中国城市化水平已过了50%，这一阶段的特征是人口进一步向一线大城市如“北上广”集聚，从而导致这些城市中心地区人口高度密集，难以承受，纷纷采取限购、限牌等行政措施。但实际上这些城市的郊区人口密度并不高，可见一线城市加快推进郊区化时间已经成熟，公共政策应采取市区与郊区分别对待的时候了。

一线城市郊区化时机成熟

郊区化现象在上个世纪20年代的美英等发达国家相继出现，80年代中期我国一些城市化水平较高的大城市如北京、上海、广州等开始进入了郊区化阶段。郊区化的产生和发展是城市化进程中带有长期趋势性的变化，它对整个城市化的可持续性发展产生深远的影响。郊区化的有序开展会疏解城市中心区的人口密度，改善人居环境；分解城市工业，缓解城市环境污染；发挥城市中心区的区位优势，带动郊区农村开发，提高土地使用效率。

世界著名城市规划专家P?霍尔提出的城市演变过程理论，把一个国家的都市区分为中心区和郊区，根据城市的向心力和离心力强度，把城市化发展划分为以下几个阶段：1.绝对集中阶段。城市中心区人口高速增长，城市聚集效应明显，郊区人口向城市聚集而导致郊区人口不断减少。2.相对集中阶段。城市中心区人口和郊区人口同时增长，但中心区人口增长速度要快于郊区人口的增长。城市向心力和离心力同时发挥作用，城市向心力占据了主导。3.相对分散化阶段。城市中心区人口和郊区人口同时增长，但城市中心区人口出现了向郊区转移的趋势，郊区人口的增长速度明显快于城市中心区人口的增长。城市离心力已经占据了主导地位，它是郊区化的前兆阶段。4.绝对分散阶段。城市中心区人口出现负增长，城市扩散效应明显，城市中心区人口绝对数量逐步减少，逐步向郊区绝对分散。这是郊区化的典型标志。5.流失的分散阶段。城市中心区“空心化”迹象明显，人口大量外迁，除了郊迁以外，很大一部分流向了非都市地区。这一阶段郊区化进入了高潮，都市区进入了逆城市化阶段。

从P?霍尔的城市演变过程模型，我们可以更直观地认识到郊区化是城市发展到一定阶段的必然阶段，它预示着城市发展的分野，即城市向心力逐步被城市离心力所代替，意味着城市化进程由集中阶段走向分散阶段，它对城市化发展进程产生了深远的影响。中国一线城市随着私家车普及和地铁线路增长，市中心地区高房价等因素，北上广等一线城市已进入到了P?霍尔所说的“相对分散化阶段”。

城区与郊区应采用不同公共政策

美国政府“郊区化”政策的有效性大大推动了郊区化发展。它是通过一系列的法律和经济政策来实现的，通过撬动税收等利益杠杆机制间接引导不同市场主体从城市中心区向郊区转移。

在公路建设投资方面，1956年国会通过了《联邦援助公路法》,政府开始增加公路建设的资金投资，进行大规模的援助公路建设。该法案还建立了联邦公路信用基金,征收汽油、车辆、轮胎等消费税，将其税收用于资助公路建设。

在郊区住房开发的基础设施和服务配套引导政策方面，美国城市郊区开发多数为民间主导型。不过在郊区楼盘开发中，地方政府的引导政策同样发挥了重要的作用。地方政府通过制定严格的开发章程、容许容积率增加和开发权转让等政策工具诱导房产开发的同时必须做好社区基础设施配套建设。美国郊区楼盘开发模式通常采用的是社区开发模式，即房地产开发公司在开发楼盘的同时必须重视学校、商店、娱乐、医疗、教堂等基础和服务设施的配套。

另外，社区开发公司（CDCS）也是郊区开发的重要参与主体，其性质是非营利性的住房服务机构，它每年都可以获得联邦政府的社区组团发展基金、HOME以及低收入住房税收补贴的资金支持。其主要职能在于住房开发并提供与住房相关的公共服务，具体包括帮助现有住房的收购和修缮、购房融资活动以及参与购房辅导和租房辅导等。

这些郊区化政策保证了郊区基础设施、科技教育、文化娱乐等公共设施和服务产业基本上同时跟进,从而大大推动了美国郊区化的进程。但是我国目前城市公共政策基本上不分中心城区和郊区，一刀切，如房地产限购、私家车限牌、税收政策等，造成郊区发展难上加难。

地铁改变城市结构和生活方式

地铁的快速便捷使城市的距离越来越近，城市的规模也因此可以发展得越来越大。轨道的发展将带来城市布局的明显变化，城市的人口越来越多，原来的“市中心”就会显得越来越小，逐步向外转移便是唯一的出路。例如，北京已经制定“两轴两带多中心”的城市总体规划：中关村、奥运村、CBD等都将建设服务全国、面向世界的城市职能中心；位于市区与郊县之间，则分散布局清河、北苑、酒仙桥、望京等14个边缘集团；此外，通州、顺义、亦庄、大兴等11个新城的建设也正在进行。被“分散”的各区域、各中心的有机的联系就要靠轨道交通。地铁与机场、公交车站、出租车站、自行车出租站等不同交通工具的便捷衔接，使城市内与城市间的距离大大缩短，城市投资环境大大改善。