最近召开的中央经济工作会议指出，要逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。实现这一目标的前提是房地产价格的基本趋稳。

当前我们遇到了前所未有的房地产价格波动，前所未有的房地产调控压力，前所未有的调控难度。中国住房政策和市场调控面临的任务非常艰巨，挑战多重而巨大。

借鉴四种模式

房地产健康发展的模式用哪些指标来衡量呢？应该用社会效应、经济效应和生态效应等三方面进行衡量。

一是看它的发展是不是体现了社会公平；二是看它的发展过程中有没有造成房价的剧烈波动；三是看它的发展过程中是不是关注了生态效应，实现了可持续发展。

从国际上看，房地产的发展主要有以下几种模式，利弊得失各不相同，值得人们深入总结。

第一种是美国模式。美国是一个大国，其国土面积跟中国差不多，而且它是一个城市化、工业化先行国家，借鉴美国模式有特别意义。

我们用以上三个标准来衡量美国模式可以发现，社会公平方面美国做得比较好，绝大部分人有房产，人均住房面积超过了80平方米。

从价格波动来看，美国由于过度使用金融衍生工具，导致房价波动非常大，由此引发的次贷危机波及到全世界，其负面影响至今尚未消除。而房地产和金融是紧密相联的，美国的问题是金融创新过度，各种衍生工具掩盖了真实的房地产风险，并将危机扩散到了全球，造成了惨痛的教训；中国是金融创新不足。

生态效应方面，美国模式是比较糟糕的。美国号称“车轮上城市化的国度”，在城市化过程中，城市建设跟着汽车轮子跑，城市的密度就不断下降。在过去的100年里，美国城市的密度下降了3倍。

由此产生的后果是，一个美国人消耗的汽油相当于五个欧盟人、七个日本人消耗汽油的总和。虽然奥巴马提出了“绿色革命”的口号，却无法让这些人重新回到中心城市。前人造成的问题，后人难以弥补，我们要吸取这个教训。

第二种是日本模式。用三个效应来衡量，这种模式的社会效应是不错的，生态效应也好。日本的住宅以小户型为主，作为一个东方的发达国家，日本人均能源消耗量是所有发达国家中最低的。

但是，日本的房价波动非常剧烈，在房价最高的时候，日本所有国土和房屋价值的总和超过美国2.5倍，这是不合常理的。

日本的房地产泡沫是人类历史上最大的。泡沫破裂后日本的房价一下子跌下来，到现在也没有恢复元气，拖累了整个GDP，日本的GDP在泡沫破裂后下降了40%到50%，这对全球经济带来了巨大影响。

日本地理资源约束跟中国东南沿海地区所谓的“一线”城市具有相似性，人多地少，日本的模式非常值得中国房地产市场调控者研究和借鉴。

第三种是拉美和南亚模式。这种模式与美国相似，因为拉美很多领导人都在美国接受过正规教育或长期培训，全盘接受了所谓的《华盛顿共识》，因此往往习惯用美国的方法来解决房地产的问题。

其结果是：拉美和南亚模式的社会公平程度是最差的，贫民窟占城市住房70%以上，穷人都住在贫民窟里，而富人的豪宅却非常巨大和豪华，城市空间分配不公和社会不公平在这些国家非常突出。