财政部出台救市政策，政策力度大于市场预期

22日，财政部和央行出台了多项政策支持居民购房，随即上海市也结合中央的政策出台了上海市的“十四条”救市政策。此次中央的政策的救市力度超过市场预期，如贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍和最低首付款比例下调为20%，这两个政策可能增加银行的风险和缩小银行的利差，如此大力度的救市政策表明中央政府保经济增长的态度较为明确，如果市场依然持续低迷，未来仍将有利好政策出台。

鼓励购房政策短期内将刺激交易量回升

此次鼓励购房政策将刺激交易量回升，特别是前期积累的自主需求者。我们可以看到，政策使得购房支出下降明显，首先是首付比例下降至20%，明显减少了购房者的首付压力，特别是对于购买第二套的，此次政策指出改善型普通自住房也可享受首付比例降低将刺激改善型住房的需求。再者，贷款利率下降明显，贷款利率的下限为基准利率的0.85倍下调至0.7倍，以目前的五年期以上的基准利率计算贷款利率下限将由6.35%下调至5.23%，降幅为17.6%。再者是购房交易税费的降低，新的政策大约使购房者的交易税费下降1%左右。因此购房总支出的下降将刺激购房需求。

但另一方面鼓励购房政策的出台也可能改变开发商对未来的市场预期，其降价促销的意愿减弱。而此次市场调整的起因是，前期房价上涨过快，而快速的价格上扬导致中国大部分城市的房价收入比超过10，甚至达到20，购房者支付能力有限，在房价未下跌至合理水准因此仅靠小幅降低购房支出所能带来的需求有限。这一点我们可以从已经出台救市政策的城市交易情况可以证实。因此此次政策的实际效果我们认为是短期交易量将反弹，但长期来看将延缓房价的下跌速度。

结论

总体来看我们认为此次政策短期内将有利于刺激需求，成交量将略有回暖，但由于国际金融危机对我国经济的影响在09年将会表现更为突出，我们目前不会改变中期行业景气继续下行的判断。不过从短期看由于政策力度超过市场预期，短期交易量会回暖和预计未来可能还将出台更进一步的稳定房地产市场的政策，因此未来3个月房地产板块表现可能好于市场预期。