国金证券首席经济学家、有“纳斯达克市场的活字典”之称的金岩石博士，日前光临由佛山市创意产业协会、纳一茶馆主办《2008宏观经济解读》的专题讲座，针对世界和国内的经济热点问题发表了精彩的演讲。

就房贷新政和国内楼市发展的焦点问题

焦点一救市目的是刺激内需

“‘台子’要塌了，不救一下戏就没法唱了。”针对救市政策出台的原因，金博士打了一个形象的比喻。“中国的房地产市场是一个四方博弈的舞台。政府搭台，开发商唱戏，银行敲锣，消费者看戏。现在演员——开发商演不下去了，政府当然要救场。”

金博士指出，中国经济的增长依赖于地方经济的增长。而地方经济的发展很大程度上取决于地方财政的好坏，据国务院发展研究中心调查，土地及城市扩张的直接和间接税收占到多数地方政府预算内支出的40%左右，而土地出让金的净收入则占其预算外收入的60%以上。另外，由于金融海啸的影响，今年中国经济出现下滑的趋势，单纯依赖出口不能挽救中国经济，所以国家必须刺激内需来挽救经济。“目前占内需最大的比例的，就是住房的需求。”

“经济增长与楼市发展有着密切的联系，为了保增长，必须刺激楼市。”金博士指出，中央和地方在房地产市场的发展问题上，存在着共同的利益。中央担心楼市的萎缩影响银行的收益与金融的稳定，地方也要兼顾财政的收益，所以，在是否救市的问题，两者达成了一致。

焦点二救的是交易而非房价

月内双率齐降，央行出台“10.22”房贷新规……针对纷纷出炉的房产新政，金博士又有何看法？

“房产新政救的是交易，而非价格。”金博士认为，房地产市场和其它商品市场一样，也遵循着古老的市场定律：供求决定价格。现阶段房地产市场上明显处于供过于求的现象，所以价格的下调是必然的。而且随着房价的下跌，必然会启动新一波、被压抑的刚性购房需求，这有利于房地产的复苏，政府也深明这一道理。

“政府救市的目的是为了活跃交易，而非干预价格。现阶段出台的新政更多的是结构性、民生性的消费调整，而非投资性的调整。简而言之，对房地产市场的调整，政府目的在于促消费，而非保投资。”

焦点三救市先从地方启动

金博士认为，住房按揭业务的流失并不会对银行造成重创性的损失。据其分析，银行与房地产直接相关的业务共有三类，一类是个人住房按揭业务；另外一类是开发商贷款业务；最后一类是房地产税费收入而导致的地方财政投资城市基础性设施建设所关联的银行贷款业务。而最后一类业务才是银行的支柱性业务。

所以，这就可以理解为什么救市政策都是先从地方启动，然后再延至中央。“地方政府所受的冲击之大，是我们难以想象的。”

焦点四股市不复苏楼市难逆转

金博士分析，房地产市场的购房需求由两部分组成，一部分是刚性的消费型自主需求；另外一部分是投资型的购房需求。消费性的需求受价格的制约，投资性的购房需求受股市的制约。