土地使用性质分类及控制

规划区内地块的开发建设，应符合《三亚“阳光海岸”段城市设计》总图及分图图则的规定，严格按照地块控制指标，并参考规划设计要求，进行开发建设。

规划区内的城市建设用地，规划鼓励进一步的土地合并出让、统一开发，当几个地块合并统一开发时，允许其内部用地边界适当调整，但外部边界应与本规划地块划分线吻合。合并后地块开发总体控制应满足以下要求：

1—用地构成比例与原规划基本相同；

2—绿地、广场、社会性公益设施用地必须得到充分保证；

3—建设开发总量不得大于原各地块开发量之和；

4—建筑平均高度不应大于原各地块建筑平均高度，同时建筑限高应小于等于原各地块建筑限高；

5—城市道路线形、横断面均不得变化。

在开发过程中，如遇现实原因或特殊情况，确需变更地块规划性质时，按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90），大类性质严禁变更；中类性质变更必须要有相关分析论证，经原规划编制单位评审和城市规划主管部门核准后方可变更；小类性质变更必须经城市规划主管部门核准。

规划区内的保留整治用地，近期内可基本保持现有用地性质；由于“阳光海岸”地段的特殊性，远期条件成熟后，宜向更加公共性的、开放性的土地利用性质转化，不得向反方向转化。

规划区内建筑整体上应采用尺度适宜、简洁轻盈形式。可结合规划布局建设适量的景观控制点状高层建筑，造型要挺拔、简洁。沿海滨建筑形式应采用骑楼或连廊形式，严禁采用大裙楼的作法。建筑的色彩应明快协调，以淡白色为主，有坡屋顶的，坡屋顶宜采用砖红色或灰兰色。沿街建筑应形成连续的、统一协调的界面；沿滨海带建筑应形成渗透性、公共性、统一协调的界面。

项目实施管理

. 鉴于三亚“阳光海岸”的特殊性和重要性，建立一个有效的管理机构尤为重要。建议由市政府统一领导，以城市规划主管部门牵头，包括旅游、交通、园林、文化、城市投资公司等各相关部门的专业人员参与，成立“‘阳光海岸’管理委员会”作为专门的管理机构组织，全面负责“阳光海岸”地段的规划、建设及管理工作，以及市场推广、宣传、土地出让、招商引资等工作。

. 必须加强对“阳光海岸”地区的规划设计的控制和指导，建议成立地段规划师技术小组，由三亚市规划局及原编制单位主要技术人员组成，负责对地段内的各类规划设计工作进行指导。

. 必须加强对“阳光海岸”地区的项目审批及规划变更审批，完善审批程序。根据具体项目的规模、重要性、难易程度，以及规划变更的大小，从下至上的程序为：地段规划师技术小组认可→城市规划主管部门审查同意→专家评审（管理委员会组织）→公示通过，报原规划批准部门审查同意→规划委员会批准。

. “阳光海岸”地区的项目必须体现这一地区作为三亚旅游服务基地的性质、体现国际性热带海滨旅游城市的特色。鼓励优先开发《三亚“阳光海岸”段城市设计》中策划的项目。

. 除去公共设施、市政设施建设之外，地区内新建设项目必须达到“阳光海岸”地区项目准入标准。

项目综合评价由地段规划师技术小组会同城市规划主管部门进行，25~30分为必须设置类；18~24分为可以设置类；11~17分为慎重设置类；10分及以下为严禁设置类。前两类为准入项目，后两类为不准入项目。

. 规划区内各地块的开发，在其进一步深入策划及详细规划设计中，必须保障落实规划中确定的主题性项目，其主题、性质、位置、规模严禁变更。这些项目包括：滨海带“五彩大道”，椰风酒吧街，老式火车游乐园/火车酒店，市民广场/游客服务中心，通海步行商业街，国际餐饮街/渔人码头，都会舞台广场/幻想剧场/文化娱乐中心，国际会议中心/水上主题乐园/滨港热带风情带。