政府“救楼市”方案有效果吗？

随着美国房地产的下滑并造成严重金融危机，国民也开始关注国内的房地产市场，虽然杭州房地产市场还没有危机，但是低迷状态已经十分明显，并有下滑的势头。

目前，房地产市场交易低迷，商品房价格下跌，今年八九十月间的商品住宅成交量大幅度萎缩，有的还不到去年同期的二分之一。最近杭州市政府出台了刺激房地产市场交易的措施，包括降低交易税费、增加住房公积金贷款额度、延长土地款支付期限、鼓励外来人口买房等等。尽管已出台措施半个月，但房地产交易量至今未出现明显回升。这也说明，当房价已经超过居民消费能力时，既要维持房价上涨、又要拉动交易量上升，是很困难的。

之所以措施效果甚微，主要原因有两：一是房价仍然很高，百姓仍然买不起；二是没有改变民众对房价的预期。现在几乎所有理性的居民都认为现在的楼市低迷，房价虚高，因此他们都认为房价会下跌，政府一再出台所谓“救市”政策，反而更加使得民众相信自己的判断，就会继续期待政府的进一步“救市”政策，从而陷入政府和百姓的持续博弈，居民观望的态度越高，政府越容易陷入被动。

近期政府出台政策后，基本上都是这种情况：低收入者依旧没有购房需求，因为房价仍然很高；中收入者更加确信房价会下跌，依然持观望态度；高收入者则更加理性，谁也不会再把房地产作为投资渠道。结果就是刺激措施无效。

导致当前楼市低迷并且会长期低迷的真正原因是居民购房意愿和购房预期已经发生了真正的转变，房屋价值重估，房价泡沫膨胀，房价还需要回归理性已经成了居民对楼市深刻理解的一种共识。居民对房价下跌的预期已经形成，在房价没有下跌之前，这个预期很难改变。

因此，要想真正刺激民众购房需求，还是要降低房价，让更多的中产阶级买得起房。但问题是，今年的投资下降，需求又没有提高，从而造成了经济下滑，根据刚公布的数据，第三季度GDP增速首次跌破10%，更加增加了民众对经济形势的担忧，房地产在投资和需求中占很大的比例，如果房价下跌，房地产下滑，就会造成经济下滑，就会造成更多的失业，就会造成老百姓的收入减少、购买力下降，又会导致更多的老百姓买不起房，由此循环…不利于经济长期发展。

所以现在的关键是如何下调房价的同时保证房地产不下滑，或者如何在高房价的条件下提高交易量。至于前者风险太大，谁都没法保证房价下降的同时会保持房地产的发展，于是方法还是后者，也就是目前的现实情况，但是已有的措施没有任何效果。突破点在于如何在全球乃至国内经济放缓的环境下改变居民对房价的预期。

国家出台了一些措施，旨在刺激居民购房需求、改善民生：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

新浪网上23日的调查显示，73%的居民认为房价会下跌，78%的居民对国家的政策措施不满意，虽然数据可参考性有待探讨，但是基本可以得出的结论是——居民持续观望的购房态度仍然没有改变。

转载：中央政府出台救楼市政策的解读及房地产评论

根据国务院统一部署,2008年10月22日国家有关部门发布了两大住房新政策,一个是减免了首次购买90平方以下普通住房的税费,另外一个是调低首次购买普通住房和改善型普通住房的贷款利率和首付比例的重大政策。同时财政部、国家税务局出台明确政策：自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一调到1%；对个人购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。首次购买房产证明由住房所在地县（区）住房建议主管部门出具。

此举政策一出台，对房地产开发商和房产中介交易商来说是一个利好的政策，给他们的生存和发展减轻外部环境压力。此政策出台背景下是在由美国次贷危机引发的全世界金融危机下，为防止中国实体经济受其损害和影响，也针对目前各大城市的房产交易量锐减，房价在走下调趋势。中国要保持经济健康稳定增长，必须走扩大国内内需，为保持房地产价格稳定及刺激房产消费,政府从税费减轻消费者负担及对房地开发商及房产中介商放松调控政策。

此政策在短期内是起到一定内稳楼市价格和刺激一定房产交易量上涨。但从长期来看，此政策也未必是救市的一剂良药。目前中国楼市价格是虚高的，存在一定泡沫，价格背离价值太高，始总需要一个时间理性回归和消化价格泡沫，它是不以人的意志为转移的，这是市场经济规律。

中国房地产市场虽是拉动中国经济高速发展的三驾马车之一，但它的发展是畸形的，它的发展无不与腐败挂等号，官商勾结，养肥了当地政府一群腐败官员，羊毛是长在羊身的，房地商开发商把一却成本最终是转移到消费者身上，也造就中国一大群富豪房地商人，其投资高额利润却是惊人，高达200%-500%，政府是睁一只眼，闭一只眼。老百姓是房产需求的，但高价的房产却令无数打工族望楼兴叹，真正买得起楼者则是非富则贵，根据二八定律，目前20%人口是掌握80%人口的社会财富，80%人口是工薪阶层、个体商者，是无力供起高额的房价，有些劳动者劳动一百年也未必买得起房产。

中国房地产是处于卖方市场，价格稍微有点波动及交易量下滑，被政府宠坏的房地产开发商则在公开媒体叫苦连天，说楼市低迷，损害经济发展。老说狼来了，狼却未必来，但狼真来了，叫也没有用。要知道水能载舟，也能覆舟，老百姓长期忍受在巨额房价压力下生活，要花十年及几十年劳动才能还清债款。当大部分老百姓有自觉意识拒绝和抵制购房时，房地产市场即将陷入黑洞。

中国房地产价格背离价值是严重的，政府首要任务是规范房地产市场价格，对房地产进行有效调控，保持楼价合理，能够最大限度满足老百姓住房需求。只有房地产开发商自行挤掉过高利润，下调价格，让大部分老百姓买得房，才能避免房地产市场陷入寒冬。