北京住房建设规划暨北京“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划

编制单位：北京市城市规划设计研究院 北京市规划委员会

编制人员：王飞、温宗勇、石晓冬、马哲军、杨浚、廖正昕、王雅捷、白劲羽、史亮、陈猛、谢欣梅、崔承印、谢颖、环迪

编制时间：2006.8-2007.4

获奖等级：二等奖

一、规划背景

2006年以来，按照中央不断加强和改善宏观调控、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的决策和部署，北京市先后编制并公布了《北京住房建设规划(2006年-2010年)》、《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》，2008年又编制了《北京住房建设规划(2008年-2012年)》，对上述规划进行了深化研究。三个规划汇总综合，以“住房建设规划”为基础，以“保障性住房规划”为重点。

二、规划目标

“十一五”期间，逐步形成较为完善的政府住房保障体系。加大保障性住房及“两限”商品住房的建设力度，丰富保障性住房及“两限”商品住房的层次。对低保家庭住房困难户实现“应保尽保”，力争使大部分低收入家庭和部分中低收入住房困难家庭的住房条件也得到改善。

三、规划要点

(一)布局原则

1.符合城市空间结构调整方向的原则。

2.强化轨道交通引导作用的原则。

3.综合考虑就业与居住的均衡发展需求的原则。

4.采用“集中”和“配建”相结合的方式进行建设的原则。

(二)资源测算

通过划定控制区、地铁综合开发、开发配建、各区县安排四种主要措施和清理回收、提高强度、实施代建等三种辅助措施以及方法，确保保障性住房及“两限”商品住房资源约4000万平方米。

(三)规划布局

规划通过集中建设和配套建设相结合的方式，完成我市保障性住房及“两限”住房建设3000万平方米的规划目标。其中集中建设安排2000万平方米，配套建设1000万平方米，共计3000万平方米。包括中心城集中建设用地布局、主要区县集中建设用地布局。

(四)规划重点

1.由于底数不清所造成的市场供求信息不对称的矛盾：在没有建立完善的个人征信系统的前提下，规划之初针对各类住房需求群体的底数尚未摸清，住房建设项目的土地出让、规划审批、项目开工、项目竣工、项目销售的跟踪和监测滞后。比如经济适用住房的真实需求群体问题，介于存在于廉租住房、经济适用住房、和限价房之间的“夹心层”问题，中央单位、部队住房需求问题等。

2.房价快速上涨与较低购买能力的矛盾：住房价格涨幅高于居民可支配收入和地区生产总值的增幅，大大超出市民的购买能力，尤其是中低收人群体的基本住房需求很难通过市场满足。

2005年以来北京市房价快速上涨，涨幅保持在14％以上，2007年房价涨幅甚至达到40.48％。

3.住房供应与需求布局的矛盾由于中心城交通便利、服务设施完善、产业配套齐全，居民购房区域意愿集中在中心城，而城市可供建设居住土地储备资源集中分布在新城与边缘集团(五环以外)。据2006年的采访，47.99％的受访家庭希望在四环以内购房，36.78％的家庭希望在四六环之间购买住房。

4.外来人口住房需求与住房供给资源有限的矛盾：外省市人士和单位在京购房的需求高，占比例—直稳定在35％左右。北京市约400多万套存量住房中约30％的住房为外地拥有。与此同时北京人口规模快速扩大，2007年全市常住人口1633万，年均增长近50万，已接近总体规划1800万的目标，人口增量中外来人口占65.6％。

四、规划特点与创新

1.规划带有很强的政策性和社会性特征：本规划不仅仅是城市规划问题，它涉及了人民生活、经济发展和社会稳定，关系到每个人的切身利益，是近些年中国社会的焦点问题。它不同于一般的城市规划，带有明显的“公共政策”特征。是技术层面的城市规划向政策层的城市规划转型的一次成功实践。提出住房发展总体思路为“保障生存性需要，支持自住性需要，引导改善性需求，抑制投资性需求，遏制投机性需求”，制定

了多项指导实践的政策，探索政策性租赁房。实现了旧城保护、人口疏散与外围联动。

2.摸清了用地和住房的底数，掌握了住房需求情况。

3.较好的处理了人口、就业、居住的关系。规划紧紧围绕处理好“人口、资源、环境”的关系，提出健全人口、就业与居住的联动调控机制。深化完善“以业控人、以房管人”政策。结合中心城产业布局、重点功能区优化发展，新城功能定位、产业聚集、重大基础设施建设，通过产业调整，逐步探索完善以户籍和市场两个手段管理人口的体制机制。

4.划定轨道交通控制区，实现主动的住房土地储备：针对北京市政府能够自主控制的土地少，尤其适用于保障性住房建设的土地少的特点，利用北京市近期大规模建设轨道交通的契机，通过划定轨道交通沿线控制区等手段，确保住房特别是保障性住房建设资源，共计4000万平方米。进而纳入土地规划储备和土地一级开发程序，强化政府对土地一级市场的掌控能力，提高政府对保障性住房用地的保障能力，强化政府通过土地调控房地产市场的能力。

5.重点落实保障性住房的用地资源和布局：扩大保障性住房建设规模和保障范围，积极挖掘保障性住房资源，强化公共交通引导，促进社会公平与融合。

五、规划实施

(一)经北京市住房建设规划评价体系评价，实现程度较好

(二)住房保障力度加大，住房保障体系不断健全

建立分类型、多层次的住房保障体系。2006、2007两年，新开工廉租住房建设规模为32万平方米、新开工经济适用住房388.3万平方米，共确定了9个限价商品房项目地块，规划住房总建筑面积约312万平方米。

(三)住房供应结构不断优化

1.住房套型比例结构，小户型比例不断增加

2006年以前，北京市90平方米以下新建住宅供应比重基本在20％以下，2007年，全年供应的比重上升至33.4％，随着“9070”调整后的住宅逐渐入市，2008年2季度比重达到50.4％。

2.住房存量增量结构，二手房交易比例不断增加

自2003年以来，住房存量住房的交易量持续上涨，由2003年的34703套增加到2007年的96833套，存量住房与新建商品住房成交套数之比由0.28：1增加到1.1 3：1。

(四)住房空间布局不断调整，建设重点向新城转移

新城和边缘集团成为新增住房供应的主要区域。住房建设重点在逐步外移的同时，保障性住房、限价商品住房充分与轨道交通相结合，为中低收入家庭提供便利的交通出行条件，降低生活成本。2007年成交土地明显以五环外区域为主，占总量的68.3％。

(五)居住用地储备力度不断加大

目前在施一级开发的居住类项目约有222个，总用地面积约为60.5平方公里，其中约11.5平方公里的用地可于今年完成一级开发，供应市场，基本可以满足今后五年住房土地供应的需要。