面临亏损，也有许多地产商拒绝入市。一家闽系房企高管就曾向南方周末记者坦言：“我们宁可不卖也不开盘。”其所在的闽系房企拿过2015年上海的一宗地王，现在已经开发到可以卖的程度。

在长沙，有媒体统计出了五大“捂盘天王”，有已盖好的央字头楼盘，最近一次开盘要追溯到2016年。在成都，则有地产商称，自家楼盘的预售证丢了，而彼时正值周边一块高价地拍卖前夕。

于杰也发现，杭州最值得购买的30个项目虽然是挖出来了，但实际开盘的也就三四个。他经常去其中一个楼盘走访，开发商简单直白地告诉他，“不想开”。

从杭州近几年的供地情况来看，杭州并不缺乏住宅用地。Wind数据显示，杭州从2015年开始，住宅用地每年都在增加，这在一二线热点城市中比较少见。杭州供地量在全国百城中的表现也比较平稳，一直在10名左右波动。

杭州的土拍也并没有因为限价而减少热情。2018年3月底，央企保利刚刚以101亿元拿下杭州史上第二高总价地块——奥体地王，仅次于2016年信达拿到的123亿元地王。尽管楼板价已经超过3.2万元/平方米，逼近周边一手楼盘3.5万元/平方米的限价。

国家统计局数据显示，2017年，房企共买入25508万平方米的土地，同比增长15.8%，新开工面积也增长了10.5%。但全国住宅的竣工面积却没有水涨船高，反而减少了7%，销售面积的增速也从22.4%下滑至5.3%。

2018年5月14日，针对“捂盘惜售”的问题，长沙市住建委对八十余家房地产开发企业和中介机构进行集中约谈。长沙市住建委党委委员、副主任胡汉清在会上表示，部分房地产开发企业试图通过捂盘，推迟上市时间，用时间换取涨价，“这种想法完全是错误的，我们应该看到政府对房地产市场调控的决心”。

2 投资客套利

上述地产公司品牌负责人认为，杭州库存告急的另一个原因就是销售快。主要是因为城市更新（棚户区改造）及货币安置政策释放的巨量购买力，以及杭州基建发展、骨架扩张带来的吸引力，当然也有少量炒房客的助力，造成部分恐慌式购房。

吸引于杰进入杭州楼市的，正是明显的一二手房价倒挂。比如奥体地王，楼板价约为3.2万元/平方米，周边一手楼盘限价约为3.5万元/平方米，但二手楼盘均价可以去到4.5万元/平方米。

在于杰的表格中，地产商虽然亏损严重，但相应的，如果抢到一套房子，年化回报率最高甚至接近40%。

长期私募思维的训练之下，于杰的大脑很自然地输出指令——限价后的杭州楼市已与期货无异。二手房是现货，一手房是期货，一旦出现不合理价差，买入低的，卖出高的。

2017年，于杰将家里的三套房悉数卖出，然后置换成全新的一手房。

“有套利机会不做，放着也蛮可惜。”于杰向南方周末记者坦言，他原本并不关注楼市，家里已有足够多的房产，但一二手房价倒挂的情况，让许多和他一样的投资客进入楼市。

于杰置换房产的时机位于摇号前。他说，当时杭州刚限价，是楼市价格最低的时候，压根没有茶水费、天价车位等，唯一的要求就是全款买房。但全款对于刚需来说，很难实现。

后来，杭州楼市炒到了一个号子费50万元的地步，正是在这种情况下，政府才推出了摇号政策，以示公平。

于杰仍在踩盘，他需要对楼市保持高度敏感。不过，在目前这种“房荒”的状态下，他依然用做股票的方法分析杭州楼市，“换手率4.7%，这么活跃的一个市场，趋势必然上行”。

针对部分城市投机炒作有所抬头等情况，住建部近日印发通知，要求大力整顿规范市场秩序，要严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为。

▲2018年4月14日，杭州楼市首个公证摇号楼盘——和家园臻园，购房者意向登记处。（视觉中国/图）

3 稀缺的住宅用地

易居研究院智库中心研究总监严跃进是《百城住宅库存数据》的执笔人，他告诉南方周末记者，库存比较低的内在原因，在于很多城市供地太慢。

Wind数据显示，像南京、长沙、海口等库存告急的城市，从2014年开始连年削减住宅用地供应。例如长沙，2017年供地190.44万平方米，百城之中排在第47位，这个土地供应量不足2013年的三成。

国家自然资源部的历年统计公报显示，全国的住宅供地供应，从2014年开始减少，从2014年到2016年，每年分别减少28.1%、20.9%以及11.7%，直到2017年才增加了13.2%。

住宅用地之所以削减，一位南京楼市资深人士告诉南方周末记者，主要是地方政府出于稳住房价的考虑，不愿意出让核心地段的住宅土地，因为这些土地价格比较高。

所以，在南京一个常见的现象是，出让的土地很多，但是以商业、办公用地为主，边缘住宅板块为辅，几乎没有什么核心住宅用地。Wind数据显示，如果全口径统计所有类型的供地，2017年，南京的供地量排在全国第6位，但是如果只计算住宅用地，南京下滑至第16位。

上述人士表示，目前南京还有很多适合刚需购买的房子，远郊、小户型，两百多万一套。但等这批“低价地”卖完，南京2万以下的楼盘几乎绝迹。

他认为，南京最大的问题就是新房供应不足，土地供应也是欠债的，这也是房荒的根本原因。因为需求太过旺盛，目前只能通过各种限制来遏制房价上涨的态势，虽然政府调控比较成功，“如果再扩大一些土地供应，我觉得就更好”。

与住宅用地短缺相对应的是，大量非住宅用地的供应，已带来过多库存。早在2017年6月，安徽省住房城乡建设厅、省财政厅、人民银行合肥中心支行等7部门就联合发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，希望通过去库存与供地联动，鼓励企业将非住宅商品房转为自持物业，鼓励个人购买商住公寓等。

实际上，这轮调控政策使得真正的商品房住宅用地供应变得更少。近年推出的住宅用地中，还有一部分要划给租赁、共有产权等各类新兴用地。

据严跃进估算，租赁用地的政策会持续推进，未来至少有25%的土地会按照住宅用地的方式进行供应。同时，租赁等各类用地至少可以占到住宅用地30%的水平。当然，类似改革或在全国十几个大城市优先进行。

中原地产首席分析师张大伟向南方周末记者提供的数据显示，北京从2017年推出共有产权房到现在，供应的共有产权住宅规划建筑面积已经达到360万平方米以上，按照80平米一套计算，大约4.5万套。同期来看，共有产权房与商品房的土地供应量几乎持平，比例约为4∶5。 （应受访者要求，于杰为化名）