澳门旧区重整谘询委员会小组召集人、房地产评估业协会会长 梁竟成

国家一级注册城市规划师，华南理工大学教授、博士生导师 赵红红

上周，市政府向市人大常委会报告城市更新工作情况。据悉，自2009年以来全市已有26个项目采取临时改变建筑使用功能等方式完成改造。由于这些项目多为商务酒店、高档写字楼等，不少常委会委员对此表示担心，批评目前的城市更新工作过多追求酒店写字楼。在主城区土地资源日益枯竭之际，通过城市更新改造复活的土地资源显得更加宝贵，如何有效利用资源，发挥自身优势，澳门及内地两地学者和业内人士有话说。

1、谈项目内容珠海发展有后发优势澳门实施城市更新难

主持人：据报告，珠海目前正在进行三旧改造的44个项目主要发展高端酒店、商务写字楼、产业总部基地、城市综合体等，有市人大常委会委员担心，在电子商务冲击下，以珠海的城市经济规模和人口总量恐怕无法提供足够的市场需求，政府有关部门应对此严格审批把关有效规划，对这一观点怎么看？

赵红红：可以看到，港珠澳大桥三年后将开通，横琴建设如火如荼，我认为政府的有关规划是在为珠海未来数年的发展做积极准备，商业项目的量是多了还是少了，要对整体情况做出科学性的研究报告才能作出准确判断。长远来看，十八大以后，全国的经济面临新一轮发展，各地政府从吸引外向型积极转为拉动内需为主，珠三角新一轮发展目标是建立在未来5至10年的基础上，对于商业地产而言，普遍规律是5年见效、10年成熟，因此我们的眼光应该放得更远一些。从宏观来看，省委、省政府最新印发《关于进一步促进粤东西北地区振兴发展的决定》明确提出“振兴东西北”，打通交通，发展向西部倾斜，建设生态文明，同时向低碳工业转型，过去，珠江西岸不如东岸经济发展得好，但从整体来看，由于西岸在前期发展中生态环境保护得好，因此在新一轮发展中具有后发优势。只要不是与中央、省发展策略背道而驰，我个人认为都不会有太大问题。

梁竟成：澳门旧区改造也面临不少问题，相对而言，珠海更有优势和条件做得比澳门好。澳门面临的最大问题是拆迁赔偿，一是居民要价太高，房地产商认为成本太高，不划算，很难投入。二是旧区改造法律存在空缺，虽然草案已经提交和讨论数年之久，但至今未出台。澳门现行法律是一栋居民楼的更新改造必须得到所有业主百分之百的同意才能开展，只要有一户不答应就没法做，我们现在要修改的就是修改这个比例，但迟迟未能实现。我认为，珠海的情况其实好很多，相对于空间狭窄、土地资源缺乏的澳门来说，在珠海实施异地重建比较容易，一比一赔偿的实施可能性也很大。

2、谈吸引力澳门有资金看重回报珠海可发掘文化内涵

主持人：市有关领导坦言珠海更新项目存在启动量大但实施建设略少、大项目不足、改造模式仍显单薄等问题，由于改造成本高、回报周期长，市场开放信心不足，就如何规避现有问题、改善投资环境，您有何建议？有无可能因地制宜地引入澳门资本和经验，为珠海的城市更新改造注入活力？

梁竟成：应该说这方面香港的经验更为丰富，因为澳门也是近几年才开始旧区改造，累积的经验和成功案例都不足，至于资本，澳门的确资金充裕，但这也要看珠海是否能提供足够的利润空间，只要投资回报率没问题，我相信澳门人肯定有兴趣把资金放到珠海来运作。

赵红红：西岸地区包括江门、台山、珠海在内，在早一轮城市发展中环境破坏没有东莞严重，生态环境好是一大优势，污染治理的成本小很多，这符合国家目前的城市发展规划，市场对大环境策略的判断是非常重要的，珠海应该做好这方面的推介和宣传，突出自己的优势，吸引投资。

另外，我认为，虽然珠三角地区藏富于民，但是这些有经济消费能力的居民宁可选择其他城市乃至国外旅游和消费，很大原因与自身的文化底蕴不足、缺乏精品消费意识有关，没有国际性品牌项目落地，也没有精品项目，因此在新一轮的发展中，珠海应当以文化内涵发掘为先，发展精品、特色旅游路线，不应该再学以前的发展思路追求量，更应追求品质和高水平开发。