2008年10月(上)

房价调整终结地产暴利时代

进入2008年8月，房价调整已经在全国开始蔓延，9月16日公布的8月份全国房价指数显示，大部分城市的房价相比上个月都有小幅下降，多个城市房价跌回一年前水平。在几个月之前，曾经在去年大幅上涨的深圳房价开始出现下跌，而珠江三角洲商品房的成交量也显著下降，当我们在观望中等待房地产市场变化的时候，中国房地产领军企业万科在珠江三角洲八个楼盘同时大幅度降价，在杭州引发了一百多名老业主要求退房的现象。

在2008年奥运之后，开发商已经不能再炒作“奥运”概念，房地产市场的调整势在必行。特别是在全球经济衰退的背景下，国内的房地产企业普遍呈现资金紧张，价格滞涨，销售量萎缩的情况。当人们纷纷议论房地产市场“寒冬”将至时，开发商盼望政府救市，央行出台降息政策，但是都无法避免房价的下滑和销售量下降，房价和地价都面临着明显的下行压力。

“楼市多年积累的问题必然会在某一个时间点激发出来。开发商对楼市的提前过度透支只能换来这样的结果”金房网主编刘光宇说，“实际上在9月15日央行出台了6年来首次降息政策，这可能会对一些濒临破产的中小房企减轻负担，甚至可以提振股民对于股市的信心，但是对于楼市的影响却是微乎其微的。降息未必能将开发商带出资金面的‘煎熬’，也难改变老百姓对于楼市的预期。开发商不要认为降息是出台了救市政策，其实这是种误解。如果还沉醉在这种误解中，不重新调整战略和思路，真有可能死于无知。”中国社科院金融所研究员易宪容也认为：“央行货币政策转向对房地产市场影响几乎很小，这次货币政策调整是有保可压，重点是当前突出的中小企业融资、农业生产、汶川地震等问题。只不过，货币政策方向改变，可能会改变企业的市场预期。目前房地产企业一直在要求政府‘救市’，就以为这次‘两率’调整是为房地产而来，但实际上，这次央行货币政策转向对房地产市场影响很小。”

可见楼市问题的主要症结并不是供求关系上的矛盾，而是在价格天平上购房者和开发商没有找到一个平衡点，房地产市场的诸多问题依靠简单的资金注入或放松银根的方式并不能解决根源问题。如何在房价中找到符合开发商和购房者双方的平衡点，是解决房地产市场诸多矛盾的根源。

未来房价走势遵循良性下跌

如果说降价已成定局，众多购房者也是翘首以待，那我们的房价会有多大的下跌空间呢?

“从一般意义上理解，房子具有居住使用功能，是民生必需品，具有消费价值，但是国际、国内都把房地产按固定资产投资计入GDP，国家对房地产按固定资产投资计算，居民购房为什么不能是家庭固定资产投资?国家提出保护老百姓财产性收入，房子应该是普通老百姓最大的财产性收入!”全国工商联房地产商会会长聂梅生说，“当前的房价就是受预期价格的影响，已经不能单纯用供需关系、房价收入比、成本利润关系来解释。土地是有长期价格的资源。房价必定受期价左右。资本价值对房价的影响是短期波动，但是长周期来看，仍然要回归到经济和社会发展的基本面上来。”

那么在房地产市场一片落寞的时候，房价怎样才算是理性的回归?购房者应该持续观望还是抓紧时机进入，聂梅生说：“从长期的角度看，房价是会回归到它应有的价值的。只要对国家的经济发展抱有信心，房价肯定回归理性、回归正常!”但是就目前的房地产市场来说，房价的下降空间究竟有多少，这是购房者迫切关注的问题，对于这个问题聂梅生进一步解释道：“中央的政策已给了我们很好的信号。当然，也不可能出现中央大张旗鼓来帮扶房地产企业的情况，中央的政策只要保持稳定就可以，对于未来的态势不必悲观，房价不会出现大幅下跌的情况，房价的涨幅到年底可能还会降低，但是一年平均下来，可能会是‘5%’这个数。”