“地铁上盖物业”是指依托地铁轨道系统而建立的一种物业类型。作为集约化用地的典范，这种物业类型因为可以通过统一开发高效利用土地，将居住、交通、购物、就业高度结合起来，在香港、东京、首尔等国际大都市很普遍。香港地铁甚至凭借这一模式成为世界第一个实现盈利的轨道交通公司。截至目前，北京地铁总里程达到442公里，是世界上地铁线路最长的城市，但从地铁上盖物业的发展水平看，北京还远远赶不上其他国际化大都市。

高效的地铁上盖物业

拥有600万人口的香港，轨道交通在公交体系中比重高达55%，每日载客量近240万人次。它是世界上载客量最大的地下运输工具，也是世界第一个实现赢利的轨道交通运营城市。香港地铁的盈利并不是来自运输本身，而是来自“地铁+物业”的运营模式，即将地铁产业和房地产市场紧密协作起来，在地铁沿线建住宅和商用物业，通过住宅的销售和商用物业的租赁等方式获得利润。

以建于1988年的新翠花

园为例，该小区位于柴湾地铁终点站，整个建筑群由6幢高层住宅和3层裙房组成。裙房的底层由商业空间和小巴车站构成；二层的主要功能空间是轨道站体部分，商业空间毗邻而建；三层是轨道部分和相邻的商业设施。整幢楼宇的裙房都是由交通设施与商业空间紧邻而建的，裙心的屋面是住宅的中心花园。住户由设在裙房的电梯到达裙房的屋面，再进入到各栋大厦的底层门厅。

这样的模式将居住、商业和交通高效地组合在一

起，充分利用土地的同时，也为使用者节省了大量时间，同时，地铁上盖物业与地铁经营的互补，使地铁建设运营实现了良性循环，可谓一举多得。

因为先天占据了交通和人流的显著优势，“地铁上盖物业”的价格也远高出非地铁物业。据统计，纽约、伦敦、东京、香港等城市成熟的“地铁上盖物业”价格平均高于同片区、同等类型物业30％以上；而内地的北京、上海、广州等地的地铁沿线商铺出租率基本都达到100％。

地铁上盖物业在北京

在国际城市规划中，“地铁上盖物业”已经成为发展潜力最大、实用程度最高、交通出行能力最强的城市高效物业形式，其辐射能力远远强于传统中心区物业。

从北京这几年的城市发展看，“地铁概念”已经成为最吸引市场的卖点之一，随着北京轨道交通路网的加密，建立在地铁站口的“地铁上盖物业”再次深化地铁概念。根据《北京市轨道交通近期建设规划》，到2015年，19条线路、全长561公里的轨道交通线网，将使北京成为一座“地铁上的城市”。

虽然拥有总里程世界第一的地铁线路，但北京的地铁上盖物业发展却远远不如其他国际化大都市，其中地铁上盖住宅的发展更落后于地铁上盖商业的发展。

其实早在10年前，北京就曾经尝试过地铁上盖物业。一号线与八通线交汇处，北京曾经试图利用过地铁上的土地，但是并不算成功，噪音和振动问题成为令人诟病的问题。时隔多年后，在集约化用地的大势之下，北京再次重提地铁上盖物业的发展，但将目标从高速运营的轨道正线上方转移到相对低速安静的车辆段上方。

2013年1月18日，北京市基础设施投资有限公司和京投置地联合体一举拿下玉渊潭乡地块和昌平东小口地块，分别是地铁6号线慈寿寺车辆段和8号线平西府车辆段用地，加上和万科共同拿下的郭公庄地块，京投置地联合体以招标方式，拿下了北京推出的全部3个地铁车辆段、停车场上盖用地，成为北京地铁上盖物业开发龙头企业。

综合体开发是主流

据介绍，北京的地铁上盖物业发展可以分为三代，第一代地铁上盖物业就是简单地在地铁上盖住宅、商业，而第二代地铁上盖物业开始注重地铁的减震、降噪等方面，注重将居住与交通、商业的结合，为业主提供更有保障的生活环境。京投银泰旗下的琨御府和公园悦府都属于第三代轨道物业，这一代产品，在前两代的基础上，进一步减振、降噪，提供高绿化率、低容积率的生活环境，进一步将住宅、商业、写字楼与便捷的交通密切结合起来，呈现出新一代轨道物业的超前理念。

从目前北京开发的地铁上盖物业看，城市综合体依然是主流。

建于慈寿寺车辆段上方的京投银泰琨御府项目，除了在售的9栋板楼之外，还有高层住宅、写字楼、商业中心等；建于郭公庄车辆段上方的京投万科·西华府项目，除了城市住宅外，还有10万平方米主题商业广场和国际标准写字楼；京投银泰公园悦府则配备了6万平方米的商业配套。

此外，以无缝接驳地铁著称的龙湖长楹天街、龙湖时代天街也都是综合体规划，除了住宅，还配备了大体量的商业和写字楼。

业内人士认为，综合体的定位，可以更有效地利用地铁带来的超高人流，将人流转化为商机，从而带动地块的加速升值。