外媒称，近些年，西方媒体的视频和照片记录了中国的“鬼城”现象：商场空无一人，新建住宅完全没有人气。但据里昂证券公司的分析师王艳说，这些报道可能只见树木不见森林，或就这个问题而言，记录的时机把握得不对。

据美国《华尔街日报》亚洲版网站9月24日报道，王艳近期对通常被称为“鬼城”的三个中国城市的137个房地产项目进行了实地调研。她说，住宅空置现象主要是因为中国房地产业一些奇怪做法。

在香港召开的里昂证券亚太区市场投资者论坛上，王艳特别指出，中国的新建住宅在出售时通常都是毛坯房，购房者必须自己安装淋浴设备、地板和厨房水槽等各种设施，然后才能入住，因此许多“鬼城”项目要等一阵子才能热闹起来，尤其是城市建设后续基础设施和交通线路的资金来源于出售这些项目所在地皮的收入，这些设施建设最终将会有助于这些项目成为成熟的社区。

王艳说，刚建成的住宅还不适宜居住，因此要过好长一段时间大多数人才想要搬进来。

王艳在她的研究报告中指出，在通常被视为房地产泡沫过大的郑州、鄂尔多斯和温州三地，2008年至2011年期间建成的住宅楼的住户通常在三年时间里陆续入住。王艳的调查发现，在此类住宅中，建成后头12到18个月的入住率平均为48%，接下来一年会增加19%，这之后的一年会再增加15%。她说，这种推迟入住可能是因为房主不仅需要时间来装修好自己的房子，许多人还想等邻居也装好后才搬进来，免受装修尘埃和噪音之扰。

河南郑州常被称作中国“最大的鬼城”，王艳指出，媒体对郑州新城区的一些报道使用的是2010年至2012年拍摄的照片，而那是在连接新城区与老城区的地铁竣工之前。王艳说，今年8月她最近一次去郑州时，看到很多汽车，“成群的行人”，街上也相当热闹，还看到很多住宅都装上了窗帘和空调。

王艳说，问当地人对郑州是“鬼城”有何感想，他们的回答是：“什么？”他们实际上根本不知道自己被贴上了“鬼城”的标签。

王艳的报告指出，据里昂证券公司的调查，中国有65%的中等收入家庭自称只有一套房产。但其中很多房主都想升级自己的房子或再买一套房子，王艳表示，他们也具备相应的潜在购买力，她指出其中有60%的人没有房贷。

不过，尽管一些“鬼城”的空旷恐怖之感已经消失，但铁岭或内蒙古的鄂尔多斯等人口较少的城市建造的华而不实的项目可能仍举步维艰。比如，王艳指出，鄂尔多斯紧缩的煤矿业进一步打击了该市吸引新居民的能力，这导致一些地区的房屋空置率升高至37%。里昂证券公司预计这一趋势将会加深。一些房地产开发商已经停工，而有些开发商则干脆走人。

王艳在谈到自己的鄂尔多斯之行时说：“鄂尔多斯人非常现实，他们说这简直是一座死城”。（编译/李伟杰）