房地产资源占用本质上是地理空间的垄断，所以不能仅靠市场调节。拉美和南亚的大部分居民住在贫民窟，小部分人住在豪宅里面，很大程度上是仅靠市场调节的结果。因此，在社会公平方面，这些国家是该得低分的。

在房价波动方面，因为这种模式基本上是两极分化，所以它的房价波动是随着国际游资的进出而大幅波动，这些国家自己在房价调控问题上没有自主权，也是打低分的。

在生态方面，由于贫民窟广泛地蔓延，城市的生态环境也相对差。

拉美和南亚的大多数国家在城市化过程中，由于盲目崇拜市场力量，又没有健全的法治，其结果比完全遵循市场规则的美国模式更糟糕。同样一个市场化的药，老牌资本主义国家吃了，房地产市场只是小震荡，但新兴国家吃了，就可能引发市场的大崩溃。从结果来看，这种模式的弊端极大。

第四种是欧洲模式。尤其是北欧各国长期执行社会福利政策。政府在“二战”之后每年都建设大批的公房供中低收入者居住和购买。

欧洲模式在住房公平效应方面一直执行得比较好。在房价方面基本上保持了长期平稳。生态效益方面也很好，由于完善的规划管制，城市空间结构基本上是密集型的，人口密度较高，小户型住房在城市住宅中占了相当大的比例，其生态效应是可以打高分的。

房价调控难题

再看中国的房地产市场调控问题。近30年中国的房价波动比较大。1998年以来，房价同比增幅曲线的波动更加明显。

随着中国房地产市场调节份额逐步增大，社会住房需求逐步扩大，住房在百姓的家庭财富中的比率逐步上升，房价波动明显同步加剧了。未来房价调节的难度将会更大。

中国房价与GDP之间的关系，也呈现这样一种同步的趋势。仅从GDP增长来看，房地产的发展对GDP和社会就业有重要影响，这是因为80%以上的水泥，70%以上的钢铁，包括汽车、家电等方面的消费都与房地产相关，没有新开发的房地产就没有这些耐用消费品的需求。

由于房地产与国民经济的关系，有人用了一个贬义词叫“绑架”，中性一点的词叫“强关联”，但内涵是一样的。

2008年全球金融危机以后，中国的房地产市场走势起伏越来越激烈，一会儿量价齐升，一会儿量跌价平，一会儿量价齐跌，现在又回到了价平量跌，循环波动。这是我们所有从事房地产调控工作的人都不愿意看到的。

房价过快上涨容易引发资产泡沫，进而影响金融稳定和经济健康发展。这是因为房地产和金融、国民经济都是紧密相关的。很多购房者都用尽了一生的储蓄，一旦房价下滑波动过大就会导致负资产出现，不仅影响金融稳定，还会影响社会稳定。

房价脱离普通居民的承受能力，必然影响社会公平和稳定。这就是拉美和南亚的模式带给我们的教训。

如果仅由市场调节，房价将呈逐步上升的趋势，房价最终将超出大部分居民的承受能力。当少部分人住在豪宅里面，而大部分人住在贫民窟的时候，这种社会不能称之为公平。有限城市空间的分配不公会进一步加深社会财富的悬殊，进而会激化社会冲突。