城镇化项目前期资金需求量大，且高投入零产出。其产品是功能清晰、定位完整的土地。然而，当前城镇化建设以及城镇化项目运营主体（企业）缺乏明确的行业分类（没有类似与“城镇化”或“城镇运营”行业的分类），城镇运营企业在进行工商注册时，要么归类为投资行业，要么归类为房地产开发或建筑施工行业，导致城镇化项目在推进过程中，不可避免地受到来自房地产市场调控和金融市场管制的约束。城镇运营企业在为城镇化项目寻求金融支持时，金融机构遇到的难题是如何突破与房地产开发有关的条条框框来支持城镇化项目；企业遇到的难题则是无法提供金融机构要求的“四证”（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证），抵押物（项目区内的土地）缺失。

（五）基层干部投身城镇化事业的热情不足

中国作为一个农业大国，“三农问题”关系到国民素质、经济发展，关系到社会稳定、国家富强。“三农问题”是很多城镇化项目必然要面对的问题。城镇化必须妥善考虑、引导和解决“三农问题”。

当前，由于干部考核机制和对农工作有难度等原因，很多乡镇、村的基层干部对三农工作缺乏积极性，在城市化进程中采取“一刀切”的做法，失地农民的出路问题没有得到有效解决，造成了许多社会问题频发，社会矛盾有所激化，严重影响了社会稳定和安定。

只有改革当前的干部考核机制，妥善解决“三农问题”，使农民成为城镇化进程的参与者，才能为城镇化进程营造和谐安定的社会环境。

解决问题的对策

（一）统一价值观，是有效推进城镇化的前提

推进城镇化，首要的是属地政府班子和企业形成统一价值观，通过考察、培训等方式，使参与城镇化建设的各方认识什么是城镇化，如何用市场化推进城镇化，共同研究需要达到的发展目标，以及双方合作所需要具备的条件，如配套政策的支持、组织领导机构、双方责权利的划分等。如此，城镇化建设必然能够实现“政府得发展、百姓得实惠、企业得效益”三方共赢的良好愿景。

（二）建立健全相关配套法规和政策，创新金融产品，是顺利实施城镇化的保障

既然城镇化不同于房地产开发，则建立健全相关配套法规和政策程序就十分必要，如城镇化项目立项和土地指标获取、土地出让收入分配政策、金融服务规范等。

1.城镇化项目，并不是以建筑物或构筑物形式存在的房地产项目，土地作为城镇化项目的终端产品，不能作为城镇化项目立项的依据（传统房地产项目立项要求有《国有土地使用权证》或《建设项目选址意见书》）。同样，在审批城镇化项目建设用地指标时，不能以具体房地产项目作为土地指标批复依据。目前黑龙江省部分地市在接受城镇化项目土地指标申请时，要求必须有具体的房地产开发项目作为要件之一。因此，与建设项目有关的部门，如发改委、建设和规划部门、国土部门等，有必要抓紧研究出台与城镇化建设相适应的管理程序，保障城镇化项目顺利推进。

2.前文已经讲到，当前的土地出让收入分配政策，不利于城镇化项目市场化运作。为适应市场化运作需要，土地出让收入分配应本着“谁投资谁收益、合作共赢”的原则，建立分配机制，保障实施主体（特别是企业）的积极性。

3.要使金融机构能够为城镇化项目提供全方位服务，则首先需要在行业类别上重新定位城镇化，使其区别于房地产，以便金融机构能够不受现行房地产调控政策的约束，为城镇化项目提供服务。其次，针对城镇化项目的金融产品创新，也是金融部门需要研究的课题，如项目贷款形式、抵押物标的设定等。

（三）构建服务型政府，是推动城镇化进程的有力支撑

我国地域广阔，地区经济发展的条件差异大，发展方向不尽相同。如何实现城镇化的个性化，使区域发展既符合当地实际，又符合“全国主体功能区规划”确定的功能定位，并从考核机制上建立有针对性的考核目标，从根本上消除政府短期行为的动机，使各级政府真正由经营型政府转变为服务型政府，是党中央国务院需要认真研究解决的课题。

（四）城镇化进程，呼唤社会企业家。

由于历史、体制和发展阶段等多种原因，单纯由政府主导或企业运作的城镇化只注重商业运营，忽视农民利益，引发诸多社会问题。首先，城市门槛高，农民工难以市民化，不利于城镇化进程；其次，农村耕地被大量占用，失地农民出路问题得不到有效解决；再次，征地拆迁引发的社会矛盾不断激化，严重影响社会稳定与安定。只注重商业运营的城镇建设已步履维艰，社会运营是城镇化长期可持续发展的保障，城镇化呼唤兼顾商业运营和社会运营的社会企业家。

作为社会企业家的城镇运营商绝不是基础设施建设与房地产开发的简单相加。首先，她尊重农民的尊严和在城镇化过程中的话语权；其次，她不仅授人以鱼，满足农民基本生活需求，帮助农民改善居住环境、提供社会保障，还授之以渔，帮助农民规划出路，通过产业导入实现就业和收入相挂钩、实现农民收入多元化、盘活土地存量和农村刚性需求。

（作者系苏州科赛投资发展集团总裁）