以奥运为契机，北京正迎来轨道交通（地铁）建设最快的时期。

   轨道交通影响的不仅是出行。21世纪不动产与新浪房产前不久所作的一项联合调查显示，75%以上的受访者将交通作为购房和租房的首选因素。

   北京大规模的轨道交通建设，很可能在无意中充当新一轮房价上涨的重要推手。

沿线物业房价提前透支

   北京是全国拥堵最严重的城市之一，市政府已将地下轨道交通建设作为缓解交通拥堵的有效手段。奥运会加快了轨道交通建设的速度。

   北京地铁5号线将于今年9月试运行。由于普通购房者将交通视为购房的首选要素，所以，地铁为其沿线的物业带来了良好的溢价能力。事实上，北京地铁5号线沿线楼盘已提前透支了这一利好。

   据21世纪不动产监测数据显示，地铁5号线开工以来，其沿线物业的价格年平均上涨幅度近18%，超过了北京市房价年平均上涨速度，沿线个别项目价格的年均上涨幅度甚至超过30%。业主对于地铁开通后物业的升值预期，是支撑沿线物业价格不断攀升的主要因素，而购房需求对于轨道交通的追捧，也使此类物业的价格居高不下。

5号线正式通车后，是否会令沿线物业大涨？

   21世纪不动产分析师孟奇认为，地铁开通后，肯定会推动物业价格进一步上涨，但上涨的幅度未必很大，因为轨道交通的概念已经被开发商和业主用来议价了一段时期，且个别项目有透支概念的嫌疑。分区位来看，二、三环内地铁沿线物业，原本交通就较为便利，地铁的开通之能是锦上添花，且这部分区域价格已处高位；相比之下，位置较偏远的物业，由于居住环境优越、价格适中，会更多受惠于地铁的开通，因此，地铁的开通会给地铁5号南北两端的物业带来更大的升值空间。

地铁推动房价上涨是普遍现象

   地铁建对北京房价尤其是郊区房价的拉动，非独5号线而然，而是早已为地铁13号线和八通线证明。

   北京地铁13号线开工前夕，回龙观地区的商品房价不过3000元左右。开工建设不久，该地区房价即窜至4000多元。随后稳步上涨，待13号线正式开通运行，西三旗至回龙观一线多数项目的房价，已超过6000元。

   八通线的影响亦是如此明显。这条地铁线路开工建设前，通州地区即使是靠近国贸这边的楼盘，售价亦不过2000余元。随着工程的进展，房价很快直线跳过3000元、4000、5000元的标尺，开通后房价即迅速向6000元靠拢。

   近几年地铁建设速度快于北京的上海、广州，地铁对房价的拉升作用同样直接。2005年12月初，上海一套位于共和新路、面积为109平方米的商品房，报价86万元，当年12月28日地铁1号线北延伸段正式通车后，该套房源正式以101万元挂牌，不到一个月涨幅近13%。广州地铁1号、2号线的开通，沿线物业也经历了相似的上涨过程。

   21世纪不动产分析师孟奇说，地铁建设推动沿线物业房价上涨的幅度远高于同城其他地区，在各城市均是普遍现象。

新一轮房价上涨的推手？

   最近有消息说，上海、深圳等城市已开始了新一轮房价的大涨。北京会不会紧随这些城市之后大涨？

   一位业内资深人士说，地铁有可能成为北京新一轮房价上涨的重要推手。

今明两年是北京地铁开通运行的高峰。继2007年北京地铁5号线开通后，2008年将会有地铁10号线、8号线一期（原奥运支线）、机场线开通。4号线于2009年开通。

   同时，今明两年还是北京地铁开工建设的高峰。按照政府规划，8号线、9号线、10号线二期和亦庄线将于今年内开工。6号线和大兴线也力争年内开工。

   轨道交通直接拉动房价上涨，已是事实。上述业内人士说，5号线一条线已经让沿线房价扶摇直上，如果4号线、10号线、8号线、9号线及亦庄线、大兴线多条地铁线，同时对房地产市场发生作用，这会是什么情景？假如说北京即将开始新一轮房价上涨的话，称地铁是其中的重要推手，并不为过。

   据21世纪不动产观测分析，地铁拉动房价上涨，分别经历了一手商品房和二手房的传递效应。先是开发商在售房时将地铁（交通）的溢价因素打入房价，然后，业主再将这一溢价因素计入二手房价格。北京5号线北新桥站有一套两居室二手房，2006年初挂牌价只有7000元，到了12月，同一院落同一户型二手房挂牌价已达98000元，涨幅达40%。业主敢于涨价的核心因素，即是5号线将于2007年9月通车。

   不过，21世纪不动产的分析师提醒说，虽然地铁对房价有拉（增值）升作用，多条地铁线的建设或开通对北京房价的上涨会推波助澜，但是，交通只是推动房价上涨的重要因素之一，而非唯一因素，因此，居民在购买一手商品房和二手房时，还是要理性思考，全面衡量，不要因为“地铁全面拉升房价上涨”的观点而冲动购房。

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政府巨资修地铁开发商坐收渔利？

   稍稍聪明一点的开发商，都会认真研究政府的城市规划，来选择新的项目。尤其是交通规划，不仅影响利润高低，甚至直接关系项目的成败。事实上，轨道建设规划是众多开发项目的重要卖点之一，哪怕距离地铁站有5公里之遥，开发商也会用一根直线标出，含含糊糊地告诉购房者“只有5分钟”。

   修建地铁，所费不菲，一般是政府买单。地铁建设费用，从早年的每公里1亿元，到现在的每公里3亿、4亿甚至5亿、6亿元，说到底还是纳税人的钱。

   政府斥巨资修建地铁，缓解交通压力，方便居民出行，沿线居民是最大的受益者之一。除此之外，沿线物业是另一个直接的也是最大的受益者之一。地铁建设前后，沿线物业因此收获的溢价，少则每平方米二三千元，多则每平方米五六千元，这些钱都进了开发商的口袋，而且都是纯利。

开发商坐收地铁渔利，这是否公平？

   有业内专家说，开发商建设的商品房，卖多少全是开发商的事，无所谓公平不公平。地铁建设规划早在沿线土地开发前就（应）已制定，政府部门制定土地出让价格时也应（会）考虑地铁这一溢价因素。开发商付出了成本，其后他获得的轨道交通溢价，别人似无权干涉。反过来，如果政府出让土地时未考虑轨道交通的溢价因素，而让开发商占了便宜，那是政府部门不够周全。在实行土地招拍挂的今天，这种情况很难发生，因为即使政府部门未加入这一交通溢价因素，其他开发商也会想到，从而不断加价竞争。

   但也有业内人士说，地铁建设开通以后，沿线物业价格不断上涨，政府应该分享一定溢价。地铁沿线的土地出让，一般都是参照周边现有项目价格再加上一定的预期，但既往的事实证明，这种预期价格往往都要远远小于地铁建设后的物业实际涨幅。也就是说，地铁的交通溢价，绝大部分被开发商占有，而作为地铁主要投资人的政府，却只分享了一小部分溢价。这确实是不公平的。因此，政府部门出让地铁沿线的土地时，有必要增加有关出让条款，参与日后的交通溢价。譬如，地铁沿线物业，开发商将房价上涨部分的10%缴交市财政。