记者：你怎样理解和评价“造城运动”“经营城市”、“城市空心化”与“住宅效区化运动”以及“田园城市”“新都市主义”等概念？

何世红：“经营城市”在国内来讲好象是王志刚先生提出的比较早，“造城运动”则是借鉴了很多西方的一些城市规划的原理，用中国的现在比较时髦的容易理解的语言来表述。并没有太准确的核心理念，大概就是指将原来的城市进行改造，对老城进行高强度的开发以及完善一些配套等。最早的时候我们强调的就是把城市做大，规模越来越大，人口越来越多，但这样下来给城市发展带来了很多负面的东西，交通的压力，就业的压力等等，正所谓经济学理论上的规模达到一定程度后就从规模经济变成了规模不经济，后来引入“田园城市”和“卫星城”理念。现在国内很多城市采用的都是卫星城规划。卫星城里都有一些相对完整的功能，包括居住、就业、生活、配套等等，避免了城市规模过大的诸多问题。从一个功能到另外一个功能，一定要通过交通工具解决。现在新的规划理论是将这些功能进行融合。但这样又出现了城市发展中的摊大饼现象。

国外最早的时候还将这些卫星城与中心城市之间以绿带进行隔离。比如英国对城市周边的绿地就有严格的规定，不能随便将绿地变成住宅开发用地。我去英国学习的时候，曾经有当地的开发商骄傲地说，他通过14年的努力，终于在一块原来是城市绿地的规划变成住宅用地，不仅当地居民都要签字认同，还要层层审批。他开发了大概十栋八栋别墅，当做经典案例来讲。

而对于城市空心化与住宅郊区化，国外的情况并不是说城市中心区里没有人居住，而是因为中高端收入的人开始向郊区生活，中心城市区剩下的是低收入的人。国内的情况也与国外有所不同。比如广州最早的华南板块，并不是高收入的人过去居住，而是中青年有消费潜力的人的选择，当时华南板块的房价与市区相比便宜很多。现在这种情况正在慢慢改变，但也要有个过程。

国外造成城市空心化有几个方面的原因：一是因为中高端收入的人因为环境等原因到了郊区居住，二是因为中心城市区内在城市管理上有相关约定。老城区有很严格的保护性法律，规定必须定期维护建筑保持其一定的新。再者，老建筑的空间又不大，每年的维护费用特别高，使得这里居住、办公成本迅速上升，很多公司从老的城区搬往新的城区。比如伦敦，就从老的金融区搬到现在新的占地两平方公里人金丝雀地区。老伦敦金融区在全世界都很有名，但由于上述原因已经开始空心化，企业开始逐渐进入金丝雀金融区。其实金丝雀金融区刚刚开发的时候，也是面对着很大的市场压力，如果没有记错的话，那个区域最早的开发商其实已经破产，现在在做的是后面接手的。但是现在金丝金融区整个入住率和租金在迅速上升，相反伦敦老的金融区受空心化影响，现在也成立了相关的营销组织，去解决空心化带来的问题。

中国由于整个城市发展的时间还比较，这些问题大家虽然在说，但中国还远远没有到城市空心化阶段，相反中国现在还是在城市功能高度聚集的过程中。如果不是这样，就见不到有这么多中国城市在建CBD。其实CBD只是强化了城市的一些聚集功能，带来的是由于规模所产生的成本的降低，所谓规模效应。这样的城市规划带来其他成本的上升，如交通的压力，电、水、物业管理、租金的上升。因此说城市聚集是双面的，经济理论上有规模经济和规模不经济之说，规模达到产业聚集时就产生规模效应，当规模超过某种极限时又产生了规模不经济。

记者：你怎样评价“城市经营”的利弊得失？在快速城市化过程中高强度的城市开发还需要多长时间？

谈到城市规划和城市经营问题，我觉得要从以下几个角度去分析：

第一，中国是一个人口非常多的国家，而在快速城市化过程中城市解决人的生存的效率是非常高的。相同规模的一块土地在城市里所能养活的人，远远大于农村所能养活的人，中国又是一个人均占有土地相对稀少的国家，所以城市化在中国未来非常重要，因为其解决的是还在增长的中国十三亿人口中绝大部分的生存问题，高品质生活问题。我非常赞同上海世博会的主题“城市让生活更美好”。要打破城市生活里没有空间和绿色的偏见，让城市里的人们生活得更好。