“鼓励疏解非首都功能，鼓励补齐地区配套短板，鼓励完善地区公共服务设施，鼓励加强职住平衡。”在这四大原则之下，北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称“规土委”）发布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》（以下简称《清单》）。

《清单》根据北京城市总体规划中“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构划分，按照六大区域各自的功能定位设置了正负面调整清单，协调区域发展。

其中，除“中轴线及其延长线、长安街及其延长线”区域外的五大区域正面调整清单中，均出现了“鼓励……调整为学前教育设施、养老设施”、“鼓励……调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施”，鼓励建设项目完善地区配套、推进人民美好生活，而这一点也正是目前许多房地产开发企业追求的新机遇。

增配美好生活

学前教育设施、养老设施以及社区便民服务、菜市场等居住公共服务设施成为了几大区域中共同列入正面名单的“风口”。

“民以食为天”，北京市近年来对旧式农产品市场、菜市场进行了大规模疏解，同时加大对建设便民农产品网点的政策鼓励。除了高频刚需的菜市场，超市、小型商业、活动中心等便民服务设施也迎来了“拆旧建新”的发展期。

根据2017年6月北京市政府发布的数据，2015至2016年，全市共疏解提升市场302个、物流中心51个，全市共新建和规范提升蔬菜零售、便利店（超市）、早餐等基本便民商业网点2475个。全市基本便民商业服务网点在城市社区覆盖率达到86.8%，网点连锁化率达到30.3%，其中城六区实现基本便民服务社区全覆盖。

本次《清单》再次为增设便民服务设施铺路，核心区及中心城区鼓励将居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等居住公共服务设施，城市副中心、新城、生态涵养区则鼓励各类用地调整为居住公共服务设施。

这对许多战略上转型“美好生活”的房企来说是一个新的发力点。

金科将品牌战略定位为“美好生活服务商”，金科生活服务集团董事长夏绍飞在前几日的“美好你的生活”发布会上表示，未来社区服务将越来越成为房企重要的业务板块，“建筑成就社区的美好，但是人赋予了社区温度。”据介绍，社区邻里超市、社区集市已经是金科“医食住行育游”生活服务体系中的重要组成部分。

万科则早在数年前就开始了社区菜场、商超的尝试，对于正负面名单可能带来的影响，万科方面对记者表示，将在六月发布相关布局，目前暂无实质性内容可告知，但同时，万科方面透露，目前社区商超有较大改版动作，“不再是大家想的菜市场”。

除了居住公共服务设施，前述北京市规土委人士表示，清单中的许多鼓励名单都与人民的美好生活息息相关，“应该看到，（《清单》）鼓励向学前教育、养老等用地类型转换，都是出于这个（美好生活）考虑。”

对学前教育与养老设施的鼓励同样契合了许多房企近年来在“美好生活”社区配套打造上的创新点。

碧桂园早在1994年建立了第一所自己的私立国际学校，囊括幼儿园到小学1、2年级的教育，2014年，碧桂园教育集团更名博实乐教育在美上市，据其公开资料，目前博实乐已拥有62所学校及幼儿园。

目前万科、恒大、保利、金地、中海等众多房企都已有自己的学校及幼儿园。杭州万科一位相关业务负责人曾对记者透露，房企发展社区学前教育有其独特优势，一是先天的距离优势，二是房企品牌带来的信誉度，三是建设成本低。

养老地产则是房企更为炙手可热的产品创新概念，在近期众多大中型房企的业绩发布会中，“社区养老”、“养老度假”等关键词被频频提及，养老地产迎来风口几乎成为行业共识。

可以预见，在《清单》正负面名单的明确指导及打造“美好生活”的风口下，房企、资本对于推动腾退用地改造养老、学前教育、居住公共服务设施的积极性将提高。

补短板、促协调

北京的城乡、区域发展存在不协调，这是北京市市长陈吉宁2018年1月所做《北京市政府工作报告》中明确指出的问题。

为各区域找准功能定位，使得对应产业自发流动到阻力更小的区域，推动各区域配套短板的补齐是促进协调发展的重要战略。

《北京城市总体规划（2016年—2035年）》（以下简称《规划》）重点提出，“腾退疏解”将是未来数年内北京市核心区及中心城区的关键词，主要疏解对象包括区域性商品交易市场、大型医疗机构、一般性制造企业、地下空间及群租房、部分普通高校及培训机构等“非首都功能”的承载体，此外还将调整优化传统商业区业态，限制新增商业功能。

不符合两大区域定位的“非首都功能”被腾退疏解后，将释放大量的用地空间，而根据《清单》的正面名单，这些空间将优先用于保障中央政务功能、发展文化与科技创新、补充公共服务设施、增加公共租赁住房等方面。

商业、中高等教育、医疗等功能在核心区及中心城区是被疏解的对象，同时也被列入负面名单，这意味着这些功能在核心区及中心城区已经饱和乃至溢出，今后将不再增加。与之相对的，北京市副中心、新城、生态涵养区均将医疗及教育功能列入了调整的正面名单，商业虽未列入正面名单，但也未列入负面名单。

在这样的对比下，商业、教育、医疗等功能形成了向三区域转移的趋势，逐渐补足三区域资源上的不足。

以医疗为例，记者查阅“三甲搜”统计，截至2017年4月，在核心、中心区，东城区、西城区、海淀区、朝阳区四区分别有10、12、12、11家三甲医院，北京市副中心通州区仅有1家三甲医院，新城区中，昌平区有3家三甲医院，顺义区有1家三甲医院，而生态涵养区各区中均无三甲医院。

在核心、中心区限制医院扩张的情况下，医疗资源开始向近郊、远郊的三区域倾斜。例如，2017年3月，北大人民医院、安贞医院、首都儿科研究所等3家三甲医院获批开设通州院区，此外，据记者统计，新城五区也均有新的三甲医院分院开设计划。

教育资源的外溢相对更有针对性，也直接与新城“新兴产业集聚区”的定位相关。目前，北京在昌平区及房山区分别规划了沙河大学城及良乡大学城，各引入了多所985及211院校分校。

教育资源外放意味着人才的扩散，高新技术产业是人才密集型产业，部分产业随高校而来的可能性不小。创业者向南鹏原本是紫光系旗下公司的高级工程师，他正考虑将公司定址在沙河大学城附近的创业园区，“办公室的租金比城区低很多，旁边有北航、北邮也好招人，对于初创企业来说还是比较友好的，创业氛围也很不错。”