大城市转移人口的利好。

  然而,现实中担当集聚人口重任的中小城市却处于难以承受之重的尴尬。近期出版的《国家新型城镇化报告2015》显示,中国农民工流向地市级以上的占70%以上,而流向小城镇的不到10%。

  广西北海市中心城区常住人口估算在70万以上,根据规划到2030年中心城区要达到145万人。“最大的困难是人从哪里来”。北海市建设部门有关负责人说,北海2015年人口增长率超过1.5%,尽管当地放宽了落户限制,加快农业转移人口市民化,但去年落户人数仅为6749人。

  事实上,一些地方不仅面临引进人口难,还处于人口净流出的“失血”状态。福建省沙县建设局相关负责人介绍,按照规划到2030年沙县城关人口要达到29万人。“现在四分之一的人口都外出从事小吃行业,人口不净流出就不错了。”

  在中山大学城市与区域研究中心教授许学强看来,随着特大城市控制人口规模以及经济发达地区产业转型升级,人口出现由大城市向中小城市流动的迹象。但要抢人,需要硬实力:很多中小城镇城镇化和产业化脱节,没有产业就没就业,再加之公共服务供给不足,致使中小城镇难以发展起来。

  直接影响楼市去库存

  一些受访专家指出,规划、土地、人口三者紧密联系,规划新区“画大饼”,规划人口盲目求大,直接的影响就是房地产过度开发,去库存艰难。

  记者发现,西南某省会城市一个新区,通过划拨方式取得土地的项目占总用地比例高达52.33%;而通过招拍挂出让方式的土地仅占47.67%,招拍挂土地中,住宅又高达74.63%,商业服务业设施项目只占15.53%,工业项目只有5.24%。

  专家指出,这类行政造城的结果就是,功能单一,很难形成持续扩大和升级的消费需求和服务需求,不能提供稳定的就业岗位来促进吸引人口的聚集。中国社会科学院人口与劳动经济研究所助理研究员蔡翼飞等指出,以规定地、以供定需的拍脑袋规划,不按照市场和现实需求,将导致土地利用粗放低效。

  近日公布的《国土资源“十三五”规划纲要》显示,“十二五”时期全国城镇建设用地增长约20%,远高于同期城镇人口11%的增幅,城镇建设用地增长速度约为同期城镇人口增加幅度的180%,地均GDP仅相当于欧美两成多一点,粗放利用形势严峻。

  而部分地区“空城”“睡城”现象加剧,也让去库存难上加难。中原地产首席市场分析师张大伟分析,目前一些三四线城市的新城发展过多偏重于住宅这一单一模块,过度的新城规划也意味着房地产市场又要大发展,无疑将进一步增加难以消化的商品房库存。

  据记者不完全梳理,为鼓励农民工进城购房,已经有超过50个城市发布了专门针对农民工进城购房的补贴优惠政策,其中主要为三四线城市。

  记者近日在沙县县城看到,在城区新区,数十个楼盘正在促销,映入眼帘的是各种地产广告。即使一些售出的房子,居住率也并不高。“为了去库存,沙县从2014年就停止住宅用地的供应”。据该县建设局罗积清总工程师介绍,目前沙县楼市均价在每平方米四五千元,相对于高峰期房价已接近“腰斩”,房地产商多是保本甚至亏本甩卖。

  在广西北部湾区域的防城港市,截至2016年5月,该市新建住宅存量276.95万平方米,按前36个月的月平均销售面积12.5万平方米计算,去化周期约22个月;再如三区一县的北海市,城区常住人口不到60万,但目前房地产总库存量超400万平方米,远远超过本地常住人口的改善型需求。

  此外,中小城市既要去库存,又要保证房地产固定投资不减,陷入两难困境。防城港市一些官员介绍,广西今年给防城港房地产行业下达的投资任务是75亿元,预计全市将新增300万平方米,处于“旧账还不上,又要添新账”的境地。

  “新城新区规划的激进,背后是地方政府对土地指标的狂热追求。”华南城市规划学会会长、暨南大学管理学院教授胡刚表示,每多一个人进入城镇化序列,与此对应的人均建设用地指标就多一些。例如,按照目前人均城市建设用地100平方米计算,20万人口和40万人口的土地指标差别很大,后者潜在的土地出让收益就更多,根由还是土地财政在作怪。

  规划泡沫需降温

  受访专家表示,过度超前的新城新区规划会给土地供应、城市发展带来一系列负面影响。

  北京交通大学中国城镇化研究中心主任赵坚认为,新型城镇化的新突破应主要靠市场机制而不是政府主导。靠政府的行政手段增加中小城市数量会造成严重的资源“空间错配”。人口之所以不向大都市之外的中小城市集聚,是因为那里没有多少工作机会;要为那些城市创造工作机会就要进行新的投资,而这有可能造成新的产能过剩;而在那些中小城市进行过大规模的城市基础设施建设,由于人口流出或零增长会造成基础设施服务能力的空置。

  蔡翼飞等专家建议,从人的角度出发合理制定规划,确定城市开发边界。胡刚等人指出,国家可以在城市规划的上一层次,在区域和省一级对发展方向、人口规划给予控制,为下面提供参考,探索由上而下和由下而上相结合,而不是完全从下到上越做越大。


  一些受访基层干部表示,在规划修订方面,也要及时根据实际情况适时对规划进行适度调整,统筹好“一张蓝图干到底”和城市实际发展需要,注重规划的延续性和科学性。“我们2008年曾制定了一个发展规划,经过几年发展以后,发现规划中城市居住用地的比例太高,随后就调整规划,优化城市发展结构。”北海市规划局相关负责人说。

  辽宁社会科学院副院长梁启东说,要解决中国城镇化的泡沫问题,克制大规模造城运动,必须树立理性的政绩导向,明确科学的城镇化方向,创新地方官员的考核机制。这些将是解决问题的根本所在。

  “提高城镇化率,并不是简单的要人进城购房,满足了人的生活、工作需求,人自然会留下来。”许学强表示,对于中小城市来说,既要不断完善教育、医疗等公共服务,也要提高产业支撑能力,提高就业水平和城市宜居环境,让人愿意留、留得下。
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