编制单位：中国城市规划设计研究院规划所

一、项目背景

2005年海南省政府、三亚市政府提出开发海棠湾旅游度假区设想，受到国内外数家大型开发企业的认同和参与，为加快推进海棠湾开发建设进程，2006年3月，三亚市政府委托中规院编制该区域的分区规划及城市设计。

从项目组首次进入现场开始，到过程中多次向三亚市和海南省政府进行沟通汇报，直到2006年12月下旬，规划成果顺利通过海南省组织的专家委员会评审，项目组的高效率、高质量工作获得了包括政府、专家、开发企业等多方面的认同和好评。

二、海棠湾概况

海棠湾位于海南岛南端、三亚市东部，距市区28公里，区内旅游资源丰富，自然风光旖旎。虽然和亚龙湾、大东海、三亚湾崖洲湾并列三亚五大名湾，海棠湾的沙滩却像一个美丽的少女一直在耀眼的阳光下沉睡。区域西北多为山地，东南临海为较宽平坦的河流冲积地和滨海平原，规划范围总用地面积98.78平方公里，现状人口约3.8万人，海岸线总长度21.8公里，其中沙滩岸线长18.7公里。

三、定位及功能布局

本次规划对海棠湾的总体定位为：“国家海岸”——国际休闲度假区。海棠湾应当具备三大核心功能：包括国际顶级品牌滨海酒店带、世界级游艇休闲社区和国家级海洋科研博览中心。

海棠湾总体规划结构为：“一点、一带、三区、六片、五楔”。其中：

一点：蜈支洲岛——构建成为具有观光、游览功能的海岛热带雨林公园。

一带：沙坝酒店带——世界顶级酒店及海滩公共设施集中区。

三区：南、中、北三个大区，分别定位为综合休闲游憩区、高端休闲度假区和多元文化度假区。

六片：是指从南到北结合场地特征划定的各个功能片区，分别是区域公共服务休闲中心、现代旅游服务小镇区、高端品牌休闲度假区、国际主题度假社区、综合观光休闲度假区和海洋主题科教博览区。

五楔：顺应山势、结合大型开敞绿地或道路绿化，通向海滨的五条主要绿化通廊，是保障区内公共开敞空间有效落实、组团之间有效隔离的重要生态绿楔空间。

四、项目特点

1.提供决策依据——全面配合政府工作

海棠湾开发作为海南省近年重点项目，国内外多方密切关注其进展，时间紧、问题新，开发前期各项工作与规划同步推进，给政府准确决策带来巨大的挑战。应对政府高效操作需求，项目组在整个工作过程中，实时快速、准确的提供相应决策支撑专题研究，为政府科学决策提供强有力依据。

由于每个重要结论都可能影响到政府和企业的博弈过程和海棠湾整体开发建设进程，我们以结论准确为前提，采用多种方法进行专题研究。例如在开发总量确定和分配过程中，在资源本底分析基础上，采用总体平均密度指标、各类人适宜用地规模等多种推算方法，同时对各家企业用地进行详细的开发经济测算，得出各家单位的合理利益点，数据翔实准确、分析严谨、论证有力。

2.确立开发法则——制定严格的管控规则

本次分区规划不是简单的发展规划。作为国家法定规划，在整个海棠湾现在与未来20年的动态开发过程中，既是城市政府的管控公共资源和保障公共利益的法则，也是各个利益主体的准入门槛与游戏法则。

应对海棠湾开发的实际情况，本次规划以保障良好生态环境和公共利益要求为出发点，以实现整体战略构想为目标，提出公共资源控制、核心功能、布局结构、开发总量、空间形态等5个方面衡量标尺，明确区内开发建设的刚性和弹性条件，为下一层次规划的编制和建设开发提出了明确的指导要求。

3.平衡各方利益——协调多家意向开发企业

面对众多强势利益主体的介入，本次规划不仅是城市政府确保海棠湾整体战略构想的落实、保障城市公共利益的有效操作平台，更是城市政府平衡多方利益、最优化配置资源、实现多赢，保障海棠湾持续、健康开发的主要支点。

因此，在编制过程中，我们与政府、多家业主单位建立了高效的协调沟通机制，从了解各家企业主要开发意向，到过程中确定开发单元地界、提供开发地块管制要点和确立控规设计条件，每一步都经过三方多次磋商、协调，在过程中大家达成共识，保障了规划编制的科学性及有效性。