住房和城乡建设部政策研究中心原主任陈淮接受记者采访时表示，宏观调控为什么没能把房价降下来？大城市庞大的需求量放在那里，人多房少，国五条解决不了房价，国五千条也解决不了！当下中国控制大城市人口规模，解决供需矛盾势在必行！”

住房和城乡建设部政策研究中心原主任陈淮

分类调控成为经济发展的利好因素

在经过十八届三中全会、十二届全国人大二次会议之后，政府关于房地产的政策已经非常明确——分类调控。

业内人士认为，今后房地产调控应该避免三个问题：“一刀切”、“一根筋”和“一边倒”的问题。

不搞一刀切。针对不同的地区进行分类指导。当地的房地产业也可以根据地域特色来决定自己的发展策略，不可能一个政策适应全国。

不搞一根筋。之前房地产调控是简单的压低房价，房地产调控不止是调控房价，应该是如何促进经济发展、保持社会稳定，而不是简单的压低房价。

不搞一边倒。先前房地产调控就是针对房地产商，今后房地产但调控的出发点应该始终放在刚性需求上，以需求为出发点进行宏观调控，才能有积极的意义。

分类调控的理念，不仅有利于房地产发展 ，更有利于中国经济健康发展。

城镇化当前的重点是发展中等规模城市

再提及张家港的发展时，陈淮认为，在中国，有些城市不是不保护环境，但是当一个城市过度扩张之后，就难免会超过环境的承载能力，势必导致人的生存和环境相对抗，希望我们不要走这样的道路。

十八届三中全会明确提出要严格控制大城市规模，今后，新型城镇化道路的其中一个重点就是发展中等规模城市和城市群。进入21世纪的第二个、第三个十年，二线中等规模城市、卫星城市将是城镇化的主阵地，比如苏州、无锡等长三角城市。

依据李克强总理作出的2014年政府工作报告的内容，要求着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。

陈淮说：“西部以及县级城市也是城镇化的发展重心，但我认为时机还未到，是下一阶段的重点。

“宏观调控为什么没能把房价降下来？大城市庞大的需求量放在那里，人多房少，国五条解决不了房价，国五千条也解决不了！当下中国控制大城市人口规模，解决供需矛盾势在必行！”

两会没有提出房地产新政

在谈及两会关于房地产业的政策改变时，陈淮认为，房地产政策是从2013年延续至今的老政策，并没有“地产新政”一说。自2013年以来，党中央就已经提出要以市场为主，政府调控为辅的方法，两会的召开，依然坚持这一方针不变。

虽然两会并没有提出房地产新政，但依据目前的国情来看，有几个话题和房地产业息息相关。

第一，美国量化宽松、人民币贬值，或将对房地产业产生深远的影响，由于大国货币政策不定，政府2014的货币政策涨跌依然不定；

第二，最近有些城市成交量跌了，是人们对房地产市场预期改变了。购房需要量是一个常数，今年成交多了，明年就必然小年。如同娶媳妇一样，今年多了，明年就少；

第三，电商、网上购房对房地产业造成影响，房地产业实实在在看到了挑战的声音。

陈淮表示，2014年，政策扑朔迷离、市场飘忽不定，10年后，我们终于走出了政策怪圈。未来10年，是房地产业优胜劣汰、大洗牌的年代。房地产业走向成熟的标志是人们的话题重新回到了市场上，而非盯着政策。

未来10年房地产业将面临大洗牌

对于大多数房地产业来说，城镇化是个很好的机遇。新开700万套保障房，给房地产业提供了一个很广阔的市场机遇。此外，诸如加速解决农民工的住房问题、政府对商品房市场的干预减少等等都是随着新型城镇化的开展，带给房地产业的利好因素。

不过，陈淮表示，机遇往往是优胜劣汰的。面对“回归自由”的市场，选对了，是个机遇，选错了，将面临淘汰。对于二三线城市来说，有三分之一，可以抓住城镇化的机会，有三分之一需要等待下一个十年，还有三分之一，永远长不大！