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杭州经适房入市：从“适用”转向“经济”？

时间：2013-09-18 作者：　来源：中华建筑报

杭州市西湖区嘉绿苑，多层，评估价为20500元/平方米；江干区北景园，高层，评估价为13000元/平方米……这一切，都源于9月12日起实施的杭州市经适房满五年可以上市交易政策以及同日公布的《杭州市区经适房市场评估价格公告》。

记者了解到，杭州从1999年开始推出经适房，是国内最早推出经适房的城市，目前经适房住户在杭州已是一个相对庞大的群体。那么，为什么本次上市交易的分界点是2004年9月1日？为什么补缴比例是55%？这会不会影响周边楼市？

限制条件惹争议

根据《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见（试行）》（下称《意见》），杭州市经适房以2004年9月1日为分界点，在此时间点后购买经适房的业主在交易时须按照评估价和当初购房差价的55%向政府缴纳土地收益等价款。

杭州市房管局住保办主任冯晶表示，从1999年杭州出台《杭州市市区经济适用房销售管理实施意见》至今已走过14个年头，这期间经适房的定义和性质也发生了变化。1999年，经适房的定义是面向中低收入家庭提供的普通微利商品住房，没有享受实物分房或实物分房没有达标的居民都可以申请，也可以理解为房改制度的延续。

然而，2004年5月，原建设部等四部委出台《经济适用住房管理办法》（下称《办法》），标志着经适房的性质发生了根本性变化，从之前的普通微利住房调整为保障性住房。该文件明确规定，经适房由政府提供政策优惠，限定政策标准，限定销售价格。

对于55%这一补缴比例，冯晶指出，《办法》明确规定，经适房只有在取得房屋所有权证、土地使用证后才可出售，且出售时应按照届时经适房与商品房差价的一定比例向政府缴纳差价，具体年限和比例由市、县政府确定。2007年，浙江省政府57号文件规定，各地对经适房上市交易征收的收益比例不得低于50%。

“综合杭州经适房的历史沿革，最终确定了55%的比例。”冯晶说。

观望气氛浓

公开资料显示，目前杭州市共有经适房9万余套，面积超过830万平方米。其中，38598套可上市交易，面积约374.29万平方米。以2004年9月1日为分界线，约七成经适房需补缴55%的差价，12869套无需缴纳。

记者了解到，目前下城区三塘东新园、北景园一带的经适房市场最为热闹，这是因为该区域内大多数经适房都是2004年9月1日前的，房东需补缴的金额较小。我爱我家三塘店某工作人员向记者透露，目前已有约40位房东到店咨询，其心理预期价在20000元/平方米左右，且挂牌意向强烈。但是，东新园的房屋面积普遍偏大，140平方米以上的占了80%。对于刚需来说，大面积、高总价的二手房并不实用，且周边新盘较多，选择余地更大，价格约23000—25000元/平方米，这或许会对经适房的最终交易产生一定影响。

“评估价格不是最终成交价，还要看实际情况。如果评估价是17000元/平方米，预计成交价将为18000—21000元/平方米。”该工作人员表示，“经适房入市应该是一个逐渐放量的过程，目前我们店还没有成交案例，房东都处于观望状态，一周后可能会出现交易高峰。”

华邦地产杭州西三区区域经理何委也认为，经适房最终成交价将比周边二手商品房价格有所下降。目前华邦地产收到的经适房房源已逾百套，其中东新园为数最多。

出台意见≠鼓励上市

多年来，市场对经适房到底该不该上市交易一直存有争议，中低收入难以界定、产权不清晰、住宅价格、户型有违政策初衷等问题也广为诟病。

冯晶表示，出台上市意见并不是鼓励经适房上市，而是考虑到杭州经适房经历了十几年的历史沿革，部分业主有改善居住条件的需求，需要上市。经适房是保障性住房，核心功能是解决居住问题，本身不应该有利益。

“从理论角度看，经适房满五年后可上市交易，如果类似的现象频繁发生，那么普通商品房的市场供应也许会急剧增长。”上海同策咨询研究部总监张宏伟指出，“但是，由于大多数经适房房主还是以自住为主要目的的，经适房满五年的条件限制加上缴纳55%差价等原因，导致经适房转入商品房市场套现的规模有限，对当前的楼市局面没有实质性影响。政策实施细则的出台令不少购房者将目光投向这种优惠的经适房房源，这可以满足一部分以自住为主的购房者的需求，在一定程度上平衡市场均价，对冲商品房快速上涨带来的压力。”

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