集约利用是经济持续发展的重要手段

我国土地资源短缺,城市化初始阶段非农建设用地扩张严重,与此同时,城市存量土地却存在粗放利用现象,因此,必须挖掘城市用地潜力,提高土地使用效率与实用价值,实现城市土地集约利用率.本文对土地集约利用维持土地经济持续发展的重要性，进行了简要的阐述。中国自改革开放至今，国内经济已有20多年的高速发展，原因有廉价劳动力，高素质人才多，国内人口庞大等因素，但很重要的因素也就是国内土地廉价的原因，推动了国内制造业和不动产业的迅猛发展。20多年国内能够高速发展的主要推动力是制造业和不动产业占百分之八十五，高技术产业仅占一小部分。特别国内一些省市领导在招商引资过程中把土地作为廉价礼物相送，以便赢得投资项目。有些省市领导却没有考虑到过多地把农业用地改为建设用地，意味着农业用地又减少了，失业的农民增多了，饭仓小了。若干年后，如果仍然无节制、无计划、无科学地改变农用地的用途，中国农民就没农用地可耕种。根据国土部土地利用变更调查结果， 2005年全国耕地净减少36.16万公顷（542.4万亩）。其中，建设占用耕地13.87万公顷(208.1万亩)，另外，查出往年已经建设但未变更上报的建设占用耕地面积7.34万公顷（110.1万亩）；灾毁耕地5.35万公顷（80.2万亩）；生态退耕39.04万公顷（585.5万亩）；因农业结构调整减少耕地1.23万公顷（18.5万亩），土地整理复垦开发补充耕地30.67万公顷（460.0万亩）。土地整理复垦开发补充耕地面积为建设占用耕地的144.56%。 全年新增建设用地43.2万公顷。其中，新增独立工矿（包括各类开发区、园区）建设用地15.11万公顷，新增城镇建设用地9.82万公顷，新增村庄建设用地6.66万公顷，新增交通、水利等基础设施建设用地10.76万公顷。结合我市实际，5年前人均耕地为0.73亩，现在人均耕地仅为0.65亩，每年仅减少耕地10000多亩。就这就给我们提出了一个重要的问题：如何做才能保证农用地不减少的情况下，保持国内经济持续地快速发展。我认为充分发挥集约利用这个重要手段的潜能，才是一举两得。下面我从三个方面阐述。

一、           土地集约利用的概念和内涵

    土地集约利用的概念最早来自于李嘉图等古典经济学家在地租理论中对农业用地的研究，是指在一定面积土地上，集中投入较多的生产资料和劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积土地上获取高额收入的一种农业经营方式。随后，土地集约利用的概念被引入城市土地研究中，形成城市土地集约利用的概念，但由于城市土地利用方式的多样性，城市土地集约利用的内涵远比农业土地集约利用复杂和丰富。国内很多学者探讨了城市土地集约利用的概念，有的考虑城市土地的投入和产出，有的关注城市土地结构和合理布局，有的认为城市土地集约利用还包括生态环境的优越等，但尚未达成共识。值得注意的是，这些研究主要针对的是城市存量土地，而很少关注增量土地。然而，在我国现阶段，即使通过各种手段提高了城市存量土地的集约利用度，也无法阻止城市外延扩张的必然趋势。因此，城市土地集约利用不仅需要盘活城市存量土地，更需要合理规划和利用增量土地，如果城市增量土地规划不合理，与现有城市功能和土地结构衔接较差，即使投入再多的资金，容积率和使用强度再高，非但不能实现最佳利用效果，甚至会出现负效应。引入增量土地集约利用后，城市土地集约利用的内涵更加广义，它是指在布局合理、结构优化和可持续发展的前提下，通过增加存量土地投入、改善经营管理，合理规划增量土地等途径，不断提高土地产出效率，取得良好经济效益、社会效益和生态效益的动态过程。因此根据城市性质和规模，结合用地条件、自然地理条件、历史文化背景、社会经济状况等因素综合确定城市整体容积率，以空间垂直利用代替平面利用，开发利用地上、地下空间，提高城市土地的空间利用率。注重社会-经济-环境效益为导向，通过完善的法律约束机制，集约利用土地，保障城市可持续发展。

二、      土地集约利用的途径

    如果实现土地经济利益最大化，必须采用因地制宜，正确疏导，做到最大土地集约化。土地集约利用的途径主要通过创新土地经营模式，坚持盘活存量，放活增量的原则，不断提高土地集约利用水平，确保实现保护耕地与保障用地的双赢局面。1991年“东京宣言”指出21世纪将是地下空间的世纪，“地下空间是造福子孙后代的重要空间”。西方发达国家早在本世纪已利用地下空间，日本全国每天1/9的人口要光顾地下商业街、美国和加拿大的地下步行系统相当完善。开发城市地下空间，不仅提高土地利用率，而且具有众多优点：节省土地资源、缓解中心区高密度、人车立体分流，疏导交通、扩充基础设施容量、减少环境污染、保持城市景观、增加城市绿地，改善生态环境等。而我国城市仅人防规划涉及地下空间，并未得到足够重视。城市地下空间零散，不成系统。城市上部空间也利用不足。

    1990年全国455个设市城市建成区平均整体容积率只有0.31，住房建设区的容积率也只有0.7-0.9，而台湾台北市为1.2-3.0，香港则高达1.6-10，纽约商业集中地平均为15-18，普通商业地也在10左右。根据我国情况，城市整体容积率可在0.40-0.45，最高可达0.60，居住区容积率可高达1.80。根据分析以上国情，我认为应该从以下几方面考虑：

    1、积极探索“零土地技改”，引导和推动企业在“控地”中求发展。即是鼓励企业用先进的生产设备替换旧设备，原地提升；或是指导企业做好现有用地的规划调整，挤地发展，盘活存量土地；或是引导企业做好产品结构调整文章，节地精用。目的鼓励企业用更少的土地换取更大的产出，著力从根本上解决发展用地问题，动员做好技改项目的储备筛选文章，控地保优。严格执行“保重点、控一般”原则，以规划定方向、项目定土地、投入产出定面积，确保符合土地利用总体规划和国家产业政策、科技含量高、投资强度大的项目用地。

    2、推动“无土地招商”，切实转变传统招商模式提高引资质量。比如莱西采取的促进招商转型。即组织力量调研外商收购、参股国内企业及三产领域外商投资的扶持政策，提出资产评估增值的税收优惠、产权交易规费优惠等持扶政策，促进利用外资从目前的“嫁接式”合资（作）向“并购式”合资（作）发展。同时更要注重绿色招商。比如南京市城西工业新城产业结构调整实际需要，鼓励一产、三产招商，不断优化引资结构和质量，强调拒绝低端污染环境的企业落户；鼓励增资扩股。对外资企业进行地毯式搜索，对有意增资的企业一家家上门拜访，鼓励企业提高投资强度，做好相关服务工作。

    3、灵活运用多种土地资产经营方式。

    土地资产具有明显的放大效应，土地资产可以充分发挥土地作为不动产的信用和速效功能。新城建设虽然政府“一毛不拔”，但可以在不同的情况下，通过抵押、租赁、合资、参（控）股等形式，以一定的土地资产调动和支配更多的社会资产。根据新城的实现情况，可以侧重以下几种方式：土地使用权出让、土地使用权租赁、土地使用权入股等。莱西市采取的借梯上楼模式。即积极为落户企业搞好配套服务，既改善投资环境，又带动村级发展的方式，做好农村土地资源的集约利用。他们利用紧靠工业园区的优势，为企业配套建设宿舍楼、休闲娱乐场所，靠为企业配套服务，增加集体收入，2005年服务收入达到40余万元；还有借鸡孵卵模式。在严格遵守国家土地政策的基础上，他们通过鼓励群众以土地入股的方式参与发展，实现集体和个人收入的双丰收。他们通过股份制形式对本村土地进行整合，群众以土地形式入股，以公司形式统一经营，按股份分红，对于单纯种地的农民，逐步安排到企业上班。目前已吸收256户共计1200亩土地入股，每亩土地折1500股，每年可得分红400元。现在村庄95%以上的群众是九联的股东。全村群众股份分红年收入达到800万元，人均分红收入3200元，占人均纯收入的64%。[4]搭台唱戏模式。立足城市建设步伐加快，城郊村庄已无耕地可利用的实际，以旧村改造为突破点，突出商业网点和市场建设，提高土地利用质量。该市水集一村在没有耕地可利用的情况下，将加快发展的突破口放在旧村改造上。2002年，投资4000万元，改造旧城区5.1万平方米，建起了占地3万平方米的大型商业中心——豪帝商城。 目前该村私营企业达到36家，个体工商户达到1162个，全村80%以上的农户吃上了经商饭，成为莱西商业第一村。

    4、基础先行，分步实施，尽快形成区位优势。

    城市土地形成区位优势，可以直接使土地升值，并对投资商有着强大的吸引力。因此，新城区建设要按照“连片征地、基础先行、分步实施”的思路，先期征用成片土地，短时间内完成基础设施建设，特别是要完成好老城与新城及新城内道路基础设施的建设，达到五通（通电，通水，通路，通气，通网），吸引人流、物流和信息流，凸现新城土地的区位优势。

    5、科学规划，合理利用土地资源。

    科学、合理的规划，不仅关系到整个新城的品味和档次，而且对提高土地集约化利用水平，提升土地价值，也有着积极的作用。

    城市规划是城市建设的灵魂，也是经营土地的前提和灵魂，城市规划水平的高低，不仅决定一个城市的建设水平，也直接影响到经营土地的规模和效益，进而影响到经营城市的具体效果。经营城市必须注意发挥规划的财富功能，通过城市规划，让土地、道路等国有资产升值。必须落实各项管理制度，所有建设项目都要按照各项管理要求进行，避免项目建设的随意性。城市规划如果只是“纸上画画，墙上挂挂”，城市建设无章可循、无法可依，经营土地就会大打折扣，更谈不上经营城市，土地经济的价值也显示不出来。做的比较好的地方，比如山东莱西采取的土地集约利用方式有[1]筑巢引凤模式。莱西市以建造标准厂房租赁进行招商引资，用较少的土地面积换取较高经济利润，实现单位土地上的利润增值，增加集体收入和群众收入。不仅为村里解决群众的就业问题，还可每年收取租赁费。这个市的李权庄镇大河头村，近几年利用集体原有的旧厂房、旧校舍，开展对外招商，已有13个内外资项目在该村落户，村集体年获得租金收入50多万元，同时也为400多名农民解决了就业岗位。

三、集约利用的效力作用

    大力推进节约和合理用地。严格控制建设用地增量，着力盘活土地存量，新上建设项目首先要利用存量土地。制定和实施新的土地使用标准，完善相关税制，促进土地利用集约化，防止闲置浪费土地。在城市化快速发展时期，利用集约利用这一形式节约土地，不但可以为经济的持续发展打下坚实基础，还能把伴随城市化而出现的地价上升转化为资金，并致力于城市的有计划建设，实现城市土地的增值，保证城市经济、社会和生态效益的协调发展，真正达到寸土值10金的高度。但土地集约利用如果想发挥效能，必须借助法律，方能达到“小土地大效益”目的，走出一条“立足存量抓挖潜、节约集约促发展”的用地新路子，既保护了耕地，又保障了用地、节约了土地，推动了鄂州全市经济社会的全面、协调和可持续发展。集约利用的效力作用主要在这几个方面体现出来。[1]能够控制用地规模，着力提高土地投资强度、容积率和产出水平，避免土地浪费与粗放利用，切实做到让有限的土地资源发挥最大的效力；[2]针对土地利用率低，特别是老村庄、旧城镇空置现象较严重的情况，着力引导基层干部群众切实转变观念，积极推动老村和旧城改造，在不新增用地的情况下，改善群众居住生活环境和村容村貌，落实中央提出的“和谐社会”目标；[3] 以科学发展观和建立和谐社会为指导思想，引入、树立经营城市土地的理念，将城市国有土地的科学运营作为经营城市的重要切入点，在不断提高城市环境质量的前提下，建立和完善城市土地经营体系。重点建立土地收购储备制度，垄断土地一级市场，加强政府对土地的调控和保障能力，从源头上管住和利用好土地。真正经营好有限的土地资源，实现土地资源可持续利用和人与自然的和谐共存。

    总之，不可再生资源-----土地是国家生存之根本，是民族兴旺昌盛之根基，只有合理、科学，节约利用，方能实现国家的长远战略目标。同样鄂州市也面临着同样土地紧缺的局面，作为鄂州人该如何利用有限的土地资源，为鄂州市长远的繁荣昌盛提供后续动力。我认为充分利用集约利用，就能解决好这个问题。



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姓名：卢松林