对“小产权房”监管滞后

明令禁止下“小产权房”依然能够拔地而起，上述业内人士表示，这其中也存在相关部门“监管不到位”的原因。

这里所说的“监管不到位”主要是指“监管滞后”，“如果总是在房屋建成，甚至居民入住后才提起‘禁止兴建’的政策，当然无法制止小产权房。”

袁纶华认为，这其中当然有监管方面的问题，但似乎更应该看到小产权房的发展是因为有巨大的市场。

将目光移至深圳，2007年深圳市国土局调查显示，深圳有农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米，占全市住房总量的49%，而保守估计，目前深圳的小产权房数量在50万套以上———如此规模的小产权房面积，可能并不是“监管不到位”这么简单。

“区分对待”的指导性意见

无论何种原因，事实是小产权房已经确实大面积地出现在人们面前，而且已经有相当数量的购房者领到了房门钥匙，这与国家关于小产权房实质是违法建筑，禁止城镇居民购买小产权房规定的矛盾，需要解决。

今年4月24日颁布的《山西省人民政府关于鼓励和培育住房消费促进房地产市场健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），已经就解决本省的小产权房提出了解决意见。

这是一个被称为“区分对待”的指导性意见。

《意见》的第十三点表示，“加强城市建成区集体土地用途管理,坚决杜绝在集体土地上建设销售房屋。城市建成区集体土地已建设的房屋，凡符合城市规划和土地利用规划，经竣工验收备案的，按同类地段地价补缴土地出让金及缴清相关税费，并按规定办结相关手续后，可申请办理房屋权属登记。”

《意见》称，权属登记试点细则，经省人民政府批准后试行。省建设厅相关人士对记者表示，实施细则还在制定当中。尽管细则最后出台的时间还没有确定，但可以预料到，细则对于解决太原市小产权房的问题，具有实际指导意义。

袁纶华表示，尽管都是小产权房，但在处理的时候，建议区分对待类型不同的小产权房。

袁纶华所阐述的“区分对待”除了《意见》中所指的“是否符合城市规划和土地利用规划”，还包括区别对待城市建成区内和区外、集体建房和个人建房，“建议从这三方面来制定具体细则，区分对待小产权房。”

据上述业内人士介绍，将小产权房根据不同的情况，来区分处理对待，可以在避免政策上“一刀切”的同时，最大限度地满足购买方的利益，来化解这一矛盾。

中国社科院可持续发展研究中心主任潘家华日前在北京接受媒体采访时表示，国土资源部和建设部已经形成了关于小产权房的规范性的文件，目前正在进一步的深入和落实之中。

扩大土地有偿使用范围

按照1999年开始实施的《土地管理法》，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。

农村集体土地只有在转成国有土地的时候，才可以兴建商品房———许多业内专家认为，如果从这方面有所改变的话，或许将可以在很大程度上缓解小产权房的矛盾。

国土资源部法律中心顾问杨重光在接受媒体采访时曾表示，“《土地管理法》要适应市场经济的要求。”

但很显然，源自计划经济时代的土地管理制度，在国家城镇化率突飞猛进、大量农村居民转城镇居民的今天，已经不再适用。最新的数字显示，截至2008年中国的城镇化率已达45.7%，城镇居民突破6亿。

按照杨重光的说法，“这就陷入了一个上层建筑决定经济基础的悖谬。”

袁纶华认为，需要在尊重历史的同时，在法律上给予集体土地“平等的地位”，“农民同样应该享有‘国有土地’的相关权利，城市用地和农村用地在权利上也应该是平等的，这样的区别对待本身就给小产权房的存在提供了空间。”

目前的最新情况是，历时近一年的《土地管理法》修订工作已经步入尾声，新的修订草案（以下简称《草案》）基本成型。

据相关媒体报道，《草案》已经对现行《土地管理法》做了大幅修改，比较引人注目的是，将原来总则中对“国有土地有偿使用制度”的表述，去掉了“国有”两字———扩大了土地有偿使用制度的适用范围。