朱介鸣，1993年毕业于英国Strathclyde 大学, 获区域及城市规划博士，新加坡规划师协会会员，现在新加坡国立大学房地产系和大学优秀学生培养计划（University Scholar Program）任教，同时也兼任厦门大学城市规划系教授；同济大学访问教授。学术专著《The Transition of China’s Urban Development: from Plan-controlled to Market-led》由Praeger于1999年出版；《市场经济下的中国城市规划》由中国建筑工业出版社于2009年出版。学术专刊International Journal of Urban and Regional Research区域编辑；Journal of Planning Theory and Practice编委；《城市规划汇刊》海外编委；Habitat International特邀编辑；美国东西方研究中心咨询顾问（1996）；美国约翰 • 霍浦金斯大学高级研究员（1999/2000）；中国城市规划设计研究院咨询顾问（2000/01）；英国格拉斯哥大学Urban Studies学术专刊高级研究员（2006）；罗纳德 • 科斯研究所（Ronald Coase Institute）研究员（2007）；。曾受邀为世界银行；林肯土地政策研究院；麻省理工学院；加州伯克利大学；来斯大学；纽约大学；挪威亚洲研究院；马来西亚土地和合作发展部；科威特阿拉伯规划研究院作学术演讲。在城市规划和城市管理方面，曾受聘为新加坡政府外交部培训亚洲、非洲和南美洲等发展中国家的政府官员；为新加坡国立大学李光耀公共政策学院和商务学院、南洋理工大学商务学院培训中国地方政府官员。

摘要：因为土地稀缺，人口高密度农村地区的农业用地和非农建设用地通常分割细碎和分散。模糊和残缺的集体所有制土地产权又加剧对土地租金差的无序竞争，土地租金差无序竞争导致土地的无序开发。在无序竞争和无序开发的市场制度下，以村为基本单位的建设用地开发造成农用地与建设用地犬牙交错的状况，成为农村土地城市化蔓延式发展。无序争夺土地租金差引起机会主义 “先发制人”式的土地开发。没有总体规划指导的农村城市化发展造成布局混乱。对于城乡结合部的人口高密度乡镇地区而言，缺少土地规划控制极易产生灾难性的环境恶化。如果产权没有明确规定，资源会被低效率利用，甚至被掠夺。“公地”和“反公地”的产权结构使有限土地资源无法达到最佳利用。集约式的农村城市化模式必然涉及到土地利益关系的重组，避免规划不力而引出的“公地”悲剧，预见到未来村民住宅用地的第二次整合，避免“反公地”悲剧。

朱介鸣：城乡一体化可持续发展与土地产权制度变革