方星海：这个房地产市场，大家经常跟去年的情况比，去年上海的房地产情况非常好，今年相对去年比就下降了很多，大家也意识到，去年的状态是一种非正常的状态，今年更多的是回归到对房地产的实质性的自住的需求，当然就下降了一些。

房地产是我们国家拉动经济需求非常重要的一方面，在目前这种时候，我觉得应该适当地启动一下投资性的房地产需求。这里有两件事情，从上海来看我们可以做，一方面是减少各种各样的税费，就是你提到的昨天公布的政策当中，比如说把买房子的契税从3%降到1%，原先有5%的营业税，两年之后卖了的话，把营业税完全取消，这些都是非常好的措施，看一段时间，这方面的措施还可以进一步推出。

另外一方面，怎么样吸引一些国外的需求到上海来，因为上海这个地方有一些比较高档的住宅和商用楼。前一阵我们国家因为房子，更多的外资流入中国，这方面卡得比较严，现在根据新的情况，我建议是不是可以放松对外资购买国内的住宅和商用房地产的限制，进一步拉动上海和其他的一些发达城市在这方面的一些需求。

主持人：谢谢方博士从上海给我们发回的分析。刚才您也看到了这个新闻，中研出了一个报告，说未来几年，房价有可能会下跌10%，有的地方会下跌30%，您是否赞成这样一个观点？

陈淮：我们的金融专家应该知道，第一个，我们别自己吓唬自己，同样的金融危机，美国什么症状不一定中国什么症状，美国的问题是它欠别人的钱太多，政府、企业和个人消费者，中国的问题是别人欠我们的钱太多，我们持有的美国国债、两房债券以及我们不断膨胀的出口产业的应收账款。面对风险，务必弄明白，美国是欠别人钱太多的风险，中国是别人欠我们钱太多的风险。

第二个，也别把当前中国房地产面临的问题估计过大，我给你打一个比方，有一个大家子兄弟很多个，老大一年前买了股票了，老二买了基金了，老三买了黄金了，老四买了美元了，老五买了QDII了，老六炒期货了，老七干脆存了一批石油，老八买了房子，一年过去到现在，这八个兄弟中谁是最幸运的。

主持人：应该还是买房的这个相对幸运一些。

陈淮：所以我们不要把这个市场中的情况说得那么岌岌可危，但是它的的确确最稳定的市场可能是最后风险的集中爆发点，我们恰好是认识到这一点，所以采取了多方面财政的政策、货币的政策以及鼓舞消费者信心的政策，和化解这个风险集中度的政策。房地产业就是有风险，但是问题在于，如果风险的所有参与人都担一点，没事。集中在一个人身上就坏了，就把这个人压死了。

刚才的金融专家是不是意识到了，我们通过绑架消费者信用，把开发贷款的风险加到购房人头上了，我们现在购房人头上担上浮动利率的风险、未来税收变化的风险、房价变动的风险，自己由于经济紧缩带来的职业不稳定的风险以及种种意外变故，我们是不是在这个环节中风险太多了，我们需要把这个风险通过各种各样的政策使它分散到各个环节去。

有一个大家最近大家争论很多的宏观调控的问题，好像你减点税、降点息，对我的总房贷的影响不是很大，但是它是非常重要的政策在于，我们到08年8月，住房个人按揭贷款总额3.4万亿，而四年之前的03年末，这个指标只有3300亿，也就是说，我们有90%的按揭贷款是过去四年里贷出去的，我刚才说，在还贷的时候，头三到五年是最危险的，高风险期，比如说你用供3000，2700还利息，300块钱还本金，这个时候利息稍微往上，或者你的收入稍微往下，你马上就还不起利息，那么真正的断供临界点恰恰是在这里。