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点评《北京城市总体规划(2016年-2035年)》

时间:2017-10-10  来源:中国网  作者:

 
李铁:被误读的城镇化 2013城市发展与规划大会
2013年4月29-5月5日 张家界城镇体系规划
难题与对策:城镇化的路径选择 长沙天心城市设计
 
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一体两翼,新规划指引京津冀区域一体化

一、事件概述。

据新华社消息,9月27日,中共中央国务院发布关于对《北京城市总体规划(2016年-2035年)》的批复,提出深入推进京津冀协同发展。发挥北京的辐射带动作用,打造以首都为核心的世界级城市群。全方位对接支持河北雄安新区规划建设,建立便捷高效的交通联系。

二、分析与判断。

核心内容:规划明确了北京首都的功能定位,着重强调京津冀区域协同。

今日《北京城市总体规划(2016年-2035年)》获得中共中央和国务院的批复,核心内容有三:第一,发挥首都作用,促进京津冀协同发展,打造世界级城市群;第二,从产业到资本,全方位对接雄安新区,完善交通联系,改善雄安新区;第三,严控城市规模,到2020年,常住人口规模控制在2300万人以内,2020年以后长期稳定在这一水平。城乡建设用地规模减少到2860平方公里左右,2035年减少到2760平方公里左右。要严守人口总量上限、生态控制线、城市开发边界三条红线。

对地产行业的影响:一体(北京存量优势)两翼(通州副中心、雄安新区)。

未来北京市的增量地产规模势必有所下降,而北京存量的土地储备价值将进一步凸显。在这一点上,拥有北京优质项目储备的首开股份和北京城建会有所受益。同时,规划提出鼓励通过租赁方式解决住宅问题,会进一步利好长租公寓和租房中介概念相关标的。

根据新的城市规划,通州将有序承接市级党政机关和市属行政事业单位整体或部分转移,带动中心城区其他相关功能和人口疏解,2030年通州将承接中心城区40-50万常住人口疏解。不论从官方表态、拆迁难度还是潜在土地供应看,未来通州区域住宅用地供应极少,虽然房价短期承压,但是需求增长在望,供应极为有限。在这一点上,已经在通州有所布局的中国武夷、首开股份,都将进一步享受行政副中心开发建设的红利。

随着新规划中对北京及周边功能、定位统筹,整个京津冀地区的区域协同将进一步加深,通州副中心、雄安新区将相互配合、有效与北京对接,成为新北京的两翼,走集约化发展的路径。规划中专门强调与北京与雄安新区交通联系的升级。在这一点上,华夏幸福凭借多年在河北开发产业新城的布局,会充分享受北京新城市规划带来的利好,加速其产业新城业务的发展。

增量信息:严控城市规模,规划时间跨度超过预期。

新规划的增量信息在于,新规划对于城市规模的控制强调更加严格,更加凸显了北京市内及周边土地储备、PPP项目的价值,也提高了地产公司进入北京的门槛。另外,新规划出台后,预计的规划时间长达20年,横跨四个五年规划,比预期的规划还多5年,更突显了一体(北京首都功能重新定位)两翼(通州副中心、雄安千年大计)协同的价值。

三、投资建议。

维持行业“推荐”评级。按照“一体两翼”思路,一体(北京存量优势)重点推荐拥有北京优质项目储备的首开股份和北京城建,对于通州副中心建设方面推荐关注拥有通州大量土地储备的中国武夷,对于京津冀协同发展和雄安新区方面,推荐关注拥有河北产业新城先发优势的华夏幸福。

 


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