央行上周三决定，10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。而中国人民银行行长周小川26日表示，央行下一步将简化和规范住房贷款制度。

在这些猛药的作用下，房地产市场能否重新回到投资、销售两旺的状态？依笔者之见，尽管有一系列政策利好的刺激，房地产市场难以重振雄风，因为决定市场走向的是需求。

从政策出台背景看，和10年前有不少雷同之处。1998年处于亚洲金融危机之中，而目前正是美国次贷危机愈演愈烈之时。1998年出台23号文件的目的非常明确，就是希望通过启动住房消费来刺激投资，从而带动经济增长。事实表明，10年前的政策措施收到了良好的效果。

10年后的今天，出台刺激房地产市场的政策未必会有好的效果。因为10年前的住房消费几乎是空白，老百姓有改革开放20年的财富积累，福利分房的政策一取消，住房的购买力就立即释放出来。而现在的情况和10年前正好相反，主要问题是房价太高，老百姓的购买力不足。

目前，如果政府增加保障性住房投资，会起到很好的刺激投资效果。美国政府克服上世纪30年代大萧条的做法就是大幅度增加住房建设，为老百姓盖房子。如果我们采用这些措施，不仅可以保持房地产投资不会大幅度下滑，而且使老百姓的住房问题很快得到解决，可以一箭双雕。但是，这个政策有其局限性，它将严重冲击当前的商品房市场，给开发商带来较大压力。更重要的是地方政府对此不感兴趣，因为建设经济适用房不会增加地方政府的收入，反而增加了政府支出。