记者观察 救市不如自救

一边是期待房价下跌的持币待购者，一边是事关经济增长和社会稳定的重要行业，我国的房地产政策在夹缝中艰难制定。而出于"保增长"的目的，部分地方政府纷纷出手救市。但这种救市政策的象征意义大于实际效果。

显然，我国房地产市场目前正面临着与宏观经济运行类似的"滞胀"现象。成交量持续低迷，但房价却像通货膨胀率一样居高不下。如果说滞胀对于经济体而言是一种"侵蚀"，那么，房地产市场出现的这种"滞胀"，显然不会是其稳定发展的表现，而很可能是行业变局的不良征兆。

今年以来，以北京、上海、广州、深圳为代表的一线城市，新建商品房和二手房成交量同比均下降四成左右，这种以成交量萎缩为主的市场僵局迅速向二三线城市蔓延。业内专家指出，僵局持续越久对房地产行业的"伤害"无疑就越大。尽管中国城镇化和人口红利等长期因素有利于房地产业，但是从近期看，房地产市场的成交量持续低迷并非长久之计。

通常，如果成交量持续低迷6个月以上，行业内就很可能出现明显的价格下跌；只有价格理性回归，才能释放真实需求。而且，在紧缩的货币政策背景下，资产价格下行是大势所趋。而这种趋势目前已经十分明朗：8月70个城市房价涨幅创新低，环比下降0.1%，环比下跌城市超过20个。中金公司首席经济师哈继铭预测，中国房地产将出现明显回落，未来两年全国平均房价下跌15%～20%，房地产投资增速亦会大幅下滑。

作为国民经济的支柱产业，房地产的投资规模和增速对国民经济的影响很大。房地产业与金融体系也密切相关，有统计显示，目前我国房地产开发和消费贷款已占到商业银行贷款总额的18%以上，个别商业银行甚至超过了30%。正因为如此，部分地方政府将维护房地产的稳定发展看成了重中之重。

但市场的运行有自身的规律，就像前几年房地产热时，调控政策只能"扬汤止沸"一样，现在的救市政策，并不能从根本上扭转房地产市场的颓势。房地产业走出低谷，最终还得依靠地产商的"自救"。而这种自救，一方面是对市场深刻认识后营销策略乃至企业运营理念的变革，另一方面则往往伴随着行业的洗牌与整合。

在这种背景下，地产商首先应当降价销售，加速回款，持有更高比例的现金过冬。毕竟，对于有投资品属性的房地产而言，如果价格下行的预期形成，可能导致更为浓郁的观望氛围。若地产商坚持"硬扛"房价，则可能造成行业风险难以释放，积累到一定程度后若泡沫突然破裂，房价迅速大幅下跌，将影响到购房者的还贷，影响到银行抵押物的价值与风险，影响到土地的价值和政府的土地财政收入，影响到投资者的信心与投入，从而加剧市场的风险与波动。

对于政府而言，救市措施应当集中在保障性住房和普通商品房领域。延续并严格执行已有的保障性住房计划，支持居民普通商品住房的建设，通过引导促使市场恢复理性。

此外，也有业内人士认为，2007年房价和地价大幅度上涨，意味着房地产泡沫已经在局部地区形成，挤压泡沫应当与扩大有效需求并举，尤其是扩大没有风险、更有实际购买力的需求，并在金融政策和价格上予以支持。