2012年第四届中国城市综合体发展峰会圆满闭幕

几年前，大众还不知道何谓城市综合体，这几年，全国各地的城市综合体如雨后春笋般迅速涌现出来。综合体的产生固然是城市经济发展到一定程度的体现，但井喷式的供应和同质化的模式复制也逐渐让城市综合体面临着众多的招商和运营难题。与城市规模相匹配的综合体，在成为一座城市名片的同时，也面临着在过量的综合体中如何脱颖而出的考验。

2012年8月24日，由中国房地产报、中国房地产网以及中国住交会组委会共同举办的“2012第四届中国城市综合体发展峰会”在北京盘古七星酒店隆重召开。上百位知名房地产商、设计机构、投资机构高层齐聚一堂，在见证了“城市综合体竞争力指数（CHCI）”全球首发仪式的同时，也共同探讨了城市综合体未来发展之道。

提升竞争力 避免同质化

在全球化浪潮冲击下，世界各国的竞争主体逐步由国家转为城市，城市综合体正是在这个时候逐渐走到世人眼前。8月14日，中国社会科学院发布的《城市蓝皮书：中国城市发展报告NO.5》称，中国城市人口达6.91亿，城镇化率达51.27%。中国由此进入以城市型社会为主体的新城市时代。

此时，城市综合体的发展也在国内遍地开花，无论是一二线城市，还是基础设施相对不完善的三四线城市，城市综合体都以空前的规模在国内大量出现。

在数量快速增加的同时，对国内城市综合体项目的同质化质疑也不绝于耳。目前国内许多项目的发展模式只是单纯“住宅+写字楼+商场”的拼凑，而并非作为一个整合居住、商业、休闲、文化等全方位资源的载体存在。加之许多开发商只注重前期开发而轻视后期经营，使得许多城市综合体项目经营惨淡，不断遭受多方质疑。除了“同质化泥潭”的质疑，山西田森集团董事长聂永中还认为，城市综合体的发展还面临着其他更多困境，比如人才匮乏、专业运营团队少、运营能力不高等等，这些都是使国内许多城市综合体项目陷入“同质化”的重要原因。

种种困境使得人们不得不对城市空间和城市综合体进行重新思考。

正由于此，在本届综合体峰会上，中国房地产报与中国社会科学院城市与竞争力研究中心联合推出“城市综合体竞争力指数”评价体系，从区域发展基础、项目经济功能、项目技术指标和项目功能等四个部分去探讨城市综合体的竞争力水平，力求从全球视角、城市活力、人本主义等多角度解析城市发展深度。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，城市综合体竞争力指数不仅能为投资者提供重要的决策参照，还能为城市综合体、乃至城市的发展起到引领作用。“城市综合体是城市发展的灵魂，如果不能以正确的标准进行衡量与评价，将难以缔造真正‘以人为本’的城市。”倪鹏飞说。

将创新与文化融入整体设计

维思平主设计师、董事、总经理吴钢认为，二线城市核心区的综合体要想更容易地被本地居民接受，就要在组织好商业功能的同时，将本地的文化融入其中。“北京、上海这样的大都市更多是体现现代化、国际化，我觉得在二线城市就应该从本地文化中提取营养。”吴钢说。

相比单一的地产业态，复合型的城市综合体由于多个内容要素决定了其管理难度高、投入资本多、回收期长，对后期运营操作的科学规划也是个考验。在ZNA建筑事务所董事、执行总监王旭看来，城市综合体的整个设计过程实际是在设计城市能量的流动。

“实际上我们把设计看做是向“上端”和“下端”的延伸，这涉及到一个城市综合体的战略定位、市场前景，包括市场推广计划，以及会产生什么样的新兴产品，直到最后的运营阶段要通过什么样的培训可以达到让能量有正面的流动，而且流动的非常顺畅。”王旭说。

具体到某类商业综合体项目，卢米埃影城副总裁马啸就影院举例称，“要什么样的运营商、什么样的影院，需要在项目前期从设计角度把握这个结构，并提早预定出来，因为每一个影院运营的方式、动向和要求完全不同。”