广州市新城市中心——珠江新城规划检讨

编制单位：广州市城市规划设计研究院
    规划面积：6.19平方公里
    居住人口：7.3万人
    完成年份：1999年

    项目概况
    珠江新城位于广州市天河区，地处城市旧城大组团与东翼组团交汇处，用地面积约6.19平方公里。为未来的广州新城市中心，预计全区居住人口7.3万人，就业岗位6.16万个。
    地区发展策略检讨结论
    （1）全市写字楼过剩
    广州市商务用地供应失控，办公设施已经出现了供大于求的现象，在相当长一段时间内写字楼开发缺少动力，目前的市场需求难以在短期内维持一个强大而集中的商务中心区。
    （2）城市土地政策
    供过于求的土地市场、旧城区见缝插针的旧城改建既破坏了名城风貌，又分散了有限的市场需求。大量廉价的村留用地扰乱市场，土地市场的不公平竞争，影响土地市场的良性发育，削弱了政府利用土地调控房地产市场的能力，迟滞了新区开发。
    （3）加强地区战略研究
    在充分考虑城市新中轴线南延尚有大量区位良好的用地储备的前提下，未来20年里，在目前城市建成区及正在开发的新区范围内，全市商务办公建筑总体规模应该控制在1100万平方米左右，而天河中心区与珠江新城商务办公建筑应在600万平方米左右，那么，珠江新城商务办公建筑应控制在300-400万平方米左右。
    在分析广州市城市发展的趋势、需要与可能的前提下，提出了广州市21世纪中央商务区（GCBD21st）的空间结构概念：
    以体育中心四周及珠江新城商务办公区为硬核（Hard Core），以天河中心区和东风路、环市东路沿线地区为核心缘（Core Fringe），以城市新中轴线南延地区为发展用储备，以广州大道、天河东路（江海大道）为内部交通轴的CBD地区。

    这样一个商务办公建筑规模和CBD结构目标的设定与广州力争成为区域级国际性城市的目标相衬，又足以支持区域级国际性城市对商务办公设施的需求。相应，珠江新城功能定位如下：
    作为广州市21世纪城市中央商务区（GCBD21）硬核心的一个重要组成部分，将发展成为集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动国际文化交流与合作的基地。
    3个递进的开发战略
    战略一：以房地产开发作为主要动力，待市场需求上来以后，再加以开发。
    战略二：仍然以房地产开发作为主要动力，但是加强全市土地供给控制，回收已经批出但开发商无力推动的商务办公用地，将未来全市的商务办公用地供应都集中放在城市中央商务区（GCBD21）范围内，促成开发的集约和聚集效应。
    战略三：在集约房地产开发的前提下，将若干政府性的开发项目也集中放在城市中央商务区（GCBD21）范围内，为城市的整体利益放弃一部分土地收益，形成更大范围的集约开发，而且将重心放在城市中心商务区（GCBD21）范围内，为城市的整体放弃一部分土地收益，形成更大范围的集约开发，而且将重心放在珠江新城范围内，力保迅速形成CBD面貌，在珠江三角洲新一轮城市发展竞争中再创新优势。
    控制性详细规划检讨
    ①城市设计研究
    在尊重现行规划以及管理法规的前提下，通过城市设计研究弥补原珠江新城规划对城市建筑群体三维空间关系重视不足的问题。试图通过建立珠江新城的整体空间架构，从调整土地使用、改进道路交通规划、优化建筑和空间布局、改善生态环境等几个方面入手，促进区域开发、提高空间质量、加强该区域的城市特色，提出建筑设计、景观环境、开放空间系统、步行系统和绿化设计等方面的建设策略，作为规划管理与控制的依据。
    在继承原规划构想的基础上，进一步建构包括街坊、街区和地域单元3个递进的空间单元构成的地域空间结构，以及由珠江、城市新中轴线、东西向商业活动轴线、广州大道沙河涌绿带、猎德涌绿带构成的地域空间脉络。其中，特别强调了联系城市新中轴线与珠江公园的东西向商业活动轴线，并在空间和功能上将其延长至广州大道。

    ②土地开发控制
    用地细划遵从以下三个原则
    a.保证规划延续性原则：尊重原规划构思和城市设计概念，根据发展情况，向有利于规划管理的方向深化；适当调整功能，向有利于建设管理的方向深化；适当调整空间形态建设目标。
    b.保持利益平衡的原则：注意保持按原规划管理和开发的既有利益格局不受大的扰动，协调市、区两级政府开发政策，对已经建成和批出建筑方案的用地原则不作调整，保持现状已经形成的利益格局。
    c.提高配套建设标准的原则：作为21世纪广州新城市中心的重要组成部分，必须提升珠江新城建设标准和配套建设水平，制定必要的政策，形成一系列城市和社区性服务设施支持体系。
    全区用地由街区、街坊和地块三个层次组成。



    旧城区控制性详细规划述评
    旧城区在城市中占有十分重要的特殊地位。它的用地结构、建筑质量、道路网络、市政设施等一般都不适应新时代城市的要求，需要改造更新，有的旧城是历史文化名城，大量文物古迹，传统居住街区和古城格局都需要保护，这就增强了旧城控制性详细规划的难度和复杂性。编制旧城控制性详细规划，必须先进行整个旧城范围的分区规划，对旧城的总体格局、用地调整、容量控制有整体把握后再分街坊分地块地进行。旧城控制性详细规划必须进行深入细致的现状调查，苏州、常熟等古城控制性详细规划，对每一幢建筑的质量等级和保护更新方式作了评定。旧城的街巷需要拓宽，但拓到多宽，必须根据当地情况仔细斟酌，有的古城为了保存传统风貌，小巷的宽度也定在步行的尺度。旧城区大面积成片推倒重来的改造方式是不可取的，人们愈来愈认识到古城的文脉肌理、格局和社会结构不应轻易割断、破坏，

更何况旧城还有许多质量尚好的或者有一定价值的传统建筑需要保存、保留。旧城的复兴应该是新陈代谢有机更新，是一个长期过程，一次改造范围宜小不宜大。要做好旧城控制性详细规划的分图则，图上地块内不宜空白，至少要表示出保留建筑等现状，苏州、常熟的分图则表示出现状和规划的两套指标。
旧城控制性详细规划的文本以土地使用与建筑管理技术规定为主体，它是立法的主要内容之一。旧城控制性详细规划最好作一下旧城改造的经济分析，结合地价测算，算一下投入产出效果，验证容积率取值的合理性，也为旧城改造的实施，并向政府提出旧城改造的政策建议提供依据。

    广州市珠江新城规划检讨——城市结构与区位分析图


    广州市珠江新城规划检讨——总体鸟瞰图