那么，新的城市中心形成需要怎样的条件？张洁教授提出：在轨道站点沿线是新城市中心的必要条件，但并非所有的轨道站点都能发展成城市中心。

城市中心的轨道分布，应该比较密集。“密集”是什么意思？首先，是地铁站相隔较近，到达方便。柯焕章指出，我们在区域内任何一个地方，向任何一个方向走去，如果在300米到500米以内，能找到地铁站，这就十分方便；退一步说，地铁站步行距离在500米到800米之间，也可以接受。如果超过一公里，就会带来不便。

现在，北京的轨道建设离这个水平还很远。柯焕章说： “地铁5号明年差不多建成，4号线可能晚一点。东单、西单南北大街建成，再加上长安街，这样的交通还不能完全满足需要。等到地铁6、7号线全修起来，南北中轴路修好，这样的轨道交通基本能覆盖所有中心城区。”

在这样的发展过程中，规划中两条以上轨道的交汇区域，因为其轨道密集程度高、人流量远远高出其他线路站点，最有成为新城市中心的可能。

新的城市中心除了要有轨道的支持，还需要本身的优良条件，比如轨道交通与地面交通的立体格局，属于或临近某些大型商圈、商务区，区域人口稠密，配套设施完善等等。

从地产角度而言，轨道沿线的新城市中心土地价值的提升幅度是不可限量的；而反过来也可以说，如果轨道站点的上盖物业发展水平高，也会增强区域成为“新城市中心”的吸引力。尤其是功能完善，兼具地标意义和城市运营价值的综合体建筑，更是“新城市中心”形成的必要条件。“新的城市中心，轨道交通只是提供一个支撑体系。它还需要解决一个问题，人们为什么要去那儿，去这个‘中心’的目的是什么？”张洁如此说。一个体量庞大、具备办公、商务、餐饮、娱乐、购物等多种城市功能的综合体建筑，也许是人们踏上这条轨道的最好目的地。