日前召开的中共中央政治局会议提出，积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化，并强调加强房地产市场调控。此间观察家认为，如果一些地区把城镇化当成推涨地价、房价的契机，大举圈地扩建，竞相“造城”，这将是变形走样的“城镇化”。

1995年以来中国城镇化经历了历史上最快的发展阶段，1998年前后中国房价也开始进入快速上涨期。城镇化及其引起的住房资源再分配和土地稀缺预期是房价上涨的大背景。

但过去十几年中国城镇化最突出的问题是土地城镇化远快于人口城镇化。2000年至2010年，城市建设用地扩张了83%，但同期包括农民工在内的城镇人口仅增长45%。参照国际标准，为了保证城市开发效率和资源环境保护效果，土地城镇化与人口城镇化速度应该基本相当，以用地增长弹性系数衡量，大约在1到1.12之间，而中国达到1.85的水平。

与之相应，城市建成区人口密度30年来持续下降。工业园区、开发区的土地产出率也较低。这样悬殊的差距违背人多地少的国情，集中反映出前十年城镇化进程中耕地资源浪费、房地产过度开发、土地利用效率低，城市化建设中存在较为明显的泡沫。脱离实体和产业单纯追求城市面积扩张，不仅为技术、资金、人力流动设置了高门槛，最终将带来地产泡沫破裂。这种模式必然难以延续。

首先，要素自由流动面临挑战。据有关部门对2000年到2009年全国31省(市、区)城镇化与房价的数据分析，虽然城镇化对房价有正向作用，但其影响程度存在地区差异，与各地城镇化水平和经济发展水平的协调程度有关。此外，二者存在双向影响，当城市地租和房价不断上涨，脱离经济发展水平之后，对城镇化有明显的反向抑制作用。虚高的房价对潜在进入人口形成壁垒、对企业利润形成挤出、对资本聚集速度形成掣肘，增加城镇化成本，甚至形成人口和资本流出的逆城镇化。过高的房价也严重影响了“原住民”的正常生活，对城镇化率提高形成反作用。

其次，地产泡沫或加速破裂。在过去十几年中，脱离实体经济和产业发展单纯追求土地城镇化，最终带来房价暴涨暴跌。2007年之后，地产泡沫加速膨胀，目前三四线城市泡沫化已较严重。有关研究机构今年10月公布的“城市房地产市场风险排行榜”上，排名前50位的城市全部是三四线城市。按照近4年地产平均销量，消化完4年的土地成交面积，有的城市甚至需要50多年。然而，中国未来城镇化的重心恰恰在于中西部地区、三四线城市。在城镇化完成70%目标前，地产泡沫始终是最大的潜在威胁。

这在日本、美国一些地区都不乏前车之鉴。

因此，城镇化绝对不能演变成新一轮的“地产狂欢”。在推进城镇化的过程中，必须始终坚持完善地产调控，挤出目前的地产泡沫，对高房价继续予以纠偏。未来调控需重点从土地市场入手。一是把土地产出率、公用设施建设投资、土地出让金补偿农民比例等指标加入对地方的考核中；二是各地重大建设规划须充分征询民意，更重要的是把项目推向市场，以市场为主导而不是政府为主导来解决资金配套问题；三是继续改革土地出让制度，推行高价地跟踪和信息披露制度。