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晒家底 政策红利增厚公司业绩

政策突破 务实可行

2009年8月，广东省政府出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，要求切实推进旧城镇、旧厂房、旧村庄(简称“三旧”)改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设。文件提到要因地制宜，采用多种方式推进“三旧”改造类处置；完善“三旧”改造涉及的各类历史用地手续；加大财政支持力度，拓宽“三旧”改造筹资渠道等措施。

先行试点的政策突破，首先体现在11月12日公开披露的《深圳市城市更新办法》，当年12月1日正式实施。根据媒体报道，深圳市国土等部门已经制定10年城市更新年度计划，并对往年改造计划进行清理。目前，全市项目实施计划共包含93个项目，改造用地总规模4.25平方公里；城市更新单元规划制定计划共包含174个城市更新单元，拟拆除重建用地面积15.3平方公里。全市6个重点研究片区，研究范围33.6平方公里。

纳入2009年首批城市更新计划、今年即将动工的20个城市更新项目包括下梅林村改造项目、赛格日立工业区升级改造项目、石厦村改造项目、长城国际物流中心项目、上合旧村改造项目、龙岗新老西改造项目、坂田第一工业区、星河雅宝高科总部园等。该批项目涉及总用地面积143万平方米，建设用地面积107万平方米，规划批准建筑面积440万平方米。其中，商品住宅建筑面积210万平方米，保障性住房7.8万平方米，预计固定资产投资额220亿元。

正如深圳市规划国土委员会所说，《城市更新》在政策上有如下三大突破，这种突破让“三旧”改造、城市更新更为务实可行。首先，明确了原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由开发商实施，同时政府鼓励权利人自行改造；其次，突破更新改造土地必须“招拍挂”出让的政策限制，规定权利人自行改造的项目，可在补交地价后协议出让土地；第三，明确规定了更新改造的地价收取标准，明确规定了很多有利于加快推进、以往流行于形式的具体措施。例如，对于拆除重建类项目，同一宗地内建筑物由业主区分所有。经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。

调整产业结构一举多得

对于城市更新计划，我们的评价是必然之举，务实进取。深圳土地资源日益稀缺，向存量要增量土地是必然选择。以往“三旧”改造中的做法过于突出政府的职能和土地收益，忽视权利人的作用和收益，阻碍了城市更新的步伐。同时，一些旧工业区、旧住宅区等土地期限临近到期，也要解决土地使用权期限问题。根据深圳1982年颁布的《深圳经济特区土地管理暂行规定》，工业用地最长年限为30年，商业用地20年，商品住宅用地50年，教育、科技、医疗卫生用地50年。

其次，将增加房地产土地供应量，减轻政策调控压力。虽然改造“三旧”能释放庞大的存量土地，因整体上深圳土地紧张，可建设增量土地越来越少。加上城市更新将是一个长期过程，所以不会形成土地供应压力过大的情况，总体上还将是供不应求。深圳1953平方公里，其中可建设用地839平方公里，其中城市更新占地面积约为240平方公里。其中，城中村100平方公里，旧工业区126平方公里，旧工商住混合区6平方公里，旧住宅区8平方公里。

第三，通过城市更新改造，有望增加商品房需求。这里既有刚性需求，也有改善性需求，甚至可能还有填补价值洼地的部分投资需求；第四，在向存量要土地增量的过程中，实现商品房与保障房搭配、居住与市政设施搭配；第五，有利于增加投资，保证经济增长，同时实现产业结构调整。

因为鼓励“三旧”权利人自行改造，且补交地价获得提高容积率等更新改造，所以对于拥有旧工业区、旧住宅区等土地的上市公司，将是以低成本获得土地资源的良机，充分享受到政策红利。考虑项目规模、项目对公司储备增厚效应、地理位置、项目更新价值空间等因素，华联控股、深天健、深长城、招商地产、华侨城A是城市更新办法的受益龙头公司。其中，前三者直接受益。