将土地利用规划与住房、基础设施和融资问题统筹考虑

土地利用规划必须与基础设施建设统筹考虑，不仅要满足当前的需求，还要考虑未来的需求。提高城市密度可以推动经济发展，但这也需要进行额外的基础设施投资，以确保高密度带来的益处不被拥堵成本、环境成本或其他成本所抵消。中国面临独一无二的历史机遇，采用公交导向（TOD）发展模式，并沿城市主要交通走廊最大程度地完善和强化土地利用。到2015年，城市轨道交通网络将达到3,000公里，到2020年将超过6,000公里，累计投资将超过4万亿元人民币。到2020年，高铁和快速铁路网络预计也会将人口超过50万的所有主要城市连通起来。

可将开发活动集中于城市交通走廊沿线地带。随着公共交通的改善，对某些公交走廊可允许更高的开发密度，允许地方政府将走廊地带以外增长缓慢地区的土地转用指标用于走廊地带。为推动交通节点附近的协调开发，市政规划分区的改变程序可以有所简化，允许公交站点周围和特定的道路、地块周围有更高的容积率、人口密度和建筑高度。

土地利用法规可以鼓励住宅、商业和某些产业（媒体和娱乐）的综合用途开发，鼓励将商业建筑转变为住宅—尤其是在主要道路和公交站点附近。政府可以给开发商提供更高的容积率来建设廉租房，将房价控制在可管理、低收入家庭可负担的范围内。应该采取新的土地价值捕获机制，以支持必需的交通及其他城市基础设施的建设和运营。

可对现有的城市地区进行改造，提供可负担的住房，减少低密度开发和城市扩张。国际经验表明，郊区的开发虽然可以带来经济效益，但通常在5-7年达到峰值后就开始减退。城市核心地区的改造由于涉及更为复杂的土木建设，要对公共空间加以升级，还要改善目前所需的服务，因此需要更高的前期成本。但一旦恢复了这些地区的活力，这些核心地区就可以在较长时间内吸引更多的投资，具有自我延续发展的能力。

可以提供恰当的激励，来确保以可负担的价格建设所需的住房。城市分区政策，可以要求开发商或给予其激励，在新的大型住宅开发／混合用途开发项目中，建设面向包括低收入群体在内的住房。经合组织国家中，低收入住房占住房存量的比例通常为10-20%。可以允许开发商和房地产业主提高建筑密度，使用额外的容积率来提供低收入家庭住房和可负担住房。此外，政府还可以提供专门补贴用于可负担住房的建设。一些国家成功地使用了“包容性城市分区”或“激励分区”的做法，如美国佛吉尼亚州的费尔法克斯县批准了对维也纳地铁站附近重新分区、大幅提高建筑密度的计划，同时要求开发商所建房屋中至少5%是可负担住房。政府手中闲置、废弃和未充分开发的土地可被用来建设可负担住房，包括公共建筑周围的停车场、规划为高密度区域里的低密度建筑、铁路、机场和规模过大的道路附近区域等政府所有的土地。将现有的老旧建筑进行改造，达到起码的安全标准，这样也可以为低收入人群提供合理的、可负担的住房。

在城市开发过程中整合城中村的土地可以增加低收入住房的供给。随着今后农村土地产权的明晰，城郊地区的农村集体经济组织可能会面临新的机遇，即在城市总体规划的框架内开发或出租集体建设用地，将其用于商业及住宅开发。这种以目前试点为基础的方式，将使得失去农业收入的农村集体及其成员从城市土地开发中获得收入。

改革城市融资

改革政府收入来源

财政体系是一个重要的激励机制—应当对税基和转移支付制度进行改革，为地方政府提供必要的资源和激励，使它们能够并愿意向所有居民提供公共服务，同时积极为城市发展和增长提供良好条件，而不是直接扮演土地开发商和城市扩张者的角色。需要控制地方政府招商引资的激励，以便抑制低效的税收竞争以及对没有生命力的企业的支持。在这方面，改革税收结构和税收分享体系非常重要，但关于政府对企业其他支持方式的法规也很重要—包括廉价供应土地、公用事业补贴和税收减免等。可采取的一个改革步骤是要求地方政府公布其对企业的支持，将这项信息作为年度预算的附件。对房产征收不动产税将为地方政府提供一个稳定的收入来源，而且征税对象也与公共服务的受益者一致。不少发展中国家和发达国家，不动产税都是地方政府的主要税种。在中国征收不动产税可以实现两个重要目标：它接近于一种对城市公共服务的收费，又是对房地产财富的征税。不动产税永远不会受到选民欢迎，但从一定意义上说这正是这类税项的原理：如果地方政府想多花钱，那它就必须有充分理由，向纳税人说明花钱的必要性。实行了不动产税，辖区内土地升值会使地方政府收入增加，这是对地方领导人良好管理的一种回报。此外，不动产税还可以鼓励房地产的所有者对其加以最好的利用—比如将公寓出租，或是对未使用或未充分利用的土地进行开发，从而促进对存量住房和城市土地的更好利用。中国应当力图使不动产税成为地方政府收入的一个重要组成部分。但即便如此，不动产税也可能不能完全取代当前的土地出让收入。目前，中国正在积极稳妥地推进房产税立法，不断完善地方税体系，以培育地方主体税种，届时房产税收入占GDP的比重会不断增加，并有望超过1%，当然这还需要加强税收征管能力才能逐渐达到。此外，不动产税的开征还需要一些过渡性的安排，如提供二至三年的过渡期，使人们有时间对自己持有的房产予以调整，之后再征收不动产税。不动产税应有广泛的税基，以达到它在增加税收收入和调节激励机制这两个方面的目标。目前在上海和重庆的试点针对的范围太窄，无法发挥大的作用，全国性的不动产税制度应当有更宏伟的目标。