里提问日前，国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁提出，当前大量开发商觊觎一线城市周边新城规划，希望在相对宽松的政策条件下获取优厚的开发回报，但恰恰有很多问题待解：新城的功能和结构比较单一，导致居住率不高，往往出现大量死城。“现在是中国城市化发展的特殊时期，政府部门对‘城市’的理解还比较浅薄，忽视了功能建设，尤其是忽视了消费功能，整个住房利用率非常之低。”

现在城市里大量的新城多不具备多功能化。李铁建议，可以先做试点，在新城里建功能型项目，成为名副其实的卫星城。他还希望政府建新城要靠近老城区，发挥城市中心区域原来的公共服务作用和商业作用，带动服务业的增长，从而满足消费需求和就业需求。

李铁提出，城市政府在做新城规划时应考虑多元需求，而建设城市综合体则是打造城市多中心的一个比较合适的趋势。“我们走了一个畸形化的过程，城市过度密集，城市老化，改造成本太高。所谓的绿色城市、花园城市，只强调了居住功能、生态绿色功能，忽略了最基本的生活配套功能：日常所需的商业与文化消费等。”李铁称，这种功能的缺失日后必然要付出调整的高昂成本。

李铁在全国做调查时注意到，中心城市现在已经出现了多元化的趋势，特别是在特大城市，有城市综合体项目，例如像奥特莱斯或万达广场。城市单中心模式向多中心发展，北京原来的西单可以形成多中心，有助于缓解交通压力。

但郊区的发展是另外的情况。郊区发展是以地产开发模式为主导的新兴发展模式，以地产商为主导的新兴模式，导致了它的发展功能单一化，亦即功能滞后。全国有很多城市，郊区的新城区都呈功能单一化现象，因为缺少城市核。如果没有消费行为、没有休闲行为的城市，就是一个死城，比如我去南昌县，那里开发了很多地产，到晚上灯全黑了，大家就是为了买一个房子，为了保值，没有住进去。“这么发展下去最大的不利之处，就是城市资源浪费，个人的投资行为导致大量能耗甚至浪费。”李铁说。

李铁认为，新城市发展中必须考虑如何做到多中心。欧洲的很多小城市，每个区域划分都是小的城市中心。

“房价上涨的一个重要因素，是各类城市经济水平和功能的巨大差距。”李铁说，即便通过行政手段能满足新城的资源需求，但当农村人口向城市人口转变的过程中，无可避免地形成了资源的高度集中，而土地是有限的，所以地价必然上涨。李铁还提到了收入分配差距问题，一部分人群拥有大批隐形收入，他们在进行消费选择的时候，住房是首要选择。收入差距与投资需求实现对接，就会导致房价上涨，这种投资需求应得到遏制。

李铁又强调，目前还看不到房价泡沫，大城市投资者涌去二、三线城市投资，也没有构成泡沫。就是因为各地的收入差距是一种客观存在，银行信贷紧缩措施已经实施很长时间，但这些城市的住房市场没有太大变化，说明庞大的支撑还在，这与美国、日本不一样。

未来的房地产发展格局应做出怎样的调整？

李铁认为，解决保障房需求，重点要放到大城市郊区，以降低主城区的压力。例如北京郊区，交通通达性很好的地方，房价就会涨上去。我们不要只盯着核心区的极端价格，如果对住房布局有所疏散，城市多中心的价格也会均衡化。

李铁指出，大城市的优势是就业机会多，劣势是房价上涨快，如果基本生活价格还比较低，不考虑房子和汽车的话，大部分人还是可以较舒适地生存。如果政府能提供保障房，居民就有了最大的保障。李铁还表示，开发商的趋利行为是永恒的，囤地几乎不可避免。不能将地价上涨的压力全归罪于政府。