提升毛利率再融资利好

2013年，保利地产房地产业务结算毛利率为31.25%，同比下降3.99个百分点。在4月1日2013年度业绩说明会上，保利地产董事长宋广菊表示，在保证毛利率方面，除去产品创新和成本控制，保利地产未来还将改变土地的获取方式，加大旧改项目的拓展力度。

保利地产相关负责人表示，集团目前在各地仍在留意旧改项目的参与机会，“顺利推进的旧改项目利润会高于直接在二级市场拿地开发。”

但众所周知的是，旧改项目在房地产市场中也是“双刃剑”，一线城市中旧改项目不少均位于中心城区，但低地价成本和高溢价产品的优势背后同时可能伴随着整体投入资金较大、时间成本高及风险可控性低等问题。

广州业内人士表示，被保利地产作为旧改典范的琶洲村改造项目是较为成功的案例。2009年，保利地产以实际楼面地价约每平方米4714元的成本获得琶洲村旧改项目。截至目前，保利地产琶洲综合体项目已开发有包括住宅、公寓、写字楼等产品，其中住宅产品售价达每平方米4万 4.5万元。

但同样在广州，保利地产另一个旧村改造项目冼村项目则因拆迁及村集体利益纠纷而陷入困局。2011年底，位于珠江新城黄金地块的冼村通过村集体经济组织冼村实业公司引入保利地产进行旧村改造，但拆迁工作因其后冼村村集体班子的贪腐而遭遇村民反对，进度缓慢。

广州业内人士表示，旧改的利润与项目开发周期成反比，运作周期越短利润空间越大，旧改项目在时间及风险可控性方面出现问题将极大地制约利润。

而在熟悉保利地产的证券分析师看来，因为目前规模比重较小，开发进度不一，旧改项目对保利地产短期整体毛利率的改善将不会有太大帮助，其指“保利地产作为国企设立一个保利城投平台，可能也是透过目前国家包括棚户区改造在内的旧改政策走向，感知到了旧改项目未来可能获得的融资机会。”

2013年6月，国务院总理李克强在国务院常务会议上提出，要研究部署加快棚户区改造，并要进一步引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持。此后，如新湖中宝等发起的就棚户区改造及保障房项目的再融资计划引起市场对有条件放开融资的讨论。

瑞银证券此前研究分析指出，再融资若有条件放开，对于保利、万科等涉旧改项目的房企将产生利好，其拥有的旧城改造和保障房项目或将可能获得股权融资或债权融资机会。