不久前，笔者在参加一个学术活动时，就城市经济如何转型升级问题专访了经济学家、中国社科院经济研究所所长裴长洪研究员。

笔者：我国经济发展方式正在深刻转变，我想，城市经济、特别是在区域经济起着主导作用的中心城市也必须转型升级，包括城市经济的发展模式、城市形态、城市能级、功能结构、空间结构、生态环境构成等等，都需要转型或升级。

裴长洪：是这样。在总体趋势上，今后我国各地中心城市和城区将沿着升级版的城市化道路继续发展。其中，尤其是部分大城市将向深度城市化发展。所谓大城市的深度城市化，主要表征是服务业的发展。服务业发展高度依存城市发展。现代都市的发育过程，实质就是经济结构的转型过程。城市发展不仅产生了对服务业的最大需求和集中需求，而且为服务业发展创造了产业规模的市场基础；城市提供了服务业各种要素集聚的产生条件，特别是先进要素集聚的产生条件，引导了服务业发展的生产与技术环境以及经济外部性的发育形成。

笔者：从表征观察，服务业发展高度依存于城市发展，城市规模越大，服务业占比也必将越大。服务业在大城市的集聚与发展，以及大城市经济结构的升级，这是服务业的资源、市场等要素与城市发展要素之间的耦合直接相关。要深入分析这些要素的耦合关系，从而把握内在的规律。

裴长洪：对，必须分析这些要素关系及其机制。我们来看中心城区转型的内在动力。与商业地产紧密联系的各种服务业态产生了比原有制造业利润高得多的土地级差收益；住房也成为居民财产保值增值的最可靠资产，从而创造了更高的土地级差收益。土地资本化和土地级差收益逼迫制造业不断从城市中心区向外转移，并不断吸引服务业填充制造业转移遗留下的空间，成为城市经济结构转型的最主要经济动力。以经济学理论分析，首先，经济活动要求最集约地使用土地空间。都市中心区的土地价格依据土地级差地租规律形成，非常高昂，因此只有劳动生产率和投资回报率高的服务业才能立足，而且只有最集约地使用土地空间才能降低成本。现代中央商务区（即CBD），它们基本上已成为人类空间最集约的经济增长地域。在我国城市经济的发展中，有所谓“楼宇经济”、“总部经济”的提法，就是反映了都市经济要求集约利用土地空间的特征。这是我国城市经济发展的创新。其次，“经济容积率”规律发挥作用。都市中心区最集约使用土地空间的经济含义并不是建筑学中的“容积率”的概念，建筑学“容积率”的概念是指盖房子的密度，而这里讲的最集约使用土地空间是一种“经济容积率”，它要求在所能承载建房密度的空间中得到最高的经济产出。这导致非生产人口居住的下降趋势。在现代化大都市中心区，特别是中央商务区，单纯的住宅面积是受到限制的，这就导致了该区域非生产人口的下降。我国城市经济在实践发展中已经提出了税收“亿元楼”的概念，就是反映了提高土地单位产出率的要求，但是从总体上提高这个指标，只靠一个“亿元楼”是不够的，需要更多的“亿元楼”，这就要求提高“经济容积率”。深圳在城市经济发展中率先提出高产低耗的经济质量标准，包括地均生产总值、地均税收、万元地区生产总值建设用地等指标，与上述经济容积率的概念是吻合的。再次，城市的更新与改造必然成为经济的推动力。城市需要更新改造，就像工业固定资产和技术装备、工艺需要更新改造一样，这将成为城市经济增长的一大动力，同时也是新创造价值的来源。比如深圳市福田区在2011年前三季度中，一般预算内财政收入贡献最大的是城市维护建设税，其贡献率达到45.3%，这个数字说明了城市经济未来的增长来源。