自去年10月份以来，深圳楼价已下跌36％，广州楼价下跌了20％，成交量持续低迷，开发商开始重新重视营销，有的着力宣传户型设计，有的突出地段、学位，有的强调私密性、稀缺性，有的甚至还用到“淫销”（羊城晚报语）……，可惜仍然效果不彰。何故？皆因现在楼市的决定因素已在楼市之外：

一、CPI高企减低消费意欲。

上半年CPI接近8％，食品、食油、猪肉、禽蛋、蔬菜等大幅涨价令工薪阶层已经明显感受到生活压力，开始节衣缩食，根本无力买楼。中产阶级和富豪阶层虽然未至于影响生计，但开始减少消费，首先减少买楼和买车，其次减少上酒楼吃饭。因此，近期开发商、汽车经销商及酒楼都大叹生意难做。问题是，今次是输入型及成本推动型通涨，国际油价攀升、原材料和粮食价格暴涨等，单靠国内收缩流动性控制不了，CPI可能还要在高位徘徊一段时间。

二、石油价格高歌猛进，影响人的消费行为。

现在国际原油价格每桶接近150美元，是一年前的两倍。中国政府过去一直对国内油价给予补贴，国内对国际油价并不太敏感。但国际油价一路狂飙，政府财政很难长期支撑，而且中国是出口大国，没理由用国内低油价产生的低成本去补贴全世界，终于6月份国内油价一下子提高了16％。油价的上升，已经令国人有切肤之痛，进而影响消费行为。就楼市而言，过去“在老城区买房不如在郊外买房，省下来的钱另买一辆小轿车”的理念已经行不通，小数怕长计，许多“在城中工作，在城郊生活”的新潮一族开始回流老城区。城中买楼，地铁是许多人的优先考虑因素。高速公路搭建“一小时经济圈”这类概念更加难有共鸣。

三、产业转移搅动相关区域楼市。

人民币升值、原材料价格上涨、工人工资上升、出口退税政策调整、环保政策收紧等令长三角和珠三角制造业遭受剧烈阵痛，阵痛引起的产业转移带动人流物流，开始对相关地区的楼市构成影响。以东莞为例，许多中小加工型企业陷入困境，有的已经转移外地，笔者一位东莞朋友说，过去东莞商务往来繁忙，五星级酒店开房率高达八九成，现在是三星级的收费只有四五成的开房率，因为商务往来减少，“腰缠十万贯，骑鹤下东莞”的盛景不再。去年东莞住宅每平方米10000元以上比比皆是，甚至每平方米15000元也不少见，别墅更是卖到每平方米30000元，但今年随着产业转移开始，楼价已经显著下跌。

四、货币政策从紧，房地产的生产和消费同时受压。

CPI高企令市场一直存在加息的隐忧，我孤陋寡闻，未曾听过负利率能控制CPI上升的例子，所以我预测今年内加息的可能性很大。现在5年期以上个人住房贷款基准利率为7.83％，第一套住房按揭可下浮15％（即6.6555％），不算低；第二套（含）以上住房按揭利率至少上浮10％（即8.613％），已经比较高。如果再加息，供楼者的财务压力将非常大，再加上现时楼市跌势未止，供楼者的个人资产分分钟“滚水烫猪肠”－－两头缩。假设一年内楼价再下跌5％，简单算上机会成本，供楼者年资金成本高达11.6555－13.613％，老百姓买房意愿必定更加萎缩。另外，银行实施信贷规模管理，令开发商上半年很难获得新增房地产开发贷款，市场持续不振将令银行下半年对房地产贷款更加谨慎，信贷的收缩效应将会影响开发商的资金链，进而对楼市产生深远影响。

五、热钱进出考验楼市承受力。

近两年人民币稳步升值，国外热钱通过五花八门的方式持续流入国内，虽然热钱规模众说纷纭，但许多人认同它不是个小数目。这些热钱或多或少已经进入了国内楼市，一旦美元兑人民币汇价接近国际公认的目标位，热钱将会抽走。热钱的特点是来得快，去得也快，届时楼市将要经历严峻的考验。